TSJ Regiones - Decisión

“Visto” sin conclusiones de las partes se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por el Abogado ABIEL ELI PEREIRA BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-13.382.207, inscrito en el IPSA bajo el N° 141.117, en su condición de Apoderado Judicial de la ciudadana BLANCA GUILLERMINA RIVERO DE LEON, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cedula de identidad N° V- 1.331.430, contra los ciudadanos DESIREE DE LOS ANGELES RINCONES LOVERA Y EDELWEISS ANTONIO COLINA PRIETO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° V-16.874.745 y 11.521.827, respectivamente, por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
El día 28 de marzo de 2011, se admite la demanda.
El día 05 de abril de 2011, comparece por ante este tribunal el abogado en ejercicio ABIEL PEREIRA BRICEÑO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 141.117 y ratifica en todas y cada una de sus partes la demanda presentada.
El día 25 de abril de 2010, comparece por ante este tribunal el abogado en ejercicio ABIEL PEREIRA BRICEÑO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 141.117 para consignar los fotostatos pertinentes para la elaboración de la compulsa, así como los emolumentos necesarios al alguacil.
El día 25 de abril de 2011, el alguacil hace constar en autos haber recibido los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada.
El día 26 de abril de 2011, el Tribunal ordena librar compulsa.
El día 03 de mayo de 2011, comparece por ante este tribunal el abogado en ejercicio ABIEL PEREIRA BRICEÑO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 141.117 y solicita que el Tribunal se pronuncie sobre las medidas solicitadas.-
El día 18 de mayo de 2011, comparece ante este tribunal el alguacil y expone no haber podido realizar la citación correspondiente.
El día 24 de mayo de 2011, comparece ante este Tribunal la parte acora y solicita se libren Carteles.
El día 27 de mayo este tribunal ordena librar carteles de citación.
El día 06 de junio de 2011, comparece la parte actora y consigna los ejemplares de prensa.
El día 8 de junio de 2011, la secretaria de este tribunal manifiesta haber fijado los carteles de citación.
El día 11 de julio de 2011, comparece por ante este tribunal el abogado en ejercicio ABIEL PEREIRA BRICEÑO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 141.117, apoderado de la parte actora y solicita se le nombre Defensor de Oficio a la parte demandada
El día 15 de julio de 2011, este tribunal por auto acuerda designar defensor judicial a los demandados, al Abogado, FRANKLIN APONTE, inscrito en el IPSA bajo el N° 135.508
El día 22 de julio de 2011, el alguacil hace constar por auto haber practicado la notificación del Abogado, FRANKLIN APONTE ANTOLINEZ, inscrito en el IPSA bajo el N° 135.508
El día 27 de julio de 2011, comparece ante este tribunal el Abogado FRANKLIN APONTE ANTOLINEZ, inscrito en el IPSA bajo el N° 135.508, y acepta el cargo de defensor judicial.
El día 27 de julio del 2011, comparece por ante este tribunal el abogado en ejercicio ABIEL PEREIRA BRICEÑO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 141.117, apoderado de la parte actora y solicita sea practicada la citación del Defensor de Oficio.
El 01 de agosto de 2011, el Tribunal ordena la citación del Defensor de Oficio
El 04 de Agosto de 2011, el alguacil deja constancia de haber practicado la citación al Abogado FRANKLIN APONTE ANTOLINEZ, inscrito en el IPSA bajo el N° 135.508
El día 08 de agosto del 2011, la parte demanda, presentan escrito de contestación de la demanda y en la misma fecha , el Abogado FRANKLIN APONTE inscrito en el IPSA bajo el N° 135.508, consigna escrito de contestación.-
El día 10 de agosto de 2011, la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas.- en la misma fecha el Tribunal las admite y a los fines de la prueba de informe solicitada, acuerda librar oficio a IPOSTEL
El día 21 de Septiembre de 2011, el Tribunal procede a evacuar la prueba de inspección judicial solicitada por la parte actora
El día 28 de septiembre de 2011, la parte demandada presenta escrito de pruebas- en la misma fecha el tribunal las agrega-
El día 03 de Octubre de 2011, la parte actora presenta escrito de oposición a las pruebas presentadas por la parte demandada
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal considera hacer las siguientes consideraciones:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- Aduce que:
• Que su representada celebró un contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado, sobre un espacio de un inmueble ubicado en la Avenida Padre Alfonso, cruce con calle Silva, numero cívico 93-61, en la Parroquia Candelaria, Valencia Estado Carabobo, (detrás del Palacio de Justicia).-
• Que está alinderado en forma general de la siguiente manera NACIENTE: que es su frente, con la calle Padre Alfonso, PONIENTE: terreno que fue de Balbina Pacheco hoy de Luis Monasterios, NORTE: casa y solar que fueron de Juan Mata y Guzmán y que hoy son o fueron de Rosalía Maldonado, y SUR: con casa y solar que fueron de Antonio Estévez y que hoy son o fueron de Carlos García, el cual posee una superficie de UN MIL CIENTO SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS, (1.176 mt2) aproximadamente, según se desprende del avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia.
• Que la duración del contrato de arrendamiento fue de un (01) año fijo contados a partir del día primero (01) de octubre de 2009 y con vencimiento el día treinta (30) de septiembre de 2010 a termino fijo y sin estar estipulado la posibilidad de prórroga a su vencimiento; y en su cláusula Segunda establecieron que el canon de arrendamiento seria por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (5.000 BS) mensuales.-
• Que los arrendatarios cancelaron a razón de CINCO MIL BOLÍVARES (5.000 BS) mensuales el canon el correspondiente a los meses de octubre y noviembre d 2009, y de manera arbitraria y unilateral, comenzaron a consignar desde el día 13 de enero de 2010 ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo , la suma de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,oo), que según los arrendatarios es la suma que adeudaban a su mandante desde el mes de diciembre de 2009 en adelante.
• Que siguiendo las instrucciones de su mandante procedió a retirar las cantidades dinerarias consignadas desde el mes de diciembre de 2009 hasta el mes de septiembre de 2010, haciendo formal reserva de que le monto consignado por los arrendatarios no se corresponde con lo establecido como canon mensual en el contrato de arrendamiento debiendo los arrendatarios desde el mes de diciembre de 2009 una diferencia entre el monto consignado judicialmente y el establecido en el contrato de arrendamiento de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs 3.500,oo) mensuales hasta la fecha de expiración de termino del contrato que efectivamente ocurrió el día 30 de septiembre de 2010.-
• Que los arrendatarios se han mantenido en estado de morosidad para los meses de diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre de 2010, lo que totaliza la cantidad adeudada de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES.
• Que los arrendatarios tramitaron por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo un procedimiento de regulación de alquileres el día 22 de enero de 2010, y luego de de cumplidos los tramites y lapsos legales, fue dictada la decisión administrativa en fecha 14 de julio de 2010 signada DI 15-2010 fijando un canon de arrendamiento máximo de SEIS MIL CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (6.057,54), pero los arrendatarios siguen en actitud dolosa, negándose a cumplir con los compromisos contractuales adquiridos, manteniéndose esta situación en el tiempo inclusive hasta el día de hoy, con el agravante de seguir ocupando el inmueble desde la expiración del termino de dicho contrato, esto es desde el día 01 de octubre de 2010 hasta el día de hoy marzo de 2011.-
• Que la situación en cuadra en lo establecido en la cláusula novena del contrato de arrendamiento, por lo cual demandan el cumplimiento del contrato de arrendamiento.-
POR SU PARTE LOS DEMANDADOS: En el acto de la litis contestación, alega:
• Que el contrato de arrendamiento, si bien nació a tiempo determinado, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, ya que a la llegada de la fecha de la finalización del mismo, no se entrego el bien inmueble sin oposición del arrendador ya que el mismo no notificó que no seria prorrogado el contrato, pues el deber de notificar que no seria prorrogado, no es potestativo de la arrendadora, sino que era de obligatorio cumplimiento.
• Que vencido el contrato de Arrendamiento se continúo ocupando el inmueble y la arrendadora, cobro mediante retiro de las consignaciones las mensualidades por concepto de canon de arrendamiento.
• Rechaza, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra por la parte actora, tanto en los hechos con en el derecho por cuanto la demanda esta fundamentada en hechos falsos, mal intencionados, totalmente alejados de la realidad.-
• Niega que han incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en base a la cantidad de cinco mil bolívares mensuales, lo cual es incorrecto ya que según el contrato es de bolívares un mil quinientos mensuales y que es lo que efectivamente vienen consignando por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, según expediente de consignación signado con el número 1818.-
• Que la parte actora ha venido retirando, produciendo los efectos a que se contrae la norma referido a que el arrendador tácitamente quiere mantener la relación arrendaticia, por lo que el alegato de que no han pagado los cánones de arrendamiento es desvirtuado por la parte actora al presentarse en el mencionado juzgado, es decir que la parte actora tienen conocimiento de la consignación arrendaticia.
• Que el contrato de arrendamiento fue sometido a regulación ante la dirección de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia, quien dictó resolución administrativa fijando canon de arrendamiento y sobre el cual se intentó recurso contencioso de nulidad por ante el Tribunal Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y que en la actualidad conoce el Tribunal Superior en lo Contenciosos Administrativo de la Región Centro Norte de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en apelación.-
• Rechaza el argumento esgrimido por la actora relativo a que tal regulación quedo firme. Manifiesta que el inmueble objeto de la presente causa tiene uso residencial, no comercial y que es utilizado como vivienda principal, el cual han mantenido en buen estado, por las mejoras que le han hecho, es por ello que esta exento del incremento del canon de arrendamiento a tenor del decreto dictado por el Ejecutivo Nacional.
II
DE LAS PRUEBAS.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
• Capitulo I, Del Instrumento Fundamental Contrato de Arrendamiento.-
• Capitulo II, Decisión Administrativa de Regulación de Alquiler de fecha 22 de enero de 2010
• Ratifica el contenido del expediente de consignaciones que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, según expediente de consignación signado con el número 1818.-
• Solicita Inspección y Reconocimiento Judicial al Capitulo III.-
• Promueve Telegrama
• Capitulo IV, solicita la Prueba de Informe
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Invoca el merito favorable que arrojan a los autos en el presente proceso.-
• Ratifica la Falta de cualidad e Interés del actor para intentar el juicio.-.-
• Consigna copia del expediente que cursa por ante el Juzgado Superior en lo civil y Contenciosos Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Centro Norte distinguido con el Nº 13.983.-
• Al capitulo IV consigna marcado “B” cedula catastra emitida por el Municipio Valencia a través de la Dirección de Hacienda Departamento de Inmuebles urbanos.
• Consigna marcado “C”, constancia de Residencia expedida por el consejo comunal del Calvario.-
• Consigna marcado “D”, copia certificada expediente de consignaciones que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, signado con el número 1818.-

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
Conforme a los alegatos de la parte demandante, su pretensión se circunscribiría en la restitución del inmueble del cual es arrendador y propietario, en virtud del fenecimiento o expiración del término inicial de la relación arrendaticia así como de la prórroga legal que le fuera concedida por ley, (según sus dichos), es decir, que el contrato se inicio el 1 de octubre del 2009, y con vencimiento el día 30 de septiembre de 2010 a termino fijo y sin estar estipulado la posibilidad de prorroga a su vencimiento; Aun mas peticiona la Arrendadora- demandante el pago de la diferencia entre el monto consignado por los arrendadores y el canon establecido en el contrato de arrendamiento a razón de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.3.500,00) mensuales desde diciembre de 2009 hasta septiembre de 2010.-
Pretensión que la arrendataria demandada refutó de manera enfática, al señalar en su escrito de contestación a la demanda, que en modo alguno se encontraría obligado a efectuar la entrega material del inmueble arrendado conforme a lo señalado por la actora, pues el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento por vencimiento se incoó, se corresponde con un CONTRATO a tiempo indeterminado, así mismo aduce que al vencerse el contrato se continuo ocupando el inmueble y LA ARRENDADORA, cobro mediante retiro de las consignaciones las mensualidades siguientes a la fecha de vencimiento del contrato, manifestación de voluntad de las partes contratantes de prorrogar este contrato en forma indeterminada.-
En este orden de ideas y a los fines de determinar cual era la acción idónea para interponer la presente demanda; quien aquí decide, considera que es ineludible estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual, es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento. En este sentido, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
De tal modo, que observa esta Juzgadora que la inquilina-demandada admite la existencia de la relación arrendaticia, pero a su vez señala que si bien el contrato se fijo a tiempo determinado este se convirtió a tiempo indeterminado; en tal sentido considera importante realizar un breve estudio al contratos de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento.
Siendo ello así, se evidencia del contrato de arrendamiento, que corre inserto al folio 2 y 3 del expediente que las partes establecieron su duración en la cláusula Tercera en los siguientes Términos:
“TERCERA: La duración del presente contrato de arrendamiento es por Un (01) AÑO fijo, contados a partir del 01 de octubre de 2009, debiendo LOS ARRENDADORES desocupar el inmueble al termino del presente contrato sin necesidad de desahucio”.-
De lo antes trascrito se infiere que el contrato de arrendamiento, según la cláusula in comento, se evidencia que las partes previeron un lapso de duración de UN (1) año, el cual, concluyo el 01 de Octubre de 2010, es decir, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el contrato; entonces tenemos que las partes estaban vinculadas por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; concluyendo la relación arrendaticia el 01 de Octubre de 2010, y vencido el plazo estipulado, opero de pleno derecho la prorroga legal en beneficio del arrendatario, es decir, por un lapso de seis (6) meses, la cual, espiro el 01 de Abril de de 2011, y vencida la misma el arrendador podrá exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; pero, es obvio, que si contrato señala una fecha fija para su terminación, sólo podrá entenderse como renovado, si una vez llegada tal fecha, se deja al arrendatario en posesión del inmueble y se producen ciertas circunstancias de las cuales se puede deducir que se ha efectuado dicha renovación, como seria el caso de que se sigan cobrando los alquileres en sus respectivas fecha; circunstancia que sucedieron en el caso de auto, ya que el arrendatario se dejo en posesión del inmueble arrendado y el arrendador consintió tácitamente al recibir los cánones de arrendamiento, posteriores al retirar la consignaciones inquilinarias en fecha 19 de marzo de de 2010 (folio 79), en fecha 10 de mayo de 2010 (folio 99), 11 de junio de 2010 (folio 112), sucesivamente el 23 de julio de 2010 (folio 120), 27 de septiembre de 2010 (folio 131).
Por otra parte, debo de advertir, que si bien se estipulo en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento un canon de arrendamiento en la calidad de CINCO MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 5.000,00) y los arrendatarios-demandados, efectuaron la primera consignación por ante el Juzgado Segundo de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial expediente 1818, por una cantidad inferior a la establecida contractualmente, durante la vigencia de la prorroga legal, es decir, 13 enero de 2010; en este caso la parte actora debió accionar por la vía de la Resolución del contrato de Arrendamiento o por Incumplimiento de las Obligaciones Legales y contractuales, a tenor de lo establecido en el articulo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y no por la vía del Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento.-
En consecuencia en el caso in-comento opero la denominada Tácita reconduccion, que convierte a un contrato a tiempo determinado en INDETERMINADO, en virtud a ello se deduce que estamos en presentencia de un contrato de arrendamiento a TIEMPO INDETERMINADO. Y así se declara
No obstante, este Tribunal en aras de salvaguardar, el debido proceso y el derecho a la defensa y sobre todo el derecho inquilinario como materia de orden publico; concluir que la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez, que la acción que escogió la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues bien, estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no puede demandarse el cumplimiento del contrato de arrendamiento, lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta; quedando abierta así la posibilidad de que la parte actora demande el Desalojo.

A tal efecto: la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión de fecha 28 de junio de 2005, dictada en el expediente Nro. 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, decidió lo siguiente:
“…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien y teniendo presente que se estaría en todo momento, ante la presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es indiscutible la imposibilidad de reclamarse su cumplimiento por vencimiento de la prorroga legal, mal podría pedirse la entrega del mismo, por llegar precisamente, ese lapso inexistente; razón por la cual la pretensión de cumplimiento resultaba inadmisible, tal y como será dispuesta en la parte dispositiva del presente fallo, con los demás pronunciamientos que de ello derivan.