REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE N° 3342
DEMANDANTE: NUNZIA MARIA MATERA de PIZZOLLA, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad N° 10.247.692.
APODERADOS JUDICIALES: JUAN CARLOS VALERIO BASTIDAS, JOANNA INOSMAR CHIVICO SUESCUNS y AMALIN VIRGINIA MEDINA PIÑA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 10.965.340, 11.357.911 y 15.949.581, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 133.345, 87.775 y 122.327, en su orden, todos de este domicilio.
DEMANDADOS: GUILLERMO ROMAN AMORETTI y VILMA YANETT DIAZ DE ROMAN, venezolanos, casados, titulares de las cédulas de identidad Nº 14.108.078 y 14.970.957, respectivamente y ambos de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, GRISELDA ROMAN DE REYES, ROOSHINWEL AMED ROMAN DIAZ, LIUXMILA ZACHENKA RODRIGUEZ DIAZ y MADELEIN VICTORIA MAGO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 16.184.182, 13.333.098, 15.951.133, 13.332.772 y 13.955.542, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 21.615, 101.486, 121.508, 88.176 y 102.906, en su orden.
MOTIVO: DESALOJO.
SEDE: CIVIL.-
CAPITULO I
DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL
La Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en Gaceta Oficial Nº 5.262 de fecha 11 de Septiembre de 1.998, la cual entró en vigencia a partir del 1º de Julio de 1.999, establece en su TITULO IV, Capitulo I, articulo 60 que:
“El Poder Judicial se ejerce por la Corte Suprema de Justicia, los Tribunales de Jurisdicción ordinaria y los Tribunales de Jurisdicción Especial…”
Así mismo, en el Capítulo IV, establece la competencia de los Tribunales de Municipio, en su artículo 70 indica:
“… Los Juzgados de municipio serán ordinarios y especializados en ejecución de medidas.
Los Juzgados ordinarios tienen competencia para:
1. Conocer en primera instancia de las causas civiles y mercantiles cuyo interés, calculado según las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, no exceda de cinco millones de bolívares…”
La norma antes trascrita ha sido modificada parcialmente en lo que se refiere a la cuantía de las causas según Resolución de Sala Plena del Tribunal Supremo de
Justicia, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.152, de fecha 02 de Abril del año 2009 y que señala:
Artículo 1: Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipio. Categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.)…”.
Considera este Tribunal conveniente, mencionar las disposiciones relativas a la competencia en razones a la materia y el territorio, establecidas en el Código de Procedimiento Civil, en la cual los artículos 28 y 29 establecen:
Artículo 28. “La competencia por la materia se determina por la naturaleza de la cuestión que se discute, y por las disposiciones legales que la regulan.”
Artículo 29. “La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código, y por la Ley Orgánica del Poder Judicial”
En concordancia con el artículo 42 ejusdem:
“Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato…”
Del análisis de las anteriores disposiciones, se observa, que la Ley faculta a este Tribunal para conocer de la presente causa por DESALOJO, por cuanto versa sobre una relación arrendaticia derivada de un contrato de arrendamiento relativo a un inmueble ubicado en esta ciudad de Puerto Cabello, celebrado en esta Jurisdicción y domiciliado en esta misma ciudad, por lo tanto, se considera a este JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO COMPETENTE para conocer, sustanciar y decidir la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.
CAPITULO II
ANTECEDENTES
Se inicia la presente causa por demanda intentada por la ciudadana NUNZIA MARIA MATERA de PIZZOLLA, representada por una de sus Apoderadas Judiciales, abogada AMALIN VIRGINIA MEDINA PIÑA, contra los ciudadanos GUILLERMO ROMAN AMORETTI y VILMA YANETT DIAZ DE ROMAN, todos plenamente identificados, por DESALOJO, fundamentando su pretensión en el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ante el Juzgado Distribuidor competente, Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 04-08-2011, quedando por distribución en este Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello. En fecha 09-08-2011 se admitió la demanda emplazándose a los demandados para la contestación de demanda el Segundo (2°) día de Despacho siguiente después de citado el último de los demandados, entregándosele al Alguacil la compulsa respectiva, (folios 36 al 38). En fecha 22-09-2011 el Alguacil Suplente presento diligencia manifestando que practico la citación ordenada del ciudadano GUILLERMO ROMAN AMORETTI, quien se negó a firmar el recibo de citación pero si recibió la compulsa (folios 39 al 40). En fecha 22-09-2011 el Alguacil Suplente presento diligencia manifestando que practico la citación ordenada de la ciudadana VILMA YANETT DIAZ DE ROMAN, quien se negó a firmar el recibo de citación ni recibió la compulsa (folios del 41 al 49).
En fecha 22-09-2011, el Tribunal dispuso por auto que la secretaria libre boletas de notificaciones, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folios 50 al 52). En fecha 23-09-2011 la Secretaria dejó constancia de haber fijado las boletas de notificación libradas en el presente juicio (folio 53). En fecha 27-09-2011 la parte demandada opuso cuestiones previas y contesto al fondo la demanda (folios 54 al 60). En fecha 27-09-2011 se agrego escrito de contestación a la demanda y se advirtió a las partes que las cuestiones previas opuestas por la parte demandada serian resueltas al momento de dictarse la sentencia definitiva, así mismo se dejo constancia que a partir de día de despacho siguiente se abre la causa a pruebas de conformidad con el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 05-10-2011 se recibieron dos (2) diligencias suscritas por cada uno de los demandados mediante las cuales otorgan poder apud acta (folios 62 y 63). En fecha 05-10-2011 la parte demandada presento escrito de promoción de pruebas. En fecha 07-10-2011 se agrego y admitió el escrito de pruebas presentado por la parte demandada. En fecha 10-10-2011 se recibió diligencia suscrita por la parte actora suministrando emolumentos para remisión vía MRW de oficios. En fecha 10-10-2011 la parte actora presento escrito de promoción de pruebas el cual se agrego y admitió en esa misma fecha. En fecha 11-10-2011 se dicto auto ordenando la apertura de la segunda pieza del expediente debido al volumen de folios. En fecha 11-10-2011 la parte demandada presento escrito de promoción de pruebas, el cual se agrego y admitió en fecha 13-10-2011. En fecha 13-10-2011 presento escrito la parte actora solicitando se fije nueva oportunidad para la testimonial de ratificación de instrumental. En fecha 13-10-2011 se acordó nueva oportunidad para la testimonial de ratificación de instrumental. En fecha 13-10-2011 la parte demandada presento escrito de promoción de pruebas, el cual se agrego y admitió en fecha 13-10-2011, se dio por terminado el lapso de promoción y se extendió a los solos efectos de la evacuación de pruebas testimoniales. En fecha 03-11-2011 se dicto auto dando por terminado el lapso de evacuación de pruebas por constar en autos las resultas de las pruebas de informes libradas y se deja constancia que la sentencia sería dictada dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes. Estando la presente causa en estado de sentencia este Tribunal procede a dictarla en los siguientes términos:
CAPITULO III
DEL ESCRITO LIBELAR
La parte actora señala en su escrito libelar los siguientes aspectos:
Alego que en el año 1.992 su representada suscribió contrato de arrendamiento para fines comerciales, a través de un documento privado con los ciudadanos GUILLERMO ROMAN AMORETTI y VILMA YANETT DIAZ DE ROMAN, venezolanos, casados, titulares de las cédulas de identidad Nº 14.108.078 y 14.970.957, respectivamente y domiciliados en esta ciudad de Puerto Cabello, sobre parte de un inmueble conformado por dieciséis (16) habitaciones con sus respectivos baños, ubicado en la calle Regeneración, cruce con calle Juncal, Edificio San Pedro, Puerto Cabello, Estado Carabobo, quedando excluido el local H1 y la azotea, donde actualmente funciona el HOTEL PIRIAPOLIS, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con calle Regeneración, SUR: Con casa que es o fue de Pedro Rosales, ESTE: Con calle Juncal y OESTE: Con casa que es o fue de Pedro Martínez; con una duración de un (1) año fijo contados a partir del día veinte (20) de Abril (04) del año 1.992 hasta el veinte (20) de Abril (04) del año 1.993, tal como se desprende de las clausulas primera y cuarta del referido contrato, el cual anexo en copia simple marcado con la letra “E”.
Alego que el inmueble en referencia que se arrendo es propiedad de la SUCESION FELICE PIZZOLLA POPOLIZIO, por haberlo adquirido el causante de su representada durante la vigencia de la Sociedad Conyugal según consta en Documento Registrado en la Oficina Subalterna
del Registro del Distrito Puerto Cabello, en fecha 11-07-1960, bajo el Nº 12,
folio 31 vuelto, Protocolo Primero, Tomo Tercero (Terreno) y el Edificio
según consta de Titulo Supletorio Protocolizado por ante la Oficina
Subalterna de Registro, en fecha 27-10-1960, bajo el Nº 8, Folio 10, Tomo
4, Protocolo primero; de cuya Sucesión forma parte su representada y que
la relación arrendaticia inicio según el contrato a tiempo determinado y que
con el transcurso del tiempo se convirtió a tiempo indeterminado.
Alego que han sido muchas las gestiones judiciales y extrajudiciales realizadas por su representada y por los demás integrantes de la SUCESION FELICE PIZZOLLA POPOLIZIO para que los arrendatarios devuelvan el inmueble en perfectas condiciones tal como lo recibieron y hasta la presente fecha han sido infructuosas y negativas todas las gestiones realizadas, dijo que los documentos antes indicados serian consignados una vez distribuida la presente demanda así como la Declaración Sucesoral y Registro de Información Fiscal (R.I.F).
Alego que los arrendatarios en fecha 20-07-1999 procedieron a consignar el canon de arrendamiento sin ningún motivo y actuando de mala fe por ante el Juzgado del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo mediante Solicitud signada con el Nº 24, esto a los fines de causar molestias y contratiempos para hacer efectivo el cobro del canon de arrendamiento acordado, consignando el canon correspondiente al mes de JUNIO del año 1999 a razón de Bs. 65.185,52 a favor de su representada NUNZIA MARIA MATERA viuda de PIZZOLLA, posteriormente desde el mes de MARZO del año 2000 cancelan la cantidad de Bs. 320.434,56 siendo el último deposito el del mes de MARZO del año 2.011 por Bs. 320,43, cantidad la cual se han negado a reconsiderar los arrendatarios para que sea justamente aumentada.
Alego que han transcurrido desde la fecha en que su representada suscribió el referido contrato de arrendamiento mas de diecinueve (19) años, ocupando los arrendatarios las instalaciones del inmueble y dándole un uso comercial lo que significa que han explotado el comercio por el tiempo antes mencionado y se traduce en que han percibido ganancias como para tener en la actualidad suficiente liquidez económica para que adquieran en otro lugar cualquier tipo de inmueble para continuar las actividades económicas de cualquier índole o ramo, esto con fundamento al bajo e irrisorio monto del canon de arrendamiento que cancelan.
Alego que la arrendataria y su grupo familiar como propietarios decidieron constituir una Sociedad Mercantil denominada HOTEL OLAS DEL MAR 2011, C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Carabobo, Tomo 416-A, Nº 46, de fecha 26-07-2011, tal como se desprende de copia simple del Registro de Comercio que anexó marcado con la letra “F” y que presentarían en original al Tribunal que correspondiera conocer la presente causa una vez distribuida, que funcionara en las instalaciones del inmueble de su propiedad ubicado en la calle Regeneración, cruce con calle Juncal, Nº 10-19, Edificio San Pedro, en esta ciudad de Puerto Cabello del Estado Carabobo, esto a los fines de poder obtener recursos para mejorar las condiciones del inmueble y evitar siga deteriorándose y perdiendo valor económico por su mal estado, ya que los arrendatarios no han realizado las reparaciones menores necesarias para mantener en buen estado el inmueble y actualmente es un sitio deplorable y con mal aspecto, no acorde para prestar alojamiento a los usuarios o turistas que lo frecuentan, por lo tanto urge se nos haga entrega del mismo para funcionar como entidad mercantil, mejorar las condiciones del inmueble, acondicionar y modernizar las habitaciones, colaborar con el desarrollo del turismo de esta ciudad y generar empleos, en un ambiente
optimo, saludable y confortable, que presentarían en su debida oportunidad dos (2) Inspecciones Oculares extrajudiciales practicadas por los Tribunales de Distrito Puerto Cabello y Tribunal Primero del Municipio Puerto Cabello, ambos de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo con la cual demuestro que desde el año 1.992 los arrendatarios han incumplido reiteradamente sus obligaciones al no realizar las reparaciones menores.
Argumento que las normas que rigen esta materia son de estricto orden público de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que en base a la norma antes indicada consideraba que por ser de orden público ampara tanto al arrendatario como al arrendador y no se puede pretender que por haberse indeterminado un contrato de arrendamiento por un inmueble de uso comercial estén los arrendatarios eternamente en el inmueble lucrándose por las actividades económicas que realicen y no pueda el arrendador o propietarios tener el mismo derecho, ya que en 19 años explotando el comercio con una buena administración se pueden obtener muchos bienes muebles e inmuebles y adquirir locales propios, en consecuencia surge la necesidad de su representada de ocupar el inmueble para que funcione la Sociedad Mercantil HOTEL OLAS DEL MAR 2011, C.A. pues bien no se trata de un inmueble de uso de vivienda familiar sino de uso comercial por lo tanto tiene mi representada preferencia de ocupar el inmueble por ser copropietaria del mismo, anexó copia simple del Registro de Comercio del “HOTEL PIRIAPOLIS S.R.L” con el cual realizan actividad comercial los arrendatarios, marcado “G”.
Fundamento la pretensión en los artículos: 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “b”, 1.580, 1.601 y 1.602 del Código Civil Venezolano
Alego que se reúnen los requisitos de procedencia para que prospere la presente demanda por DESALOJO POR NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE LA ARRENDADORA COPROPIETARIA y por concurrir que: 1) Existe la relación arrendaticia a tiempo indeterminado entre su representada y los demandados, 2) Que su representada es copropietaria arrendadora del inmueble por lo tanto está legitimada para demandar, 3) Existe la necesidad de ocupar el inmueble para que mi representada realice actividades mercantiles y obtenga beneficios económicos para mejorar el inmueble, mejorar su calidad de vida y la de su grupo familiar y colaborar con el desarrollo turístico de Puerto Cabello. 4) Que el inmueble fue arrendado para uso comercial.
Solicito que se admitiera la demanda por DESALOJO, se sustanciara conforme a derecho y declarara CON LUGAR la sentencia definitiva y se condene a los demandados GUILLERMO ROMAN AMORETTI y VILMA YANETT DIAZ DE ROMAN, venezolanos, casados, titulares de las cédulas de identidad Nº 14.108.078 y 14.970.957, respectivamente a: 1) Desalojar inmediatamente y entregar parte del inmueble Nº 10-19 (antes 68 cambio por reorganización urbanística) conformado por dieciséis (16) habitaciones con sus respectivos baños, ubicado en la calle Regeneración, cruce con calle Juncal, Edificio San Pedro, Puerto Cabello, Estado Carabobo, donde actualmente funciona el HOTEL PIRIAPOLIS, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con calle Regeneración, SUR: Con casa que es o fue de Pedro Rosales, ESTE: Con calle Juncal y OESTE: Con casa que es o fue de Pedro Martínez; libre de personas y bienes y en perfecto estado de conservación a la parte actora quien es arrendadora y copropietaria, así como solvente en cuanto a los cánones de arrendamientos, servicios públicos tales como agua, luz y teléfono, 2) Que sean condenados los demandados al pago de las costas y costos procesales.
Señalo como domicilio procesal la siguiente dirección: Calle Segrestaa, Residencias Enna, Local Nº 29, diagonal a la Cruz Roja, Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo.
Solicito se practique la citación de los codemandados en la calle Regeneración, cruce con calle Juncal, Nº 10-19, Edificio San Pedro, Puerto Cabello, Estado Carabobo, donde actualmente funciona el HOTEL PIRIAPOLIS.
Estimo la presente demanda en TRES MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON DIECISEIS CENTIMOS (Bs. 3.845,16), equivalentes a CINCUENTA CON CINCUENTA Y NUEVE (50,59) Unidades Tributarias.-
Solicito se tramite la presente causa por el Procedimiento Breve de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 16 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
CAPITULO IV
DE LA CONTESTACIÓN
La parte demandada dio contestación en el lapso legal establecido para ello en los siguientes términos:
Propusieron la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA, por no llenar el libelo los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem.
Propusieron la cuestión previa de conformidad con lo previsto en el numeral 11° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, en virtud que la demandante fundamenta la demanda principalmente en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocando a su favor el literal b: “… en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…”, expresando la accionante en el Capítulo III de su libelo de demanda que: …3) existe la necesidad de ocupar el inmueble para que mi representada realice actividades mercantiles y obtenga beneficios económicos para mejorar el inmueble, mejorar su calidad de vida y la de su grupo familiar…”; argumento que la demandante manifiesta que les ha arrendado un inmueble conformado por dieciséis (16) habitaciones con sus respectivos baños, donde actualmente funciona el HOTEL PIRIAPOLIS, y que hemos ocupado el inmueble desde hace mas de diecinueve (19) años y que se le ha dado uso comercial.
Reconocieron el contrato de arrendamiento privado suscrito entre ambas partes y dice que en la Clausula Segunda quedo claro que el inmueble arrendado será destinado al uso actividad Hotelera.
Alegaron que el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “…Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: d) Los hoteles, moteles, hosterias, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales están sujetos a regímenes especiales…”.
Alegaron estar en presencia de una demanda por desalojo fundamentada en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero la misma ley establece que en el presente caso tratándose de un inmueble que fue arrendado a fines de explotar la actividad Hotelera, el procedimiento queda fuera del alcance de la Ley.
Alegaron que por imperio de la Ley especial en la cual se fundamenta la demanda no encuadra como figura jurídica por estar fuera de su ámbito de aplicación de la Ley, por lo tanto argumento que no debió admitirse la demanda por cuanto existe una prohibición de la ley, ocasionando con ello violación al Debido Proceso, lo cual hace procedente la declaratoria con lugar de la cuestión previa y solicito así sea declarada por este Tribunal.
Alegaron como punto previo que impugnan y se oponen a la estimación de la acción efectuada por la parte demandante de la cantidad de Bs. 3.845,16 equivalente a 50,59 unidades tributarias a tomar como cuantía, ya que con esa estimación se evidencia la actuación temeraria y la mala fe con la que actúa la accionante por cuanto el monto no permitiría a esta parte a la hora de ser necesario ejercer un recurso de apelación no sería procedente por la cuantía, por lo cual impugna y no está de acuerdo con el monto de estimación de la demanda, por ser de su conocimiento que el inmueble en la actualidad se encuentra valorado por un monto superior al señalado por la apoderada de la demandante.
Alegaron que a todo evento contestan al fondo de la demanda.
Negaron, rechazaron, contradijeron y se opusieron a la presente pretensión manifestada por la parte demandante en su escrito libelar de demanda, por no ser contraria a derecho en su fundamentación y no ser procedente por la vía de desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Reconocieron que efectivamente suscribieron con la accionante contrato de arrendamiento para fines comerciales a través de documento privado, sobre parte de un inmueble conformado por dieciséis (16) habitaciones con sus respectivos baños, ubicado en la calle Regeneración, cruce con calle Juncal, Edificio San Pedro, Puerto Cabello, Estado Carabobo, quedando excluido el local H1 y la azotea, contrato cuya duración era de un año fijo contado a partir del día 20 de abril de 1992 hasta el 20 de abril de 1993, tal como se desprende de las cláusulas Primera, Segunda, Tercera y Cuarta de dicho contrato de arrendamiento.
Admitieron que en dicho contrato se pacto que el inmueble iba a ser destinado al uso de actividad Hotelera.
Negaron y contradijeron en todo y cada una de sus partes los fundamentos de hecho y derecho alegados por los demandantes en su libelo de demanda.
Negaron que los demandantes hubieran entregado en fecha 20 de abril de 1992 un inmueble conformado por dieciséis (16) habitaciones, ubicado en la calle Regeneración cruce con calle Juncal, edificio San Pedro, Puerto Cabello; dado que para esa fecha el inmueble estaba ocupado por EMPRESA HOTEL PIRIAPOLIS, S.R.L, la cual tenía su fondo de comercio como su sede en el mencionado inmueble desde el año 1.980; la cual sigue teniendo el mencionado domicilio fiscal como el fondo de comercio en el mencionado inmueble.
Alegaron que es imposible que para esa fecha los demandantes o sus causantes hubieren entregado la posesión del mencionado inmueble al suscrito ni mucho menos en buenas condiciones; dado que el mencionado inmueble era sede del fondo de comercio como el domicilio fiscal de la empresa HOTEL PIRIAPOLIS, S.R.L, desde el año 1.980.
Admitieron que efectivamente tal y como fue pactado actualmente funciona en el inmueble arrendado el Hotel Piriapolis.
Alegaron que es totalmente falso de toda falsedad que la demandante y demás integrantes de la Sucesión FELICE PIZZOLLA POPOLIZIO hayan realizado muchas gestiones judiciales y extrajudiciales para que devolviéramos el inmueble en perfectas condiciones.
Alegaron que es totalmente falso de toda falsedad que hayamos actuado de mala fe o con fines de causar molestias y contratiempos para hacer efectivo el cobro del canon de arrendamiento acordado al consignarlo sin ningún motivo ante el Juzgado de Municipio de Puerto Cabello, Estado Carabobo.
Alegaron que se vieron en la necesidad de hacer el pago correspondiente al canon de arrendamiento por la vía judicial, mediante consignaciones voluntarias, por cuanto la arrendataria no les quería aceptar los pagos mensuales del canon de arrendamiento, con lo cual de no pagar a tiempo
caerían en mora, en ese aspecto la arrendadora si actuó de mala fe, por
cuanto su obligación como contratante es recibir el pago correspondiente.
Alegaron que son apegados a derecho y siempre cumplidores de las obligaciones contractuales previamente contraídas, por ello a partir del mes de Julio (7) del 1.999 decidieron consignar ante Tribunales el pago de canon con la finalidad de no incurrir en mora solvens.
Negaron, rechazaron y contradijeron por ser falso de toda falsedad que el ultimo deposito haya sido el mes de marzo del año 2011, ya que se encuentran solvente hasta el mes vencido de Agosto por medio de consignaciones hechas por ante el Juzgado Primero de Municipio Puerto Cabello, Expediente Nº 24.
Alegaron que es falso que se hayan negado a reconsiderar que el monto de Bs. 320,43 sea justamente aumentado.
Negaron, rechazaron y contradijeron por ser falso de toda falsedad, que hayan percibido ganancias como para tener en la actualidad suficiente liquidez económica para adquirir en otro lugar cualquier tipo de inmueble para continuar actividades económicas de cualquier índole o ramo.
Alegaron que durante estos 19 años de relación siempre hemos pagado puntualmente los cánones de arrendamiento, servicios de electricidad, agua, teléfono, impuestos municipales, reparaciones menores, requeridos para el normal funcionamiento del hotel, pero la antigüedad de la estructura del inmueble y la falta de reparaciones mayores por parte de los propietarios han contribuido a explotar económicamente las habitaciones del hotel a un precio también irrisorio.
Negaron, rechazaron y contradijeron por ser falso de toda falsedad, que la arrendataria y su grupo familiar como propietarios del inmueble hayan tenido que constituir una Sociedad Mercantil denominada HOTEL OLAS DEL MAR 2.011, C.A. (registrada), con la finalidad de poder obtener recursos para mejorar las condiciones del inmueble y evitar siga deteriorándose y perdiendo valor económico por su mal estado.
Negaron, rechazaron y contradijeron por ser falso de toda falsedad, que como arrendatarios no hayan realizado las reparaciones menores necesarias para mantener en buen estado el inmueble y que actualmente sea un sitio deplorable y con mal aspecto, no acorde para prestar alojamiento a los usuarios o turistas que lo frecuentan.
Negaron, rechazaron y contradijeron por ser falso de toda falsedad, que desde el año 1.992 hayan incumplido reiteradamente con sus obligaciones al no realizar las reparaciones menores.
Negaron, rechazaron y contradijeron por ser falso de toda falsedad, que exista la necesidad por parte de la demandante de ocupar el inmueble para mejorar su calidad de vida y la de su grupo familiar, pues la necesidad que manifiesta es para realizar actividades mercantiles y obtener beneficios económicos, siendo incompatible su pretensión con el fundamento de derecho consagrado en el artículo 34, literal b, el cual consagra necesidad habitacional de ocupar un inmueble de uso residencial y no de uso comercial como es el presente caso.
Negaron, rechazaron y contradijeron por ser falso de toda falsedad que se les deba condenar al pago de las costas y costos del presente juicio.
Negaron, rechazaron, contradijeron y se opusieron a la estimación de la acción efectuada por la parte demandante en la cantidad de Bs. 3.845,16 equivalentes a 50,59 unidades tributarias.
Alegaron que han cumplido cabalmente con lo pactado en el contrato de arrendamiento y en consecuencia solicitaron se declare SIN LUGAR en la definitiva la acción propuesta.
Solicitaron se admitiera el escrito de OPOSICION DE CUESTIONES PREVIAS Y DE CONTESTACION DE DEMANDA, se sustanciara conforme a derecho, declare CON LUGAR LAS DEFENSAS OPUESTAS y SIN LUGAR LA DEMANDA POR DESALOJO por necesidad de ocupar el inmueble la arrendadora copropietaria.
CAPITULO V
HECHO CONTROVERTIDO
El Desalojo del inmueble por necesidad de ocuparlo la arrendadora copropietaria.
CAPITULO VI
DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE ACTORA:
CON EL ESCRITO LIBELAR:
Copia simple de sustitución de Poder.
Copia simple de Poder.
Copia simple de Poder.
Copia simple de Cedula de Identidad.
Copia simple del Contrato de Arrendamiento.
Copia simple de Registro de Comercio de Hotel Olas del Mar 2011, C.A.
Copia simple de Registro de Comercio de Hotel Piriapolis, S.R.L.
CON EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:
Invocó defensas a su favor de las cuestiones previas opuestas.
Ratifico las instrumentales consignadas junto al escrito libelar.
Sustitución de Poder.
Original de Poder.
Original de Poder.
Documento de Propiedad del Inmueble.
Titulo Supletorio del Inmueble.
Declaración Sucesoral.
Copia simple de Registro de Información Fiscal.
Copia simple Contrato de Arrendamiento.
Inspección Ocular.
Copias certificadas de Exp. N° 24 de Consignación Arrendaticia.
Exp. N° 2004-406 de Solicitud de Notificación.
Notificación por Notaria.
Inspección Ocular.
Informe de Bomberos.
Registro de Comercio de Hotel Olas del Mar 2011, C.A.
Solicito Pruebas de Informes al SENIAT.
Planilla consulta de R.I.F pág. web SENIAT.
Solicito Pruebas de Informes al IVSS.
Promovió las testimoniales para ratificación de documento de los ciudadanos: ALEXANDER ARAQUE, ANIBAL CAMBERO y ANTONIO SOTO.
Invoco a su favor las contradicciones y reconocimientos del escrito de contestación.
DE LA PARTE DEMANDADA:
CON LOS ESCRITOS DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:
Invoco a su favor las afirmaciones del libelo de demanda.
Solicito Pruebas de Informes al IVSS.
Solicito Pruebas de Informes al SENIAT.
Solicito Prueba de Informe al Colegio de Ingenieros, sede Puerto Cabello.
Solicito Prueba de Informe al Colegio de Médicos, sede Puerto Cabello.
Solicito Prueba de Informe al INPREABOGADO, sede Caracas.
Promueve a su favor la copia simple del de Registro de Comercio de Hotel Piriapolis, S.R.L., presentada por la parte demandante.
Copia simple de Acta de Asamblea.
14 Licencias sobre Actividades Económicas.
Solvencia del servicio de Hidrología del Centro C.A.
Solvencia del servicio de Cuenta de Corpoelec.
Invoco a su favor los argumentos del escrito de contestación.
Copia certificada de Acta constitutiva de Hotel Piriapolis S.R.L.
Copia certificada de acta de asamblea extraordinaria.
Ratifico documentales presentadas en escrito probatorio anterior.
Solicito Pruebas de Informes a Corpoelec.
Solicito Pruebas de Informes a Hidrología del Centro C.A.
Promovió las testimoniales de los ciudadanos: PEDRO JOSE CONTRERAS, OSCAR LUIS SANCHEZ PONCE, ELBA YAMAIRA SANZ MARTINEZ, HECTOR AUGUSTO ECHANAGUCIA MENDOZA, BRISELA ARACELY SAJCHE SURUY y JEANS ENDERSON PARADA RONDON.
2 Copias simples de Sentencias de la Sala Constitucional.
2 Licencias de Actividades Económicas.
Copia simple de Solvencia de Hidrología del Centro C.A.
Copia simple de Solvencia de Corpoelec.
Revisando las actas procesales esta juzgadora antes de decidir observa:
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:
A la documental inserta del folio 7 al 11, contentiva Sustitución de Poder presentado por la parte actora junto al escrito libelar y ratificado presentando original junto al escrito de promoción de pruebas que corre del folio 162 al 166, este Tribunal le otorga valor probatorio, queda demostrada la cualidad de la abogada actora para demandar en nombre y representación de la ciudadana NUNZIA MARIA MATERA de PIZZOLLA, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A las documentales insertas del folio 12 al 18, contentiva Poder General que consta firma de algunos de los otorgantes en la Notaria Publica Segunda de Valencia y firma de una de las otorgantes por ante el Consulado General en Napolis Italia, presentado por la parte actora junto al escrito libelar y ratificado presentando original junto al escrito de promoción de pruebas que corre del folio 167 al 174, este Tribunal le otorga valor probatorio, queda demostrado la facultad que le fueron conferida a DOMENICA PIZZOLLA MATERA de MONTELEONE para sustituir el poder, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta al folio 19, contentiva de copia de la cédula de identidad de la ciudadana NUNZIA MARIA MATERA DE PIZZOLLA, presentada por la parte actora junto al escrito libelar y ratificada en el escrito de promoción de pruebas, este Tribunal le otorga valor probatorio por demostrar la identificación de la arrendadora, sin embargo no ayuda a resolver la controversia, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 20 al 21, contentiva de copia simple de contrato de arrendamiento presentado por la parte actora con el escrito libelar, documento privado suscrito por las partes contratantes, el cual no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, al contrario lo reconoció al momento de contestar la demanda y cito textualmente parte de algunas cláusulas del referido contrato tanto en el escrito de contestación como en los escritos de promoción de pruebas, el mismo fue ratificado por la parte actora en el escrito de promoción de pruebas presentándolo de nuevo y corre del folio 198 al 199, este Tribunal le otorga valor probatorio, queda demostrado que la ciudadana NUNZIA MARIA MATERA DE PIZZZOLLA le
arrendó a los ciudadanos ROMAN AMORETTI GUILLERMO y VILMA YANETT DIAZ DE ROMAN, parte de un inmueble conformando por 16 habitaciones con sus respectivos baños, ubicado en la ciudad de Puerto Cabello del Estado Carabobo en la calle Regeneración cruce con calle Juncal, Edificio San Pedro, excluyendo el local H1 y la azotea, para fines de comercio y que el inmueble debía ser destinado al uso de actividad Hotelera, observándose del referido contrato que los arrendatarios recibieron el inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad de aseo, limpieza y en perfectas condiciones sus instalaciones eléctricas y sanitarias, puertas, techos, ventanas y paredes, la duración del contrato era de un (1) año fijo desde el 20-04-1992 hasta el 20-04-1993, que era por cuenta de los arrendatarios las reparaciones menores y que serian responsables de las reparaciones mayores ocasionadas por los arrendatarios por culpa o negligencia, quedando demostrado las obligaciones asumidas por las partes ya que ambas partes se hacen valer del referido contrato para probar sus alegatos, todo de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 22 al 29, contentiva de copia simple Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil denominada HOTEL OLAS DEL MAR 2011, C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Carabobo, Tomo 416-A, Nº 46, de fecha 26-07-2011, presentado por la parte actora junto al escrito libelar y ratificado en el escrito de promoción de pruebas al presentarlo en original que corre del folio 303 al 310 del expediente pieza numero 1; este Tribunal le otorga valor probatorio por demostrar que la arrendadora constituyo una Sociedad Mercantil cuyo domicilio seria en la calle Regeneración, cruce con calle Juncal, Edificio San Pedro, N° 10-19, Puerto Cabello del Estado Carabobo, no obstante debe ser adminiculada con otros medios probatorios para resolver el fondo de la controversia, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 30 al 34, contentiva de copia simple Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil denominada HOTEL PIRIAPOLIS, S.R.L, registrada por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Carabobo, bajo el N° 10, Tomo 103-A, Nº 46, de fecha 22-08-1980, presentado por la parte actora junto al escrito libelar y ratificado en el escrito de promoción de pruebas de la cual se hace valer a su favor también la parte demandada al presentar copia certificada que corre del folio 21 al 28 de la segunda pieza del expediente; este Tribunal le otorga valor probatorio solo respecto a que existió dicha Sociedad Mercantil y que según la clausula tercera la duración seria de veinte (20) años a partir de su inscripción en el Registro Mercantil, al ser inscrita en fecha 22-08-1980 su duración seria hasta el 22-08-2000, no obstante para que se pueda hablar que en la realidad funciona la referida Sociedad Mercantil deben adminicularse con otros medios probatorios que demuestren que se da cumplimiento a la documentación que consagra el Código de Comercio y demás Leyes, Reglamentos y Resoluciones que rigen la actividad hotelera, esta documental por sí sola no ayuda a resolver la controversia, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 66 al 68, contentiva de copia simple de Participación y Documento de la Sociedad Mercantil denominada HOTEL PIRIAPOLIS, S.R.L, registrada por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Carabobo, bajo el N° 17, Tomo 9.C, de fecha 29-04-1993, presentado por la parte demandada junto al primer escrito probatorio; este Tribunal le otorga valor probatorio solo respecto a que existió dicha Sociedad Mercantil y que según el documento registrado la ciudadana VILMA YANETT DIAZ de ROMAN adquirió la totalidad de la cuotas de participación de la antes mencionada Sociedad Mercantil, no obstante para que se pueda
hablar que en la realidad funciona la referida Sociedad Mercantil deben adminicularse con otros medios probatorios que demuestren que se da cumplimiento a la documentación que consagra el Código de Comercio y demás Leyes, Reglamentos y Resoluciones que rigen la actividad hotelera, esta documental por sí sola no ayuda a resolver la controversia, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 69 al 70, contentiva de copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de la Sociedad Mercantil denominada HOTEL PIRIAPOLIS, S.R.L, registrada por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Carabobo, bajo el N° 17, Tomo 9.C, de fecha 29-04-1993, presentado por la parte demandada junto al primer escrito probatorio y presentado en copia certificada con el segundo escrito probatorio y que corre del folio 29 al 39; este Tribunal le otorga valor probatorio solo respecto a que existió dicha Sociedad Mercantil y que según el documento registrado la ciudadana VILMA YANETT DIAZ de ROMAN manifestó su voluntad de adquirir cuotas de participación de la antes mencionada Sociedad Mercantil, no obstante para que se pueda hablar que en la realidad funciona la referida Sociedad Mercantil deben adminicularse con otros medios probatorios que demuestren que se da cumplimiento a la documentación que consagra el Código de Comercio y demás Leyes, Reglamentos y Resoluciones que rigen la actividad hotelera, esta documental por sí sola no ayuda a resolver la controversia, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A las documentales insertas del folio 71 al 136, contentivos de Patentes de Industria y Comercio y recibos de cancelación de impuesto municipales por dicho concepto de los años 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 y 2007 a nombre de HOTEL PIRIAPOLIS, S.R.L, presentado por la parte demandada junto al primer escrito probatorio; este Tribunal le otorga valor probatorio solo respecto a que cancelan y les otorgan el referido permiso, no obstante no demuestran los demandados que con esa sola documental que cumplan con los requisitos exigidos en el Código de Comercio y demás Leyes, Reglamentos y Resoluciones que rigen la actividad hotelera, esta documental por sí sola no ayuda a resolver la controversia, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta al folio 137, contentivo de Licencia Sobre Actividades Económicas del periodo 2009 al 2010 a nombre de HOTEL PIRIAPOLIS, S.R.L, presentado por la parte demandada junto al primer escrito probatorio; este Tribunal le otorga valor probatorio solo respecto a que cancelan y les otorgan el referido permiso, no obstante no demuestran los demandados que con esa sola documental que cumplan con los requisitos exigidos en el Código de Comercio y demás Leyes, Reglamentos y Resoluciones que rigen la actividad hotelera, esta documental por sí sola no ayuda a resolver la controversia, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta al folio 138, contentivo de Constancia de Solvencia del servicio de agua potable y saneamiento, emanada de la Compañía Anónima Hidrológica del Centro (HIDROCENTRO) a nombre de HOTEL PIRIAPOLIS, S.R.L, presentado por la parte demandada junto al primer escrito probatorio, ratificado al presentar copia simple que corre al folio 42 de la segunda pieza del expediente y solicitar la parte demandada Prueba de Informes librando este Juzgado el oficio N° 2340-459; este Tribunal le otorga valor probatorio por recibirse respuesta de la referida Empresa HIDROCENTRO mediante comunicación N° HC/GU/880/2011 de fecha 31-10-2011 que corre al folio 148 de la segunda pieza del expediente; solo respecto a que cancelan el servicio de agua potable y saneamiento a nombre de la Sociedad Mercantil antes mencionada ubicada en la calle Juncal Sur, # 68 de esta ciudad de Puerto Cabello, no obstante no demuestran los demandados que con esa sola documental que cumplen con los
requisitos exigidos en el Código de Comercio y demás Leyes, Reglamentos y Resoluciones que rigen la actividad hotelera, esta documental por sí sola no ayuda a resolver la controversia, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta al folio 139, contentiva de Copia Simple de Solvencia del Servicio de Energía Eléctrica, emanado de la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC) a nombre de RAMIREZ JULIAN, presentado por la parte demandada junto al primer escrito probatorio y ratificado al presentar original que corre al folio 43 de la segunda pieza y solicitar la parte demandada Prueba de Informes librando este Juzgado el oficio N° 2340-458; este Tribunal no le otorga valor probatorio por ser un documento emanado de tercero que no es parte en el presente juicio y por recibirse respuesta de la referida Empresa mediante comunicación de fecha 19-10-2011 que corre al folio 145 de la segunda pieza; donde informan que no tienen suscripción de servicio de energía eléctrica a nombre de HOTEL PIRIAPOLIS, S.R.L, no aportando dichas documentales ni elementos ni indicios que ayuden a la solución de la presente controversia, todo de conformidad con los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 175 al 176, contentiva de Documento de Compra-venta de Inmueble (Registrado), presentado por la parte demandante junto al escrito de promoción de pruebas; este Tribunal le da valor probatorio demuestra el alegato de la parte actora respecto a la propiedad del inmueble por adquirirlo FELICE PIZZOLLA, aunado a que dicho documento no fue tachado de falso y siendo que el presente caso no se trata de discutir propiedad alguna, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 177 al 181, contentiva de Titulo Supletorio (Registrado), presentado por la parte demandante junto al escrito de promoción de pruebas; este Tribunal le da valor probatorio demuestra el alegato de la parte actora respecto a la propiedad y mejoras del inmueble por adquirirlo FELICE PIZZOLLA, aunado a que dicho documento no fue tachado de falso y siendo que el presente caso no se trata de discutir propiedad alguna, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 182 al 196, contentiva de Declaración Sucesoral, presentada por la parte demandante junto al escrito de promoción de pruebas; este Tribunal le da valor probatorio demuestra el alegato de la parte actora respecto a la propiedad que se atribuye como copropietaria del inmueble que arrendo por haberlo adquirido de su causante FELICE PIZZOLLA, aunado a que dicho documento no fue tachado de falso y siendo que el presente caso no se trata de discutir propiedad alguna, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta al folio 197, contentivo de Copia Simple de Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de la Sucesión Felice Pizzolla Popolizio, presentado por la parte demandante junto al escrito de promoción de pruebas; este Tribunal no le otorga valor por emanar de un tercero que no es parte en el juicio y no se ratifico el contenido de dicha documental a través de otro medio probatorio, todo de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 200 al 203, contentiva de Inspección Ocular extra litem practicada por el Juzgado del Distrito Puerto Cabello de esta Circunscripción Judicial en fecha 17-12-1992, presentado por la parte demandante junto al escrito probatorio; este Tribunal le otorga valor probatorio solo respecto a que existió dicha Sociedad Mercantil por indicar la referida acta que el Tribunal se constituyo donde funciona el Hotel Piriapolis y que el inmueble para esa época presentaba deterioro, no obstante para que
se pueda hablar que en la realidad funciona la referida Sociedad Mercantil deben adminicularse con otros medios probatorios que demuestren que se
da cumplimiento a la documentación que consagra el Código de Comercio y
demás Leyes, Reglamentos y Resoluciones que rigen la actividad hotelera,
esta documental por sí sola no ayuda a resolver la controversia, todo de
conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ
SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 204 al 225, contentiva de Copia Certificada de la Consignación N° 24 emanada de este mismo Tribunal, presentada por la parte demandante junto al escrito probatorio; este Tribunal le otorga valor probatorio por demostrar la relación arrendaticia y que los arrendatarios consignan el canon de arrendamiento sobre el inmueble que ocupan situado en la Calle Regeneración cruce con Calle Juncal, Edificio San Pedro de la ciudad de Puerto Cabello, no indican los arrendadores que funciona algún hotel en su escrito de consignación, demostrando también el alegato de la parte actora respecto a los montos que consignan como pensión arrendaticia, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 226 al 239, contentiva de Solicitud N° 2004-406 de Notificación, emanada del Tribunal Segundo del Municipio Puerto Cabello de esta Circunscripción Judicial, presentada por la parte demandante junto al escrito probatorio; este Tribunal le otorga valor probatorio solo respecto a que en esa oportunidad los arrendadores solicitaron el traslado del referido Tribunal donde funciona el Hotel Piriapolis a los fines notificar su intención de realizar contrato de arrendamiento y aumento del canon mensual, lo que se presume existió dicha Sociedad Mercantil, no obstante para que se pueda hablar que en la realidad funciona la referida Sociedad Mercantil deben adminicularse con otros medios probatorios que demuestren que se da cumplimiento a la documentación que consagra el Código de Comercio y demás Leyes, Reglamentos y Resoluciones que rigen la actividad hotelera, esta documental por sí sola no ayuda a resolver la controversia, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 240 al 244, contentiva de Notificación, emanada de la Notaria Pública Primera de Puerto Cabello del Estado Carabobo, presentada por la parte demandante junto al escrito probatorio; este Tribunal le otorga valor probatorio solo respecto a que en esa oportunidad los arrendadores solicitaron el traslado de la referida Notaria donde funciona el Hotel Piriapolis a los fines de notificar su intención de realizar contrato de arrendamiento y aumento del canon mensual, lo que se presume existió dicha Sociedad Mercantil, no obstante para que se pueda hablar que en la realidad funciona la referida Sociedad Mercantil deben adminicularse con otros medios probatorios que demuestren que se da cumplimiento a la documentación que consagra el Código de Comercio y demás Leyes, Reglamentos y Resoluciones que rigen la actividad hotelera, esta documental por sí sola no ayuda a resolver la controversia, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 245 al 298, contentiva de Inspección Ocular extra liten practicada por este Juzgado en fecha 04-05-2011, presentado por la parte demandante junto al escrito probatorio; este Tribunal le otorga valor probatorio solo respecto a que existió dicha Sociedad Mercantil por indicar la referida acta que el Tribunal se constituyo donde funciona el Hotel Piriapolis, por así haberlo solicitado la parte interesada y que el inmueble esta deteriorado por presentar daños tales como: se pudo constar y evidenciar que el inmueble amerita reparaciones menores, ya que se observo que el techo presentaba filtraciones en algunas áreas, paredes en mal estado en algunas partes, pisos deteriorados en algunas partes, faltante de lámparas y piezas sanitarias en algunas habitaciones, pintura en mal estado, algunas
habitaciones sin lavamanos, vidrios rotos, ventanas oxidadas, puertas deterioradas y no se inspeccionaron algunas habitaciones, por encontrarse
cerradas por estar ocupadas, la parte de la azotea es utilizada como cocina y lavandero, con las paredes piso y techo deteriorados y cableado eléctrico en mal estado; no obstante para que se pueda hablar que en la realidad funciona la referida Sociedad Mercantil deben adminicularse con otros medios probatorios que demuestren que se da cumplimiento a la documentación que consagra el Código de Comercio y demás Leyes, Reglamentos y Resoluciones que rigen la actividad hotelera, esta documental por sí sola no ayuda a resolver la controversia, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental que corre del folio 299 al 302, contentivo de Informe de Evaluación Estructural N° EE-012-2011, de fecha 26-05-2011, por inspección realizada por el Cuerpo de Bomberos Urbanos del Municipio Puerto Cabello, Departamento de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros, consignado por la parte demandante conjuntamente con el escrito de promoción de pruebas, documento emanado de terceros que no son parte en el presente juicio pero que comparecieron a ratificar el referido instrumento en las oportunidades que fijo este Juzgado; este Tribunal le otorga valor probatorio por haber sido ratificado mediante la prueba testimonial por quienes lo suscriben, del cual se desprende que no posee el inmueble sistema fijo de extinción de incendio con agua, no posee extintores en ninguno de los pisos del edificio, las fachadas del Este y Norte presentan daños avanzados por deterioro de humedad, caídas de frisos que pueden afectar a terceros transeúntes de las aceras, no posee plano de usos bomberiles, todo de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta al folio 311, contentivo de Copia Simple de Consulta del Registro de Información Fiscal (R.I.F.) N° J-30190415-0 de Hotel Piriapolis S.R.L, presentado por la parte demandante junto al escrito de promoción de pruebas; este Tribunal no le otorga valor por emanar de una página web que a pesar de ser oficial, le corresponde a la parte promovente demostrar su autenticidad a través de otros medios probatorios consagrados en la ley, todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A las documentales insertas del folio 40 al 41 segunda pieza del Expediente, contentivo de Copia Certificada de Licencias Sobre Actividades Económicas del periodo 2009 al 2010 y del 2011 al 2012, a nombre de HOTEL PIRIAPOLIS, S.R.L, presentado por la parte demandada junto al segundo escrito probatorio; este Tribunal le otorga valor probatorio solo respecto a que cancelan y les otorgan el referido permiso, no obstante no demuestran los demandados que con esas documentales que cumplan con los requisitos exigidos en el Código de Comercio y demás Leyes, Reglamentos y Resoluciones que rigen la actividad hotelera, estas documentales por sí sola no ayudan a resolver la controversia, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta al folio 77 segunda pieza del Expediente, contentivo de Comunicación N° CIVSPCM-0072-2011, de fecha 10-10-2011, emanada del Colegio de Ingenieros de Venezuela, Seccional Puerto Cabello y Juan José Mora, con motivo de la evacuación de la Prueba de Informes solicitada por la parte demandada en el primer escrito probatorio y en respuesta del oficio librado con el N° 2340-451; este Tribunal no le otorga valor probatorio por no aportar ningún tipo de indicios ni elementos que ayuden a solucionar el hecho controvertido en la presente causa, todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Corre del folio 93 al 94 segunda pieza del Expediente, Acta levantada por este Juzgado con motivo de la testimonial rendida por el ciudadano PEDRO JOSE CONTRERAS, promovida por la parte demandada; este Tribunal no le otorga valor probatorio ya que el mencionado ciudadano manifiesta que
tiene conocimiento que en el Edificio San Pedro, ubicado en la calle Regeneración cruce con calle Juncal de esta Ciudad de Puerto Cabello funciona el Hotel Piriapolis y que actualmente se encuentra en buenas condiciones, por considerar quien decide que para hablar que funciona un hotel como sociedad mercantil debe ser demostrado a través de otros medios probatorios que con la sola testimonial no se logra probar, aunado a que el referido ciudadano manifiesta conocer las condiciones en que se encuentra el inmueble lo cual se contradice con otras pruebas realizadas por funcionarios autorizados por la ley como son Inspección Ocular de fecha 04-05-2011 practicada por el órgano jurisdiccional que hoy decide e Inspección del Cuerpo de Bomberos de esta ciudad de fecha 26-05-2011, no constando en autos que dentro del lapso de promoción y evacuación de pruebas la parte demandada promoviera inspección judicial para demostrar el estado actual del inmueble, con dicha declaración no se resuelve el asunto ni da convicción a quien juzga, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Corre del folio 95 al 96 segunda pieza del Expediente, Acta levantada por este Juzgado con motivo de la testimonial rendida por el ciudadano OSCAR LUIS SANCHEZ PONCE, promovida por la parte demandada; este Tribunal no le otorga valor probatorio ya que el mencionado ciudadano manifiesta que tiene conocimiento que en el Edificio San Pedro, ubicado en la calle Regeneración cruce con calle Juncal de esta Ciudad de Puerto Cabello funciona el Hotel Piriapolis y que actualmente se encuentra en buenas condiciones, por considerar quien decide que para hablar que funciona un hotel como sociedad mercantil debe ser demostrado a través de otros medios probatorios que con la sola testimonial no se logra probar, aunado a que el referido ciudadano manifiesta conocer las condiciones en que se encuentra el inmueble lo cual se contradice con otras pruebas realizadas por funcionarios autorizados por la ley como son Inspección Ocular de fecha 04-05-2011 practicada por el órgano jurisdiccional que hoy decide e Inspección del Cuerpo de Bomberos de esta ciudad de fecha 26-05-2011, no constando en autos que dentro del lapso de promoción y evacuación de pruebas la parte demandada promoviera inspección judicial para demostrar el estado actual del inmueble, con dicha declaración no se resuelve el asunto ni da convicción a quien juzga, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Corre del folio 97 al 98 segunda pieza del Expediente, Acta levantada por este Juzgado con motivo de la testimonial rendida por la ciudadana ELBA YAMAIRA SANZ MARTINEZ, promovida por la parte demandada; este Tribunal no le otorga valor probatorio ya que la mencionada ciudadana manifiesta que tiene conocimiento que en el Edificio San Pedro, ubicado en la calle Regeneración cruce con calle Juncal de esta Ciudad de Puerto Cabello funciona el Hotel Piriapolis y que actualmente se encuentra en buenas condiciones, por considerar quien decide que para hablar que funciona un hotel como sociedad mercantil debe ser demostrado a través de otros medios probatorios que con la sola testimonial no se logra probar, aunado a que la referida ciudadana manifiesta conocer las condiciones en que se encuentra el inmueble lo cual se contradice con otras pruebas realizadas por funcionarios autorizados por la ley como son Inspección Ocular de fecha 04-05-2011 practicada por el órgano jurisdiccional que hoy decide e Inspección del Cuerpo de Bomberos de esta ciudad de fecha 26-05-2011, no constando en autos que dentro del lapso de promoción y evacuación de pruebas la parte demandada promoviera inspección
Judicial para demostrar el estado actual del inmueble, con dicha
declaración no se resuelve el asunto ni da convicción a quien juzga, todo de
conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de
Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 99 al 100 segunda pieza del Expediente, contentivo de Comunicación N° SNAT/INTI/GRTI/RCNT/UTIPC-2011, de fecha 13-10-2011, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, Gerencia Regional de Tributos Internos Región Central del Ministerio del Poder Popular de Planificación y Finanzas, con motivo de la evacuación de la Prueba de Informes solicitada por la parte demandada en el primer escrito probatorio y en respuesta del oficio librado con el N° 2340-449; este Tribunal le otorga valor probatorio por demostrar que los ciudadanos NUNZIA MARIA MATERA DE PIZZOLLA, DOMENICA PIZZOLLA DE MONTELEONE y MARIELLA PIZZOLLA MATERA, no presentaron Declaración de Impuesto Sobre la Renta y que el ciudadano FRANCO PIZZOLLA MATERA, si ha presentado Declaración de Impuesto Sobre la Renta, no obstante en el presente caso no se discute si los copropietarios del inmueble de marras son o no contribuyentes, todo de conformidad con los artículos 433 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 101 al 125 segunda pieza del Expediente, contentivo de Comunicación N° SNAT/INTI/GRTI/RCNT/UTIPC-2011, de fecha 13-10-2011, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, Gerencia Regional de Tributos Internos Región Central del Ministerio del Poder Popular de Planificación y Finanzas, con motivo de la evacuación de la Prueba de Informes solicitada por la parte demandante en el escrito probatorio y en respuesta del oficio librado con el N° 2340-455; este Tribunal le otorga valor probatorio por demostrar que el Registro de Información Fiscal N° J-30190415-0 pertenece a la Empresa Hotel Piriapolis, S.R.L cuya fecha de inscripción fue el 29-04-1993, representantes legales GUILLERMO ROMAN AMORETTI y VILMA YANETT DIAZ DE ROMAN, objeto posada Hoteleria de Ambiente Familiar desde el 30-08-1981, desprendiéndose de los documentos anexos que sirvieron de soporte para obtener el mencionado número de R.I.F que la duración de la Sociedad Mercantil Hotel Piriapolis, S.R.L era de veinte (20) años contados desde la fecha de registro el 22-08-1980 según la cláusula tercera del Acta Constitutiva anexa; es decir hasta el 22-08-2000, no evidenciándose ningún tipo de documentación posterior al año 2000, solo se evidencio del anexo denominado PLANILLA DE ACTUALIZACION TEMPORAL DEL REGISTRO UNICO DE INFORMACION FISCAL J30190415 que en fecha 13-10-2011 la ciudadana VILMA YANETT DIAZ DE ROMAN, intento renovar el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) desprendiéndose del final de la planilla que se le concedió 30 días para formalizar la actualización del R.I.F y que debería consignar los requisitos conforme a su clasificación como contribuyente, quedando demostrado que existió la Sociedad Mercantil antes mencionada, no obstante para que se pueda hablar que en la realidad funciona la referida Sociedad Mercantil deben adminicularse con otros medios probatorios que demuestren que se da cumplimiento a la documentación que consagra el Código de Comercio y demás Leyes, Reglamentos y Resoluciones que rigen la actividad hotelera, esta documental por sí sola no ayuda a resolver la controversia, todo de conformidad con los artículos 433 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 126 al 129 segunda pieza del Expediente, contentivo de Comunicación OAPCB N° 231/2011, recibido en fecha 17-10-2011, emanada del Jefe de la Oficina Administrativa Puerto Cabello del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales del Ministerio del Poder Popular Para el Trabajo y Seguridad Social, con motivo de la evacuación de la Prueba de Informes solicitada por la parte demandada en el primer escrito probatorio y en respuesta del oficio librado con el N° 2340-448; este Tribunal
le otorga valor probatorio por demostrar que los ciudadanos DOMENICA
PIZZOLLA DE MONTELEONE, PIERO PIZZOLLA MATERA y FRANCO
PIZZOLLA MATERA, aparecen en el sistema automatizado llevado en dicha
institución como asegurados; pero la ciudadana MARIELLA PIZZOLLA
MATERA, no se encuentra registrada, no obstante en el presente caso no
se discute si los copropietarios del inmueble de marras están o no
asegurados en el I.V.S.S, todo de conformidad con los artículos 433 y 509
del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta del folio 130 al 131 segunda pieza del Expediente, contentivo de Comunicación OAPCB N° 232/2011, recibido en fecha 17-10-2011, emanada del Jefe de la Oficina Administrativa Puerto Cabello del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales del Ministerio del Poder Popular Para el Trabajo y Seguridad Social, con motivo de la evacuación de la Prueba de Informes solicitada por la parte demandante en el escrito probatorio y en respuesta del oficio librado con el N° 2340-456; este Tribunal le otorga valor probatorio por demostrar que la Sociedad Mercantil HOTEL PIRIAPOLIS, S.R.L se encuentra inscrita en esa institución desde el mes de Diciembre del año 1986 con el N° C2-85-0491-6, no posee información sobre trabajadores inscritos ni los salarios en virtud que la empresa se encuentra inactiva, que el representante legal es el ciudadano JULIAN ANTONIO RAMIREZ, todo de conformidad con los artículos 433 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Corre del folio 133 al 134 segunda pieza del Expediente, Acta levantada por este Juzgado con motivo de la testimonial rendida por el ciudadano HECTOR AUGUSTO ECHANAGUCIA MENDOZA, promovida por la parte demandada; este Tribunal no le otorga valor probatorio ya que el mencionado ciudadano manifiesta que tiene conocimiento que en el Edificio San Pedro, ubicado en la calle Regeneración cruce con calle Juncal de esta Ciudad de Puerto Cabello hace 30 años estaba destinado para apartamento, que para la década de 1980 se transformo el mencionado edificio en hotel y que las transformaciones las realizo el Sr. Julián a nombre del Hotel Piriapolis y que funciona el Hotel Piriapolis desde hace 30 años, por considerar quien decide que para hablar que funciona un hotel como sociedad mercantil debe ser demostrado a través de otros medios probatorios que demuestren que se da cumplimiento a la documentación que consagra el Código de Comercio y demás Leyes, Reglamentos y Resoluciones que rigen la actividad hotelera, con dicha declaración no se resuelve el asunto ni da convicción a quien juzga, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Corre del folio 135 al 136 segunda pieza del Expediente, Acta levantada por este Juzgado con motivo de la testimonial rendida por la ciudadana BRISELA ARACELY SAJCHE SURUY, promovida por la parte demandada; este Tribunal no le otorga valor probatorio ya que la mencionada ciudadana manifiesta que tiene conocimiento que el Hotel Piriapolis funciona en el Edificio San Pedro, ubicado en la calle Juncal con Regeneración con actividad hotelera por mas de 30 años y que cuando trabajo estaba en condiciones aptas y funciona como hotel; por considerar quien decide que para hablar que funciona un hotel como sociedad mercantil debe ser demostrado a través de otros medios probatorios que demuestren que se da cumplimiento a la documentación que consagra el Código de Comercio y demás Leyes, Reglamentos y Resoluciones que rigen la actividad hotelera, con dicha declaración no se resuelve el asunto ni da convicción a quien juzga, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Corre del folio 137 al 138 segunda pieza del Expediente, Acta levantada por este Juzgado con motivo de la testimonial rendida por el ciudadano JEANS ENDERSON PARADA RONDON, promovida por la parte demandada; este Tribunal no le otorga valor probatorio ya que el mencionado ciudadano manifiesta que tiene conocimiento que en el Edificio San Pedro, ubicado en la calle Regeneración cruce con calle Juncal de esta Ciudad de Puerto Cabello funciona el Hotel Piriapolis y que actualmente se encuentra en buenas condiciones, por considerar quien decide que para hablar que funciona un hotel como sociedad mercantil debe ser demostrado a través de otros medios probatorios que con la sola testimonial no se logra probar, aunado a que el referido ciudadano manifiesta conocer las condiciones en que se encuentra el inmueble lo cual se contradice con otras pruebas realizadas por funcionarios autorizados por la ley como son Inspección Ocular de fecha 04-05-2011 practicada por el órgano jurisdiccional que hoy decide e Inspección del Cuerpo de Bomberos de esta ciudad de fecha 26-05-2011, no constando en autos que dentro del lapso de promoción y evacuación de pruebas la parte demandada promoviera inspección judicial para demostrar el estado actual del inmueble, con dicha declaración no se resuelve el asunto ni da convicción a quien juzga, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
A la documental inserta al folio 141 de la segunda pieza del Expediente,
contentivo de Comunicación, de fecha 07-10-2011, emanada del Presidente
del Instituto de Previsión Social del Abogado, con motivo de la evacuación
de la Prueba de Informes solicitada por la parte demandada en el primer
escrito probatorio y en respuesta del oficio librado con el N° 2340-452; este
Tribunal le otorga valor probatorio por demostrar que la ciudadana
MARIELA PIZZOLLA MATERA es miembro del Colegio de Abogados del
Estado Carabobo desde el año 1988, pero ese hecho por sí solo no ayuda
a la solución de la presente controversia, todo de conformidad con los
artículos 433 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS: Esta Juzgadora considera prudente hacer mención que el merito favorable de autos, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema venezolano y que el juez esta en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual si se invoca y no se promueve un medio probatorio susceptible de valoración, no se le puede otorgar valor alguno a la simple invocación. Y ASÍ SE DECIDE.
CAPITULO VII
SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBA
Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.
Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la Parte Actora su condición Arrendadora señala que: “La pretensión principal es el Desalojo del Inmueble por necesidad de ocuparlo para que funcione la Sociedad Mercantil Hotel Olas del Mar 2.011, C.A motivado a la necesidad de generar recursos para reparar el inmueble y evitar se desvalorice, cuya pretensión es en contra de los ciudadanos GUILLERMO ROMAN AMORETTI y VILMA YANETT DÍAZ DE ROMAN, omissis, a fin de que entregue el inmueble….” (folios 1-6).”Acción” que fundamenta en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal “b”. Mientras que la Parte Demandada dio Contestación a la Demanda y así lo hizo constar el Tribunal en fecha 27 de Septiembre de 2011 (folio 54 al 60).
Evidenciándose así que la “Acción” interpuesta, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia; pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus argumentaciones y afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en el escrito de interposición de la Demanda como en la Contestación a la Demanda. Y tomando en consideración también, lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acerca del orden público, de dichas normativas. Y ASÍ SE DECIDE.
La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.”
La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
En la obra “De La Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:
A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.
B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.
C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones.
Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).
Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse equitativamente, como ya se expuso. Y ASÍ SE DISPONE.
CAPITULO VIII
NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO
El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dispone, que:
“Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.”
La anterior “norma” permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.
El Orden Público, es:
“Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, Andrés Bertrand. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).
Orden Público, es:
“Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. Guillermo Cabanellas. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).
Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:
“Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta”. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).
Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es:
“Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.” (Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).
Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:
“El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).”GUERRERO QUINTERO, Gilberto y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).
Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:
“Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).
Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. Y ASÍ SE ESTABLECE.
CAPITULO IX
PUNTO PREVIO I
Al analizar las actas del proceso, este Tribunal observa que la contestación de la demanda debía tener lugar el segundo (2º) día de despacho después de citada la parte demandada, compareciendo en la oportunidad correspondiente y alegaron las siguientes cuestiones previas: La cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, EL DEFETO DE FORMA DE LA DEMANDA, por no llenar el libelo los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem. Así mismo propusieron la cuestión previa de conformidad con lo previsto en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, en virtud que la demandante fundamenta la demanda principalmente en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocando a su favor el literal “b”, manifestando que el contrato de arrendamiento privado suscrito entre ambas partes acordaron en la Clausula Segunda que el inmueble arrendado sería destinado al uso actividad Hotelera y que por lo tanto de conformidad con el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “…Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de: d) Los hoteles, moteles, hosterias, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales están sujetos a regímenes especiales…”; argumentaron que estamos en presencia de una demanda por desalojo fundamentada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero la misma ley establece que en el presente caso tratándose de un inmueble que fue arrendado a fines de explotar la actividad Hotelera, el procedimiento queda fuera del alcance de la Ley y en consecuencia dicen que no debió admitirse la demanda por cuanto existe una prohibición de la ley, ocasionando con ello violación al Debido Proceso, lo cual hace procedente la declaratoria con lugar de la cuestión previa. Así mismo dicen en su escrito de contestación textualmente: “…la falta de reparaciones mayores por parte de los propietarios han contribuido a explotar económicamente las habitaciones del hotel a un precio también irrisorio…”.
Considera quien decide que las cuestiones previas tal como lo establece el artículo 35 de la Ley especial que rige la materia que señala textualmente “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva….” (Resaltado del Tribunal).
Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Breve en Inquilinario según Sentencia de la Sala Constitucional, de fecha 12/11/2002. Amparo Constitucional intentado por la ciudadana NEVIS MARGARITA ZAMBRANO COLMENARES y tal como lo establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario que las acciones derivadas de la relación arrendaticia se tramitaran por el Procedimiento Breve, independientemente de su cuantía y tal como lo señala textualmente el artículo 35 eiusdem.
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía…”.
Ahora bien, la Sala Constitucional ha señalado que “…en los procesos inquilinaríos las cuestiones previas deben resolverse, como punto previo, en la sentencia definitiva, salvo que versen sobre la falta de jurisdicción o de competencia del órgano Jurisdiccional, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. No obstante, considera esta sala que, aun en procedimientos especiales como el caso de autos, el juez al declarar con lugar algunas de las cuestiones previas susceptibles de ser subsanadas por la parte interesada, debe diferir su pronunciamiento sobre el fondo de la controversia por el término de cinco (05) días a contar desde su pronunciamiento sobre la cuestión previa, lo cual, lejos de contrariar el principio de la brevedad de estos procesos especiales, contribuiría a hacer más eficaz la administración de Justicia, ya que evitaría que la misma controversia sea planteada nuevamente después de transcurridos los noventa días continuos a que hace referencia el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil.
Respecto a la parte relativa a las cuestiones previas, aplicar la sanción procesal de extinción del proceso sin darle oportunidad al accionante de subsanar los defectos o vicios a que haya lugar, conforme con el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, constituye una violación del derecho al debido proceso de la parte accionante…”.
“… Este criterio lo comparte la Sala, por cuanto al no hacer referencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los efectos de la declaratoria con lugar de las Cuestiones Previas susceptibles de ser subsanadas, se aplica supletoriamente el Código de Procedimiento Civil, el cual establece que las Cuestiones Previas de esta naturaleza deben ser subsanadas en un lapso de cinco (05) días conforme lo dispone el artículo 354 Ejusdem y solo si en dicho plazo no se corrigen los defectos o vicios señalados por el Juez el proceso quedará extinguido.
El legislador ha querido que cuando en el proceso, el Juez constate la procedencia de alguna de las Cuestiones Previas a que se refieren en los ordinales 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se dé la oportunidad para que las mismas sean subsanadas en un lapso perentorio y solo si la parte interesada no procede a corregir el defecto o el vició en el plazo señalado por la norma, se produce la consecuencia jurídica que la misma prevé, es decir, la extinción del proceso…”. (Fin de la cita).
Siendo así necesario aplicar el criterio de la Sala Constitucional del Máximo Tribunal, el cual comparte quien decide y concurriendo el caso que la parte demandada alegó la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, siendo una de las cuestiones previas que de proceder producen la extinción del proceso, pasara quien juzga a pronunciarse primero sobre la cuestión previa mencionada y luego se pronunciara sobre la otra cuestión previa alegada del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA, que es una de las cuestiones previas que pueden ser subsanadas; realizándose un minucioso análisis de las actas procesales de la siguiente manera:
Corren a los autos por un lado Copia Certificada del Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil denominada HOTEL PIRIAPOLIS, S.R.L, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Carabobo, bajo el N° 10, Tomo 103-A, Nº 46, de fecha 22-08-1980, presentado por la parte demandada a la cual se le otorgo valor probatorio por demostrar el hecho que existió dicha
Sociedad Mercantil y que según el contenido de la cláusula tercera del Acta Constitutiva, la duración seria de veinte (20) años a partir de su inscripción en el Registro Mercantil, al ser inscrita en fecha 22-08-1980 su duración seria hasta el 22-08-2000. Por otro lado corren, Patentes de Industria y Comercio y recibos de cancelación de impuesto municipales y Licencia Sobre Actividades Económicas por dicho concepto de los años 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2007, 2009, 2010, 2011 y 2012 a nombre de HOTEL PIRIAPOLIS, S.R.L, a las cuales se les otorgo valor probatorio solo respecto a que cancelan y les otorgan el referido permiso. Así mismo corre inserta a los autos Comunicación requerida por este Juzgado al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, Gerencia Regional de Tributos Internos Región Central del Ministerio del Poder Popular de Planificación y Finanzas, la cual informo que existió registro por ante dicho organismo de HOTEL PIRIAPOLIS, S.R.L remitiendo documentación que reposan en sus archivos que sirvieron de soporte en su oportunidad para otorgar el Registro de Información Fiscal, no remitiendo documentos actualizados ni emanados de dicho organismo ni emanados de ningún registro mercantil que reposen en sus archivos que demuestren su vigencia actual.
Ahora bien, si bien es cierto que la parte actora en el escrito libelar (folio 1-6) textualmente señalo: “…donde actualmente funciona el HOTEL PIRIAPOLIS…”, también es una realidad que existen leyes especiales vigentes que rigen la materia que no pueden ser relajadas por los particulares incluso por ser de orden público, entre las cuales se encuentran:
1) Decreto con Rango Fuerza y Valor de la Ley Orgánica de Turismo.
2) Reglamento Orgánico del Ministerio de Turismo.
3) Reglamento de la Ley Orgánica para Establecimientos de Alojamiento.
4) Resoluciones 084, sobre requisitos para la inscripción en el Registro Turístico Nacional.
5) Resoluciones 064, sobre las especificaciones que deben contener las placas de identificación, de clasificación y categorización de los establecimientos de alojamiento turístico, de fecha 11 de Junio de 2009 publicada en Gaceta Oficial Nº 39.207 del 25 Junio de 2009.
6) Resoluciones 068, “Tabulador de Servicios para las Categorías de los Establecimientos de Alojamiento Turístico: Hotel de Turismo”, publicada en Gaceta Oficial Nº 5.202 extraordinario de fecha 30 de Diciembre de 1997.
7) Resoluciones 077, sobre los requisitos y directrices que deben cumplir los Prestadores de Servicios de Alojamiento Turístico, para obtener la respectiva Categorización, de fecha 23 de Julio de 2009 publicada en Gaceta Oficial Nº 39.230 de 29 Julio de 2009.
8) Código de Comercio.
Se desprende del contenido de las disposiciones antes señaladas que existen una serie de requisitos que deben cumplir en este caso los hoteles para que puedan ser considerados que efectivamente cumplen con realizar como lo denominaron las partes en la presente causa una “ACTIVIDAD HOTELERA” entre los cuales se necesitan:
1) Registro de Comercio. Cuya clausula de duración de la sociedad mercantil no haya expirado su término. (artículos 217 y 219 del Código de Comercio).
2) Registro de Información Fiscal (R.I.F).
3) Declaración del Impuesto Sobre la Renta (I.S.R.L).
4) Patente de Industria y Comercio.
5) Inscripción en el Registro Turístico Nacional (R.T.N). (articulo 1 Resolución Nº 084).
6) Licencia de Turismo. (artículos 1 y 3 Resolución Nº 085).
7) Permiso Sanitario vigente.
8) Permiso de Funcionamiento de los Bomberos a nombre del establecimiento vigente.
9) Póliza de Seguro de Incendio a nombre del establecimiento vigente.
10) Póliza de Seguro de Responsabilidad Civil contra daños a terceros a nombre del establecimiento vigente.
11) Clasificación y Categorización de los Establecimientos de Alojamiento Turístico.
Por lo tanto correspondía a la parte demandada demostrar que efectivamente los locales arrendados cumplían con los requisitos antes mencionados como Prestadores de Servicios Turísticos a través de una persona jurídica que prestara el servicio de alojamiento, para poder estar amparado por las normativas especiales que rigen la actividad hotelera, no consta en autos la documentación mínima necesaria que sustente la presente cuestión previa, ya que de conformidad con el artículo 42 del Reglamento Parcial de la Ley Orgánica de Turismo sobre Establecimientos de Alojamiento Turístico consagra : “Los establecimientos de alojamiento no aptos para integrar el Sistema Turístico Nacional o que se compruebe que prestan un servicio ajeno al turismo, quedan exceptuados de la aplicación del presente Reglamento y serán regidos por la Ley de Regulación de Alquileres y demás disposiciones vigentes en la materia”. (Resaltado del Tribunal).
El artículo 112 de la Ley Orgánica de Turismo consagra: “Se procederá a la clausura definitiva del establecimiento, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales, a quienes: 1. Estén operando sin la previa inscripción en el Registro Turístico Nacional, la misma no le corresponda, sea forjada o se compruebe que este falsificada…”. (Resaltado del Tribunal).
Para quien juzga no fue demostrado que en el inmueble de marras se realice una actividad comercial relacionada con la prestación de servicios turísticos de alojamiento, aunado a que el objeto del contrato recayó sobre el arrendamiento de parte de un inmueble conformado por dieciséis (16) habitaciones con sus respectivos baños, ubicado en la calle Regeneración, cruce con calle Juncal, Edificio San Pedro, Puerto Cabello, Estado Carabobo, quedando excluido el local H1 y la azotea; preceptúa el artículo 1.155 del Código Civil que: “El objeto del contrato debe ser posible, licito, determinado o determinable”. (Resaltado del Tribunal).
El autor Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III” señala: “…La prestación debe ser determinada o determinable, pues de lo contrario, si no estuviere determinada, seria ilusoria la posibilidad de exigir su cumplimiento. La determinación de la cosa puede hacerse en el momento de la celebración del contrato…”. En el presente caso el objeto del contrato de arrendamiento es el inmueble y no la Sociedad Mercantil Hotel Piriapolis S.R.L., al no desprenderse que efectivamente funcione un hotel con la permisologia mínima necesaria que establecen las leyes que rigen la actividad hotelera, considera esta sentenciadora que no estamos en presencia del supuesto que consagra el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino en presencia de una actividad comercial que no cumple los requisitos que consagran las normas vigentes que a
todas luces son evidenciadas en la Inspección Judicial que corre del folio 245 al 298 de la primera pieza del expediente y del propio alegato de la parte demandada que explota económicamente las habitaciones y en la omisión de la parte demandada de suministrar los documentos o permisos antes mencionados, en consecuencia al no presentar la parte demandada prueba alguna que acredite que funciona como prestador de servicio turístico de alojamiento con su debido registro ante la autoridad competente en materia de turismo, la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil no debe prosperar. Y ASI SE DECIDE.-
Con respecto a la cuestión previa alegada por la parte demandada referente al ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA, por no llenar el libelo los requisitos que indica el artículo 340, se desprende del contenido del Escrito de Contestación a la demanda (folios 54 al 60) que la parte demandada no indico cuales eran los errores u omisiones que tenía el escrito libelar que conformaran un defecto de forma del mismo, no indico de que manera incumplió la parte actora con el articulo 340 eiusdem, en consecuencia para esta juzgadora la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil no debe prosperar. Y ASI SE DECIDE.-
PUNTO PREVIO II
La parte demandada adujo como punto previo que impugnaba y se oponía a la estimación de la acción efectuada por la parte demandante de la cantidad de Bs. 3.845,16 equivalente a 50,59 unidades tributarias a tomar como cuantía, ya que con esa estimación se evidencia la actuación temeraria y la mala fe con la que actúa la accionante por cuanto el monto no permitiría a esta parte a la hora de ser necesario ejercer un recurso de apelación, no sería procedente por la cuantía, por lo cual impugna y no está de acuerdo con el monto de estimación de la demanda, por ser de su conocimiento que el inmueble en la actualidad se encuentra valorado por un monto superior al señalado por la apoderada de la demandante.
Respecto a la impugnación alegada, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil consagra: “En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”. (Resaltado del Tribunal).
Ahora bien, en el presente caso no se discute el valor del inmueble arrendado, la pretensión trata sobre el desalojo del inmueble por necesidad de ocupación por parte de la arrendataria, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento que en principio era a tiempo determinado y que con el transcurso del tiempo se convirtió a tiempo indeterminado; considerando quien decide que el valor de la demanda debe ser la sumatoria de doce (12) pensiones arrendaticias, así tenemos que según los alegatos de las partes el monto mensual que consignan es de TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON CUARENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 320,43) que multiplicados por doce (12) meses nos da un monto de TRES MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON DIECISEIS CENTIMOS (Bs. 3.845,16), equivalentes a CINCUENTA CON CINCUENTA Y NUEVE (50,59) Unidades Tributarias. Y ASI SE DECIDE.-
CAPITULO X
MOTIVA
Decidida las cuestiones previas opuestas, tramitada convenientemente la litis y no observando esta sentenciadora causal alguna de nulidad ni vicios que invalide lo actuado, se procede a decidir la controversia planteada de conformidad con los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil y en base a la siguiente motivación:
Al analizar las actas del proceso, este Tribunal observa que la parte actora en su condición de arrendadora, demanda a los arrendatarios el desalojo de parte de un inmueble conformado por dieciséis (16) habitaciones con sus respectivos baños, ubicado en la calle Regeneración, cruce con calle Juncal, Edificio San Pedro, Puerto Cabello, Estado Carabobo, quedando excluido el local H1 y la azotea, donde actualmente funciona el HOTEL PIRIAPOLIS, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con calle Regeneración, SUR: Con casa que es o fue de Pedro Rosales, ESTE: Con calle Juncal y OESTE: Con casa que es o fue de Pedro Martínez, de uso comercial, que arrendó bajo contrato escrito mediante documento privado. La demanda se fundamenta en el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando la actora que necesita su inmueble para destinarlo a realizar actos de comercio por cuenta propia, a través de la Sociedad Mercantil Hotel Olas del Mar 2011, C.A, obtener recursos para realizar las reparaciones menores del inmueble, rescatar la estructura para evitar se siga desvalorizando el mismo, por no cumplir los arrendatarios sus obligaciones, mejorar su calidad de vida y la de su grupo familiar.
En la oportunidad en que el demandado da contestación a la demanda, rechaza la pretensión de la parte actora, alegando que en el inmueble arrendado funciona el HOTEL PIRIAPOLIS desde el año 1980, que se encuentra solvente en el canon de arrendamiento, que en 19 años de relación arrendaticia ha cumplido con sus obligaciones de servicio de electricidad, agua, teléfono, impuestos municipales, reparaciones menores y que por la falta de reparaciones mayores por parte de los propietarios han contribuido a explotar económicamente las habitaciones del hotel a un precio irrisorio, así mismo argumento la parte demandada que el articulo 34 literal “b” consagra la necesidad habitacional de ocupar un inmueble de uso residencial y no de uso comercial, lo que hace incompatible la pretensión de la parte actora y aduce que los alegatos de la parte actora son falsos bajo pretexto de necesidad de ocupar el inmueble por necesidad de desarrollar actividad económica.
Entre las pruebas aportadas al proceso tenemos; las testimoniales rendidas por los testigos promovidos por la parte demandada, no aportan nada en relación a la cuestión de fondo planteada, como es la necesidad o no de la parte actora de ocupar el inmueble arrendado, no se les otorgo valor porque que solo declararon tener conocimiento que el Hotel Piriapolis funciona en el Edificio San Pedro, ubicado en la calle Juncal con Regeneración, que se realiza actividad hotelera por más de 30 años y que esta el inmueble en condiciones aptas y funcional; considerando quien decide que con las solas testimoniales no se demuestra que los demandados den cumplimiento a las normas que consagra el Código de Comercio y demás Leyes, Reglamentos y Resoluciones que rigen la actividad hotelera por no constar en autos los documentos que demuestren la existencia de una Sociedad Mercantil Prestadora del Servicio Turístico de Alojamiento, tampoco se desprende de las testimoniales ni indicios ni elementos que desvirtúen el alegato de la parte actora respecto a la necesidad de ocupar el inmueble comercial, que es el fundamento de la pretensión expuesta en el escrito libelar. De manera que, este Tribunal desestimo las testimoniales, con fundamento en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a las Inspección Judiciales promovidas por la parte actora, y que fueron evacuadas por este Juzgado extra litem, se pudo constar y evidenciar que el inmueble amerita reparaciones menores, ya que se observo que el techo presentaba filtraciones en algunas áreas, paredes en mal estado en algunas partes, pisos deteriorados en algunas partes, faltante de lámparas y piezas sanitarias en algunas habitaciones, pintura en mal estado, algunas habitaciones sin lavamanos, vidrios rotos, ventanas oxidadas, puertas deterioradas y no se inspeccionaron algunas habitaciones, por encontrarse cerradas por estar ocupadas, la parte de la azotea es utilizada como cocina y lavandero, con las paredes piso y techo deteriorados y cableado eléctrico en mal estado, lo cual
coincide con el informe del Cuerpo de Bomberos que no posee el inmueble sistema fijo de extinción de incendio con agua, no posee extintores en ninguno de los pisos del edificio, las fachadas del Este y Norte presentan daños avanzados por deterioro de humedad, caídas de frisos que pueden afectar a terceros transeúntes de las aceras, no posee plano de usos bomberiles .
Ahora bien, la actora fundamenta su demanda de desalojo, en el artículo 34, literal “b” del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado, dicha norma consagra que para su procedencia deben concurrir tres (3) requisitos:
1) Debe existir una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, 2) La parte actora debe ser propietario del inmueble arrendado, 3) Debe existir la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.
En cuanto al primer requisito, quedo plenamente demostrado y no es un hecho controvertido la relación arrendaticia en la presente causa, ya que tanto la parte demandada como la parte actora reconocen y se hacen valer de las clausulas del contrato de arrendamiento que suscribieron y que corre inserto en copia simple del folio 20 al 21 y de folio 198 al 199, reconociendo las partes que el contrato de arrendamiento (Documento Privado) tenía una duración de un (1) año fijo contados a partir del día veinte (20) de Abril (04) del año 1.992 hasta el veinte (20) de Abril (04) del año 1.993 y que con el transcurso del tiempo se convirtió a tiempo indeterminado, reconocieron igualmente que el inmueble era para USO COMERCIAL y que los demandados debían realizar Actividad Hotelera, respeto a este punto considera esta sentenciadora que los demandados reconocen en su escrito de contestación (folio 54-60) que explotan económicamente las habitaciones del hotel a un precio irrisorio, no demostrando los demandados que esa actividad económica que realizan en el inmueble arrendado sea actividad hotelera en los términos y condiciones que consagra el Decreto con Rango Fuerza y Valor de la Ley Orgánica de Turismo y el Reglamento Parcial de la Ley Orgánica de Turismo sobre Establecimientos de Alojamiento Turístico, pues según el Registro de Comercio y Acta de Asamblea Extraordinaria de la Sociedad Mercantil “HOTEL PIRIAPOLIS, S.R.L” que corre inserta en copia certificada del folio 21 al 28 de la segunda pieza del expediente presentada por los mismos demandados, de la cual se desprende que la clausula de duración de la sociedad mercantil ha expirado su término y que según las normas vigentes que rigen el ramo hotelero para poder funcionar legalmente no basta con la simple constitución de una sociedad mercantil sino que deben tener otros requisitos, documentos y permisos especiales.
En cuanto al segundo requisito, quedo plenamente demostrado y no es un hecho controvertido que la parte actora es propietaria del inmueble arrendado, ya que del folio 175 al 176 corre inserto Documento de Propiedad del inmueble adquirido por FELICE PIZZOLLA, debidamente registrado bajo el Nº 12, folio 31 vuelto, Protocolo 1º, Tomo 3º, en fecha 11-07-1960 por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Puerto Cabello del Estado Carabobo; del folio 177 al 181 corre Titulo Supletorio de mejoras del inmueble, evacuado en fecha 13-10-1960 por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Hacienda del Distrito Puerto Cabello del Estado Carabobo y registrado bajo el Nº 8, folio 10, Protocolo 1º, Tomo 4, en fecha 27-10-1960 por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Puerto Cabello del Estado Carabobo y del folio 182 al 196 Declaración Sucesoral de los bienes dejados por el causante de la parte actora FELICE PIZZOLLA, indicado Nº 6 dentro del capítulo denominado ACTIVO el inmueble de marras, realizada por ante la Oficina de Administración Regional de Hacienda Dirección General de Rentas del Ministerio de Hacienda en fecha 28-03-1983.
En cuanto al tercer requisito, la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo, es preciso hacer las siguientes consideraciones: La parte
demandada al contestar la demanda en su del escrito de contestación que corre del folio 54 al folio 60 no alego tener necesidad de seguir ocupando el inmueble arrendado, no argumento tener una necesidad mayor o preferente que la alegada por la parte actora, tampoco enfoco su actividad probatoria para demostrarlo. Por otro lado la parte demandante alega que los arrendatarios no cumplen sus obligaciones de realizar las reparaciones menores que amerita el inmueble y presentan dos (2) INSPECCIONES OCULARES, una que corre del folio 200 al 203 realizada en fecha 17-12-1992 y la otra realizada en fecha 04-05-2011 que corre del folio 245 al 298, practicada por los órganos jurisdiccionales autorizados por la ley, de las cuales quedo demostrado que el inmueble se encuentra deteriorado y que amerita ser reparado, así mismo argumentan que necesitan ocupar el inmueble para realizar actividades económicas para generar los recursos necesarios para reparar el inmueble y evitar siga perdiendo valor monetario por el mal uso de sus instalaciones, en base a dichas argumentaciones fundamentan la necesidad de ocupación preferente como propietarios del inmueble arrendado.
Es preciso hacer mención del comentario que realiza el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen I, año 2006, página 195, que señalo: “…la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble…”. El mencionado autor comenta que la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo admitió en decisión del 22 de Octubre de 1991 que: “…la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas…” “…La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma…”.
Esta Sentenciadora, pudo constatar a través de la inspección judicial extra litem evacuada en fecha 04-05-2011 por este mismo Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y practicada por quien aquí juzga, que es cierto el alegato de la parte actora respecto a que el inmueble arrendado amerita reparaciones ya que se percato que el techo presenta filtraciones en algunas áreas, paredes en mal estado en algunas partes, pisos deteriorados en algunas partes, faltante de lámparas y piezas sanitarias en algunas habitaciones, pintura en mal estado, algunas habitaciones sin lavamanos, vidrios rotos, ventanas oxidadas, puertas deterioradas y no se inspeccionaron algunas habitaciones por estar ocupadas, la parte de la azotea es utilizada como cocina y lavandero, con las paredes piso y techo deteriorados y cableado eléctrico en mal estado. También quedo demostrado el USO COMERCIAL del inmueble arrendado ya que la misma parte demandada reconoció el contenido del contrato de arrendamiento y que explota económicamente las habitaciones del hotel a un precio irrisorio, lo cual significa para quien decide que los arrendatarios realizan una actividad económica informal y que para hablar que realmente realizan una actividad mercantil del ramo hotelero debieron cumplir con varios requisitos que consagran las normas que rigen la materia, entre ellos el registro ante la autoridad competente en materia de turismo; pues de los elementos que constan en autos surgen suficientes pruebas referentes al estado del inmueble no acorde a las condiciones que exigen las leyes, reglamentos y resoluciones que deben tener los inmuebles destinados a alojamiento. Aclarándole a la parte demandada que el articulo 34 literal “b” supra mencionado abarca tanto los inmuebles de uso familiar como los inmuebles de uso comercial ya que la norma indica: “En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble…” siendo reiteradas las decisiones emanadas tanto de los
Tribunales de instancia a nivel nacional como del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela en casos similares. Considerando quien juzga que la inspección judicial extra litem, el informe del Cuerpo de Bomberos y del Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil “Hotel Olas del Mar 2011, C.A”, presentado por la parte actora a las que este Tribunal les otorgó todo su valor probatorio, son pruebas indirectas pero que en conjunto demuestran la necesidad de la propietaria arrendadora de ocupar el inmueble de su propiedad para que realice la actividad comercial que argumenta, debido a que los arrendatarios no cumplieron con darle el uso que acordaron en la clausula segunda del contrato, por lo tanto al no demostrarse la realización en el inmueble arrendado de una actividad especial de alojamiento y haber sido el inmueble explotado económicamente por los arrendatarios y ameritar reparaciones, es suficiente motivo para considerar que la arrendadora puede ocupar el inmueble del cual es copropietaria. De manera que, demostrado como ha sido la necesidad de la parte actora de ocupar el inmueble arrendado, la acción por Desalojo intentada debe prosperar de conformidad con el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASI SE DECIDE.-
CAPITULO XI
DECISIÓN
Es por las consideraciones antes expuestas, por lo que este Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: 1) SIN LUGAR las cuestiones previas opuesta por la parte demandada referente a: LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA y EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA de los ordinales 11º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 2) CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana NUNZIA MARIA MATERA de PIZZOLLA, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad N° 10.247.692, representada por los abogados JUAN CARLOS VALERIO BASTIDAS, JOANNA INOSMAR CHIVICO SUESCUNS y AMALIN VIRGINIA MEDINA PIÑA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 10.965.340, 11.357.911 y 15.949.581, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 133.345, 87.775 y 122.327, en su orden, en su condición de Apoderados Judiciales, en contra de los ciudadanos GUILLERMO ROMAN AMORETTI y VILMA YANETT DIAZ DE ROMAN, venezolanos, casados, titulares de las cédulas de identidad Nº 14.108.078 y 14.970.957, respectivamente, representados por sus Apoderados Judiciales MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, GRISELDA ROMAN DE REYES, ROOSHINWEL AMED ROMAN DIAZ, LIUXMILA ZACHENKA RODRIGUEZ DIAZ y MADELEIN VICTORIA MAGO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 16.184.182, 13.333.098, 15.951.133, 13.332.772 y 13.955.542, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 21.615, 101.486, 121.508, 88.176 y 102.906, en su orden, por DESALOJO; en consecuencia se condena a la parte demandada a la entrega del inmueble conformado por dieciséis (16) habitaciones con sus respectivos baños, ubicado en la calle Regeneración, cruce con calle Juncal, Edificio San Pedro, Puerto Cabello, Estado Carabobo, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con calle Regeneración, SUR: Con casa que es o fue de Pedro Rosales, ESTE: Con calle Juncal y OESTE: Con casa que es o fue de Pedro Martínez; a la parte actora, concediéndosele un plazo de seis (6) meses para la entrega material del referido inmueble contados a partir del momento en que conste en autos que las partes tienen conocimiento del presente fallo, de conformidad con el articulo 34 Parágrafo Primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas por haber resultado totalmente vencida, conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Diarícese, Regístrese y déjese copia, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los cuatro (04) días del mes de Noviembre (11) del año Dos Mil Once (2.011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-
La Jueza Temporal,
Abg. ODALIS MARIA PARADA MÁRQUEZ.
La Secretaria Titular,
Abg. ALICIA MIREYA CALVETTI GARCES.
En la misma fecha se dictó la anterior Sentencia, siendo las tres (03:00) de la tarde, quedando anotada bajo el N° 290. Se dejó copia para el archivo.-
Secretaria.
Exp. N° 3342
Sentencia Definitiva N° 290.
OMPM/ ac
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