TSJ Regiones - Decisión

“Visto” sin conclusiones de las partes se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana BEATRIZ BELLERA DE BAGUR, venezolana, abogada, casada, titular de la cedula de identidad N° V-2.840.594, de este domicilio, actuando en su propio nombre y en nombre y representación de RAUL JESUS BELLERA FEO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad N° 1.345.504, de este domicilio, representación que consta de instrumento autenticado por ante la antigua Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del extinto Distrito Valencia, hoy Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 12 de Mayo de 1997 donde quedara registrado bajo el N° 3, folios 5 al 7, Protocolo Tercero, Tomo 2, debidamente asistida en este acto por el abogado en ejercicio LUIS FELIPE OJEDA PERELLI, titular de la cedula de identidad N° 3.286.561 e inscrito en el IPSA bajo el N° 19.164; contra el ciudadano MANUEL ELIAS ROA QUERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 8.655.808 y de este domicilio por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
El 06 de junio de 2011, el tribunal admite la demanda.
El 08 de junio de 2010, la parte Actora otorga poder APUD ACTA al Abogado LUIS FELIPE OJEDA PERELLI, inscrito en el IPSA bajo el N° 19.164. y en la misma fecha el alguacil deja constancia de haber recibido los emolumentos
El 14 de junio de 2011, el Tribunal acuerda librar compulsa.-
El 28 de junio de 2011, el alguacil deja constancia de la imposibilidad de citar al demandado de autos.-
El 29 de junio de 2011, la parte actora solicita se libre cartel de citación.
El 07 de julio de 2011, el tribunal ordena librar cartel del Citación.
El 18 de Julio de 2011, la parte actora consigna ejemplar del periódico El Carabobeño, donde se publico los carteles.-
El 20 de Julio de 2011, el Tribunal ordeno agregar los carteles.
El 22 de Julio de 2011, la Secretaria del Tribunal deja constancia de haber fijado Cartel de Citación, en el domicilio del demandado.
El 19 de septiembre de 2011, la parte actora solicita se le designe al demandado defensor judicial.
El 20 de septiembre de 2011, el Tribunal designa defensor judicial al Abogado HONNY A CLAVO D , I.P.S.A Nº 116.291.-
El 20 de septiembre de 2011, el alguacil deja constancia de haber notificado al Abogado HONNY A CLAVO D , I.P.S.A Nº 116.291.-
El 30 de septiembre de 2011, el defensor judicial, acepto el cargo.-
El 04 de Octubre de 2011, el apoderado actor solicito la citación del defensor judicial.-
El 6 de Octubre de 2011, por auto el Tribunal acuerda la citación del defensor judicial.-
El 31 de Octubre de 2011, el alguacil, deja constancia de haber citado a la defensora judicial.-
El 02 de Noviembre de 2011, comparece el defensor judicial y contesta la demanda.
El 10 de Noviembre de 2011, el actor consigna escrito de pruebas.-
El 18 de Noviembre de 2011, el defensor judicial consigna escrito de pruebas.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal considera hacer las siguientes consideraciones:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma.
POR SU PARTE DEMANDANTE: Plantea su acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Aduce que:
• Que en fecha 01 de febrero del año 2009 en nombre propio y representación de RAUL JESUS BELLERA FEO, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano MANUEL ELIAS ROA QUERO.- sobre una parcela de terreno propia de los arrendadores y el local sobre ella construido.-
• Que les pertenece, según consta en documento protocolizado de fecha 08 de diciembre de 1976, por ante la Antigua Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Antiguo Distrito (hoy Municipio) Valencia del Estado Carabobo donde quedó registrado bajo el N° 69, folio del 285 al 287, Pto 1ro, Tomo 21.- la cual esta comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas Norte: en treinta y dos metros, cuarenta centímetros (32,40) parcela 51; Sur: en treinta y dos metros cuarenta centímetros (32,40) parcela 49; Este: en dieciocho metros cincuenta centímetros (18,50) Avenida Urdaneta, y la parcela de terreno así como el local según la intención de las partes sean destinados para Estacionamiento Privado de Vehículos.
• Que según la Cláusula Segunda del Contrato se estableció la duración del contrato en seis meses (06) contados a partir del día 01 de febrero de 2009, dicho termino podría prorrogarse por seis (06) meses mas a su vencimiento si ambas partes convinieran en la celebración de nuevo contrato, previa fijación tanto del termino como del correspondiente canon de arrendamiento.-
• Que en la Cláusula Tercera establecieron que el Arrendatario se comprometería a pagar como canon de arrendamiento la cantidad de Novecientos Bolívares (Bs 900,oo) mensuales, los primeros seis (06) meses pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los cinco (05) días siguientes de cada mes. Si se convinieran los seis (06) meses de prorroga la cantidad que debería pagar seria de Un Mil Trescientos Bolívares Mensuales (Bs 1.300,00).-
• Que en la Cláusula Quinta pactaron que el arrendatario no podría ceder o traspasar dicho contrato ni subarrendar total ni parcialmente el terreno arrendado sin el previo consentimiento escrito dado por los arrendadores quienes no reconocerían como inquilino a ninguna otra persona.
• Que de forma dolosa ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 2009 hasta el mes de febrero de 2010, a razón de MIL TRECIENTOS BOLIVARES (Bs.1.300,00).-
• Que cinco meses de cumplir el termino prorrogado contractual, con lo cual se produjo la perdida para el ARRENDATARIO del eventual derecho a una renovación del mismo; vencido así el termino prorrogado el 28 de febrero de 2010.-
POR SU PARTE EL DEMANDADO: En el acto de la litis contestación.-
• Niega, rechaza y contradice la presente demanda en todas y cada una de sus partes, y específicamente el petitorio de la misma.
• Aduce que es cierto que su representado ROA QUERO, sea arrendatario de un inmueble constituido por un lote de terreno y el local sobre el construido, ubicado en la urbanización EL RECREO de esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo.
• Niega, rechaza y contradice que su representado adeude a los demandantes de autos, los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2009 y los meses de ENERO Y FEBRERO del año 2010, por un monto total de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.500,00) a razón de UN MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.300,00) por cada mes por no ser esto cierto ciudadana Juez.
• Que la cláusula TERCERA, del contrato de arrendamiento se observa que la misma establece: “… (omisis)… si se convienen los seis (06) de prorroga, deberá cancelar la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.300,00) mensuales…”, se refiere a una posible prorroga o extensión del contrato de arrendamiento, tal como se desprende de lo transcrito “si se convienen los seis (06) de prorroga”, es imperativo dejar claro que solo si era convenido por las partes la extensión del contrato se aplicaría dicho aumento, por lo que mal puede la parte actora aplicar el contenido de esta cláusula a la prorroga legal, que a demás, opera de pleno Derecho sin necesidad de anuncio ni “convenio” de ninguna de las partes.-
• Niega, rechaza y contradice que su representado deba pagar concepto alguno por Indemnización de daños y perjuicios, tal y como lo quiere hacer ver la parte actora, puesto que no fue estipulado en el contrato de arrendamiento ninguna cláusula penal que sustente dicho cobro, de igual forma, rechazo y contradigo que la parte actora realiza el cálculo de dichos meses a UN MIL TRESCIENTOS (Bs. 1.300,00), cuando lo correcto, por los argumentos antes explanados, es NOVECIENTOS BOLIOVARES (Bs.900,00); todo esto en el supuesto NEGADO de que mi defendido deba pagar algún monto por este concepto, aunado a que no cursan pruebas suficientes a los autos para determinar los daños y perjuicios, teniendo en cuenta que estos deben ser siempre probados.-
• Niega, rechaza y contradice que su defendido haya incumplido con las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, QUINTA, SEXTA, OCTAVA Y NOVENA.
• Asimismo consigno marcados “B” y “C”, recaudos de envío de telegrama por ante el INSTITUTO POSTAL TELEGRAFICO (IPOSTEL), para logar contactar mas precisamente al demandado de autos, ciudadano MANUEL ELIAS ROA QUERO.-

II
DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE:
• Promueve el merito probatorio que tiene como indicio todos los hechos explanados en el libelo de la demanda.-
• Invoca el merito probatorio de los recaudos marcado con la letra “B”, el cual riela a los folios 7 y 8, inherente al contrato de arrendamiento. El cual no fue desconocido por la contraparte en su oportunidad procesal, por lo que merece valor probatorio, a tenor de lo establecido en el articulo 444 de la Ley adjetiva Civil y así se establece.-
• Invoca el merito probatorio de los recaudos marcado con la letra “D”, el cual riela a los folio 11, relativo al recibo de pago del primer mes de la prorroga contractual convenida.- Ahora bien, observa este Tribunal que el recibo de pago que riela al folio 11, de fecha 01/10/2009, es una copia fotostática simple; en este sentido considera, este Tribunal, que las copia fosfática simple, carecen desde luego de todo merito probatorio y las mismas no pueden considerarse como documento privado capaz de acreditar un derecho entre las partes, por ello no tienen ningún valor probatorio, todo ello amparado en la doctrina casaciones y así se declara.
• Invoca el principio de Comunidad de las Pruebas.-

DE LA PARTE DEMANDADA:
• Promueve y hace valer el mérito favorable que se desprende de los autos a favor de mi defendido MANUEL ELIAS ROA QUERO.
• Promueve el mérito favorable que se desprende del contrato de arrendamiento, específicamente en lo que se refiere a la cláusula TERCERA del referido contrato, que tal como fue explanado en la contestación de la demanda, dicha cláusula establece que el aumento del canon de arrendamiento a UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), sería aplicable solo en el caso de que las partes convinieran la extensión del contrato in comento por seis (06) meses más, tal como se desprende de dicha cláusula cuando reza :” si se convienen los seis (06) de prorroga, deberá cancelar la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00)”.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
Trabada como quedo la presente litis pasa este Tribunal a decidir el fondo del asunto controvertido en este sentido tenemos:
En el caso de marra, esta juzgadora entra a decidir lo alegado por la parte demandada, relativo a la cláusula tercera, que el canon de arrendamiento seria aumentado si las partes convinieren en la prorroga; siendo así considera, quien decide importante realizar un breve estudio del contrato de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento.
En este sentido tenemos que el contrato marcado con la letra “B”, inserto al folio (7), producido por el demandante con su escrito libelar, se desprende en la cláusula TERCERA: “El arrendatario se compromete a pagar al arrendador, como canon de arrendamiento la cantidad de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900) mensuales los primeros seis (6) meses pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los cinco días siguientes de cada mes. Si se conviniere los seis de prorroga, deberá cancelar la cantidad de UN MIL TRECIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.300,00) mensuales…”.
De la revisión de los contratos de arrendamiento privados se evidencia que las partes establecieron en la CLÁUSULA TERCERA, la duración del mismo en términos iguales de seis (6) meses y es el caso que en el lapso de la prorroga que opera de pleno derecho el inquilino estaba obligado a pagar la cantidad de UN MIL TRECIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.300,00) mensuales, no obstante a ello se desprende de los hechos explanados por el demandante en el escrito libelar que el arrendatario dejo de pagar el mes de octubre, es decir, el segundo mes de prorroga de legal, hasta el mes de febrero de 2010; en consecuencia se declara procedente el canon reclamado.-
Ahora bien, la parte actora fundamenta su acción en la falta de pago del canon de arrendamiento, correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2009, enero, febrero, de 2010, a razón de MIL TRECIENTOS BOLIVARES (Bs.1.300,00).-
De tal modo, que la parte actora tiene sobre sus hombros la carga de probar, demostrar y evidenciar todas y cada una de sus afirmaciones, ya que la demandada, sólo se limitó a negar y contradecir pormenorizadamente todos y cada uno de los hechos alegados por ella, sin argüir nuevos hechos en su defensa, dejando en cabeza de la actora la carga probatoria, conforme a lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, cuando señalan:
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”
Por su parte el artículo 1.354 del Código Civil señala:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
En este orden de ideas procede este Tribunal a analizar la solvencia o insolvencia del inquilino del ciudadano MANUEL ELIAS ROA QUERO, en su condición de Arrendatario, y en cumplimiento, de su obligación principal, como lo es el deber de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenido, tal como lo consagra el articulo 1.592 del Código Civil, es decir, que tal obligación, no puede eliminarse por acuerdo entre las partes, por cuanto de no pagarse, se desvirtuaría la naturaleza Jurídica del contrato de arrendamiento, el cual es oneroso por naturaleza. En consecuencia la carga de la prueba sobre la solvencia, la cual tiene por causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobre el inquilino, es decir el demandado, quien tendrá que oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo.
De tal modo, es ineludible analizar la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre de 2009 hasta el mes de febrero de 2010, a razón de MIL TRECIENTOS BOLIVARES (Bs.1.300,00) que se encuentra vencido e insolutos, reclamados por el actor; en este sentido la carga sobre el hecho extintivo es decir, el pago pesa sobre el ARRENDATARIO; la cual no consta a los autos; así mismo tampoco quedo demostrado que el demandado-inquilino haya cumplió con el procedimiento establecido en el artículo 51 parte infine, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de cuyo contenido se desprende que el arrendatario podrá dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad consignar el canon de arrendamiento, circunstancia que no ocurrió en el caso de auto, en lo que respecta a los meses señalados. Y así se declara