TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 23 de mayo de 2011
201º y 152º

EXPEDIENTE: 13.041

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

DEMANDANTE: LIERKA YAMIRA KOSTYK, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 13.194.005

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: FRANCISCO ANTONIO SANCHEZ BARRIOS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.503

DEMANDADA: INVERSIONES ECARRI TORTOLERO C.A. sociedad de comercio inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 12 de agosto de 2004, inserto bajo el Nº 13, Tomo 64-A

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: FRANCISCO EDGAR SALAZAR MORA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.855

Correspondió conocer a este Tribunal Superior, previa distribución, acerca del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada el 29 de septiembre de 2010 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato que intentara la ciudadana Lierka Yamira Kostyk contra la sociedad de comercio Inversiones Ecarri Tortolero y; sin lugar la reconvención por resolución de contrato propuesta por la referida empresa en contra de la demandante.

I
ANTECEDENTES

Se inició la presente causa por escrito contentivo de demanda de cumplimiento de contrato, interpuesta en fecha 14 de mayo de 2008, ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien admite la misma por auto de fecha 19 de mayo de 2008, ordenando la citación de la demandada para que diera contestación a la demanda intentada en su contra.

La parte demandada se da por citada mediante diligencia de fecha 18 de noviembre de 2008, dando contestación a la demanda y reconviniendo en fecha 14 de enero de 2009.

Por auto del 22 de enero de 2009, se admite la reconvención propuesta, procediendo la parte demandante reconvenida a dar contestación a la demanda en fecha 3 de febrero de 2009.

Ambas partes consignaron pruebas en el juicio, siendo admitidas y reglamentadas mediante autos del 24 de marzo de 2008.

La parte demandante presenta escritos de conclusiones en fechas 15 de junio de 2009 y 26 de noviembre de 2009, haciendo lo propio la demandada en fecha 23 de noviembre de 2009.

El 29 de septiembre de 2010, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda de cumplimiento de contrato que intentara la ciudadana Lierka Yamira Kostyk contra la sociedad de comercio Inversiones Ecarri Tortolero C.A. y; sin lugar la reconvención por resolución de contrato propuesta por la referida empresa en contra de la demandante. Contra esta decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación que fue oído en ambos efectos por auto del 11 de noviembre de 2010, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior distribuidor.

Realizada la distribución correspondiente, recayó en este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándole entrada mediante auto del 31 de enero de 2011, fijando el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha para presentar los informes respectivos en esta instancia, así como el lapso de ocho (8) días de despacho para sus observaciones.

En fecha 3 de marzo de 2011, la parte demandante consigna ante este Juzgado escrito de alegatos; asimismo, en fecha 11 de marzo de 2011, la parte demandada consigna escrito de informes, procediendo la demandante a hacer observaciones a los mismos

Por auto del 25 de marzo de 2011, este Tribunal Superior fija un lapso de sesenta (60) días calendarios consecutivos para dictar sentencia.

Estando dentro del lapso correspondiente pasa esta instancia a dictar sentencia en los siguientes términos:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE:

La parte actora alega en el libelo de demanda que en fecha 17 de noviembre de 2004, celebró un contrato de opción de compra venta con la firma mercantil Inversiones Ecarri Tortolero, C.A., sobre un inmueble propiedad de la misma, constituido por una (1) villa del Conjunto Residencial “Los Aleros”, distinguido con el Nº 3, ubicado en el norte de la carretera panamericana, caserío La Entrada, jurisdicción del municipio Naguanagua del estado Carabobo, cuya superficie es de sesenta metros cuadrados (60 mts.²) aproximadamente.

Relata que la referida firma mercantil se comprometió a transferirle la plena propiedad del inmueble objeto de contrato, una vez concluida la construcción de la obra y obtenida la cédula de habitabilidad, previo el cumplimiento de sus obligaciones contenidas en dicho contrato en la cláusula cuarta, las cuales en su decir cumplió fielmente y, que a pesar de ello hasta la fecha de la demanda, la propietaria a pesar de estar evidentemente cumplido el lapso y condicionado para la firma del documento definitivo de compra venta, según lo establecido en las cláusula cuarta y octava del contrato, nunca ha llamado a su persona a firmar dicho documento, a pesar que tiene el dinero completo para honrar la última de las obligaciones que le corresponde de conformidad con la cláusula cuarta del contrato, desde el 29 de noviembre de 2007, mediante cheques de gerencia librados a nombre de Inversiones Ecarri Tortolero, C.A., uno, por la suma de un mil trescientos trece bolívares con ochenta y un céntimo (1.313,81 Bs.) contra el Banco Occidental de Descuento, signado con el Nº 03443207, y el otro por la cantidad de treinta mil setecientos ochenta y seis bolívares con veinte céntimos (30.786,20 BS.) de fecha 27 de noviembre de 2007.

Fundamenta su pretensión en lo previsto en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.474 y 1.488 del Código Civil.

Que por lo anteriormente expuesto demanda a la sociedad mercantil Inversiones Ecarri Tortolero, C.A., por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, para que le sea otorgado el documento definitivo de compraventa ante la respectiva oficina subalterna de registro, o a que ello sea condenada.

Estima la demanda en la cantidad de sesenta y cuatro mil doscientos bolívares (64.200,00 Bs.).

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

En el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada señala que es cierto que el 17 de noviembre de 2004, suscribió un contrato de opción de compra venta con la demandante sobre el inmueble identificado en el libelo; que su persona se comprometió en que una vez concluida y permisada la construcción daba en venta por el sistema de propiedad horizontal el referido inmueble y, que el precio fijado para la venta es el señalado en el documento privado de opción de compra venta.

Rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda de cumplimiento de opción de compra venta interpuesta en su contra, en tal sentido alega que no es cierto que no diera cumplimiento a las cláusulas cuarta y octava del contrato, ya que en las mencionadas cláusulas no se estableció lapso en que se debía haber hecho la tradición legal ante la oficina de registro competente; que en la cláusula cuarta las partes contratantes fijaron inicialmente el precio de venta del inmueble objeto del contrato y; en la cláusula octava su persona asumió la obligación de hacer, consistente en que una vez concluida la construcción de la obra Conjunto Residencial Los Aleros y con la correspondiente cédula de habitabilidad, debía notificar a la hoy demandante, el lugar, día y hora para que se realizare el acto de protocolización del documento definitivo de venta, debiendo realizar la notificación en la dirección señalada en el contrato y por cualquiera de las formas escogidas por las partes contratantes.

Manifiesta que no es cierto que no haya llamado a la demandante a firmar el documento definitivo de compra venta; que desde el 29 de noviembre de 2007, la actora tenga el dinero disponible para pagar el saldo del precio de venta; que la demandante en fechas 27 y 29 de noviembre de 2007, haya librado a su favor los dos (2) cheques mencionados en el libelo y; que la misma tenga derecho a interponer la presente demanda.

De igual forma señala que una vez protocolizado el documento de condominio, fue redactado el documento traslativo de propiedad por el abogado escogido por la intermediaria del negocio, Consolitex, Bienes Raíces, firma que notificó a la demandante que debía consignar los gastos de registro, traslado al lugar donde se iba a realizar la firma, colegio de abogado y honorarios profesionales, lo cual hizo dando de esa manera estricto cumplimiento a la cláusula décima tercera del contrato objeto de controversia.

Esgrime que la demandante sabía que el otorgamiento del documento definitivo de venta se realizaría el 19 de noviembre de 2007, en las oficinas de Consolitex, a las dos de la tarde (2:00 pm.), y en esa oportunidad no compareció, por ello no se pudo realizar la operación referida, estando en su decir, en mora en el pago del saldo del precio convenido.

RECONVENCION:

Indica que fue la demandante quien no ha cumplido con el contrato de opción de compra venta, por lo tanto con fundamento en la cláusula novena del mismo en concordancia con los artículos 1.119, 1.1160 y 1.167 del Código Civil y 365 del Código de Procedimiento Civil, reconviene a la demandante, ciudadana Lierka Yamira Kostyk para que convenga en los siguientes hechos:

1) Que son ciertos los hechos narrados en el escrito de contestación a la demanda;
2) En la resolución del contrato de opción de compra venta que suscribieron en fecha 17 de noviembre de 2004;
3) Que como consecuencia de su incumplimiento, su persona queda en plena libertad de vender o negociar el apartamento objeto de contrato a terceras personas y;
4) Que como consecuencia de su incumplimiento, a su persona le asiste el derecho de retener en su poder las sumas de dinero entregadas como anticipo del precio de venta.

Finalmente estima la reconvención en la cantidad de sesenta y cuatro mil doscientos bolívares (64.200,00 Bs.).

CONTESTACION A LA RECONVENCION:

La parte demandante reconvenida sostiene en el escrito de contestación a la reconvención, que contradice en toda forma de derecho los alegatos narrados por la parte demandada reconveniente, por considerar que son falsos los hechos y sin fundamento el derecho invocado toda vez que no existió la notificación a su persona para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble, por lo que considera que es falso que haya incumplido la cláusula novena del contrato que establece una segunda convocatoria. Que la demandada admite haber realizado dicha notificación, sin embargo, su persona nunca la recibió, mucho menos dos (2), con el agravante en todo caso que la demandada nunca manifestó su intención de resolver el contrato como lo señala la cláusula novena del mismo, por cuyo cumplimiento pretende reconvenir a su persona.

Narra que sí para la demandada reconviniente no había plazo para la transferencia de la propiedad, igual no había plazo para el pago del saldo del valor del inmueble, pues ambas obligaciones debían ocurrir al mismo tiempo.

Niega que haya estado en conocimiento que el otorgamiento del documento definitivo de venta se realizaría el 19 de noviembre de 2007, en las oficinas de Consolitex; que se encuentre en estado moratorio en el pago del precio convenido; que sean ciertos los hechos narrados en el escrito de contestación a la demanda; la resolución del contrato suscrito en fecha 17 de noviembre de 2004; que la demandada reconviniente esté en la libertad de vender o negociar el inmueble objeto de contrato a terceras personas y; que le asista el derecho de retener en su poder las sumas de dinero entregadas como anticipo del precio de venta.

III
ANÁLISIS DE PRUEBAS

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE

Produce la demandante junto al libelo de demanda cursante a los folios del 4 al 8 del expediente marcado con la letra “A”, instrumento privado en original contentivo de contrato de opción de compra venta sucrito entre las partes, el cual no fue desconocido en forma alguna por la parte demandada en virtud de lo cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Del contenido de este instrumento, se evidencia que la ciudadana Lierka Yamira Kostyk, en fecha 17 de noviembre de 2004, suscribió contrato de opción de compra venta con la sociedad mercantil Inversiones Ecarri Tortolero, C.A., sobre un inmueble en proyecto de construcción constituido por una (1) villa del Conjunto Residencial “Los Aleros”, distinguido con el Nº 3, ubicado en el lado norte de la carretera panamericana, caserío La Entrada, jurisdicción del municipio Naguanagua del estado Carabobo, el cual, la referida sociedad se comprometía a dar en venta a la ciudadana Lierka Yamira Kostyk, por el sistema de propiedad horizontal una vez concluida y permisada la construcción; se estipuló el precio de la venta del inmueble en la cantidad de sesenta y cuatro mil doscientos bolívares (64.200,00 Bs.), que debían ser pagados al momento de protocolizarse el documento de venta respectivo y; que para el momento de la protocolización, la propietaria del inmueble notificaría a la mencionada ciudadana, el lugar, día y hora en que se realizare dicho acto, y que de no asistir al mismo a la segunda convocatoria, sería causa de resolución del contrato, quedando la propietaria en libertad de vender o negociar el inmueble a terceras personas.

Marcado con la letra “B” cursante a los folios del 9 al 18 de la primera pieza del expediente, produce la parte actora copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 20 de julio de 2007, inserto bajo el Nº 15, Tomo 96, el cual es apreciado por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se evidencia que en la referida fecha se protocolizó el documento de condominio del Conjunto Residencial Los Aleros, en el cual se encuentra el inmueble objeto de controversia.

En la oportunidad de promover pruebas en el juicio, la parte actora en el capítulo I del escrito, invoca el mérito favorable de los autos, lo cual no constituye medio de prueba alguno en nuestro ordenamiento procesal, no teniendo nada que analizar este sentenciador al respecto.

Promueve en el capítulo II del escrito de promoción de pruebas, la prueba de informes dirigida a la entidad bancaria Bolívar Banco y al Banco Occidental de Descuento, pruebas que fueron admitidas por el a quo mediante auto de fecha 24 de marzo de 2008.

Al folio 91 de la primera pieza del expediente consta respuesta rendida por el Banco Occidental de Descuento y de la misma se observa que la institución bancaria informa que en fecha 29 de noviembre de 2007 fue elaborado el cheque de gerencia Nº 03443207, girado contra la cuenta de INFOCOMP C.A. a favor de INVERSIONS ECARRI TORTOLERO C.A. Como quiera que INFOCOMP C.A. no es parte en esta causa, la presente prueba no aporta nada a los hechos controvertidos en esta causa.

Al folio 95 de la primera pieza del expediente consta respuesta rendida por Bolívar Banco y de la misma se observa que la empresa INVERSIONS ECARRI TORTOLERO emitió un cheque de gerencia Nº 50005211 el 27 de noviembre de 2007, esta prueba no puede ser apreciada por cuanto la información aportada es insuficiente, al no indicarse quién es el beneficiario del cheque de gerencia y su monto.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

En el capítulo primero del escrito de promoción de pruebas, la demandada cursante a los folios del 66 al 69 de la primera pieza del expediente, promueve planilla de liquidación Nº 0236362 adjunta a recibo Nº 034710 emanado del Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, documento administrativo que emana de un funcionario público en ejercicio de sus funciones, por lo que se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de su contenido el monto de los derechos por servicios autónomos de registro, apareciendo como fecha de otorgamiento 14 de noviembre de 2007 y en sus observaciones aparece “TRASLADO CONSOLITEX”.

En el capítulo primero del escrito de promoción de pruebas, la demandada cursante a los folios del 70 al 71 de la primera pieza del expediente, promueve documento traslativo de propiedad del inmueble objeto de controversia sin firmar, el cual tiene adjunto la nota de registro, con sellos que la anulan.

En el capítulo primero del escrito de promoción de pruebas, la demandada cursante al folio 72 de la primera pieza del expediente, promueve certificado de solvencia municipal, emanado de la Alcaldía del Municipio Naguanagua, documento administrativo que emana de un funcionario público en ejercicio de sus funciones, por lo que se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de su contenido que el inmueble objeto de controversia se encontraba solvente hasta el 31 de diciembre de 2007.

Inspección extrajudicial evacuada ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia del Estado Carabobo, cursante a los folios del 72 al 82 de la primera pieza del expediente, instrumento que es apreciado por este juzgador de conformidad con lo previsto en el artículo 1.428 del Código Civil y de cuyo contenido se evidencia que la referida notaria en fecha 19 de noviembre de 2007, dejó constancia que la demandante, ciudadana Lierka Yamira Kostyk, no se presentó a las dos de la tarde (2:00 pm.) en la sede de Consolitex; que los gerentes de la sociedad mercantil demandada, Inversiones Ecarri Tortolero, estuvieron presentes en dicho lugar y a dicha hora y; que “presentaron copia de recibo y notificación que se le envió a la ciudadana Lierka Yamira Kostyk antes identificada, para avisarle de la firma anticipadamente el día 16 de Noviembre de 2007 a las 02:00 p.m.”

En el capítulo segundo y tercero del escrito de pruebas, la parte demandada promueve de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de informes, no obstante se evidencia al folio 117 de la primera pieza del expediente que mediante diligencia presentada por la promovente ante el Tribunal de Primera Instancia, renuncia a la evacuación de dicha prueba, no teniendo nada que analizar este sentenciador en ese sentido.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Quedó como un hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio, que las partes celebraron el 17 de noviembre de 2004 un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por una (1) villa del Conjunto Residencial “Los Aleros”, distinguido con el Nº 3, ubicado en el norte de la carretera panamericana, caserío La Entrada, jurisdicción del municipio Naguanagua del estado Carabobo, cuya superficie es de sesenta metros cuadrados (60 mts.²) aproximadamente.

Ahora bien, la parte actora alega que la demandada se comprometió a transferirle la plena propiedad del inmueble objeto de contrato, una vez concluida la construcción de la obra y obtenida la cédula de habitabilidad, previo el cumplimiento de sus obligaciones y que a pesar de ello hasta la fecha de la demanda, la propietaria a pesar de estar evidentemente cumplido el lapso y condicionado para la firma del documento definitivo de compra venta, nunca ha llamado a su persona a firmar dicho documento, a pesar que tiene el dinero completo para honrar la última de las obligaciones que le corresponde de conformidad con la cláusula cuarta del contrato.

Por su parte, la demandada afirma que no es cierto que no diera cumplimiento a las cláusulas cuarta y octava del contrato y que no es cierto que no haya llamado a la demandante a firmar el documento definitivo de compra venta. Alega que una vez protocolizado el documento de condominio, fue redactado el documento traslativo de propiedad por el abogado escogido por la intermediaria del negocio, Consolitex, Bienes Raíces, firma que notificó a la demandante que debía consignar los gastos de registro, traslado al lugar donde se iba a realizar la firma, colegio de abogado y honorarios profesionales, lo cual hizo dando de esa manera estricto cumplimiento a la cláusula décima tercera del contrato objeto de controversia. Esgrime que la demandante sabía que el otorgamiento del documento definitivo de venta se realizaría el 19 de noviembre de 2007, en las oficinas de Consolitex, a las dos de la tarde (2:00 pm.), y en esa oportunidad no compareció, por ello no se pudo realizar la operación referida, estando en su decir, en mora en el pago del saldo del precio convenido.

Para decidir esta alzada observa:

Ciertamente, quedó demostrado con las documentales emanadas del Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo promovidas por la demandada y con la inspección extrajudicial evacuada ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia del Estado Carabobo, que fue debidamente valorada por este juzgador, que el documento definitivo de venta fue presentado al Registro y que en fecha 19 de noviembre de 2007, la demandante, ciudadana Lierka Yamira Kostyk, no se presentó a las dos de la tarde (2:00 pm.) en la sede de Consolitex a firmar el documento traslativo de propiedad y que los gerentes de la sociedad mercantil demandada, Inversiones Ecarri Tortolero, estuvieron presentes en dicho lugar y a dicha hora. Lo que le había sido notificado mediante MRW, según consta en recibo firmado como recibido por el ciudadano Marco Espinal.

No obstante, se aprecia que la notificación de la firma del documento definitivo de compra venta se hizo una sola vez, ya que la otra notificación que se la hace a la demandante, es para hacerle saber que Inversiones Ecarri Tortolero C.A. daba por resuelto el contrato.

En este sentido, es oportuno traer a colación el contenido de las cláusulas octava y novena del contrato cuyo cumplimiento se demanda, las cuales con del tenor siguiente:

“…A tal efecto LA PROPIETARIA notificaran a LA OPCIONANTE el lugar, día y hora para que se realice el acto de protocolización del documento definitivo de venta. Esta notificación se efectuara en la dirección que mas adelante se señala y la misma se hará mediante telegrama con acuse de recibo suscrito por cualquier persona que ocupe del inmueble referido, mediante correspondencia enviada con servicio de encomienda en la que se suscriba el acuse de recibo por cualquier persona que se encuentre en el inmueble que se indicara, a la dirección que se señalara mas adelante. Cumplida cualquiera de estas formalidades por parte de LA PROPIETARIA, se entiende suficientemente notificada LA OPCIONANTE, los cuales quedan obligados a ocurrir al acto de la protocolización de la venta por ante la Oficina de Registro respectiva.”

“La no asistencia de LA OPCIONANTE, a la segunda convocatoria que se le realice para suscribir el documento definitivo de venta, será causa suficiente para que se resuelva el presente contrato. Quedando en libertad LA PROPIETARIA, de vender o negociar el apartamento objeto de este contrato a terceras personas. Además de tener la posibilidad de retener las sumas que hubieren sido entregadas hasta la fecha a título de indemnización por los daños y perjuicios causados.”

Queda de bulto, que la demandada tenía la obligación de notificar a la demandante sobre la oportunidad de firmar el documento definitivo de venta y que para considerar resuelto el contrato por causa de LA OPCIONANTE, esta debía faltar a “la segunda convocatoria que se le realice para suscribir el documento definitivo de venta”, vale decir, que la demandada tenía la obligación de notificar a la demandante sobre la oportunidad de firmar el documento definitivo de venta y en caso de inasistencia, tal como ocurrió en el caso de marras, debía notificarla nuevamente para una segunda convocatoria, cosa que la demandada no hizo, resultando concluyente que la ciudadana LIERKA YAMIRA KOSTYK no se encuentra en mora con el pago del saldo del precio convenido, Y ASI SE ESTABLECE.

Los contratos preparatorios, también denominados como contratos preliminares, antecontrato, precontrato, o simplemente promesa, no encuentran regulación expresa en nuestro ordenamiento jurídico, siendo los debates en la doctrina internacional abundantes y no menos airados, destacando la opinión de reconocidos autores, verbi gratia, Pablo Macedo, citado por Ignacio Galindo Garfias, que defienden la autonomía del contrato de promesa respecto del futuro contrato que las partes se proponen celebrar y por ello, se basta a sí mismo como figura contractual perfecta. (Obra citada: Estudios de Derecho Civil, México 1981, página 107)

Visto de este modo, el compromiso bilateral de compraventa viene a ser un contrato preparatorio del contrato de compraventa, y sus efectos van a ser variables, dependiendo de las disposiciones y lineamientos que soberanamente las partes hayan establecido al contratar.

Sobre esta figura jurídica se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras en sentencia del 2 de junio de 2009, Expediente Nº AA20-C-2004-000734, en donde se dispuso:

“…En torno a ello, se observa asimismo que la recurrida de forma acertada señaló que con la firma de la opción de compra venta no se verifica el consentimiento bilateral de comprar y vender, para concluir indicando que el incumplimiento por parte del vendedor no le confiere el derecho al comprador de exigir el cumplimiento de su obligación de vender sino de exigir la indemnización estipulada en la cláusula penal, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil vigente, ya que en el caso bajo estudio las partes de común acuerdo establecieron en el contrato de opción de compra venta, que para los efectos ante el incumplimiento de la obligación se debía aplicar la cláusula penal…” (Resaltado de esta sentencia)

Conforme a la doctrina desarrollada por la máxima jurisdicción, no se podrá exigir el cumplimiento de la obligación de vender cuando las partes de común acuerdo prevén que en caso de incumplimiento se deba aplicar una cláusula penal.

De una minuciosa lectura del contrato cuyo cumplimiento se demanda, aprecia este sentenciador que las partes convinieron en la cláusula cuarta que LA OPCIONANTE debía pagar en caso de resolución del contrato una cláusula penal, mas no establecieron la posibilidad que la demandada, Inversiones Ecarri Tortolero C.A., pudiera rescindir del contrato mediante el pago de una cláusula penal, siendo por consiguiente, posible demandar el cumplimiento de la obligación de vender en caso de incumplimiento de LA PROPIETARIA.

Quedó establecido que la demandada Inversiones Ecarri Tortolero C.A. no demostró haber dado cumplimiento a su obligación de hacer la segunda convocatoria para que se suscribiera el documento definitivo de venta, por lo que incumplió las cláusulas octava y novena del contrato y estando protocolizado el documento de condominio del Conjunto Residencial Los Aleros tal como lo demostró la demandante, resulta procedente la pretensión de cumplimiento de contrato formulada por el actor, Y ASI SE DECIDE.

El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”

Comparte esta alzada el criterio de la recurrida, cuando en aplicación de la norma trascrita establece que se ordenará el cumplimiento del contrato haciendo la advertencia que la accionada dentro del lapso previsto para el cumplimiento voluntario deberá señalar expresamente la oportunidad en que la demandante deberá comparecer por ante la oficina de registro respectiva para que le sea otorgado el documento definitivo de venta, oportunidad en que la demandante deberá pagar a la demandada el saldo pendiente de su obligación, es decir TREINTA Y DOS MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 32.100,00), tal como expresamente lo previeron en la cláusula cuarta del contrato y en caso que la accionada no de cumplimiento voluntario a la sentencia, deberá la accionante consignar previamente por ante el Tribunal de Primera Instancia la suma de TREINTA Y DOS MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 32.100,00), la cual quedará a favor de la demandada y una vez que se haga efectiva la consignación, es que podrá solicitar la ejecución forzosa del presente fallo, Y ASI SE DECIDE.

V
DE LA RECONVENCION

La parte demandada reconviene alegando que fue la demandante quien no ha cumplido con el contrato de opción de compra venta y pretende la resolución del contrato de opción de compra venta que suscribieron en fecha 17 de noviembre de 2004; Que como consecuencia del incumplimiento, su persona queda en plena libertad de vender o negociar el apartamento objeto de contrato a terceras personas y; que como consecuencia de su incumplimiento, a su persona le asiste el derecho de retener en su poder las sumas de dinero entregadas como anticipo del precio de venta.

La parte demandante reconvenida sostiene en el escrito de contestación a la reconvención, que contradice en toda forma de derecho los alegatos narrados por la parte demandada reconveniente y alega que no existió la notificación a su persona para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble.

Quedó establecido en el decurso de esta sentencia que conforme a las cláusulas octava y novena del contrato, la demandada tenía la obligación de convocar mediante notificación a la demandante sobre la oportunidad de firmar el documento definitivo de venta, en dos oportunidades, sin que haya quedado demostrado en las actas procesales, que la segunda convocatoria tuviera lugar, aunado a que en la cláusula cuarta del contrato se estableció que la oportunidad para pagar el saldo del precio era “al momento de la protocolización del documento definitivo ante la oficina de registro respectivo”, resultando concluyente que la reconvenida LIERKA YAMIRA KOSTYK no incumplió el contrato de opción de compra venta, cuya resolución se pretende, siendo por consiguiente, improcedente la pretensión de la demandada reconviniente, Y ASI SE DECIDE.

VI
DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada INVERSIONES ECARRI TORTOLERO C.A.; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada el 29 de septiembre de 2010 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana LIERKA YAMIRA KOSTYK contra INVERSIONES ECARRI TORTOLERO C.A. CUARTO: SE ORDENA a la demandada INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A. cumplir con el contrato suscrito en fecha 17 de noviembre de 2004, otorgando el documento definitivo de venta a la ciudadana LIERKA YAMIRA KOSTIK, por ante por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, sobre el inmueble constituido por la Villa N° 3 del CONJUNTO RESIDENCIAL “LOS ALEROS”, de tipo 1 y que tiene un área aproximada de SESENTA METROS CUADRADOS (60,00 Mts²), y consta de Planta Baja y Planta Alta. La planta Baja tiene las siguiente dependencias: Sala, Cocina, Comedor, y un (1) Baño; y se encuentran en la Planta Alta: Una (1) habitación, Un (1) Estudio, Un (1) Baño Común. Le corresponde su respectiva área de patio interno. El inmueble descrito de acuerdo con el referido documento de condominio se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Fachada Norte del Conjunto; SUR: Área de circulación vehicular; ESTE: Villa Nro. 04 y OESTE: Fachada Oeste del Conjunto. Al referido inmueble le corresponde en uso exclusivo dos (2) puestos de estacionamiento y le corresponde un porcentaje de condominio de 10,80%, todo ello de acuerdo con el documento de condominio registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, el 20 de julio de 2007, bajo el N° 15, folios 1 al 7 del Protocolo Primero, Tomo 96; QUINTO: SE ORDENA a la demandante LIERKA YAMIRA KOSTYK pagar a la demandada el saldo pendiente de su obligación, es decir TREINTA Y DOS MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 32.100,00) en la oportunidad de otorgarse el documento definitivo de venta por ante por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo y en caso que la accionada no de cumplimiento voluntario a la sentencia, deberá la accionante consignar previamente por ante el Tribunal de Primera Instancia la suma de TREINTA Y DOS MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 32.100,00), la cual quedará a favor de la demandada y una vez que se haga efectiva la consignación, es que podrá solicitar la ejecución forzosa del presente fallo; SEXTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A., en contra de la ciudadana LIERKA YAMIRA KOSTYK, por resolución de contrato de opción de compra venta.

Por cuanto la sentencia recurrida resultó confirmada, se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena remitir el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los veintitrés (23) días del mes de mayo del año dos mil once (2011). Año 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL

DENYSSE ESCOBAR
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:30 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

DENYSSE ESCOBAR
LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 13.041
JAM/DE/yv.-