REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 10 de mayo de 2011
201º y 152º
EXPEDIENTE Nº: 13.142
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO
DEMANDANTES: ALBERTO JOSÉ QUINTERO GONZÁLEZ y BRUNILDE LUCÍA GUERRERO DE QUINTERO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros V.-3.885.449 y V-3.949.597 respectivamente
APODERADAS JUDICIALES DE LOS DEMANDANTES: CAROL JOSEFINA CHACIN GERVASI y ROSEMARI GUERRA MARQUEZ, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 61.528 y 73.366 respectivamente
DEMANDADA: MARÍA ALEXANDRA DÍAZ ESPINOZA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V.-6.304.423
DEFENSORA JUDICIAL DE LA DEMANDADA: GISELA MARÍA ACEVEDO PEDROZA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 61.683
Se encuentra sometido a la revisión de esta instancia el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadana María Alexandra Díaz Espinoza, debidamente asistida por la abogada Dorhis Medina, en contra de la sentencia definitiva de fecha 22 de febrero de 2011, por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo incoada por los ciudadanos Alberto José Quintero González y Brunilde Lucía Guerrero De Quintero, en contra de la ciudadana María Alexandra Díaz Espinoza.
Cumplidas como han sido las formalidades legales, entra esta instancia a decidir, previas las siguientes consideraciones:
I
ANTECEDENTES DEL CASO
Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 16 de junio de 2010, por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, correspondiéndole al Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial conocer del mismo, quien admite la demanda por auto de fecha 28 de junio de 2010, en el cual ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Las diligencias conducentes a la citación personal de la ciudadana María Alexandra Díaz Espinoza, constan a los folios 32 al 42 y de las mismas se desprende que el Alguacil del Juzgado a quo no logró citar personalmente a la prenombrada ciudadana.
Previa solicitud de la parte accionante, el Juzgado a quo por auto de fecha 2 de agosto de 2010, acordó la citación por carteles de la demandada, los cuales se agregaron a los autos el 10 de agosto de 2010.
En fecha 28 de septiembre de 2010, la parte demandante solicitó mediante diligencia, se le nombre defensor judicial a la demandada, lo cual fue acordado mediante auto del 5 de octubre de 2010; designándose a la abogada Morelvia García, quien se negó a recibir la boleta de notificación.
Posteriormente, mediante diligencia el 19 de octubre de 2010, la parte demandante solicitó el nombramiento de otro defensor judicial, lo cual fue acordado el 27 de octubre de 2010; designándose a la abogada Gisela María Acevedo Pedroza, quien fue debidamente notificada y juramentada.
El 2 de diciembre de 2010, la defensora judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda incoada.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron convenientes a sus defensas, siendo estas agregadas, admitidas y evacuadas dentro del lapso procesal correspondiente.
Mediante sentencia definitiva dictada en fecha 22 de febrero de 2011, el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo incoada por los ciudadanos Alberto José Quintero González y Brunilde Lucía Guerrero de Quintero contra la ciudadana María Alexandra Díaz Espinoza. Contra dicha decisión la parte demandada ejerció recurso procesal de apelación siendo admitido dicho recurso en ambos efectos mediante auto de fecha 17 de marzo de 2011.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer del presente asunto, dándole entrada por auto de fecha 18 de abril de 2011, en el cual se fijó el lapso de diez (10) días para dictar sentencia.
Siendo la oportunidad correspondiente, procede esta alzada a dictar su fallo lo que hace en los términos siguientes:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE:
La parte demandante narra en su escrito libelar que en el año 2001, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana María Alexandra Díaz Espinoza, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento ubicado en la urbanización Lomas del Este, avenida Rotaria, edificio Guajirama, piso 8, apartamento 8-2, jurisdicción de la parroquia San José, municipio Valencia del estado Carabobo.
Que el contrato se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado, ya que no han firmado uno nuevo; asimismo, indican que la arrendataria no ha cumplido con las obligaciones contractuales y legales a su cargo, especialmente el pago de cánones de arrendamiento en tiempo oportuno, tal como se desprende del artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil, y hasta la presente fecha pagó hasta la mitad del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2008, según recibo de fecha 22 de agosto de 2008, es decir que existe una deuda por concepto de cánones de arrendamiento insolutos que suma la cantidad de diez mil seiscientos Bolívares (10.600,00 Bs.).
Que la deuda corresponde a los meses de marzo (mitad del mes), abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del 2008; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2009 y enero, febrero, marzo, abril, mayo del año 2010 hasta la fecha.
Que pese a las gestiones realizadas no se ha logrado que la demandada pague las mensualidades, por eso demandan el desalojo del inmueble e indican que el último canon de arrendamiento convenido mutuamente y personalmente con la arrendataria fue estipulado en la cantidad de cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00), aumentado de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
Que desde el 1° de enero de 2006, se acordó con la demandada que cancelaría el condominio y por tal concepto se adeudan la cantidad de cuatro mil novecientos treinta y ocho Bolívares con noventa y dos céntimos (Bs. 4.938,92).
Demandan a la ciudadana María Alexandra Díaz Espinoza, para que convenga o sea condenada en el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, antes descrito todo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; asimismo, alegan que debe entregar el bien arrendado, en el mismo buen estado de uso y las solvencias o recibos de pago de servicios públicos, desde la fecha que comenzó a regir el contrato hasta la fecha de entrega formal del bien arrendado.
Solicitan que se le condene en costas y cancele los honorarios profesionales en el presente juicio.
Estiman la presente demandada en diez mil seiscientos bolívares (Bs. 10.600,00).
PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la defensora ad- litem de la parte accionada señala y hace del conocimiento del tribunal su traslado a la dirección a los fines de contactar personal y directamente a la demandada sin obtener resultado.
Finalmente, rechaza, niega y contradice que la demandada no haya dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales y que el contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo indeterminado, y por cuanto a su criterio la demanda carece de todo asidero jurídico solicita se declare sin lugar.
III
ANALISIS DE PRUEBAS
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
La accionante consignó junto al libelo marcado con la letra “B”, cursante del folio 6 al 10 del expediente, copia fotostática simple de instrumento público contentivo de contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 3 de julio de 2001, bajo el Nº 35, tomo 119, el cual al no haber sido impugnado este sentenciador le concede valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de su contenido que en fecha 3 de julio de 2001, las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la urbanización Lomas del Este, avenida Rotaria, edificio Guajirama, piso 8, apartamento 8-2, jurisdicción de la parroquia San José, municipio Valencia del estado Carabobo; el cual tendría una duración de seis (6) meses fijos contados a partir de esa fecha a menos que con un (1) mes de anticipación a la fecha de vencimiento, una de las partes manifestare a la otra su voluntad de no prorrogar. En caso de que la arrendadora manifieste en la forma indicada su voluntad de dar por terminado el contrato, o lo manifieste por su parte, la arrendataria éste último deberá desocupar inmediatamente el inmueble: Queda además entendido que de acuerdo a la presente cláusula o por convenciones posteriores o por razones legales la arrendataria estará obligada a la desocupación inmediata del inmueble.
Del mismo modo, consignó junto al libelo marcados con la letra “C”, cursantes del folio 11 al 25 del expediente, copias fotostáticas simple de instrumentos públicos, uno protocolizado en fecha 18 de septiembre de 1998, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, bajo el Nº 33, protocolo 1º, tomo 54 y el otro con los datos de registro ilegibles, contentivos de liberación de hipoteca y documento de propiedad del inmueble respectivamente; los presentes instrumentos al no haber sido impugnados, se aprecian de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; pero en el caso de marras no se ha cuestionado la propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, por lo que los instrumentos bajo revisión resultan irrelevantes ya que los mismos nada aportan a los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desechan del proceso.
Marcado con la letra “D”, produjo cursante al folio 26, original de instrumento privado contentivo de recibo de pago emanado y firmado por la ciudadana Brunilda Guerrero de Quintero parte co-demandante y promovente de la prueba, por lo que dado el principio de alteridad de la prueba, el cual supone que la fuente de la prueba debe ser ajena a quien de ella se aprovecha, ya que nadie puede fabricar sus propios medios de prueba, no se le concede ningún valor probatorio a dicho instrumento.
Asimismo, produjo marcado con la letra “E”, cursante al folio veintisiete (27) del presente expediente, original de constancia firmada por la ciudadana Graciela Galli, en su carácter de Presidenta de la Junta de de Condominio de Residencias Guajirama, quien es un tercero ajeno a la presente causa y no fue ratificado mediante la prueba testifical, tal como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no tiene ningún valor en el proceso en el cual se promueve.
Marcado con la letra “F”, produjo cursante al folio 28, original de instrumento privado contentivo de notificación emanada y firmada por la ciudadana Brunilda Guerrero de Quintero parte co-demandante y promovente de la prueba, por lo que dado el principio de alteridad de la prueba, el cual supone que la fuente de la prueba debe ser ajena a quien de ella se aprovecha, y por demás nadie puede constituir prueba a favor de si mismo, no se le concede ningún valor probatorio a dicho instrumento.
En la oportunidad de promover pruebas, la parte demandante reproduce el valor probatorio de los instrumentos consignados junto con el libelo de demanda, los cuales ya fueron objeto de análisis por este juzgador, razón por la cual se reitera lo decidido.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
Durante el lapso probatorio, la defensora ad-litem de la demandada no trajo a los autos medio probatorio alguno, por lo que nada tiene este juzgador que analizar al respecto.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Conforme a los términos en que ha quedado delimitada la controversia, se observa que la pretensión de los demandantes consiste en el desalojo de un inmueble constituido por un (1) apartamento ubicado en la urbanización Lomas del Este, avenida Rotaria, edificio Guajirama, piso 8, apartamento 8-2, jurisdicción de la parroquia San José, municipio Valencia del estado Carabobo, quienes lo arrendaron a la demandada de autos, ciudadana María Alexandra Díaz Espinoza, según contrato de arrendamiento suscrito en fecha 3 de julio de 2001, que se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado, ya que no han firmado uno nuevo.
Ciertamente, quedó demostrada con el contrato de arrendamiento promovido por la parte actora y que fue debidamente valorado por este juzgador, la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes desde el 3 de julio de 2001.
Ahora bien, la demandada negó que el contrato de arrendamiento suscrito es a tiempo indeterminado, resultando este un hecho controvertido que debe preliminarmente ser dilucidado por este juzgador.
En este sentido, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento señala:
“El término o plazo de arrendamiento de este Contrato es de seis (6) meses fijos contados a partir de la presente fecha, a menos que con un (1) mes de anticipación a la fecha de vencimiento, una de las partes manifestare a la otra su voluntad de no prorrogar. En caso de que LA ARRENDADORA manifieste en la forma indicada su voluntad de dar por terminado el Contrato, o lo manifieste por su parte, LA ARRENDATARIA éste último deberá desocupar inmediatamente el inmueble: Queda además entendido que de acuerdo a la presente Cláusula o por convenciones posteriores o por razones legales LA ARRENDATARIA estará obligado a la desocupación inmediata del inmueble.” (SIC)
En relación a la interpretación de los contratos, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine dispone:
“…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
Esta norma acoge la interpretación clásica o subjetiva de los contratos, que impone al Juez otorgar preponderancia a la voluntad real de los contratantes. (Obra citada: José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 400)
Las partes acordaron en la cláusula bajo análisis, un término fijo de seis meses “a menos que con un (1) mes de anticipación a la fecha de vencimiento, una de las partes manifestare a la otra su voluntad de no prorrogar”, sin indicar de manera expresa si se trataba de una sola prórroga o de prórrogas sucesivas, no obstante, se observa que en la cláusula décima primera del contrato se estableció que “Si la LA (sic) ARRENDATARIA decidiera unilateralmente rescindir antes del presente contrato o cualquiera de sus prórrogas…” quedando de relieve que las partes señalan “prórrogas” en plural, lo que lleva a este juzgador a la conclusión que el contrato prevé prórrogas sucesivas de seis meses, salvo que las partes manifestaran su voluntad de no prorrogar.
El tratadista José Luís Aguilar Gorrondona afirma que los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se confiere a ambas partes o a una de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral. La Sala de Casación Civil de la otrora Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 6 de noviembre de 1986, citada por el mismo autor, estableció que los contratos a término fijo con prórrogas sucesivas continúan siendo a plazo fijo, aunque se prorroguen varias veces. (Obra citada: Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, vigésima edición, Caracas 2009, página 401)
Por su parte Ricardo Henríquez La Roche afirma que puede ocurrir que el contrato esté sujeto a prórrogas convencionales sucesivas que proceden automáticamente (ipso iure) sin necesidad de expresar el consentimiento, lo cual era hasta ahora una modalidad muy socorrida en los contratos de arrendamiento en procura de posibilitar la conclusión del contrato y evitar la tácita reconducción y la conversión del arrendamiento en contrato a tiempo indeterminado. (Obra citada: Arrendamientos Inmobiliarios, tercera edición, Caracas 2008, página 98)
De modo que una correcta interpretación del contrato, lleva necesariamente a concluir que las partes establecieron la posibilidad de renovación automática y sucesiva del contrato por períodos determinados de 6 meses, “a menos que con un (1) mes de anticipación a la fecha de vencimiento, una de las partes manifestare a la otra su voluntad de no prorrogar”; y como quiera que no consta a los autos ninguna notificación que se hayan hechos las partes con la finalidad de manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato, resulta concluyente que el término del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 3 de julio de 2001, se ha venido prorrogando sucesivamente por períodos de seis meses y por consiguiente, es a tiempo determinado, Y ASI SE ESTABLECE.
Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone: “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado” y por las causales taxativamente establecidas en dicha norma.
De lo anteriormente expuesto y por razonamiento en contrario, se desprende que no podrá demandarse el desalojo de un inmueble cuando este hubiere sido arrendado por un tiempo determinado, sino que lo procedente en tal caso, es demandar el cumplimiento o la resolución del contrato.
En el presente caso, los demandantes pretenden poner término a una relación arrendaticia a tiempo determinado, como fue establecido previamente por esta alzada, por medio de una acción de desalojo, argumentando la falta de pago de cánones de arrendamiento, siendo que lo procedente habría sido demandar la resolución de dicho contrato, por ser el mismo a tiempo determinado.
En abono al anterior criterio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado lo siguiente sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:
“El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.”
La acción de desalojo que prevé el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, contiene como supuesto para la procedencia del desalojo, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la demanda de resolución en el contrato por tiempo determinado, contenida en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, procede por la falta de pago de la pensión arrendaticia conforme a lo estipulado en el propio contrato, contando el arrendatario con un lapso de gracia de quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, conforme lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Aunado a ello, cuando se demanda el desalojo las partes no tienen acceso a casación, mientras que por el contrario, cuando se demanda la resolución del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, las partes tendrán acceso a la máxima jurisdicción, claro está, si se dan los supuestos de la cuantía y la naturaleza de la decisión cuestionada lo permite.
Es oportuno indicar, que aun cuando el efecto principal del desalojo y de la resolución del contrato es el mismo, esto es, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.
Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 381 del 7 de marzo de 2007, caso: Zazpiak Inversiones, C.A., estableció lo siguiente:
“Considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demandada de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento y no de desalojo. Así se decide…”
En atención a los criterios jurisprudenciales citados, y habiéndose establecido en el decurso de esta sentencia que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en el presente proceso es a tiempo determinado, no puede demandarse el desalojo del mismo, sino que ha debido la actora intentar una acción de cumplimiento, o bien de resolución de contrato, por lo que resulta forzoso para esta alzada declarar inadmisible la pretensión de desalojo formulada por la parte demandante, por ser contraria a derecho, Y ASI SE DECIDE.
V
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadana MARÍA ALEXANDRA DIAZ ESPINOZA; SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de febrero de 2011, por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: INADMISIBLE la demanda por desalojo interpuesta por los ciudadanos Alberto José Quintero González y Brunilde Lucía Guerrero de Quintero en contra de la ciudadana María Alexandra Díaz Espinoza.
No hay condena en costas procesales, dada la naturaleza del presente fallo.
Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los diez (10) días del mes de mayo del año dos mil once (2011). Año 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL
DENYSSE ESCOBAR H.
LA SECRETARIA TITULAR
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 09:30 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
DENYSSE ESCOBAR H.
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 13.142
JM/DE/MDC.-
|
