Vista el escrito de oposición formulada por la abogada LUCILDA OLLARVES VELASQUEZ, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 30.825 y de este domicilio, actuando en su carácter de apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil NEW WORLD BUSSINESS CORPORATION, C.A; fundamentada en las siguientes consideraciones:
• Que el terreno objeto de esta causa, y sobre el cual se realizo la transacción, ubicado en la carretera panamericana del Barrio Covetra, dentro del perímetro urbano de la ciudad de Morón, Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo, fue dado a CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA S.A, en adjudicación administrativa de venta por el Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo, es decir, su propietario anterior.-
• Que el documento publico contentivo de la adjudicación administrativa de venta, antes referido, el Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo, se reservo “… el derecho de preferencia para adquirir el inmueble enajenado, durante un lapso de quince (15) años y la Sociedad Mercantil CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA S.A, para enajenarlo deberá ofrecerlo en venta al Municipio o solicitar la liberación de la preferencia caso contrario, cualquier traslación de la propiedad a cualquier titulo será nulo de pleno derecho”. (OMISSIS)”.
• Que las partes han quedado sometidas a lo pautado en la transacción judicial, al acta levantada en el Tribunal el día de la firma de la transacción y el auto homologatorio de la misma.-
• Que evidentemente quien ha incumplido reiteramente con la transacción ha sido la Sociedad Mercantil CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA S.A y no su representada, dado que para que se proceda a tramitar y firmar el documento definitivo de venta entre CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA S.A y NEW WORLD BUSSINESS CORPORATION, C.A ante el Registro de Puerto Cabello, es necesario que la contraparte de cumplimiento a sus obligaciones establecidas en la transacción y en el auto que homologa la misma.-
I
DE LA CONTESTACIÓN A LA OPOSICION
Los representantes judiciales abogados HERNAN CARVAJAL MORALES y ADRIANA MAESTRACCI SISCO, de la parte demandante Sociedad Mercantil CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA S.A, proceden a contestar lo relativo a la oposición en los siguientes términos:
• Que en la causa las partes celebraron acuerdo relativo a un terreno propiedad de su representada, ubicado en la carretera panamericana del Barrio Covetra, dentro del perímetro urbano de la ciudad de Morón, Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo.-
• Que con la adjudicación administrativa de venta que del inmueble efectuó el Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo a CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA S.A,, el inmueble paso a ser un bien de propiedad privada.-
• Que efectivamente las partes en esta causa se encuentran sometidas al acuerdo celebrado por ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de esta circunscripción Judicial.
• Que su representada cumplió inmediatamente con la obligación asumida el 21 de mayo de 2010, de entregar a la demandad todos los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, como consta en acta levantada en la misma fecha y que cursa a los autos.-
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En la presente causa intentada por CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA, S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 04 de Julio de 1.982 bajo el Nº 6, Tomo 132-C, representada por su Director Principal, RAMON SILVA CRESPO, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V - 4.065.200, de este domicilio, contra la Sociedad Mercantil NEW WORLD BUSINESS CORPORATION ,C.A., inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 06 de junio de 1.995, bajo el Nº 46, Tomo 229-A, representada por su Presidente MIMY MOCK DE FUNG, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº V- 12.856.516, domiciliada en la ciudad de Caracas, por resolución de contrato de arrendamiento, el 21 de Mayo del 2.010, ambas partes decidieron poner fin al juicio mediante una transacción judicial, la cual fue debidamente homologada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Transito y Protección de Niños, Niñas y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 26 de Mayo del 2.010, por cuanto considero el Juzgado Superior, que la misma cumple todos los requisitos de índole subjetivo y objetivo para ser homologada, y además, las partes transaron sobre derechos y deberes disponibles.
En este sentido la referida transacción tiene como objeto terminar el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento con opción a compra, mediante el cual fue cedido por parte de la propietaria CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA, S.A., a la inquilina y opcionada NEW WORLD BUSINESS CORPORATION ,C.A., un inmueble ubicado en la carretera Nacional Morón San Felipe Sector Las Colinas Morón Estado Carabobo, consistente en un área de terreno de aproximadamente 23.000 m2 y un galpón sobre el construido, que le pertenece según documento registrado en fecha 10 de septiembre de 1997, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, bajo el Nro. 39, folios 217 al 220, Protocolo 1, Tomo 8.; pero a su vez en la referida transacción CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA, S.A. vende a la demandada NEW WORLD BUSINESS CORPORATION ,C.A., el inmueble objeto de arrendamiento con opción a compra, el cual se especifica como el ubicado en la Carretera Panamericana del Barrio Covetra, dentro del perímetro urbano de la ciudad de Morón, Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo, con una superficie de VEINTITRÉS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (23.840,44 M2) y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: 136,45 Mts con la Avenida Panamericana; SUR: 127,04 Mts con Barrio La Pedrera; ESTE: 216,51 Mts con Calle Principal del Barrio La Pedrera; OESTE: 275,84 Mts con Calle Barrio Covetra. Así como las bienhechurías y bienes muebles que se encuentran en dicho terreno, el cual le pertenece según documento registrado en fecha 10 de septiembre de 1997, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Puerto Cabello y Juan José Mora del Estado Carabobo, bajo el Nro. 39, folios 217 al 220, Protocolo 1, Tomo 8; todo libre de gravámenes, afectaciones y solvente de tributos nacionales, estadales o municipales. Estableciendo expresamente que el precio de la venta es la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.600.000,00)., donde además CORPORACIÓN VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA, S.A. garantiza que la venta a NEW WORLD BUSINESS CORPORATION, C.A., del inmueble con todas las bienhechurías construida en él, así como todos los bienes muebles dentro de ella, y se declara de forma expresa que es una venta pura, simple, perfecta e irrevocable y así será establecido en el documento de compra y venta a protocolizarse ante la Oficina subalterna de Registro de los Municipios de Puerto Cabello y Juan José Mora. Por su parte, NEW WORLD BUSINESS CORPORATION, C.A., representada por su Presidenta en este acto, acepta la venta del inmueble, bienhechurías y bienes muebles antes señalados y ofrece pagar la cantidad referida de DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS.2.600.000,00) al momento de la protocolización del documento de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios de Puerto Cabello y Juan José Mora del Estado Carabobo. Aunado a eso, deberán entregarse los documentos necesarios y exigidos por la Oficina de Registro antes citada para el otorgamiento del documento de venta, como son originales de solvencia municipal, cédula catastral, autorización y liberación otorgada por el Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo para que se realice la venta pura y simple, perfecta e irrevocable y además expresamente renuncie a cualquier derecho que pueda tener sobre el inmueble y por ende en futuras enajenaciones del inmueble no será necesaria autorización alguna por parte del Municipio Juan José Mora, copia de cédula de identidad del representante de la empresa vendedora, original de actas de accionistas registrada en el que le autoricen a realizar la misma y cualquier otro documento que sea requerido por la Oficina de Registro Inmobiliario para el otorgamiento del referido documento.
Ahora bien, la compradora NEW WORLD BUSINESS CORPORATION, C.A. se comprometió en la transacción judicial a realizar la redacción y tramite ante el Registro Inmobiliario respectivo del documento de compra y venta, así como los gastos de protocolización del mismo, una vez haya sido homologada esta transacción por este tribunal, se haya levantado la medida de secuestro y afectación del terreno acordada por el Juzgado Sexto de Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 20 de julio de 2009, que fue notificada al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora del Estado Carabobo y a la Oficina Inmobiliaria de Registro de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora del Estado Carabobo según oficio Nro. 4400-563, de fecha 20 de julio de 2009 y una vez que la parte vendedora CORPORACIÓN VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA, C.A. cumpla con la entrega a NEW WORLD BUSINESS CORPORATION, C.A. de todos los documentos requeridos en la CLAUSULA CUARTA y demás Cláusulas de este documento de transacción y serán anexados para la protocolización del documento de venta ante el Registro Inmobiliario respectivo.
Así mismo, establecieron las partes que el pago de precio de compra venta que se realizara en la Oficina de Registro Inmobiliario de Puerto Cabello, al momento de la protocolización del documento de venta, es decir de la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.600.000,oo), constituye un pago único e indivisible, por consiguiente extingue para NEW WORLD BUSINESS CORPORATION, C.A. de manera total y definitiva, cualquier obligación referida al inmueble arriba aludido.
En el caso bajo análisis, se presenta la incidencia en la ejecución de esta sentencia de fecha 26 de Mayo del 2.010, dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual se homologo la transacción antes aludida en virtud de la oposición que formula la demandada compradora NEW WORLD BUSINESS CORPORATION, C.A., en virtud de la falta de publicación de la liberación emitida por el Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo, lo cual considera es una formalidad necesaria para la protocolización del documento definitivo, cuestión rebatida por la demandante vendedora CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA, S.A., cuando alega que tal formalidad no es necesaria, ni afecta la venta, además alega que entrego en el momento de la transacción la solvencia municipal y la cedula catastral del inmueble, a los fines de protocolizar el documento definitivo, además de haber entregado otros documentos como lo es la copia del R.I.F de la vendedora, la solvencia de Hidrocentro y planos de ubicación del inmueble, a los fines del otorgamiento del documento definitivo, por lo que solicita se decrete la ejecución y se ordene a NEW WORLD BUSINESS CORPORATION, C.A., redacte el documento definitivo de compra venta, pague los gastos de protocolización y lo tramite en el Registro.
Por otra parte, consta certificación de la Alcaldía Socialista Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo, mediante la cual el Municipio no esta interesado en readquirir el lote de terreno del inmueble que pertenece a CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA, S.A., y por ende esta liberado el derecho preferencial; razón por la cual esta condición alegada por la compradora para negarse a protocolizar el documento definitivo de venta no existe y así se declara.
Ahora bien, las sentencias judiciales tienen como característica principal que puedan ser ejecutadas, pues una decisión judicial que no pueda ejecutarse es nula tal como lo estipula el articulo 244 del Código de Procedimiento Civil; en este caso la sentencia emana de un Juzgado Superior y la ejecutoria corresponde al Tribunal que conoció de la causa; es decir a este Tribunal; y analizando la transacción celebrada se evidencia en principio que la obligación de protocolización del documento definitivo de compra venta corresponde a la demandada NEW WORLD BUSINESS CORPORATION, C.A., quien además debe pagar al momento de la protocolización DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 2.600.000,oo) como precio por la compra del inmueble antes identificado, cuestión a la que se ha negado, no obstante se evidencia el cumplimiento por parte de la vendedora CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA, S.A., para tal negocio quien ha entregado todos los recaudos para ello; lo que no ha sido objetado por la demandada quien se limita a exigir la liberación del municipio para la venta, liberación que no es necesaria como se señaló anteriormente.
Por lo antes expuesto en la transacción judicial se constituyen obligación de hacer para la compradora NEW WORLD BUSINESS CORPORATION, C.A., como lo es la de protocolizar el documento y pagar el precio, y tal como lo dispone el artículo 529 de Código de Procedimiento Civil; solicitada la ejecución por el acreedor, CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA, S.A., este Tribunal la acuerda y lo autoriza en consecuencia a protocolizar la sentencia dictada en esta causa a los fines de concluir el contrato de venta.
Establece el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil.- “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
En consecuencia, existe un contrato de compra venta; y la sentencia en este caso produce los efectos del contrato no cumplido; pues esta sentencia debe ejecutarse conforme lo estipula nuestro ordenamiento procesal vigente, es decir al tratarse de un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad del inmueble, la sentencia produce con efectos en virtud que la demandante a cumplido su prestación y hay constancia en autos de ello, razón que determina que debe registrarse la transacción, la sentencia que homologa la causa, y el presente auto de ejecución, en la Oficina del Registro Inmobiliario Competente, a los fines de ejecutar la transacción judicial a la cual llegaron las partes.
Nuestro Código Civil establece en el artículo 1.885 lo siguiente: “Tienen hipoteca legal: 1. el vendedor u otro enajenante sobre los bienes inmuebles enajenados, para el cumplimiento de las obligaciones que se derivan del acto de enajenación, bastando para ello que en el instrumento de enajenación conste la obligación…”.
Es decir, la obligación del vendedor es la de la tradición; y la tradición en la venta de un inmueble se materializa con el otorgamiento del documento de propiedad; y la principal obligación del comprador es el pago del precio, conforme a ello y circunscrita esta juzgadora a la transacción celebrada entre la partes objeto de ejecución, decreta la ejecución forzada, ordena el registro de la misma conforme se especifica anteriormente, lo cual, perfectamente lo puede realizar la demandante vendedora CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA, S.A. a costa del deudor; y además, se declara por vía judicial que el precio convenido es la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.600.000,oo) que debe pagar la compradora NEW WORLD BUSINESS CORPORATION, C.A., conforme se obligó, es decir al momento de la protocolización de la venta definitiva; en este caso de la presente sentencia; no obstante a ello, por imperio legal tal como lo describe la norma antes citada el inmueble queda hipotecado una vez protocolizada la sentencia a los fines de garantizar el cumplimento de las obligaciones asumidas en la transacción judicial; en caso que no exista el pago por parte de la compradora en el momento de la protocolización, tal como fue pactado por las partes.
A mayor abundamiento y vista la oposición interpuesta en la ejecución de la sentencia esta Juzgadora indica que la ejecución solo se suspende tal como lo dispone el artículo 532 del Código de Procedimiento Civil
“Salvo lo dispuesto en el artículo 525, la ejecución, una vez comenzada, continuará de derecho sin interrupción, excepto en los casos siguientes:
1° Cuando el ejecutado alegue haberse consumado la prescripción de la ejecutoria y así se evidencie de las actas del proceso. Si el ejecutante alegare haber interrumpido la prescripción, se abrirá una articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar las pruebas y el Juez decidirá al noveno día. De esta decisión se oirá apelación libremente si el Juez ordenare la suspensión de la ejecución y en el solo efecto devolutivo si dispusiere la continuación.
2º Cuando el ejecutado alegue haber cumplido íntegramente la sentencia mediante el pago de la obligación y consigne en el mismo acto de la oposición documento auténtico que lo demuestre. En este caso, el Juez examinará cuidadosamente el documento y si de él aparece evidente el pago, suspenderá la ejecución; en caso contrario dispondrá su continuación. De la decisión del Juez se oirá apelación libremente si el Juez ordenare la suspensión de la ejecución y en el solo efecto devolutivo si dispusiere su continuación.
La impugnación del documento y el consiguiente juicio de tacha, no será causa de suspensión de la ejecución”.
Por lo cual el legislador prevé evitar cualquier paralización injustificada en la ejecución pero además el artículo 533, estatuye que: “Cualquier otra incidencia que surja durante la ejecución, se tramitará y resolverá mediante el procedimiento establecido en el artículo 607 de este Código”. Solo se limita a las incidencias que se presenten en la ejecución cuando se violente el debido proceso, o cuando se provea contra lo ejecutoriado, lo cual no es este caso, debiendo reafirmar que la ejecución no sede suspender, por motivos distintos a los previstos en el articulo 532 Código de Procedimiento Civil.-