TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

POR AUTORIDAD DE LA LEY
EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE:
JOSEFINA MARÍA CONTRERAS DE SCARPITTA
DEMANDADO: FRANCISCO JOSÉ GUZMÁN LÓPEZ
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: 21785
SENTENCIA: DEFINITIVA

I
Por escrito presentado en fecha 18 de febrero de 2009, la ciudadana JOSEFINA MARÍA CONTRERAS DE SCARPITTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.753.229 y de este domicilio, debidamente asistida por el abogado ALFREDO BRITO RODRÍGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 102.451, interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra el ciudadano FRANCISCO JOSÉ GUZMÁN LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.004.106 y de este domicilio.
La demanda es admitida por este Tribunal en fecha 02 de marzo de 2009 (folio 18).
En fecha 12 de marzo de 2009, la parte actora presenta escrito de reforma de demanda (folios 21 al 26), la cual fue admitida por el Tribunal en fecha 30 de marzo de 2009.
En fecha 26 de mayo de 2009 (folio 32) el alguacil del Tribunal consigna la compulsa que le fuera librada al demandado de autos, en virtud de que no pudo citarse personalmente.
A solicitud de la parte actora, el Tribunal en fecha 03 de junio de 2009, acordó expedir los carteles de citación solicitados. En fecha 16 de junio de 2009, la parte interesada consignó los carteles de citación debidamente publicados. En fecha 18 de junio de 2009, la Secretaria del Tribunal fijó el cartel de citación librado al demandado en su domicilio, dando cumplimiento así, a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de julio de 2009, compareció personalmente el demandado FRANCISCO JOSÉ GUZMÁN LÓPEZ y se dio por citado (folio 59 y 60).
En fecha 15 de julio de 2009 el demandado presentó escrito de contestación de demanda y reconvención.
En fecha 25 de noviembre de 2009 la Juez Provisorio designada se avoca al conocimiento de la causa y ordena la notificación de las partes.
En fecha 01 de marzo de 2010, el Tribunal declara inadmisible la reconvención propuesta y ordena la notificación de las partes de dicha decisión.
Estando notificadas ambas partes, y abierta la causa a pruebas, solo la parte accionante presentó su escrito de promoción de pruebas, el cual fue agregado por el Tribunal, admitidas y evacuadas en su oportunidad procesal correspondiente.
Avocada como se encuentra esta juzgadora al conocimiento de la causa, pasa de seguida a dictar su fallo en los términos siguientes:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DEL DEMANDANTE:
Alega que suscribió contrato de arrendamiento por tiempo improrrogable, con el demandado FRANCISCO JOSÉ GUZMÁN LÓPEZ, sobre una vivienda familiar de la cual es co propietaria, ubicada en la Urbanización Ciudad Alianza, en la 4° etapa, manzana 7, casa Nro. 55, Municipio Guacara del Estado Carabobo.
El contrato de arrendamiento fue por un lapso de 6 meses, contados a partir del 01 de septiembre de 2006, hasta el 01 de marzo de 2007, tal como se evidencia de contrato autenticado ante la Notaria Publica de Guacara del Estado Carabobo, en fecha 08 de septiembre de 2006, inserto bajo el Nro. 31, tomo 220 de los libros de autenticaciones.
Que todo marchaba normalmente dentro del contrato y el arrendatario cumplía a cabalidad con sus obligaciones de pago del canon de arrendamiento todos los meses, en los primeros días de cada mes, pero que sin embargo decidió no prorrogar el contrato de arrendamiento y procedió a notificar al arrendatario de la terminación del contrato, comunicación que fue recibida por el demandado en fecha 15 de diciembre de 2006.
Que el arrendatario empezó un conflicto y se negó a cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a la prorroga legal y adopta una conducta agresiva tanto física como verbal en su contra, denuncias éstas que realizó ante la Fiscalía Superior del Estado Carabobo.
Que según la cláusula 6° del contrato, el demandado se obligaba a entregar el inmueble desocupado y en buenas condiciones, y que hasta la fecha el demandado no le ha entregado el inmueble objeto del contrato. Que igualmente esa cláusula establece que todo retardo en la entrega del inmueble después del término establecido, generará la cantidad de Bs. 28,35 por cada día de retraso, por concepto de indemnización de daños y perjuicios.
Que el arrendatario en la actualidad continua ocupando el inmueble; que a relación contractual venció el 01/03/2007 y comenzó la prorroga legal de 6 meses hasta el día 01/09/2007 y que el arrendatario dejó de pagar los cánones correspondientes a dicha prorroga, es decir los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, lo cual hace un total de Bs. 5.100,00.
Que igualmente le adeuda la cantidad de Bs. F. 28,35, por concepto de daños y perjuicios establecidos en la cláusula penal del contrato, por cada día de retraso, que son un total de 527 desde la fecha que venció la prorroga hasta el día 12 de marzo de 2009, para un monto total de Bs. F. 14.940,00, sin que hasta la fecha el demandado haya cumplido con su obligación contractual de entregar el inmueble ni pagar los daños y perjuicios señalados.
Fundamentó legalmente su pretensión en los artículos 34 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil.
Que procede a demandar al ciudadano FRANCISCO JOSÉ GUZMAN LÓPEZ, para que convenga o a ello sea demandado por el Tribunal, al cumplimiento del contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, el cual venció el 01/09/2007 y que en consecuencia cumpla:
1) En hacerle entrega real y efectiva del inmueble objeto del arrendamiento, totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que los recibió.
2) La cantidad de Bs. 5.100,00 por concepto de cánones vencidos y no pagados, desde el 01/03/2007 hasta el 01/09/2007.
3) La cantidad de Bs. 14.940,45, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, a razón de 527 días de demora en la entrega del inmueble, esto es desde el 01/09/2007 al 12/03/2009, a razón de 28,35 por día, así como los que se sigan causando hasta la definitiva entrega del inmueble.
4) Las costas y costos del proceso.

Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 20.040,45.

ALEGATOS DEL DEMANDADO:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, el demandado admitió como cierta la existencia del contrato de arrendamiento, con vigencia a partir del 01 de septiembre de 2006.
Alega que la arrendadora adoptó una posición intransigente, al no querer concederle la prorroga legal que establece la ley de arrendamiento venezolana.
Negó, rechazó y contradijo haber iniciado conflicto alguno y que de haberse negado a cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a la prorroga legal, señala que lo cierto es que al finalizar el contrato de arrendamiento el 01/03/2007 la arrendadora se negó a concederle la prorroga legal obligatoria.
Negó, rechazó y contradijo haberse negado a entregar el inmueble en la oportunidad legal, y alega que suscribió un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el co propietario del inmueble ciudadano José Scarpitta, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito ante la Alcaldía del Municipio Guacara del Estado Carabobo, en fecha 01 de septiembre de 2007, por un periodo de un año.
Negó, rechazó y contradijo no haber pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y de los meses de enero a diciembre de 2008, y enero y febrero de 2009, ya que una vez iniciada la relación arrendaticia con el ciudadano José Scarpitta, ha venido cancelando en forma regular y a cabalidad los cánones de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo adeudar a la demandada la cantidad de Bs. 19.550,00, por concepto de cánones de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo que deba la cantidad de Bs. 5.100,00, por concepto de cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2007 a septiembre de 2007.
Negó adeudar la cantidad de Bs. F. 14.940,00 por concepto de indemnización de daños y perjuicios establecidos en el contrato, por 527 días de atraso en la entrega del inmueble, toda vez que en los actuales momentos el inmueble se encuentra sujeto a un nuevo contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano José Scarpitta.

III
PRUEBAS DE LAS PARTES
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Con el libelo la demandante promovió, marcado “A” (folio 7 al 9) copia fotostática simple de documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sin embargo, por cuanto en la presente causa no se encuentra discutida la propiedad del inmueble del arrendado, se desecha del proceso dicha copia fotostática simple y así se decide.
Promovió marcado “B” (folios 10 al 13) original de contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Guacara del Estado Carabobo, en fecha 08 de septiembre de 2006, anotado bajo el Nro. 31, tomo 220 de los libros de autenticaciones, la existencia de dicho contrato de arrendamiento así como cada una de sus cláusulas, es un hecho admitido por las partes y en consecuencia, exento de prueba y así se declara.
Al folio 14 riela marcado “C”, original de instrumento privado emanado de la actora y dirigido al demandado de autos, y suscrito por éste en fecha 15 de diciembre de 2006, dicho instrumento, no fue impugnado ni desconocido por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le atribuye el carácter que le confiere el artículo 1363 del Código Civil y con el mismo queda demostrado que la ciudadana Josefina María Contreras López en su carácter de arrendataria le notificó al demandado FRANCISCO GUZMÁN, en fecha 15 de diciembre de 2006, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 08 de septiembre de 2006, por lo que debía desocupar el inmueble arrendado en la oportunidad que indicara el contrato.
Al folio 15 riela copia fotostática simple de instrumento privado, suscrito por un tercero, como lo es la ciudadana Aida German Mieres, titular de la cedula de identidad Nro. 8.617.935; respecto a dicho instrumento el mismo no fue ratificado mediante la prueba testimonial, conforme lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al mismo no se le concede ningún valor probatorio. Respecto a esta clase de instrumentos, la Casación Venezolana ha expresado:

“...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987, tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él, no se rigen por los principio de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles mas valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presente como un simple auxilio de precisión, para que entienda mejor lo que se le pregunta. Esta misma circunstancia nos dice que no tiene ninguna relevancia que lo reconocido por el testigo sea el origen del supuesto documento privado o una simple copia, pues la propia naturaleza de esta llamada por algunos escritores de Derecho ‘prueba ilustrativa’, que no pretende tener por sí misma, hace irrelevante la manera como el hecho documentado reconocido por el testigo le haya sido presentado...” (Subrayado de la Sala) (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 26 de septiembre de 2003- RC Nº 01-696).

Más recientemente, en sentencia número 281, de fecha 18 de abril del año 2006 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expresó:
“…el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil….”

En consecuencia, y en sintonía con los criterios jurisprudenciales supra transcritos, no se le concede ningún valor probatorio al anexo que riela al folio 15 y así se declara.
Durante el lapso probatorio la actora promovió al folio 53, copia certificada del acta de matrimonio celebrado entre el ciudadano JOSÉ RAMÓN SCARPITTA DUQUE y JOSEFINA MARÍA CONTRERAS DUQUE, dicha copia certificada es apreciada por esta Juzgadora conforme lo dispone el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo el matrimonio de la demandante no es un hecho controvertido en la presente causa, por lo que se desecha del proceso y así se declara.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
La demandada por su parte, con el escrito de contestación de demanda promovió:
Anexo marcado “A” (folios 65 y 66), copia fotostática simple de documento administrativo, emanado de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guacara del Estado Carabobo, dicha copia fotostática simple de instrumento administrativo es apreciado por esta Juzgadora conforme lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo queda demostrado que el 01 de Septiembre de 2007, el ciudadano JOSÉ SCARPITTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V. 2.112.215 y de este domicilio, actuando como arrendador y el ciudadano FRANCISCO GUZMÁN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V. 7.004.106 y de este domicilio, en su carácter de arrendatario, suscribieron un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre una casa ubicada en la Urbanización Ciudad Alianza, 4ta Etapa, manzana 07, casa Nro. 55, sector 5-B, del Municipio Guacara del Estado Carabobo, que el canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de Bs. F. 700,00, con una vigencia de un año, contado a partir del 01/09/2007 hasta el 01/09/2008, prorrogable por periodos iguales.
Acompañó anexos “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N”, “O”, “P”, “Q”, “R”, “S”, “T”, “U”, “V” (folios 67 al 87), todas copias fotostáticas simples de instrumentos privados, contentivos de facturas de terceros y planillas de depósitos bancarios, a las cuales no se les concede valor probatorio, por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
En la presente causa la actora persigue el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con el demandado, cuya existencia de dicho contrato es un hecho admitido por las partes, tal como se apreció supra, en tal sentido, tenemos que dicho contrato tuvo una vigencia de 6 meses fijos, no prorrogables, contados a partir del 01/09/2006 al 01/03/2007; por lo que al finalizar dicho contrato el arrendatario debía entregar el inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones en que le fue entregado.
Asimismo, quedó demostrado que la demandante arrendadora, le notificó al demandado arrendatario, en fecha 15 de diciembre de 2006, su voluntad de no renovar el contrato suscrito y que debía entregar el inmueble arrendado en el mes de febrero de 2007; sin embargo, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario… omissis…”, En el caso de autos, el arrendamiento se efectuó a tiempo determinado, y por tener una vigencia de 6 meses, le correspondían al arrendatario igualmente 6 meses de prorroga legal, la cual vencía en fecha 01/09/2007.
Precisado lo anterior, y efectuado el correspondiente análisis probatorio, evidencia esta juzgadora, que el demandado no logró demostrar el pago o cualquier hecho extintivo que demuestre la cancelación de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2007, es decir, el pago de alguno de los cánones de arrendamiento durante la vigencia de la prorroga legal, a razón de Bs. F. 850,00 cada uno; por lo que, dicho incumplimiento hace procedente, la cancelación de la cantidad de Bs. 5.100,00 a la accionante, correspondientes a los cánones de arrendamiento insolutos de la prorroga legal antes mencionada y así se decide.
Sin embargo, el demandado logró demostrar con su actividad probatoria, que suscribió un nuevo contrato de arrendamiento –actualmente vigente- con el ciudadano JOSÉ SCARPITTA, esto es el co propietario del inmueble que fuera arrendado por la hoy accionante, constituido por una casa ubicada en la Urbanización Ciudad Alianza, 4ta Etapa, manzana 07, casa Nro. 55, sector 5-B, del Municipio Guacara del Estado Carabobo; lo que implica la terminación definitiva del contrato de arrendamiento suscrito con la accionante en fecha 01/09/2006; y como corolario la improcedencia del petitorio de la actora de la entrega del inmueble, así como la improcedencia del pago de daños y perjuicios causados por el retraso en la entrega del inmueble y así se decide.
V
Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por la ciudadana JOSEFINA MARÍA CONTRERAS DE SCARPITTA, debidamente asistida por el abogado ALFREDO BRITO RODRÍGUEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra el ciudadano FRANCISCO JOSÉ GUZMÁN LÓPEZ, todos debidamente identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena al demandado FRANCISCO JOSÉ GUZMÁN LÓPEZ, a pagar a la accionante JOSEFINA MARÍA CONTRERAS DE SCARPITTA, la cantidad de CINCO MIL CIEN BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 5.100,00), por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO Y SEPTIEMBRE DE 2007, a razón de Bs. 850,00 mensuales.
TERCERO: Se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, de la suma condenada a pagar, en tal sentido, a los fines de la realización del informe correspondiente, los expertos tomaran como IPC inicial, el del mes de marzo de 2009 (mes de la admisión de la demanda), y como IPC final el de la fecha del dictamen de los expertos.
Dada la naturaleza del fallo, y por no haber vencimiento total, no hay condenatoria en costas.
De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los veintiocho (28) días del mes de febrero del año dos mil once (2011).
Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.
La Juez Provisorio,

Abog. OMAIRA ESCALONA,
La Secretaria,

Abog. NANCY MOLINA,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:15 minutos de la tarde.
La Secretaria,