TSJ Regiones - Decisión

“VISTO” sin conclusiones de las partes.- Se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana, MARIA MERCEDES ALVAREZ ABREU, venezolana, divorciada, titular de la cédula de identidad Nro. V- 603.820, asistida en este acto por el abogado JOSE HORACIO VASQUEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V- 3.794.928 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 22.157, ambos de este domicilio, en contra de la Ciudadana MARIA ELENA CASTAÑO, colombiana, titular de la cédula de identidad Nro. E- 81.645.662 y de este domicilio, por DESALOJO - Aduce que el 12 de Octubre de 1999, suscribió contrato de arrendamiento de naturaleza privada, desde hace 11 años con la demandada de autos, por un inmueble ubicado en la Urbanización Cabriales, Avenida 103, casa Nº 112-A-88, Parroquia miguel Peña, Municipio Autónomo Valencia , Estado Carabobo, cuyo plazo fue establecido por un lapso de seis (6) meses contados a partir del 12 de Octubre de 1999, prorrogable de manera automática, operando la tacita reconduccion, es decir, que el referido contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. En la segunda cláusula, inicialmente se cancelaba CINCUENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 50.000,00) y en la actualidad el canon es por la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 200,00), lo cuales ha venido cancelando los cinco primeros días de cada mes. Ahora bien, la arrendataria ha solicitado la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en reiteradas oportunidades, más cuando ella y un hijo requieren el inmueble para habitarlo, también se le ha informado en reiteradas oportunidades, que el contrato no se va a prorrogar más, sin que ella manifieste su de deseo de desocupar el inmueble. Por otro parte, la arrendataria debe cancelar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos, y dejó de cancelar cinco (5) meses que corresponden a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio, lo que ha hecho es consignar las pensiones de arrendamiento desde el día 18 de Agosto de 2009, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, pero la arrendataria dejó de cancelar los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2009 y ello determina el incumplimiento de su parte de la disposición establecida en el contrato en sus cláusulas Segunda, Sexta, Octava, Décima Tercera, como las demás cláusulas del contrato.
El 06 de Agosto de 2009, se admite la demanda.
El 22 Septiembre de 2009, comparece la actora, y consigna Poder Apud Acta al abogado en ejercicio JOSE HORACIO VASQUEZ, inscrito en el IPSA bajo el Nº 22.157.
El 28 de Septiembre de 2009, la parte actora consigna los emolumentos correspondientes y solicita se libre compulsa.- En el mismo acto, solicita se acuerde la prueba de confesión.- En misma fecha, el alguacil deja constancia de los emolumentos recibidos.
El 06 de Octubre de 2009, el Tribunal acuerda y ordena librar compulsa.
El 18 de Noviembre de 2009, el alguacil deja constancia de haber practicado la citación personal, pero la demandada de autos se negó a firmar.
El 26 de Noviembre de 2009, la parte actora solicita que la secretaria notifique a la demandada.
El 16 de Diciembre de 2009, el Tribunal acuerda librar Boleta de Notificación a la demandada de autos.
El 6 de Mayo de 2010, la parte actora introduce reforma de demanda.
El 14 de Mayo de 2010, el tribunal admite la reforma de demanda
El 20 de Mayo de 2010, la parte actora consigna los emolumentos para la práctica de la citación.- En misma fecha, el alguacil deja constancia de los emolumentos recibidos.
El 26 de Mayo de 2010, el Tribunal acuerda y ordena librar compulsa.
El 02 de Junio de 2010, el alguacil deja constancia de haber practicado la citación personal, cuyo recibo la demandada de autos se negó a firmar.
El 09 de Junio de 2010, la parte actora solicita el traslado de la secretaria a la morada de la demandada y se le entregue la notificación de la citación.
El 14 de Junio del 2010, el Tribunal acuerda librar Boleta de Notificación.
El 02 de agosto de 2010, la Secretaria deja constancia de la entrega de Boleta de Notificación a la ciudadana NILDA TERAN, titular de la cédula de identidad Nro. V. 5.371.776.
El 04 de agosto de 2010, Comparece la demandada de autos y procede a dar contestación de la demanda.
El 24 de Septiembre la demandada consigna escrito de pruebas.
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Desalojo Arrendaticio y esgrime lo siguiente:
1. Que el 12 de Octubre de 1999, suscribió contrato de arrendamiento de naturaleza privada, desde hace 11 años con la demandada de autos por un inmueble ubicado en la Urbanización Cabriales, Avenida 103, casa Nº 112-A-88, Parroquia miguel Peña, Municipio Autónomo Valencia Estado Carabobo,.
2. Que el plazo fue establecido por un lapso de seis (6) meses contados a partir del 12 de Octubre de 1999, prorrogable de manera automática, operando la tacita reconduccion, es decir, que el referido contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
3. Que en la segunda cláusula, inicialmente se cancelaba CINCUENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 50.000,00) y en la actualidad el canon es por la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 200,00), lo cuales ha venido cancelando los cinco primeros días de cada mes.
4. Que ha solicitado la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en reiteradas oportunidades, más cuando ella y un hijo requieren el inmueble para habitarlo, también se le ha informado en reiteradas oportunidades, que el contrato no se va a prorrogar más, sin que ella manifieste su de deseo de desocupar el inmueble.
5. Que, la arrendataria dejó de cancelar cinco (5) meses que corresponden a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio, 2009, Y lo que ha hecho es consignar las pensiones de arrendamiento desde el día 18 de Agosto de 2009, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
POR SU PARTE EL DEMANDADO:
1. Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda por desalojo interpuesta en su contra, tanto en los hechos como el derecho por las razones siguientes:
2. Que es falso que ocupa el inmueble a partir de Contrato de Arrendamiento escrito de fecha 12 de Octubre del año 1999, ya que desde el mes de Julio del año de 1998 por contrato de arrendamiento verbal, ocupa el inmueble en cuestión pudiéndose verificar de esta forma en recibo genérico Nº 1/1 por concepto de depósito de alquiler de la casa Nº 112ª88, calle 113 Urb. Cabriales a partir del 1 de Julio de 1998, por la cantidad de 150.000 Bs. (Hoy 150,00 BsF.) con fecha de 1 de julio de 1998, En recibo Nº 1/3 por concepto de alquiler de la Casa Nº 112ª88, calle 113 Urb. Cabriales correspondientes del 1 al 31 de Julio de 1998, por la cantidad de cincuenta mil bolívares 50.000 Bs. (Hoy 50,00 BsF.), En recibo Nº 2/3 por concepto de alquiler de la Casa Nº 112ª88, calle 113 Urb. Cabriales correspondientes del 1 al 30 de Agosto de 1998, todos los recibos firmados por la misma propietaria, con lo que se demuestra la ocupación del inmueble es desde Julio del año 1998.
3. Que es falso la realización de la solicitud de la entrega del inmueble arrendado, pues sólo se ha manifestado la no recepción de la pensión de arrendamiento, por lo cual solicita la exhibición del documento o instrumento mediante el cual se realiza o efectúa la solicitud de desocupación del inmueble, que por fundamentos de derecho debe realizarse para desalojar a un inquilino bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado conforme al artículo 1.600 de Código Civil.
4. Que es falso que en varia oportunidades la arrendadora haya notificado o pedido la culminación del contrato de arrendamiento o que el mismo no se va a prorrogar, ya que la arrendataria posee el inmueble de forma pacífica por más de 12 años, entregando los cinco (5) primeros día de forma consecutiva el canon de arrendamiento, que fue amentado de mutuo acuerdo en forma verbal, por cuanto el canon de arrendamiento que el inicio del año de 1998 era de cincuenta mil bolívares, en el año 2002, era por OCHENTA MIL BOLÍVARES, para el año 2004 por CIEN MIL BOLÍVARES, para el año 2005 por ciento VEINTE MIL BOLÍVARES, para el año 2007, por CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES, para el año 2008, por DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES,
5. Que sin razón o motivo, la arrendataria se negó a recibir la pensión de arrendamiento.
6. Que es falso que haya dejado de cumplir con las obligaciones correspondientes en el referido contrato verbal, de pagar la pensión de arrendamiento en los términos establecidos, de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2009, que según el último aumento verbal fue por la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) mensuales, a tal efecto los recibos de pago fueron entregados por los ciudadano JUNIOR EDUARDO HURTADO ALVAREZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 16.946.369 y la ciudadana ZORAIDA RUTH DOMINGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 16.449.417, quienes fueron autorizados, el primero por ser nieto, y la segunda nuera de la demandante de autos, para efectuar el cobro respectivo de cada mes y realizar las visitas de inspección mensual para verificar condiciones de aseo y conservación del inmueble conforme a la cláusula décima del contrato privado de arrendamiento.
7. Que es falso que haya incumplimiento con la cláusula segunda del contrato, ya que si ha pagado en forma consecutiva y reiterada los primeros días de cada mes por lo que consigna recibos de pago, todos entregados por la arrendataria y la mayoría de ellos por sus representantes designados y presentados, verbal, particular y personalmente, es falso el incumplimiento de la cláusula sexta , ya que desde el año 1999 se hace una visita mensual para verificar las condiciones de aseo y conservación del inmueble, así como el destino que se le ha dado al inmueble es el uso netamente familiar,
8. Que es falso el incumplimiento de la cláusula octava, debido a que al inmueble no se le ha hecho ninguna modificación, es falso el incumplimiento de la cláusula décimo tercera ya que cumple con las obligaciones principales conforme al Código Civil vigente y a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a las cláusulas contractuales en cuanto al pago de arrendamiento como se puede verificar, en los respectivos recibos anexos, así como los recibos consignados ante el Juzgado Tercero, de los Municipio, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.
9. Que es falso el incumplimiento de las obligaciones correspondientes, cuando es el caso que el señor JUNIOR HURTADO en la condición de nieto y autorizado por la arrendadora para efectuar los cobros y las respectivas inspecciones, por ordenes de la misma, no se presentó durante los primeros días del mes de agosto, por lo cual trato se comunicó con él a los teléfonos 04144360998, 04168420514, 02415111149 y al lograr tal comunicación, manifestó el autorizado que no continuaría solicitando el cobro de los cánones de arrendamientos por instrucciones de la arrendadora, sin dar motivo, causa, o razón, por lo cual se trató de comunicar directamente con la arrendataria inclusive por vía telefónica, a través del 02455812874, y al ser infructuosas las diligencias, se vio en la obligación de hacer efectivos los pagos por ante el Juzgado Tercero, de los Municipio, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en el expediente signado con el Nº 496.
10. Que la arrendadora no especifica en que consiste la real necesidad.
11. Que no ha renunciado a sus derechos como inquilina, por lo que está interesada en la compra del inmueble que se le ha arrendado, y que aún está en espera del documento autentico donde se notifique el precio, condiciones y modalidades de la negociación previa al peritaje de avalúo de los expertos, que en este caso, sería la Alcaldía del municipio Valencia, para poder dar contestación y aceptación del mismo.
12. Rechaza la estimación de la demanda hecha por la demandante en la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), de los cuales no se sabe de donde salen, pues en el presente caso, la demandante no determino con exactitud su estimación de la demanda, porque si está hablando de la falta de pago, sin que esto constituya de modo alguno convalidad dicha falta de pago, al determinar cuantos meses está solicitando el pago y cuales son, o al acumular los cánones de arrendamiento de un año, el cual tampoco llega a la cantidad estimada.

II
DE LAS PRUEBAS.

DE LA PARTE DEMANDANTE:
1. Promueve el mérito favorable, en especial los alegatos esgrimidos en la demanda y en su reforma.
2. Promueve y hace valer el documento que ocurre a los folios 3 y 4 del expediente, consignado con la demanda, marcado con la letra “A”.
3. Conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promueve los documentos signados con la letra “B” consignados en fecha 06-05-2010 con el escrito de reforma de la demanda y que corren a los folios 19, 20, 21, 22, 23, 24 y 25; en los cuales la demandada por ante Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Exp. Nº 0496, nomenclatura de dicho Tribunal, hace la consignación de alquileres desde el día 18 de Agosto de 2009.
4. Promueve y hace valer, el escrito de consignación de alquileres que hace la demandada por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
5. Promueve y hace valer marcado con la letra “A”, el expediente Nº 496, llevado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, por la ciudadana MARIA ELENA CASTAÑO viuda de HICAPIE.
6. Promueve los siguientes testigos: LENYS VELASQUEZ QUIJADA, ANA ADELA SANCHEZ DE LOPEZ, MIRIAM MARGARITA IZAGUIRRE DE PACHECO y EIDA BEATRIZ RIVERA, así como a los ciudadanos ESMERALDA DE JESÚSHENANDEZ, FRANK ANTONIO GONZALEZ PIMENTEL y JOSE LUIS RODRIGUEZ, domiciliados en la ciudad de Maracay Estado Aragua, a los fines de que el Tribunal fije la oportunidad para que los primeros cuatro depongan en este Juzgado; a sí mismo, se comisione a un tribunal de la ciudad de Maracay para que los otros tres Testigos depongan sobre los Particulares que oportunamente se señalarán.
Igualmente estando en la oportunidad procesal contemplada especialmente en los artículos 429 y 444 del Código de procedimiento civil, procede a impugnar y por tanto también a desconocer, los siguientes instrumentos acompañados con el escrito de contestación de la demanda: Desconoce, los recibos que se encuentra agregados, con la letra I, anexos a la contestación de la demanda, desconoce los siguientes recibos o instrumentos:
1. Recibo por Bs. 200,00 Hemos recibido de Marlene Castaño. La cantidad de Doscientos Bs. Por concepto de mensualidad del mes de febrero. Valencia 05-02 de 09. La firma estampada no es de la arrendataria y tal documento no fue otorgado por ella. Véase que hay más de dos firmas en el mismo
2. Impugna y por tanto desconoce: Recibo por Bs. 200,00 Hemos recibido de Marielene Castaño. La cantidad de Doscientos Bs. Por concepto de mensualidad del mes de Marzo. Valencia 05 de Marzo de 2009. La firma estampada no es de la arrendataria y tal documento no fue otorgado por ella.
3. Impugna y por tanto desconoce: Recibo por Bs. 200,00 Hemos recibido de Marlene Castaño. La cantidad de Doscientos Bs.f. Por concepto de mensualidad del mes de Abril. Valencia 01/04 de 09. La firma estampada no es de la arrendataria y tal documento no fue otorgado por ella.
4. Impugna y por tanto desconoce: Recibo por Bs. 200,00 Hemos recibido de Marlene Castaño. La cantidad de Doscientos Bs.f. Por concepto de mensualidad del mes de Mayo casa Cabriales. Valencia 01/05 de 2009. La firma estampada no es de la arrendataria y tal documento no fue otorgado por ella.
5. Impugna y por tanto desconoce: Recibo por Bs. 200,00 Hemos recibido de Marlene Castaño. La cantidad de Doscientos Bs. Por concepto de mensualidad del mes de Junio. Valencia 04-06 de 09. La firma estampada no es de la arrendataria y tal documento no fue otorgado por ella.
6. Impugna y por tanto desconoce recibo que dice: Ciudad de Valencia. Día 05, mes 07, año 09. Recibo Nº. Hemos recibido de Marlene Castaño. La cantidad de: Doscientos bolívares. Pro concepto de alquiler. Alquiler mes de: Julio Cabriales. Bs. 200 la firma que allí aparece no es de la arrendataria y tal documento no fue otorgado por ella
7. Desconoce los recibos presentados con la contestación de la demanda, los cuales corren al folio marcado con la letra “A”, y que son tres recibos; igualmente los recibos fijados o anexos y marcados con las letras “B, C, D, E, F, G, H”, y como ya antes se señaló y fueron impugnados o desconocidos los recibos contenidos en el anexo marcado con la letra “I”, los cuales corren a los folios 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65 y 66, marcados con las letras “A, C, D, E, F, G, G, H, I”, las firmas que en esos recibos está estampada, no corresponde a la arrendataria.
DE LA PARTE DEMANDADA:
PRIMERO: Promueve y hace valer el mérito favorable en especial los alegatos esgrimidos en la contestación de la demanda, así como todos los actos y las actas procesales.
SEGUNDO: Promueve y hace valer el mérito favorable de los recibos genéricos Nº 1/1 por concepto de “depósito por el alquiler de la Casa Nº 112-A-88, calle 113 Urb. Cabriales a partir del 1 del Julio de 1998”, por la cantidad de 150.000,00 Bs. (hoy 150,00 Bs.) con fecha de 1 de Julio de 1998; En recibo Nº 1/3 por concepto de “alquiler de la Casa Nº 112-A-88, calle 113 Urb. Cabriales correspondiente del 1º al 31 de Julio de 1998”, por la cantidad de 50.000,00 Bs. (hoy 50,00 Bs.); Recibo Nº 2/3 por concepto de “alquiler de Casa Nº 112ª88, calle 113 Urb. Cabriales correspondiente del 1 al 30 de agosto de 1998”; todos los recibos firmados por la misma propietaria , anexo en folio identificado con el literal “A”.
TERCERO: Promueve y hace valer el mérito favorable del contrato de arrendamiento privado a tiempo indeterminado que corre inserto en los folios 23, 24, 25, en la cláusula Décima Tercera segundo párrafo se lee: “Para garantizar las obligaciones…….la arrendataria Maria Elena Castaño……, sigue dejando como garantía la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (BS. 150.000) (hoy 150 Bs. F) equivalente a tres meses en calidad de depósito y además….” Donde prueba y verifica la fecha cierta de inicio de la relación arrendaticia; Considera este Tribunal que aun cuando este Instrumento merece valor probatorio, el mismo no forma parte del controvertido.
CUARTO: Promueve y hace valer el mérito favorable y consigna copia simple del documento y recibos de consignación de alquileres que se encuentran en el expediente Nº 496 del Juzgado Tercero de Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
QUINTO: Solicita de la parte demandante la exhibición del documento o instrumento mediante el cual se hace la solicitud de desocupación del inmueble, por las razones o fundamentos de derecho para desalojar a un inquilino de un inmueble el cual está bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado conforme al artículo 1.600 del Código Civil.
SEXTO: Promueve y hace valer el mérito favorable de los recibos de pago que en forma consecutiva fueron entregados como constancia de pago oportuno por la ciudadana demandante y sus autorizados.
SEPTIMO: Promueve y hace valer los testigos YURAIMA COROMOTO RAMIREZ DE LEON, NILDA VIOLETA TERAN HERNANDEZ, JUANITA DE LA CRUZ JAIMES DE IRIGOYEN, DASSI DINORA MIRELES AVILA, WILLIAN ALFREDO IRIGOYEN JAIME, todos mayores de edad, domiciliados en la Urbanización Cabriales en el Municipio Valencia del Estado Carabobo, para que depongan en este Juzgado sobre los particulares siguientes: si saben y les consta que nunca ha dejado de cumplir con sus obligaciones principales como inquilina del inmueble; si saben que el cobro de bolívares de los canones de arrendamiento le eran solicitados en la mayoría de sus veces por los ciudadano JUNIOR EDUARDO HURTADO, titular de la cédula de identidad Nº V- 16.946.369 y la ciudadana ZORAIDA RUTH DOMINGUEZ, titular de la cédula de identidad Nª V- 16.449.417 y una vez pagados, estos le hacían entrega de los recibos correspondientes; si saben y les consta que las personas mencionadas eran quienes estaban autorizados por la demandante Ciudadana MARIA MERCEDES ALVAREZ ABREU, para efectuar el cobro respectivo cada mes.
OCTAVO: Promueve y hace valer el literal “A”; año 1999 mes de enero, febrero y marzo folio identificado con el literal “B”; año 2000 mes de septiembre y octubre folio identificado con el literal “C”; año 2002 mes de agosto y septiembre folio identificado con el literal “D”; año 2005 mes de febrero y marzo folio identificado con el literal “E”; año 2006 mes de marzo, abril y diciembre folio identificado con el literal “F”; año 2007 mes de enero, febrero y diciembre folio identificado con literal “G”; año 2008 mes de enero, febrero noviembre y diciembre folio identificado con el literal “H”; años 2009 mes de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio folio identificado con literal “I” e “I vuelto”, algunos entregados por la arrendadora y la mayoría por sus representantes designados.
NOVENO: Promueve y hace valer el mérito favorable de los recibos de pago que están insertos en el presente expediente en folio identificado con el literal “J”, “K”, “L”, “M” , de los mismo que se ha realizado en el expediente signado con el Nº 496 del Juzgado Tercero de los municipio Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el cual es conocido por la parte demandante según escrito de reforma de la demanda que riela en el folio dieciocho (18) línea once (11).
DECIMO: Promueve y hace valer la manifestación de voluntad por medio de la presente, el interés en la compra del inmueble del cual es inquilina por voluntad expresa de la arrendadora en la cláusula tercera del arrendamiento del contrato de arrendamiento de colocar en venta el inmueble.
DECIMO PRIMERO: Promueve y hace valer el mérito favorable de la copia que emite el CNE donde se demuestra que la ciudadana demandante tiene otra dirección de habitación identificada con el número “2”, y copia del registro de datos del contribuyente emitida por la alcaldía de Valencia identificada con el número “3”. Este Tribunal desestima este alegato, por cuanto el domicilio de inscripción electoral para el ejercicio del voto, nada tiene que ver con el domicilio donde este la residencia de la demandante; valoración que se deduce de la máximas experiencia; por lo tanto no es el mecanismo idóneo para desvirtuar la segunda causal de Desalojo, es decir, la Necesidad que tiene la propietaria.

nno aporta ninguna utilidad al proceso.-
DECIMO SEGUNDO: Promueve y hace valer el mérito favorable del artículo 35, 36 y 38 del Código de Procedimiento Civil.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO:
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
Por cuanto en el acto de la litis contestación la demandada, rechazo la estimación de la demanda; este Tribunal, se impone resolverla como PUNTO PREVIO; en los siguientes términos:
Dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del juez ante quien se propuso la demanda originalmente
En el caso de autos, la parte accionada, rechaza la estimación de la demanda hecha por la demandante en la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), de los cuales no se sabe de donde salen, pues en el presente caso, la demandante no determino con exactitud su estimación de la demanda, porque si está hablando de la falta de pago, sin que esto constituya de modo alguno convalidad dicha falta de pago, al determinar cuantos meses está solicitando el pago y cuales son, o al acumular los cánones de arrendamiento de un año, el cual tampoco llega a la cantidad estimada. (Omissis).
Sobre estos particulares, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 2 de febrero del 2000, expediente Nº 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, caso CLAUDIA BEATRIZ RAMIREZ contra MARIA DE LOS ANGELES HERNÁNDEZ DE WOHLER y otro, estableció lo siguiente:
“…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’…..(Omisis)
En atención a lo previsto en el dispositivo trascrito, quien aquí decide, observa; que el articulo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, es decir, que lo relativo a la impugnación de la cuantía, esta expresamente reservado a un punto previo de la sentencia. En consecuencia observa; este tribunal que la parte accionado en el presente juicio ciudadana MARIA ELENA CASTAÑO; solo se limito a contradecir la estimación de la demanda, alegado un hecho nuevo, el cual, no probo en su oportunidad procesal, es decir, no es posible el rechazo puro y simple y si nada prueba la parte demandada, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor y así se declara.
En Tal sentido se DESESTIMA la impugnación de la demanda.
SEGUNDO:
Ahora bien, este Tribunal procede a decidir el fondo del asunto aquí planteado; en consecuencia tenemos que en el caso bajo estudio el debate se circunscribe en el Desalojo Arrendaticio, por la causal “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, por falta de pago de las pensiones inquilinarias; a la cual, estaba obligada la arrendataria, por lo tanto la parte actora reclama el pago de los meses correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio, 2009. Además señala que las consignaciones inquilinarias que constan al expediente Nº 496, por ante el Juzgado Tercero, de los Municipio, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, fueron efectuadas a partir del mes de agosto del año 2009.
Pretensión que la arrendataria demandada refutó de manera enfática, al señalar en su escrito de contestación a la demanda que es falso que haya dejado de cumplir con las obligaciones correspondientes en el referido contrato verbal, de pagar la pensión de arrendamiento en los términos establecidos, de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2009, que según el último aumento verbal fue por la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) mensuales; lo cual, tampoco es un hecho controvertido.
De tal modo que la parte actora tiene sobre sus hombros la carga de probar, demostrar y evidenciar todas y cada una de sus afirmaciones, ya que la demandada, sólo se limitó a negar y contradecir pormenorizadamente todos y cada uno de los hechos alegados por ella, consignando a los autos los recibos de pago, los cuales fueron desconocidos por el actor; dejando en cabeza de la parte accionada la carga probatoria, conforme a lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, cuando señalan:
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”
Por su parte el artículo 1.354 del Código Civil señala:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Por otra parte, en cuanto a las obligaciones que debe cumplir el arrendatario, estas están establecidas en los artículos siguientes del Código Civil:
Artículo 1592. Código Civil: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …. “2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

Por cuanto no es un hechos controvertido la existencia de la relación inquilinaria; este Tribunal procede analizar la solvencia o insolvencia de la inquilina-ciudadana MARIA ELENA CASTAÑO en su obligación principal, como lo es el deber de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenido, tal como lo consagra el articulo 1.592 del Código Civil, es decir, que tal obligación, no puede eliminarse por acuerdo entre las partes, por cuanto de no pagarse, se desvirtuaría la naturaleza Jurídica del contrato de arrendamiento, el cual es oneroso por naturaleza. En consecuencia la carga de la prueba sobre la solvencia, la cual tiene por causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobre la inquilina, es decir la demandada, quien tendrá que oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo.
De tal modo que, en el presente caso la parte actora reclama el pago de los cánones arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2009, corresponde a la inquilina demostrar el pago de la pensión inquilinaria reclamadas, para lo cual, consigno marcado con la letra “I” y su vuelto, recibos de pago de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2009; estos recibos que constan al folio 66 del expediente, fueron desconocido e impugnados por la parte demandante, en la oportunidad procesal a tenor de lo establecido en el articulo 444 de la Ley adjetiva Civil, por lo tanto se desestima su valor probatorio, ya que la carga de la autenticidad, pesa sobre la demandada, quien no los hizo valer en tiempo útil y así se establece.
En otras palabras, la parte accionada se encontraba obligada a pagar los cánones de arrendamiento vencido a la parte actora, es decir, a cumplir con su obligación principal que no es otra que la de pagar los cánones de arrendamiento, incurrió en estado de insolvencia o morosidad de carácter legal y contractual, circunstancias estas que hicieron procedente las admisión de la demanda y por ende la declaratoria con lugar de la misma, caso contrario de la parte accionada que no pudo desvirtuar las pretensiones de la parte actora y no probó nada que las favoreciera. Por lo tanto las obligaciones contractuales convenidas por las partes son Ley entre ellas, donde se encuentra inmersa su voluntad, en el caso de autos tenemos que la parte actora probo la obligación contraída por la demandada, dado cumplimiento de esta forma a lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, es por ello que la presente demanda por Desalojo, debe prosperar, por encontrarnos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado y quedo demostrado la falta de pago de los cánones de arrendamiento, lo cual, hace procedente la presente acción. Así se decide
En consecuencia, quedo demostrado que la inquilina ciudadana, MARIA ELENA CASTAÑO, incumplió una de sus obligaciones principales, como lo es el deber de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenido, a tenor de lo establecido en el artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil, y ello acarrea el Desalojo Arrendaticio.

TERCERO:
En relación a los demás medios probatorios tenemos; Recibos de pago marcados con la letra “A” año 1998 julio, contentivo de tres mes de depósitos de garantía, mes de agosto alquiler recibo 1/3 y 2/3; año 1999 mes de enero, febrero y marzo letra “B”; año 2000 mes de septiembre y octubre letra “C”; año 2002 mes de agosto y septiembre letra“D”; año 2005 mes de febrero y marzo, letra “E”; año 2006 mes de marzo, abril y diciembre, letra “F”; año 2007 mes de enero, febrero y diciembre letra “G”; año 2008 mes de enero, febrero noviembre y diciembre, marcado con la letra “H”;los cuales fueron desconocido por el demandante; no obstante debe advertir este Tribunal que los mismos no forman parte del litigio, por lo tanto es una prueba impertinente y así se establece.
Así las cosas, en cuanto a la copia fotostática simple de la consignación de alquileres que se encuentran en el expediente Nº 496, que cursa por ante el Juzgado Tercero de Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, marcado con la letra “A”, a los folios 74 al 98, e igualmente a los folios 119 al 158, donde consta el pago de agosto del año 2009, hasta el 3 de mayo de 2010, no prestan ninguna utilidad al juicio, es decir, tampoco forman parte del contradictorio por lo que se desestima su valor probatorio.
En relación mérito favorable del artículo 35, 36 y 38 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal debe advertir al demandado promoverte que el derecho no es objeto de prueba.
Ahora bien, sobre el análisis de las declaraciones de los testigos tenemos: que la ciudadana LENYS VELASQUEZ QUIJADA, PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Maria Mercedes Alvarez Abreu y a la ciudadana Maria Elena Castaño? Contestó: Si.- SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el Testigo si sabe y le consta que la ciudadana Maria Elena Castaño vive alquilada en una vivienda propiedad de la Señora Maria Mercedes Alvarez Abreu? Contestó: si, si en la Urbanización Cabriales.- QUINTA PREGUNTA: ¿diga el testigo si sabe donde esta ubicado el Inmueble? Contestó: si esta ubicada en la urbanización Cabriales calle ciento trece, esta frente al patio de bolas de la negra matea.
En relación a la declaración de la ciudadana ANA ADELA SANCHEZ DE LOPEZ.- PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Maria Mercedes Alvarez Abreu y a la ciudadana Maria Elena Castaño? Contestó: Si.- SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el Testigo si sabe y le consta que la ciudadana Maria Elena Castaño vive alquilada en una vivienda propiedad de la Señora Maria Mercedes Alvarez Abreu? Contestó: si, si.- TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la señora Maria Mercedes Alvarez Abreu Necesita la vivienda urgentemente para habitarla ella con uno de sus hijos? Contestó: si, si la necesita.-
La ciudadana MIRIAM MARGARITA IZAGUIRRE DE PACHECO, quien respondió a la PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Maria Mercedes Alvarez Abreu y a la ciudadana Maria Elena Castaño? Contestó: Si las conozco desde hace mucho tiempo.- SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el Testigo si sabe y le consta que la ciudadana Maria Elena Castaño vive alquilada en una vivienda propiedad de la Señora Maria Mercedes Alvarez Abreu? Contestó: si, lo se.- TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la señora Maria Mercedes Alvarez Abreu Necesita la vivienda urgentemente para habitarla ella con uno de sus hijos? Contestó: si, si me consta, si la necesita, en el anexo donde esta alquilada la están mandando a desocupar.-
Con las declaraciones de los testigos antes mencionados, quedo demostrado que tienen conocimientos de los hechos objetos del presente juicio, no se contradicen, no fueron objetos del control de la contraparte, sus respuestas fueron precisas, y merecen confianza para este Tribunal; por lo que estima su valor probatorio. Y así se establece.

Como segunda causal de desalojo, invoca la necesita que tiene del inmueble para habitarlo, ya que es su única vivienda y prueba de ello es que según sus dichos se encuentra habitando junto con su cónyuge YNGRID CAROLINA GAVIN HIDALGO y sus hijos los adolescentes JOSE ANTONIO Y JOSE ALEJANDRO LOPEZ GAVIN de 16 y 15 años respectivamente y la niña MARIA JOSE LOPEZ GAVIN de 2 años de edad, en un inmueble en calidad de arrendatario, pero es el caso que el 5 de agosto de 2007,fueron notificados de la prorroga legal de dos (2) años, la cual venció el de agosto de 2009, y consigna las pruebas respectivas;, es decir, es su única vivienda y la necesita para ocuparla. Y cuyo fundamento lo constituye el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

En relaciona la necesidad que tiene la propietaria-arrendadora del inmueble tenemos que el artículo 34, literal (b) de la Ley de arrendamiento Inmobiliario; considera esta Juzgadora que al resulta procedente la causal contenido en el literal “a” falta de pago, es inoficioso el análisis de la segunda causal de desalojo, toda vez que ambas pretensiones se extienden en la misma consecuencia jurídica.-