REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: ERIKA MARIA ABREU TERRADILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 14.713.733, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: LUZ DEL VALLE HERNÁNDEZ y FRANCISCO SÁNCHEZ BARRIOS, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 33.503 y 27.358, ambos de este domicilio
DEMANDADOS: YLDEFONSO JAVIER PULIDO GANDICA y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT DE GANDICA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9-658.811 y V-10.823.508, respectivamente, con domicilio en el estado Nueva Esparta.
APODERADOS JUDICIALES: Abog. LIGIA M. BENITEZ, MARIA FERNANDA MARTINEZ y MARIANELLA MIRABAL, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros. 24.403, 125.355 y 125.324, respectivamente, todos de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.
EXPEDIENTE: No. 53.805
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
NARRATIVA
Mediante escrito de fecha 19 de marzo de 2010, la ciudadana ERIKA MARIA ABREU TERRADILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.713.733, de este domicilio, debidamente asistida por el Abog. FRANCISCO SÁNCHEZ BARRIOS, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 33.503, demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta a los ciudadanos YLDEFONSO JAVIER PULIDO GANDICA (sic) y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT DE GANDICA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.658.811 y V-10.823.508, respectivamente, con domicilio en el estado Nueva Esparta.
Previa distribución la causa quedó asignada a este Tribunal dándosele entrada en fecha 22 de marzo de 2010, bajo el Nro. 53.805.
En fecha 08 de abril de 2010 se admitió la demanda y se emplazó a la parte accionada a comparecer por ante este Tribunal en uno de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación acordada a dar contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 12 de abril de 2010 comparece la parte actora debidamente asistida de Abogado e informa al Tribunal que el domicilio de los demandados se encuentra establecido en el estado Nueva Esparta; así mismo otorga PODER APUD ACTA a los Abogados LUZ DEL VALLE HERNÁNDEZ y FRANCISCO SÁNCHEZ BARRIOS, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 33.503 y 27.358, respectivamente.
Por auto de fecha 15 de abril de 2010, el tribunal ordena expedir las compulsas a los fines de la citación de los demandados y la entrega de las mismas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil. Se les concedió un lapso de cuatro (4) días como término de distancia.
Mediante diligencia de fecha 03 de mayo de 2010, comparece el co-apoderado actor y consigna las resultas de las diligencias practicadas por intermedio de la Notaria Pública Segunda de Porlarmar, de fecha 27 de abril de 2010, en las cuales quedó expresado la imposibilidad de localizar los demandados, por lo que solicitó la citación por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procediendo Civil, los cuales fueron acordados por auto de fecha 21 de junio del mismo año, acordándose su publicación en los Diarios El Sol de Margarita y La Hora. Se libró Comisión y oficio Nro. 759 al Juez (Distribuidor) de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta a los fines de dar cumplimiento con la fijación de dicho cartel en el domicilio de los demandados.
En fecha 29 de julio de 2010, comparece el co-apoderado judicial de la parte actora y consigna dos ejemplares de los Diario El Sol de Margarita y La Hora en sus ediciones de fecha 22 y 26 de julio de 2010, donde aparecen publicados los Carteles de citación de la parte accionada, los cuales fueron desglosados y agregados a los autos en fecha 04 de agosto de 2010. La fijación en el domicilio de los demandados se verificó en fecha 27 y 30 de julio de 2010, oportunidad en la cual la Secretaria del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, se trasladó a la dirección indicada por la parte actora, ubicada en Calle Matasiete con Ruiz, Edificio La Portada, piso 1, apartamento 5-E, La Asunción, Municipio Arismendi del Estado Nueva Esparta y Avenida Principal del Valle Abajo, Sector Toporo, Municipio García del estado Nueva Esparta. Las resultas de dichas actuaciones fueron agregadas a los autos en fecha 09 de agosto de 2010.
Mediante diligencia de fecha 13 de octubre de 2010, comparece el co-apoderado de la parte actora y solicita la designación de Defensor Judicial, lo cual fue acordado en fecha 18 del mismo mes y año, recayendo dicho nombramiento en la persona de la Abog. MIRTA NAVAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, quien fue notificada en fecha 26 del mismo mes y año, de lo cual dejó expresa constancia el Alguacil del tribunal mediante diligencia de fecha 27 de octubre de 2010; y prestó el juramento de ley en fecha 01 de noviembre de ese mismo año.
En fecha 02 de diciembre de 2010, comparece la Abog. MARIA FERNANDA MARTINEZ CERMEÑO, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 125.355, y consigna PODER que el fuere conferido tanto a la precitada como a los abogados MIRIANELLA MIRABAL y LIGIA BENITEZ, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros. 125.324 y 24.403 respectivamente, por los demandados de autos, ciudadanos YLDEFONSO JAVIER PULIDO GANDICA (sic) y GERALDINE JOSEFINA PIEBERNAT DE GANDICA, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de Valencia del estado Carabobo, el cual quedo inserto bajo el Nro, 38, Tomo 74, de los libros de autenticaciones correspondientes.
En fecha 09 de diciembre de 2010, comparece la Abog. LIGIA BENITEZ, ya identificada, actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora y da contestación a la demanda y propone reconvención, la cual fue admitida mediante auto de fecha 14 de diciembre del mismo año.
Mediante escrito de fecha 17 de enero de 2011, presentado por la parte actora mediante su apoderada judicial, presenta escrito de contestación a la reconvención formulada por la parte demandada.
En fecha 08 y 09 de febrero de 2011, ambas partes presentan escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados en fecha 10 del mismo mes y año, y admitidos mediante auto de fecha 22 y 24 de febrero de 2011.
En fecha 20 de junio de 2011, la parte actora representada por su apoderado judicial Abog. FRANCISCO SÁNCHEZ BARRIOS, ya identificado, presentó escrito de informes.
En fecha 13 de julio de 2011, el Tribunal dicta auto y fija oportunidad para dictar sentencia en dicha causa, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
Alega el apoderado demandante en el libelo de la demanda lo siguiente:
1. Que en fecha 22 de octubre de 2009, celebró contrato de “Promesa Bilateral de Compraventa con los ciudadanos YLDEFONSO JAVIER PULIDO GANDICA (sic) y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT DE GANDICA, mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, anotado bajo el Nro. 31, Tomo 392 de los libros de autenticaciones correspondientes, sobre un inmueble constituido por un apartamento N° 7, piso 1, Edificio Siete (7) ACACIA, el cual forma parte del Conjunto residencial EL PARQUE, ubicado en la urbanización Yuma, sector uno (1), jurisdicción del Municipio Autónomo San Diego estado Carabobo, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en documento de condominio protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, de fecha 05 de octubre de 1999, bajo el Nro. 3, folio 1 al 28, Tomo 1; Protocolo Primero, y su aclaratoria protocolizada por ante esa misma oficina en fecha 22 de noviembre de 1999, bajo el Nro. 37, folios 1 al 3, Tomo 16, protocolo primero. Dicho inmueble tiene una superficie de de 73,05 Mts.2 y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: con apartamento Nro. 8; SURESTE: con apartamento Nro. 6; NOROESTE: con la fachada externa noroeste del edificio y SUROESTE: con fachada externa suroeste del edificio. Le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nro. E-7-7, el cual forma parte indivisible del inmueble.
2. Que los ciudadanos YLDEFONSO JAVIER PULIDO GANDICA y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT DE GANDICA, se comprometieron a través del mencionado contrato a hacerle entrega de los documentos y solvencias municipales respectivas para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta por ante el registro inmobiliario correspondiente, tal y como consta en la cláusula tercera del contrato en cuestión.
3. Que los prominentes vendedores le hicieron entrega de la solvencia de HIDROCENTRO el día 18-02-2010, fecha esta en la que la obtuvieron e igualmente ingresó el documento traslativo de propiedad a la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo para su revisión, siendo devuelto como en efecto sucedió en fecha 22 del mismo mes y año con observaciones. Que es lógico que si la entrega de los documentos ocurrió un dia jueves y el contrato de promesa bilateral de compraventa culminaba el 22 de febrero, dado que el dia 20 era sábado, se hacía imposible materializar la operación definitiva antes del vencimiento, pues de conformidad con el articulo 28 de la vigente Ley de Registro Público y el Notariado, la firma no puede ocurrir en un lapso menor a los tres (3) días, a no ser que sea habilitado el tiempo, pero no aparece en el listado de documentos a ser habilitados las operaciones de compra venta; sin embargo siempre tuvo presente el propósito de llevar a feliz termino la negociación, de lo contrario, se hubiese negado a recibir el recaudo en cuestión, por cuanto de acuerdo a los tiempos que toma normalmente la oficina de Registro Inmobiliario para revisar los documentos, no era posible en modo alguno firmar antes del día 22 de febrero del año 2010, de conformidad con el ya mencionado articulo 28 de la ley de Registro Público y Notariado.
4. Que una vez realizada la primera revisión del documento y obtenidas las observaciones, siguió adelante con el proceso, hasta lograr obtener el visto bueno y la fijación de la firma por ante al Oficina Inmobiliaria de Naguanagua y San Diego, la cual fue pautada para el día 08 de marzo de 2010, fecha en la cual se presentó ante dicha Oficina y el apoderado judicial del Banco de Venezuela, hizo lo propio, a fin de entregar a los prominentes vendedores la suma de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVAERS (Bs. 210.000,00), que de acuerdo a la cláusula segunda del Contrato en cuestión era el saldo restante del precio de venta ofertado, y que una vez pagado se procedería a la firma. Que dicha cantidad de dinero la solicitó en préstamo mediante la modalidad de Crédito hipotecario al Banco de Venezuela, el cual fue aprobado antes de la fecha de vencimiento del contrato de promesa bilateral de compra venta, ya que todas las gestiones tendientes a lograr la firma fueron realizadas antes del 22 de febrero de 2010.
5. Que el objetivo no fue alcanzado debido a que los Prominentes Vendedores entregaron la Solvencia de Hidrocentro apenas faltando dos (2) días para que se venciera el plazo de los ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación de dicho contrato de promesa bilateral de compraventa, establecido por las partes en la cláusula segunda del mismo.
6. Que una vez fijada la fecha de la firma por la Oficina de Registro Inmobiliaria de los Municipios Naguanagua y San Diego, procedió a notificar a los PROMINENTES VENDEDORES mediante un correo electrónico enviado a la dirección electrónica de la ciudadana GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT DE GANDICA, la cual es geraldinepibe yahoo.es con copia para la Abogada Guadalupe Gil, cuyas direcciones electrónicas son: Guadalipepegil@cantv.net; Guadalupe gilfereer@hotmail.com; Guadalupe gilferrer@gmail.com quien entonces asesoraba y servía de intermediaria entre su persona y LOS PROMINENTES VENDEDORES, y con copia a mi correo personal: erikaabreutorredillo@gmail.com enviado desde emat_venezuela@cantv.net en fecha 06 de marzo de 2010 a las 11:58 A.M., cuyo texto tenia por finalidad notificar la fecha y hora de la firma del documento definitivo de compra venta que tenían pactada, la cual ocurriría en fecha 08 de marzo de 2010, a la cual no acudieron LOS PROMINENTES VENDEDORES.
7. Que el documento de liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, y según el documento de marras, se canceló por parte de los prominentes vendedores en fecha 15 de octubre del año 2009, y registrado varios días después, hecho éste que retrasaba la solicitud de crédito hipotecario, sin embargo, el mismo fue aprobado en fecha 05 de enero del año 2010, tiempo suficiente para realizar el resto de las gestiones tendentes a lograr la firma del documento definitivo de compraventa antes el 22 de febrero, lo cual no fue posible dado el retardo de los Prominentes vendedores para hacer entrega de la Solvencia de Hidrocentro, toda vez que la oficina de registro competente no recibe documentos para revisión si falta algún recaudo.
8. Que en virtud del incumplimiento de contrato en que han incurrido los ciudadanos YLDEFONSO JAVIER PULIDO GANDICA (sic) y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT DE GANDICA, ya identificados, es por lo que demanda por Cumplimiento de Contrato de opción de compra venta a los mencionados ciudadanos.
9. Fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.67, 1.474 y 1.488 del Código Civil, y que tiene derecho a reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
10. Que en virtud de lo establecido en el articulo 1.159 del Código Civil, mediante el aludido contrato los ciudadanos YLDEFONSO JAVIER PULIDO GANDICA (Sic) y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT DE GANDICA se comprometieron a venderle el inmueble identificado en el contrato que fundamenta esta demanda, y que en ningún momento ha perdido la intención de comprar el apartamento objeto del contrato de promesa bilateral de compraventa, ni ha dado para que no se realice la venta definitiva. Que la causa de no haberse realizado la firma en la fecha prevista es imputable a los prominentes vendedores, no siendo su intención la aplicación de la cláusula penal establecida en la Cláusula Quinta del contrato de marras, por lo que no ha notificado ni piensa hacerlo a los PROMINENTES VENDEDORES la intención de rescindir el contrato, puesto lo que solicita es su cumplimiento, es decir, se proceda a firmar el documento definitivo de compra venta.
11. Solicitaron medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de compraventa cuyo cumplimiento se demanda.
12. Solicita que la sentencia que recaiga en la presente causa sirva como documento definitivo de propiedad del inmueble objeto de esta acción a los efectos de su protocolización, por cuanto el pago de la suma que debe hacer según el contrato, cuyo cumplimiento demanda, lo hará en el momento de la protocolización.
Alega la parte demandada mediante sus apoderados judiciales en su escrito de contestación a la demanda que presentó en fecha 09 de diciembre de 2010, en el cual proponen Reconvención, lo siguiente:
1. Convienen, por ser cierto, que LOS DEMANDADOS celebraron con la ciudadana ERIKA MARIA ABREU TERRADILLLO “LA DEMANDANTE” un contrato de promesa bilateral de compra-venta en fecha 22 de octubre de 2009, contenida en el documento que otorgaron ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, inserto al N° 31, Tomo 392 de los libros de autenticaciones llevados en dicha Notaria, contrato que versa sobre un inmueble propiedad de sus representados constituido por el Apartamento N° 07, Piso 1, Edificio 7 ACACIA, el cual forma parte del Conjunto Residencial El Parque, ubicado en la Urbanización Yuma, Sector 1, Municipio San Diego del estado Carabobo, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan del documento que constituye el titulo inmediato de adquisición de la propiedad inmobiliaria, debidamente protocolizado ante la oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo en fecha 25 de mayo de 2004, asentado bajo el Nro. 40, folios 1 al 11, Protocolo Primero, Tomo 18, con número de ficha Registral R-04-1475 y Regisoft G-04-02295.-
2. Que conforme al contenido del contrato de promesa bilateral de compra-venta cuyo cumplimiento es la pretensión de la demandante, las partes contratantes convinieron: “en la cláusula Segunda quedó fijado en la cantidad de Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 360.000,00) que la Prominente Compradora se obligó a apagar de la siguiente forma: A la firma del contrato de opción de compra venta ella pagó y sus representados recibieron la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) y la demandante se obligó a pagar el saldo, es decir la cantidad de Doscientos Diez Mil Bolívares (Bs. 210.000,00) “… dentro de los ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación…” (resaltado del texto) del referido contrato de opción de compra venta, conviniendo que luego de hacer ese pago “…se procederá a la firma del documento definitivo por ante el Registro respectivo” resaltado del texto).
3. Que en cuanto al plazo de vigencia del contrato de opción de compra-venta. Que la estipulación contractual citada en la Cláusula Segunda, que es Ley entre las partes, indica el plazo que convinieron Las Partes para cumplir sus recíprocas obligaciones, “…el cual quedó ciertamente fijado en 120 días continuos contados desde el 22-10-2009, lapso este que llegó a su fin en fecha 19-02-2010, y así piden sea declarado expresamente en el fallo.” (resaltado del texto).
4. Que de conformidad con lo establecido en la CLAUSULA CUARTA del referido Contrato de Opción de Compra-venta, la voluntad de LAS PARTES al celebrarlo fue “… establecer las bases de una futura venta, siempre y cuando cada parte cumpla con las obligaciones aquí contraídas en los términos y condiciones establecidas …” (resaltado del texto). Que significa que las partes estaban contestes de que lo que suscribieron fue un contrato preparatorio a una futura compra-venta, sometido a términos y condiciones que debían cumplirse para que fuera obligatoria la transferencia de la propiedad de El Inmueble (resaltado del texto), y así piden que se declare en el fallo.
5. Que de conformidad con lo estipulado en la CLAUSULA QUINTA de dicho convenio, Las partes establecieron una CLAUSULA PENAL para reglamentar las causas y consecuencias del eventual incumplimiento de alguna de ellas a los términos y condiciones del contrato, el cual es del tenor siguiente:
“ QUINTA: Cláusula Penal. Queda expresamente convenido y entendido entre las partes que si LA PROMINENTE COMPRADORA no comprase por haber perdido su intención de comprar o por causa imputable a ella, pagará o será deducido por LOS PROMINENTES VENDEDORES de las cantidades que estos hayan recibido a la fecha del incumplimiento, por concepto de Cláusula Penal, EL CUARENTA POR CIENTO (40%) calculado en base al Monto INICIAL PAGADO, es decir, de la cantidad de CIENTO CVINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 150.000,00) previsto en la Cláusula Segunda, Literal “A” del presente documento y de existir algún saldo a favor de LA PROMINENTE COMPRADORA, las partes acuerdan que el mismo será devuelto por LOS PROMINENTES VENDEDORES dentro del término de Cuarenta y Cinco (45) días calendario consecutivos siguientes a la fecha en que dicha cantidad sea requerida por escrito por LA PROMINENTE COMPRADOEA, luego de lo cual las partes no se deberán entre sí ningún tipo de indemnización, compensación, pago, reconocimiento, plusvalía, ni cualquier otro concepto” (negrillas del texto)
6. Que resulta claro que eran dos las posibilidades alternativas de incumplimiento de LA PROMINENTE COMPRADORA, para que pudiera aplicarse la Cláusula Penal prevista por Las partes; la primera, la pérdida de la intención de comprar por esta; y la otra: “por causa imputable a ella”. Que la consecuencia lógica derivada del hecho de no haber pagado oportunamente el saldo deudor del precio de la compra venta, habiendo transcurrido en exceso de 120 días fijado por las partes para que se cumplieran las obligaciones pendientes (el cual llegó a su fin el día 19-02-2010) es que la obligación de LOS PROMINENTES VENDEDORES, es decir, LOS DEMANDADOS, ha caducado, como ha caducado el derecho de la demandante a exigir que se le venda el inmueble, pues es absurdo pensar o interpretar de la estipulación contractual contenida en la Cláusula Quinta del contrato, que sus representados debían permanecer obligados, sumidos a la única voluntad de LA DEMANDANTE, hasta que ella decida si compra o no el inmueble, aun después de haber caducado el plazo fijado convencionalmente para que las partes ejecutaran sus recíprocas obligaciones. Por lo que la PROMINENTE COMPRADORA, no pagó el saldo deudor del precio convenido dentro del plazo establecido, no están obligados sus representados (los demandados) a mantener su promesa de venta por los siglos de los siglos, hasta que la demandante se manifieste si mantiene o no su intención de comprar, y así piden sea declarado en el dispositivo del fallo.
7. Que de conformidad con el contenido de la CLAUSULA SEXTA, las partes dejaron constancia que al tiempo de la celebración del contrato de promesa bilateral de compra venta, sobre el inmueble gravaba una Hipoteca Convencional de Primer Grado y Anticresis a favor del Banco Nacional de Ahorro y Préstamo (BANAP), hoy denominado Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), en garantía de un préstamo hipotecario, cuyo saldo deudor a la fecha de celebración del contrato de opción de compra venta era de Bs. 28.984,49, monto que ya había sido pagado por sus representados en fecha 15-10-2009, es decir, antes de la celebración del contrato.
8. Convienen por ser cierto que LOS DEMANDADOS convinieron en la Cláusula tercera del referido contrato de Opción de Compra Venta “…a hacer entrega de los documentos y solvencias municipales respectivos para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta por ante el registro inmobiliario correspondiente”. Nótese que en dicha estipulación contractual no se señaló plazo alguno para el cumplimiento de esta obligación a cargo de mis representados (resaltado del texto). Que la demandante reconoce en su libelo que sus representados ciertamente hicieron la entrega de la solvencia de Hidrocentro en fecha 18-02-2010, es decir, dentro del plazo de vigencia del referido contrato (resaltado del texto) de opción de compra Venta cuyo cumplimiento es la pretensión de la Demandante.
9. Niega, rechazan y contradicen lo afirmado por la demandante acerca de que “…el contrato de promesa bilateral de compraventa culminaba el 22 de febrero…”. Que lo cierto es que de conformidad con lo estipulado en la Cláusula Segunda del Contrato, el plazo de su vigencia quedo fijado en 120 días continuos contados desde el 22-10-2009, fecha de su autenticación ante Notario Público, por lo que dicho lapso llegó a su fin en fecha 19-02-2010, (resaltado del texto) y así piden sea declarado en el fallo.
10. Niegan, rechazan y contradicen lo afirmado por LA DEMANDANTE acerca de que “…en mi estuvo presente todo el tiempo el propósito de llevar a feliz término la negociación”. Pues de ser cierta esta afirmación, cabe preguntarse: ¿ por que la demandante no cumplió con su obligación de pagar el saldo del precio convenido dentro del plazo de vigencia de la opción de compra venta cuyo cumplimiento es su pretensión? Lo cierto es que la estipulación de LAS PARTES convenida en la Cláusula Segunda del referido Contrato de Opción de Compra Venta es bien clara en cuanto a la oportunidad en que LA PROMINENTE COMPRADORA, hoy demandante en este proceso, debía cumplir con su obligación de pagar el saldo deudor del precio de la compra-venta antes del otorgamiento del documento definitivo de venta, ya que lo estipulado fue: (resaltado del texto) “…SEGUNDA: El precio de venta convenido es por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 360.000,00), el cual será pagado por LA PROMINENTE (sic) COMPRADORA en la siguiente forma:<..omissis> B) LA PROMINENTE (sic) COMPRADORA hará entrega de la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 210.000,00); es decir; el monto restante del Precio de Venta Ofertado, dentro de los CIENTO VEINTE (120) DIAS CONTINUOS contados a partir de la fecha de Autenticación del presente documento, (resaltado del texto) y se procederá a la Firma del documento de Venta definitivo por ante el registro respectivo”.
11. Que en la redacción de la Cláusula hay una coma (,) que separa el texto donde se indican las dos (2) acciones que debían ejecutar Las Partes para cumplir sus obligaciones, lo que indica que debía cumplirse primero con el pago y luego proceder a la firma del documento definitivo de venta. Por lo que LA DEMANDANTE, si en verdad hubiese tenido la intención de cumplir dentro del plazo convenido, ha podido perfectamente pagarle a LOS DEMANDADOS el saldo del precio de la compra venta de El Inmueble, antes de que caducara el plazo estipulado, (subrayado del texto), aun cuando el otorgamiento del documento definitivo de venta se hiciera en los días inmediatos posteriores.
12. Que LOS DEMANDADOS si fueron diligentes en el cumplimiento de sus obligaciones dentro del plazo de los ciento veinte (120) días continuos estipulados para la vigencia de la opción de Compra Venta, toda vez que en fecha 19 de febrero de 2010, para que no quedara duda alguna acerca de la intención de cumplir sus obligaciones, LOS PROMINENTES VENDEDORES, es decir, LOS DEMANDADOS, hicieron acto de presencia ante la oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, “tramitando la firma de un documento de su interés, referente a un apartamento identificado con el N° 07, piso 1, Edificio 07, ACACIA, Conjunto Residencial EL PARQUE, en jurisdicción del Municipio San Diego del estado Carabobo, tal como se evidencia de la constancia que de tal hecho fue emitida por la ciudadana Registradora Pública de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, de fecha 19 de febrero de 2010, documento que producirán en la etapa probatorio.
13. Niegan, rechazan y contradicen lo afirmado por La Demandante acerca de que ella presentó ante el Registro Público competente el documento definitivo de venta del inmueble para su otorgamiento, en forma oportuna, antes que caducara el plazo de vigencia de la Opción de compra venta, dentro del plazo de vigencia de dicha opción; téngase en cuenta que dicho plazo comenzó a transcurrir a partir del 22-10-2009 y los 120 días continuos de su vigencia llegaron a su término en fecha 19-02-2010. Obviamente yerra LA DEMANDANTE y su apoderado en el cómputo de ese lapso, cuando se refiere a que el mismo culminó el 22-10-2010. Para dicho cómputo fundamenta lo dispuesto en el Segundo aparte del Articulo 12 del Código Civil venezolano vigente. Por lo que los ciento veinte (120) días de plazo que tenían LAS PARTES para cumplir sus obligaciones transcurrieron entre el 23-10-2009 hasta el 19-02-20110 , y así piden sea declarado en el fallo.
14. Niegan, rechazan y contradicen lo argüido por LA DEMANDANTE acerca de haber notificado a LOS DEMANDADOS mediante correo remitido “ a la dirección electrónica de la ciudadana GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT DE GANDICA…”; igualmente niega, rechaza y contradice lo afirmado por LA DEMANDANTE acerca del hecho de que la abogada Guadalupe Gil, no identificada en el libelo, haya fungido en algún momento como intermediaria entre ella (su persona) y sus representados, con ocasión de la operación inmobiliaria que convinieron.
15. Niegan, rechazan y contradicen que la abogada Guadalupe Gil y sus representados hayan sido convocados o notificados en fecha 06 de marzo de 2010 acerca de la fecha y hora de la firma del documento definitivo de venta del inmueble, “…lo cual ocurriría el lunes 08 de marzo de 2010…”, pues lo cierto es que el plazo venció el 19-02-2010.
16. Niegan, rechazan y contradicen la pretensión de LA DEMANDANTE acerca de que en fecha 08 de marzo de 2010 sus representados estuvieran obligados a acudir al Registro Público Inmobiliario a otorgar el documento definitivo de venta de el inmueble, pues lo cierto es que, el plazo convenido entre las partes para ejecutar sus obligaciones, caducó el 19 de febrero de 2010, como se desprende de la estipulación contractual; por lo que a la fecha 08 de marzo de 2010 cuando la demandante indica haber convocado a sus representados para acudir al Registro Público, es evidente que sus patrocinados no estaban obligados a ello; y aun en el supuesto negado de haber sido convocados ya no estaban obligados en modo alguno a asistir a ese acto fijado para que tuviera lugar después del 19-02-2010, porque la fecha que marcaba el fin de la vigencia de su deber había caducado.
17. Niegan, rechazan y contradicen que la forma de citaciones y notificaciones por vía de correo electrónico hayan sido previstos expresamente por Las Partes; lo cierto es que en el referido Contrato de opción de compra venta, nada se dijo al respecto de las notificaciones que debían hacerse Las Partes, y en todo caso, dicha notificación electrónica no produce efecto jurídico alguno al no llenar los requisitos legales previstos en la ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.
18. Niegan, rechazan y contradicen lo afirmado por LA DEMANDANTE acerca de que LOS DEMANDADOS hayan incurrido en retardo en la entrega de la Solvencia de Hidrocentro, pues como ella misma lo afirma, dicho documento le fue entregado por sus representados el 18-02-2010, antes de que caducara la fecha convenida por LAS PARTES para cumplir sus recíprocas obligaciones (resaltado del texto). No es cierto que en la Oficina de Registro competente “…no reciben documentos para revisión si falta algún recaudo…” (sic) como lo arguye La Demandante. Que cualquier usuario de los servicios de registro público inmobiliario sabe y le consta que para el trámite de revisión de documentos que se pretendan registrar, no es requisito indispensable presentar la solvencia de Hidrocentro, lo cual si es obligatorio consignarla al momento de presentar el documento definitivo de venta para su protocolización.
19. Niegan, rechazan y contradicen lo afirmado por La demandante acerca del incumplimiento de contrato en que han incurrido los ciudadanos Ildefonso Javier Gandica y Geraldine Josefina Pibernat de Gandica, ya que La Demandante no precisa cual es el “evidente incumplimiento” que le endilgue a sus representados. Que lo único cierto y evidente es que LA DEMANDANTE incumplió con su expresa obligación contractual, la cual era pagar el saldo del precio de la compra de el inmueble dentro de los ciento veinte (120) días continuos siguientes al 22-10-2009; (resaltado y subrayado del texto) ya que la obligación fue expresamente convenida en la Cláusula Segunda del Contrato de opción de Compra Venta, y está demostrado, porque La Demandante así lo reconoce en su libelo, que ella no pagó el saldo del precio convenido antes de que caducara el plazo fijado para ello, es decir, antes del 19-02-2010.-
20. Niegan, rechazan y contradicen lo afirmado por La Demandante apoyada en el Acta de Inspección extra Litem de fecha 12 de marzo de 2010, que presentó con el libelo marcada “B”, la cual desconoce e impugna, ya que no es cierto que el documento definitivo de compra venta del inmueble “…debía ser protocolizado el 08 de marzo de 2010…” (resaltado del texto) como lo señala en el particular primero de dicha inspección; tampoco es cierto que a través de una Nota Marginal presuntamente estampada en el documento de propiedad de el inmueble, se pueda establecer “…que la firma del documento de realizaría el 08 de marzo de 2010”., como lo señala el Notario Inspector al particular quinto de la Inspección, y ante el supuesto negado que así haya sido y que tal nota marginal exista estampada en el Titulo que acredita la propiedad sobre el inmueble, mal puede establecerse un cambio a las condiciones y términos estipulados por Las partes en un Contrato, a través de notas marginales (subrayado del texto). ¿Cómo puede existir tal Nota Marginal, si esta solo puede ser estampada por el Registrador Público Inmobiliario para cumplir con el proceso de la data registral que implique cambio en la titularidad o gravamen de un inmueble?. Tal temeraria afirmación del Notario quien practicó la inspección se presume falsa o inexistente. Lo único de lo que se afirma y se deja constancia en dicha Acta de inspección Extra Litem es que La Demandante presentó documento para su revisión en el registro Público el 18-02-2011, cuando ya era inminente la caducidad del plazo para su otorgamiento (resaltado del texto); al igual que es cierto que dicho documento fue rechazado para su protocolización y devuelto en fecha 22-02-20110, después de haber caducado el plazo que Las partes habían estipulado para su otorgamiento, y que el motivo de la devolución del dicho documento fue por contener errores en su redacción (resaltado del texto), lo cual no es imputable a sus representados y que fue solo hasta el 1° de marzo de 2010 cuando volvieron a presentar para su nueva revisión siendo aprobado y autorizado su otorgamiento el día 03 de marzo de 2010, cuando ya había pasado en demasía la fecha limite convenida entre Las Partes para su firma, fijada al 19 de febrero de 2010. Que en todo caso y a todo evento, desconocen y rechazan la validez y eficacia jurídica de dicha inspección extra litem, por cuanto que sus representados no estuvieron presentes al momento de su evacuación y no tuvieron control sobre dicho trámite, y que además de los hechos inspeccionados no son aquellos a los que se refiere el legislador en el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil.
21. Niegan, rechazan y contradicen la procedencia de la aplicabilidad al presente caso de las normas jurídicas invocadas por La Demandante, por cuanto los hechos narrados no se subsumen en las previsiones de las normas jurídicas señaladas en el encabezamiento del capítulo II del libelo de la demanda.
22. Niegan, rechazan y contradicen lo afirmado por La Demandante acerca de que en ningún momento ella haya perdido la intención de comprar el apartamento objeto del Contrato de Promesa Bilateral de Compra venta, ni haya dado motivos para que no se realizara la venta definitiva. Que lo que resulta evidente de la conducta de la Prominente Comprador, es decir, LA DEMANDANTE, es que ella no ejecutó su obligación de pagar el saldo del precio de la compra venta, oportunamente, temporariamente, dentro del plazo convencionalmente establecido en el contrato. (resaltado del texto). Que lo cierto es que llegó el día 120 de dicho plazo, que se cumplió el 19 de febrero de 2010 (resaltado del texto) y La demandante no pagó lo que debía a sus representados. Que mal puede ella pretender que Los Demandados estén obligados a cumplir el Contrato, si fue precisamente ella, La Demandante, quien primero incumplió con su principal obligación, cual era la de pagar el saldo del precio dentro del plazo convenido.
23. Niegan, rechazan y contradicen la pretensión de La Demandante, de que por el hecho de que ella no haya notificado expresamente a Los Prominentes Vendedores acerca de su intención de rescindir el Contrato y de aplicar la Cláusula Penal establecida en la Cláusula Quinta de dicho contrato de Promesa u opción de compra-venta, continúen los Prominentes Vendedores amarrados a la voluntad de aquella, cuando lo cierto es que la ejecución del convenio se sujetó desde un inicio a lo pactado por Las Partes en cuanto al plazo de vigencia: Ciento Veinte (120) días contínuos que precluyeron el 19-02-2010, y en consecuencia, llegado el término de la vigencia del contrato y ante la inejecución de las obligaciones a cargo de Las Partes, dicho contrato debe Resolverse y así piden que lo declare, atendiendo al petitum de Reconvenir a La Demandante (resaltado del texto), tomando en cuenta que Los Prominentes Vendedores si fueron diligentes para procurar liberarse de sus obligaciones contractuales tras la caducidad del plazo de vigencia del contrato, ya que ellos, Los Demandados, hicieron la notificación en forma auténtica de su intención de acogerse a lo previsto en la Cláusula Penal, mediante la actuación de un Notario Público, al igual que procedieron a hacer la Oferta Real de Pago del sesenta por ciento (60%) de la cantidad que tenían recibida de la Prominente Compradora, es decir, el equivalente a Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00) ante la negativa de esta de recibirles dicho pago.
24. Proponen Reconvención contra la ciudadana ERIKA MARIA ABREU TERRADILLO, en la Resolución del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta contenido en el instrumento otorgado ante al Notaria Pública Quinta de Valencia en fecha 22 de octubre de 2009, el cual quedó inserto bajo el Nro. 31, Tomo 392 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Fundamente su pretensión en los artículos 1.167, 1.269, 1.133, 1.159, 1.160, 1.168 del Código Civil e igualmente la aplicación de los artículos 12, 1.211, 1.14, 1.257 y 1.264 ejusdem.
25. Que como consecuencia de la resolución del Contrato, se condene a la demandante Reconvenida a asumir las consecuencias que de dicha Resolución se derivan, según lo convenido entre Las partes al celebrarlo, específicamente la procedencia de lo previsto en la Cláusula Quinta de dicho contrato; al pago de los daños y perjuicios que se le han causado a mis representados los cuales hemos estimado en la cantidad de Cuarenta y Tres Mil Doscientos Nueve Bolívares (Bs. 43.209,00); así como la indexación de las cantidades cuyo pago sea declarado con lugar, sobre la base de la variación del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) que al efecto publica el Banco Central de Venezuela.
26. Solicitan que la parte Demandante Reconvenida sea condenada en la definitiva al pago de las costas y costos procesales.
27. Solicitan medida preventiva de embargo hasta por la cantidad de Cuarenta y Tres Mil Doscientos Nueve Bolívares (Bs. 43.209,00), que es el valor estimado de los daños y perjuicios causados a sus representados, el cual habrá de recaer sobre parte del dinero que a favor de Erika Maria Abreu Astudillo está depositado en el Banco Bicentenario, Banco Universal en la cuenta bancaria N° 0085-16-0000000558 por orden del Tribunal Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San diego de esta Circunscripción Judicial. Dichas medida la fundamenta en los artículos 585 en concordancia con l articulo 588 Ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil.
En la contestación de la RECONVENCION
1. Conviene en la existencia del contrato, pues es el instrumento fundamental de la pretensión y que la vigencia del miso era por 120 días contados a partir del 22 de octubre de 2009, sin que ello implique que su interpretación por parte del Juzgador deba hacerse de manera literal sin considerar los elementos establecidos en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil con relación ala buena fe, pues es no es posible que si ambas partes están concientes en que la finalización del contrato ocurriría el día 19 de febrero de 2010, los prominentes vendedores hagan entrega de uno de los recaudos requeridos para el registro del documento definitivo de compraventa el día 18 del mismo mes y año, es decir, que era de esperarse que no iba a ser posible la realización de la operación de compraventa por faltar el tiempo establecido en la Ley de Registro Público y el Notariado, lo cual a todas luces constituye un acto de mala fe, y así pide sea declarado por el tribunal al momento de realizar la interpretación del contrato.
2. Niega que el contrato haya sido incumplido por causas imputables a su representada.
3. Niega que su representada haya perdido el interés en comprar el inmueble objeto del contrato.
4. Rechaza que el contrato deba ser declarado resuelto por no haber cumplido su mandante la obligación de pagar dentro de los 120 días siguientes al 22 de octubre de 2009, por cuanto, tanto la obligación de pagar como la de vender en el registro debía tener lugar en el mismo momento, y no como pretenden los demandados reconvincentes, en que pagara primero y después de procedería a la venta, pues mal se podía exigir por parte de los reconvinientes una obligación sin antes haber cumplido la que a ellos correspondía, que era la venta a cuyos fines debía entregar oportunamente conforme a la Ley de Registro Público los recaudos requeridos para la firma.
5. Rechaza que su mandante deba pagar cantidad alguna de dinero por concepto de cláusula penal, así como también niega que deba pagar indexación alguno y/o cualquier otro concepto pretendido por los reconvinientes con ocasión de su temeraria reconvención.
6. Solicita que dicha reconvención sea declarada sin lugar.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Hechos admitidos:
La existencia del contrato celebrado en fecha 22 de octubre de 2009 contentivo de la Promesa Bilateral de Compraventa entre los ciudadanos ERIKA MARIA ABREU TERRADILLO e YLDEFONSO JAVIER GANDICA PULIDO y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT DE GANDICA, por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, anotado bajo el Nro. 31, Tomo 392 de los libros de autenticaciones correspondientes, sobre un inmueble constituido por un apartamento N° 7, piso 1, Edificio Siete (7) ACACIA, el cual forma parte del Conjunto Residencial EL PARQUE, ubicado en la urbanización Yuma, sector uno (1), jurisdicción del Municipio Autónomo San Diego estado Carabobo. Dicho inmueble tiene una superficie de de 73,05 Mts.2 y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: con apartamento Nro. 8; SURESTE: con apartamento Nro. 6; NOROESTE: con la fachada externa noroeste del edificio y SUROESTE: con fachada externa suroeste del edificio. Le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nro. E-7-7, el cual forma parte indivisible del inmueble.
Que los accionados entregaron la solvencia municipal a la parte actora el día 18 de febrero de 2010 y que el vencimiento del lapso previsto en el contrato era el 19 de febrero de 2010.
Hechos controvertidos
La incidencia en el contrato en razón de la entrega de la solvencia municipal el día 18 de febrero de 2010 por los accionados.
La obligación de la accionada de cumplir el contrato contentivo de la promesa de venta.
El derecho de la parte demandada reconviniente de resolver el contrato por la falta de pago de la accionante reconvenida dentro del lapso previsto en el contrato.
IV
ANÁLISIS PROBATORIO
Pruebas de la parte demandante reconvenida:
Con la demanda:
Marcado con la letra “A” e inserto desde los folios cinco (5) hasta el folio doce (12) documento original de contrato bilateral de opción de compra venta celebrado por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia en fecha 22 de octubre de 2009, inserto bajo el Nro. 31, Tomo 392, por la ciudadana ERIKA MARIA ABREU TERRADILLO y los ciudadanos YLDEFONSO JAVIER GANDICA PULIDO y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT DE GANDICA. Este documento público el cual no fue impugnado y en virtud de ser expresamente reconocido por la parte accionada, goza de pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículo 1.357 y siguientes del Código Civil y de dicho instrumento se evidencia que entre la ciudadana ERIKA MARIA ABREU TERRADILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 14.713.733 quien se denominó LA COMPRADORA, por una parte, y por la otra los ciudadanos YLDEFONSO JAVIER GANDICA PULIDO y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT DE GANDICA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.658.811 y 10.823.508, respectivamente, quienes se denominaron LOS VENDEDORES, celebraron un contrato de opción de compra sobre un inmueble constitutito por un apartamento N° 7, piso 1, Edificio Siete (7) ACACIA, el cual forma parte del Conjunto residencial EL PARQUE, ubicado en la urbanización Yuma, sector uno (1), jurisdicción del Municipio Autónomo San Diego estado Carabobo. Dicho inmueble tiene una superficie de de 73,05 Mts.2 y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: con apartamento Nro. 8; SURESTE: con apartamento Nro. 6; NOROESTE: con la fachada externa noroeste del edificio y SUROESTE: con fachada externa suroeste del edificio. Le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nro. E-7-7, el cual forma parte indivisible del inmueble. Que en la cláusula segunda las partes pactaron textualmente lo siguiente: “El precio de venta convenido es por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 360.000,00) el cual será pagado por “LA PROMINENTE COMPRADORA” en la siguiente forma: A) Para la fecha de autenticación del presente documento LA PROMINENTE COMPRADORA hace entrega de la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) B) LA PROMINENTE COMPRADORA, hará entrega de la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 210.000,00), es decir, el monto restante del Precio de Venta Ofertado, dentro de los CIENTO VEINTE (120) DÍAS CONTINUOS contados a partir de la fecha de Autenticación del presente documento y se procederá a la Firma del Documento de Venta definitivo por ante el Registro respectivo.”. Igualmente en el referido instrumento se evidencia textualmente en la clausula tercera lo siguiente: “LOS PROMINENTES VENDEDORES se comprometen a hacer entrega de los documentos y solvencias municipales respectivas para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta por ante el registro inmobiliario correspondiente.”; además del resto de obligaciones que regulan la relación contractual entre las partes, y así se establece.
Marcado desde el folio trece (13) al cuarenta y cinco (45) Inspección Extra Litem realizada en sede del Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo practicada por el Notario Público de los Municipios Naguanagua y San Diego, en fecha 12 de marzo de 2010. Dicho instrumento al ser un documento público goza de pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del y siguiente del Código Civil, ya que la misma en todo caso debía ser tachada por la parte accionada en lugar de ser desconocida y por lo tanto adquiere pleno valor probatorio y de la misma se evidencia como hechos relevantes a la presente causa que la jefe de servicios del Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, que se encuentra un documento de Venta e Hipoteca sobre el mismo Inmueble descrito en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se reclama; que fue presentado para su revisión el día 18 de febrero de 2010 y fue devuelto el día 22 de febrero de con una corrección en el nombre y cédula de identidad del vendedor; siendo revisado nuevamente el día 1 de marzo de 2010, y que salió de revisión el día 3 del mismo mes y año; siendo previsto su otorgamiento para el día 8 de marzo de 2010 y finalmente se deja constancia que para la oportunidad prevista para el otorgamiento se presentó la accionante y el apoderado del Banco de Venezuela a la sede de la referida oficina de Registro Público. Y así se establece.
Marcado desde el folio cuarenta y seis (46) al cincuenta y nueve (59), documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, emanado de la oficina Registradora Pública de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo. Dicho instrumento al ser un documento público disfruta de pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del y siguiente del Código Civil. Del mismo se desprende que el inmueble es propiedad de los ciudadanos YLDEFONSO JAVIER GANDICA PULIDO y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT DE GANDICA, y asi se declara.
Con el escrito de pruebas
Invoca el principio de comunidad de la prueba del sistema probatorio venezolano, y en consecuencia, reproduce el mérito favorable que se desprende de autos a favor de su representada, especialmente, el señalamiento realizado por la parte demandada en la contestación a la demanda, al convenir en la celebración del contrato de promesa bilateral de compra venta, cuyo cumplimiento se ha demandado en la presente causa. Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
Promueve y consigna la prueba documental marcado “A” el formato impreso del mensaje enviado a través de emat_vene@cantv.net, para: geraldinepibe@yahoo.es; con copia para: guadalupegil@cantv.net; Guadalupe_gilferrer@hotmail.com; Guadalupe_gilferrer@gmail.com; erikaabreuterradillo@gmail.com; el cual fue impreso en fecha 26 de enero de 2011; y Marcado “B” un disco compacto (CDR), Marca SONY, con capacidad de 700MB en el cual está contenido el mensaje en cuestión y los datos señalados relativos a emisor del mensaje y destinatarios.
Promueven la prueba de informe de conformidad con lo establecido en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil y solicitan oficiar a la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, ubicada en el Paseo La Granja, Piso 1, Oficina 101-102-103-104-110 de la Urbanización Las Quintas del Municipio Naguanagua estado Carabobo a los fines de que informe acerca de: PRIMERO: La fecha en la cual fue presentado en dicho despacho, el documento al que se refiere la planilla de liquidación de Derechos de Registro N° F-2008-00109566 y la factura N° 028501, las cuales acompaña marcadas “C” y “D”; SEGUNDO: la naturaleza del negocio jurídico contenido en el documento al que se refiere la planilla de liquidación señalada anteriormente, así como la identificación de los otorgantes; TERCERO: la fecha en la cual fue presentado por vez primera en dicha oficina el documento contentivo del negocio jurídico indicado anteriormente, así como la indicación de los motivos por los cuales fue objetado y la fecha en la cual fue sustituido, con las correcciones indicadas por el funcionario revisor del documento; CUARTO: la fecha que se fijó para el otorgamiento del documento y el motivo por el cual no se realizó dicho otorgamiento en la fecha indicada; QUINTO: se indique si existen notas de revisión al margen del documento de propiedad del inmueble, señalando a que se refieren si existen; SEXTO: que informe si en fecha 08 de marzo de 2010, la ciudadana Erika Maria Abreu Terradillo, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.713.733, estuvo en esa oficina, y de ser así se indique el motivo que la llevó a ese lugar y consigna marcada “E” copia fotostática de la constancia expedida por la ciudadana Registradora Pública de los Municipios San Diego y Naguanagua del estado Carabobo en fecha 08 de marzo de 2010; SEPTIMO: que se informe el horario de recepción de documentos, y los recaudos que den ser presentados para la revisión de los documentos de compraventa de inmuebles, y los que deben ser presentados para el momento del registro, así como el señalamiento del tiempo mínimo establecido en la ley para que ocurra el otorgamiento, y los días que en dicha oficina particularmente se han fijado por el apoderado del Banco de Venezuela que para el mes de febrero y marzo del 2010 firmaba en dicha oficina de registro (ciudadano Pedro Rafael Durán). Se libró oficio Nro. 146 de fecha 22 de febrero de 2011, del cual se obtuvo respuesta a través de Oficio Nro. 078 de fecha 23 de marzo de 20011. Dicho instrumento adquiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 433 de la ya citada ley. Del mismo se desprende: que el documento fue presentado para su liquidación en fecha 04 de marzo de 2010: que la naturaleza del negocio que se pretendía efectuar era la compra venta con constitución de hipoteca a través de los beneficios otorgados por la ley del deudor Hipotecario; que la fecha exacta en que fue introducido por primera vez el documento in comento no es precisa, pues para esa época la revisión previa podía demorar entre 10 y 15 días dependiendo de la complejidad del documento y del flujo de documentación presentada. El documento de marras no tuvo observaciones por parte del abogado revisor, por lo cual no fue sustituido y el mismo le dio el visto bueno el 3 de marzo de 2010; la fecha para el otorgamiento del documento era el día 8 de marzo de 2010. Desconocen el motivo por los cuales no se otorgó el documento; en cuanto a las notas de revisión al margen del documento se refieren a 1° certificación de gravamen de 22 de octubre de 2009. 2° Forma cancelación del 5-01-2010. 3° Fondo de cancelación documento 26607 del 11-1-2010. 4° Forma venta 22-02-2010. 5° Fondo venta serie 28277, de fecha 8-3-2010 el cual generó en sistema el N° 50, Tomo 32. El cual señala que se anuló a solicitud de parte interesada; SEXTO: que la ciudadana ERIKA MARIA ABREU TERRADILLO, titular de la cédula de identidad No. 14.713.733 asistió a esta Oficina de Registro el día 8 de marzo de 2010 motivado a que como otorgante del documento del cual hemos hecho referencia debía ser otorgado ese día; y en el numeral SEPTIMO el horario de recepción de documentos para la primera revisión legal es de lunes a viernes de 8:00 am a 11:00 am, para una compra venta deben ser presentados los siguientes recaudos: Solvencia Municipal, Ficha Catastral, pago de transacción inmobiliaria, solvencia de Hidrocentro y constancia de vivienda principal. Para el momento del otorgamiento (que es comúnmente conocido por los legos como registro) se debe presentar la planilla para la firma que emite la taquilla y la cédula de identidad de los otorgantes. El tiempo mínimo que se toma a aun documento para su otorgamiento desde la primera revisión legal, sin ningún tipo de observaciones es de tres (3) días hábiles y una vez presentado a cálculo y por taquilla para su otorgamiento es de nuevo tres (3) días hábiles. Un documento sin ningún detalle para el día de hoy 15 de marzo de 2011 se puede otorgar en un mínimo de seis (6) días hábiles. Si el usuario jura la urgencia que exige la ley y justifica la misma, el registrador puede autorizar la habilitación del documento y otorgarse antes de los tres (3) días siguientes a su presentación por taquilla. Para la fecha en la cual se refiere el documento en comento se requerían entre diez (10) y quince (15) días hábiles para otorgar. Sobre los días fijados para firmar por el apoderado del Banco de Venezuela, este Registro no puede determinarlo pues el mismo es fijado por el Banco a sus funcionarios, sin intervención alguna de esta Oficina de Registro Público.
Promueve la prueba electrónica de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas en concordancia con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil y el articulo 451 ejusdem, y consigna marcado “A” el formato impreso del mensaje enviado a través de emat_vene..cantev.net, para: geraldinepibe..yahoo.es; con copia para: guadalupegil..cantv.net; Guadalupe_gilferrer..hotmail.com; Guadalupe_gilferrer..gmail.com; erikaabreuterradillo..gmail.com; el cual fue impreso en fecha 26 de enero de 2011; y Marcado “B” un disco compacto (CDR), Marca SONY, con capacidad de 700MB en el cual está contenido el mensaje en cuestión y los datos señalados relativos a emisor del mensaje y destinatarios, y conforme a los artículos 451 y siguientes de la ya citada ley promueve la prueba de experticia para que sea practicada al Computador Portátil, Marca: hpp; Modelo: Pavilion; dv5-1132-es; Serial: s/n CNF841415NP/NFZ519EA#ABE, Sistema Operativo Window Vista, licencia X13-04657, el cual es propiedad de su representada, y señala la disposición de su mandante de entregar el equipo en cuestión a los expertos que se designen en el lugar y en el momento que el tribunal disponga. La experticia no fue realizada por falta de impulso procesal, razón por la cual no existe instrumento que pueda ser valorado por este Tribunal. Y así se establece.
Pruebas de la parte demandada reconviniente.
Con la contestación.
Copias del expediente N° 2397 que cursa por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta circunscripción Judicial contentivo del procedimiento de Oferta Real en el cual no se aprecia con claridad que la sentencia dictada en la referida causa se encuentre definitivamente firme, razón por la cual no se valora y por tanto se desecha.
Con el escrito de promoción de pruebas.
Promueven e invocan el pleno valor probatorio del documento denominado CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, otorgado por las partes en fecha 22 de octubre de 2009 ante al Notaria Pública Quinta de valencia donde quedó inserto bajo el Nro. 31, Tomo 392 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual riela inserto a los folios 5 al 12 del expediente, el cual versa sobre un inmueble propiedad de sus representados constituido por el apartamento Nro. 07, Piso 1, Edificio 7 “ACACIA”, el cual forma parte del Conjunto Residencial el parque, ubicado dicho conjunto en la urbanización Yuma, Sector 1, Municipios san diego del estado Carabobo. Dicho instrumento ya fue valorado por lo que se reitera el mérito concedido, y así se decide.
Promueve e invocan el valor probatorio que implica la confesión espontánea de La Demandante, quien reconoce en su libelo que sus representados le hicieron entrega de la solvencia de Hidrocentro en fecha 18-02-2010; es decir, dentro del plazo de vigencia del referido contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se exige, sin embargo un día antes del vencimiento del lapso previsto en el contrato. Y así se establece.
Promueve la prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código d Procedimiento Civil y solicitan se oficie al ciudadano Registrador Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, ubicado en el Centro Comercial Paseo la Granja, 1er. Piso, Avenida Salvador Feo La Cruz de Naguanagua, Municipio Naguanagua del estado Carabobo, a los fines de que informe sobre: 1) Si para el trámite de revisión de un documento (no para su otorgamiento) es indispensable o constituye sine quanom que el presentante le adjunte la Solvencia de Hidrocentro; 2) Si la Solvencia de Hidrocentro si es requisito indispensable presentar en la oportunidad de consignar el documento ante el registro para proceder a su protocolización; 3) Si el documento protocolizado Oficina (sic) de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo en fecha 25 de marzo de 2004, donde está registrado bajo el Nro., 40, folios 1 al 11, Protocolo Primero, Tomo 18, con número de Ficha Registral R-04-1475 y Regisoft G-04-02295, que se refiere al Apartamento Nro. 07, Piso 1, Edificio 7 “ACACIA”, el cual forma parte del Conjunto Residencial El Parque, ubicado dicho Conjunto en la Urbanización Yuma, Sector 1, jurisdicción del Municipio San Diego del estado Carabobo, propiedad de Ildefonso Javier Gandica Pulido, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.658.811, tiene estampada una nota marginal que indica que la firma del documento de venta de dicho inmueble debía realizarse el 08 de marzo de 2010 y en caso afirmativo, que informe acerca de la base legal o reglamentaria que permita al Registrador Público hacer estampar una nota marginal como la señalada; 4) Que informe la fecha exacta en que fue presentado ante esa Oficina de Registro Público, el documento definitivo de compra-venta del inmueble antes identificado, cuya compradora sería la ciudadana ERIKA MARIA ABREU TERRADILLA, quien es venezolana, mayor de edad, cédula de identidad Nro. V-14.713.733, soltera y de este domicilio; que informe además la fecha en que dicho documento fue aprobado por el despacho a su cargo para pasar al trámite final de su protocolización. Se libró oficio Nro. 147 de fecha 22 de febrero de 2010, obteniéndose respuesta mediante oficio Nro. 079 d fecha 23 de marzo de 2011, del cual se evidencia que: “PRIMERO: la solvencia de HIDROCENTRO al igual que otra documentación, tal como cédula catastral, Solvencia Municipal e Impuesto a la transacción Inmobiliaria es exigido al momento de la revisión previa. La misma puede realizarse si faltare solo uno de los documentos exigidos para revisión, el documento faltante debe acompañarse para su presentación por taquilla, previa conformidad del abogado revisor que dicho documento faltante fue presentado. En el ordinal SEGUNDO: la solvencia de HIDROCENTRO es requisito indispensable para el otorgamiento del documento. TERCERO: la nota contenida en el asiento registral documento N° 40, Tomo 18, de fecha 25 de mayo de 2004, asentado en esta Oficina de Registro Público que indica Fondo 8-3-10, Venta serie 28277” se refiere a una práctica registral de control que nos indica que a partir de esa fecha se pudo otorgar un documento determinado que versa sobre ese inmueble, ya que se habían cumplido todos los requerimientos de fondo y forma para otorgarse; en el ordinal CUARTO: fue presentado para liquidación en fecha 4 de marzo de 2010. Fue aprobado para otorgarse el mismo 8 de marzo de 2010”, y así se establece.
Promueve y solicita, a los fines de demostrar la fecha en que llegó a su fin el plazo de ciento veinte (120) días continuos estipulados por las partes para la vigencia de la opción de compra venta que constituye el objeto de esta litis, contar sobre un calendario los días continuos transcurridos a partir del 22-10-2009, fecha de autenticación del referido contrato para dejar constancia expresa en el dispositivo del fallo que los 120 días continuos de su vigencia llegaron a su término en fecha 19-02-2011, tomando en cuento lo argumentado como prueba, este juzgador señala que ello no es un medio probatorio, sino un razonamiento que debe ser realizado por el juez al momento de dictar el fallo, tal y como será expresado en las consideraciones para decidir. Y así se establece.
Promueven a los fines de demostrar la diligencia de sus representados para dejar evidencia en forma auténtica de que mantuvieron incólume su obligación de venderle el apartamento a la ciudadana Erika Abreu Astudillo durante el plazo de vigencia del contrato de promesa bilateral de compra venta, el Acta notarial levantada en fecha 11 de marzo de 2010 por ante el Notario Publico Titular Séptima de Valencia estado Carabobo, anotada bajo el Nro. 3 del Tomo 01, cuando se trasladó y constituyó en la Avenida Bolívar norte, Centro Comercial y Profesional Camoruco, Piso 21, Oficina Única de esta ciudad de Valencia, lugar donde trabaja La Prominente Compradora, a los fines de hacerle entrega de una carta en la cual se le notificó lo siguiente: “…que habiendo transcurrido en exceso el plazo del que usted disponía para efectuar el pago del precio de compra del inmueble constituido por el apartamento 07….(omissis), que fue convenido en la cláusula segunda literal B) del Contrato de Promesa Bilateral de Compra venta que suscribimos por documento otorgado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 22 de octubre de 2009 donde quedó anotado bajo el Nro. 31 Tomo 392 de los Libros de Autenticaciones, sin que efectivamente Usted haya cumplido con esa obligación, procederemos en consecuencia a la aplicación de la CLAUSULA PENAL que dejamos establecida en la Cláusula Quinta de dicho Contrato, en los términos y condiciones allí convenidos, por lo que haremos uso del plazo de cuarenta y cinco (45) días calendario consecutivos siguientes a la fecha de hoy, para hacerle el pago de la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00), saldo que queda a su favor luego de deducir el cuarenta por ciento (40%) de la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) que Usted nos entregó al tiempo de la celebración del contrato.” Dicha acta forma parte del Expediente Nro. 2397 que sustentó el Tribunal Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en el procedimiento de Oferta Real y depósito que hizo a la demandante. Al respecto del instrumento contenido en el referido expediente este Juzgador aprecia que se trata de una declaración unilateral de los accionados reconvinientes contra la demandante reconvenida, razón por la cual no puede producir efectos probatorios en virtud que emana de los propios accionados, y así se establece.
Promueven la sentencia definitiva de fecha 19 -10-2010, que declaró VALIDA LA OFERTA REAL DE PAGO Y EL DEPOSITO de la cantidad adeudada a La Demandante Reconvenida, y en virtud de cuyo Depósito válidamente efectuado, mis representados quedaron liberados de sus obligaciones frente a Erika Maria Abreu Terradillo, desde el 10 de mayo de 2010, fecha en la que el tribunal ordenó el depósito de los cheques ofrecidos a Erika Maria Abreu Terradillo en el Banco Bicentenario, Banco Universal, Sucursal Valencia (sic). Al respecto observa este Juzgador, que sobre dicha decisión fue ejercido el recurso de apelación, tal y como consta en actas procesales, que la parte actora consignó en la oportunidad de presentar informes, copias certificadas de la sentencia dictada por Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil Bancario, del Tránsito y Protección del Niño, Niña y Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 09 de mayo de 2011, en el cual declaró: “PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la oferida, ciudadana Erika Maria Abreu Terradillo; SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia definitiva dictada 19 (sic) de octubre de 2011 por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo; TERCERO: INVÀLIDA la oferta real de pago incoada por los ciudadanos Ildefonso Javier Gandica Pulido y Geraldine Josefina Pibernat de Gandica, a favor de la ciudadana Erika María Abreu Terradillo, razón por la cual se desestima la prueba invocada por los accionados. Y así se establece.
Promueven y consignan Legajo de facturas varias de gastos generados en el patrimonio de sus representados por la situación devenida de la fallida operación de compra venta, los cuales alcanzan la suma de Cuarenta y Tres Mil Doscientos Nueve Bolívares sin Céntimos (Bs. 43.209,00) que son los daños y perjuicios que deben ser indemnizados por La Demandante Reconvenida. Estos instrumentos emanan de terceros y por cuanto no fueron ratificados mediante la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, carecen de valor probatorio y por tanto se desechan. Y así se establece.
V
MOTIVA
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Para decidir este Tribunal observa:
PRIMERO: La acción incoada por la ciudadana ERIKA MARIA ABREU TERRADILLO, mediante su apoderado judicial Abog. FRANCISCO SÁNCHEZ BARRIOS, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 33.503 contra los ciudadanos YLDEFONSO JAVIER GANDICA PULIDO y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT GANDICA, CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que ambas partes denominaron “promesa bilateral de compra-venta” y tiene como fundamento en derecho el artículo 1.167 del Código Civil el cual establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
En este mismo orden de ideas el artículo 1.167 del Código Civil claramente establece la necesidad de que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución (ya que ambas acciones se encuentran previstos en la misma norma), debe “reclamar judicialmente”.
En tal sentido, el incumplimiento se trata de un comportamiento opuesto a aquel en que se concreta el cumplimiento, y en consecuencia, falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación y que el hecho productor del incumplimiento viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica, amén del derecho sujeto “derecho de crédito” que de ella se deriva.
Ahora bien, de acuerdo con las reglas de la inversión de la carga de la prueba establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil así como el artículo 1.354 del Código Civil, es carga de la parte actora demostrar la existencia de la obligación cuyo cumplimiento demanda, así como el incumplimiento de la obligación de la partes accionada donde funda su pretensión de resolución.
Corre inserto a los folios 05 al 12, copia certificada del instrumento mediante el cual las partes contendientes suscribieron un contrato de Promesa Bilateral de Compra venta, el cual como se indicó anteriormente al no haber sido impugnado goza de pleno valor probatorio y por lo tanto, produce efectos entre las partes que lo suscriben de acuerdo con las obligaciones que cada una debe satisfacer a la otra.
Así las cosas, este juzgador aprecia que en dicho instrumento las partes estipularon lo siguiente:
“CLAUSULA PRIMERA: “LOS PROMINENTES VENDEDORES” dan en opción de compra venta un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 07, Piso Uno (01) Edificio Siete (07), ACACIA, el cual forma parte del Conjunto residencial EL PARQUE, ubicado en al Urbanización Yuma, Sector 1, en jurisdicción del municipio autónomo San Diego del estado Carabobo, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el Documento de Condominio protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro de los Municipios Naguanagua y san diego del estado Carabobo, en fecha 05 de octubre de 1.999, bajo el Nro. 03, folios 1 al 28, Tomo 1, protocolo Primero y su aclaratoria protocolizada por ante la citada Oficina Subalterna de Registro, el 22 de noviembre de 1999, bajo el 37, folios 1 al 3, Tomo 16, protocolo primero. El apartamento objeto de este Contrato tiene una superficie aproximada de SETENTA Y TRES METROS CUARADOS CON CINCO DECIMETROS CUADRADOS (73,05 M2.) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Con el apartamento N° 08; SURESTE: Con el apartamento N° 06; NOROESTE: Con la fachada externa Noroeste del edificio y SUROESTE: Con fachada externa Suroeste del edificio. Asimismo, le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido co el N° E-7-7, el cual forma parte indivisible del inmueble, comprendido den3tro (sic) de los siguientes linderos: NORESTE: con puesto de estacionamiento N° E-7-6, SURESTE: con áreas verdes; NOROESTE: con la vereda 1; y SUROESTE: con puesto de estacionamiento E-7-8, según documento de urbanización y parcelamiento de venta de la Urbanización Parque Agrinco Valencia protocolizado bajo el N° 19, folios 70 al 86, vto., pto 1ero., Tomo 4, de fecha 15 de enero de 1.962 por ante al Oficina Subalterna de Registro (hoy Primer Circuito) del Municipio Valencia del estado Carabobo. Y el plano de la referida Urbanización agregado al cuaderno de comprobantes registrado bajo el N° 375,, folio 578 del 1er. Trimestre de 1.989 por ante la oficina Subalterna de l Segundo Circuito de Registro del Municipio valencia dl estado Carabobo. Asimismo dichas determinaciones y especificaciones constan mediante documento de propiedad, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y san Diego del Estado Carabobo, bajo el N° 40, folios 1 al 11, protocolo 1°, Tomo 18, con número de ficha registral R-04-01475 y Regisoft G-04-02295, en fecha 25 de mayo de 2.004, el cual se reproduce en su totalidad marcado con letra “A”. SEGUNDA: el precio de venta convenido es por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 360.000,00) el cual será pagado por LA PROMINENTE COMPRADORA” en la siguiente forma: A) Para la fecha de la autenticación del presente documento LA PROMINENTE COMPRADORA hace entrega de la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) B) LA PROMINENTE COMPRADORA, hará entrega de la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 210.000,00), es decir, el monto restante del Precio de Venta Ofertado, dentro de los CIENTO VEINTE (120) DIAS CONTINUOS contados a partir de la fecha de la Autenticación del presente Documento; y se procederá a la Firma del Documento De Venta definitivo por ante el Registro respectivo. TERCERA: LOS PROMINENTES VENDEDORES se comprometen a hacer entrega de los documentos y solvencias municipales respectivas para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta por ante el registro inmobiliario correspondiente. QUINTA. Cláusula Penal. Queda expresamente convenido y entendido entre las partes que si LA PROMINENTE COMPRADORA no comprase por haber perdido su intención de comprar o por causa imputable a ella; pagará o será deducido por LOS PROMINENTES VENDEDORES de las cantidades que estos hayan recibido a la fecha del incumplimiento, por concepto de Cláusula penal, EL CUARENTA POR CIENTO (40%) calculado en base al Monto INICIAL PAGADO, es decir, de la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) previsto en la Cláusula Segunda, Literal “A”, del presente documento y en caso de existir algún saldo a favor de LA PROMINENTE COMPRADORA, las partes acuerdan que el mismo será devuelto por LOS PROMINENTES VENDEDORES dentro del término de Cuarenta y Cinco (45) días calendarios consecutivos siguientes a la fecha en que dicha cantidad sea requerida por escrito por LA PROMIENTE COMPRADORA, luego de lo cual las partes no se deberán entre si ningún tipo de indemnización, compensación, pago, reconocimiento, plusvalía, ni cualquier otro concepto. Si LOS PROMINENTES VENDEDORES no vendiesen y/o no entregaren EL INMUEBLE por causas imputables a estos, LA PROMINENTE COMPRADORA podrá unilateral, judicial o extrajudicialmente proceder a rescindir el presente contrato de Opción, caso en el cual deberá notificarlo por Escrito a LOS PROMINENTES VENDEDORES, los cuales procederán a devolver a LA PROMINENTE VENDEDORA las sumas de dinero recibidas hasta la fecha del incumplimiento, mas el CUARENTA POR CIENTO (40%) calculado en base al Monto INICIAL PAGADO, es decir, de la cantidad de ciento Cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00) previsto en la Cláusula Segunda, Literal “A”, en el término de cuarenta y Cinco (45) días calendarios consecutivos siguientes contados a partir de la fecha en que reciba dicha Notificación de rescisión, ello como única indemnización por daños y perjuicios con carácter de Cláusula Penal, luego de lo cual LOS PROMINENTES VENDEDORES no deberán a LA PROMINENTE COMPRADORA, ningún tipo de indemnización, compensación, reconocimiento, plusvalía, ni cualquier otro pago por cualquier concepto”. (Cursivas del Tribunal).
En la cláusula segunda del referido contrato se estableció como obligación para el accionante el pago de la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 210.000,00) del precio de venta ofertado, para ser entregado dentro de los ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del documento, y se procedería a la firma del documento de venta definitivo por ante el registro respectivo; así mismo, en la cláusula tercero de dicho contrato los prominentes vendedores se comprometieron a hacer entrega de los documentos y solvencias municipales respectivas para proceder a la protocolización del documento definitivo.
Así las cosas es de resaltar que la vigencia del contrato quedó establecido para su vencimiento en ciento veinte días (120) continuos, contados desde la fecha de autenticación del contrato por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia realizado en fecha 22-10-2009 el cual venció el 19-02-2010, oportunidad en la cual transcurrieron los ciento veinte (120) días convenidos contractualmente, razón por la cual este Juzgador encuentra que la parte actora logró demostrar la existencia de la obligación que reclama quedando en consecuencia examinar si existe el incumplimiento que le imputa a los demandados .
Es un hecho expresamente admitido por los demandados reconvinientes que hicieron entrega de la Solvencia de Hidrocentro el 18-02-2010, es decir, un día antes de que culminara el término previsto para la ejecución de la accionante del pago de su obligación. Por otro lado, en la oportunidad de promoción de las pruebas, la parte demandada solicitó la prueba de informes dirigida al ciudadano Registrador Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, del cual se obtuvo respuesta oportuna mediante Oficio Nro. 079 de fecha 23 de marzo del mismo año, y responde en los siguientes términos: PRIMERO: La solvencia de HIDROCENTRO al igual que otra documentación, tal como Cédula Catastral, Solvencia Municipal e Impuesto a al transacción Inmobiliaria es exigido al momento de la revisión previa. La misma puede realizarse si faltare solo uno de los documentos exigidos para revisión, el documento faltante debe acompañarse para su presentación en taquilla, previa conformidad del abogado revisor que dicho documento faltante fue presentado. En cuanto al ordinal SEGUNDO: La solvencia de HIDROCENTRO es requisito indispensable para el otorgamiento del documento. Al respecto al ordinal TERCERO: la nota contenida en el asiento registral del documento N° 40, Tomo 18, Pto. 1°, de fecha 25 de mayo de 2004, asentado en esta oficina de Registro Público que indica: “Fondo 8-3-10. Venta serie 28277” se refiere a una práctica registral de control que nos indica que a partir de esa fecha se pudo otorgar un documento determinado que versa sobre ese inmueble, ya que se habían cumplido todos los requerimientos de fondo y forma para otorgarse. Referente al ordinal CUARTO: fue presentado para su liquidación en fecha 04 de marzo de 2010. Fue aprobado para otorgarse el mismo 8 de marzo de 2010, en donde puede inferirse sin lugar a dudas que la solvencia era un requisito indispensable para el otorgamiento del documento de venta definitiva.
En este orden de ideas este Juzgador aprecia que a pesar que el contrato no fue previsto un término para la entrega de la solvencia municipal, no es menos cierto que por disposición expresa del artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil, las partes están obligadas a obedecer el contrato como si fuera Ley entre ellos y siempre ejecutándolo de buena fe, por lo tanto, si tal y como fue demostrado en las actas procesales la solvencia era un requisito indispensable para el otorgamiento del instrumento; así como que la revisión de todo documento por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, demora al menos tres días para su revisión, es evidente que la parte accionada al entregar la ya tantas veces mencionada solvencia, cuando solo faltaba un día para su vencimiento, ejecutó el contrato de mala fe valiéndose del ardid que en la cláusula no fue prevista la oportunidad que debía efectuar la entrega de dicho instrumento y estimular con ello que la accionante no pudiera cumplir con su obligación de pagar el saldo que adeudaba dentro del término previsto en el contrato, todo esto produce en este Juzgador que en razón de la ley y en honor a la justicia debe tenerse que dada la ejecución de mala fe por parte de los accionados reconvinientes debe tenerse como no cumplida su obligación y así se decide.
Así tenemos que al examinar el contrato suscrito entre las partes se observa que la cláusula penal para el caso que la parte compradora y accionante en esta causa decidieran resolver el contrato, pero no se hizo la salvedad o exclusión expresa que estas indemnizaciones sustituyen el derecho de exigir el cumplimiento de la venta pactada entre las partes, sobre todo cuando la parte compradora ha intentado cumplir con su obligación y no obstante ello fue detenida por la mala fe de los vendedores accionados en la presente causa; razón por la cual este Juzgador llega a la convicción que la acción por cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana ERIKA MARIA ABREU TERRADILLO contra YLDEFONOS JAVIER GANDICA PULIDO y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT de GANDICA debe prosperar. Y así se decide.
SEGUNDO: En razón de los decidido en el particular que antecede y por cuanto se evidencia con claridad que el llamado al otorgamiento por parte de la accionante una vez transcurrido el lapso previsto en el contrato es como consecuencia de la mala fe de los accionados al entregar la solvencia cuando solo restaba un día del lapso previsto en el contrato y ante la procedencia de la acción que por cumplimiento de contrato intentó la parte accionante reconvenida este Juzgador llega a la convicción que la reconvención incoada por los YLDEFONOS JAVIER GANDICA PULIDO y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT de GANDICA, donde pretenden la resolución del contrato debe ser declarada sin lugar, tal y como se hará de manera expresa positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.
TERCERO: Finalmente observa este Juzgador que la accionante reconvenida exige en el libelo de la demanda que la sentencia que recaiga en la presente causa sirva como documento definitivo de propiedad del inmueble objeto de su acción a los efectos de la protocolización, por cuanto el pago de la suma que adeuda lo hará al momento de su protocolización o en el momento de que este Tribunal indique, al momento de ejecutar la sentencia definitiva.
En la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta autenticado el 22 de octubre de de 2009, se evidencia que la demandante tiene pendiente la obligación de cancelar a los demandados la suma de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 210.000,00), en la oportunidad en que se registre el documento definitivo de venta.
En tal sentido, el Código de Procedimiento Civil en el artículo 532 dispone: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”.
En la norma antes transcrita prevé para casos como el presente, donde el cumplimiento del contrato implica la transferencia de la propiedad de un bien inmueble y se encuentra pendiente el pago por parte del accionante de una parte del precio que en esta causa asciende a la suma de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 210.000,00), en la oportunidad en que se registre el documento definitivo de venta, razón por la cual este juzgador ordenará el cumplimiento del contrato haciendo la advertencia que la accionada dentro del lapso previsto para el cumplimiento voluntario deberá señalar expresamente la oportunidad en la demandante deberá comparecer por ante la Oficina de Registro respectiva para que le sea otorgado el documento definitivo de venta.
Igualmente se le advierte a la demandante, que deberá pagar a la parte demandada el saldo pendiente de su obligación, es decir, DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 210.000,00), en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Autónomos Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en caso de cambio de denominación para la oportunidad en que quede definitivamente firme el presente fallo ante la oficina de registro competente de acuerdo con la ubicación del inmueble.
En caso que la acciona no de cumplimiento voluntario, deberá la accionante consignar previamente por ante este Tribunal la suma de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 210.000,00), la cual quedará a favor de la parte demandada para que una vez que se haga efectivo proceda a solicitar la ejecución forzosa del presente fallo.
DECISIÓN
Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, intentado por la ciudadana ERIKA MARIA ABREU TERRADILLO mediante su apoderado judicial Abog. FRACISCO SÁNCHEZ BARRIOS contra los ciudadanos YLDEFONSO JAVIER GANDICA PULIDO y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT DE GANDICA, mediante sus apoderadas judiciales Abogadas LIGIA BENITEZ, MARIA FERNANDA MARTINEZ y MARIANELLA MIRABAL, todos identificados en esta sentencia, en consecuencia, ORDENA a los demandados YLDEFONSO JAVIER GANDICA PULIDO y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT DE GANDICA, cumplir con el contrato autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo el 22 de Octubre de 2009, otorgando el documento definitivo de venta a ERIKA MARIA ABREU TERRADILLO, por el saldo pendiente en el contrato, es decir, por la suma de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTE (BsF. 210.000,00), por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomos Naguanagua y San Diego del estado Carabobo del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 07, Piso Uno (01) Edificio Siete (07), ACACIA, el cual forma parte del Conjunto residencial EL PARQUE, ubicado en al Urbanización Yuma, Sector 1, en jurisdicción del municipio autónomo San Diego del estado Carabobo, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el Documento de Condominio protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro de los Municipios Naguanagua y san diego del estado Carabobo, en fecha 05 de octubre de 1.999, bajo el Nro. 03, folios 1 al 28, Tomo 1, protocolo Primero y su aclaratoria protocolizada por ante la citada Oficina Subalterna de Registro, el 22 de noviembre de 1999, bajo el 37, folios 1 al 3, Tomo 16, protocolo primero. El apartamento objeto de este Contrato tiene una superficie aproximada de SETENTA Y TRES METROS CUARADOS CON CINCO DECIMETROS CUADRADOS (73,05 M2.) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Con el apartamento N° 08; SURESTE: Con el apartamento N° 06; NOROESTE: Con la fachada externa Noroeste del edificio y SUROESTE: Con fachada externa Suroeste del edificio. Asimismo, le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido co el N° E-7-7, el cual forma parte indivisible del inmueble, comprendido den3tro (sic) de los siguientes linderos: NORESTE: con puesto de estacionamiento N° E-7-6, SURESTE: con áreas verdes; NOROESTE: con la vereda 1; y SUROESTE: con puesto de estacionamiento E-7-8, según documento de urbanización y parcelamiento de venta de la Urbanización Parque Agrinco Valencia protocolizado bajo el N° 19, folios 70 al 86, vto., Pto 1ero., Tomo 4, de fecha 15 de enero de 1.962 por ante al Oficina Subalterna de Registro (hoy Primer Circuito) del Municipio Valencia del estado Carabobo. Y el plano de la referida Urbanización agregado al cuaderno de comprobantes registrado bajo el N° 375, folio 578 del 1er. Trimestre de 1.989 por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del estado Carabobo. Asimismo dichas determinaciones y especificaciones constan mediante documento de propiedad, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y san Diego del Estado Carabobo, bajo el N° 40, folios 1 al 11, protocolo 1°, Tomo 18, con número de ficha registral R-04-01475 y Regisoft G-04-02295, en fecha 25 de mayo de 2.004. SEGUNDO: SIN LUGAR la RECONVENCION formulada por los demandados de autos, ciudadanos YLDEFONSO JAVIER PULIDO GANDIOCA y GERALDINE JOSEFINA PIBERNAT DE GANDICA mediante sus apoderados judiciales Abog. LIGIA BENITEZ, MARIA FERNANDA MARTINEZ y MARIANELLA MIRABAL contra la ciudadana ERIKA MARIA ABREU TERRADILLO, representada por su Apoderado judicial Abog. FRANCISCO SÁNCHEZ BARRIOS, todos identificados en esta sentencia.
Se condena a la parte demandada por haber resultado completamente vencida al pago de las costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y déjese copia.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, a los once (11) .días del mes de agosto del año dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-
El Juez Provisorio,
La Secretaria
Abog. Pastor Polo
Abog. Mayela Ostos Fuenmayor
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las dos y cincuenta de la tarde (2:50 p.m.).
La Secretaria,
Exp. N° 53.805
PP/cc
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