TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

SENTENCIA INTERLOCUTORIA

EXPEDIENTE: 3287/2010
DEMANDANTE: CONSORCIO LA CASCADA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N° 75, tomo 346-A, de fecha 11-07-2008, representada por su Apoderado Judicial abogado MIGUEL FRANCISCO MUGNO CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.888.299, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 87.130 y de este domicilio.
DEMANDADOS: HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ y DULCE MARIA IANNI GOMEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° 4.679.282 y 11.095.591, respectivamente y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL y ABOGADA ASISTENTE: CARLOS EDUARDO MORATINO REYES y ANNA V. IANNI G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 3.690.410 y 11.098.934 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 20.922 y 59.198, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SEDE: CIVIL.

CAPITULO I
ANTECEDENTES

Se inicia la presente causa por demanda intentada por la Sociedad Mercantil CONSORCIO LA CASCADA, C.A a través de su Apoderado Judicial abogado MIGUEL FRANCISCO MUGNO CASTILLO, contra los ciudadanos HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ y DULCE MARIA IANNI GOMEZ, todos plenamente identificados, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por ante el Juzgado Distribuidor competente, Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24-11-2010, quedando por Distribución en este Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello. En fecha 29-11-2010 se admitió la demanda emplazándose a la parte demandada para la contestación de la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes después de citado el último de los demandados y que conste en autos, entregándosele al Alguacil los recibos y las compulsas respectivas (folio 82). En fecha 07-12-2010 la parte actora presento dos diligencias donde presenta original del poder para que se certifiquen las copias que corren insertas en autos y deja constancia de suministrar los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de los codemandados y en esa misma fecha diligencio el ciudadano Alguacil Titular del Tribunal y deja constancia de haber recibido los emolumentos. En fecha 16-12-2010 el Alguacil Titular presento diligencia consignando recibo de citación debidamente firmado por el codemandado HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ y consigna recibo de citación y compulsa sin cumplir por no haber podido localizar a la codemandada de autos DULCE MARIA IANNI GOMEZ (folio 89-97). En fecha 17-01-2011 la parte actora presento diligencia solicitando que se ordene la citación por carteles de la demandada DULCE MARIA IANNI GOMEZ (folio 98). En fecha 19-01-2011 el Tribunal se abstiene de acordar lo solicitado hasta tanto se agota la citación de la co-demandada (folio 99). En fecha 25-01-2011 la parte actora diligenció solicitando que se practique nuevamente la citación personal de la co-demandada (folio 100). En fecha 27-01-2011 se acuerda de conformidad con lo solicitado librándose compulsa de citación a la demandada DULCE MARIA IANNI GOMEZ (folio 101). En fecha 14-02-2011 el Alguacil Titular presento diligencia consignando recibo de citación debidamente firmado por la co-demandada (folio 103). En fecha 16-03-2011 la co-demandada DULCE MARIA IANNI GOMEZ presenta su escrito de contestación (folio 105 al 123). En la misma fecha el co-demandado HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ presento escrito en donde propone Cuestiones Previas (folio 124 al 128). En la misma fecha se ordena agregar a los autos el escrito de contestación de la co-demandada Dulce Maria Ianni Gómez y el escrito de Cuestiones Previas presentado por el abogado del co-demandado Harry Pheder Agüero López, se advierte a la parte demandante que deberá subsanar las cuestiones previas opuestas, dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes (folio 129). En fecha 22-03-2011 la parte actora presento escrito de subsanación del Libelo de la Demanda (folio 130 al 137). En la misma fecha la parte actora diligenció oponiéndose y contradiciendo alguna de las Cuestiones Previas establecidas (folio 138). En fecha 23-03-2011 se acuerda agregar a los autos el escrito de subsanación de las Cuestiones Previas opuestas. En cuanto a la diligencia en donde se opone y contradice alguna de las Cuestiones Previas se abre una articulación probatoria de ocho (08) días. En fecha 04-04-2011 el abogado del co-demandado presento un escrito (folio 140 al 142). En la misma fecha la parte actora diligenció para promover y evacuar documento probatorio (folio 143 al 151). En la misma fecha se ordena agregar a los autos el escrito presentado por la parte co-demandada (folio 152) y la diligencia de promoción de prueba presentado por la parte actora, advirtiéndose a las partes que la sentencia de la incidencia será dictada al Décimo (10°) día de Despacho siguiente.

CAPITULO II
DEL ESCRITO LIBELAR

La parte actora señala en su escrito libelar los siguientes aspectos:

 Alegó que la sociedad mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A., se encuentra domiciliada en la ciudad de Puerto Cabello y que fue inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N° 60, Tomo: 283-A, de fecha 18 de Noviembre de 2005 y que su ultima modificación consta en Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionista debidamente registrada por ante la oficina de Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N° 05, Tomo: 376-A, de fecha 30 de Septiembre de 2009.
 Alegó que dicha sociedad celebro Contratos de Opción Compraventa con los ciudadanos HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ y DULCE MARIA IANNI GOMEZ.
 Alegó que el contrato celebrado con el ciudadano HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ, el objeto del contrato fue una (01) vivienda unifamiliar constituida por (01) parcela de terreno y el TOWN HOUSE sobre ella construido que tiene una superficie de Noventa y Cinco con Setenta Metros Cuadrados (95,70 M2), ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL LA CASCADA, Jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo. Y el TOWN HOUSE sobre ella construido con el Nro 28.
 Alegó que el CONJUNTO RESIDENCIAL es propiedad de la sociedad mercantil CONSORCIO LA CASCADA, C.A.
 Alegó que el documento de opción de Compraventa fue suscrito y celebrado en fecha 15-11-2007
 Alegó que la sociedad mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A., celebró Contrato de Opción Compraventa con la ciudadana DULCE MARIA IANNI GOMEZ cuyo objeto fue una (01) vivienda unifamiliar constituida por (01) parcela de terreno y el TOWN HOUSE sobre ella construido que tiene una superficie de Noventa y Cinco con Setenta Metros Cuadrados (95,70 M2), ubicado en el Conjunto Residencial La Cascada, Jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo.
 Alego que el documento de opción compraventa fue suscrito y celebrado en fecha 15-01-2008.
 Alegó que el 28-10-2010 celebro con el ciudadano HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ contrato de compra venta realizando la tradición legal del Inmueble vendido, el cual fue inscrito por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo.
 Alegó que la Sociedad Mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A., luego de celebrar los respectivos contratos de opción de Compraventa con los referidos ciudadanos vende a CONSORCIO LA CASCADA, C.A., tanto los lotes de terreno como los TOWN HOUSE o viviendas en construcción determinados y cede y traspasa los derechos y obligaciones sobre los contratos de Opción de Compraventa en cuestión, venta que consta en documento registrado ante la oficina de Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo.|
 Alego que el 15-03-2010 culmina la obra de los TOWN HOUSE y tras obtener los respectivos permisos de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello y de Registrar el respectivo documento de condominio del Conjunto Residencial La Cascada, en fecha 15-08-2010 realiza entrega de las llaves de los referidos inmuebles a los ciudadanos antes mencionados.
 Alego que en la Cláusula Cuarta de los respectivos contratos de Opción Compraventa se establece: “…EL PROMITENTE COMPRADOR declara que aceptara, en todas sus partes el Documento de Condominio, Reglamento y demás instrumentos que regulen el desarrollo. Adicionalmente si el PROMITENTE COMPRADOR solicita a la PROPIETARIA modificaciones en cuanto al diseño interior y los materiales utilizados en los acabados de los inmuebles deberá hacerlo por escrito…”.
 Alegó que el Documento de Condominio del Conjunto Residencial La Cascada debidamente Registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, el 14 de Mayo de 2010, bajo el N°.48, Folio 264, Tomo: 7, del Protocolo de Transcripción de 2010; en su Capitulo Segundo: Cosas de Uso Común y Cosas Privativas de cada Town House. Sección Primera: de las Cosas de Uso Común: Numero Dos: “Declaro bienes comunes de uso general para todas las porciones del Conjunto Residencial La Cascada, las siguientes: 1) Las fachadas de todos los Town Houses que forman parte del Conjunto Residencial La Cascada, salvo aquellas partes de dichas fachadas que correspondan a balcones, terrazas y ventanas. Se advierte que las terrazas, balcones y ventanas de cada Town House, si bien pertenecen al respectivo propietario, no pueden ser alterados en su integridad física y en su aspecto exterior….”
 Indico que en el Documento de Condominio en el Capítulo Tercero: De los Derechos y Obligaciones en el Uso de las Cosas Comunes y de las Propias de cada Town House: Sección Primera: De los Derechos y Obligaciones en el Uso de las Cosas Comunes: Numero Cuatro: “Las cosas comunes no podrán ser modificadas sino por Acuerdo de la Asamblea de Propietarios y previa autorización de las Autoridades Competentes….”.
 Señalo que en el Documento de Condominio del Conjunto Residencial La Cascada en su Capítulo Tercero: De los Derechos y Obligaciones en el Uso de las Cosas Comunes y de las Propias de cada Town House: Sección Segunda: De los Derechos y Obligaciones en la Propiedad de las Cosas Propias de cada Town House : Numero Cuatro: Modificaciones Exteriores de Cada Town House: “Esta prohibido a los propietarios modificarlos elementos de su Town House que sean visibles desde la vía pública y desde las partes comunes del Conjunto Residencial La Cascada; en consecuencia no se podrán introducir alteraciones en las ventanas, puertas, balcones, jardines, ni en las paredes que dan al exterior sino conservando los Lineamientos arquitectónicos del conjunto del inmueble. Tampoco podrán alterarse el color de la pintura de Balcones, paredes externas, Terrazas, ni de ninguna porción interna que sea apreciable desde el exterior”.
 Alegó que en fecha 15-10-2010, luego de una inspección y supervisión que hiciera su representada la sociedad mercantil CONSORCIO LA CASCADA, C.A. se percato que los Ciudadanos HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ y DULCE MARIA IANNI GOMEZ, se encontraban realizando modificaciones importantes tanto en el diseño interior de los Town House como en la fachada exterior, en las paredes exteriores y en las cosas de uso común incluso tomando la pared medianera de sus vecinos; que las construcciones y modificaciones consisten en la creación de una habitación y de platabanda en donde originalmente se encontraban el patio de los Town House, afectando la visibilidad y el acceso de aire a los Town House vecinos y en definitiva afecta la fachada exterior de los Town House y el diseño y la armonía arquitectónica de los Town House y del Conjunto Residencial; Incumplimiento de la obligación de No Hacer establecidas tanto en los respectivos Contratos de opción a Compraventa así como las establecidas en las Cláusulas del Documento de Condominio del Conjunto Residencial La Cascada.
 Alegó que en fecha 19-10-2010 se procedió a notificarles por escrito y de forma verbal en una reunión la necesidad de que detuvieran las construcciones ya que se encontraban en etapa inicial, sin embargo, estos señalaron que esos eran sus inmuebles y que podían hacer lo que quisieran.
 Alegó que en fecha 22-10-2010 su representada realizó una Inspección Extrajudicial por medio de la Notaria Pública Segunda de Puerto Cabello Estado Carabobo.
 Alego que por tales razones demanda por cumplimiento de los contratos de opción de compra venta, cumplimiento del Documento de Condominio del Conjunto Residencial La Cascada y las Obligaciones de No Hacer en ellas contenidas.
 Fundamenta en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.266, 1.268 del Código Civil y el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil.
 Solicito que se ordene o en su defecto que se condene a los demandados a dar cabal Cumplimiento al Contrato de Opción de Compraventa y al Documento de Condominio del Conjunto Residencial La Cascada, asimismo al cumplimiento de las obligaciones de no hacer y en ese sentido que se ordene sean destruidas las Construcciones que los demandados hayan realizados, todo ello a costa de los demandados o al pago de los daños y perjuicios que conlleve a su representada en caso de tener que destruirlos.
 Estima la demanda en Bs. 150.000,00 equivalentes a 2.307,69 Unidades Tributarias.

CAPITULO III
DE LA CONTESTACIÓN

El codemandado HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ en el lapso legal establecido para ello en vez de contestar la demanda opuso cuestiones previas en los siguientes términos:
 Propone la Cuestión Previa del °6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no haber llenado en el libelo los requisitos que indican el artículo 340 en su ordinal 2 del Código de Procedimiento Civil, el actor no señala en su escrito libelar el carácter que tienen las partes.
 Propone la Cuestión Previa del °6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no haber llenado en el libelo los requisitos que indican el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, contraviniendo así el °3 de dicho artículo, ya que, si bien es cierto que señala los datos de registros d la demandante, no es menos cierto jamás llego a señalar o hacer referencia a las siguientes actas de asamblea de dicha sociedad mercantil, tanto las ordinarias como las extraordinarias, después de su inscripción por ante el registro mercantil en el año 2008.
 Propone la Cuestión Previa del °6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no haber llenado en el libelo los requisitos que indican el artículo 340 en su ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil, el actor al momento de proponer su acción en referencia al objeto de la pretensión en ningún momento llegó a señalar los linderos del bien inmueble.
 Propone la Cuestión Previa del °6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no haber llenado en el libelo los requisitos que indican el artículo 340 en su ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, referido a la relación de los hechos y fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, el actor al proponer su acción nunca llegó a proponer las conclusiones pertinentes.
 Propone la Cuestión Previa del °6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no haber llenado en el libelo los requisitos que indican el artículo 340. El actor al momento de proponer su acción contraviene lo establecido en el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el actor no expresa las especificaciones y las causas de los daños y perjuicios.

CAPITULO IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Alegadas las Cuestiones Previas por la parte codemandada HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ, el Tribunal de conformidad con el articulo 350 del Código de Procedimiento Civil advirtió a la parte actora que subsanara dentro de los cinco (5) días de despacho siguiente a dicho auto de fecha 16-03-2011 (folio 129), en la oportunidad indicada para subsanar las cuestiones previas la parte actora presento escrito de subsanación en fecha 22-03-2011 que corre inserto del folio 131 al 137, en loa siguientes términos:

• Indico los datos de registro de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SAMARO C.A. y su ultima modificación, alegado fue debidamente inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N°.60, Tomo: 283-A, de fecha 18 de Noviembre de 2005; cuya última modificación consta en Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas debidamente Registrada por ante la Oficina de Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N°.05, Tomo: 376-A, de fecha 30 de Septiembre de 2009.
• Indico que dicha sociedad mercantil celebró Contratos de Opción de Compraventa con los Ciudadanos HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ, DULCE MARIA IANNI GOMEZ.
• Alego que el contrato celebrado con el ciudadano HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ tenia por objeto una (01) vivienda unifamiliar constituida por (01) Parcela de Terreno y el TOWN HOUSE sobre ella construido cuya superficie consta de Noventa y Cinco Coma Setenta Metros Cuadrados (95,70 M2), ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL LA CASCADA, Jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, construido con el Nro. 28.
• Alego que los linderos son por el NORTE: En Siete Metros con Setenta y Cinco Centímetros (7,75 mts), con Calle 2; SUR: En Siete Con Setenta y Cinco Centímetros (7,75 mts) con Parcela Nro.38; ESTE: En Quince Metros con Ochenta y Ocho Centímetros (15,88 mts.) con Parcela Nro.29; OESTE: En Quince Metros con Ochenta y Ocho Centímetros (15,88 mts.) con Parcela Nro.27 y que el Conjunto Residencial se encuentra ubicado en la Zona “B” de la Urbanización Cumboto de Puerto Cabello, Jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores, Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, y construido sobre un lote de terreno que tiene una superficie total de Dieciséis Mil Ochocientos Treinta Metros Cuadrados (16.830 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Calle Augusto Brandt, SUR: Edificio Vistamar, ESTE: Avenida 2, OESTE: Con Canalización del Río Goaigoaza.
• Indico que constituido la integración de dos lotes de terrenos es propiedad de la sociedad mercantil CONSORCIO LA CASCADA, C.A., donde se construyó EL CONJUNTO RESIDENCIAL LA CASCADA.
• Señalo que el Documento de Opción de Compraventa fue suscrito y celebrado en fecha 15 de Noviembre de 2007.
• Alego que el contrato celebrado con la Ciudadana DULCE MARIA IANNI GOMEZ tenia por objeto una (01) vivienda unifamiliar constituida por (01) Parcela de Terreno y el TOWN HOUSE sobre ella construido que tiene una superficie de Noventa y Cinco Coma Setenta Metros Cuadrados (95,70 M2), ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL LA CASCADA, Jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, distinguida dicha Parcela de Terreno y el TOWN HOUSE sobre ella construido con el Nro. 44.
• Indico que los linderos son los siguientes: NORTE: En Siete Metros con Setenta y Cinco Centímetros (7,75 mts), con Calle 3; SUR: En Siete Con Setenta y Cinco Centímetros (7,75 mts) con Parcela Nro.54; ESTE: En Quince Metros con Ochenta y Ocho Centímetros (15,88 mts.) con Parcela Nro.45; OESTE: En Quince Metros con Ochenta y Ocho Centímetros (15,88 mts.) con Parcela Nro.43.
• Alegó que el Conjunto Residencial se encuentra ubicado en la Zona “B” de la Urbanización Cumboto de Puerto Cabello, Jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores, Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, y construido sobre un lote de terreno que tiene una superficie total de Dieciséis Mil Ochocientos Treinta Metros Cuadrados (16.830Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos particulares NORTE: Calle Augusto Brandt, SUR: Edificio Vistamar, ESTE: Avenida 2, OESTE: Con Canalización del Río Goaigoaza.
• Alegó que la integración de dos lotes de terrenos es propiedad de la sociedad mercantil CONSORCIO LA CASCADA, C.A., donde se construyó EL CONJUNTO RESIDENCIAL LA CASCADA.
• Indico que el Documento de Opción de Compraventa fue Suscrito y celebrado en fecha 15 de Enero de 2008.
• Señalo que su representada la sociedad mercantil CONSORCIO LA CASCADA, C.A., luego de haber adquirido el Conjunto Residencial La Cascada por compra que hizo a la sociedad mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A., y que esto consta en documento de Compraventa registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo de fecha Ocho (08) de Julio de Dos Mil Nueve (2009), quedando inscrito bajo el N°.2009.1145, Asiento Registral 1, del Inmueble Matriculado con el N°.310.7.7.4.209, correspondiente al Libro del Folio Real del 2009, Número 2009.1146, Asiento Registral 1, del Inmueble Matriculado con el N°.310.7.7.4.210, y correspondiente al Libro del Folio Real del Año 2009;
• Alegó que luego de haber adquirido el inmueble y subrogarse en los derechos y obligaciones de los contratos de Opción de Compraventa, celebra con el Ciudadano HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ Contrato de Compraventa en fecha Veintiocho (28) de Octubre de 2010, realizando la tradición legal del Inmueble vendido.
• Señalo que el Documento de Venta inscrito por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha Veintiocho (28) de Octubre de 2010, quedo inscrito bajo el Número 2010.4345, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No.310.7.7.4.508 y correspondiente al Folio Real del Año 2010.
• Alegó que la sociedad mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A. luego de haber celebrado los Contratos de Opción Compraventa con los Ciudadanos HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ y DULCE MARIA IANNI GOMEZ, vende a su poderdante la sociedad mercantil CONSORCIO LA CASCADA, C.A. tanto los lotes de terreno como los TOWN HOUSE o Viviendas en construcción determinados y cede y traspasa a su representada los derechos y obligaciones sobre los Contratos de Opción de Compraventa en cuestión.
• Alegó que dicha Venta consta en documento registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo de fecha Ocho (08) de Julio de Dos Mil Nueve (2009) y quedo inscrito bajo el N°.2009.1145, Asiento Registral 1, del Inmueble Matriculado con el N°.310.7.7.4.209, correspondiente al Libro del Folio Real del 2009, Número 2009.1146, Asiento Registral 1, del Inmueble Matriculado con el N°.310.7.7.4.210, y correspondiente al Libro del Folio Real del Año 2009.
• Indico que su representada la sociedad mercantil CONSORCIO LA CASCADA, C.A. es actualmente la propietaria de los Lotes de Terreno y el Conjunto Residencial y en cuestión asume tanto los derechos y acciones como las obligaciones de los respectivos Contratos de Opción de Compraventa.
• Señalo que en ese sentido su poderdante la sociedad mercantil CONSORCIO LA CASCADA, C.A., asumió la construcción de los inmuebles prometidos en venta y el 15 De Marzo de 2010 culmino la obra de los Town House.
• Indico que tras haber obtenido los respectivos permisos de habitabilidad por parte de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello y de Registrar el respectivo Documento de Condominio del Conjunto Residencial La Cascada en fecha 15 de Agosto realizo la entrega de las llaves de los referidos inmuebles a los ciudadanos antes mencionados.
• Alegó que en la Cláusula Cuarta de los respectivos Contratos de Opción de Compraventa se establece: “….El PROMITENTE COMPRADOR declara que aceptará, en todas sus partes el Documento de Condominio , Reglamento y demás instrumentos que regulen el desarrollo. Adicionalmente si El PROMITENTE COMPRADOR solicita a la PROPIETARIA modificaciones en cuanto al diseño interior y los materiales utilizados en los acabados de los inmuebles deberá hacerlo por escrito….”.
• Alegó que el Documento de Condominio del Conjunto Residencial La Cascada debidamente Registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, el 14 de Mayo de 2010, bajo el N°.48, Folio 264, Tomo: 7, del Protocolo de Transcripción de 2010; en su Capitulo Segundo: Cosas de Uso Común y Cosas Privativas de cada Town House. Sección Primera: de las Cosas de Uso Común: Numero Dos: “Declaro bienes comunes de uso general para todas las porciones del Conjunto Residencial La Cascada, las siguientes: 1) Las fachadas de todos los Town Houses que forman parte del Conjunto Residencial La Cascada, salvo aquellas partes de dichas fachadas que correspondan a balcones, terrazas y ventanas. Se advierte que las terrazas, balcones y ventanas de cada Town House, si bien pertenecen al respectivo propietario, no pueden ser alterados en su integridad física y en su aspecto exterior….”
• Indico que en el Documento de Condominio en el Capítulo Tercero: De los Derechos y Obligaciones en el Uso de las Cosas Comunes y de las Propias de cada Town House: Sección Primera: De los Derechos y Obligaciones en el Uso de las Cosas Comunes: Numero Cuatro: “Las cosas comunes no podrán ser modificadas sino por Acuerdo de la Asamblea de Propietarios y previa autorización de las Autoridades Competentes….”.
• Señalo que en el Documento de Condominio del Conjunto Residencial La Cascada en su Capítulo Tercero: De los Derechos y Obligaciones en el Uso de las Cosas Comunes y de las Propias de cada Town House: Sección Segunda: De los Derechos y Obligaciones en la Propiedad de las Cosas Propias de cada Town House : Numero Cuatro: Modificaciones Exteriores de Cada Town House: “Esta prohibido a los propietarios modificarlos elementos de su Town House que sean visibles desde la vía pública y desde las partes comunes del Conjunto Residencial La Cascada; en consecuencia no se podrán introducir alteraciones en las ventanas, puertas, balcones, jardines, ni en las paredes que dan al exterior sino conservando los Lineamientos arquitectónicos del conjunto del inmueble. Tampoco podrán alterarse el color de la pintura de Balcones, paredes externas, Terrazas, ni de ninguna porción interna que sea apreciable desde el exterior”.
• Señalo que el 15 de Octubre de 2010, luego de una inspección y supervisión que hiciera su representada la sociedad mercantil CONSORCIO LA CASCADA, C.A. se percató que los Ciudadanos HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ y DULCE MARIA IANNI GOMEZ propietarios de los Town Houses Nros.28, y 44 del Conjunto Residencial La Cascada, se encontraban realizando modificaciones importantes tanto en el diseño interior de los Town House como en la fachada exterior, en las paredes Exteriores y en las cosas de uso común incluso tomando la pared medianera de sus vecinos; construcciones y modificaciones que consisten en la creación de una habitación y de Platabanda en donde originalmente se encontraba el patio de los Town Houses, Construcción que realizan elevando las paredes exteriores y sobre la pared medianera de sus vecinos y comuneros, cuyo techo o platabanda sobrepasa los lineamientos arquitectónicos y de diseño de los inmuebles, las mismas son visibles desde la vía pública y desde el exterior, así como desde las áreas o cosas comunes del conjunto residencial, afectando la visibilidad y el acceso de aire a los Town Houses vecinos, y en definitiva afectando seriamente la fachada exterior de los Town Houses y el diseño y la armonía arquitectónica de los Town House y del Conjunto Residencial.
• Alegó que los ciudadanos HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ y DULCE MARIA IANNI GOMEZ Incumplieron con las Obligaciones de No Hacer establecidas tanto en los respectivos Contratos de opción de Compraventa en su Clausula Cuarta, así como las Establecidas en las Clausulas del Documento de Condominio del Conjunto Residencial La Cascada.
• Alegó que debido a eso causo Desavenencias en los vecinos y alteró las normas de convivencia, el diseño y la armonía arquitectónica de los Town House y del Conjunto Residencial, e incumplieron flagrantemente los Contratos contraviniendo las normas establecidas en ellos.
• Indico que por ese motivo el 19 de Octubre de 2010 notificaron por escrito y de forma verbal a los mencionados Ciudadanos, donde se les señalo la necesidad de que detuvieran las construcciones ya que se encontraban en etapa inicial y se les explico lo contenido en el Documento de Condominio y sin embargo, ellos señalaron que esos eran sus inmuebles que ya tenían las llaves y podían hacer lo que quisieran que ellos no alteraban la estructura ni fachada de los Town Houses y que si a los vecinos les molestaba que ellos los invitaban a que hicieran los mismo.
• Alegó que el 22 de Octubre de 2010 su representada realizó una Inspección Extrajudicial Por medio de la Notaria Pública Segunda de Puerto Cabello Estado Carabobo y allí se constato el hecho de que las construcciones se encontraban en estado avanzado. Que esto consta en Documento de Inspección Extrajudicial debidamente Notariado por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Cabello Estado Carabobo, en fecha 22 de Octubre de 2010, que acompaño en Original anexo al Libelo de Demanda.
• Alegó que por todas las razones antes expuestas es por lo que se ven en la imperiosa necesidad de Demandar a los Ciudadanos HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ, y DULCE MARIA IANNI GOMEZ por el Cumplimiento de los Contratos de Opción de Compraventa, Cumplimiento del Documento de Condominio del Conjunto Residencial La Cascada, y las Obligaciones de No Hacer en ellos contenidas.
• Fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.266, 1.268 del Código Civil y el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil.
• Solicito que se ordene o en su defecto que se condene a los demandados a dar cabal Cumplimiento al Contrato de Opción de Compraventa y al Documento de Condominio del Conjunto Residencial La Cascada, asimismo al cumplimiento de las obligaciones de no hacer y en ese sentido que se ordene sean destruidas las Construcciones que los demandados hayan realizados, todo ello a costa de los demandados o al pago de los daños y perjuicios que conlleve a su representada en caso de tener que destruirlos.
• Estima la demanda en Bs. 150.000,00 equivalentes a 2.307,69 Unidades Tributarias.

En fecha 22-03-2011 la parte actora presento diligencia mediante la cual se opone y contradice las cuestiones previas opuestas por el codemandado HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ, procediendo este Tribunal en fecha 23-03-2011 a aperturar una articulación probatoria de ocho (8) días de despacho contados a partir de día siguiente a dicho auto. Las partes presentaron escritos en el lapso probatorio, los cuales fueron agregados y admitidos en fecha 04-04-2011.

Para decidir este Tribunal observa:

Ahora bien, a los efectos de decidir, este Tribunal observa, que referente a la Cuestión Previa del ordinal 6 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que trata del defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos que indican el Artículo 340 ejusdem, específicamente la de los numerales 2°, 3°, 4°, 5° y 7°, exige la Ley al actor el cumplimiento de los requisitos que debe contener el libelo de la demanda; de modo que, comprobados los hechos aludidos en el mismo, el juez pueda dictar una sentencia cónsona entre lo alegado y probado por aquel y las defensas esgrimidas por la demandada.
Los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 7° del artículo 340 ejusdem, señalan:

“…2° El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.
3° Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro.
4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones. ..”.
“…7° Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas…”.

El articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, se contrae a la obligación de proponer con el libelo la exigencia relacionada con la identificación de las partes y el carácter con que actúan, los datos de su creación o registro de tratarse de personas jurídicas, el objeto de la pretensión y en caso de inmuebles situación y linderos, la relación de los hechos, la fundamentación jurídica y las conclusiones y en caso de demandar daños y perjuicios especificarlos y sus causas; esto en la necesidad de permitir al Juez determinar claramente cual es la petición del demandante, además que le permita al demandado conocer en forma precisa las intenciones contenidas en los alegatos en que basa su pretensión el demandante y pueda ejercer adecuadamente los mecanismos más idóneos en defensa de sus derechos. Por ello, corresponde analizar el texto de la demanda constitutivo de la pretensión, a fin de establecer la relación jurídica de la cual se alega nace el derecho reclamado, y así verificar si del mismo se desprende una redacción cónsona a lo establecido en los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 7° del articulo 340 ejusdem.

Ahora bien, en el caso in comento, observa esta Juzgadora que efectivamente la parte demandante en su escrito de subsanación, cumplió con la obligación que tiene de indicar el carácter con que actúa y donde deriva el derecho reclamado, cuando señalo al folio 132 del expediente que el CONSORCIO LA CASCADA, C.A, adquirido el Conjunto Residencial La Cascada por compra que hizo a la Sociedad Mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A., según consta en documento de Compraventa, registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo de fecha Ocho (08) de Julio de Dos Mil Nueve (2009), quedando inscrito bajo el N°.2009.1145, Asiento Registral 1, del Inmueble Matriculado con el N°.310.7.7.4.209, correspondiente al Libro del Folio Real del 2009, Número 2009.1146, Asiento Registral 1, del Inmueble Matriculado con el N°.310.7.7.4.210, y correspondiente al Libro del Folio Real del Año 2009; y se subrogó en los derechos y obligaciones de los contratos de Opción de Compraventa; en consecuencia para quien decide esta claramente determinado el carácter con que actúa la parte actora en la presente causa, por lo que no es procedente lo alegado por el codemandado, tocante al citado ordinal como defecto de forma de la demanda, en referencial al ordinal 2° del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.-

Con respecto al segundo argumento sobre el defecto de forma que aduce el codemandado, observa esta Juzgadora que efectivamente la parte demandante en su escrito de subsanación, cumplió con la obligación que tiene de indicar los datos relativos a su creación debido a que se trata de una persona jurídica, cuando al folio 131 señala que la Sociedad Mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A., domiciliada en la Ciudad de Puerto Cabello, debidamente inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N°.60, Tomo: 283-A, de fecha 18 de Noviembre de 2005; cuya última modificación consta en Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas debidamente Registrada por ante la Oficina de Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N°.05, Tomo: 376-A, de fecha 30 de Septiembre de 2009, para quien juzga se considera debidamente señalados los datos de registro y modificación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A., por lo que no es procedente lo alegado por el codemandado, tocante al citado ordinal como defecto de forma de la demanda, en referencial al ordinal 3° del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.-

Por otro lado, el codemandado también argumenta como defecto de forma que el actor no indico los linderos del bien inmueble, observa esta Juzgadora que efectivamente la parte demandante en su escrito de subsanación, cumplió con la obligación que tiene de indicar la ubicación y linderos de los inmuebles mencionados en el escrito libelar de los demandados cuando indica al vuelto del folio 131 al 132 que el codemandado realizo una opción a compraventa, sobre una (01) vivienda unifamiliar constituida por (01) Parcela de Terreno y el TOWN HOUSE sobre ella construido que tiene una superficie de Noventa y Cinco Coma Setenta Metros Cuadrados (95,70 M2), ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL LA CASCADA, Jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, distinguida dicha Parcela de Terreno y el TOWN HOUSE sobre ella construido con el Nro. 28; cuyos linderos son los siguientes: NORTE: En Siete Metros con Setenta y Cinco Centímetros (7,75 mts), con Calle 2; SUR: En Siete Con Setenta y Cinco Centímetros (7,75 mts) con Parcela Nro.38; ESTE: En Quince Metros con Ochenta y Ocho Centímetros (15,88 mts.) con Parcela Nro.29; OESTE: En Quince Metros con Ochenta y Ocho Centímetros (15,88 mts.) con Parcela Nro.27 El mencionado Conjunto Residencial se encuentra ubicado en la Zona “B” de la Urbanización Cumboto de Puerto Cabello, Jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores, Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, y construido sobre un lote de terreno que tiene una superficie total de Dieciséis Mil Ochocientos Treinta Metros Cuadrados (16.830 Mts2) y comprendido dentro de los siguientes linderos particulares NORTE: Calle Augusto Brandt, SUR: Edificio Vistamar, ESTE: Avenida 2, OESTE: Con Canalización del Río Goaigoaza; por lo tanto si se determino con precisión los inmuebles que son el objeto sobre el cual recae la presente acción, es decir indico su situación y linderos, señaló que los mismos estaban señalados en los documentos de opción compraventa y posterior venta, por lo tanto están ampliamente descritos en la presente causa, por lo que no es procedente lo alegado por el demandado, tocante al citado ordinal como defecto de forma de la demanda, en referencial al ordinal 4° del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.-

En cuanto a que el demandante no cumplió con lo establecido en el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem, este Tribunal considera que la parte actora hace una síntesis de la relación de los hechos, señalando los fundamentos de derecho en que fundamenta su pretensión. En forma reiterada, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que: “No es necesario que se indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión; ello es así porque el Juez, sin atender siempre a las calificaciones jurídicas que hagan las partes, está obligado a aplicar el derecho que estime procedente”. Así mismo se considera que el escrito de subsanación presentado por la parte actora en el CAPITULO III explano las respectivas CONCLUSIONES, tal como se videncia del folio 135 al136 del expediente. En consecuencia, se declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas al incumplimiento de los requisitos establecidos en el ordinal 5° artículo 340 ejusdem. Y ASI SE DECIDE.-

Referente al alegato del codemandado que el demandante no cumplió con lo establecido en el ordinal 7° del artículo 340 ejusdem, ya que no expresa las especificaciones y las causas de los daños y perjuicios en su escrito libelar; este Tribunal considera que la parte actora demanda como pretensión principal el CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS relacionados con obligaciones de no hacer y que de conformidad con el articulo 1167 del Código Civil puede demandar de forma subsidiaria los daños y perjuicios que le pudieran ocasionar por incumplimiento de las obligaciones contractuales al demandarse el cumplimiento o la resolución de un contrato, si bien es cierto el demandado no cuantifico ni especifico los daños y perjuicios que alega en el escrito libelar, nótese que al vuelto del folio 138 en diligencia que presento la parte actora en fecha 22-03-2011 argumenta que la demanda no se trata de sobre daños y perjuicios, sino sobre el cumplimiento del contrato de condominio relativo a las obligaciones de no hacer; en consecuencia esta sentenciadora considera que la pretensión principal esta bien determinada y que sobre las pretensiones subsidiarias puede pronunciarse al momento de dictar sentencia definitiva en la presente causa, a tal efecto no procede la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas al incumplimiento de los requisitos establecidos en el ordinal 7° artículo 340 ejusdem. Y ASI SE DECIDE.-
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CAPITULO V
DIPOSITIVA

En orden a los razonamientos expuestos, este Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los fines de dictar sentencia considera después de un minucioso análisis de las actas procesales que rielan en el presente expediente; administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR, la cuestión previa opuesta por el codemandado HARRY PHEDER AGÜERO LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.679.282, a través de su Apoderado Judicial abogado CARLOS EDUARDO MORATINO REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.690.410 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 20.922, contenida en el ordinal 6° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 7° del artículo 340 ejusdem, contra el CONSORCIO LA CASCADA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el N° 75, tomo 346-A, de fecha 11-07-2008, representada por su Apoderado Judicial abogado MIGUEL FRANCISCO MUGNO CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.888.299, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 87.130, parte actora, todos de este mismo domicilio.
Se condena a la parte codemandada al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 284 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, diaricese, regístrese y déjese copia en el copiador de sentencias de este Tribunal, de conformidad con lo pautado en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los Dieciocho (18) días del mes de Abril (04) del año Dos Mil Once (2.011). Año 200º de la independencia y 152º de la Federación.
La Jueza Temporal,

Abg. ODALIS MARIA PARADA MÁRQUEZ.
La Secretaria Titular,

Abg. ALICIA M. CALVETTI GARCES.
En la misma fecha se dictó y público la presente sentencia, siendo las 02:30 de la tarde y quedando anotada bajo el N° 97-
La Secretaria Titular.
Exp Nº 3287
Sentencia Interlocutoria Nº 97.
OdalisP.