TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

POR AUTORIDAD DE LA LEY
EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE:
GERSON HAROLDO CASTRO PARADA
DEMANDADO: TITO ALEXANDER PEREZ HENRIQUEZ
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO - APELACIÓN
EXPEDIENTE: 22.270
SENTENCIA: DEFINITIVA

I
Suben a esta Superioridad por Distribución, para su conocimiento y decisión, las presentes actuaciones contentivas del Recurso de Apelación que interpusiera la abogada CELIA PACHECO, inscrita en el Inpreabogado N° 27.201, en su condición de apoderada judicial del ciudadano GERSON HAROLDO CASTRO PARADA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-10.147.473, de este domicilio, contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en fecha 21 de abril de 2010.
El 25 de mayo de 2010, fue recibido el expediente en este Tribunal, previa su distribución.
El 27 de abril de 2010, se fijó el 20º día de despacho para la presentación de los informes correspondientes. En fecha 13 de julio de 2010, la abogada CELIA PACHECO, en su condición ya identificada presento escrito de Informes. De la misma forma en fecha 13 de julio de 2010, la abogada ANALI THEN MEJIAS, en su condición de apoderada del ciudadano TITO ALEXANDER PEREZ, presentó escrito de Informes.
A los folios 2 al 4 de la 2° pieza, corre agregado escrito de observaciones presentados por la parte actora en la presente causa.
Precisado lo anterior, pasa de seguida esta Juzgadora a realizar las consideraciones siguientes:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DEL DEMANDANTE:
Alega la parte actora en su libelo de demanda:
Que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de esta ciudad el 19 de septiembre de 1996, bajo el Nº 61, Tomo 34, de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría, celebró un Contrato de Opción de Compra Venta con el ciudadano TITO ALEXANDER PEREZ HENRIQUEZ, quien funge con el carácter de vendedor, mediante el cual se comprometió a venderle un inmueble de su propiedad constituido por la parcela de terreno N° 135, de la terraza T-29, y la Casa-Quinta sobre ella construida, con todos los accesorios y anexos que le corresponden, situada y formando parte de la Urbanización General Matías Salazar, Primera Etapa, ubicada en la Jurisdicción del Municipio Tinaquillo, Distrito Falcón del Estado Cojedes, que cuenta con una superficie de CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (120,oo M2), y sus linderos y medidas son NORTE: Con la avenida Nº 2 Este, en 6 metros; SUR: Con terrenos propiedad de la Constructora Cosapi C.A., destinados al desarrollo de la Segunda Etapa, en 6 metros; ESTE: Con la parcela 136 en 20 metros y OESTE: Con la parcela 134 en 20 metros, propiedad que se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Falcón, Estado Cojedes, Tinaquillo, de fecha 28 de marzo de 1995, bajo el Nº 33, Folios 1 al 6, Protocolo 1º, Tomo II Adicional.
Que el inmueble fue adquirido para pagarlo en veinte (20) años mediante cuotas mensuales y consecutivas, ya que sobre el mismo pesa una Hipoteca Especial de Primer Grado a favor de Valencia Entidad de Ahorro y Préstamo en su carácter de Fiduciaria, comprometiéndose (la parte actora) a pagar las cuotas en la cuenta Nº 001-2-07221-4, y así lo venía haciendo, como se evidencia de la Copia de la Libreta de Ahorros y de los aportes de ahorro constante de 10 folios, efectuados para cumplir con la obligación de ir pagando la hipoteca que pesa sobre el inmueble tanto por él como por la ciudadana KEIDYS ROJAS en la indicada cuenta a nombre de la parte demandada, siendo el último depósito de fecha 14 de septiembre de 2001 por cuanto Valencia Entidad de Ahorro y Préstamo pasó a formar parte del Banco Occidental de Descuento (B.O.D.), oficina en la que le informaron que para pagar el saldo deudor de la Hipoteca se requería la autorización del ciudadano TITO PEREZ HENRIQUEZ así como para sacar la libreta respectiva del nuevo banco para continuar haciendo los pagos de las cuotas por la indicada hipoteca, ya que el Banco no se responsabilizaba de los aportes realizados por él realizados o por la prenombrada ciudadana KEIDYS ROJAS en la cuenta ahorros, debido a que el demandado podía retirarlos cuando quisiera y mientras no se cumpliera el plazo de veinte años no se podía cancelar la hipoteca sino por autorización expresa del titular de ese crédito, es decir TITO PEREZ HENRIQUEZ, o por decisión de un tribunal, y consigna el original de la tarjeta de prestatario con su respectivo número de crédito a nombre del demandado con el monto mensual a pagar, la cual le era exigida en el indicado banco para aceptarle los depósitos de las cuotas por la hipoteca.
Que aprovechándose de esa circunstancia le ha puesto innumerables trabas por ante la Institución Bancaria, para que pueda continuar pagando la hipoteca que pesa sobre el inmueble, por lo que se le ha hecho imposible cumplir con la obligación que asumió al momento de la firma del contrato de opción de compra venta en su cláusula tercera por causas ajenas a su voluntad, por lo que acudió al B.O.D. con el fin de encontrar una solución al problema de la cancelación de la hipoteca que viene presentando desde hace 4 años y le informaron que necesitaba la autorización del demandado o una autorización del tribunal para permitirle seguir pagando las cuotas de la hipoteca o la sentencia donde constara que el inmueble era ya de su propiedad, por que de lo contrario no podía seguir pagando las cuotas por la hipoteca a la que se subrogó.
Que con respecto al dinero que le adeudaba al demandado, por la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,oo), la cual fue cancelada totalmente, tal y como consta de la sentencia dictada por el actual Juzgado Séptimo de estos Municipios de fecha 06 de abril de 1998 y ratificada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, el 18 de mayo de 2001.
Que con la citada sentencia está demostrado que cumplió con su obligación de pagar la deuda pendiente y, así mismo, cumplió en parte con la obligación de pagar la hipoteca porque el banco respectivo le informó que no lo podía seguir haciendo ya que el demandado le debía autorizar por escrito para que le permitiera seguir pagando la indicada hipoteca, siendo el saldo deudor hipotecario para la fecha la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 320,oo), el cual será pagado con sus respectivos intereses al Banco Occidental de Descuento en la oportunidad que indique el tribunal o en el momento en que le sea permitido hacerlo.
Que a pesar de que hasta la fecha ha cumplido con todas las condiciones del contrato de opción de compra venta, no ha podido pagar lo pendiente de la hipoteca a la cual se subrogó por causas ajenas a su voluntad y ha sido imposible a pesar de las diligencias realizadas para que el demandado lo autorice a pagar el restante de la hipoteca a la cual se subrogó para que le venda el inmueble, lo cual deja ver la conducta asumida por el demandado que lo hace acreedor no solo de una acción por cumplimiento de contrato de opción de compra, sino que debe pagarle los gastos en los que lo ha hecho incurrir y los daños y perjuicios causados por tal incumplimiento.
Que en virtud de lo anterior demanda al ciudadano TITO ALEXANDER PEREZ HENRIQUEZ para que convenga o a ello sea condenado, en autorizarlo por escrito por ante la oficina respectiva del Banco Occidental de Descuento (B.O.D.) para que pueda terminar de pagar el saldo hipotecario que pesa sobre el inmueble que adquirió, y así mismo venderle el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta en los términos y condiciones establecidas en el contrato; que cumpla con la obligación de hacer la tradición legal mediante el otorgamiento del documento de propiedad por ante el Registro Subalterno (Público) respectivo, una sea cancelado el saldo deudor que pesa sobre el mismo, o en su defecto que la sentencia condenatoria constituya titulo de propiedad suficiente y que, por vía de ejecución se ordene su protocolización en el Registro y; en pagar las costas y costos procesales.
ALEGATOS DEL DEMANDADO.
Que rechaza genéricamente los hechos que dieron origen al libelo de demanda, por no ser ciertos, por lo que el derecho alegado no es aplicable y el petitorio contenido en la misma debe ser declarado sin lugar.
Que rechaza específicamente y niega que en la convención demandada se hayan cumplido los plazos, términos y condiciones de cumplimiento de cada una de las obligaciones, como niega que se hayan realizado innumerables gestiones para que su representado cumpliese, ya sea haciendo el traspaso del identificado inmueble o en su defecto pagando la cantidad establecida en la cláusula quinta del contrato, referente a la indemnización por desistir en la negociación. Igualmente niega que haya puesto trabas al demandante para el cumplimiento de lo convenido en el contrato, así como niega que esté obligado a pagar el monto en que fue estimada la demanda el cual rechaza por exagerado, ni la cantidad que resulte de efectuar la corrección monetaria y el pago de las costas y costos del presente procedimiento.
Que no ha habido incumplimiento de su parte en la obligación establecida en dicho instrumento, debido a que se obligó a firmar el documento definitivo de venta y hacer todo lo que sea necesario para lograr la legalización de dicho documento, una vez que el ciudadano: GERSON HAROLDO CASTRO PARADA, haya pagado en su totalidad tanto la opción como la hipoteca y demás gastos a que hubiera lugar con motivo de la presente negociación. Condición ésta perfectamente convenida entre las partes de forma expresa en la cláusula tercera del presente contrato. Adicionalmente, alegó que el presente caso, no se trata de obligaciones alternativas, en las cuales el comprador se libera con una u otra actividad, sino de una obligación sujeta a término y condición, que consiste en la compra de un bien inmueble, en un término de seis (06) meses contados a partir de la firma de la opción, que es el 19 de Septiembre de 1.996, pudiendo prorrogarse, de ser necesario, cuando faltase la documentación requerida para la firma del documento definitivo de venta y se hará por escrito. La condición de la presente venta no era otra sino la de pagar el precio convenido, así como el pago total de la Hipoteca Especial y de Primer Grado que pesa sobre el bien inmueble objeto de dicho contrato.
Que siendo el actor quien no ha cumplido con lo convenido en el contrato, al no pagar o dar prueba del pago de la hipoteca especial de primer grado que pesa sobre el inmueble, no puede demandar el cumplimiento del mismo, porque para cumplir con su obligación se tienen que dar los supuestos, establecidos de forma expresa en las cláusulas segunda y tercera del referido contrato.

III
PRUEBAS DE LAS PARTES
PRUEBAS DEL DEMANDANTE:
Con el libelo la demandante promovió:
1) Original del poder judicial que la demandante (folios 10 al 14) GERSON HAROLDO CASTRO PARADA, ha conferido a la abogada CELIA J. PACHECO, esta sentenciadora lo desecha por no aportar nada a los hechos controvertidos.
2) Original de contrato de Opción a Compra folios 16 a 18, dicho contrato es valorado y apreciado por esta juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en conexión con el artículo1357 del Código Civil, y con el mismo se demuestra que las partes en fecha 19 de septiembre de 1996, celebraron un contrato de opción de compra venta por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia quedando anotado bajo el Nº 61, Tomo 34 de los libros de autenticaciones, relacionado con el inmueble constituido por la parcela de terreno N° 135, de la terraza T-29, y la Casa-Quinta sobre ella construida, con todos los accesorios y anexos que le corresponden, situada y formando parte de la Urbanización General Matías Salazar, Primera Etapa, ubicada en la Jurisdicción del Municipio Tinaquillo, Distrito Falcón del Estado Cojedes, que cuenta con una superficie de CIENTO VEINTE METROS CUADRADOS (120,oo M2), y sus linderos y medidas son NORTE: Con la avenida Nº 2 Este, en 6 metros; SUR: Con terrenos propiedad de la Constructora Cosapi C.A., destinados al desarrollo de la Segunda Etapa, en 6 metros; ESTE: Con la parcela 136 en 20 metros y OESTE: Con la parcela 134 en 20 metros. Así se decide.
3) A los folios 20 al 26, riela en copia certificada documento de propiedad, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Falcón del Estado Cojedes en fecha 28 de marzo de 1995, bajo el Nº 33, Tomo II Adicional, el cual se valora y aprecia en su pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y del mismo se evidencia que el ciudadano TITO ALEXANDER PEREZ, compró el inmueble anteriormente descrito constituyendo una Hipoteca Especial de Primer Grado a favor de la sociedad VALENCIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO hasta por la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS NUEVE BOLIVARES CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 3.309,87).
4) Riela a los folios 28 al 43, copias fotostáticas simples de vaucher, y tarjeta de prestatario del Banco Valencia Entidad de Ahorro y Préstamo, de movimientos bancarios en la Libreta de Ahorro, Cuenta N° 001-2-07221-4, donde el titular es el ciudadano TITO ALEXANDER PÉREZ HENRÍQUEZ, dichas instrumentales nada aportan a los hechos controvertidos, por lo que se desechan del proceso.
5) A los folios 46 al 59, rielan copias certificadas de las sentencias dictadas el 06 de abril de 1998 y el 18 de mayo de 2001, por el Juzgados Sexto de Parroquia (ahora Séptimo) de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego y el Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial en los expedientes 3274 y 1066, respectivamente, dichas copias certificadas son apreciadas por esta juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y de las mismas se evidencia que fue declarada válida la oferta real y depósito efectuada por el ciudadano GERSON HAROLDO CASTRO PARADA, al ciudadano TITO ALEXANDER PEREZ, respectivamente, quedando el primero liberado de su obligación desde el día 19 de diciembre de 1997, referente a la deuda por la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,oo) pactada en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta objeto de la controversia.
Durante el lapso probatorio la actora promovió al folio 129, original de planilla de depósito bancario, de fecha 28/04/2009, por la cantidad de Bs. F. 308,00, a favor del demandado Gerson Castro.
A los folios 130 y 131 rielan copias fotostáticas simples de instrumentos privados, a los cuales no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostatica simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DEL DEMANDADO:
En relación a las documentales que corren agregadas a los folios 135 al 211, emanadas del Banco Occidental de Descuento (B.O.D.), dicha prueba concatenada con la prueba de informes válidamente promovida y evacuada, la cual es apreciada por este Tribunal en su pleno valor probatorio, pone de manifiesto que el demandado TITO ALEXANDER PÉREZ HENRÍQUEZ, tiene una cuenta aperturada en esa institución bancaria, que adquirió un crédito hipotecario en fecha 28 de marzo de 1995, otorgado por un monto de Bs. 661,98, a un plazo de 240 cuotas. Que en fecha 28 de abril de 2009, el ciudadano GERSON CASTRO depositó el monto de Bs. F. 308,00, mediante cheque Nro. 00413297.

III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Visto el escrito de contestación de la demanda, quedan como HECHOS ADMITIDOS y en consecuencia, no son objeto de prueba:
• La celebración del contrato de Opción de Compra, en las cuales se establecieron obligaciones por parte del ciudadano TITO ALEXANDER PÉREZ HENRIQUEZ, de vender al ciudadano GERSON HAROLDO CASTRO PARADA, un inmueble propiedad del primero de los nombrados, consistente en una parcela de terreno, identificada con el N° 135, de la Terraza T-29, y la Casa Quinta sobre ella construida, ubicada en la Urbanización GENERAL MATIAS SALAZAR, en jurisdicción del Municipio Tinaquillo del Estado Cojedes.

Quedan como HECHOS CONTROVERTIDOS y en consecuencia, sobre ellos debe recaer la actividad probatoria de las partes, los siguientes:
• Que se hayan realizado innumerables gestiones para que su representado cumpliese, ya sea haciendo el traspaso del inmueble o en su defecto pagando la cantidad establecida en la Cláusula Quinta del contrato.
• Que se hayan puesto trabas al demandante para el cumplimiento de lo convenido.
• Que esté obligado a pagar la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00); monto en que estimó la demanda, por ser exagerada.

DEL FALLO RECURRIDO EN APELACIÓN:
En fecha 21 de abril de 2010, el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dictó Sentencia Definitiva, declarando SIN LUGAR la demanda intentada por la ciudadana CELIA J PACHECO, en su condición de apoderada del ciudadano GERSON HAROLDO CASTRO PARADA, contra el ciudadano TITO ALEXANDER PEREZ HENRIQUEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, en esta forma la dispositiva del fallo recurrido señala:
“…DE LA PROCEDENCIA DE LA PRETENSIÓN
Vista la pretensión de la parte actora, y valorado como ha sido el material probatorio, este tribunal pasa a pronunciarse sobre la procedencia o no de la pretensión, así:
PRIMERO: En este orden de ideas y siguiendo una secuencia lógica, se hace necesario pasar a analizar la procedencia o no de las pretensiones con vista a las alegaciones y probanzas de las partes, y en ese sentido, este tribunal observa que la parte demandante pretende en términos generales el Cumplimiento del Contrato de Opción a Compra Venta celebrado el 19 de septiembre de 1996, relacionado con el inmueble constituido por la parcela de terreno N° 135, de la terraza T-29, y la Casa-Quinta sobre ella construida, con todos los accesorios y anexos que le corresponden, situada y formando parte de la Urbanización General Matías Salazar, Primera Etapa, ubicada en la Jurisdicción del Municipio Tinaquillo, Distrito Falcón del Estado Cojedes.
Ahora bien, no sólo está probado en el contrato sino que también es un hecho aceptado por ambas partes que la opción de compra venta está sujeta a dos condiciones para la procedencia de la misma; la primera referida al pago oportuno de la cantidad restante para el momento de la firma del contrato por un monto de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,oo) en los términos y condiciones por ellos pactados; y la segunda, el pago de la Hipoteca Especial de Primer Grado constituida sobre el inmueble por parte del demandado al momento de adquirir el inmueble.
En cuanto al primer requisito, este tribunal al valorar las documentales cursantes en copias certificadas a los folios 46 al 59 consignadas por la parte actora, estableció que mediante las sentencias dictadas el 06 de abril de 1998 y el 18 de mayo de 2001, los Juzgados Sexto de Parroquia (ahora Séptimo) de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego y el Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial en los expedientes 3274 y 1066, respectivamente, se había declarado válida la oferta real y depósito efectuada por el ciudadano GERSON CASTRO al ciudadano TITO PEREZ, quedando liberado de su obligación desde el día 19 de diciembre de 1997 referente a la deuda por la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,oo) pactada en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta objeto de la controversia, por lo que quien suscribe entiende que fue cumplido el primero de los acuerdos o condiciones. Así se declara y decide.
En tal sentido, es necesario verificar si el optante comprador (parte actora) cumplió con su carga contractual de pagar la Hipoteca Especial de Primer Grado constituida por el demandado mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Falcón del Estado Cojedes en fecha 28 de marzo de 1995 quedando registrado bajo el Nº 33, Tomo II Adicional, en el cual compró el inmueble anteriormente descrito a favor de la sociedad VALENCIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO hasta por la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS NUEVE BOLIVARES CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 3.309,87) haciendo uso de los recursos provenientes del sector público conforme a lo previsto en la derogada Ley de Política Habitacional por la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 661,97), pagaderos en veinte (20) años mediante doscientos cuarenta (240) cuotas mensuales y consecutivas.
Con relación a este punto, no podemos olvidar que en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de opción de compra venta las partes entre otras cosas establecieron de manera general lo siguiente: “TERCERO: ”EL COMPRADOR” se compromete a comprar el inmueble, objeto de este documento, así como se obliga a pagar toda la Hipoteca Especial y de Primer Grado, en cuyos derechos se subroga totalmente, así como a cancelar todos los gastos, intereses a que hubiere lugar y que adquirió “EL COMPRADOR” al momento de la compra de este inmueble. Igualmente se compromete a cubrir todos los gastos, así como los honorarios de Abogados, que tengan como Motivo este contrato y, asimismo, “EL VENDEDOR” se obliga a firmar el documento definitivo de venta y hacer todo lo que sea necesario para lograr la legalización de dicho documento, una vez que “EL COMPRADOR” haya cancelado en su totalidad tanto la Opción como la Hipoteca y demás gastos a que hubiera lugar con motivo de la presente negociación. CUARTO: El Plazo de esta Opción es por el Término de SEIS MESES contados a partir de la firma de este documento. Dicho plazo podrá prorrogarse, de ser necesario, cuando falte la documentación requerida para la firma del documento definitivo de Venta y se hará por escrito…” (Cursiva de este Tribunal)
Con vista a lo anterior, hay que contemplar cuáles son las posibilidades que tienen los juzgadores al momento de analizar los contratos cuando presenten ambigüedad ateniéndose a la intencionalidad de las partes en uso de sus facultades volitivas, y a tales efectos se procede a transcribir el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentran comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.” (negritas y subrayado de este Tribunal)
Con relación al citado artículo y especialmente a su último aparte referente a la interpretación de los contratos, en sentencia dictada en Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en fecha 15 de junio de 1988 con ponencia del Magistrado Adán Febres Cordero en el juicio de Estudios de Fotogrametría Edef, C.A. vs. Pan American de Venezuela, Compañía de Seguros C.A. se dejó establecido lo siguiente:
“…en materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos indistintamente por diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada, que se atiene a la voluntad de los contratantes, sin más investigación; y el de la voluntad real, que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de la voluntad real…”
En sentencia dictada por la referida Sala de Casación Civil en fecha 10 de mayo de 1990 con ponencia del Magistrado Carlos Trejo Padilla en el juicio de Esteban Luzardo Fuenmayor vs. Zaramella y Pavan Construction Company S.A., Exp. Nro.
89-0409 se dejó establecido lo siguiente:
“…la interpretación de un contrato por parte de la jurisdicción de instancia, constituye una actividad de apreciación de los hechos implicados en la controversia concreta que haya sido sometida a su conocimiento. En efecto “apreciar” los hechos, conforme a la enseñanza de las más autorizada doctrina “significa un acto de raciocinio, por medio del cual el juez de la instancia estima o da valor a los hechos establecidos”, lo que en el ámbito contractual resulta enteramente equivalente a la actividad de interpretar las declaraciones de voluntad que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes contratantes, como hecho generador de especificas consecuencias jurídicas…”
Continúa la Sala manteniendo su doctrina cuando en sentencia dictada en fecha 28 de febrero de 1996 con ponencia del Magistrado Rafael Alfonzo Guzman en el juicio de Orlando Di Bernardino Di Rocco vs. Lidia Margarita Quintero de Rengifo, Exp. Nro.
93-0077 se dejó establecido lo siguiente:
“…la Sala ha establecido en forma pacifica su doctrina respecto a este punto y ha dicho: Los jueces del mérito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes…Igualmente los jueces tienen potestad para calificar los contratos, a los cuales deben asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes les hubieran dado erróneamente otra diferente. El poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que concursan en cada caso concreto, por lo que las conclusiones que sostengan en ese campo escapan a la censura de casación, salvo que se alegue alguna de las situaciones excepcionales en que la Corte puede extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos o al fondo de la controversia…”
Asimismo, el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:
“Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social, y en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.” (subrayado y negrita de este tribunal)
Obviamente, el propósito del Constituyentista era el establecer que el Estado Venezolano, en este caso a través de los administradores de justicia, no sólo observen la literalidad de una norma de derecho sino que también hagan lo que esté a su alcance en la búsqueda de la justicia, es decir, el derecho tiene que ser necesariamente una herramienta para lograr la justicia que en definitiva es lo que la sociedad espera de las actuaciones del estado.
Dicho lo anterior, y atendiendo a la intencionalidad de las partes, salta a la vista que en la cláusula cuarta las partes establecieron que el plazo de la Opción de Compra Venta era por el término de seis meses (06) contados a partir de su firma, es decir, desde el 19 de septiembre de 1996 hasta el 19 de marzo de 1997, por lo que el pago de la Hipoteca Especial de Primer Grado si bien no fue establecida de manera expresa la forma en que se iba a materializar, debía efectuarse en ese lapso de tiempo, salvo convenio escrito o verbal en contrario que lo modificara. Ahora bien, no observa quien juzga que existan elementos que permitan concluir que el pago referente a la Hipoteca podía efectuarse con posterioridad al 19 de marzo de 1997, y tratando de ser un poco más exhaustiva en la presente controversia, aunque se hubiese pactado esa modificación al contrato, obviamente la misma parte actora reconoce que no hizo los pagos correspondientes a las cuotas mensuales y consecutivas de la otrora Ley de Política Habitacional con relación a la hipoteca en su oportunidad, aduciendo el hecho de que al haberse fusionado Valencia Entidad de Ahorro y Préstamo con el Banco Occidental de Descuento necesitaba autorización por parte del demandado para que ésta última entidad financiera le recibiera los depósitos imputables a la Hipoteca Especial de Primer Grado, lo cual en aplicación al principio de que las pruebas son del proceso y favorecen o perjudican a ambas partes indistintamente de quien las produjo, se observa que cursan a los folios 129 al 131 y 220 al 223 un depósito bancario y una prueba de informes ya valoradas por este Tribunal que evidencian entre otras cosas que el ciudadano GERSON CASTRO realizó el 28 de abril de 2009 un depósito por la cantidad de Bs. 308,oo mediante el cheque Nº 00413297 del Banco de Venezuela en la cuenta vinculada con la Hipoteca que desdice de la imposibilidad alegada ya que tampoco contaba con autorización alguna; y por otro lado, no cursan medios probatorios a los autos que evidencien que la parte actora le haya notificado por cualquier vía al ciudadano TITO PEREZ HENRIQUEZ acerca de esa imposibilidad, afirmación ésta que además fue rechazada por él, lo que le imponía a la parte actora la carga de probarla conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: En virtud de lo anterior, y como quiera que la parte actora ciudadano GERSON HAROLDO CASTRO PARADA, no logró probar la modificación en la duración del contrato que le permitiera excederse del lapso de seis (06) meses para gestionar el pago de la Hipoteca Especial de Primer Grado y tampoco logró probar la imposibilidad de hacer esos pagos en las entidades financieras Valencia Entidad de Ahorro y Préstamo y/o Banco Occidental de Descuento por no tener la autorización que supuestamente le fue requerida para ello, quedando como un alegato no demostrado el que a pesar de sus gestiones tampoco le fue posible obtenerla dada la negativa del demandado; no cabe duda para quien suscribe que la pretensión principal por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta y sus pretensiones accesorias deben ser declaradas sin lugar habida consideración del incumplimiento de una de las condiciones pactadas y del término del contrato. Así se declara y decide.
CAPITULO VI
DE LA DISPOSITIVA.-
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR LA DEMANDA que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA fuera incoada por la ciudadana CELIA PACHECO, Abogado en ejercicio, Inpreabogado N° 27.201, en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano GERSON HAROLDO CASTRO PARADA, titular de la cédula de identidad N° V- 10.147.473, contra el ciudadano TITO PEREZ HENRIQUEZ, titular de la cédula de identidad N° V- 9.883.741 y de este domicilio.
Por haber resultado totalmente vencida se condena al pago de las costas procesales a la parte demandante conforme al Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Valencia, 21 de abril de 2010…”

Contra la referida Sentencia la parte demandante interpuso recurso de Apelación de manera tempestiva, razón por la cual subió a esta Alzada las presentes actuaciones.

CONSIDERACIONES DE LA ALZADA PARA DECIDIR:
PUNTO PREVIO: DE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA:
Como primer punto, este órgano jurisdiccional debe resolver el alegato de la impugnación de la cuantía efectuada por la demandada, al momento de contestar la demanda.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ha venido sosteniendo que una vez que es rechazada la estimación de la demanda, el juez decidirá al respecto en capitulo previo en la sentencia definitiva tal impugnación, mediante una decisión expresa, positiva y precisa por mandato del artículo 243 ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil.
En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 8 de julio de 1999, con ocasión del juicio intentado por C. Parra y otros contra C.A. Sindicato Los Guayabitos y otro (Exp. Nº 98-752), con ponencia del Dr. José Luis Bonnemaison (ver: Jurisprudencia Ramírez & Garay, Tomo CLVI, Julio 1999, págs. 236 y siguientes), dispuso lo siguiente:
“...Conforme a la jurisprudencia de la Sala, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, indica que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, alegando un nuevo hecho y los motivos que lo inducen a tal afirmación. Por tanto, al alegar el demandado este hecho nuevo, debe probarlo en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma.
En este caso, es obligatorio para el juez pronunciarse como punto previo de la decisión sobre el rechazo que se hizo de la cuantía de la acción, y a tales efectos, debe analizar y emitir su juicio respecto de las probanzas acompañadas por la demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil”.

La demandada en el escrito de contestación de demanda expresó: “Niego que mi representado este obligado a pagar la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00), monto en que se estimó dicha demanda. Estimación que rechazo por exagerada e ilegal, conforme a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.”.
Por su parte, el actor en el escrito libelar, “Estimo la presente demanda en la cantidad de CUATRO MIL Bolívares Fuertes (Bs, F. 4.000,00)…”
En el caso de autos, la demandada se limitó a expresar que rechazaba la estimación de la demanda por exagerada. Así tenemos que la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de la Sala de Casación Civil, en sentencia del 20/06/2.006, Nº 01558, caso Antonio Cuesta Gutiérrez, que fue reiterada el 27/06/2.008, caso Salvatore Gallo y Juan Octavio Borges Gallo, interpretando ese primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, ha venido señalando que este rechazo o contradicción no puede ser planteado en forma pura y simple, sino que deben especificarse las razones y circunstancias por las cuales se considera insuficiente o exagerada, de no efectuarse esa impugnación en forma motivada, se debe declarar improcedente el rechazo de la estimación de la demanda. Así lo sostuvo la Sala de Casación Civil en sentencia del 27/06/2.008, reiterando la sentencia Nº 149, de fecha 11/05/2.000, expediente Nº 1999-000509, caso Felicia del Carmen Pérez de Díaz y Antonio Díaz Peraza, donde señaló:
“…En lo que respecta a la cantidad de dinero demandada a título de daños y perjuicios, su valor no consta y, por tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le era dable a la parte actora estimarla, pudiendo tan solo el demandado rechazarla por exagerada o por exigua. En este sentido, la parte demanda al momento de contestar la demanda se limitó a señalar lo siguiente: “Niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, la pretensión incoada por la parte demandante, así como también el monto estimativo del valor de la demanda”. De conformidad con la propia sentencia referida en el encabezamiento del presente punto previo, si el demandado se limita a contradecir, en forma pura y simple, la estimación hecha en el libelo de demanda, sin alegar un hecho nuevo como es que sea reducida por exagerada, se tendrá como no formulada tal oposición y, en tal caso, la estimación consignada en el libelo de demanda queda firme. Por tanto, en el presente caso, la estimación de la demanda quedó fijada en la cantidad de Cinco Millones Un Mil bolívares (Bs. 5.001.000,00), lo que hace admisible el recurso de casación anunciado, y así se establece…”.

En aplicación del criterio jurisprudencial expuesto y por cuanto la demandada impugnó la estimación de la cuantía de forma pura y simple, debe concluirse que el rechazó a la cuantía alegada por la demandada, se tiene como no formulada, por lo tanto, queda fijada la cuantía expresada por el actor el escrito libelar, la cual fue fijada en la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) y Así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA:
Habiendo quedado demostrada la EXISTENCIA DE LA RELACIÓN CONTRACTUAL que vincula a las partes, mediante contrato de opción de compra venta celebrado el 19 de septiembre de 1996, relacionado con el inmueble constituido por la parcela de terreno N° 135, de la terraza T-29, y la Casa-Quinta sobre ella construida, con todos los accesorios y anexos que le corresponden, situada y formando parte de la Urbanización General Matías Salazar, Primera Etapa, ubicada en la Jurisdicción del Municipio Tinaquillo, Distrito Falcón del Estado Cojedes, evidencia quien juzga que el contrato de opción de compra estaba sujeto a dos (2)condiciones, tal como se desprende de la cláusula de las cláusulas 2° y 3° del contrato de opción, la primera el pago del saldo de Bs. 400.000,00 (hoy Bs. F. 400,00), mediante la emisión y cancelación de tres (3) letras de cambio, la cual fue demostrado en el curso del proceso que fueron canceladas; y una segunda condición la cual era que el demandante debía cancelar TODA LA HIPOTECA especial y de primer grado, en cuyos derechos se subrogó totalmente el accionante; asimismo, el demandado se obligaba a firmar el documento definitivo de venta y a hacer todo lo que sea necesario para lograr la legalización de dicho documento, “una vez que el comprador haya cancelado en su totalidad, tanto la opción como la hipoteca…”.
En cuanto a la emisión y cancelación de las tres letras de cambio, para responder por el saldo del precio de la negociación, se repite, las mismas –quedó evidenciado- fueron canceladas; por lo que, a este punto la litis se circunscribe a determinar si el demandado actor canceló en su totalidad la hipoteca en la cual se subrogó.
En tal sentido, observa esta alzada que en el contrato de opción de compra venta, no se fijó oportunidad para la cancelación de la hipoteca, por lo que, considera esta sentenciadora, que la misma debía ser cancelada bajo la misma modalidad de la garantía hipotecaria que en un principio le fuera concedida al demandado de autos, es decir en el plazo de 20 años, mediante la cancelación de 240 CUOTAS MENSUALES Y CONSECUTIVAS, hasta la definitiva cancelación de la hipoteca. Ahora bien, expresa el propio actor que el 14 de septiembre de 2001, efectuó el ultimo deposito para cancelar el saldo deudor de la hipoteca, ello debido a la fusión de la entidad mercantil a la que se cancelaba la obligación hipotecaria, sin embargo no demostró el accionante al a quo, que el demandado le haya puesto “innumerables trabas”, lo que imposibilitara el pago de la hipoteca, asimismo, quedó demostrado que el Banco Occidental de Descuento (BOD) informó que el crédito hipotecario estaba vencido desde el 31 de Enero de 2002, y que al 1° de junio de 2009, aun se adeudaba la cantidad de Bs. F. 293,10, por concepto de saldo del crédito hipotecario concedido, siendo éste definitivamente cancelado en fecha 28 de Abril de 2009 por el accionante GERSON CASTRO, es decir más de siete (7) años después de haber efectuado el ultimo depósito a la obligación hipotecaria contraída, lo que a todas luces, para esta juzgadora consiste en un incumplimiento por parte del actor, de las obligaciones contraídas contractualmente, luego de haberse subrogado en la hipoteca constituida a favor del demandado; todo lo cual hace que la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra intentada por el accionante deba ser declarada IMPROCEDENTE EN DERECHO y así efectivamente será declarado en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN, formulada por la abogado CELIA PACHECO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte accionante en la presente causa GERSON CASTRO PARADA.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentado por el ciudadano GERSON HAROLDO CASTRO PARADA contra el ciudadano TITO ALEXANDER PÉREZ HENRÍQUEZ, todos debidamente identificados en autos.
TERCERO: MODIFICADA LA SENTENCIA APELADA, dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 21 de Abril de 2010.
CUARTO: Se condena en costas a la parte apelante, por haber resultado totalmente vencida en la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.
Publíquese, déjese copia y bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los seis (06) días del mes de abril del año dos mil once (2011).
Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.
La Juez Provisorio,

Abog. OMAIRA ESCALONA
La Secretaria,

Abog. NANCY MOLINA,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:45 minutos de la tarde.
La Secretaria,