TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

POR AUTORIDAD DE LA LEY
EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: INVERSIONES HOLIDAY CENTER, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, el 22 de Abril de 2002, bajo el Nro. 51, Tomo 190-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JOSEPH KARAM ABOU, titular de la cédula de identidad Nº V-11.358.827, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nº 54.583.
DEMANDADA: MARÍA CECILIA OCHOA MEZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.965.350, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL ALBERTO GALINDEZ MUJICA y VÍCTOR RAFAEL GALINDEZ YARZA, abogados en ejercicio, titulares de la cédula de identidad Nros. V-825.085 y V-2.572.776, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.367 y 9042, respectivamente, domiciliados en el Estado Yaracuy.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
EXPEDIENTE: 20.859
SENTENCIA: DEFINITIVA.

I
Por escrito presentado en fecha 11 de Marzo de 2008, el abogado JOSEPH KARAM ABOU, titular de la cedula de identidad Nro. V-11.358.827, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 54.583, de este domicilio, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad de Comercio INVERSIONES HOLIDAY CENTER C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, el 22 de Abril de 2002, bajo el Nro. 51, Tomo 190-A., interpuso formal demanda de RESOLUCION DE CONTRATO contra la ciudadana MARIA CECILIA OCHOA MEZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 4.965.350 y de este domicilio.
La demanda es admitida por este Tribunal en fecha 31 de Marzo de 2008, (folio 19 y 20) emplazándose a la parte demandada a los fines de que dé contestación a la demanda; se comisionó al Juez de Parroquia de los Municipios San Felipe e Independencia de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, a los fines de practicar la citación ordenada. (Folio 21 al 23)
En fecha 14 de Julio del 2.008, el Juez Provisorio designado, abogado SANTIAGO ALFREDO RESTREJO PÉREZ, se aboco al conocimiento de la presente causa. (Folio 25).
Consta a los folios 28 al 49, comisión de citación debidamente cumplida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe Independencia Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy.
Consta a los folios 51 al 54, diligencia donde consignan poder otorgado por la ciudadana MARIA CECILIA OCHOA MEZA, en fecha 26 de Enero del 2009, a los abogados MANUEL ALBERTO GALINDEZ MUJICA y VÍCTOR RAFAEL GALINDEZ YARZA.
En fecha 04 de Marzo de 2009, los apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escrito de contestación a la demanda. (Folios 56 y 57)
En fecha 23 de Marzo del 2009, la parte actora consigno escrito de pruebas. (Folios 59 y 60)
En fecha 26 de Marzo del 2009, la parte demandada consigno escrito de pruebas. (Folio 61)
En fecha 15 de Abril del 2.009, se dictó auto donde se deja constancia de la agregación de las pruebas a los autos, por cuanto no fueron agregadas en su oportunidad; se ordenó notificar a las partes, a los fines de que hicieran uso del derecho que les confiere el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.
Consta a los folios 70 al 78, comisión de notificación debidamente cumplida por el Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe Independencia Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy.
En fecha 08 de Junio del 2.009, la parte demandada presentó diligencia donde se opone a la admisión de la prueba promovida por la actora en el capitulo IV del escrito de prueba. (Folio 80)
En fecha 11 de Junio del 2.009, consta auto dictado por este Tribunal donde declaró SIN LUGAR, la oposición a las pruebas formulada por la parte demandada. (Folio 81 y 82)
En fecha 11 de Junio del 2009, se admitió las pruebas promovidas por ambas partes, exceptuando las promovidas en el capítulo PRIMERO, SEGUNDO y QUINTO de la parte demandada y la Sección Segunda de la parte actora. (Folios 83 al 86)
Consta al folio 87, escrito suscrito por el apoderado judicial de la parte actora, presentado en fecha 15 de Julio del 2.009, donde ratifica en todas y cada una de sus partes el documento contentivo de la opción de compra venta, los hechos narrados en el libelo de la demanda y no controvertidos en el escrito de contestación, la confesión espontánea y voluntaria promovida, efectuada por la demandada en el escrito de contestación de demanda y en la promoción de pruebas.
En fecha 19 de Octubre del 2.009, la Juez Provisorio designada se avocó al conocimiento de la presente causa, se ordenó la notificación de las partes. Se libraron boletas.
En fecha 26 de Abril del 2010, consta auto donde la Juez de este Tribunal, subsana el auto dictado en fecha 19 de Octubre del 2.009, y fija el décimo quinto día de despacho siguiente, una vez que conste en autos la última notificación de las partes del presente auto, para que las partes intervinientes en la presente causa, presenten los informes correspondientes. (Folios 110 y 111)
En fecha 13 de Octubre del 2.010, la parte demandada presentó escrito de informes. (Folio 130 al 133). La parte actora no presentó escrito de informes.
Avocada como se encuentra esta Juzgadora al conocimiento de la presente causa, pasa de seguida a dictar el fallo correspondiente, en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DEL DEMANDANTE:
Alega en su escrito libelar:
Que consta de documento privado que el 02 de noviembre de 2005, la accionante celebró un contrato de opción de compraventa con la ciudadana MARIA CECILIA OCHOA MEZA, mediante el cual dio en opción a compraventa un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 3-C, que forma parte de la torre “BAMBU” del conjunto residencial denominado RESIDENCIAS IKEBANA ubicado en la Urbanización Norte 1, antes denominada Finca La Marcera, Jurisdicción del Municipio Autónomo San Felipe, Estado Yaracuy, donde en el referido documento las partes entre otras circunstancias pactaron y dejaron establecido lo siguiente: En la cláusula Segunda: que el inmueble tendría un área aproximada de Ochenta y dos metros cuadrados (82,00 m2). En la cláusula Tercera: Que el precio del inmueble y las mejoras es la suma de (Bs.F. 113.980,00). En la cláusula cuarta: Que el precio pactado sería pagado de la siguiente manera: a) la reserva por la suma de (Bs. 1.000,oo); b) inicial la suma de (Bs. F. 17.097,oo) pagadera en tres cuotas; c) 24 cuotas por la cantidad de (Bs. F. 1.000,oo) cada una con vencimiento a partir del 30 de enero de 2006; d) Cuatro cuotas especiales que en su conjunto asciende a la suma de (Bs. F. 25.600,oo) y el saldo restante que es la suma de (Bs. F. 46.283,oo) en el acto de protocolización del documento definitivo de compra venta. De la misma forma y en la misma cláusula las partes convinieron en ajustar en forma mensual el saldo del precio por pagar en cuotas mensuales que asciende a la suma de (Bs. F. 95.883,oo) en virtud que EL OFERIDO reconoce el proceso inflacionario que afecta la economía nacional y que no es ajeno a la actividad inmobiliaria y de la industria de la construcción. En consecuencia dicho ajuste será realizado al saldo total del precio a financiar ya citado, siempre sobre la base de lo que establezca el índice de precios al consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela, prorrateándolo entre el número de cuotas especiales y ordinarias, en forma mensual y acumulativa sobre cada una que se venza y de acuerdo del índice de precios del mes inmediatamente anterior al vencimiento de cada una, hasta el vencimiento de la última de ellas, calculándose hasta el mes inmediatamente anterior a la protocolización del documento definitivo de compra venta y que afectara los saldos deudores establecidos en el plan de venta, pudiendo optar en cancelar el resultado del ajuste en forma mensual, anual o al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. En la cláusula Séptima: El término de duración de este contrato es el tiempo que dure la construcción del edificio que ha sido estimada en 24 meses contados a partir de la fecha de la presente opción, vencido el término estimado para la construcción sin que la obra estuviere terminada, el plazo se prorrogara automáticamente por 12 meses más y por una sola vez. En la cláusula Novena: En caso que LA OFERENTE por cualquier causa no pueda materializar la venta que mediante esta opción concede preferencia a EL OFERIDO deberá devolver a este dentro de los sesenta (60) días siguientes al vencimiento de la opción, la cantidad pagada hasta la fecha, además deberá pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de (Bs. F. 20.000,oo). Igualmente en el caso de que EL OFERIDO incumpla con cualquiera de las obligaciones contraídas en el contrato de opción, este resolverá de pleno derecho y LA OFERENTE podrá disponer del inmueble objeto de la presente opción y una vez vendido a un tercero, devolverá las cantidades que hayan sido pagadas por EL OFERIDO reservando para sí la cantidad de (Bs. 20.000,oo) a titulo de indemnización por concepto de daños y perjuicios.
Señala la parte actora que el titulo que sirve de fundamento a la presente acción, es un documento público que contiene un contrato de opción de compraventa, celebrado entre las partes, en el cual estipularon las reglas por las cuales había de regirse la relación contractual. Fundamentan la presente acción de conformidad con los artículos 1.159, 1.264 y 1.167 del Código Civil Vigente; alega la accionante que esta facultada a tenor de la anterior normativa, y por poseer título y razón suficiente, para pedir la resolución del contrato de opción de compraventa y los daños y perjuicios que le han ocasionado, por cuanto EL OFERIDO no dio cumplimiento a sus obligaciones contractuales.
Es por lo que demandan a la ciudadana MARIA CECILIA OCHOA MEZA, en su carácter de OFERIDA en el contrato, para que convenga o sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil y la Cláusula décima del contrato en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA que celebraron el día 02 de Noviembre de 2.005;
SEGUNDO: En que paguen a la accionante la suma de (Bs. 20.000.000,oo), que es la suma que por daños y perjuicios se estableció en la cláusula penal del contrato de Opción;
TERCERO: En que una vez vendido el inmueble a un tercero es cuando le será devuelta la cantidad restante pagada tal y como se estableció en la Cláusula décima del contrato de opción;
CUARTO: En pagar los gastos que por incumplimiento se han generado por lo que deberá pagar las costas y gastos del procedimiento, incluyendo los honorarios de abogado.

ALEGATOS DEL DEMANDADO:
En la oportunidad de la contestación a la demanda, la accionada contradice, niega y rechaza la demanda intentada por la parte actora en todas y cada una de sus partes.
Admite el encabezamiento del capitulo I del libelo de la demanda. como de la exposición de los hechos por ser ciertos.
Admite el contenido de la cláusula segunda, indicada en el libelo de la demanda, por ser cierto.
Admite el contenido de la cláusula tercera, indicada en el libelo de la demanda, por ser cierto.
Admite el contenido de la cláusula cuarta, indicada en el libelo de la demanda, en las letras a, b, c y d.
Admite el contenido de la cláusula séptima, indicada en el libelo de la demanda.
Rechaza, contradice y niega, el contenido de la cláusula séptima indicada en la cláusula novena en el libelo de la demanda.
Acepta como domicilio único y especial y excluyente a la ciudad de Valencia en cuyos Tribunales declararon someterse las partes.
Rechaza, contradice y niega el final de la cláusula novena, indicada en el libelo de la demanda, donde señala la accionante que el oferido no dio cumplimiento a su obligación que radica en el pago convenido como precio y mejoras al dejar de pagar a la fecha convenida las cuotas Nros. 20/24,21/24, 22/24, 23/24 y 24/24, por la suma de (Bs. F. 1.000,00) cada una, que debieron ser pagadas en forma mensual y consecutiva desde el mes de agosto de 2007 y que había dejado de cumplir con la obligación contractual más importante que tenía el oferido. Alega el accionado que esa no es la obligación más importante del contrato de opción de compra venta, celebrado entre las partes en fecha 02 de Noviembre de 2005, en la ciudad de San Felipe Estado Yaracuy, por cuanto la demandada ha pagado una cantidad mayor a la suma de las cinco cuotas demandadas, que arrojan un total de (Bs. 5.000,00). Por otra parte, los apoderados judiciales de la demandada señalan que en varias oportunidades la ciudadana MARIA CECILIA OCHOA MEZA, se dirigió a Inversiones Holiday Center C.A., participándoles que le hicieran llegar el corte de cuenta del saldo total a pagar, y la parte demandante no le dio contestación alguna a la sugerencia realizada por la ciudadana MARÍA CECILIA OCHOA MEZA, por el contrario le bloquean la cuenta bancaria, por medio de la cual ella efectuaba los depósitos para pagar las cuotas convenidas; alegan entonces que de allí se evidencia la intencionalidad de la demandada para darle cumplimiento a la obligación establecida.
Rechaza, contradice e impugna los fundamentos de derecho esgrimidos en el libelo de la demanda.
Rechaza, y contradice el contenido de los artículos 1.159, 1.264 y 1.167 del Código Civil.
Rechaza, contradice e impugna la estimación de la demanda, por considerarla temeraria, exagerada e inhumana.
Alega la accionada que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y del análisis del mismo, se encuentran con que la accionante solo podría estimar el valor de la demanda cuando el valor de la cosa demandada no conste y que la misma sea apreciable en dinero, es por lo que, señala que en el presente caso, no obra dicha estimación, por cuanto se evidencia el valor real que consta en la demanda, cuando el accionante indica que el OFERIDO no dio cumplimiento a su obligación que radica en el pago convenido como precio y mejoras de pagar en la fecha convenida las cuotas Nros. 20/24,21/24, 22/24, 23/24 y 24/24, por la suma de (Bs. F. 1.000,00) cada una, que debieron ser pagadas en forma mensual y consecutiva desde el mes de agosto de 2007 y que había dejado de cumplir con la obligación contractual más importante que tenía el oferido. Concluye la parte accionada que la accionante debía atenerse al valor real de la cosa misma sin la necesidad de la estimación, que constituye la suma de cinco mil bolívares, por cuanto se evidencia de las cinco cuotas no pagadas por la accionada al accionante, las cuales se reflejan en el libelo de demanda. Por último señala que esta demostrado en autos que el valor de la demanda es la suma de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000.00), que es el importe de las cinco cuotas no pagadas por la accionada, no habiendo cabida alguna, para que la demandante a capricho estimara el valor de la demanda por la suma de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000.00), la cual rechaza, contradice e impugna expresamente.

III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Dado el modo de contestación de la demanda, NO EXISTE NINGÚN HECHO ADMITIDO, teniéndose en consecuencia como controvertidos los siguientes hechos:
1. Si es procedente o no la resolución de contrato de opción de compra venta demandada.
2. Si es procedente o no la indemnización por daños y perjuicios pretendida por la actora y en consecuencia la condena para la demandada por la cantidad de Bs. 20.000,00.
3. La impugnación de la cuantía por exagerada.

IV
PRUEBAS DE LAS PARTES
PRUEBAS DEL DEMANDANTE:
Con el libelo la demandante acompañó del folio 3 al 10 copia fotostática simple de instrumento público, contentivo del acta constitutiva de la empresa INVERSIONES HOLIDAY CENTER C.A., dicho instrumento es apreciado por esta Juzgadora conforme lo disponen los artículos 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo dicho instrumento nada aporta a los hechos controvertidos, ya que lo discutido es la procedencia o no de la resolución del contrato suscrito por la actora con la demandada.
Del folio 11 al 13 riela copia fotostática simple de poder conferido por la actora al abogado JOSEPH KARAM, dicho instrumento es apreciado por esta Juzgadora conforme lo disponen los artículos 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo dicho instrumento nada aporta a los hechos controvertidos, ya que lo discutido es la procedencia o no de la resolución del contrato suscrito por la actora con la demandada.
Del folio 14 al 16 riela original de instrumento privado, contentivo de contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 02 de noviembre de 2005, entre la actora INVERSIONES HOLIDAY CENTER C.A. y MARÍA CECILIA OCHOA MEZA, esto es la parte demandante y la parte demandada en la presente causa, dicha convenio aportado a los autos en original, no fue impugnado ni desconocido por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le atribuye el carácter que le confiere el artículo 1363 del Código Civil y con el mismo queda demostrado que las partes en la presente causa están vinculadas por un convenio, en el cual la demandante le concedió a la demandada en opción de compra venta, un apartamento un apartamento distinguido con las siglas 3-C, ubicado en la planta tercera, que forma parte de la torre “BAMBU” del conjunto residencial denominado RESIDENCIAS IKEBANA ubicado en la Urbanización Norte 1, antes denominada Finca La Marcera, Jurisdicción del Municipio Autónomo San Felipe, Estado Yaracuy, que el precio de la negociación fue por la cantidad de Bs. 79.786.000,00 (hoy Bs. F. 79.786,00), mas la cantidad de Bs. F. 34.194,00 por concepto de mejoras, dichas cantidades de dinero serian canceladas de la siguiente manera:
a) La reserva por la suma de (Bs. 1.000,oo);
b) Inicial la suma de (Bs. F. 17.097,oo) pagadera en tres cuotas por la cantidad de (Bs. F. 5.699,oo) cada una y con vencimiento respectivos, la primera a la firma de la opción, cuyo monto declaró la actora haber recibido a entera y cabal satisfacción, la segunda el 30 de noviembre de 2005 y la tercera el 30 de diciembre de 2005;
c) Veinticuatro (24) cuotas por la cantidad de (Bs. F. 1.000,oo) cada una con vencimiento a partir del 30 de enero de 2006;
d) Una cuota especial por la cantidad de Bs. F. 5.600,00 con vencimiento el 15 de febrero de 2006, una cuota especial por la cantidad de Bs. F. 6.000,00 con vencimiento el 15 de julio de 2006 y dos (2) cuotas especiales por la cantidad de Bs. F. 7.000,00 cada una y con vencimiento el 15 de diciembre de 2006 y el 15 de junio de 2007 respectivamente;
e) El saldo restante que es la suma de (Bs. F. 46.283,oo) en el acto de protocolización del documento definitivo de compra venta.
f) De la misma forma y en la misma cláusula las partes convinieron en ajustar en forma mensual el saldo del precio por pagar de (Bs. F. 95.883,oo) en cuotas mensuales.
Igualmente se convino en la cláusula 9° del contrato, que en caso de que por cualquier causa no se pueda materializar la opción de compra venta, la oferente en un plazo de 60 días siguientes a la su notificación, debía devolver la cantidad pagada por la oferida, mas la cantidad de Bs. F. 20.000,00 por concepto de daños y perjuicios, igualmente en caso de que la oferida incumpla con cualquiera de las obligaciones contraídas en el contrato y/o la falta de pago de una sola de las cuotas aquí pactadas a su vencimiento, constituye la pérdida del beneficio del término para la oferida de las restantes cuotas, en consecuencias estas se tendrán como vencidas anticipadamente a su vez el contrato se resolverá de pleno derecho y la oferente podría disponer del inmueble y una vez vendido éste se devolverían las cantidades que hayan sido entregadas por la oferida, reservándose para sí la cantidad de Bs. 20.000,00 a titulo de indemnización por daños y perjuicios. La duración del contrato se pactó en 24 meses, prorrogables por 12 meses más.
Durante el lapso probatorio la actora invocó el valor probatorio del contrato suscrito entre las partes, el cual fue valorado supra.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
Durante el lapso probatorio la parte demandada promovió al folio 62, original de instrumento privado, dirigido a la accionante suscrito por la demandada, de fecha 09 de Abril de 2008, dicho documental aportado a los autos en original, no fue impugnado ni desconocido por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se le atribuye el carácter que le confiere el artículo 1363 del Código Civil y con el mismo queda demostrado que la demandada MARÍA CECILIA OCHOA MEZA, en fecha 09 de abril de 2008 envió a la demandante INVERSIONES HOLIDAY CENTER C.A., una solicitud en la cual peticionaba que le hicieran llegar el corte de cuenta del saldo total a pagar y de esa manera finiquitar la compra del apartamento, que este finiquito debía incluir el monto de los (5) giros vencidos, los intereses por la demora y el IPC de acuerdo al Banco Central de Venezuela.
Promovió la PRUEBA DE INFORMES al Banco Federal y el Tribunal admitiendo dicha prueba procedió a librar el oficio Nro. 1243. Al folio 88 del presente expediente, rielan las resultas de la prueba de informe requerida por la demandada, dicha prueba de informes es apreciada por esta Juzgadora en su pleno valor probatorio, y conforme lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y con dicha prueba quedó demostrado que la cuenta Nro. 0133-0033-01-1600001940 perteneciente a la empresa INVERSIONES HOLIDAY CENTER C.A., se encuentra cerrada desde el 15 de Abril de 2008.

V
MOTIVA:
PUNTO PREVIO: DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL:
En el caso de autos, si bien es cierto que el inmueble objeto del contrato está en la jurisdicción del Estado Yaracuy, no es menos cierto que las partes en el convenio suscrito eligieron como domicilio especial, único y excluyente a la ciudad de Valencia Estado Carabobo, por lo que este Tribunal tiene la competencia atribuida para tramitar y decidir la presente controversia y así se declara.
PUNTO PREVIO: IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la demandada impugnó la cuantía por “temeraria, exagerada e inhumana” e invoca el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala la demandada que en la presente causa no se evidencia el valor real de la demanda, ya que si se reclaman Bs. 5.000,00 por concepto de cuotas vencidas y no pagadas, quedó demostrado que el valor de la demanda es la cantidad de Bs. 5.000,00, y afirma, que no hay duda que la actora caprichosamente procedió a estimar la demanda en la cantidad de Bs. F. 150.000,00, por lo cual dicha cuantía queda expresamente impugnada y rechazada.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ha venido sosteniendo que una vez que es rechazada la estimación de la demanda, el juez decidirá al respecto en capitulo previo en la sentencia definitiva tal impugnación, mediante una decisión expresa, positiva y precisa por mandato del artículo 243 ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil.
En el caso de autos, la demandada expresó que rechazaba la estimación de la demanda por exagerada. Así tenemos que la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de la Sala de Casación Civil, en sentencia del 20/06/2.006, Nº 01558, caso Antonio Cuesta Gutiérrez, que fue reiterada el 27/06/2.008, caso Salvatore Gallo y Juan Octavio Borges Gallo, interpretando ese primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, ha venido señalando que este rechazo o contradicción no puede ser planteado en forma pura y simple, sino que deben especificarse las razones y circunstancias por las cuales se considera insuficiente o exagerada, de no efectuarse esa impugnación en forma motivada, se debe declarar improcedente el rechazo de la estimación de la demanda. Así lo sostuvo la Sala de Casación Civil en sentencia del 27/06/2.008, reiterando la sentencia Nº 149, de fecha 11/05/2.000, expediente Nº 1999-000509, caso Felicia del Carmen Pérez de Díaz y Antonio Díaz Peraza, donde señaló:
“…En lo que respecta a la cantidad de dinero demandada a título de daños y perjuicios, su valor no consta y, por tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le era dable a la parte actora estimarla, pudiendo tan solo el demandado rechazarla por exagerada o por exigua. En este sentido, la parte demanda al momento de contestar la demanda se limitó a señalar lo siguiente: “Niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, la pretensión incoada por la parte demandante, así como también el monto estimativo del valor de la demanda”. De conformidad con la propia sentencia referida en el encabezamiento del presente punto previo, si el demandado se limita a contradecir, en forma pura y simple, la estimación hecha en el libelo de demanda, sin alegar un hecho nuevo como es que sea reducida por exagerada, se tendrá como no formulada tal oposición y, en tal caso, la estimación consignada en el libelo de demanda queda firme. Por tanto, en el presente caso, la estimación de la demanda quedó fijada en la cantidad de Cinco Millones Un Mil bolívares (Bs. 5.001.000,00), lo que hace admisible el recurso de casación anunciado, y así se establece…”.

Precisado lo anterior, evidencia esta Juzgadora que la actora procedió a estimar su pretensión en la cantidad de Bs. F. 150.000,00, sin determinar de dónde provenía tal estimación, y tomando en consideración que lo pretendido en esta acción resolutoria es la resolución del contrato y el pago de la cantidad de Bs. F. 20.000,00 por concepto de daños y perjuicios, considera esta sentenciadora que ciertamente, tal como lo señaló la demandada, la estimación efectuada por la actora en la cantidad de Bs. F. 150.000,00, es exagerada; cabe mencionar el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Para determinar el valor de la demanda se sumarán al capital los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda.”, En el caso de autos, solo se encuentra estimado el valor correspondiente a los daños y perjuicios los cuales fueron determinados en la cantidad de Bs. F. 20.000,00, por lo que, la estimación efectuada por la actora en la demanda, en la cantidad de Bs. F. 150.000,00, resulta ser evidentemente exagerada y así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA:
En cuanto al fondo de lo controvertido, esta Juzgadora pasa a hacer las siguientes consideraciones; El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que el mismo es de obligatorio cumplimiento entre estos, so pena, de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, en otras palabras, los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo en que están obligados a cumplir la ley.
De esta manera tenemos que el artículo 1.159 del Código Civil, establece lo siguiente:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”.

Por su parte, el artículo 1.264 de la citada Ley Sustantiva, señala:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”;
El 1.160 ejusdem, dispone:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”;

Por otra parte, tenemos que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, se define el contrato como:
“una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Cabe señalar que dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento; todos contratan para satisfacer sus necesidades. De lo anterior tenemos entonces, que en materia de obligaciones, el cumplimiento de las estipulaciones suficientemente explícitas por sí mismas rige el Principio General y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones, en el sentido que, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, vale decir, al pie de la letra; cabe señalar, que el propósito del contrato, no es solamente crear la obligación, sino, que sirve también para dar reglas sobre las que están constituidas, para ampliarlas, restringirlas, cambiar o alterar sus condiciones y finalmente, según el caso, extinguirlas.
En el caso de autos, no cabe dudas para este Tribunal que las partes, celebraron un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble ubicado en la Jurisdicción del Estado Yaracuy, en el cual se pactó un precio determinado por la negociación y la forma y el momento del pago; ahora bien, el actor expresa en su libelo que la demandada dejó de cancelar cinco (5) cuotas continuas numeradas así: Nros. 20/24,21/24, 22/24, 23/24 y 24/24, a razón de Bs. 1.000,00 cada una, por su parte la demandada se limitó a rechazar dicho argumento, pero no trajo a los autos prueba alguna que demostrara haber pagado o haber cumplido con tal obligación, y si tomamos en consideración que la cuota mensual 1/1 se comenzó a pagar el 30 de enero de 2006, ello quiere decir que la cuota 20/24 debía pagarse el 30/09/2007, la cuota 21/24 debía pagarse el 30/10/2009, la cuota 22/24 debía pagarse el 30/11/2007, la cuota 23/24 debida pagarse el 30/12/2007 y la cuota 24/24 debía pagarse el 30/01/2008, pero no es sino hasta el 09 de abril de 2008, cuando la demandada manifiesta su voluntad de finiquitar la compra del apartamento y de efectuar el correspondiente pago de los giros vencidos, siendo evidente para esta juzgadora que la demandada estaba atrasada en el pago de los giros mensuales.
En cuanto al argumento de la demandada de que la cuenta bancaria fue cancelada y en virtud de ello no canceló las mensualidades correspondientes, queda desvirtuada con la prueba de informes promovida por la misma demandada, en la cual se evidencia que el 15 de abril del año 2008, la cuenta bancaria en mención fue cancelada.
Por todo lo antes expuesto, considera esta juzgadora procedente la acción resolutoria intentada por la actora; al ser considerada procedente la resolución del contrato incoada, ello hace procedente la indemnización por daños y perjuicios solicitada por la accionante y establecida en la cláusula 9° del contrato, por lo que la demandada será condenada al pago de Bs. F. 20.000,00 por concepto de daños y perjuicios, siendo descontados los mismos de la cantidad de dinero que hubiere entregado la accionada, igualmente conforme a la cláusula antes mencionada, las cantidades de dinero correspondientes, le serán entregadas a la demandada una vez vendido el inmueble identificado en el contrato de opción de compra venta de marras y así se decide.
VI
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PROCEDENTE la defensa previa de IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA, interpuesta por la demandada MARÍA CECILIA OCHOA MEZA, debidamente representada por sus apoderados judiciales y todos identificados en autos.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA intentada por el abogado JOSEPH KARAM ABOU, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad de Comercio INVERSIONES HOLIDAY CENTER C.A., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO contra la ciudadana MARÍA CECILIA OCHOA MEZA, todos debidamente identificados en autos.
TERCERO: SE RESUELVE EL CONTRATO de opción de compra venta, suscrito entre las partes en fecha 02 de noviembre de 2005.
CUARTO: Se condena a la demandada MARÍA CECILIA OCHOA MEZA a pagar a la actora INVERSIONES HOLIDAY CENTER C.A., la cantidad de Bs. F. 20.000,00, por concepto de daños y perjuicios y conforme lo establecido en la cláusula 9° del contrato de autos. Dicho monto será descontado de la cantidad de dinero que hubiere entregado la accionada a la actora, y el saldo deberá serle entregado a la demandada una vez vendido el inmueble identificado en el contrato de opción de compra venta de marras, tal como lo prevé la cláusula 9° del contrato objeto de la presente demanda.
QUINTO: Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas.
SEXTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del código de procedimiento civil, se ordena la notificación las partes de la presente decisión.-
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los veintiséis (26) días del mes de abril del año dos mil once (2011).
Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
La Juez Provisorio,

Abog. OMAIRA ESCALONA,
La Secretaria,

Abog. NANCY MOLINA,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:25 minutos de la tarde.