REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 24 de septiembre de 2010
200º y 151º
EXPEDIENTE: 12.892
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA
MOTIVO: DESALOJO
DEMANDANTE: SEBASTIANO TANASI MAGRO, de nacionalidad italiana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº E-740.146
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: ARTURO LUIS VÁSQUEZ NÚÑEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 55.335
DEMANDADO: JOSÉ FRANCISCO SOTO LUQUE, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-7.269.263
APODERADAS JUDICIALES DEL DEMANDADO: MARÍA RÍOS ORAMAS y VERÓNICA LEE RIVAS, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.821 y 52.144 respectivamente
Correspondió conocer a este Tribunal Superior, previa distribución, acerca del recurso de apelación interpuesto por el abogado Arturo Vásquez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano Sebastiano Tanasi, en contra de la sentencia dictada el 2 de junio de 2010 por el Juzgado del Municipio Diego Ibarra de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte demandada, ciudadano José Francisco Soto
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa por demanda de desalojo interpuesta en fecha 15 de julio de 2009, por el ciudadano Sebastiano Tanasi, la cual fue admitida en fecha 20 de julio de ese mismo año por el Juzgado del Municipio Diego Ibarra de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ordenando la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda.
Cumplidos los trámites de citación, en fecha 15 de abril de 2010, la parte demandada presentó escrito de promoción de cuestiones previas y contestación a la demanda ante el a quo.
En el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la demandada consignaron escritos de promoción de pruebas ante el a quo, que fueron admitidas por el tribunal mediante autos del 27 y 30 de abril de 2010, respectivamente.
En fecha 2 de junio de 2010, el a quo dictó sentencia definitiva declarando con lugar la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Contra esta decisión, la parte demandante ejerció recurso de apelación que fue oído por el Tribunal de Municipio mediante auto del 11 de junio de 2010, ordenando la remisión del expediente al juzgado superior distribuidor.
Realizada la distribución correspondiente, correspondió a este juzgado superior el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada mediante auto del 9 de agosto de 2010, fijándose asimismo el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia, en el entendido que durante dicho lapso las partes podrían promover las pruebas procedentes en segunda instancia.
Estando dentro del lapso fijado para dictar sentencia, se procede al efecto en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DEL DEMANDANTE:
En su libelo de demanda, la parte actora alega que el 10 de diciembre de 2003 celebró un contrato de arrendamiento privado y por tiempo determinado con el ciudadano José Francisco Soto Luque, sobre un inmueble de su propiedad consistente en una casa de habitación ubicada en la calle Ruiz Pineda Nº 35, barrio 19 de abril de la ciudad de Mariara, acordándose un canon de arrendamiento mensual de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), cantidad que debía pagarse los primeros cinco días de cada mes, lo cual se cumplió hasta abril de 2004, cuando sin razón aparente el arrendatario dejó de cumplir tanto con el pago del canon de arrendamiento como de los servicios, por lo cual afirma haberle solicitado en reiteradas oportunidades dicho pago o la desocupación del inmueble, lo cual no ha aceptado.
Que por tal razón procedió a demandar al ciudadano José Francisco Soto con fundamento en el incumplimiento de las cláusulas segunda y decimosegunda del referido contrato, oportunidad en la cual el arrendatario en lugar de dar cumplimiento a las mismas, se limitó a manifestar la inexistencia del contrato de arrendamiento, presentando dos recibos de pago de servicios públicos, con lo que afirma, está admitiendo el incumplimiento en el contrato de
Por las razones expuestas, demanda al ciudadano José Francisco Soto para que convenga o, en su defecto, sea condenado por el tribunal en lo siguiente: 1) En pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril a diciembre de 2004, enero a diciembre de 2005, enero a diciembre de 2006, enero a diciembre de 2007, enero a diciembre de 2008 y de enero a julio de 2009, a razón de cien bolívares (Bs. 100,00) mensuales, para un total de seis mil trescientos bolívares (Bs. 6.300,00); 2) Para que desaloje el inmueble que ocupa y 3) Para que pague las costas y costos de este juicio.
Fundamenta su pretensión en el artículo 34, literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estima la cuantía de la demanda en la suma de seis mil trescientos bolívares (Bs. 6.300,00).
ALEGATOS DEL DEMANDADO:
En la oportunidad de contestación a la demanda, la accionada alegó en primer término la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, por cuanto en el particular primero del petitorio de la demanda pretende el pago de los cánones de arrendamiento presuntamente dejados de pagar por el demandado desde abril de 2004 a julio de 2009 y en el particular segundo pretende el desalojo del inmueble por parte del demandado, conducta que afirma, se traduce en una inepta acumulación de pretensiones prohibida por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por acumularse pretensiones que se tramitan por procedimientos incompatibles, habida cuenta que la pretensión de desalojo que debe sustanciarse por el procedimiento breve no podrá acumularse a una pretensión de cobro de bolívares por concepto de cánones de arrendamiento, la cual en su decir, debe seguirse según el procedimiento ordinario.
Asimismo, promovió la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en virtud de la improcedencia de la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento accionado es a tiempo determinado, señalando que conforme a lo previsto en la cláusula cuarta del contrato celebrado entre las partes, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo cual afirma, es admitido por la parte actora en el folio 1 del libelo, y sin embargo, ejerció una acción de desalojo conforme al artículo 34, literal a de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual es incompatible con el supuesto de hecho planteado en la demanda y con la cláusula cuarta del contrato de donde se deriva que la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia es a tiempo determinado, en consecuencia, resulta forzoso concluir que la acción de desalojo ejercida por el actor es contraria a derecho por lo que solicita al tribunal que declare procedente la cuestión previa y la consecuente inadmisibilidad de la demanda.
Por otra parte, opone como defensa de fondo la falta de cualidad del demandante para intentar el presente juicio argumentando que nunca ha celebrado con éste una relación arrendaticia ni han suscrito algún contrato de arrendamiento, por lo que desconoce e impugna el contrato anexo al libelo de demanda, señalando que al no existir el vínculo contractual que alega el ciudadano Sebastiano Tanasi Magro, carece de cualidad para intentar el presente juicio y el demandado carece de cualidad para sostenerlo.
Alega asimismo, conforme a lo previsto en el artículo 1980 del Código Civil, la prescripción de los cánones de arrendamiento cuyo cobro pretende el demandante, por cuanto transcurrieron más de los tres años establecidos en la norma antes citada para demandar el cobro de los supuestos cánones de arrendamiento correspondientes de abril a diciembre de 2004, enero a diciembre de 2005, enero a diciembre de 2006 y enero a marzo de 2007, todos inclusive, por cuanto los mismos se encuentran evidentemente prescritos.
Con respecto al fondo de la demanda planteada en su contra, niega que en fecha 10 de diciembre de 2003 haya celebrado un contrato de arrendamiento privado y por tiempo determinado con el ciudadano Sebastiano Tanasi, así como que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento y con los servicios que se prestan al inmueble. Asimismo, niega que esté ocupando el inmueble objeto de la controversia en calidad de arrendatario, por cuanto lo cierto es que lo ocupa desde noviembre de 2003, el cual le fue entregado por orden del ciudadano Vincenzo Tanasi para que se lo cuidara y viviera allí con su familia.
III
PRELIMINAR
Alegada la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, resulta imperativo un pronunciamiento del tribunal previo a los demás alegatos de las partes, toda vez que de resultar procedente la defensa previa opuesta, la demanda resultaría inadmisible.
En el caso subjudice, ciertamente se desprende de la simple lectura del libelo de demanda, que el ciudadano SEBASTIANO TANASI MAGRO intenta una acción con fundamento en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pretendiendo el desalojo de un inmueble constituido por un local comercial que alega haber alquilado al ciudadano José Francisco Soto Luque el 10 de diciembre de 2003 mediante un contrato de arrendamiento privado y por tiempo determinado.
El literal “a” del artículo 34 de la artículo Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…)”
Como se observa de la norma parcialmente trascrita, el legislador permite reclamar el desalojo de un inmueble, sólo cuando la relación arrendaticia entre las partes se encuentre pactada a tiempo indeterminado.
De lo anteriormente expuesto y por razonamiento en contrario, se desprende que no podrá demandarse el desalojo de un inmueble cuando este hubiere sido arrendado por un tiempo determinado, sino que lo procedente en tal caso, es demandar el cumplimiento o la resolución del contrato.
En el presente caso, la demandante pretende poner término a una relación arrendaticia a tiempo determinado, como fue establecido previamente por él en su libelo de demanda, por medio de una acción de desalojo, argumentando la falta de pago de cánones de arrendamiento; siendo que lo procedente habría sido demandar la resolución de dicho contrato, de ser el mismo a tiempo determinado como argumenta la parte demandante.
En abono al anterior criterio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado lo siguiente sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:
“...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.
La acción de desalojo que prevé el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, contiene como supuesto para la procedencia del desalojo, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la demanda de resolución en el contrato por tiempo determinado, contenida en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, procede por la falta de pago de la pensión arrendaticia conforme a lo estipulado en el propio contrato, contando el arrendatario con un lapso de gracia de quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, conforme lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Aunado a ello, cuando se demanda el desalojo las partes no tiene acceso a casación, mientras que por el contrario, cuando se demanda la resolución del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, las partes tendrán acceso a la máxima jurisdicción, claro está, si se dan los supuestos de la cuantía y la naturaleza de la decisión cuestionada lo permite.
Es oportuno indicar, que aun cuando el efecto principal del desalojo y de la resolución del contrato es el mismo, esto es, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.
Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 381 del 7 de marzo de 2007, caso: Zazpiak Inversiones, C.A., estableció lo siguiente:
“…Considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demandada de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento y no de desalojo. Así se decide…”
En atención a los criterios jurisprudenciales citados, y habiendo establecido el demandante en su libelo que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en el presente proceso es a tiempo determinado, no puede demandarse el desalojo del mismo, sino que ha debido la actora intentar una acción de cumplimiento, o bien de resolución de contrato, por lo que resulta forzoso para esta alzada declarar procedente la cuestión previa opuesta por la demandada contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, Y ASI SE DECIDE.
Al haberse declarado la procedencia de la cuestión previa opuesta por la demandada contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que deviene en la inadmisibilidad de la demanda, resulta inoficioso emitir pronunciamiento sobre los restantes alegatos de hecho y de derecho formulados por las partes, ASI SE ESTABLECE.
IV
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la parte demandante, ciudadano SEBASTIANO TANASI MAGRO; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada el 2 de junio de 2010 por el Juzgado del Municipio Diego Ibarra de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la demandada, ciudadano JOSÉ FRANCISCO SOTO LUQUE, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; CUARTO: LA INADMISIBILIDAD de la demanda que por desalojo intentara el ciudadano SEBASTIANO TANASI MAGRO en contra del ciudadano JOSÉ FRANCISCO SOTO LUQUE.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, NIñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la
ciudad de Valencia, a los veinticuatro (24) días del mes de septiembre de dos mil diez (2010). Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL
LUIS FERNANDO COLMENAREZ EL SECRETARIO TEMPORAL
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 8:45 am, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
LUIS FERNANDO COLMENAREZ EL SECRETARIO TEMPORAL
Exp. Nº 12.892
JM/DE/luisf.-
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