TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: LIERKA YAMIRA KOSTYK, venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.194.005, de este domicilio.
APODERADO: FRANCISCO ANTONIO SANCHEZ BARRIOS, venezolano, mayor de edad, inscrito en el IPSA bajo el N° 33.503, de este domicilio.
DEMANDADA: INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 12 de agosto de 2004, bajo el número 13, Tomo 64-A.
APODERADOS: EDUARDO BERNAL ACUÑA, BRENDA ICIARTE HERRERA, DORKIS MEDINA, inscritos en el IPSA bajo los números 6.585, 14.215 y 61.487, respectivamente, todos de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE Nº: 52.335.
I
DE LA NARRATIVA
En fecha 6 de mayo de 2008, LIERKA YAMIRA KOSTYK, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y de cédula N° 13.194.005, asistida por el abogado en ejercicio FRANCISCO ANTONIO SANCHEZ BARRIOS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 33.503, interpuso por Cumplimiento de Contrato en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A., acompañando con el Libelo de la Demanda los siguientes recaudos: marcado con la letra “A” Contrato de Opción de Compra Venta suscrito por las partes en fecha 17 de Noviembre de 2004, marcado con la letra “B” Documento de Condominio, debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo en fecha 20 de Julio de 2007, bajo el N° 15, folios 1 al 7, Protocolo 1°, Tomo 96, una vez cumplida la formalidad de la distribución este Tribunal le dio entrada el 14 de mayo de 2008, asignándole el número 52.335.
Por auto de fecha 19 de Mayo de 2008, este Tribunal admitió la demanda en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A., y ordenó el emplazamiento de la parte demandada en las personas de los ciudadanos FLOR DE MARIA TORTOLERO DE SALAZAR y LUIS ENRIQUE ECARRI GRAFF, de nacionalidad venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas Nos. 1.375.895 y 11.153.715, respectivamente, en su carácter de Gerente General y Gerente Administrativo de la mencionada Sociedad de Comercio.
En fecha 21 de Mayo de 2008, la ciudadana LIERKA YAMIRA KOSTYK, asistida por el abogado FRANCISCO ANTONIO SANCHEZ BARRIOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 33.503, le confiere al mencionado abogado Poder Apud-Acta a los fines de que ejerza su representación.
En fecha 16 de Junio de 2008 el abogado FRANCISCO SANCHEZ BARRIOS hace entrega al Alguacil del Tribunal de los emolumentos necesarios para practicar la citación de los representantes legales de la demandada.
En fecha 16 de Julio de 2008, el Alguacil del Tribunal da cuenta de la imposibilidad que tuvo para citar a los representantes legales de la demandada.
En fecha 21 de Julio de 2008, el apoderado judicial de la demandante con fundamento en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil solicitó la citación por Carteles, lo que fue acordado por el Tribunal mediante auto de fecha 22 de Julio de 2008.
En fecha 18 de Septiembre de 2008, el apoderado judicial de la parte demandante consignó en los autos un ejemplar de los diarios Notitarde y El Carabobeño, donde salieron publicados en las fechas 12 y 18 de Agosto de 2008, respectivamente, los Carteles de Citación en los mencionados diarios.
Por auto de fecha 18 de Septiembre de 2008, el Tribunal acuerda desglosar los Carteles de Citación consignados por el apoderado judicial de la parte demandante y agregarlo a los autos y la secretaria accidental de este tribunal deja constancia el 1 de octubre de 2008, que fijó el cartel el día 30 de septiembre de 2008.
En fecha 18 de Noviembre de 2008, el abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA, consigna mandato de la Sociedad Mercantil demandada para ejercerlo conjuntamente con la abogada BRENDA ICIARTE HERRERA, dándose por citado para todos los actos del juicio.
Por auto de fecha 28 de Noviembre de 2008, el Tribunal ordena agregar el Poder a los autos y tener a los mencionados abogados como Apoderados Judiciales de la parte demandada.
En fecha 14 de Enero de 2009, los representantes legales de la Sociedad Mercantil demandada FLOR TORTOLERO DE SALAZAR y LUIS ECARRI GRAFF, asistidos por la abogado en ejercicio LISBETH MARGARITA MORFFE SALAZAR, dan contestación a la Demanda y Reconvienen en Escrito constante de cinco (5) folios.
Por auto de fecha 22 de Enero de 2009, el Tribunal agrega el Escrito al expediente, admite la Reconvención propuesta y fija el quinto día de Despacho siguiente para que la parte demandante reconvenida dé contestación a la Reconvención, de conformidad con el Artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 05 de Febrero de 2009, el Apoderado Judicial de la parte demandante reconvenida da contestación a la Reconvención mediante la consignación de un Escrito constante de un (1) folio.
En fecha 10 de Marzo de 2009, el Apoderado Judicial de la parte demandante reconvenida promovió Escrito de Pruebas con la finalidad de probar el hecho controvertido relativo a la disponibilidad del dinero en poder de su mandante para pagar el saldo del precio de la venta, en la cual promovió las siguientes pruebas:
1) Invocó en favor de su representante el mérito favorable que arrojan los autos.
2) Conforme a lo que dispone el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil promovió prueba de Informes, solicitando del Tribunal oficiara a Bolívar Banco, Oficina Valencia ubicada en la Avenida Bolívar Norte, Sector La Alegría, Torre Principal, Piso 8, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, para que el mencionado Banco informe al Tribunal si en fecha 27 de Noviembre de 2007 fue emitido por la mencionada Oficina Bancaria el Cheque de Gerencia N° 50005211, librado contra la Cuenta N° 01500504140100000001, a favor de INVERSIONES ECARRI TORTOLERO C.A., por la cantidad de TREINTA MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.786.200,oo) y al Banco Occidental de Descuento, Oficina La Viña, Valencia, ubicada en la Planta Baja del Centro Comercial y Profesional La Viña Plaza, Avenida Juan José Uslar, cruce con la Avenida Carabobo, Urbanización La Viña, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, con la finalidad de que la mencionada Institución Bancaria informara al Tribunal si en fecha 29 de Noviembre de 2007, fue emitido por la mencionada oficina bancaria un Cheque de Gerencia signado con el N° 0303443207 girado contra la Cuenta N° 01160017462120210100 a favor de INVERSIONES ECARRI TORTOLERO C.A., por la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS TRECE MIL OCHOCIENTOS SEIS BOLIVARES (Bs. 1.313.806,oo).
Por auto de fecha 17 de Marzo de 2009, el Tribunal ordenó agregar a los autos el Escrito de Pruebas promovido por el Apoderado Judicial de la parte demandante reconvenida.
Consta en los autos que el Apoderado Judicial de la parte demandada promovió Escrito de Pruebas con anexo, el cual fue agregado a los autos, en fecha 17 de Marzo de 2009.
En fecha 24 de Marzo de 2009, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por los Apoderados Judiciales de las partes en el proceso.
En fecha 13 de Mayo de 2009, el Tribunal acuerda agregar a los autos el Oficio N° 407 enviado por el Banco Occidental de Descuento Banco Universal.
En fecha 14 de Mayo de 2009, el abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA, con el carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada reconviniente, hace del conocimiento del Tribunal que hasta la presente fecha el Alguacil del Tribunal no ha llevado los oficios a los sitios solicitados para la evacuación de la prueba de Informes solicitada y por cuanto hasta esa fecha habían transcurrido treinta y tres días de Despacho, es decir, ya había vencido el lapso de pruebas, con fundamento en el Artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la reapertura del lapso probatorio.
Por auto de fecha 20 de Mayo de 2009, el Tribunal agrega a los autos el Oficio N° 406 de fecha 24-03-2009, enviado por el Banco Bolívar Banco.
En fecha 28 de Mayo de 2009, el Apoderado Judicial de la parte demandante reconvenida solicita del Tribunal declare la improcedencia en relación a la reapertura de pruebas solicitada por el Apoderado Judicial de la parte demandada reconviniente.
Por auto de fecha 10 de Junio de 2009, el Tribunal acuerda librar nuevo Oficio con el mismo contenido pero advirtiéndole a la parte contra quién va dirigido dicho oficio, que contará con un lapso de cinco días computable a partir de la fecha de su recepción por ante el Despacho para dar respuesta al mismo; instando a la parte demandada a consignar por ante la Secretaría del Tribunal las copias de las cuales hace mención a los fines de su remisión.
En fecha 15 de Junio de 2009, el Apoderado Judicial de la parte demandante reconvenida apela del auto dictado por el Tribunal en fecha 10 de Junio de 2009.
Por auto de fecha 22 de Junio de 2009, el Tribunal oye la apelación en un solo efecto propuesta por el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida.
En fecha 29 de Junio de 2009, el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida señala las copias que deben ser remitidas al Juzgado Superior Distribuidor como consecuencia de haber sido oída su apelación en un solo efecto.
Por auto de fecha 30 de Junio de 2009, el Tribunal remite al Superior Distribuidor las copias señaladas por el apelante con oficio para que resuelva la apelación propuesta.
En fecha 01 de Julio de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente da cumplimiento al auto dictado por el Tribunal de fecha 10 de Junio de 2009.
En fecha 09 de Julio de 2009, el abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA, sustituye el Poder reservándose su ejercicio legal en la abogada DORKIS MEDINA.
En fecha 15 de Julio de 2009, la abogada DORKIS MEDINA solicita del Tribunal si el Alguacil dio cumplimiento llevando los oficios en las pruebas promovidas por el abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA.
En fecha 23 de Julio de 2009, el Alguacil del Tribunal deja constancia que en fecha 02 de Julio de 2009, hizo entrega por ante Domesa del oficio N° 920 dirigido a la Empresa Consolitex Bienes y Raíces, a los fines de su envío.
En fecha 22 de Septiembre de 2009, el abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA, con el carácter de los autos, renuncia expresamente a la evacuación de las pruebas de Informes promovidas en su Escrito de Promoción de Pruebas presentado en fecha 26 de Marzo de 2009, en los Capítulos Segundo y Tercero, solicitando del Tribunal que con fundamento en el Artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, se fijara oportunidad para que las partes presentaran sus Informes, lapso que comenzaría a correr a partir de que conste en los autos la notificación de la última de las partes.
Por auto de fecha 29 de Septiembre de 2009, el Tribunal ante la renuncia de las pruebas de Informes promovidas por el Apoderado Judicial de la parte demandada reconviniente, con fundamento en el Artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, fija oportunidad para que las partes presenten sus Informes, cuyo lapso comenzaría a contarse del día de Despacho siguiente a que constara en los autos la notificación de la última de las partes.
En fecha 14 de Octubre de 2009, la abogada DORKIS MEDINA se da por notificada del auto de fecha 29 de Septiembre de 2009 y solicitó la notificación de la otra parte.
En fecha 02 de Noviembre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida se dio por notificado del mencionado auto.
En fecha 23 de Noviembre de 2009, el abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA, con el carácter de autos, consigna Escrito constante de siete (7) folios que contienen los Informes en esta causa.
En fecha 26 de Noviembre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida consigna Escrito de Informes constante de dos (2) folios.
Por auto de fecha 14 de Diciembre de 2009, el Tribunal agrega a los autos la Sentencia proferida por el Juzgado Superior en la cual declaró Sin Lugar la apelación oída en un solo efecto, interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida.
Por auto de fecha 18 de Marzo de 2010, el Tribunal fija un lapso de sesenta (60) días para dictar Sentencia.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES:
DE LA PARTE DEMANDANTE: El apoderado judicial de la parte demandante reconvenida afirmó en su libelo de la demanda que su mandante en fecha 17 de Noviembre de 2004 celebró Contrato de Opción de Compra Venta con la Firma Mercantil INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 12 de Agosto de 2004, bajo el N° 13, Tomo 64-A, mediante documento privado que acompañó marcado con la letra “A” representada por su Gerente General y Gerente Administrativo FLOR DE MARIA TORTOLERO DE SALAZAR y LUIS ENRIQUE ECARRI GRAFF, de nacionalidad venezolanos, mayores de edad, casada la primera y soltero el segundo, de cédulas Nos. 1.375.895 y 11.153.715, respectivamente, por un inmueble propiedad de la mencionada Sociedad de Comercio, constituido por una Villa del Conjunto Residencial “Los Aleros” distinguido con el N° 3, situado en el lado norte de la Carretera Panamericana, Caserío La Entrada, Jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, cuya superficie es de sesenta metros cuadrados aproximadamente y le corresponde un puesto de estacionamiento para dos vehículos, siendo su composición la siguiente: salón comedor, área de cocina, baño de visita, una habitación principal con el área de closet, estudio, un baño auxiliar, según documento de condominio registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 20 de Julio de 2007, bajo el N° 15, folios 1 al 7, Protocolo 1°, Tomo 96. Ahora bien, la sociedad mercantil demandada se comprometió en el contrato a transferirle la propiedad del inmueble descrito, una vez concluida la construcción de la obra y obtenida la cédula de habitabilidad, previo el cumplimiento de sus obligaciones contenidas en dicho contrato, obligaciones que su mandante cumplió fielmente en las formas y oportunidades pactadas. A pesar de todo ello y cumplidos los lapsos nunca se le ha llamado a su representada para firmar el contrato definitivo, a pesar de tener el dinero completo para honrar la última de las obligaciones que le corresponden de conformidad con la cláusula 4° del Contrato de Opción de Compra Venta en referencia. Es decir, desde el 29 de Noviembre de 2007 su mandante mediante cheques de gerencia librados a nombre de la sociedad mercantil demandada uno por la cantidad de Un Millón Trescientos Trece Mil Ochocientos Trece Bolívares con Ochocientos Seis Céntimos (Bs. 1.313,806), hoy Un Mil Trescientos Trece Bolívares Fuertes con Ochenta y Un Céntimos (Bs.F. 1.313,81) contra el Banco Occidental de Descuento signado con el N° 03443207 de la Cuenta N° 011600174621202110100 de la Agencia Viña Plaza de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo y el otro por la suma de Treinta Millones Setecientos Ochenta y Seis Mil Doscientos Bolívares sin céntimos (Bs. 30.786.200,oo) hoy Treinta Mil Setecientos Ochenta y Seis Bolívares Fuertes con Veinte Céntimos (Bs.F 30.786,20) de fecha 27 de Noviembre de 2007. Ahora bien, ante el incumplimiento de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ECARRI TORTOLERO C.A. la demandó por Cumplimiento de Contrato fundamentándose en los Artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.474 y 1.488 del Código Civil. Estima la Demanda en la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 64.200,00), de conformidad con el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, solicitando del Tribunal que la sentencia que recayera en la presente causa sirviera como documento definitivo de propiedad del inmueble.
DE LA PARTE DEMANDADA: En la oportunidad de dar contestación a la Demanda, la parte demandada afirmó lo siguiente: 1) Convino en la suscripción con la parte demandante reconvenida del Contrato de Opción de Compra Venta de fecha 17 de Noviembre de 2004; 2) Convino que estuvo representada en la firma del mencionado contrato de opción de compra venta por el Gerente General y el Gerente Administrativo respectivamente; 3) Convino expresamente que el Contrato de Opción de Compra Venta tenía por objeto el Inmueble señalado en el libelo de la demanda por la parte demandante, así como sus características son también las señaladas en el libelo de la demanda; 4) Convino en que el precio fijado para la venta es el señalado en el Contrato de Opción de Compra Venta, y 5) Convino en que una vez concluida y permisada la construcción se le vendería el inmueble por el sistema de propiedad horizontal.
La parte demandada reconviniente conforme lo dispone el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la Demanda de Cumplimiento de Opción de Compra Venta interpuesta en su contra por la demandante reconvenida, en tal sentido expuso lo siguiente:
1) No es cierto que su representada no diera cumplimiento al contenido de las Cláusulas 4° y 8° del contrato privado de Opción de Compra Venta;
2) No es cierto que la demandada no haya llamado a la hoy demandante a firmar el documento definitivo de compra venta;
3) No es cierto que para la fecha 29 de Noviembre de 2007 la demandante haya tenido el dinero disponible para pagar el saldo del precio de la venta;
4) No es cierto que en fechas 27 y 29 de Noviembre de 2007 se hayan librado a favor de la demandante los dos cheques que señala la parte demandante reconvenida en su libelo de la demanda;
5) No es cierto que la demandante reconvenida tenga derecho a demandar por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.
De seguidas expuso los siguientes hechos: Que INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A., suscribió con la hoy demandante, ciudadana LERKA YAMIRA KOSTYK, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad personal N° V-13.194.005, un contrato privado de opción de compra venta en fecha 17 de Noviembre de 1004, el cual tenía por objeto la Villa N° 3 del Conjunto Residencial “LOS ALEROS” cuyas características, precio, forma de pago y demás determinaciones constan suficientemente en el mencionado contrato que fuera acompañado por la demandante marcado con la letra “A” con el libelo de la demanda y que dan aquí por reproducido. Así las cosas, una vez protocolizado el documento de Condominio, fue redactado el documento traslativo de la propiedad por el abogado escogido por la intermediaria del negocio, que fue la “CONSOLITEX, BIENES RAICES firma de notificó a la demandante de que debía consignar los gastos de registro, traslado al lugar donde se iba a realizar la firma, colegio de abogado y honorarios profesionales lo cual hizo dando de esa manera estricto cumplimiento a la cláusula décima tercera del contrato antes citado, por ese hecho y por otros hechos que probaren en la oportunidad procesal correspondiente que ella si tuvo perfecto conocimiento del día la hora y lugar donde se realizaría la firma del documento definitivo de compra venta, es por ello que ella miente, cuando en el Libelo de la Demanda afirma el siguiente hecho: “Nunca se nos ha llamado a firmar el documento definitivo de compra venta a pesar de tener el dinero completo”. En este orden de ideas, ella sabía que el otorgamiento del documento definitivo de venta se realizaría el día 19 de Noviembre de 2007, en las oficinas de “CONSOLITEX”, situada en la Zona Industrial Carabobo, prolongación Avenida Michelena, Centro Comercial Ara, Nave E, Local 80-A-52, Valencia, Estado Carabobo a las dos de la tarde y en esa oportunidad no compareció, por ello no se pudo realizar la operación referida, estado en mora en el pago del saldo del precio convenido. En otras palabras, fue la demandante la que no ha cumplido con el contrato privado de opción de compra venta y no nuestra representada, por lo tanto, con fundamento en la cláusula novena del contrato privado de opción de compra venta en concordancia con los Artículos 1.119, 1.160 y 1.167 del Código Civil y 365 del Código de Procedimiento Civil en su nombre y representación Reconvinieron formalmente a la demandante, ciudadana LIERKA YAMIRA KOSTYK, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad personal N° V-13.194.005, para que conviniera en los siguientes hechos:
1) Que son absolutamente ciertos los hechos narrados en el escrito de contestación a la demanda;
2) En la resolución del contrato privado de opción de compra venta que suscribieran en fecha 17 de Noviembre de 2004;
3) Que como consecuencia de su incumplimiento su mandante queda en plena libertad de vender o negociar el apartamento objeto del tantas veces mencionado contrato privado de opción de compra venta a terceras personas y,
4) Que como consecuencia de su incumplimiento su mandante le asiste el derecho de retener en su poder las sumas de dinero entregadas como anticipo del precio de venta.
De conformidad con el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estimó la Reconvención en la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 64.200,00).
CONTESTACION A LA RECONVENCION: En la oportunidad procesal correspondiente, el apoderado judicial de la demandante reconvenida expuso lo siguiente: Contradijo en toda forma de derecho los alegatos narrados por la parte demandada en su escrito de reconvención por ser falsos los hechos y sin fundamento el derecho invocado toda vez que no existió la notificación a su mandante para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, por tanto es falso que su mandante haya incumplido la cláusula novena del contrato de opción de compra venta que establece la necesidad de una “SEGUNDA” convocatoria, y como ha quedado narrado en la contestación a la demanda, la demandada admite haber realizado una notificación la cual dicho sea de paso, su representada nunca recibió, en este sentido, es falso que su mandante haya recibido notificación alguna, mucho medos 2 “dos” con el agravante en todo caso, que la demandada reconviniente, nunca manifestó su intención de resolver el contrato como lo señala la cláusula novena del contrato de marras, por cuyo cumplimiento pretende reconvenir a su mandante. Sin dejar de considerar que en el contrato sinalagmático, las obligaciones de ambas partes deben ser equivalentes, así que: si para la propietaria, hoy demandada reconviniente, no había plazo para la transferencia de la propiedad igual no había plazo para el pago del saldo del valor del inmueble, pues ambas obligaciones deben ocurrir al mismo tiempo. Por todo lo expuesto negó que: 1°) Su mandante haya estado en conocimiento de que el otorgamiento del documento definitivo de compra venta se realizaría el 19 de Noviembre del año 2007, en las oficinas de Consolitex, situada en la dirección que señala la reconviniente en su escrito. 2°) Negó que su representada se encuentre en estado moratorio en el pago del saldo del precio convenido. 3°) Negó que sean ciertos los hechos narrados en el escrito de contestación a la demanda. 4°) Negó la resolución del contrato privado de opción de compra venta suscrita en fecha 17 de Noviembre del año 2004. 5°) Negó que la demandada reconviniente esté en la libertad de vender o de negociar el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta a terceras personas. 6°) Negó que le asista a la demandada reconviniente el derecho de retener las sumas de dinero entregadas como anticipo del precio de venta.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
HECHOS ADMITIDOS:
• Convino en la suscripción con la parte demandante reconvenida del Contrato de Opción de Compra Venta de fecha 17 de Noviembre de 2004.
• Convino que estuvo representada en la firma del mencionado contrato de opción de compra venta por el Gerente General y el Gerente Administrativo respectivamente.
• Convino expresamente que el Contrato de Opción de Compra Venta tenía por objeto el Inmueble señalado en el libelo de la demanda por la parte demandante, así como sus características son también las señaladas en el libelo de la demanda.
• Convino en que el precio fijado para la venta es el señalado en el Contrato de Opción de Compra Venta.
• Convino en que una vez concluida y permisada la construcción se le vendería el inmueble por el sistema de propiedad horizontal.
Los hechos admitidos por la demandada de acuerdo con el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, quedaron relevados de pruebas.
HECHOS CONTROVERTIDOS: Nuestro ordenamiento jurídico procesal no señala expresamente cuales son los hechos controvertidos, pero de la doctrina y de la Ley se extrae que son aquellos invocados por las partes y sobre los cuales hay desacuerdo. Así las cosas, el hecho controvertido es aquel relacionado con el objeto del litigio, que habiendo sido promovido oportunamente es posible, pertinente y no está prohibido ni eximido por la Ley, es rechazado por las partes oportunamente. Esto conduce obligatoriamente a considerar que los puntos de las pruebas deben fijarse de conformidad con los hechos sustanciales controvertidos en el juicio y que sean directamente pertinentes y necesarios a la decisión que deben pronunciarse.
• La obligación de la demandada de notificar a la accionante de la culminación de la construcción y de los permisos de habitabilidad del Conjunto Residencial “LOS ALEROS”.
• La obligación de la demandante en el pago de la cantidad que adeuda a la parte accionada.
• Que la demandada tenía conocimiento del día y la hora en la cual se efectuaría la venta por ante la oficina de registro respectiva.
IV
ANÁLISIS PROBATORIO:
En cumplimiento con el principio de exhaustividad que rige nuestro proceso civil de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se procede a valorar todos los elementos probatorios aportados por las partes, ya que abierta la causa de pleno derecho, ambas partes, con la finalidad de probar los hechos afirmados y contradichos en las respectivas oportunidades procesales, promovieron las siguientes pruebas:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Con el Libelo de la Demanda.
1) Promovió el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes con la finalidad de probar la relación contractual que nació entre ellas, Contrato de Opción de Compra Venta, el cual fue reconocido su existencia por la parte demandada reconviniente, por lo tanto, siendo un hecho convenido la validez de dicho documento privado está relevado de pruebas y se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y artículo 1.363 Código Civil y con ello quedaron probados todas las cláusulas contenidas en el mencionado contrato de donde se desprenden las obligaciones reciprocas que mantienen, que el mismo tiene por objeto un inmueble constituido por una (1) Villa del conjunto Residencial denominado “Los Aleros” distinguida con el número tres (3) y así se decide.
2) Acompañó copia fotostática certificada de documento público registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Autónomos Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, el 20 de julio de 2007, bajo el N° 15, folios 1 al 7 del Protocolo Primero, Tomo 96, el cual contiene Documento de Condominio del “Conjunto Residencial Los Aleros”, propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A., demandada reconviniente en el presente juicio este instrumento no fue impugnado por la accionada, por lo tanto, de acuerdo con el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil y en concordancia, con el artículo 1.357 y siguiente del Código Civil, con lo cual la parte demandante reconvenida probó la existencia o desarrollo del Conjunto Residencial Los Aleros, donde está construida la Villa N° 3 objeto del Contrato de Opción de Compra Venta y se indica que la misma es tipo 1 y que tiene un área aproximada de SESENTA METROS CUADRADOS (60,00 Mts2), y consta de Planta Baja y Planta Alta. La planta Baja tiene las siguiente dependencias: Sala, Cocina, Comedor, y un (1) Baño; y se encuentran en la Planta Alta: Una (1) habitación, Un (1) Estudio, Un (1) Baño Común. Le corresponde su respectiva área de patio interno. El inmueble descrito de acuerdo con el referido documento de condominio se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Fachada Norte del Conjunto; SUR: Área de circulación vehicular; ESTE: Villa Nro. 04 y OESTE: Fachada Oeste del Conjunto. Al referido inmueble le corresponde en uso exclusivo dos (2) puesto de estacionamiento y le corresponde un porcentaje de condominio de 10,80%; además en la nota de registro se evidencia todos los permisos consignados por la parte demandada para su otorgamiento de donde destaca que la constancia de habitabilidad N° 012-2007, fue acompañada para la protocolización del documento de condominio quedando agregada bajo el N° 11124 del Cuaderno de Comprobantes y así se establece.
En el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1) Reprodujo el mérito favorable de los autos en favor de su representada, especialmente el Contrato de Opción de Compra Venta. Con respecto a este medio probatorio la Sala Político Administrativa en forma reiterada ha venido sosteniendo que el mérito favorable de los autos no es ningún medio probatorio y por lo tanto este Tribunal acogiendo ese criterio jurisprudencial no valora el mérito favorable de los autos promovido por la parte demandante reconvenida en el Capítulo I de su Escrito de Promoción de Pruebas, y así se decide.
2) Conforme al Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y con la finalidad que tenía la disponibilidad para el 29 de Noviembre de 2007, para pagar el saldo deudor a que quedó a deber establecido en el Contrato de Opción de Compra Venta, promovió la prueba de Informes para:
a) Que la Oficina de Bolívar Banco, ubicada en la Avenida Bolívar Norte, Sector La Alegría, Torre Principal, Piso 8 del Municipio Valencia del Estado Carabobo, informara al Tribunal si en fecha 27 de Noviembre de 2007 fue emitido por dicho Banco el Cheque de Gerencia N° 50005211 librado contra la Cuenta N° 015005041401000000001 a favor de la demandada reconviniente INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A. por la cantidad de BOLIVARES TREINTA MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.786.200,oo).
En fecha 20 de mayo de 2009, se agrega la comunicación de fecha 1 de Abril de 2009, por oficio signado con el N° VPSG1-0179/2009 remitido a este Tribunal por el Gerente de Análisis de Riesgo y Seguridad integral del Banco Bolívar, en el cual da respuesta al oficio enviado N° 406 de fecha 24-03-2009 (folio 95); este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y el mismo textualmente establece lo siguiente: “En atención a lo requerido en su Oficio N° 406 de 24/03/2009, tramitado a través del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, recibido en esta Institución en fecha 27/03/2009, hago de su conocimiento que la empresa: INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, emitió un cheque de gerencia signado con el número 50005211, girado contra la cuenta n° 0150-054-14-0100000001 el 27 de noviembre de 2007 y fue suspendido el día 30 de diciembre de 2008, por anulación masiva, esto se hace con todos aquellos cheques de gerencia que no hayan sido presentados y tengan más de 365 días de su emisión.”. (Negritas y cursivas del Tribunal). Con este medio probatorio se evidencia que existe la disconformidad entre los hechos solicitados por el promovente de la prueba y la respuesta dada por la Institución Bancaria, la cual afirma que el cheque fue EMITIDO por la demandada reconviniente, valga decir, INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, y no emitido por el Banco, “Bolívar Banco”, a favor de la demandada reconviniente INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A.; por lo tanto, esta circunstancia resulta irrelevante al mérito de la controversia y no aporta nada a los hechos controvertidos en la presente causa, y así se decide.
b) Que la Oficina del Banco Occidental de Descuento ubicada en La Viña, Municipio Valencia del Estado Carabobo, informe al Tribunal si en fecha 29 de Noviembre de 2007 fue emitido por dicha Oficina Bancaria un Cheque de Gerencia signado con el N° 03443207, girado contra la Cuenta N° 01160017462120210100 a favor de la demandada reconviniente INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A. por la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS TRECE MIL OCHOCIENTOS SEIS BOLIVARES (Bs. 1.313.806,00).
En fecha 13 de mayo de 2009, agrega comunicación emitida por el Banco Occidental de Descuento, en fecha 21 de abril de 2009, emanada de la Consultoría Jurídica Región Central en el cual da respuesta al oficio N° 407 de fecha 24 de Marzo de 2009, folio 90, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y textualmente establece lo siguiente: “Con relación a su solicitud, la respuesta es SI, el cheque de Gerencia No. 03443207 fue elaborado el 29/11/2.007, girado contra la cuenta de INFOCOMP, C.A., No. 5085519, a favor de INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A. y fue pagado en efectivo el día 30/06/08 por un monto de Mil trescientos trece Bolívares Fuertes con ochenta y un céntimos (BsF. 1.313,81). Con este medio probatorio se aprecia que la sociedad de comercio demandada recibó un pago por la suma de antes indicada tal y como lo afirma la accionante. Así se establece.
PRUEBAS DE LA PARTE DAMANDADA:
• En el Capítulo Primero acompañó copia de la planilla de liquidación N° 0236362 emitida por la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, entregada a la demandante, con la finalidad de demostrar que habiendo cancelado todos los derechos a que estaba obligada para hacerle la tradición legal del inmueble en el lugar fijado en el Contrato de Opción de Compra Venta. Estos son documentos administrativos no fueron impugnados por la parte actora, sin embargo ellos solamente demuestran la presentación del documento al registro y no la notificación de la parte actora para concurriera al otorgamiento, y así se establece.
• Copia del documento traslativo de la propiedad redactado por el abogado Mario Colina, el cual fue anulado por la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, con la finalidad de probar la no asistencia de la demandante reconvenida al acto de traslado de la propiedad, este documento no se encuentra suscrito por ninguna de las partes contendientes en el presente juicio, por lo tanto, se desecha.
• Inspección Administrativa evacuada por la Notaría Pública Cuarta de Valencia del Estado Carabobo, en donde el Notario deja constancia de la inasistencia de la demandante al acto de otorgamiento del mencionado documento en el lugar señalado en el Contrato de Opción de Compra Venta. Este instrumento se valora conforme al artículo 1.428 del Código Civil y del mismo se evidencia que la parte actor no se presentó a la sede de consolitex, al respecto de dicha prueba este Tribunal aprecia que solo denota la ausencia de la demandada al acto y no consta que hubiere sido notificada la accionante para el mismo.
• Conforme a lo que dispone el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil promovió prueba de Informes, a los efectos de que el Tribunal oficiara a Consolitex Bienes y Raíces situada en el Centro Comercial Ara, Nave “E”, Local 80-A, Municipio Valencia del Estado Carabobo, para que informada al Tribunal la veracidad del documento suscrito por el Sr. Marcos Espinal. Con respecto a este medio de prueba, precisa este Tribunal que la parte demandada reconviniente en su Diligencia de fecha 24 de Septiembre de 2009, renunció a la evacuación de este medio de prueba, por lo tanto, no puede ser valorado por el Tribunal, y así se declara.
• De conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil promovió pruebas de Informes, con la finalidad de probar que la demandante reconvenida sabía el lugar y fecha del otorgamiento del documento traslativo de la propiedad a MRW, Agencia situada en la Prolongación de la Avenida Michelena, Centro Comercial “Micro” Local 10, para que informara al Tribunal la veracidad de la notificación enviada en fecha 16-01-07 con el correspondiente Recibo de haber sido entregado al esposo de la demandante ciudadano Marcos Espinal. Igual consideración tiene el Tribunal que hacer con respecto a este medio de prueba por cuanto en la mencionada Diligencia, también, el Apoderado Judicial de la parte demandada reconviniente renunció a este medio de prueba, por lo tanto no puede ser valorado por el Tribunal, y así se decide.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este Tribunal para decidir observa:
La acción de cumplimiento de contrato, se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
El Doctor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.
En este orden de ideas, la doctrina en manos del mismo autor ha establecido que el artículo 1.167 del Código Civil claramente indica que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución, ésta debe “reclamar judicialmente”. Ahora bien, la ejecución resulta normalmente como obra del juez y se cumple mediante una sentencia constitutiva y solo si las partes han pactado una cláusula de resolución de pleno derecho o si es la propia Ley quien declara directamente la resolución al concurrir determinada circunstancia o también en ciertos casos excepcionales en que los Tribunales han conformado a posteriori una ruptura unilateral del contrato, podrá prescindirse de acudir al Juez y restringir el papel de éste al de un simple certificador que operaría mediante una sentencia mero declarativa.
El incumplimiento se trata de un comportamiento contrario de aquel en que se concreta el cumplimiento, y por consiguiente, la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación son circunstancia que se consideran como incumplimiento y que estas circunstancia (incumplimiento), se producen en contravención de la norma legal o contractual de la cual proviene el vínculo jurídico que une a las partes y extrae su propia fuerza jurídica para ser invocado en sede judicial por la parte inocente que pretenda la resolución o el incumplimiento.
En relación con la carga de la prueba el artículo 1.354 del Código Civil, que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” y por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
La parte actora en la presente causa demanda el cumplimiento de un contrato de opción de compra celebrado con la demandada y como prueba de la existencia de la obligación acompañó a los autos contrato privado de opción de compra el cual fue reconocido por la demandada y valorado previamente por este Juzgador, con el mismo quedó demostrado la existencia de las obligaciones que recíprocamente se atribuyen las partes y que exige la accionante cumpla la demandada.
En tal sentido, en el libelo de la demanda la accionante alega que a través del contrato suscrito con la demandada se comprometió a transferir la plena propiedad del inmueble objeto del contrato una vez concluida la construcción de la obra y obtenida la cédula de habitabilidad, previo el cumplimiento de sus obligaciones, todo ello de conformidad con la cláusula tercer y cuarta del referido contrato.
Al respecto este Tribunal observa que en la cláusula tercera del contrato privado de opción de compraventa las parte contendientes establecieron lo siguiente: “LA PROPIETARIA” se compromete, una vez concluida y permisada la construcción, a dar en venta por el sistema de propiedad horizontal a “LA OPCIONANTE” y esta a su vez se obligan a tomar en tal sentido, …”. En la transcripción que antecede se evidencia que existe la obligación de la demandada de transferirle la propiedad del inmueble a la parte actora, y por otra parte, de acuerdo con la cláusula octava esta obligación solamente subsiste siempre que “LA OPCIONANTE”, parte actora en el presente juicio, diere previo cumplimiento de las obligaciones que se deriven del contrato.
Igualmente en el contrato cuyo cumplimiento exige la parte accionante se aprecia que de acuerdo con la cláusula cuarta se fijó el precio de la venta en la cantidad de SESENTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 64.200.000,00) hoy SESENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTO BOLIVARES FUERTE (BsF. 64.200,00); que debería ser pagados al momento de la protocolización del documento de venta respectivo; de la misma manera establecen las partes en dicha cláusula que los montos comprende el precio de venta se deberán entregar a LA PROPIETARIA, hoy demandada por cumplimiento de contrato, las siguientes cantidades (las cuales serán expresadas en bolívares fuertes) de la siguiente manera: a) la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 500.000,00), que serían entregados a la firma de dicho contrato de opción de compra venta; b) la cantidad de NUEVE MIL CIENTO TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 9.130, 00), que sería entregados el 30 de Noviembre del 2004; c) Dieciocho cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de SETECIENTOS TRECE BOLIVARES FUERTES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (BsF. 713,33); d) Dos cuotas trimestrales por la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS QUINCE BOLIVARES FUERTES (BsF. 4.815,00), cada una con vencimiento la primera de ellas el 30 de Enero de 2005; y la cantidad de TREINTA Y DOS MIL CIEN BOLIVARES (BsF. 32.100,00), que sería entregados al momento de la protocolización de documento definitivo ante la oficina de registro respectivo y establecen que los pagos pactados se consideran como anticipos del precio de venta, los cuales serán destinados exclusivamente al pago de los gastos que genera la construcción del Conjunto Residencial “LOS ALEROS”. En la oportunidad de la contestación de la demanda la parte accionada no invocó la falta de pago o el incumplimiento de las obligaciones relativas a los pagos previos antes mencionados, por ello este juzgador infiere que la accionante se encuentra solvente en los mismos. ASÍ SE ESTABLECE.
En cuanto al hecho que se encuentre debidamente concluida y permisada la construcción del Conjunto Residencial “LOS ALEROS”, en donde se encuentra el inmueble objeto del contrato para que la accionada tenga la obligación de venderle a la demandante, es preciso analizar si existe la conclusión de la obra.
En tal sentido, aprecia este Tribunal que consta en las actas procesales documento público registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Autónomos Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, el 20 de julio de 2007, bajo el N° 15, folios 1 al 7 del Protocolo Primero, Tomo 96, el cual contiene Documento de Condominio del “Conjunto Residencial Los Aleros”, propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A., con este instrumento se evidencia que desde el día de su registro, valga decir nuevamente, desde el 20 de julio de 2007, ya la obra se encontraba debidamente permisada y concluida ello en razón que para la protocolización del documento de condominio es necesario acompañar toda la permisología, como en efecto lo hizo la demandada, siendo agregada al cuaderno de comprobantes llevado por la oficina de registro, tal y como se desprende la nota de registro que cursa al folio dieciséis (16) del expediente, por lo tanto, con el registro del documento de condominio se entiende que construcción del conjunto residencial antes mencionado está debidamente concluido y permisado, y así se establece.
Ahora bien, la demandante reconvenida alega que nunca ha sido notificado por la demandada de la oportunidad en la cual se llevaría a cabo la venta por ante la oficina registro inmobiliario respectiva; por otra parte, la demandada reconviniente alega que la accionante si estaba en conocimiento que la venta se realizaría el día 19 de noviembre de 2007, en las oficinas de CONSOLITEX, situada en la Zona Industrial Carabobo, prolongación Avenida Michelena, Centro Comercial Ara, nave E, local 80-A-52, Valencia, Estado Carabobo.
La demandante funda su pretensión en que a su decir “la accionada no le ha notificado nunca de la venta del inmueble”, por lo que es necesario para la demandante demostrar que esta obligación existe para la demandada.
En la cláusula octava del contrato cuyo cumplimiento exige la accionante textualmente se lee: “LA PROPIETARIA” una vez concluida la construcción de la referida obra del conjunto Residencial “LOS ALEROS y con la correspondiente cédula de habitabilidad, se obliga a transferir, previo el cumplimiento de las obligaciones que se derivan de este contrato, mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva. A tal efecto “LA PROPIETARIA” notificarán a “LA OPCIONANTE” del lugar, día y hora para que se realice el acto de protocolización del documento definitivo de venta. Esta notificación se efectuara en la dirección que más adelante se señala y la misma se hará mediante correspondencia o carta con acuse de recibo, mediante telegrama con acuse de recibo suscrito por cualquier persona que ocupe el inmueble referido, mediante correspondencia enviada con servicio de encomienda en la que se suscriba el acuse de recibo por cualquier persona que se encuentre en el inmueble que se indicara, a la dirección que se señala mas adelante. Cumplida cualquiera de estas formalidades por parte de “LA PROPIETARIA”, se entiende suficientemente notificada “LA OPCIONANTES, los cuales quedan obligados a concurrir al acto de la protocolización de la venta por ante la Oficina de Registro respectiva.”.
En este mismo orden de ideas, de las cláusula novena del contrato se aprecia que las partes convinieron en dos convocatorias para suscribir el documento definitivo de venta, y en la clausula decima quinta se estableció como la dirección de “LA OPCIONANTE”, parte actora en la presente causa, donde tendría lugar su notificación.
Así las cosas, este juzgador encuentra que de acuerdo con la clausula octava del contrato de opción la sociedad de comercio INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A. tenía la obligación de notificar a la ciudadana LIERKA YAMIRA KOSTYK, en la dirección establecida en la cláusula decimo quinta de la conclusión de la obra para que procediera al otorgamiento del documento definitivo venta, razón por la cual este Juzgador llega a la convicción que la accionante logro demostrar la existencia de la obligación de la accionada y así se decide.
Establecido en la presente causa que la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL LOS ALEROS fue concluida con todos los permisos necesarios, así como también la obligación de la demandada de notificar para el otorgamiento definitivo de la venta, es carga de la parte demandada reconviniente en el presente juicio demostrar el cumplimiento de la notificación convenida en el contrato para que pueda entenderse que se liberó de la obligación que le impone el mismo.
En tal sentido, alega la demandada que una vez protocolizado el documento de condominio, fue redactado el documento traslativo de propiedad por el abogado escogido por la intermediaria del negocio, firma que alega la demandada fue notificada a la accionante. Al analizar las pruebas aportadas por la demandada al proceso se constata que no existe evidencia que hubiere notificado a la accionante, razón por la cual este juzgador llega a la convicción que efectivamente la demandada sociedad de comercio INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A., incumplió con lo dispuesto en la cláusula octava relativo a la notificación de la parte actora para otorgar la venta del inmueble. Y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, en virtud de la omisión por parte de la demandada de notificar a la accionante para proceder a la venta definitiva del inmueble objeto del contrato, la cual constituye su obligación principal produce que la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la accionante deba ser declarada con lugar, tal y como se hará de manera expresa positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.
Así las cosas, procede este Tribunal a pronunciarse sobre la reconvención intentada por la sociedad de comercio demanda, y a tal efecto, observa que alega la demandada reconviniente que la demandante reconvenida sabía que el otorgamiento del documento definitivo de venta se realizaría el día 19 de noviembre de 2007, en las oficinas de CONSOLITEX, situada en la Zona Industrial Carabobo, prolongación Avenida Michelena, Centro Comercial Ara, nave E, local 80-A-52, Valencia, Estado Carabobo, a las dos de la tarde y en esa oportunidad no compareció, por ello no se pudo realizar la operación referida, estando en mora con el pago del precio, por ello a su decir esto constituye un incumplimiento de la demandante reconvenida y por tal razón solicita la resolución del contrato privado de opción de compraventa que suscribieron en fecha 17 de noviembre de 2004.
Por su parte, la demandante reconvenida en la oportunidad de la contestación de la reconvención la contradice alegando nuevamente que no es cierto que fue notificada para efectuar la venta por ante el registro respectivo.
Observa este juzgador que de acuerdo con las reglas que establecen la dinámica probatoria invocadas al inicio del presente fallo, tanto de la demanda como la reconvención se infiere la misma carga probatoria para la sociedad mercantil demandada, es decir, que era carga de la accionada reconviniente demostrar la notificación de la demandante reconvenida para que así se pudiera establecer el nacimiento de la demandada de comparecer al otorgamiento de la venta por ante registro respectivo y en defecto de su asistencia estaría insolvente en el pago del saldo del precio, ya que, de acuerdo con la clausula octava y novena no es sino hasta una segunda notificación que podría ser resuelto el contrato, sin embargo, con la primera notificación para el otorgamiento de la venta definitiva, es que para la opcionante, hoy demandante reconvenida, nace la obligación de pagar el precio, por lo tanto, tal y como se indicó previamente, al no existir en la causa elementos que demuestren la notificación no puede entenderse que nació para la demandante reconvenida la obligación del pago del precio y por ello mal podría incumplir dicha obligación. Y ASÍ SE DECIDE.
En razón de lo anterior este Juzgador llega a la convicción que la reconvención incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A., donde pretende la resolución del contrato debe ser declarada sin lugar, tal y como se hará de manera expresa positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.
Finalmente observa este Juzgador que la accionante en el Capítulo V del libelo de la demanda pide que la sentencia que recaiga en la presente causa sirva como documento definitivo de propiedad del inmueble objeto de su acción a los efectos de la protocolización, por cuanto el pago de la suma que adeuda lo hará al momento de su protocolización o en el momento de que este Tribunal indique, al momento de ejecutar la sentencia definitiva.
En la cláusula cuarta del contrato privado de opción de compra venta suscrito el 17 de noviembre de 2004, se evidencia que la demandante tiene pendiente la obligación de cancelar a la demandada la suma de TREINTA Y DOS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES (BsF. 32.100,00), en la oportunidad en que se registre el documento definitivo de venta.
El Código de Procedimiento Civil en el artículo 532 dispone: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”.
En la norma antes transcrita prevé para casos como el presente, donde el cumplimiento del contrato implica la transferencia de la propiedad de un bien inmueble y se encuentra pendiente el pago por parte del accionante de una parte del precio que en esta causa asciende a la suma de TREINTA Y DOS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES (BsF. 32.100,00), en la oportunidad en que se registre el documento definitivo de venta, razón por la cual este juzgador ordenara el cumplimiento del contrato haciendo la advertencia que la accionada que dentro del lapso previsto para el cumplimiento voluntario deberá señalar expresamente la oportunidad en la demandante deberá comparecer por ante la oficina de registro respectiva para que le sea otorgado el documento definitivo de venta.
Igualmente se le advierte a la demandante que deberá pagar a la demandada el saldo pendiente de su obligación, es decir TREINTA Y DOS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES (BsF. 32.100,00), en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la oficina de Registro Público de los Municipios Autónomos Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en caso de cambio de denominación para la oportunidad en que quede definitivamente firme el presente fallo ante la oficina de registro competente de acuerdo con la ubicación del inmueble.
En caso que la acciona no de cumplimiento voluntario, deberá la accionante consignar previamente por ante este Tribunal la suma de TREINTA Y DOS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES (BsF. 32.100,00), la cual quedará a favor de la demandada para que una vez que se haga efectivo proceda a solicitar la ejecución forzosa del presente fallo.
VI
DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la Demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta interpuesta por la ciudadana LIERKA YAMIRA KOSTYK, en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A., plenamente identificados en los autos; en consecuencia, ORDENA a la demandada INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A. cumplir con el contrato privado suscrito en fecha 17 de noviembre de 2004, otorgando el documento definitivo de venta a LIERKA YAMIRA KOSTIK, por el saldo pendiente en el contrato, es decir, por la suma de TREINTA Y DOS MIL CIEN BOLIVARES FUERTE (BsF. 32.100,00), por ante por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomos Naguanagua y San Diego del estado Carabobo del inmueble constituido por la Villa N° 3 del CONJUNTO RESIDENCIAL “LOS ALEROS”, de tipo 1 y que tiene un área aproximada de SESENTA METROS CUADRADOS (60,00 Mts2), y consta de Planta Baja y Planta Alta. La planta Baja tiene las siguiente dependencias: Sala, Cocina, Comedor, y un (1) Baño; y se encuentran en la Planta Alta: Una (1) habitación, Un (1) Estudio, Un (1) Baño Común. Le corresponde su respectiva área de patio interno. El inmueble descrito de acuerdo con el referido documento de condominio se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Fachada Norte del Conjunto; SUR: Área de circulación vehicular; ESTE: Villa Nro. 04 y OESTE: Fachada Oeste del Conjunto. Al referido inmueble le corresponde en uso exclusivo dos (2) puesto de estacionamiento y le corresponde un porcentaje de condominio de 10,80%, todo ello de acuerdo con el documento de condominio del registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Autónomos Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, el 20 de julio de 2007, bajo el N° 15, folios 1 al 7 del Protocolo Primero, Tomo 96, el cual contiene Documento de Condominio del “Conjunto Residencial Los Aleros”, de la Sociedad Mercantil INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A.. Este inmueble le pertenece por haberlo construido en un lote de terreno de su propiedad que tiene una superficie de NOVECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE METROS CAUDRADOS CON QUINCE DECIMETROS CUADRADOS (959,15 Mts.2), el cual lo hubo según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 06 de octubre de 2004, bajo el N° 8, del Tomo 2 del Protocolo Primero, ubicado en el lado norte de la carretera Panamericana, caserio La Entrada, en jurisdicción del Municipio Naguanagua del estado Carabobo y que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En línea recta veintisiete metros con veintiún centímetros (27,21 mts.), con terrenos que fueron del Instituto Autónomo de Ferrocarriles del Estado Carabobo y son hoy derecho de vía de la autopista Valencia – Puerto Cabello; SUR: Su frente, en línea recta veintiocho metros con sesenta centímetros (28,60 mts.) con la carretera nacional; ESTE: En línea recta de treinta y cuatro metros con sesenta y nueve centímetros (34,79 mts.); y OESTE: En línea recta de treinta y tres metros con noventa y ocho centímetros (33,98 mts.), con terrenos que son o fueron de CARMEN REINOSO de RODRIGUEZ. SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ECARRI TORTOLERO, C.A., en contra de la ciudadana LIERKA YAMIRA KOSTYK, por Resolución de Contrato Privado de Opción de Compra Venta que suscribieran en fecha 17 de Noviembre de 2004.
Con arreglo al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas por haber resultado totalmente vencida.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda notificar a ambas partes, por cuanto el fallo fue dictado fuera del lapso legal.
Publíquese y déjese copia.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, a los veintinueve (29) días del mes de septiembre de 2.010. Años: 200º y 151º.
El Juez Provisorio,

La Secretaria,
Abog. PASTOR POLO

Abog. MAYELA OSTOS FUENMAYOR

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las once de la mañana 11:00 a.m.
La Secretaria,

Exp. N° 52.335.-
PP.-