TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: NEVER ORLANDO FUENMAYOR PAREDES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.535.791, de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL: MAGALY LUGO OJEDA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.607.117, de profesión abogada, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 95.791, de este domicilio.

DEMANDADO: HOMERO JOSE TERAN BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.240.880, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: ALBA SIMOZA, SONIA SUAREZ y LEALBANIA SIMOZA, de profesión abogados, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 49.210, 61.516 y 95.597 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE N° 1229.

SENTENCIA: DEFINITIVA

I
NARRATIVA

Se inicia la causa por demanda presentada junto con sus anexos el día 17-04-2006, por ante el Tribunal distribuidor de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, por el ciudadano Never Orlando Fuenmayor Paredes, asistido por la abogado Magally Lugo Ojeda, contra el ciudadano Homero José Terán, todos identificados, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, correspondiendo el conocimiento de la misma a este Juzgado.
En la demanda la parte actora alegó:
1) Que suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Homero José Terán Briceño, autenticado en fecha 03-08-2004 por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia, anotado bajo el Nro. 78, Tomo 116, el cual acompañó en original marcado con la letra “B”, por un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 6-2 y que forma parte del Conjunto Nro. 2 del Complejo Residencial Augusto Malave Villalba, en jurisdicción del Municipio Guacara del estado Carabobo, en el referido contrato se estipuló que el canon de arrendamiento sería la cantidad de doscientos mil Bolívares (Bs.200.000,00) mensuales, reconvertidos en Doscientos Bolívares (Bs. 200,00) pagaderos por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días al vencimiento de cada mes.
2) Que el término de duración del contrato se pacto en seis (6) meses prorrogables contratos a partir del día 15 de julio de 2004 y se tendría por terminado el día 15 de enero de 2005 sin necesidad de desahucio o de notificación y en caso de renovarse se procedería a la revisión de canon, igualmente se pactó que si el arrendatario una vez vencido el contrato no había manifestado por escrito su voluntad de renovar, mas sin embargo continuare ocupando el inmueble y cancelando las cuotas de alquiler, no podría considerarse tácitamente reconducido.
3) Que en la cláusula sexta convinieron las partes que en caso de retardo en la entrega del inmueble el arrendatario deberá cancelar los cánones que se sigan venciendo y como penalidad por cada día de retardo deberá cancelar la suma de veinte mil Bolívares (Bs.20.000,oo) diarios, reconvertidos en veinte Bolívares (Bs.20,00) diarios además del pago de los gastos de cobranza extrajudicial, de igual modo, ambas partes convinieron en la cláusula décima quinta elegir como domicilio procesal la ciudad de Valencia del estado Carabobo para los efectos del contrato de arrendamiento.
4) Que en fecha 26-07-2005 le fue notificado al arrendatario mediante comunicación escrita que el contrato había culminado y en virtud de no haber manifestado este por escrito su voluntad de querer renovar el mismo se le solicitó la entrega del inmueble, lo que hasta la fecha no ha sido posible.
5) Que demanda al Ciudadano Homero José Terán Briceño a que cumpla con la entrega del inmueble que le fue dado en arrendamiento por vencimiento del contrato y su prorroga legal, libre de personas y cosas y en las mismas buenas condiciones que lo recibió, solvente de todos los servicios públicos y la cancelación de todos los cánones de arrendamiento que continúen venciéndose hasta la entrega del inmueble, con fundamentó en los artículos: 1.159, 1.160, 1.167, 1.594 del Código Civil, 881 del Código de Procedimiento Civil y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la suma de seiscientos sesenta mil Bolívares (Bs. 660.000,00) reconvertidos en seiscientos sesenta Bolívares (Bs.660,00) por concepto de la cláusula penal.
6) Por ultimo solicitó se decreten medidas precautelativas de secuestro y embargo.
En fecha, 24-04- 2006 se le dio entrada bajo el Nº 1229.
En fecha 25-04-2006 se admitió la demanda, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, con el fin de que comparezca al SEGUNDO día despacho siguiente a que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda., se libró despacho de comisión junto con oficio para la práctica de la citación del demandado.
En fecha 04-05-2006, compareció la parte actora y mediante diligencia notificó la dirección donde debía ser practicada la citación del demandado de autos.
En fecha 31-05-2006 el alguacil del Tribunal, ciudadano Jarlind E. Díaz consignó recibo de citación firmado por el demandado.
En fecha 05-06-2006 siendo la oportunidad legal compareció la parte accionada, ciudadano Homero José Terán Briceño, asistido por la abogada Alba Simoza, ambos ya identificados, y mediante escrito dio contestación a la demanda de la siguiente forma:
a) aceptó como cierto que suscribió un contrato de arrendamiento con la parte actora por el inmueble descrito en autos, pero que el mismo se ha prorrogado varias veces convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
b) Rechazó, negó y contradijo haber incumplido con el contrato de arrendamiento, en virtud que acudió a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara y el demandante se negó a darle la prorroga legal de un (1) año que le correspondía.
c) Que el arrendador le otorgó prorrogas sucesivas en las cuales le permitió seguir gozando de la cosa arrendada y vencidas estas no actuó de manera inmediata a dicho vencimiento.
Abierto el juicio a pruebas por imperio de la ley ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Riela a los folios 41 y 42 del expediente, escrito de pruebas junto con anexos presentado en fecha 12-06-2006 por la abogada Magali Lugo Ojeda, apoderada judicial de la parte demandante en el cual como punto previo negó, rechazó y contradijo que el contrato cuyo cumplimiento se exige sea a tiempo indeterminado, así como que su representado no haya desplegado actividad inmediata al vencimiento de aquel que compruebe su voluntad de dar por finalizada la relación arrendaticia en virtud que éste le notificó al arrendatario mediante comunicación escrita de fecha 16-06-2005 la finalización del contrato suscrito por ellos el día 15-07-2004, la cual fue consignada y marcada con la letra “C”, igualmente de corroborar sus afirmaciones de hecho consignó marcada con la letra “D” comunicación dirigida al inquilino de fecha 18-01-2006 mediante la cual se le notificó el vencimiento de la prorroga legal y su consecuente desocupación del inmueble para lo cual le concedió un plazo de treinta (30) días, estas pruebas fueron agregadas y admitidas por el Tribunal por auto de fecha 13-06-2006.
En fecha 14-06-2006 comparece la apoderada judicial de la parte demandada, abogada Alba Simoza y mediante diligencia impugna y desconoce el contenido y las firmas de las pruebas consignadas por el actor.
Corre inserto al folio 48 escrito de pruebas junto con anexos presentado en fecha 14-06-2006 por la apoderada judicial de la parte demandada, estas pruebas fueron agregadas y admitidas por el Tribunal por auto de fecha 15-06-2006.
En fecha 21-06-2006, comparece la apoderada actora y mediante escrito promueve la prueba de cotejo en virtud del desconocimiento e impugnación de los documentos promovidos con el escrito de pruebas marcados con las letras “C” y “D”, de igual forma señaló como documento indubitado el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Valencia estado Carabobo de fecha 03-08-2004.
El Tribunal por auto de fecha 21-06-2006 fijó para el segundo (2°) día de despacho a este para que tenga lugar el acto de nombramiento de los expertos y otorga por auto de fecha 26-06-2006, quince (15) días de Despacho siguientes a este para la evacuación de la referida prueba.
Cumplidas las formalidades para el nombramiento de los expertos los mismos no pudieron ser notificados.
Solicitado como fue el Tribunal por auto de fecha 20-07-2006 designa nuevos expertos y ordena su notificación.
Una vez notificados los expertos y debidamente juramentados comparecen en fecha 18-09-2006 y consignan informe pericial.
En fecha 28-09-2006, el Tribunal siendo el día para dictar sentencia difiere dicho acto para el quinto (5°) día de despacho siguiente al este.
En fecha 09-06-2008 el Juez como rector del proceso insta a las partes a una conciliación fijando para ello el día y la hora, ordenado la notificación de las partes.
En fecha 28-07-2008, siendo la oportunidad legal para que tenga lugar el acto conciliatorio el Tribunal lo declaró desierto por cuanto solo acudió a este la parte actora.
II
ANALISIS PROBATORIO
Pruebas aportadas por la parte actora con el libelo:
1. Marcada con la letra “A”, copia simple del documento de refinanciamiento de crédito hipotecario que pesa sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda; este documento aunque no fue impugnado por la parte accionada, el Tribunal no lo valora por cuanto las declaraciones contenidas en el no forman parte del punto controvertido y así se decide.
2. Marcado con la letra “B”, contrato de arrendamiento autenticado en fecha 03-08-2004 por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia, anotado bajo el Nro. 78, Tomo 116, suscrito por una parte por el ciudadano Never Orlando Fuenmayor Paredes y por la otra, por el ciudadano Homero José Terán Briceño, ambos ya identificados; este documento no fue desconocido por el demandante, en consecuencia, se le otorga todo el valor probatorio que se desprende de las declaraciones contenidas en el de conformidad con lo que establece el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con el cual se demuestra la relación contractual que existe entre las partes litigantes por el alquiler del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 6-2 y que forma parte del Conjunto Nro. 2 del Complejo Residencial Augusto Malave Villalba, Municipio Guacara del estado Carabobo y los acuerdos contenidos en las cláusulas convenidas y así se decide.
Pruebas acompañadas por la parte accionada con el escrito de contestación:
• Marcada con la letra “A”, copia fotostática simple del acta de fecha 08-03-2006, emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guacara del estado Carabobo, la cual fue desconocida en su contenido y firma por la parte actora, y por cuanto el tachante no cumplió con los requisitos procedimentales contenidos en el artículo 440 del precitado Código de Procedimiento, este Tribunal le otorga todo el valor probatorio que se desprende de las declaraciones contenidas en el de conformidad con lo que establece el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero la desecha del proceso por cuanto en la misma no aparece suscrita la rubrica de la parte citada, ciudadano Never Orlando Fuenmayor Paredes.
Pruebas promovidas por la parte demandante durante el lapso probatorio:
a) Reprodujo e hizo valer el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 03-08-2004 por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia, anotado bajo el Nro. 78, Tomo 116, dicha prueba ya fue valorada.
b) Consignó marcadas con las letras “C” y “D”, misivas de fechas 16-06-2005 y 18-01-2006, dirigidas por el ciudadano Never Fuenmayor (arrendador) al ciudadano Terán Homero (arrendatario), las cuales fueron desconocidas en su contenido y firma por la parte demandada, y una vez tramitada la tacha incidental de tales documentos, los expertos grafotécnicos concluyeron en su dictamen pericial lo siguiente: “…5.2.- Que las firmas suscritas a los documentos debitados, debidamente especificados en el aparte 2.1 del presente informe pericial, que fueron atribuidas al ciudadano HOMERO JOSE TERAN BRICEÑO titular de la cedula de identidad: 4.240.880, guardan identidad con las firmas indubitadas que fueron señaladas como del mencionado ciudadano, lo cual indica que han sido elaboradas por una misma mano actora”, en consecuencia, se le otorga todo el valor probatorio que se desprende de las declaraciones contenidas en ellas de conformidad con lo que establece el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil.
c) Marcada con la letra “C” copia fotostática simple de la citación emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara estado Carabobo, de fecha 03-03-2006, dirigida al ciudadano Never Fuenmayor. este documento no fue desconocido por el demandante, y aunque el mismo no es un documento público se le valora como tal por ser emanado de un organismo de la Administración Pública, en consecuencia, se le otorga todo el valor probatorio que se desprende de las declaraciones contenidas en el de conformidad con lo que establece el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas promovidas por la parte demandante durante el lapso probatorio:
1.- Invocó el merito favorable que arrojan los autos a favor de su representado, al respecto señala el Tribunal que el merito favorable de los autos no constituye merito probatorio alguno de los contenidos en la normativa vigente, por lo que queda desechado y así se decide.
2.- Consignó marcada con la letra “A” original del acta de fecha 08-03-2006, emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guacara del estado Carabobo, con respecto a esta prueba ya fue valorada.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Estando el expediente en estado de dictar sentencia y de conformidad con el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgador a determinar los motivos de hecho y de derecho en que ha de fundamentar su decisión, a cuyo efecto, con vista de la síntesis de la controversia, lo realiza en los siguientes términos:
De los autos se evidencia que se dio cumplimiento a los trámites procedimentales correspondientes conforme a la Ley para sustanciar y decidir en la presente causa.
Del libelo de la demanda se desprende que la acción intentada es por Cumplimiento de Contrato de arrendamiento basada en el vencimiento del mismo y de su prorroga legal, fundamentado en el artículo 33 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Dado el modo de contestación de la demanda, queda como hecho admitido por el demandado, y por lo tanto, no son objetos de prueba los siguientes que suscribió un contrato de arrendamiento con la parte actora por el inmueble que ocupa descrito en autos.
Quedan como hecho controvertido y sobre el cual habrá de recaer la actividad probatoria de las partes, la naturaleza del contrato, es decir si la relación contractual arrendaticia a es a tiempo determinado o por el contrario el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
En la cláusula sexta del contrato de arrendamiento las partes convienen en que el plazo de duración es de seis (6) meses (prorrogable) contados a partir del día 15 de julio de 2004 hasta el día 15 de enero de 2005, teniendo esta prorrogabilidad como requisitos: el cumplimiento de las cláusulas establecidas en aquel y el hecho de que una vez vencido el término el arrendatario debía notificar al arrendador su voluntad de renovarlo, y tomando en cuenta que la parte accionada no trajo a los autos elemento alguno que probara este hecho es por lo que el contrato no se renovó ya que no hubo la notificación por escrito de esa renovación por parte del inquilino, aunado al hecho de que la parte actora si trajo a los autos marcada con la letra “C” misiva , comunicación ésta que fue impugnada de manera genérica y sobre tal impugnación el Tribunal se pronunció al analizar las pruebas, de fecha 16-06-2005, dirigida al ciudadano Terán Homero, debidamente firmada por él según concluyó el informe pericial realizado por los expertos grafotécnicos, mediante la cual le comunica con un mes de anticipación, que una vez vencido el contrato (lo cual sucedió el día 15 de enero de 2005) , y al vencimiento de su prorroga legal de seis (6) meses (15 de julio de 2005) debe hacerle entrega del inmueble en buen estado y solvente de cualquier deuda adquirida. Al quedar firme tal documento, demuestra que al transcurrir el término de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es necesario que el arrendatario entregue el inmueble en las mismas condiciones en las cuales lo recibió. Así se establece.
Por otra parte cree prudente este Juzgador que no es posible someter a la arrendadora, a las normas relativas a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sólo porque entre las partes no medió una comunicación escrita al vencimiento de este y comienzo del goce de la prorroga legal por parte del arrendatario, y así se decide.
Queda demostrada la relación contractual arrendaticia a tiempo determinado entre las partes sobre el inmueble descrito en el libelo.
De conformidad con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, el arrendador demostró la existencia del contrato de arrendamiento y el vencimiento del términos del mismo y de su prorroga legal y en consecuencia la obligación del arrendador de entregar el inmueble al vencimiento de las mismas.
OBLIGACIÓNES DEL ARRENDATARIO
ART. 1.594 del Código Civil: “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió...”
CARGA DE LA PRUEBA. DISTRIBUCIÓN
ART. 506 del Código de Procedimiento Civil.“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
PRUEBA DE OBLIGACIÓN
ART. 1354 del Código Civil. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Demostrado como ha quedado que el demandado incumplió con la obligación que le imponía el contrato de arrendamiento que tenía suscrito, concretamente con la entrega del inmueble al vencimiento del contrato y de su prorroga legal, opera el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO demandado de conformidad con los Artículos 1594, 1167, 1264 y 1269 del Código Civil y Artículo 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se transcriben:

ARTICULO 1.167 DEL CODIGO CIVIL: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta la obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

ARTICULO 1.264 DEL CODIGO CIVIL: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención”.

ARTICULO 1.269 DEL CODIGO CIVIL: “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”...

ARTICULO 33 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento... y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto –Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

ARTICULO 39 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS: “La Prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, El Juez, a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el deposito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.
IV
DECISION
Por las consideraciones y razones antes señaladas, de acuerdo a las disposiciones legales citadas, este Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que intentada por el ciudadano Never Orlando Fuenmayor Paredes, asistido por la abogado Magally Lugo Ojeda, contra el ciudadano Homero José Terán, todos identificados, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. En consecuencia se declara EL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y se condena al ciudadano Homero José Terán Briceño a cumplir el contrato de arrendamiento y entregar al ciudadano Never Orlando Fuenmayor Paredes el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 6-2 y que forma parte del Conjunto Nro. 2 del Complejo Residencial Augusto Malave Villalba, en jurisdicción del Municipio Guacara del estado Carabobo libre de personas y cosas, en buen estado de conservación y mantenimiento, solvente de todos los servicios públicos incluido el condominio y al pago de todos los cánones de arrendamiento que venzan hasta la entrega del inmueble, así como al pago de la suma de seiscientos sesenta Bolívares Fuertes (Bs.660,00) por concepto de penalidad establecida en el contrato de arrendamiento y la suma que se siga generado hasta la entrega efectiva del bien inmueble
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la sentencia en el copiador respectivo.
Por cuanto el presente fallo fue publicado fuera del lapso establecido en la Ley.
Notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los diecisiete (17) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). Año 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez Suplente Especial

ABOGADO: JOSÉ GREGORIO RODRÍGUEZ GONZÁLEZ
La Secretaria

Abog. Darlen Nazar Aranguren.
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la 11:50 de la mañana, se dejo copia en el archivo del Tribunal.
La Secretaria,