REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. DEMANDANTE: ANTONIA GUILLEMINA PEREIRA TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.791.452, y con domicilio en Valle la Pascua Estado Guárico. APODERADOS JUDICIALES: NERIDA LUGO y ENDY GUEVARA, Inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros.73.967 y 82.869 ambas de este domicilio. DEMANDADO: Empresa G 8 COMPAÑÍA ANONIMA, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el Nro.13, Tomo 75-A, de fecha 18 de diciembre de 1998, representada por su Gerente General ciudadano HECTOR ANGULO FERMIN, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.541.509 y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES: MARIA CAROLINA GARCIA DE TORTOLERO y ELADIO JOSE TORTOLERO MENESES, Inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros.104.039 y 78.548 y ambos de este domicilio. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA. EXPEDIENTE: No. 53.168 SENTENCIA: DEFINITIVA I NARRATIVA Se inicia el proceso mediante demanda interpuesta en fecha 17 de diciembre de 2008, por las Abogadas NERIDA LUGO y ENDY GUEVARA, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana ANTONIA GUILLEMINA PEREIRA TORRES por cumplimiento de contrato opción a compra contra la Sociedad Mercantil G 8 COMPAÑÍA ANÓNIMA, C.A. Previa distribución la causa quedó asignada a este Tribunal, dándose entrada en fecha 14 de enero de 2009. En fecha 22 de enero de 2.009, fue admitida dicha demanda emplazándose a la demandada. Mediante diligencia de fecha 03 de febrero de 2009, comparece la apoderada judicial de la parte actora consigna copias simples del libelo de la demanda y del auto de admisión para la citación de la demandada. Por auto de fecha 09 de febrero de 2009, se acordó librar la compulsa de citación de la demandada de autos. Mediante 22 de abril de 2009, el alguacil de este Tribunal consigna a los autos la compulsa librada a la demandada por cuanto no pudo localizar al representante de la demandada. Mediante diligencia de fecha 28 de abril de 2009, la abogada apoderada judicial de la parte actora solicita la citación por carteles de la demandada. Por auto de fecha 04 de mayo de 2009, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil se acordó la citación por carteles de la demandada de autos. Por auto de fecha 13 de mayo de 2009, se acordó nuevamente librar los carteles de citación para la demandada. Mediante diligencia de fecha 08 de junio de 2009, la abogada NERIDA LUGO, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora en la cual consigna a los autos las páginas del periódico donde aparecen la publicación de los carteles de citación efectuados. Por auto de fecha 10 de junio de 2009, se acuerda agregar a los autos las páginas del periódico consignado donde aparecen publicados los carteles de citación. Mediante certificación de fecha 06 de julio de 2009, la secretaria temporal Nancy Rea, dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en la dirección de la demandada. Mediante diligencia de fecha 16 de septiembre de 2009, las apoderadas judiciales de la parte actora solicitan al Tribunal se nombre defensor judicial a la demandada de autos. Por auto de fecha 17 de septiembre de 2009 se designó defensor judicial de la Sociedad Mercantil G 8 COMPAÑÍA ANONIMA al abogado EDGAR DARIO NUÑEZ, identificado en autos. Mediante diligencia de fecha 13 de octubre de 2009, el defensor judicial designado EDGAR DARIO NUÑEZ PINO, aceptó dicha designación y presto el juramento de Ley. En fecha 17 de noviembre de 2009, el Abogado EDGAR DARIO NUÑEZ PINO, identificado en autos, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, presenta escrito de contestación a la demanda. En fecha 09 de diciembre de 2009, el Abogado EDGAR DARIO NUÑEZ, actuando en su carácter de defensor judicial de la Sociedad Mercantil G 8 C.A., presenta escrito de pruebas junto con anexos, las cuales fueron agregadas a los autos por auto de fecha 16 de diciembre de 2009. En fecha 14 de diciembre de 2009, el Abogado ELADIO JOSÉ TORTOLERO MENESES, Inpreabogado Nro. 78.548, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandada G 8 C.A. presenta escrito de pruebas junto con anexos, escrito que fue agregado a los autos por auto de fecha 16 de diciembre de 2009. En fecha 15 de diciembre de 2009, la Abogada NERIDA LUGO, Inpreabogado Nro.73.967, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presenta escrito de pruebas junto con anexos. Escrito que fue agregado a los autos mediante auto de fecha 16 de diciembre de 2009. Por autos de fechas 25 de enero de 2010 se admitieron los escritos de pruebas presentados por las partes en la presente causa. En fecha 21 de abril de 2010, el abogado ELADIO JOSE TORTOLERO MENESES, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandada G 8, C.A. presenta escrito de informes. Por auto de fecha 05 de mayo de 2010 de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil fijó un lapso de 60 días continuos para dictar sentencia en la presente causa. Por auto de fecha 06 de julio de 2010, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil acordó diferir la sentencia por un lapso de treinta días. II ALEGATOS DE LAS PARTES. En el libelo de la demanda alega los siguientes hechos: Que en fecha 12 de diciembre del 2005, la accionante se compromete a adquirir un inmueble signado con el Nro. 1-2 Nivel PB, Torre 4 en la Urbanización Colinas de San Diego II, que a su vez funciona como apartamento modelo, propiedad de la entidad mercantil G 8 COMPAÑÍA ANONIMA. Que la sociedad mercantil G 8 COMPAÑÍA ANONIMA se comprometió a venderle mediante un contrato de opción de compra venta, en fecha 12 de diciembre de 2005, en forma privada a través de la empresa promotora Inmobiliaria RIO CUPIRA, C.A., quien era la empresa autorizada por la promoción y venta de los inmuebles por mandato especial un inmueble en construcción para ese momento sin permisos de habitabilidad, sobre una parcela de su propiedad ubicado en el Valle de San Diego jurisdicción del Municipio San Diego; dicho conjunto estaría constituido por trece (13) edificios destinados a viviendas y cada uno de ellos compuestos por doce (12) apartamentos. Dichos apartamentos poseen un área aproximada de noventa y cuatro (94) metros cuadrados y constan de las siguientes dependencias: tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño, recibo, comedor, una (1) cocina, un (1) lavandero y tres (3) espacios para closet, un puesto de estacionamiento, los apartamentos inicialmente constan de los siguientes acabados: Cerámica en Baños y Puntos Húmedos, Piezas Sanitarias, Puertas de Madera (Cedrillo Veteado), acometidas para aire acondicionado central, ventanas panorámicas ahumadas, pisos en Boca de cepillo, paredes pintadas en color blanco, intercomunicador directo entre vigilancia y apartamento, y cuyo plan de pago estaría programado de la siguiente manera: Precio de venta CIENTO ONCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.111.000.000, oo) ahora (Bs.111.000, oo), estipulándose como garantía de fiel cumplimiento la cantidad de CUARENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.400.000, oo) ahora (Bs.42.400, oo) y la diferencia sería pagada con la protocolización del documento de compra venta en la oficina de Registro Subalterno, es decir, la cantidad de (Bs.68.600, oo). Que la empresa G 8 COMPAÑÍA ANONIMA por tratarse del apartamento modelo permitió a la accionante realizar una serie de modificaciones y mejoras al inmueble, mientras se culminaba la obra en su totalidad, se otorgaban los permisos de habitabilidad y se firmaban los correspondientes documentos de condominio. Que la accionante frecuentaba el inmueble mientras inspeccionaba los trabajos de remodelación, aún cuando su domicilio se encuentra ubicado en Valle de la Pascua, Estado Guarico, en ese lapso de tiempo no hubo ningún contacto con la empresa constructora, ya que la accionante había cancelado el monto correspondiente a la inicial del inmueble y solo estaba a la espera del aviso por parte de la constructora, bien para tramitar el crédito o bien para pagar el diferencial de contado al momento de la protocolización. Que en el mes de agosto se da cuenta de que habían quitado la reja de seguridad que había instalado, por lo que se dirige a la empresa Inmobiliaria Rio Cupira, c.a. donde no le dan respuesta de lo sucedido y solo le manifiestan que la responsable es la empresa G 8 C.A., y al dirigirse allí le informan que habían resuelto el contrato alegando que no habían logrado contactarse con la accionante vía telefónica y que por ello habían publicado unos avisos de prensa, ya que habían otros ocupantes en el inmueble. Que no fue notificada en la dirección que fue señalada en la cláusula décima sexta del contrato de opción de compra suscrito por las partes en la cual deberían practicarse las notificaciones, procediendo la demandada a notificar por prensa omitiendo así la notificación por escrito y personal. Que en búsqueda de un acuerdo favorable para las partes, la aquí demandante recibe una serie de propuestas por parte de la empresa propietaria que lejos de favorecerla solo demuestran el interés de esta empresa en incrementar el precio de venta, por un inmueble distinto al que ya le había realizado todas las remodelaciones. Fundamenta su acción en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y en los artículos 212 y 215 del Código de Procedimiento Civil. Solicita le sea adjudicado el inmueble ante señalado. Solicita medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble señalado. Consigna los siguientes recaudos: Marcado con la letra “A” Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Marcado con la letra “B” Carta dirigida a la sociedad mercantil G 8, C.A. emitida por la Inmobiliaria RIO CUPIRA, C.A. Marcado con la letra “C” Mandato judicial otorgado por G 8, C.A. a la INMOBILIARIA RIO CUPIRA, C.A. por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia del Estado Carabobo, Marcado con la letra “E” Carta emitida por G 8, C.A. dirigida a la ciudadana ANTONIA PEREIRA. Marcado con la letra “D” legajos de facturas (folios 39 al 44). El día 17 de noviembre de 2009 el Abogado EDGAR DARIO NUÑEZ PINO actuando con su carácter de defensor judicial de la parte demandada G 8, C.A., da contestación a la demanda, la cual plantea en los siguientes términos: Que le ha sido imposible localizar a la demandada, siendo más accesible localizar a la apoderada de esta INMOBILIARIA RIO CUPIRA, C.A., que se trasladó en dos oportunidades a la dirección comercial de la apoderada donde muestran inmuebles en venta solicitando hablar con su gerente ciudadano HECTOR ANGULO FERMIN, quien no pudo atenderle. Que de igual manera cumplió con el deber de comunicarle de manera escrita su designación, mediante MRW, y del cual no ha recibido comunicación alguna de ellos. Anexa copia de la carta enviada mediante MRW. En la contestación al fondo: - Contestación genérica: Niega por falso el contenido de la pretensión de la demandante, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado a su favor. Dicho rechazo lo hace en cada una de sus partes, debido a la falsedad de los supuestos fácticos que se alegan como origen del supuesto derecho que reclaman. - Contestación especifica: Que es falso que la ciudadana ANTONIA GUILLEMINA PEREIRA TORRES haya celebrado un contrato de opción de compra con la sociedad mercantil G 8, C.A., en fecha 12 de diciembre de 2005. Niega que el monto de la supuesta operación haya sido de CIENTO ONCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.111.000, oo) o algún otro monto. Que es falso que ANTONIA GUILLERMINA PEREIRA TORRES haya entregado a la demandada la cantidad de CUARENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.400, oo) por concepto de garantías o arras, o por cualquier otro ítem. Que es falso que la empresa INMOBILIARIA RIO CUPIRA, C.A., haya servido de intermediario, o promocionado o prometido en venta algún inmueble perteneciente a la demandada. Que es falso que se haya negociado de alguna manera el apartamento modelo de la construcción. Que es falso que la ciudadana ANTONIA GUILLERMINA PEREIRA TORRES haya realizado mejoras algunas en el supuesto inmueble negociado. Niega que la ciudadana ANTONIA GUILLERMINA PEREIRA TORRES, se haya dirigido a las oficinas de la demandada para reclamar la eliminación de una reja de seguridad, o de algún otro bien mueble o inmueble. Niega que la ciudadana ANTONIA GUILLERMINA PEREIRA TORRES haya realizado una inspección judicial válida sobre algún inmueble propiedad de la demandada. Que es falso que algún representante de la demandada haya afirmado a la ciudadana ANTONIA GUILLERMINA PEREIRA TORRES que su contrato había sido resuelto. III LIMITES DE LA CONTROVERSIA Quedan como hechos controvertidos: - El cumplimiento del contrato privado de opción a compra suscrito entre la accionante y la Inmobiliaria Rio Cupira, C.A. III ANÁLISIS PROBATORIO Pruebas de la parte demandante: Con la demanda: - Marcado con la letra “A” Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.429 del Código Civil y de la misma se evidencia que el inmueble se encontraba ocupado por dos personas de sexo femenino que se negaron identificarse; que las áreas comunes del edificio donde se encuentra constituido (jardinerías, entrada de acceso, escaleras de acceso a los apartamentos, postes de iluminación de los jardines y estacionamiento de vehículos) estan terminadas, más el conjunto residencial no se encuentran construido y terminado en su totalidad. Y Así se establece. - Marcado con la letra “B” Carta dirigida a la sociedad mercantil G 8, C.A. emitida por la Inmobiliaria RIO CUPIRA, C.A. Este tribunal observa que el instrumento fue emitido por la mandataria de la accionada, por lo tanto, le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.698 del Código Civil, en consecuencia, del mismo se evidencia que a la accionante le fue adjudicado el inmueble identificado con el número 1-2 del PB, Torre 04, de la Urbanización Colinas de San Diego II, el cual funciona la demandada lo estuvo utilizando como apartamento modelo y así se establece. - Marcado con la letra “C” Mandato judicial otorgado por G 8, C.A. a la INMOBILIARIA RIO CUPIRA, C.A. por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia del Estado Carabobo, Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia que la sociedad de comercio G 8, C.A. confiere mandato especial a la sociedad de comercio INMOBILIARIA RIO CUPIRA, C.A. para que en su nombre y representación gestione y pacte la compra venta de todas y cada una de las unidades vendibles de los desarrollos arquitectónicos en procesos de construcción que están siendo edificados por la otorgante sobre las parcelas de terrenos multifamiliares de su propiedad, de la Urbanización Colinas de San Diego II, ubicado en jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo y así se establece. - Marcado con la letra “E” Carta emitida por G 8, C.A. dirigida a la ciudadana ANTONIA PEREIRA, al no ser impugnado por la parte demandada este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.371 del Código Civil se evidencia que el precio de venta para el 12 de diciembre de 2005 era de ciento once mil bolívares (Bs.111.000, oo), que el mismo fluctúo a través de los años, que la demandada considera que para que la actora pueda quedarse con uno de los inmuebles de su propiedad debe aceptar algunas de las siguientes opciones: 1) Retirar por las oficinas de la demandada un cheque por la cantidad de treinta y seis mil cuarenta bolívares (Bs.36.040, oo) que es el resultado de restar a los cuarenta y dos mil cuatrocientos (Bs.42.400, oo) entregados por la parte actora seis mil trescientos sesenta bolívares (Bs.6.360, oo) que se corresponde con una deducción del 15% por incumplimiento. 2) Retirar cuarenta y un mil setecientos bolívares (Bs.41.700, oo) por “bienechurias” (sic), que el total del monto a devolver al setenta y siete mil setecientos cuarenta bolívares (Bs.77.740, oo), por lo tanto la demandada reconoce haber recibido de la accionante la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 84.100,00) y así se establece. - Marcado con la letra “D” legajos de facturas (folios 39 al 44). Se trata de facturas emitidas por terceros, por lo tanto, para que tengan valor probatorio en el presente juicio debían ser ratificadas mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se desechan. Con las pruebas: - Promueve, reproduce e invoca la prueba documental el documento original marcado con la letra “A” del contrato de opción a compra venta privado firmado y aceptado por las partes en fecha 12 de diciembre del 2005. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil por cuanto no ha sido desconocido ni impugnado por la parte demandada, y del mismo se evidencia las condiciones en la cual las partes pactaron el contrato de opción de compra venta y así se establece. - Promueve y reproduce voucher de depósito bancario original a favor de G 8, c.a. de fecha 13 de diciembre de 2005, en cuenta Nro.01140221612210047185, del banco del Caribe, correspondiente al monto inicial de la negociación o “Garantía de fiel cumplimiento” marcado con la letra “B”. Este instrumento se le concede valor probatorio por considerarlo como tarjas y por lo tanto, con el mismo demuestra que la accionante acreditó en la cuenta corriente de la demandada la cantidad de cuarenta y dos mil cuatrocientos bolívares (Bs.42.400, oo), la cual se encuentra igualmente reconocida en el anexo marcado “E”. - Promueve e invoca mandato de administración de la empresa G 8, c.a. otorgado a Inmobiliaria Río Cupira, c.a. (folios 35 y 36) consignado con el libelo de la demanda. El Tribunal no emite nuevo pronunciamiento por cuanto el mismo fue valorado anteriormente, por lo tanto, se reitera el mérito concedido. - Promueve y reproduce el mérito favorable del documental acompañado al libelo de la demanda marcado con la letra “E” (folio 37 y 38). El Tribunal no emite nuevo pronunciamiento por cuanto el mismo fue valorado anteriormente, por lo tanto, se reitera el mérito concedido. - Promueve y reproduce “acta de entrega” que le fue suministrada a la accionante por la empresa G 8, c.a. marcada con la letra “C” y copias de las publicaciones de periódicos (folios 133 al 137). Este Tribunal observa que se trata de una copia fotostática de un instrumento privado así como las publicaciones del periódico, por lo tanto, carece de valor probatorio. - Promueve y reproduce el expediente Nro.2225 contentivo de la inspección ocular practicada el 04 de noviembre de 2008, por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, marcado con la letra “A” consignado con el libelo de la demanda. El Tribunal no emite nuevo pronunciamiento por cuanto el mismo fue valorado anteriormente, por lo tanto, se reitera el mérito concedido. - Promueve y da por reproducido grupo de facturas que acompañó al escrito libelar marcado con la letra “D” No se emite nuevo pronunciamiento por cuanto el mismo ya fue valorado con anterioridad. Parte demandada: Con la contestación: - Carta dirigida al Gerente General de Inmobiliaria Río Cúpira C.A. enviada por el defensor judicial de la demandada, para ejercer una mejor defensa. - Recibo de MRW medio utilizado para el envió de la carta dirigida por el defensor de oficio de la demandada. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y con las mismas se evidencia el cumplimiento de las obligaciones inherente del defensor judicial. Así se establece. Con las pruebas: - El mérito favorable de los autos. Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar. Pruebas documentales: - Marcado con la letra “A” contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes. Por cuanto el mismo es copia de instrumento privado se desecha. - Marcado con la letra “B” copia de la publicación efectuada en el diario notitarde, en fecha 10 de julio de 2008 la cual se le confiere valor probatorio y de la misma se evidencia el aviso urgente que se le hace a la ciudadana ANTONIA GUILLERMINA PEREIRA TORRES, titular de la cédula de identidad Nro.8.791.452 que debe pasar por las oficinas de Inmobiliaria Río Cupira, c.a. para tratar asunto de rescindir su contrato. - Marcado con la letra “C” publicación efectuada en el diario Universal, en fecha 12 de julio de 2008 la cual se le confiere valor probatorio y de la misma se evidencia el aviso urgente que se le hace a la ciudadana ANTONIA GUILLERMINA PEREIRA TORRES, titular de la cédula de identidad Nro.8.791.452 que debe pasar por las oficinas de Inmobiliaria Río Cupira, c.a. para tratar asunto de rescindir su contrato. Con respecto a los documentales marcados con las letras “B” y “C” relativas a las publicaciones efectuadas en periódicos este Tribunal las valora de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. - Marcado con la letra “D” Acta de fecha 22 de agosto 2008, esta acta carece de valor probatorio por cuanto no se encuentra suscrita por la parte demandada. - Consigna Poder autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 04 de diciembre de 2009. Se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia la representación otorgada a los Abogado MARIA CAROLINA GARCIA DE TORTOLERO y ELADIO JOSE TORTOLERO MENESES y así se establece. - Copia simple del acta constitutiva de la Sociedad de Comercio G 8 c.a. - Copia simple de acta de asamblea ordinaria de accionistas. Con respecto a las copias simples del acta constitutiva y la acta de asamblea ordinaria de la sociedad de comercio G 8, c.a., se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con las mismas se evidencias las facultades que posee el ciudadano ANTONIO ROBERTO PADRIN como presidente de la sociedad mercantil G 8, C.A. para otorgar poder y así se establece. Testigos: - Promueve como testigos a los ciudadanos JOSE MIGUEL GONZALEZ, RAUL MOSQUERA, JHONNY MONTES Y FRANCISCO DUGARTE. Los cuales no comparecieron a rendir sus declaraciones en la oportunidad fijada por el Tribunal, siendo declarado desiertos los actos. IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Pasa este Juzgador a pronunciarse en principio acerca de la acción de Resolución de Contrato solicitada por la accionante y al respecto observa: PRIMERA: La acción de cumplimiento de contrato, se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. El Doctor José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante. En este orden de ideas, la doctrina en manos del mismo autor ha establecido que el artículo 1.167 del Código Civil claramente indica que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución, ésta debe “reclamar judicialmente”. Ahora bien, la ejecución resulta normalmente como obra del juez y se cumple mediante una sentencia constitutiva y solo si las partes han pactado una cláusula de resolución de pleno derecho o si es la propia Ley quien declara directamente la resolución al concurrir determinada circunstancia o también en ciertos casos excepcionales en que los Tribunales han conformado a posteriori una ruptura unilateral del contrato, podrá prescindirse de acudir al Juez y restringir el papel de éste al de un simple certificador que operaría mediante una sentencia mero declarativa. El incumplimiento se trata de un comportamiento contrario de aquel en que se concreta el cumplimiento, y por consiguiente, la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación son circunstancia que se consideran como incumplimiento y que estas circunstancia (incumplimiento), se producen en contravención de la norma legal o contractual de la cual proviene el vínculo jurídico que une a las partes y extrae su propia fuerza jurídica para ser invocado en sede judicial. SEGUNDO: Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” y por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”. La parte actora en la presente causa demanda el cumplimiento de un contrato de opción a compra celebrado con la demandada y como prueba de la existencia de la obligación acompañó a los autos contrato privado de opción a compra, el cual fue valorado previamente por este Juzgador, con el mismo quedó demostrado la existencia del contrato y las obligaciones que las partes se atribuyeron recíprocamente y que exige el accionante se cumpla por la demandada. En atención a la cláusula segunda del contrato objeto de la acción de cumplimiento ambas partes pactaron lo siguiente: “EL PROMITENTE se compromete por este Documento en adquirir cumplidas todas las condiciones contenidas en este Documento Un (1) Apartamento, en lo sucesivo el “INMUEBLE” de los construidos en el referido Desarrollo, bajo los términos que mas adelante se señalan, cuyas características, tanto del “INMUEBLE”, como del Edificio del cual forma parte, como, tipo de construcción, accesorios, dimensiones, ubicación del Edificio, etc., declara en este Acto ya conocer y aceptar en todos sus detalles. Con la finalidad de proteger el mutuo y reciproco interés de las Partes se ha resuelto en suscribir el presente Contrato de manera previa y así, una vez cumplidas con todas las condiciones en el contenidas EL PROMITENTE adquiera el INMUEBLE cuando cuente con la habitabilidad y el Documento de Condominio respectivo, por documento protocolado (sic) en la respectiva Oficina Subalterna de Registro, de conformidad con lo previsto en la Ley de Venta de Parcelas, Ley de Registro Publico, Decreto con Rango y Fuerza de Ley que Regula el Subsistema de Vivienda Habitacional y sus Normas de Operación o cualesquiera otra Ley aplicable al caso; en consecuencia la INMOBILIARIA actuando en este acto suficientemente autorizada para ello, en nombre y representación de la PROPIETARIA, conviene en conferir Opción de Compra exclusiva e irrevocable al PROMITENTE sobre el INMUEBLE antes señalado, en las condiciones que se establecen en la cláusula siguiente. (Negritas, cursivas y subrayado del Tribunal). En la anterior transcripción se evidencia que las partes contendientes pactaron que la transferencia de propiedad se efectuaría cumplidas las obligaciones de “EL PROMITENTE” hoy demandante y una vez otorgado el permiso de habitabilidad y el documento de condominio respectivo. Y Así se establece. Así mismo se desprende de la cláusula cuarta lo siguiente: “…El “PROMITENTE” tendrá derecho a la selección de la vivienda, solo cuando haya cancelado el CIEN POR CIENTO (100%) de la Garantía de fiel Cumplimiento establecida en la Cláusula DECIMA PRIMERA de este Contrato…”, por lo tanto, esta disposición contractual se evidencia que solamente con el cumplimiento de lo que denominaron como garantía de fiel cumplimiento tendría la accionante el derecho a la selección del inmueble. En las cláusulas anteriormente transcritas se evidencia primero que la venta se efectuaría al accionante una vez obtenidos por la demandada el permiso de habitabilidad y el documento de condominio respectivo y segundo que el derecho de la accionante de la selección del inmueble lo obtiene una vez cancelado el total de la Garantía de fiel Cumplimiento establecida en la cláusula décima primera del contrato; al respecto de esta cancelación en las actas procesales consta mediante deposito de fecha 13 de diciembre de 2005 en el Banco Caribe en la cuenta corriente a nombre de G8, (folio 126) el pago de CUARENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 42.400.000,00) hoy CUARENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 42.400,00), y en conjunto con la carta enviada por la Inmobiliaria Río Cupira, C.A., apoderada de la accionada en esa negociación a su mandante la constructora G 8, c.a. (folio 34) y la identificación del inmueble seleccionando por la accionante de acuerdo con la disposición contractual contenida en la cláusula cuarta, por lo tanto con ello se demuestra que la accionante cumplió con la obligación de pagar la garantía de fiel cumplimiento prevista en la cláusula decimo primera de acuerdo con el contrato y así se decide. El contrato traído al proceso y admitido por ambas partes como la prueba de su relación jurídica establece en su cláusula tercera que, “…El precio mínimo de Venta del “INMUEBLE”, es y así lo declara aceptar el “PROMITENTE”, es la cantidad de CIENTO ONCE MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 111.000.000, oo) que pagará el “PROMITENTE” a la “PROPIETARIA” en su totalidad, al momento de la protocolización del Documento definitivo de Venta del “INMUEBLE” por ante la Oficina Subalterna respectiva, de la manera siguiente: A. En calidad de ARRAS la cantidad de CUARENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 42.400.000,00) como Garantía de Fiel Cumplimiento, de acuerdo a lo establecido en la Cláusula DECIMA PRIMERA de este contrato. B.- El saldo deudor del precio de venta del INMUEBLE, es decir la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.68.600.000,00) se podría cancelar a elección del PROMINENTE de la manera siguiente: 1) De contado, en el momento de la protocolización del Documento de Compra Venta en el Registro Subalterno respectivo; 2) Proveniente del Crédito Hipotecario de Primer Grado otorgado por un Instituto Bancario del país de acuerdo a lo previsto en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda o cualquier otra ley aplicable al caso, el cual será pagado en las condiciones, Tasas de Interés y Plazos que Fije dicho Instituto Bancario, dentro de las disposiciones legales antes dichas, vigentes para el momento de la negociación del préstamo; siempre serán por cuenta del “PROMINENTE” los gastos causados al Instituto Bancario, por el otorgamiento de dicho crédito.”. (Cursivas y negrillas del Tribunal) Igualmente se estableció en la cláusula sexta lo siguiente: “En el caso de que el “PROMITENTE” incurra en atraso en los pagos correspondientes a la cancelación de la garantía de Fiel Cumplimiento y/o la cancelación de los Honorarios Profesionales por los servicios prestados por la Inmobiliaria, en las fechas establecidas en la Cláusulas DECIMA PRIMERA Y DECIMA respectivamente, de este Documento la “PROPIETARIA” podrá a elección de ella aplicar lo establecido en la Cláusula DECIMA TERCERA de este Documento ó exigir al “PROMITENTE” como compensación por ese atraso el devengamiento de un Interés Compensatorio y un Gravamen Punitorio equivalente al doble del porcentaje del índice de Precios al Consumidor (IPC), determinado por el Banco Central de Venezuela (BCV) para ese (os) mes (es). El período de atraso se computara por plazos mensuales. Se considera en atraso las cuotas canceladas por error ó desconocimiento con valor inferior al establecido para el día de su efectivo pago y las canceladas con cheques ó documentos que el Banco emisor no pagué por cualquier motivo. (Cursivas del Tribunal) Ahora bien, de las clausulas antes transcritas con toda claridad se demuestra que la accionante asumió la obligación con la demandada en la fecha de suscripción del contrato, es decir, día 12 de diciembre de 2005 y canceló la garantía de fiel cumplimiento el día 13 del mismo mes y año, por lo que se entiende que cumplió con las obligaciones contractualmente asumidas. Y así se decide. El precio mínimo establecido por las partes para el inmueble en el contrato es de CIENTO ONCE MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.111.000.000, oo) ahora CIENTO ONCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.111.000,00), y NO EXISTE en las actas procesales un acuerdo posterior mediante el cual los contratantes modifiquen el precio originalmente convenido, en consecuencia, se establece como precio del inmueble la cantidad de CIENTO ONCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.111.000,00) que se corresponde al precio pactado en el contrato de opción a compra celebrado por las partes en el presente juicio y por lo tanto, habiendo entregado la accionante la cantidad de la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.42.400, oo) de conformidad con la cláusula tercera del contrato solamente queda pendiente el pago de la suma de SESENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 68.600.000, oo) el cual resulta el precio acordado inicialmente por las partes. Y así se decide. Por otra parte, la accionada trae a las actas procesales publicaciones en los diarios NOTI TARDE en fecha 10 de julio de 2008 y EL UNIVERSAL de fecha 12 del mismo mes y año para tratar asunto de rescindir su contrato, es de resaltar que la cláusula decimo sexta señala como el lugar en el cual debe realizarse cualquier notificación en el caso de“EL PROMITENTE” hoy accionante en la siguiente dirección: Calle Lavasco cruce con Deleite, Valle de la Pascua, por lo tanto, la localidad donde debía ser publicados los carteles era en un diario de Valle La Pascua, Estado Guárico y no en un diario de la localidad de Valencia, estado Carabobo, por cuanto con ello fomentaba el desconocimiento del requerimiento de la presencia de la accionante en sus oficinas, con dicha publicaciones violó lo establecido en la clausula decimo sexta y por consiguiente no pueden producir efectos liberatorios del cumplimiento de sus obligaciones. Y así se decide. Examinados los avisos publicados por la demandada en los mismos se aprecia que el punto a tratar con la accionante era para “rescindir” el contrato, sin establecer las razones por las cuales a entender de la demandada debía ser resuelto, por lo tanto, el referido aviso no cumple con las exigencias de la norma contractual estipulada en la cláusula Décima Sexta, para que pueda considerarse eficaz como notificación, además que esta omisión cercena el derecho a la defensa que asiste a la demandante conforme al artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por lo que la notificaciones efectuadas no son validas, dado que, de acuerdo con la correspondencia y avisos la accionada pretende rescindir el contrato sin intervención judicial, circunstancia que lleva a este Juzgador a la convicción del incumplimiento de la demandada. Así las cosas, conforme a los dispuesto en la cláusula segunda solamente queda pendiente el otorgamiento por ante la oficina de registro competente del documento de venta definitivo sobre un inmueble distinguido con el número 1-2, del nivel PB, Torre No. 04, de Colinas de San Diego II, una vez que la accionada le notifique sobre el permiso de la habitabilidad y el documento de condominio respectivo, circunstancia que es obligación de la sociedad de comercio G8 C.A. poner en conocimiento a la ciudadana ANTONIA PEREIRA TORRES. Así se decide. En mérito de lo anterior este Juzgador considera que la accionante pudo demostrar el incumplimiento de las obligaciones contractualmente asumidas por la sociedad de comercio G8 COMPAÑÍA ANÓNIMA, así como su solvencia en las obligaciones derivadas del contrato privado suscrito en fecha 12 de diciembre de 2005, razón por la cual este Juzgador llega a la convicción que la acción incoada por la ciudadana ANTONIA PEREIRA TORRES debe prosperar y por consiguiente debe adjudicarle a la accionante el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Numero 1-2 del nivel PB de la Torre 04 de Colinas de San Diego II, tal y como será ordenado de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide. V DECISIÓN Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra intentada por la ciudadana ANTONIO GUILLERMINA PEREIRA TORRES, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.791.452, mediante sus apoderadas judiciales abogadas NERIDA LUGO y ENDY GUEVARA, contra la Sociedad de Comercio G 8 COMPAÑÍA ANÓNIMA. SEGUNDO: SE ORDENA a la sociedad de comercio G 8 COMPAÑÍA ANONIMA, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el Nro.13, Tomo 75-A, en fecha 18 de diciembre de 1.998, adjudicarle a la ciudadana ANTONIA GUILLERMINA PEREIRA TORRES, anteriormente identificada, el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Numero 1-2 del nivel PB de la Torre 04 de la Urbanización Colinas de San Diego II, jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo, por el saldo pendiente, es decir, la suma de SESENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 68.600, oo). Se condena es costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes de la presente decisión. Publíquese y déjese copia. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, a los cuatro (04) días del mes de noviembre de 2.010. Años: 200º y 151º. El Juez Provisorio, Abog. PASTOR POLO La Secretaria, Abog. MAYELA OSTOS FUENMAYOR En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las una y treinta de la tarde (1:30 p.m.). La Secretaria, Exp. N° 53.168 aa.