REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DELOS MUNICIPIOS GUACARA Y SAN JOAQUINDE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.



DEMANDANTE: NELSON NARCISO SERRANO y REINA MARGARITA GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, cédula de identidad N°s. 4.875.305 y 4.874.933, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: ALBA SIMOZA, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A bajo el número 49.210 y de este domicilio

DEMANDADO: IVAN ALFREDO BELISARIO CARDENAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.086.002.

APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: GLENDA CHACON NIEVES, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 110.990.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: 2326/10

Se inicia el presente procedimiento en fecha 04 de Marzo de 2009, por demanda interpuesta por los ciudadanos Nelson Narciso Serrano y Reina Margarita González, asistidos de abogado, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, contra Ivan Alfredo Belisario Cárdenas, por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, correspondiéndole por sorteo para su sustanciación a este Tribunal.
En fecha 10 de Marzo de 2010, se admite la demanda, ordenándose la comparecencia de la demandada para el segundo (2do) día de despacho siguientes a que constará en autos su citación a dar contestación a la demanda, librándose la compulsa de ley que se le entregó al Alguacil, a los fines de practicar la citación. Se ordena la apertura del Cuaderno de Medidas para el pronunciamiento sobre la medida solicitada por auto separado.
En fecha 22 de Marzo de 2010, los demandantes de autos otorgan Poder Apud-Acta a los abogados Alba Simoza, Omaira del Carmen Pérez, y Alfredo Carpio, para que los representen en el presente procedimiento.
En fecha 06 de Abril de 2010, el Apoderado Judicial del demandante de autos pone a disposición del Alguacil del despacho los emolumentos para que pueda ser practicada la citación, quien da conformidad de haberlos recibido en fecha 09 de Abril de 2010.
En fecha 21 de Abril de 2010, el ciudadano Iván Alfredo Belisario Cárdenas, asistido de abogado de da por citado en el presente juicio.
En fecha 23 de Abril de 2010, el demandado de autos asistido de abogado, consigna Escrito de Contestación de demanda, opone Cuestiones Previas y Reconvención, la cual se admite en la misma fecha, declarando el Tribunal suspendido el procedimiento en lo que respecta a la demanda principal durante el lapso correspondiente. En la misma fecha el demandado de autos otorga Poder Apud.-Acta al abogado Glenda Chacón Nieves.
En fecha 27 de Abril de 2010, la Apoderado Judicial de los demandantes presenta escrito de subsanación de Cuestiones Previas y contestación a la Reconvención.
En fecha 11 de Mayo de 2010, el Apoderado Judicial de los demandantes consigna Escrito de Pruebas las cuales por error fueron agregadas y admitidas en el Cuaderno de Medidas, por lo que el Tribunal por auto de fecha 27 de Mayo de 2010, acordó subsanar el error agregándose con auto al Expediente Principal.




En fecha 18 de Mayo de 2010, el Apoderado Judicial del demandado consigna Escrito de Pruebas, las cuales se agregaron y admitieron en la misma fecha.
En fecha 20 de Mayo de 2010, el Tribunal difiere el pronunciamiento del fallo en el presente juicio por un lapso de cinco (5) días de despacho, por motivos preferentes motivado a la reducción de las horas de despacho, como consecuencia del racionamiento energético, según resolución del Tribunal Supremo de Justicia.
Estando la presente causa en estado de sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo con fundamento a las consideraciones siguientes:

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN LA DEMANDA PRINCIPAL:
1.- Que son propietarios de un inmueble ubicado en la Urbanización Ciudad Alianza, Manzana N° 12, calle Los Nísperos, Casa N° 738, constituido por la parcela de terreno y la casa sobre ella construida.
2.- Que el inmueble anteriormente señalado lo dieron en arrendamiento al ciudadano Iván Alfredo Belisario Cárdenas por contrato escrito por un periodo de seis (6) meses, a partir del desde el 15 de Abril de 2001, el cual fue prorrogado sucesivamente como evidencian de contratos presentados.
3.- Que en fecha 19 de Noviembre de 2007, por comunicación recibida por el Arrendatario en fecha 22 de Noviembre de 2007, le manifestaron su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, comenzando a correr la prorroga legal establecida en el literal C del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual era de dos años por tener el arrendatario mas de cinco años ocupando el inmueble.
4.- Que vencida la prorroga y haberle exigido amistosamente la entrega del inmueble tiene el derecho de pedirlo como en efecto lo hacen.
5.- Fundamentan su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1594 del Código Civil.
6.-Que acuden a demandar a IVAN ALFREDO BELISARIO CARDENAS, para que convenga o sea condenado por el Tribunal a: 1) Entregar el inmueble arrendado libre de personas y enseres, pintado y solvente de servicios públicos y cánones de arrendamiento que continúen venciéndose hasta la total entrega del inmueble.- 2) Al pago de las costas judiciales y honorarios de abogados ocasionados en razón del presente juicio.
Estiman la cuantía en Dos Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 2.600,00), correspondiente a 40 U.T., solicitan la citación del demandado en la Urbanización Ciudad Alianza, Manzana N° 12, Calle Los Nísperos, Casa N° 738, Guacara Estado Carabobo y señalan su domicilio procesal Avenida Aranzazu, Edificio Gran Palacio, Piso 2, Oficina 8, Valencia.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDA EN LA DEMANDA PRINCIPAL:
Niega rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho:
1.-) La existencia de un contrato de arrendamiento entre su persona y los demandantes, desde el día 15 de Abril de 2001.
2.-) Que el contrato se haya prorrogado sucesivamente.
3.-) La validez de una notificación que le efectuaran los demandantes en fecha 19/11/2007 en la que le notifican la no renovación del contrato.
4.-) Que en virtud de la notificación corriera la prorroga legal de dos años para la entrega del inmueble
5.-) Que los demandantes le hayan exigido amistosamente la entrega del inmueble, alegatos que se fundamentan en los siguientes supuestos de hecho y de derecho.
Que existe una relación arrendaticia que se inicio el 15 de Abril de 2001, por un contrato privado y por un lapso de un año, el cual fue renovado al suscribir un nuevo contrato en fecha 01 de Enero de 2005 y por un lapso de seis meses y al producirse el vencimiento del término el 1 de Julio de 2005, continuo gozando de la cosa arrendada produciéndose la tacita reconducción, es decir la renovación del contrato con las mismas cláusulas del anterior, pero a tiempo indefinido.
Que la materia inquilinaria es de orden público, no pueden ser relajadas por las partes y de conformidad a la ley que rige la materia, será nula toda acción o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos contenidas en ella, lo que
significa que la cláusula tercera del contrato que señala “…bajo ningún respecto podrá operarse la llamada TACITA RECONDUCCIÓN…”, debe ser declarada nula por mandato de la ley.
Que en la cláusula tercera del contrato se establece la manifestación de voluntad de las partes de cómo terminar la relación arrendaticia, manifestando su deseo de no prorrogar el contrato por lo menos con treinta días de anticipación a su vencimiento, notificación que debía hacerse antes del 1° de Junio de 2005, siendo extemporánea la efectuada en fecha 22 de Noviembre de 2007.
Que no se desprende de la notificación que se indicará que a partir de esa fecha comenzaba a correr la prorroga legal de dos años y de contener la misma, carece de validez por encontrarnos frente a un contrato a tiempo indeterminado.
Que no esta obligado a entregar el inmueble dado en arrendamiento por cuanto la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado y esta vigente y se encuentra solvente cumpliendo puntualmente con las obligaciones establecidas en el contrato.
Que no esta obligada a cancelar costas judiciales y honorarios que ocasione el juicio por cuanto la demanda debe ser desestimada y declarada sin lugar por no estar sustentada en un fundamento de derecho aplicable a su situación contractual.
Solicita igualmente desestime la estimación de la demanda, pues la hace sin fundamentación.
Opone la Cuestión Previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir defecto de forma por no cumplir el libelo de demanda con los requisitos que señala el ordinal 5° del artículo 340, es decir la relación d los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones.
Hizo oposición a la medida de secuestro decretada por el tribunal, por cuanto no se cumplen los extremos señalados en el 585 del Código de Procedimiento Civil, además de no tratarse de una demanda por cumplimiento de la entrega del inmueble por vencimiento de la prorroga legal como está fundamentada.

DE LA RECONVENCIÓN

Con la contestación de la demanda el demandado interpuso la reconvención en los siguientes términos:
1.- Que en fecha 1° de enero de 2006 suscribió contrato de arrendamiento con los demandantes sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Ciudad Alianza, Primera Etapa, Calle los Nísperos, N° 378, Municipio Guacara Estado Carabobo, estableciéndose un canon de arrendamiento de Cuatrocientos Cuarenta Bolívares (Bs. 450,00)
2.- Que durante los primeros seis meses del contrato y los seis meses subsiguientes se completamente respetada, pero a partir del 1° de Enero de 2007, fue obligado por los arrendadores a pagar una cantidad superior es decir la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600,00), situación que se repitió en el 2008 cuando fue obligado a pagar Mil Bolívares (Bs. 1.000,00 y en el año 2009, cuando fue obligado a pagar Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00), por lo que he pagado en sobre alquileres la cantidad de DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs 17.000,00).
3.- Que los demandados reconvenidos no solo le han violado el derecho e continuar disfrutando del inmueble en las mismas condiciones a excepción dl termino, pues al operar la Tacita Reconducción, el contrato pasó a ser sin determinación del término, sino las disposiciones conjuntas de los Ministerios de Producción y Comercio y de los Ministerios para las Obras Públicas y Vivienda, relacionadas con la prohibición de aumentar los cánones de arrendamientos
Que ocurre a demandar solidariamente a los ciudadanos NELSON NARCISO SERRANO Y REINA MARGARITA GONZALEZ, para que convengan o a ellos sean condenados por el Tribunal a repetirle la cantidad de DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 17.000,00), por concepto de sobre alquileres y al pago de las costas, costos y honorarios profesionales.

Por escrito de fecha 27 de Abril de 2010, la Apoderado judicial de la demandante reconvenida, convino en la cuestión previa propuesta, subsanándola voluntariamente y dio
contestación a la reconvención propuesta en los términos siguientes:
Rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos como el derecho lo alegado por el demandado, siendo falso que sus reconviniente, ya que es falso sus representados hayan obligado de manera alguna al demandado reconviniente a cancelar la cantidad de seiscientos bolívares en el año 2008 y mil bolívares en el 2009. Que es falso que el demandado reconviniente haya pagado la suma diecisiete mil bolívares por sobrepago de alquileres durante los años 2007, 2008,2009, ya que ha venido efectuando de manera voluntaria la consignación de los alquileres por ante el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín, solicitando que el escrito sea agregado a los autos y sea sustanciada con todos los pronunciamientos de ley.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA DEMANDA PRINCIPAL.:

Dado el modo de contestación de la demandada queda como único hecho admitido la existencia de una relación arrendaticia que deviene de un contrato de arrendamientos escrito.
Quedando como hechos controvertidos:
El inicio de la relación contractual en abril de 2001.
Si el contrato es a tiempo determinado o se produjo la tacita reconducción.
La validez de la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento.
El vencimiento de la prorroga legal.
La fundamentación de la demanda.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA DE LA RECONVENCIÓN
Dado el modo de contestación de la reconvención, negados como han sido los alegatos del demandado reconviniente, corresponderá a este demostrar el sobre pago de los alquileres que pretende repetir.

PUNTO PREVIO

En cuanto a la cuestión previa propuesta por la representación judicial de la demandada, del defecto de forma contenida en el artículo 346, ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, por no cumplir con los requisitos del artículo 340 ordinal 5° ejusdem, aun cuando la misma fue subsanada voluntariamente por la representación judicial de la parte demandante, observa quien decide que del contenido del libelo del petitorio final y la fundamentación de la medida preventiva solicitada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se evidencia que la pretensión demandada es el cumplimiento del contrato vencida la prorroga legal, por lo que puede considerarse un error el hecho de que se señale en el libelo de demanda la solicitud de Resolución del contrato arrendamiento, cuando esta no fue ratificado en el petitorio final.

En cuanto a la oposición a la medida de secuestro decretada por el Tribunal, se hizo pronunciamiento en el Cuaderno de Medidas, dándose aquí por reproducidos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Con el libelo la representación judicial de la actora acompañó marcado “A” (folio 03 al 04), copia fotostática del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento es solicitado, pero como quiera que no ha sido cuestionado el derecho de propiedad de los demandados sobre el inmueble dado en arrendamiento, a, dicho documento no es valorado por quien juzga, por cuanto nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa.
Del mismo modo consignó marcado “B” (folios 05 al 07), original de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública de Guacara, siendo un documento público esta juzgadora le da todo su valor probatorio. Del mismo se evidencia que el inicio de relación arrendaticia fue por un contrato escrito de fecha 1° de Abril de 2001, por un periodo de seis meses fijo.





Ahora bien de la lectura del contrato de arrendamiento y la redacción de la cláusula tercera del contrato, no queda lugar a dudas que las partes previeron prorrogas y renovaciones automáticas al establecer claramente ”…la duración del presente contrato…sin embargo su duración se entenderá prorrogable por periodos iguales y sucesivos a menos que cualquiera de las partes manifiesten su voluntad de no prorrogar el dicho contrato, por lo menos con treinta días de anticipación a su vencimiento o cualquiera de sus prorrogas, que de acuerdo con esta estipulación se opere. Por tanto las prorrogas en caso de sucederse se consideraran como fijas, y así lo acepta el arrendatario.
Del texto de la cláusula transcrita se evidencia que las partes establecieron las prorrogas automáticas del contrato al vencimiento del término inicial o de cada una de sus prorrogas, si con un mes de anticipación ninguna de las partes hubiere dado aviso por escrito a la otra, de su voluntad de no prorrogar el contrato, por lo tanto, es evidente que las partes previeron voluntariamente que el contrato mantuviera su condición de ser a tiempo determinado, con prorrogas sucesivas y automáticas de seis meses, por lo tanto el contrato cuya cumplimiento se demandó es un contrato a tiempo determinado y así se declara.
Consigno marcado “C”, (folios 8 al 10) original de contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de enero de 2005, documento privado, no desconocido por la parte a quien se le opone por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, queda reconocido. De el se evidencia que las partes establecieron las prorrogas automáticas del contrato al vencimiento del término inicial o de cada una de sus prorrogas, si con un mes de anticipación ninguna de las partes hubiere dado aviso por escrito a la otra, de su voluntad de no prorrogar el contrato, por lo tanto, las partes previeron voluntariamente que el contrato mantuviera su condición de ser a tiempo determinado, con prorrogas sucesivas y automáticas de seis meses, por lo tanto el contrato cuya cumplimiento se demandó, es un contrato a tiempo determinado y así se declara.
Consigno marcada D, (folio 11), comunicación donde le hace saber al arrendatario que no le prorrogará el contrato de arrendamiento suscrito entre ambos. Con relación a esta comunicación el demando de autos solicito se desestimara por ser extemporánea, por cuanto dicha notificación debía antes del 1° de Junio de 2005, siendo efectuada según la fecha que presenta el 22 de Noviembre de 2007. Como quiera que queda evidenciado que entre las partes existe una relación arrendaticia la cual se inició el 15 de Abril de 2001 y se ha prorrogado sucesivamente por periodos iguales de seis meses, manteniéndose el contrato que rige la relación arrendaticia su naturaleza de a tiempo determinado, la notificación realizada en fecha 22 de Noviembre de 2007, se efectúa como lo prevee la cláusula tercera de los contratos de arrendamiento que acompañan el libelo de demanda contrato de con treinta días de anticipación al vencimiento de la ultima prorroga, cuya fecha de vencimiento era el 1° de Enero de 2008, por lo cual esta juzgadora no puede desestimar la misma por cuanto fue hecha en tiempo útil, dándosele todo su valor probatorio y por operar de pleno derecho la prorroga legal una vez vencido el contrato o dar por terminada la relación contractual, por imperio de la ley, no se considera obligatorio que la notificación deba señalar expresamente que comienza a correr la prorroga legal, por lo tanto dicha notificación es completamente valida. Y así se declara.
Con la contestación de la reconvención consigno copias certificadas de las consignaciones efectuadas por el arrendador, donde queda demostrado que le mismo viene depositando la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs 450,00) por concepto de cánones de arrendamiento. Siendo un documento público esta juzgadora le da todo su valor probatorio que articulado con la copia fotostática consignada por la representación judicial del demandado y con fundamento al principio de comunidad de la prueba y no habiendo sido impugnado por la parte demandante queda evidenciado que las partes suscribieron un nuevo contrato en fecha 01 de Enero de 2006, cuyo contenido es igual a los analizados anteriormente y donde se evidencia que el canon de arrendamiento no fue modificado, siendo el mismos de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs 450,00). Y así se declara.
En el lapso probatorio promovió las siguientes:
TITULO PRIMERO: El mérito favorable de los autos, observa esta juzgadora que el merito favorable de los autos no es un medio probatorio, objeto de valoración, por lo cual no hace pronunciamiento al respecto.





TITULO SEGUNDO: Promovió y ratifico el merito favorable de el documento de propiedad del inmueble; de la notificación hecha al arrendatario marcada con letra D que forma parte del expediente y de la copia certificada del expediente 1.168 de consignaciones arrendatarias hecha a favor del arrendador por parte del arrendatario, habiéndose pronunciado esta juzgadora anteriormente de cada uno de los documentos señalados, se da aquí por reproducidos dichos pronunciamientos. Y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Promovió escrito de pruebas en fecha 18 de Mayo de 2010. Observa quien decide que el lapso probatorio en el presente juicio concluyo el día 13 de Mayo de 2010, las pruebas promovidas son extemporáneas, motivo por el cual esta juzgadora no hace pronunciamiento sobre las mismas al respecto. Y así se declara.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que las partes tienen la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, siendo que la parte demandante probo el incumplimiento por parte del demandado de entregar el inmueble por encontrarse vencida la prorroga legal y desvirtuó el sobre precio en el pago de los alquileres propuesto en la reconvención por el demandado, la pretensión del demandante reconvenido es procedente y por cuanto el demandado reconviniente no demostró sus alegatos, su pretensión es improcedente y así debe ser declarado por el tribunal.