TSJ Regiones - Decisión

“Visto” sin conclusiones de las partes se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por el abogado RAFAEL EDMUNDO COLMENARES ZAMBRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula V-, 7.109.143, inscrito en el IPSA bajo el N° 48.704 y de este domicilio su carácter de apoderado judicial del ciudadano HUSSEIN ALI KLEEB, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula V-, 12.093.299, e igualmente de este domicilio, según poder otorgado ante la embajada de la Republica Bolivariana de Venezuela, en el Reino de Hachemita de Jordania, en fecha 15 de Enero de 2009, registrado bajo el N° 1, Folios 1 al 2,Protocolo Único, Tomo 1 del año 2009; contra la ciudadana CHEN SUHONG, mayor de edad, de nacionalidad china, titular de la cedula de identidad N° 82.213.361, por Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento.- Aduce que es propietario de un inmueble constituido por un Local comercial N° 13, ubicado en la Calle Giraldot N° 101-64-A, Parroquia Candelaria, Municipio Valencia Estado Carabobo y sobre el mencionado inmueble, celebro contrato de arrendamiento, en fecha 23 de Agosto del 2008, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia anotada bajo el N° 21, Tomo 138, se estableció que el tiempo de duración según la cláusula tercera, es a tiempo fijo sin prorroga desde el 23 de Agosto de 2006, hasta el mes de febrero de 2008, y en fecha 26 de febrero de 2008, el ciudadano NIDAL ALI YOSEF, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula V- 14.393.105, en su carácter de hijo del demandante, notifico de forma autentica a través de la Notaria Publica Tercera de Valencia, que comenzaba el periodo de la prorroga legal, la cual era de Un (1) año, la cual comenzaba el 29/02/ 2008 y termina el 28/02/2009, también se le notifico el nuevo canon de arrendamiento para el periodo de la prorroga legal por la cantidad de CINCO MIL TRECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 5.375,00), mensuales; pero es el caso que la inquilina-demandada, desde hace unos meses antes de vencerse el contrato de arrendamiento ha estado consignando el canon de arrendamiento ante el Juzgado Cuarto de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y san Diego de la Circunscripción del Estado Carabobo; no obstante aun cuando la prorroga legal venció el 28 de febrero de 2009, sin que hasta la presente fecha ha entregado el inmueble.
El 21 de octubre de 2009, se admite la demanda.
El 11 de noviembre de 2009, la parte actora consigna los fotostatos respectivos para la citación y los emolumentos. Y en la misma fecha, el alguacil deja constancia de haber recibido los emolumentos.
El 18 de noviembre de 2009, el tribunal ordena librar compulsa.
El 10 de diciembre de 2009, el tribunal y afectar el inmueble para asegurar las resultas el presente juicio, acuerda el Secuestro.
El 15 de diciembre de 2009, el alguacil deja constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la demandada de autos.
El 20 de Enero de 2010, la parte actora, mediante diligencia, solicitó ante el juzgado la citación por carteles.
El 26 de Enero del 2010, el tribunal ordena librar Cartel de Citación.
El 11 de Febrero del 2010, consigno ejemplares de los diarios NOTITARDE y EL CARABOBEÑO.
El 18 de febrero de 2010, el tribunal ordena desglosar las hojas de los diarios donde se encuentra publicado el Cartel de Citación de la demandada en autos.
El 19 de febrero de 2010, la Secretaria deja constancia de haber fijado el cartel de citación en el inmueble objeto arrendado.
El 09 de Marzo del 2010, el demandante, solicita al tribunal nombrarle defensor de oficio al demandado.
El 12 de Marzo de 2010, el tribunal acuerda nombrar defensor de oficio de la demandada de autos, y designa a la abogada MARIANELA GODOY.
El 24 de Marzo de 2010, el alguacil deja constancia que práctico la notificación de la Abogada MARIANELA GODOY.
El 26 de Marzo de 2010, la defensora Ad Litem acepto el cargo.
El 15 de abril de 2010, la actora consigna emolumentos para la citación de la defensora designada.
El 21 de abril de 2010, por auto el Tribunal, acuerda librar boleta de citación.
El 23 de abril de 2010, el alguacil deja constancia de haber citado a la defensora judicial.
Llegada la oportunidad para Litis contestación, el defensor Ad Litem contesta en los términos allí expuestos.- Abierto el juicio a prueba ambas partes consignaron escritos referentes a sus derechos.-
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma.
POR SU PARTE DEMANDANTE: Plantea su acción por Cumplimiento de Contrato de arrendamiento y aduce que es propietario de un inmueble constituido por un Local comercial N° 13, ubicado en la Calle Giraldot N° 101-64-A, Parroquia Candelaria, Municipio Valencia Estado Carabobo y sobre el mencionado inmueble, celebro contrato de arrendamiento, en fecha 23 de Agosto del 2008, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia anotada bajo el N° 21, Tomo 138, se estableció que el tiempo de duración según la cláusula tercera, es a tiempo fijo sin prorroga desde el 23 de Agosto de 2006, hasta el mes de febrero de 2008, y en fecha 26 de febrero de 2008, el ciudadano NIDAL ALI YOSEF, notifico de forma autentica a través de la Notaria Publica Tercera de Valencia, que comenzaba el periodo de la prorroga legal, la cual era de Un (1) año, la cual comenzaba el 29/02/ 2008 y termina el 28/02/2009, también se le notifico el nuevo canon de arrendamiento para el periodo de la prorroga legal por la cantidad de CINCO MIL TRECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 5.375,00), mensuales.
POR SU PARTE LA DEFENSOR JUDICIAL DE LA DEMANDADA: En el acto de la litis contestación, rechaza, y contradice la insolvencia alegada por la parte actora, ya que como confeso la parte actora su representada esta consignando puntualmente por ante el Juzgado Cuarto de Municipio. Así mismo consigna en este acto acuse de recibo de telegrama, con el fin de demostrar que cumplió con su deber y ejercer una mejor defensa en el caso de constatar a su representado.

II
DE LAS PRUEBAS.

DE LA PARTE DEMANDANTE:
CAPITULO I
Documentales de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil promueve:
Contrato de arrendamiento, de fecha 23 de Agosto del 2008, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia anotada bajo el N° 21, Tomo 138
CAPITULOII
Promueve: Notificación autenticada en fecha 26 de febrero de 2008, efectuada por el ciudadano NIDAL ALI YOSEF, en su carácter de hijo del demandante, a través de la Notaria Publica Tercera de Valencia, que comenzaba el periodo de la prorroga legal.
Igualmente hace valer la cláusula Décima Sexta del Contrato de arrendamiento. Donde se establece que la demandada arrendataria; debe pagar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.250,00), diarios por concepto de daños y perjuicios.
DE LA PARTE DEMANDADA:
Invoca a favor de su representada el principio de comunidad de las pruebas. Así mismo deja constancia que su representado no se comunico a los fines de ejercer una mejor defensa.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, en cuanto a los hechos controvertidos, los mismos se circunscriben en el cumplimiento del contrato de arrendamiento, en tal sentido y conforme a lo dispuesto en el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, esta juzgadora entra a decidir lo alegado por la parte demandante, y considera importante realizar un breve estudio del contrato de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento.
Siendo ello así, se evidencia que en la Cláusula tercera, que las partes establecieron de mutuo acuerdo su duración en los siguientes Términos:
TERCERA: “La duración del presente contrato es fijo sin prorroga desde el 23 de agosto del 2006 hasta 28 de febrero de 2008 inclusive.”
Ante tal situación considera quien aquí decide, que en primer lugar es deber del arrendador indicar al Tribunal cual es el tiempo de duración del arrendamiento, el cual alego ser a tiempo determinado y así quedo reconocido ya que no fue desconocido en su oportunidad procesal. En tal sentido se pudo constatar; que en la Cláusula Tercera se estableció que el contrato es fijo, y el cual comenzó a regir a partir del 15 de Marzo de 2006, concluyendo la relación arrendaticia el 23 de agosto del 2006 , y vencido el plazo estipulado, opero de pleno derecho la prorroga legal en beneficio del arrendatario, es decir, por un lapso de Un (1) año, la cual, espiró el 28 de febrero de 2009; y vencida la misma el arrendador podrá exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, situación presentada en el caso bajo estudio.
En este sentido, dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo siguiente:…….. Letra b).- “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menos, de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de Un (1) año”.
De manera que, conforme a la norma anteriormente citada, concluye quien decide, que la prorroga legal a la cual tuvo derecho la parte demandada es la contenida en el literal “A” del articulo 38 de la Ley anteriormente citada, es decir el lapso de Un año, contados a partir del 28 de febrero de 2008, hasta el 28/02/2009, fecha en la cual venció el plazo del contrato de arrendamiento y por ende el de la prorroga legal. Así se establece.
Aun más debo advertir, que es la Ley la que fija la extensión de la prorroga y precisa que el contrato se sigue considerando a tiempo determinado. Por lo tanto, ejercida la potestad de disfrutar la prorroga, ésta se convierte en un plazo que opera bilateralmente, en beneficio de uno y otro contratante. Y según lo estipulado en el Derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. (Artículo 1.599 Código Civil). Esta norma debe entenderse ahora en los Términos de este artículo 38; es decir, en el sentido de que esa pre-fijación la determina la Ley y no el pacto de las partes; por ser el derecho inquilinario de estricto orden público.
De tal modo Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, tal como lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y para interpretar los contratos que pueden presentar oscuridad o deficiencia, debemos atenernos a la intención de las partes pero sobretodo a la verdad y la buena fe.
No obstante la Sala de casación Civil del Tribunal Suprema de Justicia, mediante sentencia declaro lo siguiente: “… La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la ley especial sobre la materia, establece en su articulo 38 que los contratos de arrendamientos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, el mismo se prorrogara por un lapso que variara de acuerdo al lapso de duración de la relación arrendaticia, así para el caso en que la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogara por un lapso máximo de seis (6) meses.
Esta prorroga legal opera de pleno derecho (articulo 39 de la ley de arrendamientos inmobiliarios en lo adelante LAI), expresión que significa “efecto jurídico que se produce por ministro de ley, sin necesidad de declaración judicial o acto jurídico particular o privado” (En enciclopedia jurídica opus, tomo VI, Pág. 304, Caracas), por lo que la prorroga legal, una vez finalizado el lapso natural del contrato, comienza a correr o computarse.
Por otra parte, con relación a los documentos contentivos del contrato de arrendamiento y la notificación efectuada a través de documentos debidamente autenticados, merecen valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.