TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: BLANCA ESTHER LOS ARCOS, venezolana, mayor de edad, Titular de la cédula de Identidad N° V-3.147.579 y con domicilio en la ciudad de Caracas.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado JOSE URBINA MOLINA y PABLO MORENO URIBE, Inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 16220 y 17.036.
DEMANDADO: MACHINERY CARE DE VENEZUELA S.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de diciembre de 1994, bajo el Nro.20, del Tomo 181-A-Pro., posteriormente transformada por documento inscrito en fecha 06 de diciembre de 1995, bajo el Nro. 51, del Tomo 371-A-Pro., y últimamente reformado por documento inscrito en fecha 22 de abril de 1997, bajo el Nro.22, Tomo 332-A-Pro.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: N° 51.175
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
DE LA NARRATIVA
Mediante escrito presentado en fecha 08 de mayo del 2007, por el abogado JOSE URBINA MOLINA, Inpreabogado N° 16.220, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana BLANCA ESTHER LOS ARCOS demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a la empresa MACHINERY CARE DE VENEZUELA S.A .
Previa distribución en fecha 17 de mayo del 2007, se le dio entrada, en fecha 05 de junio del 2007, fue admitida dicha demanda emplazándose a la demandada y se ordeno abrir cuaderno de medidas.- (Folio 62).
Mediante diligencia de fecha 18 de junio del 2007, el apoderado judicial de la parte actora otorga sustituye en la persona del abogado FRANCISCO HERNÁNDEZ, reservándose su ejercicio, en esa misma fecha consigna copias para la compulsa- (Folios 63 al 64).
Cumplidos con los trámites de la citación, observando este Juzgador el cumplimiento de las formalidades establecidas en la Ley. (Folios 65 al 137).
En fecha 07 de julio del 2008, la parte demandada, asistidos de abogado, presentaron escrito de contestación a la demanda, y en la misma fecha consignaron poder apud acta otorgado al abogado ARMANDO ABREO NUÑEZ - (Folios 138 al 176).
En fecha 16 de julio del 2008, la parte actora presentó escrito solicitando cómputo, el cual por auto de fecha 21 de julio del 2008 fue expido por el tribunal.- (Folio 177, 178 y 188).-
En fecha 16 de julio del 2008, la parte actora presentó escrito de pruebas, y en la misma fecha se agregó y admitió. (Folio 185 al 187).
Mediante diligencia y escrito de fecha 22 de julio de 2008 presentados ambos por el Abogado FRANCISCO HERNANDEZ RODRIGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la accionante, contentivo de pruebas las cuales fueron agregadas y admitidas por autos de la misma fecha.
Por auto de fecha 22 de julio de 2008, se acordó fijar nueva oportunidad para que tenga lugar el acto de designación de expertos contables en la presente causa.
En fecha 29 de julio de 2008 tuvo lugar en la presente causa el acto de nombramiento de expertos contables conforme lo establecido en el artículo 454 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 29 de julio de 2008, el Abogado OMAR CELESTINO MARTINEZ PUERTA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la entidad mercantil MACHINERY CARE DE VENEZUELA, S.A. presenta escrito de pruebas junto con anexos. (Folios 215 al 255).
Por auto de fecha 29 de julio de 2008 el Tribunal ordenó agregar y admitir el escrito de pruebas presentado por la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 05 de agosto de 2008, el ciudadano LUIS CACERES, contador público, acepta el cargo de experto contable y presta el juramento de Ley.
Mediante diligencia de fecha 06 de agosto de 2008, presentada por el Alguacil del Tribunal en la cual deja constancia de haber notificado al ciudadano NELSON FANEITE, en su carácter de experto contable.
En fecha 07 de agosto de 2008, el abogado OMAR CELESTINO MARTINEZ PUERTA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la entidad mercantil MACHINERY CARE DE VENEZUELA, S.A. presente escrito de informes.
Mediante diligencia de fecha 06 de agosto de 2008, presentada por el Alguacil del Tribunal en la cual deja constancia de haber notificado a la ciudadana JUANA MARIA PRIETO, en su carácter de experto contable.
Mediante diligencias presentada en fecha 18 de septiembre de 2008 por los licenciados JUANA MARIA PRIETO y NELSON FANEITE, en la cual aceptan el cargo para lo cual fueron designados y prestan el juramento de Ley.
Por auto de fecha 06 de octubre de 2008, el Tribunal fija un lapso de siete (7) días para la presentación del informe correspondiente.
Por auto de fecha 16 de octubre de 2008, se oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora remitiéndose el cuaderno de medidas al Tribunal Superior Respectivo.
Por auto de fecha 27 de noviembre de 2008 le Tribunal instó a los expertos contables designados en la presente causa a que señalen el monto correspondiente a sus honorarios.
En fecha 19 de marzo de 2009, los expertos contables designados en la presente causa consignan mediante escrito la experticia realizada.
En fecha 25 de marzo de 2009, el abogado FRANCISCO HERNANDEZ RODRIGUEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y presenta escrito de alegatos.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
La parte demandante en el libelo de la demanda alega:
- Que la ciudadana BLANCA ESTHER LOS ARCOS y MACHINERY CARE DE VENEZUELA, S.A. iniciaron una relación contractual que inicio el 15 de diciembre de 1998, por la cual la primera dio en arrendamiento a la segunda un inmueble constituido por un galpón, distinguido con el Nro.G-16, ubicado en la Avenida Domingo Olavaria con calle Norte-Sur 1, Parcela 3-4, Zona Industrial Municipal Sur, Municipio Valencia del Estado Carabobo.
- Que el referido contrato de arrendamiento de conformidad con su cláusula segunda tuvo una vigencia inicial de un año fijo, durante el periodo comprendido entre el 15 de diciembre del 2001 hasta el 15 de diciembre de 2002. Se estableció en la misma cláusula que el contrato se considerará prorrogado automáticamente por períodos de un (1) año, a menos que una de las partes manifieste a la otra su voluntad de no prorrogarlo mediante notificación, por lo menos treinta (30) días continuos antes del vencimiento inicial o de cualquiera de las prórrogas.
- Que en la cláusula tercera se convino que el canon de arrendamiento será la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.796.800, 00) mensuales, pero en caso de prórroga convencional y/o legal el canon será el que resulte de aplicar al vigente para el año anterior, el incremento porcentual que se haya producido en el índice de precios al consumidor del área metropolitana de caracas, que señale el Banco Central de Venezuela para ese mismo período. Se estableció igualmente que dicha mensualidad deberá ser pagada por la arrendataria a la arrendadora por mensualidades anticipadas, dentro de los cinco primeros días continuos ininterrumpidos de cada mes.
- Que el contrato de arrendamiento se fue prorrogando sucesivamente hasta el 15 de diciembre de 2005 a consecuencia de la notificación que oportunamente hiciera la accionante a la demandada en fecha 14 de noviembre de 2005.
- Que la arrendataria fue notificada eficaz y oportunamente de la intención de no prorrogar convencionalmente el contrato de arrendamiento, por lo que la relación contractual se inició el 15 de diciembre de 1998 y culminó el 15 de diciembre del 2005, es decir, durante un periodo de siete años, favoreciéndole a la arrendataria dos años de prórroga.
- Que la arrendataria decidió hacer uso de la prorroga legal que se inicio de pleno derecho desde que culmino el último contrato de arrendamiento, es decir, desde el 15 de diciembre de 2005 manteniéndose así en la ocupación del inmueble y con nuevo canon de arrendamiento.
- Que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de pago de las mensualidades arrendaticias que corresponden a los meses de diciembre 2006, enero, febrero, marzo, abril y mayo del 2007.
- Que así mismo la arrendataria se ha negado a pagar las cuotas de mantenimiento de las zonas comunes, pues no ha cancelado las cuotas correspondientes a los meses de septiembre 2006, octubre 2006, noviembre 2006, diciembre 2006, enero 2007, febrero 2007, marzo 2007 y abril 2007.
- Que no ha cumplido con su obligación de mantener en buen estado de limpieza e higiene el inmueble, ni en perfecto estado de funcionamiento y conservación. Además ha deteriorado el galpón, sus instalaciones y accesorios.
- Que la arrendataria se ha negado a presentar la póliza de seguro, por lo que ha incumplido con la cláusula décima primera del contrato.
- Que la arrendataria incumplió con la cláusula décima cuarta del contrato al no entregar la cantidad de dinero de depósito en garantía, cantidad esta que bebía ser ajustada al canon de arrendamiento debiendo ser tal cantidad equivalente siempre a cuatro (4) mensualidades.
- Fundamenta la presente demanda en los artículos 1.159, 1.167, 1.160, 1.594 del Código Civil y 38 literal “b” y 33 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
- Solicita: 1) se resuelva el contrato de arrendamiento. 2) Se proceda a devolver el inmueble totalmente desocupado de personas y cosas. 3) Se condene al pago de la cantidad de VEINTITRES MILLONES CINCUENTA MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS CON 61/00 BOLIVARES (Bs.23.050.352, 61) por los cánones de arrendamientos vencidos correspondiente a los meses de diciembre 2006, enero, febrero, marzo, abril y mayo 2007, en los respectivos montos e impuesto al valor agregado. 4) Se condene al pago de la cantidad de TRES MILLONES OCHENTA Y NUEVE MIL SESENTA Y TRES CON 03/100 BOLIVARES (Bs.3.089.063, 03), por concepto de los gastos comunes que corresponden a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2006, enero, febrero, marzo y abril 2007. 5) Se condene al pago de QUINIENTOS VEINTIDOS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO CON 31/100 BOLIVARES (Bs.522.788, 31) por concepto de gastos de administración y cobranza calculados al 2% de la suma adeudada. 6) Pago de los intereses de mora causados por los cánones de arrendamientos y gastos comunes insolutos computados desde su vencimiento y hasta la sentencia definitiva. 7) Se condene al pago de todos los recibos de agua, electricidad, gastos comunes, teléfono, aseo domiciliario y cualquier otro que se derive del contrato de arrendamiento. 8) El resarcimiento de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato, así como los daños y perjuicios al inmueble arrendado, daños y perjuicios que estima en la cantidad de (Bs.373.337.796, 05). 9) Se condene a la demandada al pago de las costas, costos y honorarios profesionales que se generen. 10) Solicita la corrección monetaria o indexación. Estima la presente demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000, oo). Solicita medida preventiva de embargo sobre bienes muebles propiedad de la demandada, así como medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato.
- Consigna: Marcado con la letra “A” Poder otorgado por la actora por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda. Marcado con la letra “B” Original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes. Marcado con la letra “C” original de notificación de no renovación de contrato de arrendamiento. Marcado con la letra “D” Indice de precios al consumidor del Banco Central de Venezuela. Marcado con las letras de la “E” a la “R” legajos de facturas correspondiente a los cánones de arrendamientos insolutos. Marcado con la letra “S” Inspección judicial realizada al inmueble objeto del contrato por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En la Contestación al Fondo de la Demanda:
Mediante escrito de fecha 07 de julio del 2008, presentado por la demandada de autos entidad mercantil MECHINERY CARE DE VENEZUELA, S.A. mediante sus presidente y vicepresidente ciudadanos GERMAN GEORGE GARCIA Y OMAR CELESTINO MARTINEZ PUERTA, asistido por el Abogado ARMANDO ABREO NUÑEZ, identificados en autos, alegan lo siguiente:
- Niega, rechazan y contradice tanto en los hechos como en el derecho la pretensión del demandante.
- Niegan y rechazan que no se haya cumplido con la obligación de pago de las mensualidades arrendaticias que corresponden a los meses de diciembre 2006, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2007.
- Niegan y rechazan que se hayan negado a pagar las cuotas de mantenimiento de las zonas comunes.
- Niegan y rechazan que no hayan cumplido con las obligaciones de mantener en buen estado de limpieza e higiene el inmueble y en perfecto estado de funcionamiento y conservación. Así como tampoco es cierto que exista deterioro a el galpón, sus instalaciones o accesorios.
- Niegan y rechazan que no hayan presentado una póliza de seguro.
- Niegan y rechazan que no hayan cancelado los servicios públicos los cuales se encuentran solvente.
- Niegan y rechazan que hayan incumplido con la cláusula décima cuarta del contrato al no entregar la cantidad de dinero de depósito en garantía.
- Niegan y rechazan que hayan sido notificados formalmente ya que la notificación en cuestión esta dirigida al inquilino anterior MACHIMERY CARE, S.A., como también desconoce el sello húmedo con que fue recibida dicha notificación.
- Niegan y rechazan que deban pagar a la demandante la indexación monetaria.
- Niegan y rechazan que deban pagar a la demandante las costas, costos y honorarios profesionales del presente procedimiento.
- Niegan y rechazan que deban pagar a la demandante la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.400.000.000, oo) por el supuesto daño, suma esta temeraria por la disparidad de pretensiones en el escrito libelar, la cual rechazan en virtud de no haber ocasionado daño alguno al inmueble en cuestión.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Hechos Admitidos
-La existencia de la relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un galpón, distinguido con el Nro. G-16, ubicado en la Avenida Domingo Olavaria con calle Norte-Sur1, Parcela 3-4, Zona Industrial Municipal Sur, Municipio Valencia del Estado Carabobo.
Hechos Controvertidos
- La insolvencia del pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre 2006, enero, febrero, marzo, abril y mayo 2007.
- El incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.
- El incumplimiento de las cláusulas tercera, cuarta y décima tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes.
- Los Daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato, así como los daños y perjuicios al inmueble arrendado.
IV
ANALISIS PROBATORIO
En cumplimiento con el principio de exhaustividad este Juzgador procede a valorar todas las pruebas aportadas al proceso.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE.
Con la demanda:
- Marcado con la letra “A” Poder otorgado por la actora por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de marzo de 2007, inserto bajo el Nro.58, Tomo 97. Este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le confiere pleno valor probatorio al presente instrumento y el mismo no fue impugnado por la parte accionada y al efecto se observa que la representación conferida por dicho instrumento no se encuentra siendo un punto controvertido en la presente causa.
- Marcado con la letra “B” Original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes. Este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido desconocido por la parte demandada y con el mismo se demuestra la relación arrendaticia existente entre las partes, el inmueble objeto del contrato, el canon de arrendamiento, el tiempo de duración del mismo y las obligaciones estipuladas por las partes en el contrato, muy en especial, las contenidas en las cláusulas tercera, cuarta y décima tercera.
- Marcado con la letra “C” original de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento emitida el 14 de noviembre de 2005, por la demandante y recibida por la sociedad mercantil accionada en esa misma fecha y año. Este instrumento se encuentra suscrito en señal de recibo por la accionada, sin embargo, se aprecia que en la contestación la demandada impugna dicho instrumento ya que a su decir el sello que aparece no le pertenece, por lo tanto, con ello deja implícito que la firma si le pertenece, en consecuencia, al no ser impugnado este instrumento conforme a los supuestos de hechos previstos en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, goza de pleno valor probatorio y por lo tanto, con el mismo quedó demostrado que la accionante en fecha 14 de noviembre de 2005, notificó a la demandada que el contrato de arrendamiento objeto de resolución en el presente juicio, vencía el 15 de diciembre de ese mismo año y que el mismo no sería prorrogado, y que la prorroga legal entraba en vigencia desde el 16 de diciembre de 2005, y que las mismas condiciones establecidas en el contrato serían aplicables con excepción del canon de arrendamiento que será ajustado conforme a la cláusula tercera. Así se establece.
- Marcado con la letra “D” Índice de precios al consumidor del Banco Central de Venezuela. Este Tribunal observa que este instrumento se encuentra expedido en copia fotostática por lo tanto, carece de valor probatorio.
- Marcado con las letras de la “E” a la “J” legajos de facturas correspondiente a los cánones de arrendamientos insolutos. Estos instrumentos son expedido por la propia parte actora y no se encuentran suscritos por la demandada; por lo tanto, al ser expedidos de manos de la propia parte accionante en virtud del principio de alteridad de la prueba carecen de valor probatorio, en consecuencia se desechan.
- Marcados con las letras de la “K” a la “R” legajos de recibos correspondiente a los gastos de mantenimientos. Estos instrumentos son expedido por la propia parte actora y no se encuentran suscritos por la demandada; por lo tanto, al ser expedidos de manos de la propia parte accionante en virtud del principio de alteridad de la prueba carecen de valor probatorio, en consecuencia se desechan.
- Marcado con la letra “S” Inspección judicial realizada al inmueble objeto del contrato por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le confiere pleno valor probatorio al presente instrumento en concordancia con el artículo 1.429 del Código Civil y del mismo se evidencia que fue realizada para dejar constancia del estado de conservación y mantenimiento de la arquitectura y estructura; de las pinturas utilizadas en la fachadas, puertas, ventanas y rejas del inmueble; de la herrería, de la plomería; de las partes eléctricas y del sistema contra incendios; en la misma se evidencia que solamente fue designado un fotógrafo sin que exista otro auxiliar de la administración de justicia a los fines de la determinación sobre el estado en el cual se encuentra el inmueble objeto del contrato. Al examinar las reproducciones fotográficas este juzgador observa que las circunstancias que se aprecian en la fotografías debían por lo menos ser establecidas también por un perito, en consecuencia, la inspección extra liten practicada no es suficiente para determinar los daños que ha decir del actor sufre el inmueble y así se establece.
En el lapso probatorio:
- Invoca a favor de su representado el mérito, los indicios y presunciones favorables que arrojan las actas procesales.
Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
- Promueve el contrato de arrendamiento suscrito entre BLANCA ESTHER LOS ARCOS y MACHINERY CARE DE VENEZUELA, S.A. el cual se anexó al libelo de la demanda signada con la letra “B” (folios 17 y 18), el Tribunal no emite nuevo pronunciamiento por cuanto el mismo ya fue valorado anteriormente y se reitera el mérito concedido.
- Promueve la notificación hecha por la ciudadana BLANCA E. LOS ARCOS a MACHINERY CARE DE VENEZUELA, S.A. que anexó al libelo de la demanda marcado con la letra “C”, (folio 19), el Tribunal no emite nuevo pronunciamiento por cuanto el mismo ya fue valorado anteriormente y se reitera el mérito concedido.
- Promueve la publicación de los indicadores del I.P.C. del Banco Central de Venezuela que anexó al libelo de la demanda marcado con la letra “D”. La misma fue valora con anterioridad por lo tanto, el Tribunal no emite nuevo pronunciamiento.
- Promueve las facturas Nro.0401, 0438, 0440, 0446, 0448, 0451 consignadas con el libelo de la demanda. Los presentes instrumentos ya fueron valorados con anterioridad por consiguiente no se hace nuevo pronunciamiento al respecto.
- Promueve los recibos emitidos y no pagados correspondientes a las cuotas de mantenimiento de las zonas comunes los cuales fueron consignados con el libelo de la demanda. Con relación a los presente recibos los mismos fueron valorados con anterioridad, por lo tanto no se hace nuevo pronunciamiento.
- Promueve la confesión hecha por la parte demandada en el escrito de contestación extemporánea presentado en fecha 07 de julio de 2008. (folio 140) la cual reza lo siguiente:
“…Que hayamos incumplido con la Cláusula Décima Cuarta del Contrato al no entregar a mi representada la cantidad de de dinero de depósito en garantía, cantidad esta que debe ser ajustada al canon de Arrendamiento debiendo ser tal cantidad equivalente siempre a cuatro (04) mensualidades, siendo que el canon actual es de TRES MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CATORCE BOLIVARES (Bs.3.457.214, oo). Nuestros como LA ARRENDATARIA, no procedimos a justar, en calidad de depósito en garantía la cantidad de Trece Millones Ochocientos Veintiocho Mil ochocientos Cincuenta y Seis Bolívares (Bs.13.828.856, oo), esto no procede debido a que no ha habido incremento por que anteriormente no hemos estado en desacuerdo, cuando en realidad nuestro canon de arrendamiento es por el monto de dos millones quinientos cuarenta y ocho quinientos treinta y ocho sin céntimo (Bs.2.548.538, oo) y en el cual cancelamos con el depósito del calcula del IVA, con el mismo pago…”
Alegando que la demandada Confiesa lo siguiente:
- Que la demandada confiesa, conviene y acepta que el canon de arrendamiento ascendió a la cantidad de tres millones cuatrocientos cincuenta y siete mil doscientos catorce bolívares (Bs.3.457.214, oo).
- Que la demandada no procedió a ajustar el depósito en garantía en la cantidad de trece millones ochocientos veintiocho mil ochocientos cincuenta y seis bolívares (Bs.13.828.856, oo).
- Que a pesar de afirmar que no están en desacuerdo, confiesan que no cumplir con la obligación adquirida en la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento.
- Se demuestra que el canon para el periodo de vigencia de la prorroga legal es de tres millones cuatrocientos cincuenta y siete mil doscientos catorce bolívares (Bs.3.457.214, oo).
- Se demuestra el incumplimiento de la arrendataria demandada al contrato de arrendamiento.
Con respecto a la valoración de la presente prueba y del mérito que arroja la misma este juzgador hará su pronunciamiento en las consideraciones para decidir.
- Promueve experticia financiera, a fin que se determine el índice porcentual inflacionario, cuanto es el incremento y cuanto es el monto a pagar mensual de canon de arrendamiento en los periodos señalados en el escrito de pruebas. Expertos que fueron nombrados mediante acto de fecha 29 de julio de 2008, los cuales presentaron su respectivo informe de experticia mediante escrito en fecha 19 de marzo de 2009. (folios 277, 278 y 279). La presente experticia se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.422 del Código Civil y con la misma se demuestra que:
o Desde el periodo 15/12/2002 al 15/12/2003 el nuevo canon de arrendamiento del contrato suscrito entre las partes contendientes fue de dos mil trescientos cincuenta y siete con sesenta y siete céntimos (Bs.2.357, 67).
o Desde el periodo 15/12/2003 al 15/12/2004 el nuevo canon de arrendamiento del contrato suscrito entre las partes contendientes fue de dos mil novecientos noventa y seis con veintidós céntimos (Bs.2.996, 22).
o Desde el periodo 15/12/2004 al 15/12/2005 el nuevo canon de arrendamiento del contrato suscrito entre las partes contendientes fue de tres mil quinientos setenta y un bolívares con cuatro céntimos (Bs. 3.571, 04).
o Desde el periodo 15/12/2005 al 15/12/2006 el nuevo canon de arrendamiento del contrato suscrito entre las partes contendientes fue de cuatro mil ochenta y tres bolívares con setenta y seis céntimos (Bs.4.083, 76).
o Desde el periodo 15/12/2006 al 15/12/2007 el nuevo canon de arrendamiento del contrato suscrito entre las partes contendientes fue de cuatro mil setecientos setenta y seis bolívares con setenta y un céntimos (Bs.4.776, 61).
o Desde el periodo 15/12/2007 al 15/12/2008 el nuevo canon de arrendamiento del contrato suscrito entre las partes contendientes fue de cinco mil ochocientos cuarenta y nueve bolívares con veinticuatro céntimos (Bs.5.849, 24).

- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Con la contestación:
- Copia fotostáticas del acta constitutiva de la sociedad mercantil MACHINERY CARE DE VENEZUELA, S.A., y actas de la asamblea general extraordinaria de accionistas. Este documento público al no ser impugnado se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo se demuestra el nombre correcto de la sociedad mercantil demandada sin embargo, esta circunstancia resulta irrelevante ya que tanto del contrato como del resto de elementos probatorios que se acompañan se demuestra la identificación correcta de la accionada.
Con las pruebas:
- Invoca el mérito favorable de los autos.
Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
- Promueve y reproduce depósitos bancarios consignados a favor de la arrendadora en cuenta corriente número 0108-0004-81-0100087660 del Banco Provincial marcados con las letra “A” al “M” los cuales corren insertos a los folios (223 al 234). No se les concede valor probatorio por cuanto los mismos son copias fotostáticas de documentos privados emanados de terceros, por lo tanto, se desechan.
- Promueve y reproduce notificación en misiva dirigida a la demandada la cual consigna marcada con la letra “N”
- Promueve y reproduce recibo de pago del servicio Eléctrico, del servicio telefónico y del suministro de agua, la cual consigna marcados con las letras “Ñ”, “O”, “P”. No se les concede valor probatorio por cuanto los mismos son copias fotostáticas de documentos privados emanados de terceros, por lo tanto, se desechan.
- Promueve y reproduce póliza de seguro de responsabilidad civil general, con certificado de solvencia de la división de prevención e investigaciones de siniestro, e inspección por el comité de higiene y seguridad, marcados con las letras “Q” y “Q1” y “R”. No se les concede valor probatorio por cuanto los mismos son copias fotostáticas de documentos privados emanados de terceros, por lo tanto, se desechan.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
PRIMERO: La acción de resolución de contrato, se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
En la obra “Doctrina General del Contrato” elaborada por Dr. José Melich Orsini indica como requisitos de la acción resolutoria prevista en la norma antes mencionada: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.
En este mismo orden de ideas el referido autor ha señalado que el artículo 1.167 del Código Civil claramente establece la necesidad de que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución (ya que ambas acciones se encuentran previstos en la misma norma), debe “reclamar judicialmente”.
En tal sentido, el incumplimiento se trata de un comportamiento opuesto a aquel en que se concreta el cumplimiento, y en consecuencia, falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación y que el hecho productor del incumplimiento viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica, amén del derecho sujeto “derecho de crédito” que de ella se deriva.
SEGUNDO: En la presente causa la parte actora demanda la resolución del contrato por el incumplimiento de las cláusulas tercera por la falta de pago, ya que a su decir la demandada no ha cancelado los cánones de arrendamiento de seis (06) mensualidades correspondiente a los meses de diciembre 2006, enero, febrero, marzo, abril y mayo 2007, igualmente alega el incumplimiento de la cláusula cuarta correspondiente al pago de los servicios públicos; así como el incumplimiento de la cláusula décima tercera relativa a al pago de las gastos comunes que le corresponden al inmueble, fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.167, 1.160 y 1.594 del Código Civil y el artículo 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La carga de la prueba de las partes en el sistema venezolano rige lo dispuesto en los artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, como es lógico el actor debe probar los hechos en que funde su pretensión y el demandado tiene la carga de probar los hechos en que fundamenta su excepción o defensa, es decir, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, todo ello recogido en la máxima latina “onus probando incumbit ei quit asserit”, (la carga de la prueba incumbe al que la afirma).
Para resolver se aprecia que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se estableció textualmente lo siguiente: “…El Plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo, que se contará a partir del 15 de Diciembre del año 2.001. Este plazo se considerará prorrogado automáticamente por períodos de un (1) año, a menos que una de las partes manifieste a la otra su voluntadad de no prorrogarlo más, con, por lo menos, treinta (30) días continuos antes del vencimiento del plazo inicial o de cualquiera de las prórrogas. En caso de prórrogas, LA ARRENDADORA modificará el canon de arrendamiento que regirá durante la correspondiente prórroga, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato…”(negrillas y subrayado del Tribunal).
Ahora bien, conforme a lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento suscrito vencido el año originalmente pactado, es decir, el que transcurrieses desde el 15 de diciembre de 2001 hasta el 15 de diciembre de 2002, y no habiendo ninguna de las partes manifestado su voluntad de darlo por terminado, conforme a lo convencionalmente pactado el contrato se prorrogaba automáticamente cada año, es decir, culminado el primer año, seguiría el segundo año de renovación y así sucesivamente, desprendiéndose de allí que el contrato se mantuvo a tiempo determinado conforme a lo pactado por las partes.
En fecha 14 de noviembre de 2005, la arrendadora remite a la arrendataria notificación en la cual le informa que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 15 de diciembre de 2001 no le sería prorrogado nuevamente, cumpliendo de esta manera con lo establecido por las parte en la cláusula segunda del contrato, ya que dicha notificación fue realizada treinta días antes de la terminación de esa prórroga, siendo esta recibida firmada por la arrendataria en el local objeto del contrato; así mismo se le hizo saber que entraría en vigencia o comenzaría a gozar de la prórroga legal que le establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliario a partir del 15 de diciembre de 2005 por un lapso de dos años, dado al tiempo de duración de la relación arrendaticia existente, por consiguiente, la misma culminaría el 15 de diciembre de 2007 y así se decide.
Establecieron las partes en el contrato cuya resolución demanda en la cláusula tercera lo siguiente: “…El canon de arrendamiento que regirá durante el plazo del Contrato será la cantidad de un millón setecientos noventa y seis mil ochocientos bolívares (Bs.1.796.800, oo) mensuales. El canon de arrendamiento que regirá durante cada uno de los eventuales períodos anuales de prórroga de este Contrato, será el que resulte de aplicar, al vigente para el año anterior, el incremento porcentual que se haya producido en el Índice de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas, que señale el Banco Central de Venezuela para ese mismo período. El canon deberá ser pagado por LA ARRENDATARIA a LA ARRENDADORA por mensualidades anticipadas, dentro de los cinco (5) primeros días continuos e ininterumpidos de cada mes calendario que dure el arrendamiento, en la dirección señalada por LA ARRENDADORA en la Cláusula Décima Octava de este Contrato. El pago en cheque no producirá efectos liberatorios hasta tanto LA ARRENDADORA no haya hecho efectivo dicho instrumento. Igualmente no producirán efectos liberatorios los depósitos bancarios efectuados por LA ARRENDATARIA directamente en una cuenta de LA ARRENDADORA. En caso de que LA ARRENDATARIA no pagare una mensualidad cualquiera dentro del plazo estipulado, le pagará además, a LA ARRENDADORA intereses de mora durante todo el tiempo que dure la misma, los cuales se calcularán a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, más el dos por ciento (2%) de la suma adeudada por gastos de administración y cobranza. Queda expresamente entendido que LA ARRENDATARIA bajo ningún concepto podrá hacer deducción alguna del canon de arrendamiento por cancelación de cuentas pendientes o reparaciones correspondientes a LA ARRENDADORA…” (Cursivas, negrillas y subrayado del Tribunal)
En relación con la falta de pago invocada por la parte actora correspondiente a los cánones de arrendamientos de los meses de diciembre 2006, enero, febrero, marzo, abril y mayo 2007, los cuales conforme a la experticia realizada en el lapso probatorio para la determinación del valor, se aprecia que para la determinación de valor de los cánones de arrendamiento las partes pactaron en la cláusula tercera que los mismos se determinarían en las prorrogas de la siguiente manera: “… será el que resulte de aplicar, al vigente para el año anterior, el incremento porcentual que se haya producido en el índice de Precios al Consumidos del Area Metropolitana de Caracas, que señale el Banco Central de Venezuela para ese mismo período.”.
Ahora bien, de la experticia realizada en la presente causa se desprende que el canon de arrendamiento para el periodo 15/12/2006 al 15/12/2007 es de CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs.4.776, 61); por lo tanto, este es el canon correspondiente a los meses de diciembre de 2006, y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2007.
Por otra parte, la demandada niega que exista tal incumplimiento y como prueba de ello trae a los autos copias fotostáticas simples de los depósitos realizados en la entidad financiera Banco Provincial en la cuenta corriente Nro.0108-0004-81-0100087660 a nombre de la ciudadana BLANCA ESTHER LOS ARCOS AYAPE marcados con las letra desde la “A” a la “M” (folios 223 al 234), los cuales fueron desechados por este Tribunal conforme a lo señalado anteriormente. Ahora bien, establecieron las partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que “no producirán efectos liberatorios los depósitos bancarios efectuados por LA ARRENDATARIA directamente en una cuenta de LA ARRENDADORA” por tal motivo y conforme a la voluntad de las partes no pueden ser considerados los depósitos realizados por la demandada instrumentos suficiente para liberarlo de su obligación, por lo tanto, al no haber demostrado los pagos de los cánones de arrendamientos demandados la demandada se encuentra insolvente con su principal obligación y así se decide.
Es de hacer notar que la parte actora en el petitorio establece en el particular tercero textualmente lo siguiente: “Se condene al pago de la cantidad de Veintitrés Millones Cincuenta Mil Trescientos Cincuenta y Dos con 61/00 Bolívares (Bs. 23.0505.352,61), por lo cánones de Arrendamiento vencidos y no pagados y que corresponden a los meses de diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2007, en los respectivos montos e Impuesto al Valor Agregado, como lo indica las facturas que se anexan al presente libelo.”; por tal razón a pesar que la determinación de los cánones de arrendamiento mediante la experticia son superiores a los considerados a deudas por la demandante, este Tribunal condenará de acuerdo con la cantidad solicitada en el particular tercero del petitorio a los fines de dar cumplimiento con lo solicitado por la accionante y mantener así la congruencia del fallo. Así se establece.
Solicita la demandante el pago por concepto de los gastos comunes al inmueble objeto del arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2006, enero, febrero, marzo y abril del 2007 obligación esta que se deriva de la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento en la cual las parte pactaron lo siguiente:
“…MANTENIMIENTO DE ZONAS COMUNES.- LA ARRENDATARIA pagará a LA ARRENDADORA la cuota que le corresponde por concepto de mantenimiento en la misma forma y condiciones que el canon de arrendamiento. La cuota de mantenimiento comprende los siguientes servicios: Vigilancia privada efectiva las 24 horas, mantenimiento de la vías internas y zonas verdes, mantenimiento de las instalaciones y equipos de uso común, y otros conceptos que LA ARRENDADORA considere necesarios para la limpieza, funcionamiento y conservación del conjunto. LA ARRENDADORA, no se hace responsable por las obligaciones que le son propias a las empresas contratadas a los efectos de la prestación del servicio…”
Ahora bien, de lo anterior se desprende que la parte actora logró demostrar la existencia de la obligación de la arrendataria demandada de cumplir con los pagos de las cuotas de “mantenimiento de las zonas comunes” establecidas en el contrato, por otra parte, la demandada pretende eximirse del cumplimiento de dicha obligación alegando en su escrito de contestación que la actora no cumplió oportunamente en suministrarle las cuentas y las relaciones de pago.
En el contrato de arrendamiento suscrito por las partes quedó demostrada la existencia de la obligación de la arrendataria demandada de pagar los gastos comunes, sin embargo, la accionada alegó que la demandante no le suministró esta información, a criterio de este juzgador la demandada de autos no puede eximirse del cumplimiento de dicha obligación alegando la falta oportuna de comunicación sobre los gastos de mantenimiento de las zonas comunes; ya que, en todo caso ha debido demostrar al tribunal los requerimientos sobre el monto de ésta obligación correspondientes a los en los meses demandados, es decir, los realizados por ese concepto durante septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2006 y, enero, febrero, marzo y abril del 2007; por lo tanto, al no constar en las actas procesales prueba del requerimiento hecho por la demandada a la accionante para conocer a cuanto asciende su deuda por gastos comunes, este juzgador llega a la convicción que no fue demostrada la mora del acreedor y por ello se encuentra insolvente en el pago de los mismos, y por lo tanto será condenada a pagar la suma de TRES MIL OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs.F 3.089,06), por concepto de mantenimiento de las áreas comunes y así se decide.
Solicita igualmente la accionante el pago de los gastos de administración y cobranzas, calculados al 2% de la suma adeudada, según lo pactado en la cláusula tercera del contrato en la cual establecieron: “…En caso de que LA ARRENDATARIA no pagare una mensualidad cualquiera dentro del plazo estipulado, le pagará además, a LA ARRENDADORA intereses de mora durante todo el tiempo que dure la misma, los cuales se calcularán a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, más el dos por ciento (2%) de la suma adeudada por gastos de administración y cobranza….”, al haber sido demostrado el incumplimiento de la obligación principal del contrato de arrendamiento suscrito, es procedente el pago de los intereses de mora pactados y solicitado por la demandante además del incremento por gastos de cobranza, así mismo exige la correspondiente corrección monetaria.
Al respecto este juzgador observa que en efecto se produjo el incumplimiento alegado por la accionante, en consecuencia, es procedente el pago de los intereses de mora de los conceptos reclamados calculados conforme a la tasa prevista en la cláusula tercera que establece que los mismos deben calcularse de acuerdo con la tasa pasiva de los seis principales entes financieros, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, además del incremento del dos por ciento (2%) por concepto de gastos administrativos y de cobranza en el Código Civil y contados desde el momento del incumplimiento de cada una de las obligaciones hasta el mes inmediatamente anterior a la experticia que los determine tomando como canon base para el cálculo el indicado por la accionante el libelo de la demanda, valga decir, la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA Y UN CENTIMOS (Bs.F 3.837,51). Igualmente en virtud que es un hecho notorio la inflación que existe en nuestro país este Juzgador estima que es procedente la correspondiente corrección monetaria la cual para el cálculo del factor de corrección deberá tomarse en cuenta el IPC establecido al momento de la admisión de la demanda hasta el mes inmediatamente anterior de aquel en el cual los expertos realicen la experticia complementaria del fallo que los determine y así se decide.
Se desprende de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado por las partes litigantes que será por cuenta de la arrendataria demandada los pagos de los servicios que utilice, tales como energía eléctrica, aseo domiciliario, CANTV y agua, obligándose la demandada contractualmente al pago de los mismos, la demandada trae a los autos copias simples de los recibos de servicios públicos marcados con las letras “Ñ”, “O” y “P” (240 al 244), los cuales fueron desechados por ser acompañados en copias fotostáticas, siendo de resaltar que además no corresponden con los meses demandados, por lo tanto, este Juzgador llega también a la convicción que la demandada de autos incumplió con lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato y así se decide.
Finalmente, solicita la demandante el pago de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato, así como los daños y perjuicios sufridos al inmueble arrendado, al respecto en las actas procesales no existen elementos probatorio que puedan evidenciar la existencia de los daños, sus causas, y así como el nexo de causalidad, por lo tanto, esta pretensión no es procedente ya que este Juzgador no puede condenar al pago de tales conceptos en virtud de la falta de pruebas, razón por la cual la demanda será declarada parcialmente con lugar de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva del fallo. Así se decide.
La parte actora logró demostrar la existencia del vinculo contractual que la une con la demandada y de donde emanan las obligaciones que denuncia como incumplidas, específicamente las contenidas en las cláusulas tercera, cuarta y décima tercera, por su parte, la accionada conforme a las reglas que rigen la carga de la prueba le correspondía demostrar el cumplimiento de sus obligaciones y, siendo que en el caso de marras la demandada no demostró el cumplimiento de ninguna de las obligaciones señaladas por la accionante, resulta procedente la pretensión de resolución de contrato exigida y así se decide.
VI
DECISIÓN
Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por el Abogado JOSÉ URBINA MOLINA actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana BLANCA ESTHER LOS ARCOS contra la Sociedad Mercantil MACHINERY CARE DE VENEZUELA, S.A. identificadas en autos; en consecuencia, SE RESUELVE el contrato privado suscrito por la ciudadana BLANCA ESTHER LOS ARCOS, por una parte y la Sociedad Mercantil MACHINERY CARE DE VENEZUELA, S.A. por la otra, celebrado en fecha 15 de diciembre de 2.001; y se ordena a la demandada: PRIMERO: Entregar el inmueble arrendado constituido por un galpón, distinguido con el Nro.G-16, ubicado en la Avenida Domingo Olavaria con calle Norte-Sur 1, Parcela 3-4, Zona Industrial Municipal Sur, Municipio Valencia del Estado Carabobo. en las mismas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Pagar la suma de VEINTITRES MIL CINCUENTA BOLIVARES CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS (Bs.F 23.050,36) por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados correspondientes a los meses de diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2007. TERCERO: Pagar la cantidad de TRES MIL OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs.F 3.089,06); por concepto de los gastos comunes que corresponden a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre del 2006; enero, febrero, marzo y abril de 2007, todo ello de acuerdo con la cláusula decima tercera del contrato de arrendamiento. CUARTO: Pagar los intereses de mora y gastos de cobranza de acuerdo con a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, más el dos por ciento (2%) de la suma adeudada por gastos de administración y cobranza tomando como base la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA Y UN CENTIMOS (Bs.F 3.837,51), por ser este canon indicado por el accionante el libelo de la demanda. Igualmente se condena a la corrección monetaria en razón de la inflación que padece nuestro País, el calculo de estos conceptos se harán mediante experticia complementaria del fallo conforme a las indicaciones previstas en este fallo. QUINTO: Pagar los servicios de agua, electricidad, teléfono, aseo domiciliario a los fines que proceda a la entrega de todos los servicios públicos inherentes al inmueble solventes.
No hay condenatoria en costa dada la naturaleza del presente fallo.
En virtud de que el presente fallo fue dictado fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes de acuerdo con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y déjese copia.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, a los veinticinco (25) días del mes de mayo de 2.010. Años: 200º y 151º.
El Juez Provisorio,

Abog. PASTOR POLO
La Secretaria,

Abog. MAYELA OSTOS FUENMAYOR

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las once de la mañana 11:00 a.m.).
La Secretaria,

Exp. N° 51.175
aa.-