TSJ Regiones - Decisión

“Visto” sin conclusiones de las partes se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por el ciudadano ERMER WILDER RODRIGUEZ MEZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula N° 23.241.212 y de este domicilio, asistido por la Abogada LUISA RAUSSEO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 5.184.687, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 102.675 y de este domicilio, en contra de la ciudadana BUENAVENTURA CARRERA MOSQUERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 8.842.533 y de este domicilio; Por: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- Aduce que es propietario del inmueble ubicado en la calle Escalona N° 108 signado con el N°6 piso 2, apto N° 6, Parroquia La Candelaria N° 88-14 Municipio Valencia del Estado Carabobo; y el 1 de junio de 2003 fue suscrito contrato de arrendamiento entre la administradora de SUR C.A., y la demandada BUENAVENTURA CARRERA MOSQUERA, quien ha incumplido con las obligaciones y al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, y todo el año 2009, y los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, y todo el año 2009, a razón de veinte bolívares (Bs.20,000) mensuales, hasta la fecha la arrendataria ha ocupado el inmueble sin efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento vencidos, como el pago de agua y mantenimiento de la bomba de agua, el mencionado contrato fue celebrado a tiempo determinado.
El 29 de octubre de 2009, se le da entrada a la demanda
El 03 de noviembre de 2009, se admite la demanda.
El 30 de noviembre 2009, el demandante otorga poder apud-acta a los abogados MARISOL DE JESUS MARTINEZ, CARMEN NOGUERA, OCTAVIO JOSE ALCALA GIL, CARMEN YOLIVET ROMAN PEREZ y MIRIAN SANCHEZ inscrita en el IPSA bajo los N° 35.148, 49.459, 18.974, 110.825, 89.158. En la misma fecha, consigna fotostatos del libelo, y los emolumentos al alguacil para la citación personal.
El 30 de noviembre 2009, el alguacil deja constancia de haber recibido los emolumentos.
En la misma fecha, el alguacil deja constancia de haber recibido los emolumentos.
El 07 de diciembre de 2009, el tribunal ordena librar compulsa.
El 10 de febrero 2010, el tribunal ordena por auto, rehacer la compulsa con la indicación expresa de la Resolución N° 2010-0001 del 14 de enero de 2010.
E 17 de febrero de 2010, el alguacil deja constancia de haber citado a la demandada de autos.
Llegada la oportunidad para Litis contestación, el demandado asistida de Abogado contesta en los términos allí expuestos.- Abierto el juicio a prueba ambas partes consignaron escritos referentes a sus derechos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal considera hacer las siguientes consideraciones:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE : Plantea su acción por Resolución de Contrato de arrendamiento y aduce que es propietario del inmueble ubicado en la calle Escalona N° 108 signado con el N° 6 piso 2, apto N° 6, Parroquia La Candelaria N° 88-14 Municipio Valencia del Estado Carabobo; y el 1 de junio de 2003 fue suscrito contrato de arrendamiento entre la administradora de SUR C.A., y la demandada BUENAVENTURA CARRERA MOSQUERA, quien ha incumplido con las obligaciones y al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, y todo el año 2009, y los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, y todo el año 2009, a razón de veinte bolívares (Bs.20,000) mensuales, hasta la fecha la arrendataria ha ocupado el inmueble sin efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento vencidos, como el pago de agua y mantenimiento de la bomba de agua, el mencionado contrato fue celebrado a tiempo determinado.
POR SU PARTE LA DEMANDADA: En el acto de la litis contestación opone la cuestión previa contenida en el articulo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil.
- Rechaza, niega y contradice que en su carácter de arrendataria haya dejado de pagar los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, y todo el año 2009, por cuanto hasta la presente fecha esta solvente con los pagos tanto de los cánones de arrendamiento, como el pago de agua y mantenimiento de la bomba.
- Rechaza, niega y contradice que el inmueble donde es arrendataria se encuentre en deplorable condiciones y que necesite realizarle reparaciones mayores.
Invoca el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Rechaza, niega y contradice por cuanto los hechos no han sido probados.
II
DE LAS PRUEBAS.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
Al capitulo I, hace valer los fundamento de hecho y de derecho señalados en el escrito de la demanda.
Al capitulo II, Promueve la prueba Instrumental consistente en los recibos de pago correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, y todo el año 2009, a razón cada uno de DOCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.220,00) mensuales, marcados con la letra A,B,C,D,E,F,G y H, con lo cual se observa el incumplimiento de la cláusula Segunda
Finalmente al capitulo II, Promueve Inspección judicial.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
No consigno pruebas en su oportunidad procesal.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO:
Conforme se promovió cuestiones previas en la contestación de la demanda, toca a este Tribunal decidirlas como PUNTO PREVIO, tal como lo estatuye la ley especial que rige la materia.

En consecuencia tenemos que en el acto de la litis contestación la parte demandada opone la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.
La accionada, fundamenta su defensa en que la accionante demanda la Resolución del contrato de arrendamiento y en el caso en concreto se trata de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado; en el supuesto caso que estuviera insolvente o hubiese ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal al inmueble la acción propuesta debió ser por desalojo basado en las causales taxativas establecidas en el artículo 34, causales “a” y “e” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. En virtud a lo expuesto solicita se declare sin Lugar la demanda por que la única vía para intentar la acción es la contemplada en el artículo 34, causales “a” y “e” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario”. (Omissis)
Expuesto lo anterior, corresponde a este Tribunal realizar algunas precisiones para decidir el presente asunto; las causales de inadmisión de una demanda se encuentran determinadas por el legislador, limitándolas a las que sean contrarias a derecho es decir, a disposición legal expresa, y a las que violen el orden público o las buenas costumbres; dicha norma es una manifestación del poder de impulso de oficio que se le atribuye al juez, en virtud del cual, el juez, puede examinar si la demanda resulta contraria o no al orden público y a las buenas costumbres, facultad aun más amplia en los procedimientos ejecutivos especiales (procedimiento de intimación y ejecución de hipoteca, por ejemplo); la misma busca a resolver ab initio, la cuestión de derecho, en obsequio del principio de la celeridad procesal. Los conceptos de Orden Público y buenas costumbres forman parte de la categoría calificada por la doctrina como conceptos jurídicos indeterminados recogidos en numerosas disposiciones legales sus tantitas, ya las cuales acude el legislador en ciertos casos para vigorizar las bases éticas del ordenamiento jurídico y concatenar la evolución técnica con la social..
De lo anterior se colige que no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido, para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, solo cuando dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda.

En el caso de autos se aprecia que la demandada admite que existe una relación arrendaticia y se excepcióna alegando que la acción idónea es el Desalojo y no la Resolución del contrato.
De lo antes esgrimido, este tribunal, señala lo siguiente: Es ineludible para esta Juzgadora, estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual es la Resolución del Contrato de Arrendamiento. En este orden de ideas, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Pues bien, el contrato objeto de la acción según su contenido fue fijado a tiempo determinado, es decir de Un (1) año contados a partir del 01 de julio del 2003 y su duración fue fijada en la Cláusula TERCERA”,…siendo entendido que las prorrogas sucesivas no convierten el contrato en tiempo indeterminado….”.
Siendo estas cláusulas el punto bajo examen, corresponde a quien decide, determinar si la acción incoada por el actor es procedente. En consecuencia se infiere, que la intención de las partes al suscribir el contrato objeto de la controversia, fue a tiempo determinado y es obvio, que si en el contrato se estableció su duración en Un (1) año, prorrogable por igual tiempo, y ninguna de las partes, es decir, Arrendador o Arrendatario, manifestó su voluntad de no prorrogar, con treinta (30) día de anticipación al vencimiento del mismo; es de deducir que estamos en presentencia de un contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO.
En merito a lo expuesto, se declara SIN LUGAR, la cuestión previa analizada, y así se establece.
SEGUNDO:
Ahora bien, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, el cual, se circunscribe, en La Resolución del Contrato de Arrendamiento, por falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, y todo el año 2009, y los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, y todo el año 2009, a razón de veinte bolívares (Bs.20,000) mensuales, hasta la fecha la arrendataria ha ocupado el inmueble sin efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento vencidos, como el pago de agua y mantenimiento de la bomba de agua; por su parte la demandada, niega la falta de pago de las pensiones inquilinarias reclamadas por la parte actora y no consigna la contraprueba respectiva.
De tal modo que, este Tribunal procede analizar la solvencia o insolvencia de la inquilina ciudadana BUENAVENTURA CARRERA MOSQUERA, en su obligación principal, como lo es el deber de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenido, tal como lo consagra el articulo 1.592 del Código Civil, es decir, que tal obligación, no puede eliminarse por acuerdo entre las partes, por cuanto de no pagarse, se desvirtuaría la naturaleza Jurídica del contrato de arrendamiento, el cual es oneroso por naturaleza. En consecuencia la carga de la prueba sobre la solvencia, la cual tiene por causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobre la inquilina, es decir, la demandada, quien tendrá que oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Siendo ello así, se observa que no consta a los autos la prueba de la extinción de la obligación como lo es el pago de las pensiones inquilinarias reclamadas por la parte demandante.
De lo cual, se desprende que la demandada-inquilina incumplió con su obligación principal, como lo es el pago del canon de arrendamiento de los meses reclamados que son únicamente julio y agosto del año 2009, a tenor de lo establecido en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; así mismo tampoco quedo demostrado que la demandada-inquilina haya cumplió con el procedimiento establecido en el artículo 51 parte infine, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de cuyo contenido se desprende que el arrendatario podrá dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad consignar el canon de arrendamiento, circunstancia que no ocurrió en el caso de auto, en lo que respecta a los meses señalados. Y así se declara
En la primera oportunidad procesal la parte accionada, admite la existencia del contrato de arrendamiento privado, que corre al folio 07 de este expediente, el cual quedo reconocido; por lo que merece pleno valor probatorio.
En cuanto a la inspección judicial practicada dentro del proceso, la cual consta del folio 25 del presente expediente, en dicha prueba el Tribunal procedo a dejar constancia que pudo observar, con respecto a las condiciones en que se encuentra el inmueble y se dejo constancia de las paredes, puertas en buen estado, excepto la puerta principal del inmueble, baño, cocina, techo y ventanas en buen estado, así mismo se dejo constancia que el inmueble se encontraba desocupado, en términos generales el inmueble no presenta deterioro; es por lo que merece valor probatorio y así se establece.
En cuanto a las demás probanzas tenemos que; el instrumento privado, inserta al folio tres (3) del expediente, contentiva de la autorización de administración jurídica y legal otorgada a la abogada MARISOL DE JESUS MARTINEZ, no tiene relación con los hechos litigiosos, ya que está dirigida a la administración de un apartamento y arrendatario ajenos a la Litis. En consecuencia se desestima su valor probatorio.
En relación a las recibos inserto a los folios 21, 22, y 23 del expediente, contentivo de los recibos de pago correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, y todo el año 2009, a razón cada uno de DOCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.220,00) mensuales, marcados con la letra A,B,C,D,E,F,G y H.
Este Tribunal aprecia que nadie puede elaborar unilateralmente una prueba a su favor, en virtud de que los mismos los produce en el proceso la misma persona de quien emana; este tipo de probanza violan el principio de alterabilidad de la prueba. En consecuencia queda desestimando su valor probatorio. No obstante debo advertir al actor que en el presente caso la carga de la prueba pesa sobre la inquilina de conformidad a lo establecido en el articulo 506 de la ley adjetiva civil y 1.354 del código civil,