TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DE TRANSITO Y DE PROTECCION DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
ELIANA CECILIA CUBILLAN ITURRIZA DE OCANDO, MARIA AUXILIADORA CUBILLAN ITURRIZA DE PADRON e INES MERCEDES CUBILLAN ITURRIZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.538.194, 9.539.432 y 10.987.080, respectivamente, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.-
EDGAR DARIO NUÑEZ ALCANTARA, EDGAR DARIO NUÑEZ PINO, RAYDA GIRALDA RIERA LIZARDO, MARGARITA ARAGONES DELL’ORSO, LUIS ENRIQUE PETIT NUÑEZ y ROSARIO VESTALIA CASTELLANOS VELASQUEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 14.006, 110.921, 48.867, 106.029, 125.261 y 55.155, respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
PULISERVICIOS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 04 de septiembre de 1997, bajo el No. 45, Tomo 96-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.-
ARNALDO MORENO LEON y JOSE GREGORIO BOU MANSOUR, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 19.186 y 39.844, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO.-
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: 10.367

Los abogados EDGAR DARIO NUÑEZ ALCANTARA y LUIS ENRIQUE PETIT NUÑEZ, en su carácter de apoderados judiciales de las ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN ITURRIZA DE OCANDO, MARIA AUXILIADORA CUBILLAN ITURRIZA DE PADRON e INES MERCEDES CUBILLAN ITURRIZA, el 10 de diciembre de 2007, demandó por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal, a la sociedad mercantil PULISERVICIOS, C.A., por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde se le dió entrada el 22 de enero de 2008 y se admitió el día 22 de febrero de 2007, ordenando el emplazamiento de la accionada, en la persona de sus representantes legales, ciudadanos VICTOR JESUS GUTIERREZ SIERRALTA y/o TANIA VILLANUEVA DE GUTIERREZ, para que compareciera el segundo (2º) día de despacho siguiente, a partir de la fecha en que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda.
El Juzgado “a-quo” el 02 de abril de 2008, dictó un auto, en el cual a solicitud de la parte actora, y en virtud de la imposibilidad de la realización de la citación personal de la accionada, acordó su citación por carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de abril de 2009, el abogado ARNALDO MORENO LEON, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, presentó escrito contentivo de cuestiones previas y contestación a la demanda.
Asimismo, los abogados EDGAR DARIO NUÑEZ ALCANTARA y RAYDA GIRALDA RIERA LIZARDO, en su carácter de apoderados actores, el día 06 de mayo de 2008, presentaron un escrito de contestación las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue el lapso de evacuación, el Juzgado “a-quo” el día 30 de noviembre de 2009, dictó sentencia definitiva, declarando con lugar la presente demanda; contra dicha decisión apeló el 25 de enero de 2010, el abogado ARNALDO MORENO LEON, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 1º de febrero de 2010, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 11 de febrero de 2010, bajo el No. 10.367, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:
PRIMERA.-
De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:
a) Escrito libelar, presentado por los abogados EDGAR DARIO NUÑEZ ALCANTARA y LUIS ENRIQUE PETIT NUÑEZ, en su carácter de apoderados actores, en el cual se lee:
“…El contrato. En fecha 10 de diciembre de 2003 nuestras poderdantes suscribieron un contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, con la sociedad mercantil, de este domicilio, PULISERVICIOS, C.A…. dicho contrato se otorgó en relación con un local comercial que forma parte del inmueble distinguido con el número cívico 152-568, ubicado en la Avenida Bolívar Norte de esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo, y al cual se le identificó con la letra "A" como parte de dicho inmueble.
Proceso judicial previo. En Prueba de lo señalado acompañamos legajo de simple del expediente 984 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, causa esta en la cual litigan nuestras representadas con la contratante que demandamos en esta nueva causa judicial, con ocasión del mismo contrato y bien arrendado, pero con motivo de una causal distinta, que será la de cumplimento de contrato por vencimiento del término de la relación arrendaticia. Dicho legajo le acompañamos marcado "B".
Es el caso, ciudadana Jueza, que durante el devenir del acuerdo arrendaticio se produjo el incumplimiento de algunas obligaciones por parte de la arrendataria, y algunas actividades del sector público municipal que afectaron la utilización del referido inmueble, lo cual tuvo como consecuencia que nuestras poderdantes introdujeran una pretensión de resolución contra aquélla, y por ello en la actualidad en dicho Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, cursa la referida demanda, en estado de sentencia a la fecha. Sobre esta probanza invocamos el traslado probatorio, por tratarse de las mismas partes y el mismo nexo jurídico entre ambas, así como el carácter de documento público de la misma, a los fines del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Es de advertir que el motivo de aquél proceso lo es la falta de pago de cánones arrendaticios y construcción de bienhechurías en el inmueble sin la debida autorización de nuestras poderdantes. Es decir, los motivos invocados son distintos al que plantearemos en este proceso que iniciamos contra la arrendataria, por cuanto éste se propone con motivo del vencimiento del término de la prórroga legal, y conduce a la necesidad de exigir el cumplimiento del contrato por parte de ésta.
En efecto, en el contrato de marras en cuanto al lapso de duración en su Cláusula Segunda se estableció:
"El término de duración del presente contrato será por un período de Seis (06) meses, contados a partir del primero (01) de diciembre del 2.003, prorrogable por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de no querer prorrogar dicho contrato, por lo menos con 90 días antes de su vencimiento... ".
En cumplimiento de dicha cláusula procedieron nuestras poderdantes, en fecha 29 de junio de 2005 a notificar a la arrendataria, mediante telegrama con acuse de recibo, su intención de no prorrogar el contrato que venció el 31 de noviembre de 2005. Tal actividad se evidencia de copia de la recepción del telegrama que suministró IPOSTEL, incorporada en el legajo de copias del expediente 984, antes reseñado.
En previsión de los derechos de la arrendataria nuestras mandantes le enviaron un nuevo telegrama a la arrendataria, en fecha 9 de noviembre de 2007, en el cual le reiteran que el vencimiento del lapso de la prórroga legal se produciría el día 10 de diciembre de 2007; y que, en consecuencia, en esa misma fecha debería haber entregado el inmueble libre de personas, animales y bienes muebles…
…Es el caso, ciudadano Juez, que la inquilina sociedad mercantil PULISERVICIOS C.A…. ha incumplido su obligación de entregar el inmueble en las condiciones estipuladas en la Cláusula Segunda del convenio, la cual ha sido trascrita previamente. Es este un incumplimiento, por parte de la arrendataria, que concede cualidad activa a nuestras poderdantes para demandar judicialmente el cumplimiento del contrato, en relación al vencimiento temporal del mismo.
En el caso concreto, que nos ocupa, la arrendadora no ha hecho entrega del inmueble sub ¡iris, ni ha dado evidencias de querer dar cumplimento a su obligación contractual; muy por el contrario, se hace evidente su voluntad de permanecer en el inmueble sin razón legal o contractual alguna que justifique dicha conducta.
Ésta persiste pese a la advertencia que se le ha hecho a la arrendataria del vencimiento del término de la relación arrendaticia, por cuanto ya utilizó el lapso que la ley le concede como prórroga legal…
…De conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil y el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, nuestras mandantes tienen cualidad procesal para pretender el cumplimiento de contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad de comercio PULISERVICIOS, C.A., por cuanto ésta no ha dado cumplimiento a la Obligación propia de su condición de arrendataria, como es la entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado y solvente de agua, luz, aseo y demás servicios y en el buen estado en que lo recibió…
…En consecuencia y con fundamento al derecho invocado y los hechos narrados, procedemos a demandar a la sociedad mercantil PULISERVICIOS, C.A…. para que convenga o a ello sea condenada por este tribunal en La siguiente pretensión:
ÚNICO. En dar cumplimiento al contrato de arrendamiento del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario por vencimiento del término de duración del convenio celebrado entre ella y mis representadas y por ende devolverles el bien arrendado totalmente desocupado y solvente de agua, luz, aseo y demás servicios y en el buen estado en que lo recibió…
…De conformidad con las previsiones de los artículos 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil, estimamos la presente demanda en la suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00)…”
b) Escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda, presentado por el abogado ARNALDO MORENO LEON, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en el cual se lee:
“…Rechazo a la Estimación del Valor de la Demanda por Exagerada
Consta en el escrito libelar presentado por la parte actora, específicamente en el Capitulo V de las Consideraciones finales, que ha estimado la presente demanda de conformidad a lo establecido en los artículos 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil, en la suma de Veinticinco de Bolívares (Bs. 25.000.000,00), los cuales representan en la actualidad Bs. F. 25.000,00…
…tratándose de una demanda que versa sobre la validez o continuación de un arrendamiento, la parte actora debe estimarla aplicando las reglas establecidas en el artículo 36 Ejusdem…
…En el presente caso la parte actora no indicó si mi representada adeuda alguna cantidad por concepto de canones de arrendamiento que pasó a ser a tiempo indeterminado la cuantía de la demanda resulta de sumar 12 mensualidades de arrendamiento, en pocas palabras, en cualquiera de dichos supuestos el valor de la demanda nunca será superior a la suma de OCHO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES (8s. f. 8.760,00) por haber sido pactado el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de Bs. 730.000,00 -que representan en la actualidad Bs. F. 730,00- por lo que rechazo la estimación del valor de la demanda por exagerado, tal y como lo prevé el articulo 38 Ejusdem, en su primer aparte…
…DE LAS CUESTIONES PREVIAS
A tenor de lo establecido en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 884, 885 y 346 del Código de Procedimiento Civil, promuevo y opongo al libelo de demanda y su reforma, las siguientes Cuestiones Previas:…
…PROMUEVO Y OPONGO AL LIBELO DE LA DEMANDA LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 1º DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, ES DECIR LA LITISPENDENCIA…
…Es el caso Ciudadano Juez, que efectivamente las ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN ITURRIZA DE OCANDO, MARIA AUXILIADORA CUBILLAN ITURRIZA DE PADRON e INES MERCEDES CUBILLAN ITURRIZA, mediante apoderados judiciales, presentaron formal demanda por la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado con mi representada PULISERVICIOS, C.A., por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, según expediente Nro. 984, y que actualmente dicho juicio se encuentra en estado de sentencia…
…Ciudadano Juez… en ambas causas:
1.- La parte demandante, son LAS ARRENDADORAS ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN ITURRIZA DE OCANDO, MARIA AUXILIADORA CUBILLAN ITURRIZA DE PADRON e INES MERCEDES CUBILLAN ITURRIZA,
2.- La parte demandada es la ARRENDATARIA sociedad de comercio PULISERVICIOS, C.A.,
3.- La acción deriva del mismo instrumento o título: El Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de diciembre del 2003,
4.- El objeto del contrato es el mismo un local Comercial que forma parte del inmueble distinguido con el Nro. 152-568, ubicado en la Avenida Bolívar Norte de esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo, al cual se le identificó con la letra "A".
Respecto a la causa o motivo de ambos juicios, es necesario indicar, que en el juicio que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, según expediente Nro. 984 la causa es la resolución del contrato de arrendamiento, dónde no sólo se produjo la citación del demandado, sino además se cumplieron todas las etapas del proceso encontrándose actualmente dicho juicio en estado de sentencia, es decir, si el Tribunal decide resolver el contrato o no, por lo que es totalmente contrario a derecho pedir posteriormente y mediante el presente juicio, el cumplimiento del contrato, cuando previamente se ha solicitado su resolución en pocas palabras, NO SE PUEDE CUMPLIR CON UN CONTRATO, QUE PREVIAMENTE LA PARTE ACTORA HA CONSIDERADO INCUMPLIDO Y COMO RESULTADO DE ELLO SOLICITO SU RESOLUCION, a menos que haya desistido de aquel juicio con el consentimiento de la parte demandada, lo cual no ha ocurrido, por lo que forzosamente debe decretarse la extinción del juicio….
…Por lo antes expuesto, sustentado en los documentos acompañados, solicito del Tribunal, declare CON LUGAR la Cuestión previa promovida, decretando la Litispendencia y por ende la extinción de la presente causa ordenando el archivo del presente expediente…
…PROMUEVO y OPONGO AL LIBELO DE LA DEMANDA, LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN El ORDINAL 1° DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, ES DECIR, QUE EL ASUNTO DEBE ACUMULARSE A OTRO PROCESO POR RAZONES DE CONEXIÓN O DE CONTINENCIA….
…Como antes se ha dicho, en ambas causas la parte demandante, lo son LAS ARRENDADORAS ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN, MARIA AUXILIADORA CUBILLAN e INES MERCEDES CUBILLAN; la parte demanda es la ARRENDATARIA sociedad de comercio PULISERVICIOS, C.A., La acción deriva del mismo instrumento, el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de diciembre del 2003; el objeto del contrato es el mismo, un Local Comercial que forma parte del inmueble distinguido con el Nro. 152-568, ubicado en la Avenida Bolívar Norte de esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo, la cual se identificó con la letra A; por lo que es evidente que la presente causa tiene conexión con la causa pendiente en el referido Juzgado Segundo de los Municipios.
El artículo 51 del Código de Procedimiento Civil… que trata de las modificaciones de la competencia por razón de conexión y continencia…
…Respecto a la cuantía de ambas demandas, es necesario indicar, que la citada Sección del Código de Procedimiento Civil, contempla la modificación de la competencia, para que pueda proceder la acumulación de ambas causas, a los fines de que la Autoridad Judicial que previno primero, en este caso el Juzgado de Municipios, siga conociendo tanto de la causa continente; como de la presente causa que es la contenida.
Por lo antes expuesto, en el supuesto negado que el Tribunal considere que no existe la Litispendencia antes opuesta, es por lo que sustentado en los instrumentos acompañados y fundamentado en el artículo 51 del Código de Procedimiento Civil, solicito del Tribunal, declare CON LUGAR la cuestión previa promovida, decretando la conexión o continencia de ambas causas, ordenando remitir el presente expediente al Juzgado Segundo de Municipios para que se acumule al expediente Nro. 984 que cursa por ante dicho Juzgado y así conozca de ambas causas…
…PROMUEVO Y OPONGO AL LIBELO DE DEMANDA, LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN El ORDINAL 6° DEL ARTICULO 3 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, POR NO HABERSE LLENADO EL LIBELO LOS REQUISITOS EXIGIDOS EN EL ORDINAL 8º DEL ARTICULO 340 Ejusdem, ES DECIR, POR NO HABERSE ACOMPAÑADO CON EL LIBELO DE DEMANDA LOS INSTRUMENTOS EN QUE SE FUNDAMENTA LA PRETENSION y DE LOS CUALES SE DERIVA INMEDIATAMENTE EL DERECHO DEDUCIDO…
…Pero es el caso ciudadano Juez, la parte actora no acompañó libelo de demanda el original del instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 01 de diciembre de 2003; encontrándose mi representada en total indefensión al no poder ejercer el recurso de impugnación, desconocimiento o tacha del referido instrumento privado, ya que no le ha sido opuesto...
…Por lo antes expuesto, solicito del Tribunal declare CON LUGAR la cuestión previa promovida…
…PROMUEVO Y OPONGO AL LIBELO DE LA DEMANDA, LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN El ORDINAL 11 DEL ARTICULO 346 EJUSDEM, ES DECIR, LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA.
En efecto Ciudadano Juez, prevé el articulo 341 del Código de Procedimiento Civil, que una vez presentada la demanda, el Tribunal la si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, NEGARA SU ADMISION.
Los tres supuestos establecidos en el citado artículo 341, son excluyentes, es decir, basta que se cumpla uno de ellos para negar la admisión de la demanda.
El artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé que cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.
En el caso que nos ocupa, la parte actora ha manifestado que por ante el Juzgado Segundo de Municipios de esta Circunscripción Judicial cursa demanda por resolución de contrato, según expediente Nro. 984… de lo cual ambas partes están contestes…
…en el momento de dar contestación a dicha demanda, el contrato de arrendamiento estaba vigente hasta el día 01 de diciembre del 2006, por lo que la prórroga legal, en caso de existir, se cumplía en echa 01 de diciembre del 2008.
En base a los hechos y fundamentos legales expuestos, solicitamos sea declarada CON LUGAR la defensa previa opuesta y sea decretada la inadmisibilidad de la presente acción…
…PROMUEVO Y OPONGO LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 7 DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, ES DECIR, EXISTENCIA DE UNA CONDICION O PLAZO PENDIENTE.
Alega La parte demandante en su libelo de demanda, que el termino de duración del contrato de arrendamiento, era por un período de seis meses (6), a partir del día 01 de diciembre del 2.003, prorrogable por períodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de no querer prorrogar dicho contrato. QUE LA NOTIFICACION DE NO PRORROGA DEBE SER EFECTUADA POR LO MENOS CON NOVENTA 90 DIAS ANTES DE SU VENCIMIENTO. Con lo cual citan el contenido de la Segunda del mismo.
Vencido el termino original del contrato, el mismo se prorrogó por un segundo período de seis meses, desde el día 01 de junio del 2004 al 01 de diciembre del 2004, luego por un tercer periodo de seis meses, desde el día 01 de diciembre del 2004 al 01 de junio del 2005, y así sucesivamente el punto que el referido contrato se prorrogó hasta el día 01 de diciembre del 2006, en efecto, apenas faltaban 51 días para el 01 de junio y nuestra representada no recibió ninguna notificación de no prórroga.
Sin embargo alega la parte actora en la demanda, que a te dar cumplimiento a la Cláusula Segunda del Contrato suscrito, enviaron un telegrama a mi representada, supuestamente recibido el día 29 de junio del 2005, donde notificaban la no prórroga del contrato.
dónde notificaban la no prórroga del contrato…
…tal notificación… es totalmente extemporánea, en efecto, como pueden LAS ARRENDADORAS enviar un telegrama de no prórroga en fecha 29 de junio del 2005 a nuestra representada…
…por lo que… el contrato está en plena vigencia.
Mal podría haber alegado la parte actora, que envió un telegrama en fecha 9 de noviembre del 2007, reiterando el vencimiento de una supuesta prórroga legal…
…Por los motivos antes expuestos forzoso es concluir que la Cuestión Previa promovida debe prosperar y por tanto pido que sea declarada CON LUGAR por el Tribunal al momento de dictar sentencia…
…RECHAZO GENERICO DE LA ACCION INTENTADA POR EL ACTOR
Rechazo, niego y contradigo en todo, tanto los hechos narrados, como los elementos de derecho, en los cuales fundamenta tales hechos la parte actora representada por las ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN, MARIA CUBILLAN e INES CUBILLAN, la temeraria demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento ha intentado en contra de mi representada, la sociedad de comercio PULISERVICIOS, C.A…
…DE LOS HECHOS QUE ADMITO COMO CIERTOS
Es cierto que nuestra representada PULISERVICIOS, C.A. mantiene una relación contractual arrendaticia con las ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN, MARIA CUBILLAN e INES CUBILLAN, cuyo objeto lo constituye Un Local Comercial, distinguido con la Letra "A", que forma parte del inmueble Nro. 152-568, ubicado en la Avenida Bolívar Norte de esta Ciudad de Valencia del Estado Carabobo…
…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO POR FALSO, LO AFIRMADO POR LAS DEMANDANTES, CUANDO EN EL LIBELO DE DEMANDA EXPRESAN, QUE EN FECHA 01 DE DICIEMBRE DE 2003, SUSCRIBIERON EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON PULISERVICIOS, C.A….
…la relación contractual arrendaticia entre PULISERVICIOS, C.A., y las ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN, MARIA CUBILLAN e INES CUBILLAN, no comenzó en fecha 01 de diciembre del 2003… sino en fecha 01 de octubre de 1999, cuando se suscribió el primer contrato de arrendamiento…
…En efecto, tal y como se expresó antes, en fecha 01 de octubre de 2000, fue suscrito el primero contrato de arrendamiento; posterior y sucesivamente en fecha 01 de abril del 2001, fue suscrito el tercer contrato de arrendamiento; en fecha 01 de octubre de 2001, fue suscrito el cuarto contrato de arrendamiento; en echa 01 de octubre de 2001, fue suscrito el quinto contrato de arrendamiento, y sorpresivamente en fecha 01 de diciembre del 2003, estando vigente la prórroga del contrato de fecha 01 de diciembre del 2001, LAS ARRENDADORAS obligan a mi representada a suscribir un nuevo contrato, que es el que se encuentra en vigencia… en este último contrato de arrendamiento no aumentaron el canon de arrendamiento, pero aumentaron a noventa (90) días el lapso para la notificación de NO PRORROGA…
…RECHAZO y CONTRADIGO POR FALSO, LO AFIRMADO POR LA ACTORA, CUANDO EN EL LIBELO DE DEMANDA EXPRESA, QUE EN FECHA 29 DE JUNIO DEL 2005, NOTIFICARON A MI REPRESENTADA, QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO NO SERIA PRORROGADO…
…Vencido el término original del contrato, el mismo se prorrogó por un segundo periodo de seis meses, desde el día 01 de junio del 2004 al 30 de noviembre del 2004, luego por un tercer período de seis meses, desde el día 01 de diciembre del 2004 al 31 de mayo del 2005, luego por un cuarto período de seis meses, desde el día 01 de junio del 2005 al 30 de noviembre del 2005 y así sucesivamente, hasta el punto que el referido contrato estaría prorrogado hasta el día 30 de noviembre del 2008, ya que mi representada no ha recibido ninguna notificación de NO PRORROGA en los términos establecidos en el contrato.
En efecto, alega la parte actora en la demanda, que a los fines de dar cumplimiento a la Cláusula Segunda del Contrato suscrito, enviaron un telegrama a mi representada, supuestamente recibido el día 29 de junio del 2005 donde notificaban la no prórroga del contrato que venció el 31 de noviembre del 2005.
Evidentemente Ciudadano Juez, que tal notificación por demás absurda, es totalmente extemporánea, en efecto, como pueden LAS ARRENDADORAS enviar un telegrama de no prórroga en fecha 29 de junio del 2005 a mí representada, si apenas 28 días antes, el día 01 de junio del 2005 se había renovado el contrato…
…RECHAZO, CONTRADIGO Y NIEGO POR FALSO, LO AFIRMADO POR LA PARTE ACTORA EN El LIBELO DE DEMANDA, CUANDO EN EL MISMO EXPRESA QUE EN FECHA 01 DE DICIEMBRE DEL 2007, SE CUMPLIO EL LAPSO DE PRORROGA LEGAL Y EN CONSECUENCIA EN ESA MISMA FECHA "'PULISERVICIOS, C.A.” DEBERIA HABER ENTREGADO EL INMUEBLE LIBRE DE PERSONAS, ANIMALES Y BIENES MUEBLES, POR LO QUE EN FECHA 09 DE NOVIEMBRE DE 2007 ENVIARON UN NUEVO TELEGRAMA A MI REPRESENTADA.
…desconozco e impugno el contenido de los recibos emanados de IPOSTEL que fueron acompañados por la parte actora los "C", "D" y “E”, por cuanto no fueron recibidos por PULISERVICIOS, C.A., a través de sus representantes legales, ni firmados por ellos…
…a partir del 01 de junio de 2007, cuando venció la nueva prórroga del contrato, la parte actora no podía manifestar por los medios contractualmente establecidos, su deseo de NO querer PRORROGAR el contrato, por ESTAR EN CURSO LA DEMANDA RESOLUCION DE CONTRATO, por lo que evidentemente el contrato está en plena vigencia.
Mal podría haber alegado la parte adora, que envió un telegrama en fecha 9 de noviembre del 2007, ratificando el contenido del telegrama de fecha 29 de junio del 2005 y reiterando el vencimiento de una supuesta prórroga legal…
…si LAS ARRENDADORAS esperaron DOS AÑOS Y CINCO MESES para ratificar el telegrama de fecha 29 de junio del 2005, quiere decir que PULISERVICIOS, C.A. se quedó en posesión del inmueble sin oposición de LAS ARRRENDADORAS, durante ese largo período de tiempo, por lo que es evidente que la relación contractual arrendaticia pasó a ser a TIEMPO INDETERMINADO y por tanto NO EXISTE LA PRORROGA LEGAL…
…Por todos los hechos y motivos expuestos en el presente Capitulo, solicito que la demanda intentada en contra de PULISERVICIOS, C.A., por cumplimiento de contrato, sustentada en el supuesto vencimiento de la prórroga legal, sea declarada SIN LUGAR al momento de dictar sentencia…”
c) Sentencia dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 30 de noviembre de 2009, en la cual se lee:
“…este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación a la cuantía efectuada por la demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas de conformidad con los ordinales 1º por litispendencia y porque el asunto debía acumularse a otro proceso por razones de conexión o continencia; la prevista en el ordinal 6º por no haberse acompañado con el libelo de demanda los instrumentos en que se fundamenta la pretensión y de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido; la del ordinal 7º por la existencia de una condición o plazo pendiente y por último la del ordinal 11º la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, todos del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal incoada por las ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN ITURRIZA de OCANDO, MARIA AUXILIADORA CUBILLAN ITURRIZA de PADRON e INES MERCEDES CUBILLAN ITURRIZA mediante sus Apoderados Judiciales EDGAR DARIO NUÑEZ ALCANTARA y LUIS ENRIQUE PETIT NUÑEZ contra la Sociedad Mercantil PULISERVICIOS, C.A. todos identificados en la presente decisión; y en consecuencia SE ORDENA a la arrendataria a entregar el bien arrendado totalmente desocupado y solvente de agua, luz, aseo y demás servicios y en el buen estado en que lo recibió.
Se condena es costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
e) Diligencia de fecha 25 de enero de 2010, suscrita por el abogado ARNALDO MORENO LEON, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en la cual apela de la sentencia anterior.
f) Auto dictado por el Tribunal de la causa, en fecha 1º de febrero de 2010, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado ARNALDO MORENO LEON, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, contra la sentencia definitiva dictada el 30 de noviembre de 2009.
SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:
1.- Original de instrumento poder otorgado por las ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN ITURRIZA DE OCANDO, MARIA AUXILIADORA CUBILLAN ITURRIZA DE PADRON e INES MERCEDES CUBILLAN ITURRIZA, a los abogados EDGAR DARIO NUÑEZ ALCANTARA, EDGAR DARIO NUÑEZ PINO, RAYDA GIRALDA RIERA LIZARDO, MARGARITA ARAGONES DELL’ORSO y LUIS ENRIQUE PETIT NUÑEZ, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 07 de diciembre de 2007, bajo el Nro. 37, Tomo 279, marcado con la letra “A”.
Este documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado el contenido del mismo; Y ASI SE DECIDE.
2.- Copia fotostática del contrato de arrendamiento de fecha 1º de diciembre de 2003, suscrito por las partes, marcado con la letra “B”.
Esta Alzada observa que, el apoderado judicial de la accionada, en el escrito de contestación de demanda admitió la existencia del referido contrato de arrendamiento, razón por la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que efectivamente, las accionantes, ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN DE OCANDO, MARIA AUXILIADORA CUBILLAN DE PADRON e INES MERCEDES CUBILLAN DE ALVAREZ, dieron en arrendamiento a la accionada, sociedad mercantil PULISERVICIOS, C.A., una parte del inmueble ubicado en la Avenida Bolívar Norte de Valencia, distinguido con el número cívico 152-568; Y ASI SE DECIDE.
3.- Recibos de pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre 2005 y enero 2006, por el inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “A”, ubicado en la Avenida Bolívar Norte de Valencia, distinguido con el número cívico 152-568, marcados “B1 y B2”.
Esta Alzada observa que, los instrumentos marcados “B1 y B2”, emanan de la propia parte actora; por lo que, en consecuencia del principio de alteridad por cuya aplicación nadie puede unilateralmente crear una prueba o un título a su favor, deben desecharse del presente proceso, razón por la cual no se les da valor probatorio alguno; Y ASI SE DECIDE.
4.- Instrumento denominado “Historial de Facturación” de HIDROCENTRO C.A., la correspondiente al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, marcado con la letra “C”.
Este Sentenciador observa que, el contenido del referido instrumento nada aporta a los hechos controvertidos a la presente causa, razón por la cual se desecha, dad su impertinencia; Y ASI SE DECIDE.
5.- Copia fotostática de documento protocolizado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, durante el segundo trimestre del año 1975, bajo el No. 17, Folio 65, Protocolo 1º, Tomo 2, marcado “D”.
6.- Copia fotostática de escrito de reforma del libelo de demanda suscrito por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por las ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN DE OCANDO, MARIA AUXILIADORA CUBILLAN DE PADRON e INES MERCEDES CUBILLAN DE ALVAREZ, contra la sociedad mercantil PULISERVICIOS C.A., ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, Expediente No. 984, acompañado del auto de admisión de demanda, de instrumentos administrativos emanados de la Alcaldía del Municipio Valencia, Estado Carabobo, y de instrumentos públicos protocolizados en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Valencia, Estado Carabobo.
En relación a las copias fotostáticas señaladas en los numerales 5 y 6, se observan que las mismas no fueron impugnadas por la parte accionada, razón por la cual se les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probada, en primer lugar, la propiedad de las accionantes sobre el inmueble objeto de la relación locativa que une a las partes en el presente juicio; y en segundo lugar, el contenido del Expediente signado con el No. 984, nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial; Y ASI SE DECIDE.
7.- Oficio signado con el No. ZCZC LOC0006, suscrita por la Telegrafista I de IPOSTEL Valencia, dirigido a las accionantes de autos, informándoles de la entrega del telegrama enviado por las mismas, marcada con la letra “D”, recibo de consignación de fecha 09 de noviembre de 2007 e instrumento denominado “Consignación de Telegramas a Contado No. 2875”, todos emanados del Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL.
En relación al Oficio signado con el No. ZCZC LOC0006, suscrito por la Telegrafista I de IPOSTEL Valencia, dirigido a las accionantes de autos, y al recibo de consignación de fecha 09 de noviembre de 2007, emanado del Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL, siendo documentos de los denominados “administrativos”, esta Alzada los aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la valoración del instrumento “telegrama”, este Sentenciador se pronunciará en la parte motiva del presente fallo; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Durante el lapso probatorio, en fecha 13 de mayo de 2008, el abogado EDGAR DARIO NUÑEZ ALCANTARA, en su carácter de apoderado actor, promovió las siguientes pruebas:
1.- El mérito favorable de los autos.
Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido Y ASÍ SE DECIDE.
2.- Promovió legajo de copias certificadas del expediente signado con el Nº 984 que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.
Este Sentenciador observa, que las referidas copias certificadas no fueron tachadas de falso en su oportunidad, razón por la cual se aprecian de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; evidenciándose de las mismas, que la acción intentada por las demandantes en el presente juicio, que intentaron ante el referido Juzgado Segundo de Municipio, lo fue por resolución de contrato por incumplimiento de obligaciones contractuales, referidas a la falta de pago de cánones insolutos; la notificación efectuada a la parte demandada de autos en fecha 29 de junio de 2005 y de la intención por parte de la arrendadora, de no renovar el contrato de arrendamiento que celebró con la demandada de autos; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA:
Copia certificada del Expediente No. 984-06, nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, contentivo del juicio de resolución de contrato de arrendamiento, incoado por las ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN DE OCANDO, MARIA AUXILIADORA CUBILLAN DE PADRON e INES MERCEDES CUBILLAN DE ALVAREZ, contra la sociedad mercantil PULISERVICIOS C.A..
Este Sentenciador observa que las precitadas copias certificadas no fueron tachadas de falso por la accionante, razón por la cual se aprecian de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado el contenido de las mismas; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
En fecha 19 de mayo de 2008, el abogado ARNALDO MORENO LEON, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, promovió las siguientes pruebas:
1.- El mérito favorable de los autos y documentales contentivas de copias certificadas del expediente Nº 984.
2.- Reprodujo y opuso a la parte actora, el telegrama supuestamente recibido en fecha 29 de junio del 2005, cuya certificación acompañó la parte actora.
Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas consignadas a los autos, se pronunció sobre la valoración de las pruebas señaladas en los numerales 1 y 2, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.
3.- Reprodujo y opuso el libelo de demanda que corre agregado a los folios del 1 al 6, del Cuaderno Principal del presente Expediente.
En relación a la prueba promovida, consistente en el contenido del escrito libelar, el mismo, esta Alzada considera necesario destacar que el mismo, no constituye un medio probatorio válido, ya que en la forma en que fue promovido se asimila al mérito favorable, que, como ya fue señalado, no constituye un medio probatorio, razón por la cual este sentenciador no puede entrar a valorar la misma; Y ASÍ SE DECIDE.
TERCERA.-
Como punto previo, pasa este Sentenciador a pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía de la demanda, efectuada por el accionado, y a tal efecto observa que:
En el escrito de contestación de demanda, el apoderado judicial de la accionada impugnó la cifra en que fue estimada la demanda, por la parte actora, señalando que: “En el presente caso la parte actora no indicó si mi representada adeuda alguna cantidad por concepto de canones de arrendamiento que pasó a ser a tiempo indeterminado la cuantía de la demanda resulta de sumar 12 mensualidades de arrendamiento, en pocas palabras, en cualquiera de dichos supuestos el valor de la demanda nunca será superior a la suma de OCHO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. f. 8.760,00) por haber sido pactado el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de Bs. 730.000,00 -que representan en la actualidad Bs. F. 730,00- por lo que rechazo la estimación del valor de la demanda por exagerado, tal y como lo prevé el articulo 38 Ejusdem, en su primer aparte…”.
En este sentido, se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...”
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº R.H.-00504 del 26 de julio de 2005, reiterando criterio anterior, señaló:
“…No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, que, como se dijo, fue estimada en la cantidad de veintisiete millones seiscientos dos mil seiscientos cuarenta y siete bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 27.602.647,74)….”
Ahora bien, en el caso sub examine se observa que, a pesar de que el abogado ARNALDO MORENO LEON, en su carácter de apoderado judicial de la demandada rechazó la estimación de la demanda por considerarla exagerada, se limita a señalar la aplicabilidad de la norma contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; fundamentando su rechazo, en que debió realizarse la sumatoria de los cánones de arrendamiento, para estimar la presente demanda, supuesto éste que sólo es aplicable en los casos en los que se demanda la validez o continuación de la relación locativa, y no como en el presente caso que lo que se demanda es el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia, por lo que no se precisa el determinar el monto de los cánones arrendaticios, siendo por tanto la norma aplicable la contenida en el artículo 38 ejusdem; sin que probase o aportase elemento alguno de convicción, sobre la existencia de un nuevo hecho modificatorio de la cuantía; es por lo que, en apego al criterio jurisprudencial transcrito supra, debe declararse firme la estimación efectuada por la actora en el libelo; Y ASÍ SE DECIDE.
Con relación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, en observancia a la norma contenida en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que impone la concentración de todas las cuestiones previas para ser resueltas en la sentencia definitiva, para esta Alzada a pronunciarse, en primer lugar, con relación a la contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale señalar, la litispendencia.
Siguiendo la doctrina, podemos señalar que, existe litispendencia, cuando un proceso se haya previamente en curso o se esta siguiendo ante un tribunal distinto; de manera que, como no es posible que la misma persona sea ejecutada ante dos tribunales por la misma causa, se hace preciso obtener la declinatoria del conocimiento de la causa de la segunda autoridad judicial, por la excepción de litis-pendencia.
En Doctrina se consideran afines la excepción de litispendencia, “que sea una misma la causa sometida al mismo tiempo al conocimiento de dos o más tribunales” (ARMINIO BORJAS. Comentarios al Código de Procedimiento Civil Tomo II. Págs. 86-85), podrá alegarse, por tanto, la litis-pendencia cuando el proceso ya pendiente y el nuevamente intentado se sigan entre las mismas partes, teniendo en ambos los mismos caracteres, que sea una misma la cosa demandada y uno mismo el “Titulo”, o la “Causa Petendi”, de las dos demandas: En una palabra, cuando la sentencia que recaiga en uno de los dos procesos pueda oponerse como casa juzgada en el otro.
Acerca del caso sub iudice, escribe el tratadista Italiano MATTIROLO (Tratado De Derecho Judicial Civil, Tomo I, Pág. 821, N° 1.014), que: “…no hay duda que el demandado en el segundo juicio podrá oponer la declinatoria del foro, invocando la excepción de litis-pendencia, o la excepción que nace de la contingencia de la causa…”. El juez ante el cual fue instituido el segundo juicio, deberá examinar la excepción propuesta; y si verificamos que la causa es idéntica con aquella ya validamente iniciada ante otro juez, o bien que entre las dos causas hay una contingencia tal que, según las normas generales, debe procederse a la reunión de las mismas en una sola, o declarar extinguida la instancia.
Para el tratadista nacional Dr. RAMON F. FEO, en su obra Estudios sobre el Código de Procedimiento Civil Venezolano, sostiene el mismo criterio al decir que: “…litis-pendencia tiene lugar cuando la misma causa promovida ante el juez ante quien se propone la acción haya sido promovida ya en otro o en el mismo tribunal competente…”.
Para esta Alzada, la litispendencia supone la máxima conexión que puede haber entre dos juicios por identidad de los elementos señalados en el artículo 52 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, sujetos, objetos y titulo, al punto de que la doctrina entiende que no son dos sino una misma demanda incoada dos veces.
A los efectos de determinar la identidad de sujetos, no hay que atender a su posición procesal como partes formales, sino a su cualidad como partes sustanciales; de manera que si en un juicio una de las partes aparece como demandado, ello no obsta la identidad de sujetos. La ley no pretende evitar la identidad sustancial de dos libelos de demandas sino la duplicación del examen judicial sobre una misma litis; así como respecto a la identidad del objeto, no se debe atender a la calificación jurídica de la pretensión, sino a la pretensión misma, y al hecho real en el que se apoya. Una variante en el planteamiento jurídico no excluye la litispendencia. Siendo que, si las causas idénticas han sido promovidas ante el mismo Tribunal, la declaratoria de litispendencia pronunciada por éste, producirá la extinción de la causa en la cual no se haya citado al demandado o haya sido citado con posterioridad.
Siendo por tanto requisitos existenciales de la litispendencia, el que estemos en presencia de igualdad de sujetos, objeto y causa petendi (igualdad de causas), aunado al hecho de que la misma causa fuere presentada ante disímiles autoridades judiciales, igualmente competentes, tal como señalase la jurisprudencia anteriormente transcrita.
En el caso sub examine, constituye un hecho no controvertido el que, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, Expediente Nº 984, nomenclatura del referido Tribunal, cursa demanda por resolución de contrato, en la que se evidencia que existe identidad de sujetos, y de título, con relación a la presente causa; sin embargo, se evidencia que la causa petendi no es la misma; ya que en aquel se pretende la resolución del contrato de arrendamiento y en la presente causa, el cumplimiento de contrato, por vencimiento de la prórroga legal; y siendo el caso, que la identidad de las causas es requisito para que se configure la litispendencia establecida en el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el apoderado judicial de la accionada, no puede prosperar; Y ASÍ SE DECIDE.
En segundo lugar, con relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual establece: “…que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de… conexión o de continencia”, se observa que la demandada ha alegado la conexión como causa de acumulación; señalando que: “…como antes se ha dicho en ambas causas la parte demandante lo son las arrendadoras… la parte demandada es la arrendataria… el objeto del contrato es el mismo…”, con lo que pretende evidenciar, que la presente causa tiene conexión con la causa que curas por ante el Juzgado Segundo de los Municipios; observando este Sentenciador que, al decidir la cuestión previa de litis pendencia, precisó esta Alzada la existencia de igualdad de partes y objeto, más no así con relación a la causa petendi, vale señalar, el que no existe identidad en las pretensiones.
Compartiendo esta Alzad el criterio expuesto por el Juzgado “a-quo”, en el sentido de que: “…según lo previsto en el ordinal 2º del artículo 52 eiusdem existe conexión cuando haya identidad de personas y título, aunque el objeto sea distinto, por lo que en principio debería declararse la conexión de causas…”. Sin embargo, siendo que las partes han convenido en que, la causa que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial se encuentra en etapa de sentencia, es evidente que en ésta venció el lapso probatorio, por lo que, en observancia de la norma contenida en el ordinal 4º del artículo 81 ibídem, que señala: “cuando en uno de los procesos que deban acumularse estuviere vencido el lapso de promoción de prueba”, es forzoso concluir que no puede ser acordada la acumulación solicitada, y en consecuencia la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el apoderado judicial de la accionada, no puede prosperar, por prohibición expresa de la ley; Y ASÍ SE DECIDE.
En tercer lugar, en relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale señalar, “…el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos contenidos en el artículo 340…”, en el caso de autos, por no haberse acompañado a la demanda los instrumentos en que se fundamenta la pretensión y de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido.
De la revisión de los recaudos presentados por la parte actora, se constata que acompañó con el libelo de demandada, copia fotostática del documento privado, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, cuya existencia no constituye un hecho controvertido, ya que ambas partes convienen en la existencia del contrato de arrendamiento contenido en el instrumento sub examine, ello aunado al que no fuera expresamente impugnado por la parte demandada, permitió a esta Alzada apreciarlo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que efectivamente, las accionantes, ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN DE OCANDO, MARIA AUXILIADORA CUBILLAN DE PADRON e INES MERCEDES CUBILLAN DE ALVAREZ, dieron en arrendamiento a la accionada, sociedad mercantil PULISERVICIOS, C.A., una parte del inmueble ubicado en la Avenida Bolívar Norte de Valencia, distinguido con el número cívico 152-568; y siendo que, la demandada de autos no sólo admite la existencia de la relación arrendaticia, sino incluso su contenido, al acompañar en copia certificada las actuaciones que corren insertas en el Expediente signado con el No. 984 del Juzgado Segundo de Municipio, las cuales fueron valoradas por esta Alzada con anterioridad, para dar por probada la existencia del contrato y su contenido, el fundamento esgrimido por el excepcionante de que: “…encontrándose mi representada en total indefensión al no poder ejercer el recurso de impugnación desconocimiento o tacha del referido instrumento…”, no puede prosperar; razones por las cuales la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el apoderado judicial de la accionada, debe ser declarada sin lugar; Y ASI SE DECIDE.
En cuarto lugar, en relación a las cuestiones previas contenidas en los ordinales 7 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a: “la existencia de una condición o plazo pendientes” y a “la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta…”, fundamentada la excepcionante de autos, en que el artículo 41 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prohíbe expresamente intentar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento del término; observa este Sentenciador que, siendo un hecho controvertido el que el contrato de arrendamiento que regula, la no controvertida existencia de la relación locativa entre las partes, está vigente o no, las presentes cuestiones previas serán analizada conjuntamente con dichas defensas de fondo, por cuanto, debe precisarse en primer lugar, la vigencia del contrato, para poder pronunciarse sobre la procedencia o no de las mismas; por lo que han de decidirse conjuntamente con el alegato de fondo señalado; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, pasa esta Alzada a pronunciarse sobre el fondo de la presente causa, observándose que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 30 de noviembre de 2009, por el Tribunal “a-quo”, en la cual declaró con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal, incoada por las ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN ITURRIZA DE OCANDO, MARIA AUXILIADORA CUBILLAN ITURRIZA DE PADRON e INES MERCEDES CUBILLAN ITURRIZA, contra la sociedad mercantil PULISERVICIOS, C.A.; pasando este Sentenciador a precisar los límites de la presente controversia.
Los apoderados judiciales de las accionantes en el escrito libelar alegan, que en fecha 10 de diciembre de 2003, sus poderdantes suscribieron un contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, con la sociedad mercantil PULISERVICIOS, C.A., que dicho contrato se otorgó en relación a un local comercial que forma parte del inmueble distinguido con el número cívico 152-568, ubicado en la Avenida Bolívar Norte de esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo; que sus representadas intentaron demanda contra la referida sociedad de comercio, PULISERVICIOS, C.A., con ocasión del mismo contrato y bien arrendado, pero con motivo de una causal distinta, específicamente en la falta de pago de cánones arrendaticios y construcción de bienhechurías en el inmueble sin la debida autorización de sus poderdantes, la cual corre inserta en el expediente signado con el No. 984, el cual cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; que en el contrato de marras en cuanto al lapso de duración en su Cláusula Segunda se estableció el término de duración de Seis (06) meses, contados a partir del primero (01) de diciembre del 2.003, prorrogable por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de no querer prorrogar dicho contrato, por lo menos con 90 días antes de su vencimiento; que en cumplimiento de dicha cláusula, procedieron sus poderdantes, en fecha 29 de junio de 2005 a notificar a la arrendataria, mediante telegrama con acuse de recibo, su intención de no prorrogar el contrato que venció el 31 de noviembre de 2005; que sus mandantes le enviaron un nuevo telegrama a la arrendataria, en fecha 09 de noviembre de 2007, reiterándole que el vencimiento del lapso de la prórroga legal se produciría el día 10 de diciembre de 2007; y que, en consecuencia, en esa misma fecha debería haber entregado el inmueble libre de personas, animales y bienes muebles; que por motivo de que la inquilina, sociedad mercantil PULISERVICIOS C.A., ha incumplido su obligación de entregar el inmueble en las condiciones estipuladas en la Cláusula Segunda del convenio, es por lo que, con fundamento a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que proceden a demandar a la sociedad mercantil PULISERVICIOS, C.A., para que convenga o a ello sea condenada en dar cumplimiento al contrato de arrendamiento del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, por vencimiento del término de duración del convenio celebrado entre ella y sus representadas y por ende devolverles el bien arrendado totalmente desocupado y solvente de agua, luz, aseo y demás servicios y en el buen estado en que lo recibió.
A su vez, el apoderado judicial de la accionada, en el escrito de contestación a la demanda, señala que es cierto que su representada, sociedad mercantil PULISERVICIOS, C.A., mantiene una relación contractual arrendaticia con las ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN, MARIA CUBILLAN e INES CUBILLAN, cuyo objeto lo constituye Un Local Comercial, que forma parte del inmueble Nro. 152-568, ubicado en la Avenida Bolívar Norte de esta Ciudad de Valencia del Estado Carabobo; asimismo, negó, rechazó y contradijo por falso, lo afirmado por las demandantes, cuando en el libelo de demanda expresan, que en fecha 01 de diciembre de 2003, suscribieron el contrato de arrendamiento CON PULISERVICIOS, C.A., por cuanto se suscribió el primer contrato de arrendamiento en fecha 01 de octubre de 1999, que en fecha el 01 de abril de 2000, fue suscrito el segundo contrato de arrendamiento, que en fecha 01 de octubre de 2000, fue suscrito el tercer contrato, que en fecha 01 de abril del 2001, fue suscrito el cuarto contrato de arrendamiento; en fecha 01 de octubre de 2001, fue suscrito el quinto contrato de arrendamiento; y que en fecha 01 de diciembre del 2003, estando vigente la prórroga del contrato de fecha 01 de diciembre del 2001, las arrendadoras obligaron a su representada, a suscribir un nuevo contrato, que es el que se encuentra en vigencia, aumentando a noventa (90) días el lapso para la notificación de no prorroga; rechazó y contradijo por falso, lo afirmado por la actora, cuando en el libelo de demanda expresa, que en fecha 29 de junio del 2005, notificaron a su representada, que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado; que vencido el término original del contrato, el mismo se prorrogó por un segundo período de seis meses, desde el día 01 de junio del 2004 al 30 de noviembre del 2004, luego por un tercer período de seis meses, desde el día 01 de diciembre del 2004 al 31 de mayo del 2005, luego por un cuarto período de seis meses, desde el día 01 de junio del 2005 al 30 de noviembre del 2005 y así sucesivamente, hasta el punto que el referido contrato estaría prorrogado hasta el día 30 de noviembre del 2008, ya que su representada no ha recibido ninguna notificación de no prorroga en los términos establecidos en el contrato; que el telegrama que la parte actora alegó haber enviado, supuestamente recibido por su representada el día 29 de junio del 2005, donde notificaban la no prórroga del contrato que venció el 31 de noviembre del 2005, es totalmente extemporánea, ya que había sido enviado apenas 28 días antes, el día 01 de junio del 2005 se había renovado el contrato; negó, rechazó y contradijo, lo afirmado por la parte actora en el libelo de demanda, cuando en el mismo expresa que en fecha 01 de diciembre del 2007, se cumplió el lapso de prorroga legal y en consecuencia en esa misma fecha "PULISERVICIOS, C.A.” debía haber entregado el inmueble libre de personas, animales y bienes muebles, por lo que en fecha 09 de noviembre de 2007 enviaron un nuevo telegrama a su representada; que a partir del 01 de junio de 2007, cuando venció la nueva prórroga del contrato, la parte actora no podía manifestar por los medios contractualmente establecidos, su deseo de no querer prorrogar el contrato, por estar en curso la demanda resolución de contrato, afirmando que el contrato está en plena vigencia; que mal podría haber alegado la parte adora, que envió un telegrama en fecha 9 de noviembre del 2007, ratificando el contenido del telegrama de fecha 29 de junio del 2005 y reiterando el vencimiento de una supuesta prórroga legal; que si LAS ARRENDADORAS esperaron dos años y cinco meses para ratificar el telegrama de fecha 29 de junio del 2005, quiere decir que PULISERVICIOS, C.A. se quedó en posesión del inmueble sin oposición de LAS ARRRENDADORAS, durante ese largo período de tiempo, por lo que es evidente que la relación contractual arrendaticia pasó a ser a tiempo indeterminado y por tanto no existe la prorroga legal; por todo lo cual solicitó que la presente demanda intentada en contra de PULISERVICIOS, C.A., por cumplimiento de contrato, sustentada en el supuesto vencimiento de la prórroga legal, sea declarada sin lugar.
Observándose que, el Código de Procedimiento Civil, específicamente en el artículo 11, se establece el principio dispositivo o a instancia de parte bajo el aforismo: “Nemo Iudex Sine Actore” que involucra la existencia de cargas procesales que deben asumir las partes para el normal desarrollo del iter procesal, y que el Maestro RODRIGUEZ U., en su obra “Autoridad del Juez y Principio Dispositivo”, lo define como la posibilidad de disponer del Derecho Subjetivo Propio entendiendo tal disposición en el sentido amplio de acuerdo con el cual, si el actor no quiere perseguir su derecho en juicio nadie puede obligarlo a ello, precisa este Sentenciador que quedó trabada la litis en los términos antes señalados.
Trabada como fue la litis, pasa este Sentenciador a analizar el instrumento acompañado al libelo de demanda marcado “B”, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 1º de diciembre de 2003, lo que hace necesario acotar siguiendo al Tratadista NERIO PERERA PLANAS, en su obra “CODIGO CIVIL VENEZOLANO”, que al analizar los contratos y sus efectos:
“…En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Acerca de esta última se dice que ella puede favorecer los fraudes y que ocasiona inconvenientes a los contratantes o los terceros que se han fiado solamente en la voluntad declarada, que son las que ellos pueden conocer. Que abre las puertas a la fantasía y convierte al Juez en adivino. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe", y el Art. 1.160 CC, a su vez, establece: "los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la ley". CS3CDF 20-1-GG. Ramírez y Garay. T. XIV. Pág. 236…”
Asimismo, el Autor Patrio EMILIO CALVO BACA, en su obra “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” a la página 641, al comentar el artículo 1.159, se expresa de la siguiente manera:
“…¿Qué significa que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes? Significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes…
…Sabemos que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, anotemos que en el Derecho contemporáneo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la constante intervención judicial en protección de los débiles…
…El contrato tiene fuerza de ley no sólo entre las partes, sino inclusive para el juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, etc.; este es el papel del juez en el derecho liberal…”
Por lo que, este Sentenciador en uso de las facultades que le conforme el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual en su parte in fine señala que:
“En la interpretación de contrato…. Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes… teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe.”
Observa que la interpretación de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, consistente en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos; partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
En este sentido, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 13 de octubre de 1994, expresó lo siguiente:
“…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…”
Por lo que, resultando controvertido entre las partes, la fecha en que comenzó la relación locativa, es de observarse que, en el caso sub examine, las accionantes, ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN ITURRIZA DE OCANDO, MARIA AUXILIADORA CUBILLAN ITURRIZA DE PADRON e INES MERCEDES CUBILLAN ITURRIZA, pretenden el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal, suscrito con la accionada, sociedad mercantil PULISERVICIOS, C.A., sobre un inmueble constituido por un local comercial que forma parte del inmueble distinguido con el número cívico 152-568, ubicado en la Avenida Bolívar Norte de esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 1º de diciembre de 2003, valorado por esta Alzada con anterioridad, regulándose la duración de mismo, en la Cláusula Segunda que textualmente señala: “El término de duración del presente contrato será por un período de Seis (06) meses, a partir del primero (01) de diciembre del 2003, prorrogables por períodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de querer prorrogar dicho contrato, por lo menos con 90 días antes de su vencimiento…”; evidenciándose asimismo de la revisión de las actuaciones que conforman el presente expediente, que el apoderado judicial de la accionada en el escrito de contestación a la demanda señaló que la referida relación locativa no comenzó en fecha 01 de diciembre de 2003, tal como lo alega la parte actora en el libelo de demanda, sino en fecha 1º de octubre de 1999, cuando se suscribió el primer contrato de arrendamiento, el cual corre inserto a los folios 191 al 196 del presente expediente, y en cuya Cláusula Segunda se estableció: “La duración de este contrato es del 1º de octubre de 1999 hasta el 31 de marzo del 2000…”, teniéndose por probado con base a la valoración realizada con anterioridad, el que efectivamente las partes establecieron como inicio de la relación arrendaticia el día 1º de octubre de 1999; Y ASI SE ESTABLECE.
Precisado lo anterior, a los fines de determinar la naturaleza del contrato sub análisis en cuanto a que si se trata de un contrato a tiempo determinado, o si por el contrato lo es un contrato sin determinación de tiempo, lo que hace necesario analizar el hecho controvertido de que si efectivamente la accionante de autos notificó válidamente a la parte demandada, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento.
En este sentido se observa, que las accionantes de autos en su escrito libelar alegan que en fecha 29 de junio de 2005, procedieron a notificar a la arrendataria de su decisión de no prorrogar el contrato cuyo vencimiento estaba pactado para el día 31 de noviembre de 2005, consignando a los efectos de demostrar tal afirmación, copia de las actuaciones que corren insertas en el Expediente signado con el No. 984, que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, valorada por esta Alzada con anterioridad, donde corre inserta copia de recepción de IPOSTEL, de la que se evidencia que en fecha 29 de junio de 2005, fue recibido por el ciudadano ELIO GUTIERREZ, comunicación de fecha 03 de junio de 2005, dirigida a PULISERVICIOS C.A., Sres. VICTOR JESUS GUTIERREZ y TANIA VILLANUEVA, mediante la cual, las hoy demandantes en su carácter de arrendadoras, de conformidad con la Cláusula Segunda del Contrato: “…le comunicamos nuestro deseo de no querer prorrogar dicho contrato y en consecuencia solicitamos la desocupación del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario…”, notificación que fuera ratificada mediante Telegrama de fecha 09 de noviembre de 2007, siendo necesario para este Sentenciador destacar, que el mismo, es considerado por el legislador como un “instrumento privado”, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar por la Oficina, tal como lo dispone el artículo 1375 del Código Civil. En el caso de autos, el telegrama acompañado por la accionante con el escrito libelar, fue desconocido por la parte accionada en el escrito de contestación de la demanda, fundamentándose en el hecho de que nunca lo recibió; siendo que, de la revisión del contenido del mismo, se evidencia que se encuentra sellado por el Instituto Postal Telegráfico, lo cual demuestra la fecha del telegrama, así como también la fecha en que fue recibido por la accionada, vale señalar, en fecha 09 de noviembre de 2007; el cual adminiculado con Oficio signado con el No. ZCZC LOC0006, suscrito por la Telegrafista I de IPOSTEL Valencia, y el recibo de consignación de fecha 09 de noviembre de 2007, emanado del Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL, constituyen para esta Alzada, prueba suficiente para dar por demostrado que la parte actora sí envió el telegrama en el que efectivamente de conformidad con la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, notificaba el vencimiento de la prórroga legal del local comercial arrendado objeto de la presente causa, por lo que declara improcedente la impugnación formulada por la parte demandada, dándole valor probatorio al referido telegrama, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; Y ASI SE ESTABLECE.
Precisado el que efectivamente la notificación del deseo de las arrendadoras de no prorrogar el contrato de arrendamiento, fue efectuada, se hace necesario determinar la validez y eficacia de la misma, vale señalar, si fue realizada en tiempo útil, y si el telegrama con acuse de recibo, constituía un medio idóneo para tales fines, o si por el contrario se hacía necesario la notificación personal de la arrendataria en la persona de su representante legal. Lo que nos lleva a analizar el contenido de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, la cual establece: “El término de duración del presente contrato será por un período de Seis (06) meses, a partir del primero (01) de diciembre del 2003, prorrogables por períodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra su deseo de querer prorrogar dicho contrato, por lo menos con 90 días antes de su vencimiento…”, determinándose de forma precisa el momento en que una las partes debían manifestarle a la otra, su intención de no prorrogar el contrato, que no es otro que “…por lo menos 90 días antes de su vencimiento…”; lo que hace forzoso concluir que, con relación a la tempestividad, la notificación efectuada en fecha 25 de junio de 2005, fue realizada en tiempo útil, por lo que se tiene como válida, al haberse realizado con más de noventa (90) días de anticipación al vencimiento del término de duración de seis (6) meses pactados en el contrato, vale señalar, con más de noventa (90) días de anticipación al día 1º de diciembre de 2005, y siendo que, lo que contractualmente fue pactado lo fue el que no podía hacerse la referida notificación en un período menor a noventa días, el haber sido realizado en un tiempo mayor a este lapso, no vicia la validez de la misma, por lo que la excepción opuesta por la parte demandada de que la notificación efectuada en fecha 29 de junio de 2005, es extemporánea, al haberse realizado cuando apenas habían transcurrido 28 días de haberse renovado el contrato, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
Asimismo, de la lectura de la precitada Cláusula Segunda, se evidencia que, en la misma, las partes no regularon de manera expresa la forma en que había de practicarse las notificaciones a que hubiere lugar, con relación a la manifestación de voluntad de no prorrogar el contrato, dando término a la relación locativa.
En tal sentido se observa el criterio jurisprudencial sentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de enero de 2009, caso Rodolfo Antonio Vivas Díaz, con ponencia del Magistrado PEDRO RONDON HAAZ, Exp. 08-1608, traída a colación por el Juzgado “a-quo” como fundamento de su fallo, en la cual señaló:
“…La apelante centró la fundamentación de su recurso en el señalamiento de que la presunción de validez de la notificación se desvirtuaba con el análisis de las pruebas que habían sido silenciadas por el juez del pronunciamiento judicial objeto del amparo.
Ahora bien, respecto a la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que el arrendatario negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que él no recibió personalmente sino, por el contrario, aparece como recibido por una persona inexistente, circunstancia que -a su decir- no fue estimada por el juez de la causa, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio.
Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera que se ha verificado el desahucio o ha sido debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:
La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.
En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem al conocimiento de la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió al arrendatario con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, tal como consta a los folios 92, 93 y 94, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de conocimiento del hoy quejoso. El criterio del recurrente de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, en virtud de que no había sido recibido personalmente por el arrendatario, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que, a falta de recepción personal del desahucio por parte del arrendatario, el mismo se tiene como no realizado, pese a que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado…” (negrillas de esta Alzada).
Por lo que esta alzada, en observancia al criterio jurisprudencial anteriormente transcrito, al evidenciar que la notificación referente a la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento, se practicó en el inmueble arrendado, y que la misma fue recibida por el ciudadano ELIO GUTIERREZ, el cual en el acta levantada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en el expediente Nº 984, valorada por esta Alzada con anterioridad, se identificó como empleado de la parte demandada, surtió pleno efecto y en consecuencia en fecha 29 de junio de 2005 quedó la arrendataria notificada de la voluntad de no prorrogar el contrato por parte de las arrendadoras; Y ASÍ SE ESTABLECE.
Como consecuencia de lo anteriormente establecido, vale señalar, de la tempestividad y validez de la notificación practicada en el inmueble arrendado, en relación a la voluntad de las arrendadoras de no prorrogar el contrato de arrendamiento que une a las partes del presente juicio, ES FORZOSO CONCLUIR QUE la naturaleza del contrato de arrendamiento sub litis lo es a tiempo determinado, y que a partir del contrato celebrado día 1º de diciembre de 2003, las renovaciones se realizaron semestral y sucesivamente hasta el día 1 de diciembre de 2005, dado que, como consecuencia de la notificación (tempestiva y válida) de la voluntad de las arrendatarias de no prorrogar el contrato de arrendamiento, en fecha 29 de junio de 2005, comenzó a correr la prórroga legal arrendaticia, vale señalar, desde el 01 de diciembre de 2005, hasta el 01 de diciembre de 2007, por ser de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “C”, de dos (2) años, dado que la relación arrendaticia, según se evidenció de autos, tuvo una duración mayor de cinco (5) años; Y ASI SE DECIDE.
Decidido lo anterior pasa este Sentenciador a pronunciarse sobre las cuestiones previas contenidas en los ordinales 7 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a: “la existencia de una condición o plazo pendientes” y a “la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta…”, fundamentada por la excepcionante de autos, en el artículo 41 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en este sentido se observa que, la naturaleza del contrato de arrendamiento sub judice, lo es a tiempo determinado, no existiendo condición o plazo pendiente, así como el que es perfectamente conforme a derecho demandar el cumplimiento del presente contrato de arrendamiento (a tiempo determinado), dado que para la fecha de la interposición de la presente demanda, el lapso de prórroga legal arrendaticia había transcurrido plenamente, por lo que la prohibición prevista en el artículo 41 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es aplicable al caso sub litis; lo que hace forzoso concluir que las cuestiones previas contenidas en los ordinales 7 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a: “la existencia de una condición o plazo pendientes” y a “la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta…”, opuestas por la parte demandada, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
Finalmente, evidenciado como fue el que las partes establecieron, como consecuencia de la culminación de la relación arrendaticia y del disfrute de la prórroga legal, el que el inmueble objeto de la presente demanda, sería entregado desocupado de bienes y personas, estipulación ésta que al no contravenir disposición expresa de ley, y contener la manifestación de voluntad de las partes, lo que lo hace de obligatoria observancia y que de conformidad con lo previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley, y evidenciado que la parte demandada no ha dado cumplimiento al contenido de la cláusula contractual sub análisis; vale señalar, no realizó la entrega del inmueble arrendado, en la fecha establecida, desocupado de bienes y personas; aunado a que analizadas y valoradas como fueron las pruebas promovidas por la parte demandada, y en observancia de que el articulo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, determinan que, quien pretenda el que ha sido libertado del cumplimiento de una obligación, debe probar el hecho que ha producido la extinción de su obligación; precisando dichas normas, la carga probatoria que las partes deben soportar, a fin de producir en el Juez convicción sobre los hechos controvertidos, se evidenció que la accionada no aportó ningún elemento de convicción que trajese al ánimo de este Sentenciador, con relación a lo elevado al conocimiento de esta Superioridad, vale señalar, nada probó con relación a que efectivamente éste se encontraba liberado del cumplimiento de las obligaciones asumidas en la relación locativa; es por lo que la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento de prórroga legal, incoada por las ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN ITURRIZA DE OCANDO, MARIA AUXILIADORA CUBILLAN ITURRIZA DE PADRON e INES MERCEDES CUBILLAN ITURRIZA, contra la sociedad mercantil PULISERVICIOS, C.A., debe prosperar. En consecuencia, la parte demandada, debe entregar a las accionantes, el inmueble arrendado, totalmente desocupado, libre de bienes y personas, constituido por un local comercial que forma parte del inmueble distinguido con el número cívico 152-568, ubicado en la Avenida Bolívar Norte de esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo, solvente de agua, luz, aseo y demás servicios; tal como se dispondrá en el dispositivo del presente fallo; Y ASI SE DECIDE.
En consecuencia, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, se concluye, que la apelación interpuesta, por el abogado ARNALDO MORENO LEON, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil PULISERVICIOS, C.A., contra la sentencia definitiva dictada 30 de noviembre de 2.009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
CUARTA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas previstas en los ordinales 1, 6, 7 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por el abogado ARNALDO MORENO LEON, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil PULISERVICIOS, C.A..- SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 25 de enero de 2010, por el abogado ARNALDO MORENO LEON, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil PULISERVICIOS, C.A., contra la sentencia definitiva dictada el 30 de noviembre de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- TERCERO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal, celebrado en fecha 1º de diciembre de 2003, incoada por las ciudadanas ELIANA CECILIA CUBILLAN ITURRIZA DE OCANDO, MARIA AUXILIADORA CUBILLAN ITURRIZA DE PADRON e INES MERCEDES CUBILLAN ITURRIZA, contra la sociedad mercantil PULISERVICIOS, C.A..- En consecuencia, SE ORDENA a la parte demandada, sociedad mercantil PULISERVICIOS, C.A., A ENTREGAR a las accionantes, EL INMUEBLE ARRENDADO, totalmente desocupado, libre de bienes y personas, constituido por un local comercial que forma parte del inmueble distinguido con el número cívico 152-568, ubicado en la Avenida Bolívar Norte de esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo, SOLVENTE de agua, luz, aseo y demás servicios.
Queda así CONFIRMADA la sentencia definitiva objeto de la presente apelación.
Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los tres (03) días del mes de marzo del año dos mil diez (2010). Años 199° y 150°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 12:40 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO