TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DE TRANSITO Y DE PROTECCION DE NIÑAS, NIÑOS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.055.259, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA.-
RUBEN DARIO VIVAS REYES, abogada en ejercicio, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 55.251, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
LIGIA MERCEDES PEREIRA TOVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-1.029.785, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.-
ELIDE LICON ASCANIO, GUSTAVO FERNANDO OCHOA y ROSA EMILIA SALVATI, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 39.911, 94.820 y 40.326, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO.-
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: 10.383

El ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, asistido por el abogado RUBEN DARIO VIVAS REYES, el día 24 de marzo de 2009, demandó por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento a la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA TOVAR, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial, donde se le dió entrada el día 1º de abril de 2009, y se admitió el 15 de abril de 2009, ordenando el emplazamiento de la accionada, para que compareciera el segundo (2º) día de despacho siguiente, a partir de la fecha en que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda.
El Juzgado “a-quo” el 08 de julio de 2009, dictó un auto, en el cual a solicitud de la parte actora, y en virtud de la imposibilidad de la realización de la citación personal de la accionada, acordó su citación por carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El abogado FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, el 18 de junio de 2009, consignó ejemplares del Diario Notitarde y El Carabobeño, en los cuales aparecen publicados los carteles de citación ordenados en el auto anterior, los cuales fueron agregados a los autos en fecha 18 de junio de 2009.
Asimismo, la Secretaria del Juzgado “a-quo”, mediante diligencia de fecha 19 de junio de 2009, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección de la accionada, y de haber fijado cartel de citación.
El Juzgado “a-quo” el 20 de julio de 2009, dictó un auto, en el cual a solicitud del apoderado actor, acordó designar como Defensor Judicial de la demandada a la abogada ZULIA GONZALEZ, ordenando su respectiva notificación.
En fecha 19 de noviembre de 2009, la abogada ELIDE LICON ASCANIO, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, presentó escrito contentivo de contestación a la demanda.
Durante el lapso probatorio, sólo la parte actora promovió las pruebas que a bien tuvo, y vencido como fue el lapso de evacuación, el Juzgado “a-quo” el día 08 de febrero de 2010, dictó sentencia definitiva, declarando sin lugar la presente demanda; contra dicha decisión apeló el 17 de febrero de 2010, el abogado RUBEN DARIO VIVAS REYES, en su carácter de apoderado actor, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 19 de febrero de 2010, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 1º de marzo de 2010, bajo el No. 10.383, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:
a) Escrito libelar, presentado por el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, asistido por el abogado RUBEN DARIO VIVAS REYES, en el cual se lee:
“…DE LOS HECHOS
1.- Sobre el inmueble que actualmente ocupo en calidad de Arrendatario, suscribí un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA DE TOVAR… El referido contrato se autenticó por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, en fecha 28 de febrero de 2002. El plazo estipulado en el mismo fue de un (1) año, siendo el Canon por el monto de Bs. 600.000,00 por los primeros seis (6) meses y por Bs. 700.000,00 por los siguientes seis (6) meses. El aludido contrato venció el 27 de febrero de 2003. El día 28 de febrero de 2003 comenzó la prorroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, culminando el 27 de agosto de 2003...
…2.- A partir del 28 de agosto de 2003 continué ocupando el referido inmueble bajo la figura de "Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado".
3.- Desde el 28 de febrero de 2004, comencé a pagar por concepto de pensión arrendaticia, la cantidad de Bs. 840.000,00, según acuerdo escrito que suscribí con la arrendadora, el cual carece de fecha alguna decomienzo o terminación, manteniendose la condición de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado…
4.- Comenzando el 28 de mayo de 2005, mediante otro convenio escrito carente de fecha de comienzo o terminación, la arrendadora y yo acordamos incrementar el canon de arrendamiento a Bs. 1.000.000,00, continuando la indeterminación en el tiempo…
5.- La arrendadora incrementó unilateralmente el canon de arrendamiento a la cantidad de Bs.F. 1.200,00 a partir del 28 de febrero de 2007. A pesar de la ilegalidad en el incremento de la pensión arrendaticia, accedí a pagarlo.
6.- la arrendadora de igual manera incrementó el canon en fecha 28 de febrero de 2008 a Bs.F. 1.500,00 y en fecha 28 de Marzo de 2008 a la cantidad de Bs.F. 1.800.00.
7.- En fecha 05 de marzo de 2007, recibí comunicación enviada por la Arrendadora, fechada 31 de enero de 2007, mediante la cual me manifiesta su decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento, alegando el vencimiento del mismo el día 28 de febrero de 2007. Este supuesto vencimiento no existe, ya que al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no tiene fecha de culminación…
8.- Después de recibir la referida comunicación, la Arrendadora LIGIA MERCEDES PEREIRA DE TOVAR… y su hijo RAFAEL CECILIO TOVAR PEREIRA… quien es copropietario del inmueble, me visitaron personalmente en varias oportunidades, y de manera grosera me exigieron que desalojara la Casa y me amenazaron con sacarme a la fuerza. En virtud de tanto acoso tome la decisión de no recibirlos nuevamente.
9.- En virtud de la negativa de la arrendadora de continuar recibiendo el pago del canon de arrendamiento, procedí a efectuar los pagos a través de la figura de Consignación Arrendaticia en el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo… correspondientes a los meses desde Mayo dos mil ocho (2008) hasta el mes de Febrero dos mil nueve (2009) marcados "F. 2"
10. - En fecha 20 de agosto de 2008, la arrendadora formulo denuncia en mi contra por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia, alegando, entre otros, la insolvencia en el pago del canon. Con esta denuncia la Arrendadora anexó un supuesto contrato de arrendamiento el cual no es el mismo que autenticamos por ante la Notaria Pública Quinta, ni el Convenio suscrito entre las partes en Mayo del 2005, hechos que manifesté en el fallido Acto Conciliatorio efectuado en fecha 18 de septiembre de 2008. Anexo Copia del expediente de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia de la denuncia N° 410-2008 marcada "G". En referencia al convenio firmado en Mayo 2005, presentado por la Arrendadora en la aludida Denuncia, como supuesto contrato, modifica el convenio que verdaderamente firmamos y que se encuentra anexo al presente libelo marcado "C", de la siguiente manera: En su primer folio al hacer los siguientes cambios: en la primera línea elimina la coma (,) luego de la palabra venezolana, en la segunda línea omite la sílaba ""se" antes de la palabra denominara, en la cuarta línea omite el nombre "JAVIER", en la quinta línea omite la palabra "mismos", la Segunda cláusula fue modificada de acuerdo al siguiente tenor en el convenio suscrito por las partes se establece: "DE LA AUTENTICACION DEL PRESENTE CONTRATO POR ANTE LA NOTARIA RESPECTIVA" contra la modificación realizada en el convenio presentado por la Arrendadora el cual menciona lo siguiente: "DEL VEINTIOCHO DE FEBRERO DEL AÑO 2006 HASTA EL VEINTIOCHO DE FEBRERO DE 2001" La cláusula Tercera fue modificada de la siguiente forma: en la línea diecisiete (17) del convenio suscrito por las partes la palabra "suscribiere" fue cambiada por la palabra "suscribe" en el convenio presentado por la Arrendadora, de igual forma en la línea dieciocho (18) y la línea diecinueve (19) del convenio suscrito por las partes cuyo texto es: "CANON A REGIR., EL CUAL SIEMPRE SERA INCREMENTADO SEGÚN LO QUE RESULTE DE INDEXAR EL ULTIMO CANON DE ARRENDAMIENTO" es sustituido por la Arrendadora por el siguiente texto: "DE ARRENDAMIENTO". Igualmente en la cláusula Cuarta realizan los siguientes cambios en la línea diecinueve (19) del convenio presentado por la Arrendadora elimina la silaba "el", en la línea veinte (20) falta la palabra "dado", en la línea veintiuno en la palabra sub-arrendamientos falta la letra "u" y la letra final "s" finalmente el convenio suscrito por las partes tiene en el primer folio la cantidad de treinta y cuatro (34) líneas y el presentado por la arrendadora tiene treinta y tres (33) líneas...
…11.- En fecha 26 de febrero de 2009, nuevamente la Arrendadora me envió una Carta manifestando un supuesto vencimiento de prorroga legal y el cobro de pensiones de arrendamiento insolutas. En un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es imposible la existencia de la figura de la prorroga legal y me encuentro solvente en el pago de las pensiones arrendaticias por medio de las consignaciones efectuadas en el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Anexo copia de Carta marcada "H".
DEL DERECHO
El artículo 1.585 del Código Civil establece: "El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: "3° A mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato."
El artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios establece cuales son los requisitos o presupuestos para que un arrendador pueda solicitar el desalojo del inmueble arrendado.
El artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil estipula: En el contrato bilateral, como lo es el Contrato de Arrendamiento presentado, "si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello."…
…PETITORIO
La arrendadora, con su conducta de acoso permanente, ya sea por medio de Cartas Personalmente y Denuncias efectuadas ante organismos públicos, ha violado la norma legal contenida en el ordinal 3° del artículo 1.585 del Código Civil, ya que no me permite disfrutar del goce pacífico del inmueble arrendado. La arrendadora, al no cumplir con una de sus obligaciones principales, de igual manera viola la norma legal contenida en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil. Es el caso, ciudadano Juez, que a pesar de todas las gestiones que he realizado para que la arrendadora corrija voluntariamente la conducta violatoria de las normas legales del Contrato de Arrendamiento, esto no ha sido posible, ya que hasta la presente no ha cumplido con sus obligaciones. En virtud de lo antes expuesto, es por lo que acudo ante usted, ciudadano Juez, para demandar, como en efecto demando, a la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA DE TOVAR… para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a los siguientes planteamientos:
PRIMERO: En ejecutar el contrato de arrendamiento que suscribió conmigo, tal como lo estipula el artículo 1.167 del Código Civil, ya que hasta la presente fecha la arrendadora no ha corregido la conducta violatoria de la norma antes descrita, es decir, permitirme el goce y uso pacífico del inmueble arrendado, terminando con el permanente acoso y aceptar que nuestra relación está regida con un Contrato de Arrendamiento a Tiempo indeterminado.
SEGUNDO: A pesar de existir un Decreto con Fuerza de Ley por medio del cual se mantienen congelados los alquileres residenciales en todo el país, la Arrendadora, después de nuestro último Convenio, donde ambos acordamos incrementar el canon de arrendamiento a un Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 1.000,00), la misma, de manera unilateral y violando la Ley, incrementó el monto de la pensión arrendaticia en tres oportunidades a partir del 28 de febrero de 2007. Primeramente lo incremento a Bs.F. 1.200,00 por un año, luego a Bs.F. 1.500,00 por un (1) mes y por último a Bs.F. 1.800,00 por los últimos once (11) meses. En virtud de lo expuesto, demando la repetición o reintegro de los montos que he venido pagando en exceso desde el último convenio, cuando ambas partes acordamos que el canon de arrendamiento era por la cantidad de Bs.F. 1.000,00, por lo tanto, el monto a repetir o reintegrar es la cantidad de ONCE MIL SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs.F. 11.700,00).
TERCERO: En pagar la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs.F. 20.000,00), el cual es el monto que estimo la presente Demanda, por concepto de los daños y perjuicios ocasionados por la demandada por el incumplimiento de sus obligaciones. Este monto representa todos los gastos que he tenido que efectuar por honorarios profesionales por asesoria legal, traslados, publicación de carteles y otros relacionados en virtud del acceso recibido por parte de la arrendadora…”
b) Escrito de contestación a la demanda, presentado por la abogada ELIDE LICON ASCANIO, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, en los términos siguientes:
“…HECHOS CIERTOS
Es cierto y así lo aceptan los accionantes en el presente procedimiento que el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA… autenticado ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, de fecha 28 de febrero de 2002… bajo el No. 42, Tomo 34 de los libros llevados por esa Notaría.
Es cierto se venció el primer contrato y el continuo ocupando el inmueble ninguno de los dos ni la arrendadora ni arrendatario hicieron uso de la prorroga legal o no hubo ningún acto tendiente aponer fin al contrato de arrendamiento en todo caso hubo la voluntad de seguir arrendado por tiempo determinado y así lo establece el hecho de que haya dos contrato de arrendamientos el primero señalados por la parte demandante con la letra "B" que señala en la cláusula segunda y que es un año fijo y que la misma parte demandante señala que comenzó el 28 de Febrero de 2.004, donde se fijo el canon de arrendamiento en la cantidad de Ochocientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 840.000,oo).
Así mismo convinieron en otro contrato que los demandantes anexan marcados con la letra "D" el cual establece en su cláusula segunda que el contrato será de un año fijo contados a partir del 28 de Febrero de 2.006 con vencimiento el 28 de Febrero de 2007 y se acordó el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo).
Es un hecho cierto también que el 28 de Febrero de 2.007 se incremento en forma consensuada el alquiler la cantidad de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,oo) de hecho los demandantes señalan que la fecha para el aumento del canon es el 28 de Febrero de cada año fecha acordada el primer contrato así como en los acuerdo de aumento del canon de arrendamiento y contratos sucesivos.
Así mismo señala la parte demandante que el 28 de Febrero de 2008, se incrementa el canon de arrendamiento a la cantidad de la Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,oo) nuevamente así al año siguiente se aumento el canon de arrendamiento a Un Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,00) todo ello de común acuerdo; pero a partir de esta fecha si existe una diferencia radical y es que la arrendadora aquí si hizo uso de la prorroga legal, manifestándole al ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, su decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento que vence el 28 de Febrero de 2.007, y así se demuestra en la comunicación que le envió la ciudadana Ligia Mercedes Pereira y que la parte demandante anexa con la letra "E" conjuntamente con el libelo de la demanda, posteriormente en fecha 26 de Febrero de 2.009, le manifiesta la arrendadora que culminó la prórroga legal por lo que hasta la fecha ya transcurrió dos (2) años nueve (9) meses y el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, debió entregar el inmueble libre de personas y bienes muebles y entregar la solvencia de los servicios públicos a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal “C”… Por lo que ya la prorroga legal se cumplió pues cuando la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA, le notifico su voluntad de no seguir arrendándole asumió que debía cumplir con la prorroga legal y así lo hizo y el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, quedo notificado de la voluntad de la demandada. Por cuanto el último contrato culmino el 28 de Febrero de 2.007 y ella le comunico que daba por terminado el contrato de allí todo ello a tenor en lo establecido el aparte in fine del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios "Durante el lapso de la Prorroga Legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado..."
Por lo que concluyo que siempre hubo la voluntad de contratar por tiempo determinado hasta 31 de Enero de 2.007, cuando la ciudadana Ligia Mercedes Pereira decide Notificarle su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento.
Tan cierto es que es un contrato a tiempo determinado que en fecha 26 de Febrero 2009, mí representada le envió una carta manifestándole el vencimiento de la prorroga legal pues culmina el día anterior a esta el 28 de Febrero de 2.009, y que el demandado acompaño con la letra "h" en el libelo de la demanda, pues su último contrato de arrendamiento fue del 28 de Febrero de 2.006 al 28 de Febrero de 2.007, y mí representada le notifico en el 2.007 que no continuaría con el arrendamiento por lo que opero para el arrendatario la prorroga legal de acuerdo a lo establecido en el articulo 38, literal "C"…
HECHOS CONTROVERTIDOS
La rechazo y contradigo todos los hechos por ser inciertos los mismos.
Niego, rechazo y contradigo que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado pues el mismo es a tiempo determinado pues existe un contrato notariado y las sucesivas renovaciones hasta el año 2.007 y así lo reconoce la parte demandante en el libelo de la demanda.
Niego que mí representada o algunos de los miembros de su grupo familiar hayan ido a visitarlo y tratado de forma grosera, pues mi representada no tiene ese tipo de conductas
Niego que mí representada se haya negado a recibir el pago del canon de arrendamiento pues lo que verdaderamente ocurrió allí fue que el Arrendatario ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, le dio otro destino al inmueble colocando allí una empresa del cual era accionista que se dedicaba a la compra, venta y distribución al mayor y al detal de artículos deportivos. Y ello se evidencia de copia certificada del Registro de Comercio que acompaño marcado con la letra “B” donde se puede leer en sus Estatutos en la cláusula Primera: Que la Compañía se denominará DEPORTES 2811 C.A. y su domicilio será la Urbanización los naranjos Av 99, Quinta No. 136-20, Valencia, Estado Carabobo, la cual es la casa objeto de arrendamiento, así mismo consigno RIF, el NIT y el registro Nacional de contratistas marcado con la letra “C”, consigno igualmente propaganda publicitaria donde señala que su dirección es Av. 99, Quinta 136-20, Urbanización Los Naranjos marcada con la letra "D" , asimismo consigno facturas emitidas a nombre de Fundadeportes donde se señala la dirección de la casa objeto de este arrendamiento marcadas con la letra "E",todos estos hechos ocurrieron en Febrero 2.008. En virtud de tal situación procedí a citarlo en fecha 20 de Agosto de 2008, por ante la Dirección de Inquilinato de esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo, para solventar dicha situación, hecho este al que tengo todo el derecho de ejercer todas las acciones tendentes a resguardar el inmueble de mí propiedad, no logrando nada por ante esta entidad.
Niego que mi representada haya consignado un supuesto contrato de arrendamiento el contrato que presento fue el que suscribieron 28 de Febrero de 2006, y así esta establecido en la cláusula Segunda de dicho contrato.
No es cierto que se haya firmado en el mes de Mayo 2.005 convenio alguno. Todos los contratos que se firmaron fue el día 28 de Febrero de cada año.
Niego que haya modificado acuerdo o contrato alguno.
Niego que en su primero folio se haya cambio alguno, no se modifico ni una coma, como tampoco se cambio la palabra "se" tampoco se omitió la palabra "Javier” ni la palabra "mismos", tampoco se modifico la cláusula segunda del contrato, tampoco se modifico la cláusula tercera, tampoco se sustituyo palabra alguna, tampoco se modificó la cláusula cuarta. El contrato que el suscribió con mí representada es el marcado con la letra "D" el cual el arrendatario anexo con el libelo de la demanda.
Niego y rechazo que haya un supuesto vencimiento de la prorroga legal, hay un vencimiento de la prorroga legal…
…Los demandantes solicitan el cumplimiento del contrato que solo es posible en aquellos casos en los cuales está determinado el tiempo de duración del contrato, ya que aquí se está solicitando que se cumpla la obligación como ha sido contraída Pacta sunt servanda, de forma que voluntad unilateral de este si no a lo previsto consentido por las partes por lo que se evidencia claramente que si existía un contrato de arrendamiento y es a tiempo indeterminado.
En el libelo de la demanda en su primer folio que suscribieron contrato de arrendamiento con la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA DE TOVAR, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 28 de Febrero de 2.002, que el plazo estipulado fue un año.
Consignan igualmente contrato de arrendamiento marcado con la letra "D" donde se establece que el contrato será de un año desde el 28 de Febrero de 2.006 al 28 de Febrero de 2007.
Consignan igualmente marcado con la letra "E" comunicación donde se le señala que no se va a continuar con el arrendamiento, por que se hace esto por que no existía la voluntad de continuar con el contrato de arrendamiento.
Consignan igualmente comunicación donde se les notifica que ya se venció su prorroga legal marcado con la letra "H", todo ello por que ya había transcurrido dos (2) años desde que le manifestó que no se iva a continuar con el arrendamiento, todo ello a tenor de lo establecido en el artículo 38, Literal "C", de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así mismo señalan que realice denuncia en contra del ciudadano Francisco Javier Trujillo y promueven el expediente expedido por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia marcado con la letra "G", donde en su segundo folio las causas por las que se denuncia siendo una de ellas el uso indebido del inmueble el destino que le dio en esa oportunidad, por lo que mí representada se encontraba en su pleno derecho de ejercer cualquier acción para resguardar su inmueble, por lo que la misma no le ha causado daño o perjuicio alguno al ciudadano Francisco Javier Trujillo Barcenas…
…Rechazo y contradigo las responsabilidades que se le atribuyen por la parte accionante a mi representada, debo señalar que mí representado no incurrió en hecho ilícito alguno, la misma realizo todas las diligencias tendentes a salvaguarda su inmueble, por estar para el año 2008 el arrendatario Francisco Javier Trujillo, pues el mismo le estaba dando un uso indebido al inmueble lo usaba para uso comercial, como ya lo demostré con el registro mercantil, el RIF, NIT, Registro Nacional de Contratistas y la propaganda además de copia de la facturas por el utilizada.
Mí representada no actuó, con intención, imprudencia, negligencia, ni impericia, ni mala fe, abuso de derecho e inobservancia de la Ley, pues como ya señale anteriormente el esta ejerciendo su derecho de propietaria, por lo que no esta llamado a resarcir daño alguno, pues la misma no incurrió en ninguno de las conductas señaladas anteriormente.
Mi representada no trasgredió norma alguna de las establecidas en el Código Civil, ni la Ley de arrendamientos inmobiliarios.
Niego y rechazo que mi representada deba reparar daño y perjuicios, pues no cometió ningún hecho ilícito, por lo que no debe indemnización alguna al arrendatario FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS…
…Negamos, rechazamos y contradecimos que deban ser aplicados a nuestro representado las normas invocadas, los fundamentos de las demanda y del petitorio pues mi representada no ha infringido ninguna normas del Código Civil y no perturbo en ningún momento al arrendatario FRANCISCO JAVIER TRUJILLO CARDENAS, Así mismo incurrió en las conducta establecida en el artículos, 1.167 y 1.585 del Código Civil, y como no causo daño ni perjuicios en contra del arrendatario, por lo que no esta obligada a pagar daño o perjuicio alguno.
Niego y rechazo que la presente demanda sea fundamentada en el artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues no se trata de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado y en la presente demanda no están dados los supuestos establecidos en el artículo 34 del Decreto de arrendamientos Inmobiliarios, por lo que debió fundamentarse en el artículo 38 del decreto antes señalado, por tratarse de un arrendamiento a tiempo determinado…
Rechazamos e IMPUGNAMOS FORMALMENTE, la cuantía en que estima el demandante su petitorio:
PRIMERO: Impugno que haya de ejecutar el contrato de arrendamiento, pretendiendo que no se ha ejecutado, pues el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, hace uso y goza del bien en forma pacífica.
SEGUNDO: Impugno el reintegro de los alquileres pues de acuerdo al artículo 38 aparte in fine del Decreto y Rango con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…
…El reintegro solo es posible en los inmuebles sujetos a regulación, y la casa objeto de esta querella esta muy bien situado en el sector San José, Urbanización Los Naranjos está a dos cuadras de la Avenida Bolívar Norte, es una casa de dos plantas que está valorada en el mercado aproximadamente en OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 800.000,oo).
TERCERO: Impugno la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) pues mi representada no debe suma pues mí representado no le causo daño ni perjuicio al ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS.
CUARTA: Impugno el monto que señala la parte demandante que debo pagar por costas y costos procesales por concepto de honorarios profesionales por la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00)…
…Por todo lo antes expuesto solicitamos de este tribunal se sirva pronunciarse sobre los siguientes alegatos:
1.- Declare sin lugar la ejecución del contrato pues se le ha dado cumplimiento al mismo, el tiene el goce y uso pacifico del bien inmueble.
2.- Declare sin lugar que no existe relación causa efecto de que mi representada la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA DE TOVAR, que genere el pago de daños y perjuicios.
3.- Declare sin lugar el reintegro de los alquileres.
4.- Declare sin lugar el pago de los daños y perjuicios que no se causaron es mas no ocurrieron.
5.- Declare sin lugar por cuanto hay subversión del Procedimiento aplicado pues debe ser por el artículo 38 y no por el 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
5.- Solicitamos que la parte Demandante sea Condenada en Costas…
…En los términos que anteceden, dejamos contestada la demanda intentada en contra de mi representado. Pedimos que la misma sea DESECHADA Y DECLARADA SIN LUGAR en la definitiva, por su temeridad y errónea fundamentación legal…”
c) Sentencia dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 08 de febrero de 2010, en la cual se lee:
“…este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
UNICO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y por REINTEGRO POR PAGO DE SOBREALQUILERES, interpuesta por FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS contra LIGIA MERCEDES PEREIRA DE TOVAR, ambas partes, plenamente identificadas en autos…”
e) Diligencia de fecha 17 de febrero de 2010, suscrito por el abogado RUBEN DARIO VIVAS REYES, en su carácter de apoderado actor, en la cual apela de la sentencia anterior.
f) Auto dictado por el Tribunal de la causa, en fecha 19 de febrero de 2010, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado RUBEN DARIO VIVAS REYES, en su carácter de apoderado actor, contra la sentencia definitiva dictada el 08 de febrero de 2010.

SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:
1.- Copia fotostática de documento autenticado en la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 28 de febrero de 2002, bajo el Nro. 42, Tomo 34, de los libros llevados por esa Notaría, marcado “A”.
Esta Alzada observa que, el referido instrumento, no fue impugnado por la parte accionada, razón por la cual se le da valor probatorio, teniéndosele como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que la ciudadana LIGIA MERCEDEZ PEREIRA DE TOVAR, dió en arrendamiento al ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, un inmueble constituido por una casa-quinta ubicada en la Av. 99, Casa Nro. 136-20, Urbanización Los Naranjos, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, por un año fijo, contado a partir del día 28 de febrero de 2002; Y ASI SE DECIDE.
2.- Copia fotostática de “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, sobre un inmueble constituido por una casa-quinta ubicada en la Av. 99, Casa Nro. 136-20, Urbanización Los Naranjos, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, en el que la ciudadana LIGIA MERCEDEZ PEREIRA DE TOVAR, aparece como arrendadora, y el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, como arrendatario, estableciéndose un canon de arrendamiento de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 840.000,00) mensuales, marcado “B”.
Esta Alzada observa que, la apoderada judicial de la accionada, en el escrito de contestación de demanda admitió la existencia del referido contrato de arrendamiento, razón por la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que efectivamente, la accionante, ciudadana LIGIA MERCEDEZ PEREIRA DE TOVAR, dió en arrendamiento al accionado FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, un inmueble constituido por una casa-quinta ubicada en la Av. 99, Casa Nro. 136-20, Urbanización Los Naranjos, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, con un cánon de arrendamiento mensual de OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 840.000,00). Con relación a la naturaleza de dicho contrato, se pronunciará este Sentenciador en la parte motiva del presente fallo; Y ASI SE DECIDE.
3.- Copia fotostática de “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, sobre un inmueble constituido por una casa-quinta ubicada en la Av. 99, Casa Nro. 136-20, Urbanización Los Naranjos, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, en el que, la ciudadana LIGIA MERCEDEZ PEREIRA DE TOVAR, aparece como arrendadora, y el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, como arrendatario, estableciéndose un canon de arrendamiento de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) mensuales, marcado “C”.
En relación al referido instrumento marcado “C”, se observa que el mismo, fue impugnado por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, teniendo la parte que produjo el instrumento, la carga de probar su autenticidad, a través de “la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuese posible hacer el cotejo”, tal como lo dispone el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil; por lo que la accionante, al no haber promovido las pruebas conducentes a los fines de demostrar la autenticidad del precitado instrumento, es forzoso para esta Alzada desecharlo de la presente causa; Y ASI SE DECIDE.
4.- Copia fotostática de “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, sobre un inmueble constituido por una casa-quinta ubicada en la Av. 99, Casa Nro. 136-20, Urbanización Los Naranjos, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, en el que, la ciudadana LIGIA MERCEDEZ PEREIRA DE TOVAR, aparece como arrendadora, y el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, como arrendatario, estableciéndose un canon de arrendamiento de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) mensuales, marcado “D”.
Esta Alzada observa que, la apoderada judicial de la accionada, en el escrito de contestación de demanda admitió la existencia del referido contrato de arrendamiento, razón por la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que efectivamente, la accionante, ciudadana LIGIA MERCEDEZ PEREIRA DE TOVAR, dió en arrendamiento al accionado FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, el inmueble objeto de la presente demanda, con un cánon de arrendamiento mensual de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), desprendiéndose de la Cláusula Segunda de dicho contrato, que la duración del mismo: “será de un año fijo contado a partir del 28 de febrero de 2006 al 28 de febrero de 2007”, que llegado dicho término, debía suscribirse un nuevo contrato de arrendamiento, a los fines de que el arrendatario continuara ocupando dicho inmueble, y que en caso contrario, debía ser desocupado de inmediato; Y ASI SE DECIDE.
5.- Copia fotostática de misiva de fecha 31 de enero de 2007, suscrita por la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA DE TOVAR, en la cual le informa al ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, el dar por terminado el contrato de arrendamiento que vencía el día 28 de febrero de 2007, y que se ha dispuesto poner en venta el inmueble objeto del contrato, por la cantidad de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 800.000,00), marcada “E”.
Observa este Sentenciador que, la apoderada judicial de la accionada, en el escrito de contestación de demanda, admitió la existencia de la referida misiva marcada “E”, razón por la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que efectivamente, la accionada, ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA DE TOVAR, le informa al hoy accionante, ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, su intención de dar por terminado el contrato de arrendamiento que vencía el 28 de febrero de 2007; siendo necesario destacar que, si bien el mismo tiene fecha 31 de enero de 2007, en él se señala que fue recibido el 05 de marzo de 2007, lo cual será objeto de análisis en la motiva del presente fallo; Y ASI SE DECIDE.
6.- Copia fotostática del expediente de consignaciones arrendaticias, signado con el Nro. 469, que cursa ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el cual el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, consigna a favor de la ciudadana MERCEDES PEREIRA DE TOVAR, el canon de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008, enero y febrero del año 2009, del inmueble constituido por una casa-quinta ubicada en la Av. 99, Casa Nro. 136-20, Urbanización Los Naranjos, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, marcada “F”. Copia fotostática de recibo de cancelación correspondiente al período comprendido del 30-03-2008, al 30-04-2008, por la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.800,00), marcado F.1.
Dichas copias, al no haber sido impugnadas por la accionada, esta Alzada les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido de las mismas; Y ASI SE DECIDE.
7.- Copia fotostática de carta suscrita por la ciudadana LIGIA PEREIRA DE TOVAR, en la cual le notifica al ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, que la prórroga legal de dos (2) años, vencía el día 28 de febrero de 2009, marcada “H”.
En relación al instrumento marcado “H” esta Alzada observa que dicho instrumento emana de las partes, por lo que al no haber sido impugnado, esta Alzada reconociéndolo como instrumento privado, le concede el valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con otras pruebas, Y ASI SE DECIDE.
8.- Copia fotostática de actuaciones contenidas en la denuncia No. 410-2008, de fecha 20 de agosto de 2008, formulada ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia, sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Los Naranjos, Avenida 99, Casa No. 136-20, Parroquia San José del Municipio Valencia, Estado Carabobo, marcada “G”. Asimismo se evidencia al folio 39 del presente expediente, copia fotostática de recibo emitido por la cantidad de Bs. 3.600,oo, suscrito por la Secretaria del Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, marcado “F.2”.
Este Sentenciador advierte que, en relación a la valoración de las instrumentales señaladas en el numeral 8, se pronunciará con posterioridad.
9.- Copia fotostática de documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Distrito Valencia, Estado Carabobo, marcada “I”.
Este documento al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado el contenido del mismo; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Durante el lapso probatorio, el abogado RUBEN DARIO VIVAS REYES, en su carácter de apoderado actor, en fecha 08 de diciembre de 2009, promovió las siguientes pruebas:
1.- Invocó el mérito favorable del documento autenticado en la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 28 de febrero de 2002; de los convenios escritos donde las partes acordaron modificar el canon de arrendamiento a las cantidades de Bs. 840.000,00, y Bs. 1.000,00; del escrito de contestación a la demanda; del expediente de consignaciones arrendaticias, que se encuentran en el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; y de la carta enviada a la accionada de fecha 26 de febrero de 2009.
Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal de Justicia, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido Y ASÍ SE DECIDE.
En relación a las instrumentales referidas en el numeral 1, este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración de las mismas, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.
2.- Copia certificada del Expediente contentivo de la Denuncia presentada por la parte demandada, por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia, signado con el No. 410-2008, de fecha 20 de agosto de 2008.
Esta Alzada observa que, las referidas copias lo son de documentos de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, los cuales deben admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical), razón por la cual esta Alzada les da valor probatorio, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA:
1.- Copia certificada de Acta Constitutita y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil DEPORTES 2811 C.A., protocolizada en fecha 29 de diciembre de 2004, bajo el No. 60, Tomo 108-A, marcada “B”.
2.- Copia fotostática del RIF de la sociedad mercantil DEPORTES 2811 C.A., emitido por el SENIAT, acompañada de la copia fotostática de la certificación emitida por el Registro Nacional de Contratistas, de fecha 26 de abril de 2005, marcada “C”.
3.- Copia fotostática de propaganda publicitaria marcada “D”.
4.- Copia fotostática de Factura No. 000583, de fecha 21 de noviembre de 2005, emitida por la sociedad mercantil DEPORTES 2811 C.A., acompañada de la copia fotostática de la Nota de Entrega No. 000206, marcadas “E”.
Este Sentenciador observa que, los instrumentos señalados en los numerales 1, 2, 3 y 4, nada aportan a los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desechan por impertinentes; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Durante el lapso probatorio, la abogada ELIDE LICON ASCANIO, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, en fecha 24 de noviembre de 2009, promovió las siguientes pruebas:
1.- Invocó, ratificó e hizo valer el mérito favorable de los autos.
La jurisprudencia, tal como fue señalado, ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido; Y ASÍ SE DECIDE.
2.- Promovió las instrumentales que se encuentran en el presente expediente, específicamente: a) contrato de arrendamiento acompañado en el libelo de demanda marcado “A”; b) recibo emitido por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, referente a la consignación arrendaticia de los meses de mayo y junio de 2008, que realizó el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, a favor de la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA DE OVAR; c) la publicidad que corre a los autos al folio 56; y d) comunicaciones que corren agregadas a los folios 68 y 16 del presente expediente, marcadas “H” y “E”, respectivamente; así como ratificó en contrato de arrendamiento marcado con la letra “D”.
Con relación a los instrumentos señalados en el numeral 2, este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas consignadas en autos, se pronunció sobre la valoración de las mismas, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.

TERCERA.-
Observa esta Alzada que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada en fecha 08 de febrero de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual declaró sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y reintegro por pago de sobrealquileres, interpuesta por el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, contra la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA TOVAR.
El accionante en su escrito libelar, precisa que sobre el inmueble que actualmente ocupa en calidad de Arrendatario, suscribió un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA DE TOVAR, el cual se autenticó por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, en fecha 28 de febrero de 2002, estipulando como plazo de duración el de un (1) año, siendo el canon por el monto de Bs. 600.000,00 por los primeros seis (6) meses y por Bs. 700.000,00 por los siguientes seis (6) meses, el cual venció el 27 de febrero de 2003; y que el día 28 de febrero de 2003 comenzó la prorroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, culminando el 27 de agosto de 2003, que a partir del 28 de agosto de 2003 continuó ocupando el referido inmueble bajo la figura de "Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado"; que desde el 28 de febrero de 2004, comenzó a pagar por concepto de pensión arrendaticia, la cantidad de Bs. 840.000,00, según acuerdo escrito que suscribió con la arrendadora, el cual carece de fecha alguna de comienzo o terminación, manteniéndose la condición de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; comenzando el 28 de mayo de 2005, mediante otro convenio escrito con la arrendadora, carente de fecha de comienzo o terminación, acordando incrementar el canon de arrendamiento a Bs. 1.000.000,00; que a su vez, la arrendadora incrementó unilateralmente el canon de arrendamiento a la cantidad de Bs.F. 1.200,00, a partir del 28 de febrero de 2007; el cual, a pesar de la ilegalidad en el incremento de la pensión arrendaticia, accedió a pagar; que la arrendadora de igual manera incrementó el canon en fecha 28 de febrero de 2008 a Bs.F. 1.500,00 y en fecha 28 de Marzo de 2008 a la cantidad de Bs.F. 1.800.00; que en fecha 05 de marzo de 2007, recibió comunicación enviada por la Arrendadora, fechada 31 de enero de 2007, mediante la cual le manifestó su decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento, alegando el vencimiento del mismo el día 28 de febrero de 2007; que los arrendadores le visitaron personalmente en varias oportunidades, y de manera grosera le exigieron que desalojara la casa y le amenazaron con sacarlo a la fuerza; que en virtud de la negativa de la arrendadora de continuar recibiendo el pago del canon de arrendamiento, procedió a efectuar los pagos a través de la figura de Consignación Arrendaticia en el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, correspondientes a los meses desde Mayo dos mil ocho (2008) hasta el mes de Febrero dos mil nueve (2009); que en fecha 20 de agosto de 2008, la arrendadora formuló denuncia en su contra, por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia, alegando, entre otros, la insolvencia en el pago del canon; que con esta denuncia la Arrendadora anexó un supuesto contrato de arrendamiento, el cual no es el mismo que autenticaron por ante la Notaria Pública Quinta, ni el Convenio suscrito entre las partes en Mayo del 2005, hechos que manifestó en el fallido Acto Conciliatorio efectuado en fecha 18 de septiembre de 2008; puesto que modificó el convenio que verdaderamente firmamos y que se encuentra anexo al presente libelo marcado "C"; que en fecha 26 de febrero de 2009, nuevamente la Arrendadora le envió una Carta manifestando un supuesto vencimiento de prorroga legal y el cobro de pensiones de arrendamiento insolutas. Por lo que, de conformidad con la norma legal contenida en el ordinal 3° del artículo 1.585 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil, demanda a la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA DE TOVAR, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal: 1.-) En ejecutar el contrato de arrendamiento que suscribió conmigo; 2.-) la repetición o reintegro de los montos que ha venido pagando en exceso desde el último convenio, cuando ambas partes acordamos que el canon de arrendamiento era por la cantidad de Bs.F. 1.000,00, por lo tanto, el monto a repetir o reintegrar es la cantidad de ONCE MIL SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs.F. 11.700,00); 3.-) En pagar la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs.F. 20.000,00), el cual es el monto que estimó la presente Demanda, por concepto de los daños y perjuicios ocasionados por la demandada por el incumplimiento de sus obligaciones.
A su vez, la abogada ELIDE LICON ASCANIO, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, en el escrito de contestación a la demanda, señaló que es cierto, y que así lo aceptan los accionantes, en el presente procedimiento, que el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA, autenticado ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, de fecha 28 de febrero de 2002, bajo el No. 42, Tomo 34 de los libros llevados por esa Notaría; que es cierto que se venció el primer contrato y el continuo ocupando el inmueble, que ninguno de los dos, ni la arrendadora, ni el arrendatario, hicieron uso de la prorroga legal y que hubo ningún acto tendiente a poner fin al contrato de arrendamiento, que en todo caso hubo la voluntad de seguir arrendado por tiempo determinado; que asimismo convinieron en otro contrato que los demandantes anexaron marcado con la letra "D", el cual establece en su cláusula segunda que el contrato será de un año fijo contados a partir del 28 de Febrero de 2.006, con vencimiento el 28 de Febrero de 2007, y se acordó el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo); que es un hecho cierto también, que el 28 de Febrero de 2.007, se incrementó en forma consensuada el alquiler la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,oo); que la parte demandante el día 28 de Febrero de 2008, se incrementó el canon de arrendamiento a la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,oo), y luego a UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00), de común acuerdo; pero a partir de esta fecha si existe una diferencia radical y es que la arrendadora aquí si hizo uso de la prorroga legal, manifestándole al ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, su decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento que vence el 28 de Febrero de 2.007, tal como se demuestra en la comunicación que le envió la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA, la cual la parte demandante anexa con el libelo de demanda marcada con la letra "E"; que posteriormente en fecha 26 de Febrero de 2.009, le manifestó a la arrendadora que culminó la prórroga legal, por lo que hasta la fecha ya transcurrió dos (2) años nueve (9) meses y el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, debió entregar el inmueble libre de personas y bienes muebles y entregar la solvencia de los servicios públicos a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal “C”, que ya la prorroga legal se cumplió, pues cuando la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA, le notificó su voluntad de no seguir arrendándole, asumió que debía cumplir con la prorroga legal y así lo hizo y el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, quedó notificado de la voluntad de la demandada; concluyendo que siempre hubo la voluntad de contratar por tiempo determinado hasta 31 de Enero de 2.007, cuando la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA decide notificarle su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento; que tan cierto es que es un contrato a tiempo determinado, que en fecha 26 de Febrero 2009, su representada le envió una carta manifestándole el vencimiento de la prorroga legal, pues culminaba el día anterior a esta el 28 de Febrero de 2.009, y que el demandado acompaño con la letra "h" en el libelo de la demanda, pues su último contrato de arrendamiento fue del 28 de Febrero de 2.006 al 28 de Febrero de 2.007, y su representada le notificó en el 2.007, que no continuaría con el arrendamiento por lo que opero para el arrendatario la prorroga legal de acuerdo a lo establecido en el articulo 38, literal "C".
Asimismo, la apoderada judicial de la accionada, negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado, pues el mismo es a tiempo determinado, ya que existe un contrato notariado y las sucesivas renovaciones hasta el año 2.007; que su representada o algunos de los miembros de su grupo familiar hayan ido a visitarlo y tratado de forma grosera, que su representada se haya negado a recibir el pago del canon de arrendamiento, pues lo que verdaderamente ocurrió allí fue que el Arrendatario ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, le dio otro destino al inmueble colocando allí una empresa del cual era accionista que se dedicaba a la compra, venta y distribución al mayor y al detal de artículos deportivos; que su representada haya consignado un supuesto contrato de arrendamiento, puesto que el contrato que presentó fue el suscrito en fecha 28 de Febrero de 2006; que no es cierto que se haya firmado en el mes de Mayo 2.005 convenio alguno, puesto que todos los contratos que se firmaron fue el día 28 de Febrero de cada año; negó que haya modificado acuerdo o contrato alguno; que haya un supuesto vencimiento de la prorroga legal; rechazó y contradijo las responsabilidades que se le atribuyen por la parte accionante a su representada, dado que no incurrió en hecho ilícito alguno; que su representada no actuó, con intención, imprudencia, negligencia, ni impericia, ni mala fe, abuso de derecho e inobservancia de la Ley, por lo que no debe indemnización alguna al arrendatario FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS; que deban ser aplicados a su representado las normas invocadas, los fundamentos de la demanda y del petitorio pues su representada no ha infringido ninguna normas del Código Civil y no perturbó en ningún momento al arrendatario FRANCISCO JAVIER TRUJILLO CARDENAS; rechazó e impugnó la cuantía en que estimó el demandante su petitorio, ratificando su impugnación de: 1.-) que haya de ejecutar el contrato de arrendamiento, pretendiendo que no se ha ejecutado, pues el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, hace uso y goza del bien en forma pacífica; 2.-) el reintegro de los alquileres pues de acuerdo al artículo 38 aparte in fine del Decreto y Rango con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 3.-) la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) pues su representada no debe ducha suma, puesto que no le causó daño ni perjuicio alguno al ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS; 4.-) el monto que señala la parte demandante que debe pagar por costas y costos procesales por concepto de honorarios profesionales por la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00).
Establecido así los límites de la presente controversia, como punto previo, pasa este Sentenciador a pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía de la demanda, efectuada por la parte accionada, y a tal efecto observa que:
En el escrito de contestación de demanda, la apoderada judicial de la accionada impugnó la cifra en que fue estimada por la parte actora en el libelo de demanda, señalando que: “…el reintegro de los alquileres… de acuerdo al artículo 38 aparte in fine del Decreto y Rango con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… solo es posible en los inmuebles sujetos a regulación, y la casa objeto de esta querella esta muy bien situado en el sector San José, Urbanización Los Naranjos está a dos cuadras de la Avenida Bolívar Norte, es una casa de dos plantas que está valorada en el mercado aproximadamente en OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 800.000,oo)…”.
En este sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...”
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº R.H.-00504 del 26 de julio de 2005, reiterando criterio anterior, señaló:
“…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, (Caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada, Alberto Enrique Fuenmayor Galue y Nereida Del Valle Bravo Machado contra Pablo Segundo Bencomo, Ledy Santander de Bencomo y Juan Pablo Bencomo Santander), estableció:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, que, como se dijo, fue estimada en la cantidad de veintisiete millones seiscientos dos mil seiscientos cuarenta y siete bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 27.602.647,74)….”
Ahora bien, en el presente caso se observa de que a pesar de que la parte demandada rechazó la estimación de la demanda, nada probó a los fines de que pudiera estimarse el verdadero valor de la demanda, por lo que en apego al criterio jurisprudencial transcrito supra, debe declararse firme la estimación efectuada por la parte actora en el libelo; Y ASÍ SE DECIDE.
Decidido lo anterior, pasa este Sentenciador a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, y a tal efecto observa que, nuestro legislador define, en el artículo 1.579 del Código Civil, al contrato de arrendamiento de la siguiente manera:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquélla...”
Asimismo el artículo 1.159 ejusdem, dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. Lo que hace necesario traer a colación la opinión del Tratadista NERIO PERERA PLANAS, en su obra “CODIGO CIVIL VENEZOLANO”, al analizar los contratos y sus efectos:
“…En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Uno y otro sistema han merecido críticas de la doctrina. Acerca de esta última se dice que ella puede favorecer los fraudes y que ocasiona inconvenientes a los contratantes o los terceros que se han fiado solamente en la voluntad declarada, que son las que ellos pueden conocer. Que abre las puertas a la fantasía y convierte al Juez en adivino. Nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe", y el Art. 1.160 CC, a su vez, establece: "los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la ley". CS3CDF 20-1-GG. Ramírez y Garay. T. XIV. Pág. 236…”
Asimismo, el Autor Patrio EMILIO CALVO BACA, en su obra “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” a la página 641, al comentar el artículo 1.159, se expresa de la siguiente manera:
“…¿Qué significa que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes? Significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes…
…Sabemos que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, anotemos que en el Derecho contemporáneo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la constante intervención judicial en protección de los débiles…
…El contrato tiene fuerza de ley no sólo entre las partes, sino inclusive para el juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, etc.; este es el papel del juez en el derecho liberal…”
Por lo que, este Sentenciador en uso de las facultades que le conforme el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual en su parte in fine señala que:
“En la interpretación de contrato…. Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes… teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe.”
Observa, que la interpretación de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, consistente en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos; partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
En este sentido, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 13 de octubre de 1994, expresó lo siguiente:
“…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…”
Por lo que, constituyendo un hecho controvertido la naturaleza de la relación locativa, en el sentido de que si el contrato de arrendamiento que la sustenta, lo es a tiempo determinado o no, resulta necesario para este Sentenciador el precisar dicha naturaleza, a los fines de proferir el presente fallo; dado que si bien, el arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado, que ésta se obliga a pagar aquélla; no establece el legislador como requisito o condición para la validez o conformación del mismo, por una parte, el que el arrendador sea el propietario del inmueble arrendado, o que la determinación del tiempo sea obligatoria, dado que el propio legislador reconoce la existencia de los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado; señalando tan solo en el artículo 1.585 del Código Civil, como obligaciones del arrendador, el que éste debe: l.-) Entregar al arrendatario la cosa arrendada; 2°) Conservarla en estado de servir al fin para la que se la ha arrendado; y 3°) Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato; y como obligaciones del arrendatario las establecidas en el artículo 1.592 ejusdem, el cual señala: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”; el derecho de ejercer las acciones derivadas de la relación locativa, reconocidas en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, variará según el que el contrato sea a tiempo determinado o que su naturaleza sea de aquellos contratos sin determinación de tiempo.
En este sentido se observa, que si bien no constituye un hecho controvertido el que el contrato nació a tiempo determinado, tal como se desprende de la copia fotostática de documento autenticado en la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 28 de febrero de 2002, bajo el Nro. 42, Tomo 34, de los libros llevados por esa Notaría, acompañada al libelo de demanda marcada “A”, en cuya Cláusula SEGUNDA se establece: “La duración del presente Contrato de Arrendamiento será de un año fijo contado a partir de la firma del presente contrato por ante la Notaría Pública respectiva”, hecho éste que tuvo lugar en la referida fecha “28 de febrero de 2002”, que al ser ésta fecha cierta, determinó el tiempo de duración del contrato, la cual debía ser observada en fundamento en base el Principio “pacta sunt servando”, que se traduce como "lo pactado obliga", vale señalar, que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado; a cuyo vencimiento, cumpliendo con lo establecido en la referida cláusula segunda del contrato, que en su parte in fine señala: “…legado dicho término… deberá suscribir nuevo contrato de arrendamiento…”, se suscribió entre las partes nuevo contrato de arrendamiento, en este caso bajo la modalidad de contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo; puesto que en la Cláusula SEGUNDA de la copia fotostática del contrato acompañado al libelo de demanda marcado “B”, valorado por esta Alzada, se estableció que: “La duración del presente Contrato de Arrendamiento será de un año fijo contado a partir de la firma del presente contrato por ante la Notaría Pública respectiva…”, lo cual, al igual que en el contrato original, daría fecha cierta al inicio del nuevo contrato, no constando en autos el que efectivamente se hubiese autenticado el contrato sub examine, por lo que, al no haberse cumplido, por ambas partes, con lo establecido en la referida cláusula SEGUNDA, no se tiene fecha cierta del inicio del nuevo contrato de arrendamiento, lo cual hace concluir, que la relación locativa se estableció sin determinación de tiempo, manteniéndose hasta que las partes, de mutuo acuerdo, suscribieron un nuevo contrato, acompañado a los autos marcado con la letra “D”, en cuya cláusula SEGUNDA se estableció: “La duración del presente Contrato de Arrendamiento será de un año fijo contado a partir del 28 de febrero de 2006 hasta el 28 de febrero de 2007, llegado dicho término deberá suscribir un nuevo contrato de arrendamiento a los fines de poder seguir ocupando dicho inmueble”, de lo que se desprende que, a pesar de que la fecha de su otorgamiento no está señalada, el mismo entró en vigencia del 28 de febrero de 2006, hasta el 28 de febrero de 2007, siendo por tanto la naturaleza de dicho contrato, la de los contratos con determinación de tiempo.
Ahora bien, señala el accionante en su escrito libelar, que la arrendadora a partir del 28 de febrero de 2007, incrementó unilateralmente el canon de arrendamiento a la cantidad de UN MIL DOS CIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 1.200,00), que a pesar de la ilegalidad en el incremento de la relación locativa, accedió a pagarlo, así como en fecha 28 de febrero de 2008, sufrió un incremento a UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 1.500,00), y en fecha 28 de marzo de 2008 a UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 1.800,00), hecho éste no controvertido, dado que la accionada, en su escrito de contestación a la demanda, lo señala como cierto. Discrepando de lo alegado por el accionante, en que, a partir del 28 de febrero de 2008, la arrendadora hizo uso de la prórroga legal, manifestándole al ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, su decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento que vence el 28 de Febrero de 2.007, y así se demuestra en la comunicación que le envió la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA y que la parte demandante anexa con la letra "E" conjuntamente con el libelo de la demanda, posteriormente en fecha 26 de Febrero de 2.009, le manifiesta la arrendadora que culminó la prórroga legal por lo que hasta la fecha ya transcurrió dos (2) años nueve (9) meses y el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, debió entregar el inmueble libre de personas y bienes muebles y entregar la solvencia de los servicios públicos a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal “C”; por lo que cumplida la supuesta prórroga legal le comunicó en fecha 26 de febrero de 2009, que la misma se encontraba vencida.
Lo que hace necesario analizar los instrumentos acompañados a los autos, marcados “E”, “F”, “G” y “H”, observándose con relación al instrumento marcado “E”, que el mismo si bien está fechado 31 de enero de 2007, tiene como fecha de recepción el 05 de marzo de 2007, lo cual se corrobora de la copia consignada por el accionado de autos ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia (Documento marcado “G”), en el cual consigna igualmente copia de la referida comunicación, notándose que la consignada por el accionante es apócrifa, con relación al remitente, no así la consignada ante el órgano administrativo; sin embargo, en ambas se da por recibida el 05 de marzo de 2007, quien en fecha 20 de agosto de 2008, acude ante el referido órgano administrativo solicitando “la desocupación del inmueble arrendado… por insolvencia de pago del canon de arrendamiento…”, y que a su vez el hoy accionante, en su carácter de arrendatario en fecha 02 de julio de 2008, procedió a consignar a favor de la arrendadora los canones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo y junio de 2008, lo cual adminiculado al instrumento marcado “F.1”, en el cual se señala que: “La Arrendataria” recibió de “El Arrendador” el pago de la mensualidad comprendida entre el 30 de marzo de 2008, al 30 de abril del mismo año, y no es hasta el 26 de febrero de 2009, que la arrendadora notifica a la arrendataria del vencimiento de la supuesta prórroga legal de dos (2) años que iniciara supuestamente el 28 de febrero de 2007 (instrumento marcado “H”), lo que hace forzoso concluir que, expirado del tiempo fijado en el contrato de arrendamiento (marcado “D”), vale señalar, del 28 de febrero de 2006 al 28 de febrero de 2007, el arrendatario quedó en posesión de la cosa arrendada, sin que el accionante de autos trajese elemento de convicción alguno que precisase que el mismo había ejercido el derecho a la prórroga legal arrendaticia, lo cual es un privilegio del arrendatario, que no puede ser concedido o no a voluntad del arrendador, sino que es el propio arrendatario quien debe manifestar su voluntad de ejercer el derecho a la prórroga legal arrendaticia, tal como se desprende del contenido del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este DecretoLey, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”, por lo que de conformidad con lo previsto en los artículos 1599 del Código Civil, el cual establece: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Concatenado, a los efectos de la presente causa, con los artículos 1600 y 1614 ejusdem, los cuales señalan:
1.600.- “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos a su determinación de tiempo”
1.614.- “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
Se desprende que los contratos de arrendamiento a tiempo determinado culminarán en el día convenido por las partes para ello. Sin embargo, el propio legislador señala que en caso de que haya expirado el contrato de arrendamiento, y el arrendatario se mantiene en posesión del bien inmueble, se presume que se ha renovado el contrato de arrendamiento. Y como quiera, que en el caso de autos, en el contrato que regulaba la relación arrendaticia no se estipuló prorrogas automáticas, o que si las partes debían o no manifestar su voluntad de darlo por terminado, como usualmente se observa que se acostumbra estipular en estos tipos de arrendamientos, es concluyente decir entonces que a partir del día 28 de febrero de 2007, se produjo la tácita reconducción del contrato, indeterminándose en cuanto a su vencimiento; Y ASI SE ESTABLECE.
Como corolario de lo anteriormente establecido, es de señalarse que, es carga de la parte demandada probar que había hecho oposición en tiempo oportuno, o que no había recibido el pago de canones arrendaticios una vez vencido el contrato, evidenciando así que el arrendamiento no habría continuado ejecutándose después del vencimiento impidiendo el que pudiese presumirse la tácita reconducción del contrato, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; por lo que su excepción de que estamos ante un contrato de arrendamiento a tiempo determinado no puede prosperar; más aún cuando considera esta Alzada, que si bien, los pagos y recibos de los alquileres, aún siendo muy significativos, no son la única circunstancia fáctica que permite presumir la tácita reconducción del contrato; ya que la falta de oposición del arrendador, ante la iniciativa del inquilino de permanecer en el inmueble, hace presumir, la voluntad del arrendador de tenerlo como arrendatario, así como las reiteradas consignaciones judiciales de sucesivos meses de cánones de arrendamientos, debidamente notificadas al arrendador (folio 36), sin que éste manifieste su rechazo, por un período de tiempo razonablemente prolongado, hace presumir la tácita reconducción del contrato, habida cuenta que el art. 1614 del Código Civil, preceptúa que si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Aunado al hecho de que llama poderosamente la atención de este Sentenciador, el que si efectivamente se hubiese otorgado la supuesta prórroga legal, y que la misma venció el 28 de febrero de 2009, como se señaló con anterioridad, el arrendatario permaneció en el inmueble por un lapso de dos (2) años y nueve (9) meses, tal como lo señala la propia accionada en su escrito de contestación a la demanda, transcurriendo igualmente nueve (9) meses que pueden hacer presumir que la ocupación del inquilino, después del vencimiento de la supuesta prórroga legal, se hace sin oposición del arrendador. Por lo que se juzga igualmente, que el arrendamiento continuó bajo las mismas condiciones del contrato original; pero respecto al tiempo, su naturaleza es de los contratos sin tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.614 ejusdem; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecida como ha sido la naturaleza de la relación locativa, observa este Sentenciador que, el arrendatario intentó la presente demanda por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y REINTEGRO POR PAGO DE SOBREALQUILERES, fundamentando la misma en los artículos 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.585 y 1.167 del Código Civil, al no permitirle la arrendataria disfrutar del goce pacífico del inmueble arrendado, incumpliendo con las obligaciones contractuales.
Lo que hace necesario traer a colación el contenido de los artículos 1.264, 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales establecen:
1.264.- “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Asimismo, tal como fue señalado con anterioridad, en el artículo 1.585 del Código Civil, establece como obligaciones del arrendador, el que éste debe: “…3°) Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato…”; de lo que se desprende que, en materia de obligaciones contractuales, rige el Principio de que las obligaciones deben cumplirse exactamente como ha sido contraída y que el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato. Siendo que, en el caso sub análisis, observa esta Alzada, que en relación a la violación del contrato, en el sentido de que la ARRENDADORA, hoy demandada, ha impedido el goce pacífico de la cosa arrendada, dado que, tal como señala el accionante: “…ya que no me ha permitido disfrutar del goce pacífico del inmueble…”, y que a pesar de señalar que la demandada se ha dado a la tarea de visitarlo personalmente y “…en varias oportunidades y de manera grosera me exigieron que desalojara la casa y me exigieron con sacarme a las fuerzas. En virtud de tanto acoso, tomé la decisión de no recibirlos nuevamente…”; tal alegato, al haber sido negado expresamente por la parte demandada, correspondía al actor la carga de la prueba; evidenciándose a los autos, que el accionante no aportó ningún elemento de convicción que trajese al ánimo de este Sentenciador el que efectivamente la arrendataria impidiera el goce pacífico del arrendador, de la cosa dada en arrendamiento; incumplido así con la carga probatoria que el impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Lo que hace forzoso concluir que, la presente acción de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, basado en el impedimento del goce pacífico por parte del arrendador de la cosa dada en arrendamiento, o puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
Cumpliendo con el principio de la exhaustividad de la sentencia, observa este Sentenciador que el accionante igualmente pretende el reintegro por pago de sobrealquileres, alegando a su favor el Decreto con fuerza de Ley emanado del Ejecutivo Nacional, mediante el cual se mantienen congelados los alquileres residenciales en todo el país.
En efecto, mediante Decreto con Fuerza de Ley, emanado del Ejecutivo Nacional s reguló y prohibió el incremento o aumento de los cánones arrendaticios, Publicado en Gaceta Oficial No. 37.667, de fecha 08 de abril de 2003, y ratificado en Resolución Publicada en la Gaceta Oficial No. 39.295 de fecha 29 de octubre de 2009, mediante la cual se prorrogó por seis (6) meses la vigencia del referido Decreto con Fuerza de Ley, que reguló y prohibió el incremento o aumento de los cánones arrendaticios; Decreto éste vigente con anterioridad, a los supuestos aumentos que sufrió el canon arrendaticio en la presente relación locativa; y si bien el contrato es ley entre las partes, de conformidad con lo previsto en el precitado artículo 1.159 del Código Civil, y que de conformidad con la Cláusula TERCERA, del contrato de arrendamiento, cuya vigencia se prorrogó en el tiempo, cuyas condiciones se mantienen, salvo lo relativo al tiempo de duración, en la cual se lee: “…Si se suscribiera nuevo contrato de arrendamiento entre las partes, se fijará allí, el nuevo canon a regir, el cual siempre será incrementado según lo que resulte de indexar el último canon de arrendamiento a la tasa promedio de las seis principales entidades financiera, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela…”, mal podría la arrendadora, hoy demandada, incrementar el monto del cánon de arrendamiento establecido en dicho contrato, ya que esto constituiría violación a normas de orden público, contenidas en el referido Decreto Presidencial; lo que haría procedente el que se condenase a la arrendataria a reintegrar lo pagado por concepto de sobrealquileres. Sin embargo, observa este Sentenciador que el accionante de autos, salvo los instrumentos contentivos de los depósitos, que de forma voluntaria realizó por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, no aportó prueba alguna de que efectivamente la arrendadora hubiese incrementado los cánones arrendaticios, más aún cuando ni siquiera se evidencia de los autos el que la misma hubiese retirado del referido Juzgado de Municipio las referidas consignaciones arrendaticias, lo cual si constituiría plena prueba de que efectivamente se inobservó la prohibición de Ley de aumentar los cánones arrendaticios. Incumpliendo con ello con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; lo que hace forzoso para esta Alzada concluir que la pretensión sobre el reintegro por pago de sobrealquileres, NO PUEDE PROSPERAR; ello en observancia de las normas adjetivas contenidas en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, las cuales determinan que las decisiones deben sustentarse a lo alegado y probado en autos, no pudiendo declarar con lugar una demanda, sino cuando exista plena prueba de los hechos alegados; por lo que en aplicación del principio in dubio pro reo, contemplado en el articulo 254 ejusdem, resulta inexorable concluir que ante la ausencia de pruebas que comprueben que la demanda incurrió en violación a la prohibición expresa de Ley de aumentar los cánones arrendaticios. Sin embargo, considera necesario este Sentenciador dejar a salvo la acción de reintegro de sobrealquileres, de materializarse efectivamente el cobro del incremento de los cánones arrendaticios, a partir del contrato acompañado a los autos marcado “D”, vale señalar, a partir del 28 de febrero de 2007; Y ASI SE DECIDE.
Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, la apelación interpuesta por la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 08 de febrero de 2010, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

CUARTA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niñas, Niños y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 17 de febrero de 2010, por el abogado RUBEN DARIO VIVAS REYES, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, contra la sentencia definitiva dictada el 08 de febrero de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y de Reintegro por pago de sobrealquileres, incoada por el ciudadano FRANCISCO JAVIER TRUJILLO BARCENAS, contra la ciudadana LIGIA MERCEDES PEREIRA TOVAR.
Queda así REFORMADA la sentencia definitiva objeto de la presente apelación.
No existe condenatoria en costas en esta Alzada, dada la naturaleza del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niñas, Niños y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los dieciséis (16) días del mes de marzo del año dos mil diez (2010). Años 199° y 150°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 12:40 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO