TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, NAGUANAGUA, LOS GUAYOS y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

Valencia, 04 de junio de 2010
200º y 151º

EXPEDIENTE Nº 7608

DEMANDANTE: HUMBERTO RAFAEL FONSECA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.861.565 y de este domicilio, asistido por la Abogada en ejercicio MARIA ENMA LEON MONTESINOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 30.864.
DEMANDADA: MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, ESTHER DE PEREZ y FERNANDO DE LEON DIAZ, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° E-884.602, V-3.322.397 y V-7.922.750, respectivamente, la primera y la segunda de las nombradas con domicilio en Valencia, y el tercero con domicilio en el Estado Falcón.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
DECISIÓN: CON LUGAR LA CUESTION PREVIA
(SENTENCIA INTERLOCUTORIA)

CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada ante este Juzgado en fecha 16 de septiembre de 2009, por el ciudadano HUMBERTO RAFAEL FONSECA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.861.565 y de este domicilio, debidamente asistido por la Abogado en ejercicio, MARIA ENMA LEON MONTESINOS, Inpreabogado bajo el N° 30.864, contra los ciudadanos MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, ESTHER DE PEREZ y FERNANDO DE LEON DIAZ, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° E-884.602, V-3.322.397 y V-7.922.750, respectivamente, la primera y la segunda de las nombradas con domicilio en Valencia, y el tercero con domicilio en el Estado Falcón, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. (Folios 01 al 15)
En fecha 17 de septiembre de 2009, se ordena dar entrada y formar expediente, teniéndose para proveer. (Folio 16)
En fecha 21 de septiembre de 2009, la parte actora consignó las documentales con que fundamenta su pretensión. (Folios 17 al 71)
En fecha 24 de septiembre de 2009, mediante auto se le solicitó a la parte actora que expresara la estimación de la demanda en unidades tributarias. (Folio 72)
En fecha 30 de septiembre de 2009, la parte actora cumplió con el requisito exigido en auto de fecha 24-09-2009. (Folio 73)
En fecha 06 de octubre de 2009, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos la última citación. (Folio 74)
En fecha 09 de octubre de 2009, el ciudadano HUMBERTO FONSECA RODRIGUEZ, solicitó copia certificada del expediente y le confirió poder apud-acta a la Abogado MARIA ENMA LEON MONTESINOS, Inpreabogado N° 30.864. (Folio 76)
En fecha 13 de octubre de 2009, la parte actora consignó la dirección del co-demandado FERNANDO DE LEON, a los fines de que librara el respectivo exhorto. (Folio 77)
En fecha 15 de octubre de 2009, se libró oficio y exhorto al Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, a los fines de la práctica de la citación del co-demandado FERNANDO DE LEON DIAZ. (Folios 78 al 80)
En fecha 20 de octubre de 2009, el Alguacil dio cuenta de haberse trasladado a la residencia de la co-demandada, ciudadana MARIA DE LOS ANGELES LORENZO, a quien citó personalmente y consignó el recibo debidamente firmado por dicha ciudadana. (Folios 81 y 82)
En fecha 26 de octubre de 2009, el Alguacil dio cuenta de haberse traslado a la residencia de la co-demandada, ciudadana ESTHER BURGOS, y no encontró presente a dicha ciudadana, por lo que consignó la compulsa en el mismo estado. (Folios 83 al 100)
En fecha 28 de octubre de 2009, la parte actora solicitó la citación por carteles de la co-demandada ESTHER BURGOS. (Folio101)
En fecha 30 de octubre de 2009, el Tribunal mediante auto acordó citar por medio de carteles a la co-demandada ESTHER BURGOS. (Folios 102 y 103)
En fecha 16 de noviembre de 2009, compareció el co-demandado FERNANDO DE LEON DIAZ, identificado en autos, y se dio por citado en la presente causa y le confiere poder apud-acta al Abogado LUIS BAUTISTA ZAMBRANO. (Folios 104 al 105)
En fecha 17 de noviembre de 2009, se agregó a los autos la comisión de citación procedente Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola de la Circunscripción Judicial del estado Falcón. (Folios 106 al 113)
En fecha 17 de noviembre de 2009, la parte actora consignó las publicaciones de los diarios Noti-Tarde y El Carabobeño del cartel librado; y fueron agregados a los autos en esa misma fecha. (Folios 114 al 116)
En fecha 08 de diciembre de 2009, la Secretaria del Tribunal dio cuenta de haber cumplido con la formalidad exigida en el artículo 223, fijando el cartel librado en la residencia de la co-demandada ESTHER BURGOS. (Folio 117)
En fecha 26 de enero de 2010, la parte actora solicitó se le designara defensor judicial a la co-demandada ESTHER BURGOS. (Folio 118)
En fecha 27 de enero de 2010, compareció la co-demandada ESTHER BURGOS y se dio por citada en la presente causa y le confirió poder apud-acta a los abogados MARIA GABRIELA PEREZ y FERNANDO FACCHIN ARIAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° (s) 67.881 y 72.015, respectivamente. (Folios 119 y 120)
En fecha 29 de enero de 2010, los abogados MARIA GABRIELA PEREZ Y FERNANDO FACCHIN, identificados en autos, presentaron escrito de contestación a la demanda. (Folios 121 al 132)
En fecha 01 de febrero de 2010, el Abogado FERNANDO FACCHIN, dejó constancia de la no comparecencia de los co-demandados FERNANDO DE LEON Y MARIA DE LOS ANGELES LORENZA DE VELARDE, a contestar la demandada. (Folio 133)
En fecha 04 de febrero de 2010, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas. (Folios 137 al 143)
En fecha 08 de febrero de 2010, los abogados MARIA GABRIELA PEREZ y FERNANDO FACCHIN, representantes de la parte co-demandada, presentaron escrito de promoción de pruebas. (Folios 144 al 153)
En fecha 09 de febrero de 2010, la parte actora presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte co-demandada. (Folios 154 y 155)
En fecha 09 de febrero de 2010, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandante y por la parte co-demandada, fijando el tercer día de despacho siguiente a esa fecha para oír las declaraciones de los testigos promovidos. (Folios 156 y 157)
En fecha 10 de febrero de 2010, el Abogado FERNANDO FACCHIN, Apoderado de la parte co-demandada, ESTHER BURGOS, consignó copia certificada de la causa llevada por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial. (Folios 158 al 399)
En fecha 11 de febrero de 2010, la co-demandada MARIA DE LOS ANGELES LORENZO, le confirió poder apud-acta a los Abogados LUISA MARQUEZ Y ORLANDO PAREDES, Inpreabogado N° (s) 61.392 y 16.741, respectivamente. (Folio 400)
En fecha 12 de febrero de 2010, oportunidad fijada para oír las declaraciones de los testigos, sólo la ciudadana BEATRIZ FEO DE LAMEDA, fue presentada y rindió su declaración; y la ciudadana YAJAIRA DE LEON, no fue presentada por lo que se declaró desierto dicho acto. (Folios 401 y 402)
En fecha 23 de febrero de 2010, la parte actora presentó escrito de informes y conclusiones en a presente causa. (Folios 403 al 410)
En fecha 23 de febrero de 2010, la Abogado MARIA GABRIELA PEREZ, Apoderada de parte co-demandada, presentó escrito de informes y conclusiones en la presente causa. (Folios 411 al 414)
En fecha 24 de febrero de 2010, se difirió el acto de dictar sentencia para dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a esa fecha. (Folio 415)
Siendo la oportunidad para decidir el presente procedimiento, este tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:

CAPITULO II
DE LOS ALEGATOS, PRETENSIONES Y DEFENSAS DE LAS PARTES

A.- DE LA PARTE ACTORA:

De acuerdo a las articulaciones de hecho y de derecho de la parte actora en su demanda y actas procesales, pueden resumirse sus argumentos y pretensiones, así:

a.- Alega que es arrendatario desde el 25 de septiembre de 2002 a la presente fecha, del inmueble ubicado en la Urbanización Patio Trigal, Calle 143 (El Cambur) N° 89-81, Manzana 44, Parcela 44-9, Sector A, Sección 2 de la Ciudad de Valencia, estado Carabobo, sin interrupción alguna, mediante contratos de arrendamiento suscritos entre su persona y la propietaria del inmueble, ciudadana MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, los cuales anexa en original; el último de los suscritos con vigencia temporal hasta el 15 de septiembre de 2009, alegando que durante todo ese tiempo, ha cumplido fielmente con sus obligaciones como arrendatario.
b.- Que su relación personal con la propietaria se inició antes del año 2002, como arrendatario de dicho inmueble, por cuanto el inmueble estuvo arrendado a su madre LISBETH RODRIGUEZ, por más de dieciséis años consecutivos, mediante contratos suscritos por la propietaria a título personal y como representante legal de la Unidad Educativa “Juan Jacobo Rousseau”, plantel educativo que ha desempeñado su objetivo social en ese mismo inmueble.
c.- Que en el mes de julio de 2009, le solicitó a la arrendadora ciertos documentos que necesitaba para fines de permisología de la Unidad Educativa de orden municipal y en fecha 31 de julio de 2009, acudió a la Alcaldía del Municipio Valencia, Oficinas de Atención Catastral, solicitando las deudas del inmueble que tiene alquilado a su propietaria MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, siendo informado por la funcionaria que dicho inmueble no se reportaba a nombre de Velarde como propietaria sino a nombre de la ciudadana ESTHER DE PEREZ, por lo que de forma inmediata llamó vía telefónica a ésta última, recibiendo como respuesta que dicha ciudadana no se encontraba. Asimismo se comunicó con la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, manifestándole que debían hablar personalmente.
d.- Que se reunió con la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, quien le manifestó que se quedara tranquilo que se trataba de una negociación de mentira que ella había realizado con el inmueble para garantizar un préstamo de dinero que necesitaba, pero que existían documentos que así lo comprobaban (todo lo que informa es a fines ilustrativos por cuanto dichos hechos no forman parte de la acción planteada). Que además del documento que le acredita la propiedad a la ciudadana ESTHER DE PEREZ le precede en cadena traslativa otro documento de compra-venta en la que el ciudadano FERNANDO DE LEON DIAZ funde como adquiriente de la propiedad, quien en el primer documento enunciado traspasa la propiedad a ESTHER DE PEREZ y en el segundo documento funge como comprador del inmueble de manos de su propietaria MARIA DE LOS ANGELES LORENZO.
e.- Que a los fines de mantenerse solvente en los cánones de arrendamiento pactados procedió a realizar el pago del canon correspondiente al mes de Agosto de 2009 (adelantado) a la ciudadana ESTHER DE PEREZ quien se lo recibió y suscribió mediante un recibo.
f.- Que en fecha 04 de Agosto de 2009, tuvo conocimiento que el inmueble del cual es arrendatario desde hace más de ocho años, en el año 2005, fue objeto de dos traspasos registrales de propiedad en menos de un mes entre uno y otro; que durante ese tiempo le pagaba puntualmente el canon de alquiler a la propietaria arrendadora MARIA DE LOS ANGELES LORENZO, sin que en ningún momento hasta ahora, alguno de los personajes protagonistas de las actuaciones ilegales realizadas en fraude de sus derechos le informara nada, cuya verdad descubrió al requerir la actualización de deudas municipales del inmueble y es en ese momento cuando la adquiriente del inmueble cumple parcialmente su obligación legal de notificarle mediante notificación cierta de su adquisición del inmueble, sin entregarle la notificación cierta a que la norma obliga.
g.- Que fue violado su derecho preferente a adquirir en primer orden la propiedad del inmueble arrendado por más de ocho años y solvente en sus pagos, por cuanto de ninguna forma legal le notificó sobre sus intenciones de vender el inmueble. Alega asimismo que la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES LORENZO, continuó cobrando los cánones de arrendamiento del inmueble durante cuatro años más, luego de realizada sus ilegales transmisiones de titularidad, sin indicar que en ninguno de los dos documentos se indique que no tienen la posesión del inmueble por cuanto se encuentra arrendado; logrando registrar traslado de propiedad al ciudadano FERNANDO DE LEON DIAZ, por la cantidad de BsF. 65.000,00, en el mes de julio de 2005, y éste a su vez vendió a la ciudadana ESTHER DE PEREZ, en menos de un mes de su adquisición registral por la misma cantidad, en cuyo documento tampoco se mencionada nada, sobre la no entrega del inmueble, claro está jurídicamente resultaba imposible, ya que existían sus derechos como arrendatario y adquiriente preferencial.
h.- Que solicita se admita la presente acción, se declare con lugar la pretensión incoada que no es otra que la protección legal de su persona a través de su derecho a subrogarlo como adquiriente del inmueble arrendado, en las misma condiciones y modalidades establecidas en las negociaciones registradas en perjuicio y fraude de sus derechos; lo cual conlleva la declaratoria de nulidad de las mismas y en consecuencia se ordene registrar la sentencia definitivamente firme que así lo declare en la oficina de registro inmobiliario competente y se condene en costas y costos del proceso a los co-demandados de autos.

B.- DE LA PARTE DEMANDADA:

De acuerdo a las articulaciones de hecho y de derecho planteados por los apoderados judiciales de la co-demandada ESTHER BURGOS DE PEREZ, pueden resumirse sus argumentos y defensas (que aprovechan los otros codemandados conforme a lo establecido en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil), así:

CUESTIONES PREVIAS

a.- Opuso la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo señalado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente a la caducidad.
b.- Opuso la defensa contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de cualidad.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

a.- Rechazaron en toda forma de derecho la temeraria acción de retracto legal arrendaticio en la cual se ha involucrado a su representada como parte co-demandada.
b.- Alegan que su poderdante nunca tuvo negociación alguna ni con el actor ni con la co-demandada MARÍA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, en consecuencia nunca tuvo conocimiento de la supuesta relación arrendaticia llevada entre ellos dos, tal y como se desprende de los derechos narrados en el libelo.
c.- Rechazan de la manera más contundente la acción judicial incoada en su contra y formalmente se oponen a las pretensiones del actor por cuanto no le asiste el derecho invocado en contra de su representada.
d.- Rechazan formalmente la demanda incoada en contra de su poderdante por el ciudadano HUMBERTO FONSECA RODRÍGUEZ, en razón a todos y cada uno de los planteamientos formulados en su escrito, específicamente en cuanto a las defensas perentorias de caducidad y falta de cualidad ya expuestas.
e.- Alegan que no es cierto que la fecha de notificación que se señala en el libelo sea fecha exacta para que comenzara a correr el lapso para el retracto legal arrendaticio, por cuanto el demandante tenía conocimiento inequívoco desde el día 27 de abril de 2009 y habiendo presentado su acción de retracto el día 09 de septiembre de 2009, para esa fecha ya habían transcurrido los cuarenta (40) días que le otorga la Ley para que diligentemente actúe en contra del acto que supuestamente ha vulnerado su derecho individual.
f.- Alegan que es incierto que la compra que hizo su poderdante, de la casa objeto de esta acción judicial sea producto de un préstamo de dinero al ciudadano FERNANDO DE LEON ni a MARIA DE LOS ANGELES LORENZO. Asimismo alegan que desconocen formalmente los negocios que hayan podido tener el demandante con la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES LORENZO, ni los de ésta ciudadana con FERNANDO DE LEON DIAZ; Que desconocen la existencia de la relación arrendaticia alegada por el actor en su libelo.
g.- Denuncian que la presente causa se presenta la presunción de un fraude procesal, en primer lugar el demandante acciona extemporáneamente, no hace mención en su libelo de la participación activa que tuvo en la oportunidad de practicarse la inspección judicial ya mencionada y donde se señaló expresamente que se encontraba en condición de arrendatario.

CAPITULO III
DE LA CUESTION PREVIA RELATIVA A LA CADUCIDAD DE LA ACCION

Se observa que los apoderados judiciales de la co-demandada ESTHER BURGOS DE PEREZ, plantearon la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción propuesta, alegando que el ciudadano HUMBERTO RAFAEL FONSECA RODRIGUEZ (parte actora) miente sobre la fecha en la cual tuvo conocimiento de la venta que motiva su pretensión, por cuanto el 18 de marzo de 2008, la referida ciudadana interpuso una demanda de cumplimiento de contrato contra el ciudadano FERNANDO DE LEON DIAZ (co-demandado en esta causa), ya que no le era posible tomar posesión del inmueble objeto de esta controversia por una negativa reiterada e injustificada de parte de éste, la cual se admitió por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario el 02 de abril de 2008 formándose el Expediente Nº 52.131, y el demandado citó en garantía a la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE (también co-demandada en esta causa), quien en el lapso probatorio de esa causa solicitó una inspección judicial sobre el inmueble objeto de esta demanda, en la cual durante su práctica de fecha 27 de abril de 2009 se notificó al ciudadano HUMBERTO FONSECA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.861.565, informándosele de la misión del tribunal, por lo que se desprende que el lapso establecido en el artículo referente a la caducidad de la acción debe contarse desde que esté demostrado que el arrendatario está en conocimiento de la venta efectuada, es decir, desde la fecha de la Inspección Judicial.
Con relación a esta figura de la caducidad legal de la acción, la Sala Político Administrativa en la sentencia N° 01621, de fecha 22 de octubre de 2003 (Caso: Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda contra Seguros Bancentro C.A.), expediente N° 2001-0322, puntualizó entre otras cosas lo siguiente:

“…1.- La caducidad es una institución procesal concebida como un modo de extinción de los derechos en virtud del transcurso del tiempo. En particular, la caducidad de la acción está referida a la pérdida irreparable --del derecho de accionar como una consecuencia de no haberse ejercido este derecho dentro del lapso que ha establecido la ley. Sobre esta institución jurídica, se ha pronunciado la Sala en anteriores oportunidades, señalando lo siguiente:…
…Omissis…una acción que ha caducado es una acción que no existe y que no debe ser discutida en juicio, pues la demostración de haberse vencido el término hace lógicamente innecesario un debate en juicio sobre el fondo de la cuestión propuesta.
La caducidad implica la pérdida irreparable del derecho que se tenía de ejercer la acción por haber transcurrido el tiempo útil dentro del cual únicamente podía hacerse valer aquélla.” (Sentencia de esta Sala Político Administrativa, registrada bajo el No. 15, de fecha 17 de enero de 1996, dictada en el expediente No. 10.393).

En materia de retracto legal arrendaticio, la caducidad se encuentra regulada en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual prevé lo siguiente: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”. Ahora bien, la controversia surge precisamente en la manera mediante la cual el inquilino (aquí parte actora) tuvo conocimiento de las enajenaciones que mediante ésta acción pretende revertir para subrogarse en la condición de propietario, ya que alega que en el mes de julio de 2009 le solicitó a la arrendadora ciertos documentos que necesitaba para fines de la permisología de la Unidad Educativa de orden municipal y en fecha 31 de julio de 2009, acudió a la Alcaldía del Municipio Valencia, Oficinas de Atención Catastral, solicitando las deudas del inmueble que tiene alquilado a su propietaria MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, siendo informado por la funcionaria que dicho inmueble no se reportaba a nombre de María de Velarde como propietaria sino a nombre de la ciudadana ESTHER DE PEREZ, por lo que se reunió con la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, quien le manifestó que se quedara tranquilo que se trataba de una negociación de mentira que ella había realizado con el inmueble para garantizar un préstamo de dinero que necesitaba, pero que existían documentos que así lo comprobaban, observando además que al documento que le acredita la propiedad a la ciudadana ESTHER DE PEREZ le precede en cadena traslativa otro documento de compra-venta en la que el ciudadano FERNANDO DE LEON DIAZ funge como adquiriente de la propiedad, quien en el primer documento enunciado traspasa la propiedad a ESTHER DE PEREZ y en el segundo documento funge como comprador del inmueble de manos de su propietaria MARIA DE LOS ANGELES LORENZO, por lo que según señala, es en fecha 04 de Agosto de 2009 cuando luego de reunirse con la ciudadana ESTHER DE PEREZ tuvo conocimiento efectivo que el inmueble del cual es arrendatario desde hace más de ocho años, en el año 2005, fue objeto de dos traspasos registrales de propiedad en menos de un mes entre uno, ya que ésta le hizo entrega de una copia simple del documento de compra venta de fecha 23 de Agosto de 2005.
Con relación a este dispositivo legal (artículo 47), los Doctores Juan Garay y Miren Garay, en su Edición actualizada al mes de Mayo de 2008 de la Ley de Alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), Ediciones Juan Garay, año 2008, página 35, en sus comentarios señalan lo siguiente:

“…Para evitar la duración de una situación tan inestable como es la de no saberse si el inquilino va a demandar o no el retracto, el artículo 47 ha señalado un límite de cuarenta días continuos a partir de la fecha cierta (es decir, comprobable) de la notificación para ejercer la acción judicial de retracto…” (subrayado y negrita de este tribunal)

En este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia N° 00260, de fecha 20 de mayo de 2005 (Caso: REGALOS COCCINELLE, C.A contra INVERSORA EL RASTRO, C.A., y PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A.), expediente N° Exp. AA20-C-2004-000807, puntualizó lo siguiente:

“…En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide… (Omissis)
Cabe destacar que en la denuncia precedentemente resuelta, esta sede casacional estableció su criterio en cuanto a que el lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, para el caso del arrendatario que está presente y tiene representantes, pero no fue notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa con ese carácter, se aplicará el lapso establecido en el numeral 2º del artículo 1.547 del Código Civil, es decir, el de cuarenta (40) días; sin embargo, atendiendo a la importancia que reviste la obligación que tiene el comprador o el vendedor de notificar, a quien tenga el derecho, la enajenación, dicho lapso será contado a partir de la fecha en que quede demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de tal enajenación, razón suficiente para que esta Sala concluya en que no existe por parte del Juez Superior la falsa aplicación del artículo 1.547 del Código Civil. En consecuencia, se desecha la presente denuncia por improcedente. Así se decide…”

Con relación a esta Jurisprudencia, es imperioso acotar el hecho de que la misma analiza un caso en el cual era planteada la caducidad legal de la acción antes de la publicación de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en Gaceta Oficial Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999, que entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2000, y regía para el momento el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, el cual quedó derogado por aquella, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en el artículo 6 del predicho Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ahora artículo 42 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.547 del Código Civil que preveía unas formas y lapsos distintos a los consagrados en la vigente Ley, pero que la importancia de la misma radica en el hecho de que la Sala de Casación Civil considera que la validez de la notificación para que empiece a transcurrir el lapso de caducidad legal de la acción se producirá a partir de la fecha en que quede demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de tal enajenación, conforme a las disposiciones contenidas en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución Nacional; criterio que se respalda aún más y que quien suscribe comparte, de la transcripción de la doctrina emanada de los Doctores Juan Garay y Miren Garay antes citada, cuando señalan que el artículo 47 ha establecido un límite de cuarenta días continuos a partir de la fecha cierta (es decir, comprobable) de la notificación, siendo ese supuesto de hecho lo que ahora este tribunal procederá a revisar. Así se declara y decide.
Ahora bien, en este caso nos encontramos que de las actas procesales se evidencia de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, solo a los efectos de la cuestión previa alegada y con base al principio de notoriedad judicial, que efectivamente por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial cursa el Expediente Nº 52.131, en el cual funge como parte actora la ciudadana ESTHER BURGOS DE PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.322.397 pretendiendo el cumplimiento de contrato de venta que le hiciera el ciudadano FERNANDO DE LEON DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.922.750, quien al momento de dar contestación a la demanda pidió que se citara en garantía a la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE (también co-demandada en esta causa), la cual en el lapso probatorio de esa causa solicitó una inspección judicial sobre el inmueble objeto de esta demanda y durante su práctica de fecha 27 de abril de 2009 el Juzgado Segundo de Primera Instancia dejó constancia de dos puntos relevantes a este juicio; el primero, que se notificó al ciudadano HUMBERTO FONSECA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.861.565 (quien suscribe el acta) y; el segundo, que el tribunal le informó de su misión, es decir, con base a la disposición contenida en el artículo 1394 del Código Civil que prevé: “Las presunciones son las consecuencias que la Ley o el Juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido.”, la misión del tribunal consistía en participarle al notificado (tal y como aparece asentado en el acta de inspección) que se encontraba allí constituido para la práctica de una Inspección Judicial que fue promovida en la causa Nº 52.131 que versa sobre el cumplimiento de contrato ejercido por la ciudadana ESTHER BURGOS DE PEREZ contra el ciudadano FERNANDO DE LEON DIAZ, y en la cual fue incorporada como tercero la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, relacionado con el inmueble ubicado en la Urbanización Parque Trigal, Nº 44-9, Manzana 44, Sección 2, Sector A, de la Ciudad de Valencia, estado Carabobo, del cual se atribuye la condición de arrendatario.
Efectivamente, la parte actora en esta causa ciudadano HUMBERTO FONSECA RODRIGUEZ, tuvo conocimiento desde el 27 de abril de 2009 que el inmueble sobre el cual versa su pretensión de retracto legal, se encontraba en litigio por el cumplimiento del contrato de venta que del mismo le hizo el ciudadano FERNANDO DE LEON DIAZ a la ciudadana ESTHER BURGOS DE PEREZ quienes además no eran los propietarios para el momento en que manifiesta la parte actora se inició la relación arrendaticia, por lo que lógico es concluir conforme a lo establecido en el artículo 1394 del Código Civil que tenía conocimiento de que la ciudadana MARIA DE LOS ANGELES LORENZO DE VELARDE, había vendido el inmueble con anterioridad al 27 de abril de 2009, fecha que se debe tomar como punto de partida para computar el lapso de caducidad legal de la acción de cuarenta día continuos previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que venció el día sábado 06 de junio de 2009, pero que al ser un día no hábil podía presentar su demanda hasta el día lunes 08 de junio de 2009, por lo que al haberlo hecho en el mes de septiembre de 2009, obviamente se consumó la caducidad de la acción, tal y como fue planteado en su escrito de contestación por la co-demandada en esta causa ESTHER BURGOS DE PEREZ, por lo que quien aquí suscribe considera que la cuestión previa prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe ser declarada con lugar, y en consecuencia la demanda queda desechada y extinguido el proceso conforme a lo establecido en el artículo 356 eiúsdem. Así se declara y decide.

CAPITULO IV
DE LA DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR LA CUESTION PREVIA prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por haber operado la caducidad legal de la acción establecida en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegada por la ciudadana ESTHER BURGOS DE PEREZ, y en consecuencia la demanda queda desechada y extinguido el proceso conforme a lo establecido en el artículo 356 eiúsdem, favoreciéndose con esta decisión a los otros codemandados conforme a lo establecido en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil.
Por haber resultado vencida la parte actora se le condena al pago de las costas procesales conforme al Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Valencia, a los 04 días del mes de junio de 2010.
LA JUEZA PROVISORIA

ABG. MARINEL MENESES GONZALEZ
LA SECRETARIA

ABG. MARIEL ROMERO
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, previo el anuncio de ley, siendo la 3:00 p.m. y se libraron las boletas correspondientes.
LA SECRETARIA
MMG/mr/maura.-