TSJ Regiones - Decisión

“Visto” sin conclusiones de las partes se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por el ciudadano OSWALDO CORONEL DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.137.688, de este domicilio, asistido en este acto por el Abogado RIGOBERTO RIVERO DUNO, titular de la cédula de identidad Nro. V- 3.828.074, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 18.994, y de este domicilio; por Resolución de Contrato de Arrendamiento.- Alega que en fecha 01 de febrero de 2003, fue suscrito contrato de arrendamiento entre el cónyuge del demandante, la ciudadana YOLANDA COLMENARES DE CORONEL, y el ciudadano GUILLERMO LÓPEZ MORILLO, sobre una casa de habitación situada en la calle Independencia Nº 106-108 de la ciudad de Valencia, cuyo arrendamiento se constata de documento privado. Así mismo expone, que el inmueble objeto de arrendamiento es de su propiedad, la cual se le fue adjudicado en escrito de Separación de Cuerpos y Bienes de fecha 23-10-2008 y Sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 12-11-2010, bajo el expediente Nº 21.422, en donde además manifiesta subrogarse al contrato de arrendamiento en cuestión, adquiriendo sí el carácter de arrendador. Arguye que las partes establecieron dicho contrato por una duración de seis (6) meses o Tiempo determinado y comenzará su vigencia el día 01 de febrero del año 2003 siendo su vencimiento el 01 de agosto del año 2003, quedando el arrendatario formal y debidamente notificado del día del vencimiento; en dicho contrato en su cláusula tercera, las partes determinaron que el valor del canon de arrendamiento sería en la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES CON00/100 (Bs. 80.000,00) mensuales, que se pagarán puntualmente en efectivo por mensualidades vencidas los tres (3) primeros días de cada mes, y que el incumplimiento del pago de una mensualidad, será causa suficiente para que la arrendadora considere rescindido el contrato y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. En la cláusula quinta del presente contrato de arrendamiento, se declara expresamente la recepción del inmueble en buenas condiciones de habitabilidad y solvente, comprometiéndose a devolverlo en el mismo buen estado y condiciones de servicio que lo recibe, en cuanto a las reparaciones y mantenimiento que hagan falta al inmueble durante la vigencia del presente contrato serán por cuenta de el ARRENDATARIO; también será por cuenta de este el pago de todo los servicios públicos u otro servicio prestado al inmueble, cuyos recibos serán entregados al arrendador al extinguirse la relación arrendaticia. Ahora bien, el inquilino-demandado ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2009, enero y febrero del 2010, a razón de doscientos mil bolívares (Bs. 200,00) cada uno, ya que por acuerdo mutuo dicho canon fue ajustado por las partes desde hace más de ocho meses a dicho monto. Que el arrendatario ha incumplido su obligación de pagar la luz y aseo domiciliario, también ha incumplido con su obligación de reparaciones y mantenimiento inmueble, por cuanto solicita a este Tribunal la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO A TIEMPO y que se proceda a la desocupación y entrega del inmueble, que el arrendatario pague los cánones de arrendamientos adeudados correspondientes a los meses de Diciembre de 2009, enero y febrero de 2010, a razón de B. 200,0 para un total de Bs. 600,0 más los que se venzan hasta el fallo de la presente causa.
En fecha 18 de Marzo de 2010 Se admite la presente demanda.-
En fecha 06 de Abril, 2010, por diligencia de la parte actora, donde le confiere Poder Apud-acta, a los abogados RIGOBERTO RIVERO DUNO y OCTAVIO JOSÉ ALCALÁ GIL, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nº 18.994 y 18.974, respectivamente.-
En fecha 13 de Abril de 2010 consigna la parte actora los emolumentos necesarios a los fines de la producción y práctica de la citación personal.-
El 13 de abril de 2010, el alguacil deja constancia de haber recibido los emolumentos.
En fecha 29 de Abril de 2010 el Tribunal ordena librar compulsa
En fecha 14 de Mayo de 2010 el Alguacil deja constancia de la citación personal efectuada.-
En fecha 18 de Mayo de 2010, el demandado, asistido de abogado, presenta la contestación de la demanda.-
En fecha 21 de mayo de 2010, el demandado otorga Poder Apud-acta a los abogados OMAR HERNÁNDEZ CARMONA, OMAR HERNÁDEZ ORIA, DUBRASKA MORENO LEON y ANGELICA BORGES, I.P.S.A. Nº 14.980, 122.195, 144.316 y 142.101, respectivamente.-
Abierto el juicio a prueba ambas partes consignan los escritos respectivos en los términos allí expuestos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal considera lo siguiente:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento y aduce que su cónyuge celebró contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado con el demandado de autos, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación ubicado en la calle Independencia No. 106-108 de la ciudad de Valencia, arrendamiento que consta en documento privado marcado con la letra “A”, comenzó a regir a partir del 01 de Febrero de 2003, por seis meses fijos, una vez vencido, la arrendataria, siguió ocupando el inmueble, el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 80,00), el cual fue posteriormente modificado entre partes por un monto de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,0). Es el caso que la arrendataria ha dejado de cancelar los cánones de arrendamientos Diciembre de 2009 y Enero y Febrero de 2010, además de no cumplir con el mantenimiento del inmueble y adeudar el pago de los servicios de Luz y aseo domiciliario y también a incumplido con las reparaciones y mantenimiento del inmueble arrendado.
POR SU PARTE LA DEMANDADA: -
En el acto de la litis contestación, alega como cierto que ha sucrito por más de veinte (20) años contrato de arrendamiento, sobre un inmueble signado con el Número 106-108, de la calle Independencia cruce con Andrés Bello, Parroquia La Pastora, Municipio Valencia Estado Carabobo con la ciudadana YOLANDA COLMENARES de CORONEL. Que es cierto el precio del canon pactado por DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) a ser pagados todos lo días quince (15) de cada mes.
Rechaza, niega y contradice la acción interpuesta por el demandante, tanto en los hechos como en el derecho.
Alega la falta de cualidad del ciudadano OSWALDO JESUS CORONEL, pues el arrendatario suscribió contrato con la ciudadana YOLANDA COLMENARES de CORONEL, y que si en realidad existe o existió entre el demandante y su cónyuge alguna negociación, no se le notificó al Arrendatario para completar la legalidad de dicha negociación y legitimar al pretendido demandante, hoy supuestamente propietario, para el ejercicio de la presente acción, que para que surtan efectos legales sobre la persona del deudor cedido, este debe ser notificado.
Arguye que el último contrato de arrendamiento que celebró con la ciudadana YOLANDA COLMENARES de CORONEL se le fijó como fecha de inicio el día quince (15) de Febrero de 2006, con una duración de seis (6) meses hasta el quince (15) de Agosto de 2006, los cuales son prorrogables y con la condición de renovación automática y sucesiva.
Por otra parte, aduce que por ante este Tribunal, cursa el expediente de Consignaciones arrendaticias signado con el Nº 3599, que lleva el archivo de este Tribunal, las cuales se iniciaron el mes de Diciembre de 2009, cumpliéndose oportunamente, además invoca a su favor, la notificación que realizó a la ciudadana YOLANDA COLMENARES de CORONEL, en fecha 05 de Marzo de 2010, mientras que la presente demanda ocurrió el 18 de Marzo de 2010, expediente que solicita el arrendatario se acumule a la presente causa y surta todos los efectos legales consiguientes.
II
DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE:
Capítulo I: Promueve y opone en toda forma de derecho, contrato de arrendamiento firmado en original entre las partes en fecha 1-2-2003, y el cual riela a los folios número 4 y 5 de este expediente y que en ningún momento fue impugnado o desconocido en la litis-contestación.
Capítulo II: Promueve y Opone en toda forma de derecho escrito de separación de cuerpos y bienes que en copia certificada, rielan del folio Nº 9 al 18.
Capítulo III: Promueve y opone en toda forma de derecho los recibos que rielan del folio Nº 24 al folio Nº 26.
Capitulo IV: solicita formalmente a este juzgado, oficie a la C.A. ELECTRICIDAD DE VALENCIA, para que certifique y remita a este juzgado ESTADO DE CUENTA de la cuenta Nº 10083937 a nombre de José Miranda, nombre a quien esta contratado el servicio de luz y fuerza eléctrica y aseo urbano domiciliario que prestan al inmueble Nº 106-108 calle Independencia cruce con Andrés Bellos.
Capítulo V: Solicita a la Jueza se traslade y constituya a este juzgado a su cargo, al inmueble Nº 106-108, ubicado en la calle Independencia cruce con Andrés Bello de Valencia, para que debidamente acompañada por fotógrafo y un experto, practique INSPECCIÓN JUDICIAL a dicho inmueble, y deje constancia de estado de deterioro que el mismo presenta por falta de reparaciones y mantenimiento.
DE LA PARTE DEMANDADA:
Capítulo I: invoca el mérito favorable que arrojan las actas procesales que cursan en el expediente 1.530, especialmente los documentos que se determina a continuación:
A. de los hechos descritos en el libelo de demanda, en donde la parte demandante expresamente manifiesta que entre YOLANDA COLMENARES de CORONEL, identificada en autos y GUILLERMO LOPEZ MORILLO suscribieron contrato de arrendamiento, sobre un inmueble ubicado en la calle Independencia. N1 106-108 de esta ciudad Valencia Estado Carabobo.
B. El Mérito Favorable que arroja el documento consistente, a los recibos de pago de la relación arrendaticia existente, en el contrato de arrendamiento, consignado con el escrito de la contestación de la demanda.
Capítulo II: Consigna y Opone, en este acto original marcado con la letra “A”, el contrato de arrendamiento celebrado entre YOLANDA COLMENARES y GUILLERMO LOPEZ MORILLO, en fecha 30 de octubre de 1981, donde se demuestra la relación arrendaticia por mas de veintiocho (28) años, que a pesar de que la cónyuge del demandante no funge como arrendadora, si funge como propietaria con su firma de costumbre y redactora de dicho instrumento.
Consigna marcada con la letra “B”, copia fotostática de los recibos de pago, por motivo de la relación arrendaticia existente entre YOLANDA COLMENARES de CORONEL y GUILLERMO LOPEZ MORILLO, de fechas 30-10-1981, 30-11-1981 y 30-12-1981.
Consigna marcada con la letra “C”, el original del recibo de pago de la factura de C.A. Hidrocentro del centro, en donde se cancela los últimos recibos de pago del mes de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de dos mil diez (2010).
Consigna original marcada con la letra “D”, el recibo de pago de C.A. Electricidad de Valencia en donde se cancelan los últimos recibos.
Consigna marcado con la letra “E”, en treinta y uno (31), folios útiles, copias fotostáticas, del expediente de consignaciones, marcado con el Nº 3599, que lleva este Tribunal.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este Tribunal, en uso de las facultades Oficiosas estatuidas en el ordenamiento Jurídico Vigente y muy específicamente sobre las causas de inadmisión de una demanda, las cuales, se encuentran determinadas por el legislador, limitándolas a las que sean contrarias a derecho es decir, a disposición legal expresa, y a las que violen el orden público o las buenas costumbres; dicha norma es una manifestación del poder de impulso de oficio que se le atribuye al juez, en virtud del cual, el juez, puede examinar si la demanda resulta contraria o no al orden; en este orden los conceptos de Orden Público y buenas costumbres forman parte de la categoría calificada por la doctrina como conceptos jurídicos indeterminados recogidos en numerosas disposiciones legales sustantivas, ya las cuales acude el legislador en ciertos casos para vigorizar las bases éticas del ordenamiento jurídico y concatenar la evolución técnica con la social. Procede de a pronunciarse como PUNTO PREVIO, sobre las siguientes consideraciones:
En este orden de ideas, observa este Tribunal que la pretensión de la parte actora se circunscribe en la Resolución del Contrato de Arrendamiento, celebrado a tiempo determinado y de manera privada entre Yolanda Colmenares de Coronel y Guillermo López Morillo y este proceda a desocupar y a entregar de manera inmediata el descrito inmueble que le fue arrendado. A pagar los cánones de Arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre 2009, enero y febrero de 2010. (Vuelto folio 1, parte in-fine).
Ahora bien, para dilucidar la cuestión planteada; es ineludible para esta Juzgadora, estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual es, la Resolución del Contrato de Arrendamiento. En este orden de ideas, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
De tal modo, que observa esta Juzgadora que la inquilina-demandada admite la existencia de la relación arrendaticia, pero a su vez señala que el el último contrato de arrendamiento que celebró con la ciudadana YOLANDA COLMENARES de CORONEL se le fijó como fecha de inicio el día quince (15) de Febrero de 2006, con una duración de seis (6) meses hasta el quince (15) de Agosto de 2006, los cuales son prorrogables y con la condición de renovación automática y sucesiva, a tal efecto consigna en copia fotostática simple contrato de arrendamiento privado y Recibos de pago de alquiler del año 1981, marcados con la letra “A” y “B”. En relación a estos Instrumento privados; aprecia, esta Juzgadora, que las copia fosfática simple, carecen desde luego de todo merito probatorio y las mismas no pueden considerarse como documento privado capaz de acreditar un derecho entre las partes, por ello se desestima su valor probatorio, y así se declara.
No obstante, solo será objeto de análisis el contrato de arrendamiento privado en original que consta a los folios 4 y 5, marcado con la letra “B”, documento que quedo reconocido por la parte accionada en el acto de la litis contestación como se señalo.
Los fines de descifrar la situación planteada, este Tribunal entra a decidir lo alegado por las partes y en este sentido considera importante realizar un breve estudio al contratos de arrendamiento, antes mencionado a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento.
Siendo ello así, se evidencia del contrato de arrendamiento, que corre inserto al folio 4 y 5 del expediente que las partes establecieron su duración en la cláusula Tercera en los siguientes Términos:
“SEGUNDA: De manera expresa se establece y así lo aceptan las partes contratantes ARRENDADOR Y ARRENDATARIO que el plazo de duración del presente contrato será de Seis (6) meses o tiempo determinado y comenzara su vigencia el dia 01 de febrero de 2003 quedando el arrendatario desde la fecha de la firma de este contrato formal y debidamente notificado del día de su vencimiento (01-08-2003).
De lo antes trascrito se infiere que el contrato de arrendamiento, según la cláusula in comento, se constatar que las partes previeron un lapso de duración de seis (6) meses, el cual, concluyo el 01 de agosto de 2003, es decir, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el contrato; entonces tenemos que las partes estaban vinculadas por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; concluyendo la relación arrendaticia el 1 agosto de 2003, y vencido el plazo estipulado, opero de pleno derecho la prorroga legal en beneficio del arrendatario, es decir, por un lapso de seis (6) meses, la cual, espiro el 1 de febrero de 2004; y vencida la misma el arrendador podrá exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; pero, es obvio, que si contrato señala una fecha fija para su terminación, sólo podrá entenderse como renovado, si una vez llegada tal fecha, se deja al arrendatario en posesión del inmueble y se producen ciertas circunstancias de las cuales se puede deducir que se ha efectuado dicha renovación, como seria el caso de que se sigan cobrando los alquileres en sus respectivas fecha y no sea notificado el desahucio; circunstancia que sucedió en el caso de auto, ya que el arrendatario se dejo en posesión del inmueble arrendado y el arrendador consintió tácitamente al recibir los cánones de arrendamiento, posteriores; por lo que opero la denominada Tácita reconduccion, que convierte a un contrato a tiempo determinado en indeterminado. En consecuencia se deduce que estamos en presentencia de un contrato de arrendamiento a TIEMPO INDETERMINADO. Y así se declara No obstante, debe quien aquí decide, en aras de salvaguardar, el debido proceso y el derecho a la defensa y sobre todo el derecho inquilinario como materia de orden publico; concluir que la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez, que la acción que escogió la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues bien, lo procedente era la acción por Desalojo y no la Resolución del contrato de arrendamiento.
En consecuencia la Acción por Resolución de contrato de Arrendamiento debe declararse INADMISIBLE, quedando abierta así la posibilidad de que la parte actora demande el desalojo.
Ahora bien, en cuanto a todo lo debatido y todos los actos evacuados en relación al arrendamiento, en concreto son totalmente inoficiosos de valorar. En consecuencia es oportuno traer a colación el siguiente criterio casacionista del Tribunal Supremo de Justicia, el cual es compartido por este tribunal mediante el cual se dictaminó lo siguiente: Cuando el juez se basa en una razón de derecho para no analizar las pruebas no incurre en silencio de prueba. El recurrente deberá atacar y desvirtuar mediante el recurso de fondo esa razón jurídica previa, si no quiere sucumbir en el recurso.