TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO CARABOBO.
200º y 151º
PARTE
DEMÁNDANTE LUIS EDUARDO HERNANDEZ CHAVEZ; venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.256.726 y de este domicilio.
APODERADO
JUDICIAL Abg. ANGEL MARIA FERNANDEZ RUMBOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 14.011.
PARTE
DEMANDADA: DIRCIA JOSEFINA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 3.292.883, de este domicilio.
APODERADO
JUDICIAL Abog, HENRY RAFAEL HENRIQUEZ MACHADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 54.817.

MOTIVO. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIÁ: DEFINITIVA
EXPEDIENTE No. 17.594

NARRATIVA

En fecha 17 de septiembre de 2002, el abogado ANGEL MARIA FERNANDEZ RUMBOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 14.011, procediendo con el carácter de apoderado judicial del ciudadano LUIS EDUARDO HERNANDEZ CHAVEZ; venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.256.726 y de este domicilio, consigno escrito contentivo de la demanda intentada contra la ciudadana DIRCIA JOSEFINA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 3.292.883, de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
En fecha 08 de octubre de 2002, se admitió la demanda y se ordeno la comparecencia de la demandada a fin de que diera contestación, el segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.
En fecha 12 de noviembre de 2002, el abogado HENRY RAFAEL HENRIQUEZ MACHADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 54.817, procediendo con el carácter de apoderado judicial de la demandada dio contestación a la demanda. En fecha 18 de noviembre absolvió posiciones juradas la demandada y en fecha 19 de noviembre de 2002, igualmente absolvió posiciones juradas el demandante.
En fecha 21 de noviembre de 2002, la parte demandante promovió pruebas, que fueron admitidas por actuación de fecha 25 de noviembre de 2002.
En fecha 05 de diciembre de 2002, la parte demandada consigno escrito contentivo de la promoción de pruebas, que fueron admitidas por actuación de fecha 05 de diciembre de 2002.
En fecha 19 de febrero de 2003, la parte demandada consigno escrito contentivo de Conclusiones Escritas. En fecha 20 de febrero de 2006, la ciudadana Juez se aboco al conocimiento de la causa.
En fecha 20 de mayo de 2008, la abogada ALEJANDRINA MORALES DIAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 19.070, consigno copia de la partida de Defunción de la ciudadana DIRCIA JOSEFINA MARTINEZ, fallecida en fecha 18 de diciembre de 2007. Siendo la oportunidad de decidir se pasa a hacerlo de acuerdo con las consideraciones siguientes.

CONTENIDO DEL LIBELO DE LA DEMANDA
Señala la parte actora en su libelo de demanda, que en el mes de agosto de de 1997, entro en conversación con la ciudadana DIRCIA JOSEFINA MARTINEZ, sobre el posible arrendamiento de una franja de terreno que quedaba en el solar de la casa, que tiene CUATRO METROS CON VEINTE CENTIMETROS (4,20 mts), de largo por CINCO METROS CON SESENTA CENTIMETROS (5,60 mts) de ancho. Que luego de varias conversaciones se convino en el arrendamiento de dicha franja de terreno y que el actor construiría una bienhechuría para el funcionamiento de un taller mecánico y que las bienhechurías que se construyeran iban a ser reconocidas y pagadas, mediante una cuota mensual equivalente al 50% del canon de arrendamiento.
Que de lo convenido se firmo un contrato de arrendamiento ante la Notaria Publica Tercera de Valencia, en fecha 23 de septiembre de 1997, bajo el Nº 04, Tomo 140. Que el inmueble esta situado en la Avenida Humberto Celli de la Urbanización la Quizanda. Que la duración del contrato se pacto para cinco (05) años a partir del 23 de septiembre de 1997, seria prorrogado automáticamente por periodos de un (01) año. Que en caso de no querer continuar con el contrato se avisaría con (30) días de anticipación una a la otra parte, siendo las notificaciones por escrito firmadas por cualquier persona que se encontrara en el inmueble, o bien a través de notificaciones judiciales o cartel publicado en un Diario de la ciudad. El canon fue convenido en la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) hoy CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F 40,00), durante 5 años y que las prórrogas tendrían un incremento del 10% sobre el canon del año anterior.
Que del monto del canon mensual, el 50% sería para pago de la mensualidad y el Otro 50% se imputaría al pago de la construcción o bienhechurías. Que lo que se arrendó fue un terreno baldío que forma parte de la Calle F Nº 90-84, Urbanización La Quizanda en Valencia y que en el contrato se señaló como “un local comercial” lo que se le puso por la necesidad del actor de tener un sitio donde trabajar.
Que al comenzar a construir las bienhechurías debido al tamaño del terreno, optó por ocupar una extensión adyacente. Que realizó tomas internas del galpón con luz de 110 y 220 voltios, techo galvanizado de zinc, ductos y tuberías. Que invirtió en esas construcciones la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 13.000.000,00) hoy TRECE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 13.000,00) y levantó un TITULO SUPLETORIO a su nombre ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Que una vez construidas las bienhechurías comenzó a trabajar en un taller de silenciadores o tubos de escape y comenzó a pagarle a la demandada el 50% del canon de arrendamiento. Pero cuál seria su sorpresa que se presentaron varias persona al taller y uno de ellos le dijo que era abogado y que el contrato de arrendamiento no iba a ser prorrogado, pues en el Diario Noti-Tarde del 23 de agosto de 2002, se le notificaba que DIRCIA JOSEFINA MARTINEZ no le iba a prorrogar el contrato de arrendamiento y que debería entregar el inmueble a la fecha de vencimiento del contrato. Que el costo de las bienhechurías se las pagarían a CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) hoy CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs.F 100,00), mensuales. Que ello era de mala fe y constituida un enriquecimiento sin causa.
Por ello procedió a intentar la presente acción, a fin de que conviniera en lo siguiente: PRIMERO. Que la extensión de terrenos es CUATRO METROS CON VEINTE CENTIMETROS (4,20 mts), de largo por CINCO METROS CON SESENTA CENTIMETROS (5,60 mts) de ancho SEGUNDO. Que construyó bienhechurías en ese terreno y en el aledaño que pertenece a la nación tal como consta del Título Supletorio. TERCERO. Que las bienhechurías le iban a ser pagadas mediante el 50% del monto del canon de arrendamiento. CUARTO. Que hasta tanto no se le pague el valor de las bienhechurías en base al 50% del canon de arrendamiento, tiene derecho a un derecho de prórroga del contrato. QUINTO. Que debe ser prorrogado el contrato de arrendamiento con un incremento del 10% al monto del año anterior. SEXTO. Que la notificación de la prensa carece de valor. SEPTIMO. Que de no convenir en dicha prórroga, entonces operaba la prórroga legal, de acuerdo con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. OCTAVO. Al pago de las costas procesales, estimando la acción en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) hoy TREINTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F 30.000,00).

CONTESTACION DE LA DEMANDA
La parte demandada al dar contestación a la demanda señaló, que rechazaba la demanda por ser arbitraria e ilegal. Que reconocía la existencia del contrato de arrendamiento. Que el canon inicial fue pactado en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) hoy CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 40.000,00), luego de incrementaría a razón de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) hoy CINCO BOLIVARES (Bs.F 5,00), por cada año y luego tendría un incremento del 10%, aplicado por cada año anterior. Que las bienhechurías son de su propiedad.
De esta forma quedó trabada la litis.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Consignó en original el instrumento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia, en fecha 23 de septiembre de 1997, bajo el No. 04, Tomo 140, que contiene el contrato de arrendamiento firmado entre las partes. Este instrumento se aprecia en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, por no haber sido motivo de impugnación ni tacha de falsedad.
Copia del Título Supletorio evacuado ante este mismo Tribunal, en fecha 20 de mayo de 1998. Se desecha del proceso por cuanto no aporta elemento alguno al mismo.
Promovió 29 recibos en original y privados, contentivos de los pagos realizados por el actor a la demandada por concepto de pagos de cánones de arrendamiento. Se aprecian por no haber sido motivo de impugnación ni tacha de falsedad.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
Promovió la prueba de posiciones juradas e invocó el mérito favorable de los autos.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
La parte actora consignó un libelo de demanda en el cual no se precisa claramente cuál es la pretensión, pues pareciera que se trata de una demanda mero-declarativa, al no señalar expresamente —Qué es lo que pretende?, si acaso es que se le paguen bienhechurías, cuyo costos no probó; o si pretende que el contrato de arrendamiento se prorrogue? Ello consecuencia que sea muy difícil precisar lo qué verdaderamente pretende el actor, para que el Organismo Jurisdiccional pueda impartir Justicia.
No obstante, haciendo un esfuerzo supremo, es preciso apuntar que entre las partes existe un contrato de arrendamiento que fue debidamente probado con la consignación del instrumento que lo contiene, de tal manera que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Son postulados legales establecidos en el Código Civil venezolano, que igualmente hace valer el actor al invocar en el libelo las disposiciones contenidas en el Código Civil correspondientes, es decir, los artículos 1.159, 1.160 y 1.167. Al señalarse en las normas sustantivas que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, significa que las partes necesariamente tienen que someterse a las condiciones establecidas en el documento contentivo de la convención. Como consecuencia inmediata, y habiendo quedando con todo su efecto jurídico el documento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Respecto a la confesión ficta alegada por la parte actora, este alegato se declara sin lugar, por cuanto es falso que se haya producido dicha confesión ficta. Así se declara.
En materia de interpretación de contratos, la ciencia del Derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. De acuerdo con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe. Al respecto, señala el actor que firmó el contrato de arrendamiento de buena fe, pero que las bienhechurías fueron construidas por él y al estar reconocido el contenido del contrato firmado entre las partes, el mismo surte todos sus efectos legales. En tal sentido, se señala textualmente: “...(...) Sin embargo el arrendatario por este medio declara: Que dichas bienhechurías son de la entera propiedad de la ARRENDADORA...”, por lo que no cabe discusión alguna sobre la propiedad de dichas bienhechurías. Así se establece.
Solicita asimismo, el actor, que debe tener derecho a la prórroga legal del contrato, para cuyos efectos debe estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Según los términos del contrato, el mismo comenzó a regir en fecha 23 de septiembre de 1997 y se prorroga por periodos de un año, por lo que el vencimiento de la próxima prórroga será el 23 de septiembre de 2010. Y en virtud de que al absolver las posiciones juradas quedó probado que el arrendatario ha pagado los cánones de arrendamiento, le corresponde el disfrute de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De tal manera, que si el contrato se firmó en fecha 23 de septiembre de 1997, tiene más de diez años la relación locativa, por lo que le corresponde un disfrute de prórroga legal de 3 años. Así se establece.
Por otra parte es necesario señalar, que en el decurso del proceso falleció la demandada, ciudadana DIRCIA JOSEFINA MARTINEZ, quien según la Partida de Defunción correspondiente, dejó como único y universal heredero a su hijo ANGEL EDUARDO MARTINEZ MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 18.436.774 y de este domicilio, quien es la continuación de su causante. Al estar probado en autos la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; e igualmente que el arrendatario está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, procede inexorablemente la prórroga legal arrendaticia tal como lo señala el artículo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

DECISION
En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUJDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, declara: PRIMERO PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano LUIS EDUARDO HERNÁNDEZ CHÁVEZ contra la ciudadana DIRCIA JOSEFINA MARTINEZ, por cumplimiento de contrato de arrendamiento. SEGUNDO Se ordena al ciudadano ANGEL EDUARDO MARTINEZ MARTINEZ, heredero de la de-cujus DIRCIA JOSEFINA MARTINEZ, conceder la prórroga legal de tres (03) años, al arrendatario LUIS EDUARDO HERNANDEZ CHÁVEZ, en el inmueble arrendado y que ha sido identificado anteriormente.
No hay pronunciamiento alguno sobre costas, habida cuenta de la naturaleza de la presente decisión.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los 22 días del mes de junio de 2010.-

Abg. Isabel C. Cabrera de Urbano
La Juez Titular

Abg. Aracelis Urdaneta.
La Secretaria
En la misma fecha y siendo las Nueve de la mañana (11:00 a.m.), se publicó la anterior sentencia.

Abg. Aracelis Urdaneta.
La Secretaria

Exp. 17.594
ICCU/yenika