TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, NAGUANAGUA, LOS GUAYOS y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

Valencia, 20 de julio de 2010
200º y 151º
EXPEDIENTE Nº 7351
DEMANDANTE: ANTONIO BRUNO CARRIERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.126.209, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 33.503 y de este domicilio en su carácter de Apoderado Judicial Especial de la Sociedad de Comercio INVERSIONES ROTONDA, C.A.
DEMANDADO: NICOLAS ALEXOPOULOS, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.820.793 y de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DECISIÓN: SIN LUGAR LA DEMANDA Y SIN LUGAR LA RECONVENCION (SENTENCIA DEFINITIVA)

CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios, en fecha 26 de Febrero de 2009, por el Abogado ANTONIO BRUNO CARRIERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.143, en su carácter de Apoderado Judicial Especial de la Sociedad de Comercio INVERSIONES ROTONDA, C.A., en contra del ciudadano NICOLAS ALEXOPOULOS, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.820.793 y de este domicilio; por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de un inmueble constituido por un (01) Apartamento distinguido con el N° 11-2, ubicado en el piso 11 de la Torre Samara II del Conjunto Residencial Residencias SAMARA, situado en la Urbanización Las Chimeneas, Avenida 93, en Jurisdicción del Municipio Valencia del Estado Carabobo. Se acompaña al libelo, copia simple del Poder Especial, marcado “A”, copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del juicio, marcado “A-1”, original del contrato de arrendamiento, marcado “B” y recibos de pago, marcados “C”. (Folios 1 al 22).
En fecha 03 de marzo de 2009, se ordena dar entrada y formar expediente, teniéndose para proveer. (Folio 23)
En fecha 04 de Marzo de 2009, el Tribunal admite la demanda, acordándose en consecuencia el emplazamiento de la demandada, para que comparezca por ante este Tribunal el segundo día de Despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda u oponer las cuestiones previas que considere conveniente. Ordenándose la apertura del cuaderno de medidas. (Folio 24)
En fecha 12 de marzo de 2009, mediante decisión se declaran improcedentes las medidas cautelares de secuestro y embargo solicitadas por el demandante. (Folios 02 al 05 del cuaderno de medidas)
En fecha 17 de Marzo de 2009, comparece la parte actora y consigna los emolumentos correspondientes a los fines de la elaboración de la compulsa respectiva y el traslado del alguacil para que practique la misma. (Folio 25)
En fecha 19 de Marzo de 2009, el tribunal acuerda librar la compulsa de la parte demandada. (Folio 26)
En fecha 16 de abril de 2009, comparece la parte actora y consigna los emolumentos correspondientes a los fines del traslado del alguacil para que practique la citación del demandado.
En fecha 10 de Julio de 2009, el ciudadano Alguacil del Tribunal da cuenta de que consigna la compulsa en el estado en que se encuentra por cuanto le resultó imposible la citación del ciudadano: NICOLAS ALEXOPOULOS. (Folios 28 al 37)
En fecha 04 de Agosto de 2009, comparece el abogado ANTONIO BRUNO, en su carácter de autos y solicita la citación del demandado por carteles. (Folio 38)
En fecha 07 de Agosto de 2009, el tribunal mediante auto acuerda la citación de la parte demandada por carteles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 39 y 40)
En fecha 22 de Septiembre de 2009, la parte actora consigna los ejemplares de los diarios Noti-tarde y El Carabobeño, siendo agregados por el tribunal en esta misma fecha. (Folios 41 al 44)
En fecha 10 de Noviembre de 2009, la secretaria del tribunal deja constancia de que fijó en la morada del demandado el cartel de citación, dando cumplimiento a lo ordenado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 45)
En fecha 04 de Diciembre de 2009, comparecen los Abogados MARIA SIMIC y ALEXIS RIVERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.167 y 41.965 respectivamente y consignan Poder del ciudadano: NICOLAS ALEXOPOULOS, siendo agregado por el tribunal en esta misma fecha y acordándose tener como partes del juicio a los referidos abogados. (Folios 46 al 50)
En fecha 09 de Diciembre de 2009, el Abogado ALEXIS NEMESIO RIVERO, identificado en autos, presenta escrito de contestación a la demanda y reconviene a su contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 51 al 55)
En fecha 10 de Diciembre de 2009, el tribunal mediante auto admite la reconvención propuesta por la parte demandada y fija el segundo día de despacho siguiente a esta fecha, para que la parte reconvenida de contestación a la misma. (Folio 56)
En fecha 20 de enero de 2010, comparece el abogado ANTONIO BRUNO, en su carácter de autos y presenta escrito mediante el cual rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta por la parte demandada y promueve pruebas. (Folios 57 al 58)
En esa misma fecha 20 de enero de 2010, comparece el abogado ALEXIS RIVERO, en su carácter de autos y presenta escrito de pruebas, promueve y opone el contrato de arrendamiento consignado por la demandante, los recibos originales de pagos y depósitos bancarios correspondientes al canon de arrendamiento, recibos de los servicios. (Folios 59 al 108)
En fecha 21 de enero de 2010, el tribunal acuerda agregar a los autos los escritos de pruebas presentados por ambas partes y por cuanto las pruebas en ellos contenidas, no son contrarias a derecho, ni manifiestamente ilegales, ni impertinentes, se admiten salvo su apreciación en la definitiva. Con respecto al escrito de pruebas presentado por la parte demandada en su capitulo I y II, se acuerda la pruebas de informes. (Folio 109)
En fecha 22 de Enero de 2010, el tribunal mediante auto acuerda librar los oficios respectivos relacionados con las pruebas de informe admitidas en fecha 21-01-2010. (Folios 110 al 117)
En fecha 26 de Enero de 2010, comparece la parte actora y presenta escrito mediante el cual realiza una serie de consideraciones ilustrativas e informativas al tribunal, que sirven de asidero a los fines de insistir que se desestime el pedimento contenido en el escrito de reconvención propuesto por la parte demandada. (Folios 118 al 120)
En fecha 19 de Febrero de 2010, se acordó mediante auto agregar el oficio N° AJ-E-2010-025, procedente de la Compañía Anónima Electricidad de Valencia, contentivo de las resultas de la prueba de informe solicitada. (Folios 122 al 124)
En fecha 24 de marzo de 2010, el Alguacil da cuenta de haberse trasladado a la sede de la Distribuidora de gas licuado de petróleo PETROVAL, C.A. y una vez entregado el oficio N° 069, obtuvo constancia de solvencia que se agrega a los autos mediante auto de fecha 25 de marzo de 2010. (Folios 125 al 127)
En fecha 07 de abril de 2010, se acordó mediante auto agregar el oficio N° 244, procedente de la Oficina del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, contentivo de las resultas de la prueba de informe solicitada. (Folios 128 al 162)
En fecha 11 de junio de 2010, se acordó mediante auto agregar el oficio N° 312-243, procedente de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Valencia Estado Carabobo, contentivo de las resultas de la prueba de informe solicitada. (Folios 163 al 169)
CAPITULO II
DE LAS PRETENSIONES, ATAQUES Y DEFENSAS DE LAS PARTES

Siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva, este tribunal procede a hacerlo expresando todas las cantidades monetarias independientemente de cómo aparezcan señaladas en las actas bajo la reconversión actual salvo que se realicen transcripciones textuales, y vistos los alegatos esgrimidos por las partes, los mismos se pueden resumir de la siguiente manera:

1.- PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA:
De acuerdo a las articulaciones de hecho y de derechos de la parte actora en su demanda, pueden resumirse sus argumentos y pretensiones, así:
A.- Que la Administradora La Ceiba, S.R.L., actuando por mandato de simple administración y cuenta de su representada, como legitima propietaria INVERSIONES ROTONDA, C.A., celebró primitivamente en fecha 30 de Julio de 2001, contrato de arrendamiento determinado y privado por un periodo de seis (06) meses; y prorrogable automáticamente por periodos iguales y sucesivos con el ciudadano: NICOLAS ALEXOPOULOS, y que tuvo por objeto el inmueble constituido por un (01) Apartamento distinguido con el N° 11-2, piso 11, Conjunto Residencial RESIDENCIAS SAMARA, TORRO SAMARA II, Urbanización Las Chimeneas, Av. 93, Municipio Valencia del Estado Carabobo.
B.- Que se fijó originariamente y de común acuerdo una pensión arrendaticia mensual de DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 240,00), pagaderas por mensualidades anticipadas, esto es, todos los treinta (30) de cada mes en la oficina de la arrendadora. Sin embargo, a medida que se producían los sucesivos vencimientos contractuales, las partes de común y amistoso acuerdo fijaban el nuevo canon de arrendamiento a regir durante la próxima relación o periodo contractual, fijándose con posterioridad un último canon mensual de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00), el cual fue aceptado y pagado por el “ARRENDATARIO” inclusive antes del 30 de Enero de 2008, siendo que el 30 de Mayo de 2008, hizo su último pago de canon de arrendamiento saltando involuntariamente el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Febrero de 2008, el cual a la fecha sigue adeudándole a mi representada; quedando a cargo adicional de la “ARRENDATARIA” el pago por concepto de servicios públicos y privados.
C.- Que el Arrendatario desde que efectuó el último pago, es decir el 30-05-2008, como ya se dijo, no ha cumplido con su obligación legal y contractual de pagar a mi representada los cánones de arrendamientos mensuales sucesivos vencidos e insolutos, esto es, correspondiente a los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE 2008 y ENERO DE 2009; con la advertencia que el Arrendatario de forma recurrente y claramente a destiempo procede a efectuar confusa y consuetudinariamente por ante la citada administradora, sus pagos en claro reconocimiento de su obligación y del retardo constante en su cumplimiento, por lo que respecta al pago de los meses anteriores, así como respecto de las cuotas ordinarias del respectivo Condominio; asumiendo desde entonces la condición de Arrendatario “Maula”, e incurriendo en estado de insolvencia arrendaticia que conlleva a la pérdida de todos sus derechos y beneficios, tanto legales como contractuales. Incumpliendo así de manera reiterada y en forma injustificada con su principal obligación de pago de las pensiones de arrendamiento mensual.
D.- Que por tales razones demanda para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal, a lo siguiente: A) Proceder a la entrega y desocupación inmediata del inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado y solvente en el pago de los servicios públicos y privados prestados al inmueble locado, así como de las cuotas ordinarias de condominio y de cualesquiera otros conceptos de pago por el asumidos contractualmente; B) A exhibir sin plazo alguno, los recibos de pago por concepto de pago y/o consumo de agua, energía eléctrica, aseo, teléfono, servicio de T.V. por cable, cuotas de condominio; correspondientes al inmueble arrendado, y cualesquiera otros por este contratados durante el lapso en que comenzó hasta su definitiva entrega y efectiva desocupación; C) Que se declare RESUELTO el aludido contrato de arrendamiento, por causa de incumplimiento de las citadas obligaciones legales y contractuales; D) A pagar, a titulo de indemnización, los cánones de arrendamientos vencidos y los que falten por vencer, por todo el tiempo que ocupe el inmueble arrendado hasta la ejecución definitiva y efectiva del fallo y por concepto de cláusula panal, a pagar adicionalmente a la propietaria y/o arrendadora con el pago de un monto equivalente al 20% del último canon de arrendamiento estipulado; y E) Condene a la parte demandada al pago de las costas y costos del proceso.

2.-PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDADA:

2.1.- EN LA CONTESTACION:
A.- Que rechaza, niega y contradice, en todas y cada una de sus partes la temeraria demanda intentada en contra de su representado, por ser totalmente falsa tanto en los hechos invocados y narrados en el libelo de la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, como en el derecho en que pretende fundarse. Asimismo impugno y desconozco los recibos que se encuentran al folio 20, recibo N° 3147, de fecha 07-03-2008, emanado de la administradora La Ceiba y al folio 21 recibo N° 3229, de fecha 17-04-2008, así como las copias de depósitos bancarios traídos por la parte actora, ya que los mismos provienen de la demandante, y lo hace con la sola intención de fabricar sus propias pruebas.
B.- Que niega, rechaza y contradice que la pensión arrendaticia haya sido acordada ni convenida en la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00), sino que el monto establecido por el arrendador es la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00), tal como lo pruebo en los depósitos efectuados por mi representado en la cuenta de la ciudadana: MARITZA ADRIANA IANNINO FINOTTI, en su condición de administradora.
C.- Igualmente niega, rechaza y contradice que su representada adeude los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2008 y ENERO DE 2009, ni ningún otro canon, por cuanto todos han sido pagados hasta la presente fecha, según los depósitos hechos en el Banco Occidental de Descuento (B.O.D), en la cuenta de la ciudadana antes mencionada.

2.1.- EN LA RECONVENCION:

A.- Que procede a reconvenir en la presente demanda, en aplicación del artículo 888 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios a la Sociedad Mercantil INVERSIONES ROTONDA C.A., toda vez que compró en fecha 04 de marzo de 2004 el inmueble que estaba arrendado por el ciudadano NICOLAS ALEXOPOULOS desde el año 2001, violentando el derecho de preferencia ofertiva.
B.- Que la firma mercantil INVERSIONES ROTONDA C.A., adquirió el inmueble objeto de la presente demanda siendo el demandado acreedor del derecho de retracto legal arrendaticio, ya que tiene la facultad y el derecho para la adquisición del bien enajenado por el propietario y el de subrogarse en la persona del comprador en las mismas condiciones y del precio que entregó.

CAPITULO III
DEL PUNTO DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO Y DEL ORDEN PUBLICO

Antes de entrar a analizar las posibles defensas perentorias o de fondo que han sido alegadas por la parte demandada en la presente causa, este tribunal considera necesario verificar uno de los elementos integrantes de la pretensión procesal, que aún cuando no fue invocada de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, invade la esfera del orden público porque atenta contra la ejecutabilidad de la sentencia definitiva que se pudiera dictar ya que generaría una apariencia de satisfacción que no se podrá materializar. Tal figura es la falta de cualidad o legitimatio ad causam, por lo que antes de hacer cualquier análisis y dada su importancia, es bueno traer a colación la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 0102 de fecha 06 de febrero de 2001 con ponencia del Magistrado José Manuel Delgado Ocando en el Expediente Nº 00-0096, en la cual explica la importancia de la falta de cualidad y la oportunidad para ser revisada:
“En la presente causa se origina un problema de legitimación (legitimatio ad causam), ya que las personas jurídicas accionantes carecen de cualidad para sostener el presente juicio; es evidente que las acciones sobre las cuales se dictó la medida cautelar, no pertenecen a las accionantes sino que forman parte del patrimonio de la comunidad conyugal. Las sentencias a las cuales las presuntas agraviadas les imputan violaciones de orden constitucional, no podían afectar el patrimonio de cada una de ellas porque a él no estaban referidas, ni podían impedir, por lo tanto, la satisfacción de su interés sustancial al libre goce y disfrute de sus patrimonios.
Es claro, pues, que las decisiones judiciales contra las cuales piden se les ampare, que condujeron a la ejecución de la medida cautelar, no pueden afectar directamente el patrimonio de cada una de las accionantes, siendo que las acciones sobre las cuales se decretó la medida preventiva son de la única y exclusiva propiedad de la comunidad conyugal y no forman parte de los patrimonios de las accionantes. Esta falta de legitimación observada por la Sala determina que no se hayan producido las supuestas lesiones a los derechos constitucionales invocados. Por lo demás bastaría, como efectivamente se desprende de las actas de este juicio, especialmente del acta de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la empresa Oficina González Laya, C.A., celebrada en fecha 15 de junio de 1994, que el haber accionario correspondiente a la comunidad conyugal, cuya partición dio lugar a las medidas judiciales, fuese mayoritario, para que la administración decretada de las acciones representativas del capital social perteneciente a dicha comunidad conyugal, alcanzara irremediablemente a la administración de los intereses patrimoniales de las sociedades mercantiles demandantes, ya que de acuerdo con el artículo 764 del Código Civil, en concordancia con el artículo 191 eiusdem, el Juez de familia está facultado para nombrar administrador de los bienes comunes a fin de evitar que se vea gravemente perjudicado uno de los comuneros, si el otro, sin tener mayoría, pudiese tomar por sí solo, como representante de las acciones comunes, las decisiones administrativas y funcionales de la empresa. Tal situación en forma alguna acarrearía violación constitucional por parte de las sentencias que se impugnan.
Así, en la demanda que ha dado origen a este procedimiento de amparo, no se determinan los hechos concretos en virtud de los cuales podrían surgir para las empresas demandantes los derechos constitucionales que pretenden, ni tampoco se determina en qué consisten los hechos por los cuales cada una de ellas haya resultado realmente afectada por las decisiones contra las cuales solicitan se les ampare, pues para ello no basta alegar simplemente que son personas jurídicas diferentes de los socios.
Esto demuestra que, para precisar cuál ha sido la posible lesión sufrida por cada una de las accionantes, sería necesario que establecieran los hechos concretos que legal o estatutariamente sirvan de causa jurídica a su pretensión de amparo; no basta a la pretensión de las querellantes con decir que han sido afectadas en su administración y patrimonio. No pueden plantear su pretensión en la forma que lo han hecho, porque la concreta individualización de las circunstancias de las que nacería su estado de insatisfacción por el cual solicitan la providencia jurisdiccional que los tutele sería distinto.
La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:
“Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”(Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág 489).
La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp:
“Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (subrayado de la Sala. Ver Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser; “…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…” (Ver. Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944.pág 165).
Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva. Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:
”Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis .Bogotá. 1961. pág. 539)
En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión. Sin embargo, estima esta Sala, en cuanto a lo que atañe a la naturaleza jurídica del juicio de amparo, y a su teleología, que la falta de legitimación debe ser considerada como una causal de inadmisibilidad que afecta el ejercicio de la acción, pudiendo ser declarada de oficio in limine litis por el sentenciador, con la finalidad de evitar el dispendio de actividad jurisdiccional, lo cual se encuentra en consonancia con el fin último de la institución del amparo constitucional y con los preceptos generales que orientan su concepción, como son la celeridad, la economía procesal y la urgencia, a fin de evitar dilaciones inútiles.
Así las cosas, es claro que las accionantes no tenían cualidad para solicitar mediante la presente acción de amparo que se revocara una medida precautelativa que fue decretada sobre bienes que no forman parte del patrimonio de las accionantes y que sí forman parte del patrimonio de la comunidad conyugal en referencia. Así se declara”.

Es decir, en palabras del Doctor José Manuel Delgado Ocando y citando la doctrina procesalista más calificada, está claro para quien suscribe que la cualidad es un elemento que forma parte de la pretensión y es por ello, que ésta debe ser revisada al momento de dictar la sentencia definitiva, y que sólo en los procedimientos de Amparo Constitucional y en virtud de su naturaleza puede ser revisada in limine para declarar su inadmisibilidad. Efectivamente, el presente proceso se encuentra en la etapa de dictar la sentencia de mérito, siendo ésta la oportunidad para verificar la cualidad de las partes, aunque no se haya invocado como un punto de previo pronunciamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y evitar con ello generar una sentencia de imposible ejecutabilidad.
Establecido lo anterior, lógico es determinar cuáles son las partes en la presente causa y en qué consiste el vínculo que supuestamente genera obligaciones entre ellos. Recordemos que la demanda fue presentada por el Abogado ANTONIO BRUNO CARRIERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.143, en su carácter de Apoderado Judicial Especial de la Sociedad de Comercio INVERSIONES ROTONDA, C.A., en contra del ciudadano NICOLAS ALEXOPOULOS, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.820.793 y de este domicilio, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de conformidad con disposiciones contenidas en el Código Civil y especialmente en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por estar éste último incurso en el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales establecidas mediante un supuesto contrato suscrito entre ambas partes, tales como la falta de pago de los cánones de arrendamiento.
No obstante lo anterior, se observa que al ser presentada la demanda la parte actora se atribuye la condición de propietario del inmueble sobre el cual versa la relación locativa, hecho que no es desconocido ni negado por la parte demandada; el problema se suscita es en qué términos y entre quienes fue celebrado contrato de arrendamiento. Ahora bien, es evidente que el abogado ANTONIO BRUNO CARRIERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.143, en su carácter de Apoderado Judicial Especial de la Sociedad de Comercio INVERSIONES ROTONDA, C.A. (parte actora en esta causa), no aparece en el contrato de arrendamiento en el que la ADMINISTRADORA LA CEIBA S.R.L., funge como arrendadora, cursante en documental privada original, a los folios 16 al 19 anexo al libelo de la demanda, marcado “B”, contra la cual el apoderado judicial de la parte demandada no ejerció ningún ataque tendente a enervar los efectos de la misma, toda vez que al emanar de la parte demandada y de un tercero sólo podían realizarse alegaciones que desnaturalizaran la eficacia y validez de dicha documental, pero no podían desconocerla habida consideración de que no se imputa como emanada de la parte actora, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ni podía ser impugnada por cuanto no se trata de una copia fotostática simple, conforme al artículo 429 eiusdem, por lo que este Tribunal la valora como demostrativa de que entre la parte demandada y la ADMINISTRADORA LA CEIBA S.R.L., fue suscrito un contrato privado de arrendamiento que versa sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Las Chimeneas, Residencias Samara II, Avenida 93, apartamento N° 11-2, piso 11, Municipio Valencia, Estado Carabobo, el cual fue suscrito en la ciudad de Valencia, y no se observa que ésta última lo haya hecho en nombre y en representación de la Sociedad de Comercio INVERSIONES ROTONDA, C.A., es decir, si bien este tribunal no desconoce el hecho de que el inmueble objeto del contrato es propiedad de la Sociedad de Comercio INVERSIONES ROTONDA, C.A.; lo cierto es que la ADMINISTRADORA LA CEIBA S.R.L., no suscribe el contrato en su representación, y por lo tanto arrendó en nombre propio un bien ajeno. Así se declara y decide.
En virtud de lo anterior, el Tribunal estima importante citar textualmente el comentario efectuado por el Dr. José Luís Aguilar Gorrondona, en su libro “CONTRATOS Y GARANTÍAS Derecho Civil IV”, en el cual expresa:
“…I.- La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender y arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato (…) III.- Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de LAURENT, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes. (…) 1º.)Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes: A.- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes. B.- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación. C.- Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de la cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento. 2º.- El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada la impide desposeer al arrendatario”.

Observa esta sentenciadora, que el actor fundamenta su acción en el contenido del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conjuntamente con los artículos 1159, 1160, 1167 y 1616 del Código Civil; como consecuencia de ello demanda la resolución del contrato de arrendamiento suscrito, pero para incoar dicha acción, no es necesario que el actor impretermitiblemente sea el propietario del bien inmueble objeto del litigio; ya que la doctrina nacional admite válidamente el arrendamiento de la cosa ajena, como se concluyó, ya que el contrato de esta especie no produce efectos reales sino personales. Por lo tanto puede arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, pues, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena, porque mientras que la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes contratantes. De manera que la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero e incluso por autorización verbal lo que implica que para ejercer la presente demanda el actor no debía ser el propietario ni tampoco necesitaba autorización expresa del propietario del inmueble en virtud de que no se discute la propiedad, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador. Por lo tanto quien sentencia, considerando que en el caso sub judice el contrato de arrendamiento que une a las partes no es nulo ni anulable, porque como se expresó se estaría, eventualmente, ante un caso de arrendamiento de cosa ajena que es válido y surte sus efectos entre las partes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil y la titularidad del inmueble no es materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza, y tomando en cuenta que la cualidad de propietario no es indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento, porque no lo exige así la ley y el principio general de que lo que no está prohibido está permitido, dando cabida incluso al arrendamiento de la cosa ajena, y es por todo lo anterior que el tribunal considera que el abogado ANTONIO BRUNO CARRIERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.143, en su carácter de Apoderado Judicial Especial de la Sociedad de Comercio INVERSIONES ROTONDA, C.A., no tiene cualidad para ejercer la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, y en consecuencia es improcedente. Así se declara y decide.
Así mismo, al reconvenir el demandado al actor, por retracto legal arrendaticio, por cuanto la firma mercantil INVERSIONES ROTONDA C.A., adquirió el inmueble objeto de la presente demanda teniendo el demandado la facultad y el derecho para la adquisición del bien enajenado por el propietario y el de subrogarse en la persona del comprador en las mismas condiciones y del precio que entregó; al haberse establecido en este fallo que el contrato de arrendamiento que dio origen a la relación locativa cuya resolución se pretende a través de esta acción, fue suscrito entre la parte demandada y la ADMINISTRADORA LA CEIBA S.R.L., sin que de alguna manera llegara a demostrarse que ésta última lo haya hecho en nombre y en representación de la Sociedad de Comercio INVERSIONES ROTONDA, C.A., o en su defecto de la Sociedad de Comercio Constructora URUPAL, C.A.; queda claramente establecido para este tribunal el hecho de que el inmueble objeto del contrato inicialmente pertenecía a la última de las nombradas y actualmente es propiedad de la Sociedad de Comercio INVERSIONES ROTONDA, C.A.; y que la ADMINISTRADORA LA CEIBA S.R.L., al no suscribir el contrato en representación de ninguno de sus propietarios, arrendó en nombre propio un bien ajeno, por lo que de ninguna manera podía garantizar al arrendatario la preferencia ofertiva que éste alega y reclama, toda vez que no es ella quien ostenta la titularidad del bien cuya venta fue efectuada directamente por su propietario. Y si bien es cierto que el retracto legal arrendaticio, es una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario que no ha sido efectuada conforme a derecho, permitiéndole que ante esta falta o menoscabo tenga la posibilidad de intentar acción Judicial en contra de su arrendador, con el propósito de subrogarse en la relación en la persona del nuevo adquiriente; no es menos cierto que las normas que lo regulan, atribuyen esta obligación al arrendador que a su vez tenga la condición de propietario del bien objeto de la relación locativa.
En virtud de lo anterior, no es necesario entrar a analizar las otras defensas perentorias o de fondo alegadas por la parte demandada, y por lo tanto, lo ajustado a derecho es declarar sin lugar la demanda y declarar sin lugar la reconvención ejercida por la parte demandada a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1354 eiúsdem, lo cual hará este tribunal seguidamente. Y así se declara y decide.

CAPITULO III
DE LA DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR LA DEMANDA por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el abogado ANTONIO BRUNO CARRIERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.143, en su carácter de Apoderado Judicial Especial de la Sociedad de Comercio INVERSIONES ROTONDA, C.A., contra el ciudadano NICOLAS ALEXOPOULOS, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.820.793 y de este domicilio; y SIN LUGAR LA RECONVENCION.
Por haber resultado totalmente vencidas ambas partes, se les condena al pago de las costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Valencia, 20 de julio de 2010.
LA JUEZA PROVISORIA

ABG. MARINEL MENESES GONZALEZ
LA SECRETARIA,

ABG. MARIEL ROMERO

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, previo el anuncio de ley, siendo las 03:00 p.m. y se libraron las boletas de notificación.
La Secretaria,

ABG. MARIEL ROMERO

MMG/mr.-
Exp. N° 7351