TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

POR AUTORIDAD DE LA LEY
EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE:
OSWALDO GONZÁLEZ MIRANDA
DEMANDADO: FABIOLA MILAGROS DELACUA PINTO
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
EXPEDIENTE: 22.168
SENTENCIA: DEFINITIVA

Suben a esta Superioridad por Distribución, para su conocimiento y decisión, las presentes actuaciones contentivas del Recurso de Apelación que interpusiera la demandada FABIOLA DELACUA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 8.839.243, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 142.137, actuando en su propio nombre y representación; contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, 31 de julio de 2009.
El 29 de enero de 2010, fue recibido el expediente en este Tribunal, previa su distribución.
El 04 de febrero de 2010, esta Juzgadora se avocó al conocimiento de la causa, ordenó la notificación de las partes y fijó oportunidad para dictar sentencia. La parte actora se dio por notificada en fecha 24 de marzo de 2010, mientras que la parte demandada hizo lo propio en fecha 07 de junio de 2010.
Ninguna de las partes en esta alzada presentó escritos de informes.
Pasa esta Alzada a resolver sobre la APELACION interpuesta por la demandada, para lo cual previamente observa:

DEL FALLO RECURRIDO EN APELACIÓN:
La decisión apelada fue dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 31 de julio de 2009 (folios 93 al 97), en los siguientes términos:
“… omissis…Vistas las pruebas aportadas y el valor que este Juzgado le ha dado a cada una de ellas, considera que la parte actora no cumplió con demostrar los requisitos exigidos, requisitos que son concurrentes, por lo que declara improcedente la pretensión de desalojo por necesidad del inmueble arrendado, como lo declarará de manera expresa y precisa en la dispositiva de este fallo y así se decide.
En lo que se refiere a la pretensión de desalojo alegada por el actor referida a la falta de pago de las mensualidades correspondientes a septiembre, octubre y noviembre de 2007, este juzgador pasa a valorar si las consignaciones que fueron traídas a la causa, por la parte demandada, están legítimamente efectuadas o no. Veamos ¡ la cláusula tercera del contrato establece que el canon de arrendamiento será pagado por mensualidades adelantadas, en los primeros cinco (5) días de cada mes. En los recibos de consignaciones arrendaticias que se trajeron junto a la contestación de la demanda marcados “E” y “F”.
Establece el articulo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: … omissis… La primera de las consignaciones señaladas (“E”) se efectuó el 14 de noviembre de 2007 por las mensualidades de agosto y septiembre según lo que consta en el recibo, y que de acuerdo a una diligencia el consignante intentó corregir aclarando que correspondía dicha consignación a las mensualidades de Agosto y Septiembre, no estando esa diligencia –que corre al folio 37 de esta causa, firmada por el Secretario ante el que se presentó. La segunda de las consignaciones señaladas se efectuó el 10 de diciembre de 2007 por la mensualidad de noviembre de ese año. Si el pago debía efectuarse dentro de los cinco primeros días de cada mes, entonces la fecha máxima para efectuar la consignación dentro del lapso de tiempo establecido en el articulo citado y tenerla por legítimamente efectuada era el día veinte del mes en curso (mes a pagar y que corría), y pasado ese día la consignación ha de tenerse por ilegitima. Es decir, que para consignar de forma valida el mes de septiembre de 2007, debía realizarse esta consignación como máximo el día 20 de ese mes, para la mensualidad de octubre la fecha máxima seria el 20 de octubre y para la mensualidad de noviembre la fecha máxima seria el 20 de noviembre del 2007. Se desprende de las instrumentales (recibos de consignación “E” y “F”) que estas fueron hechas de forma extemporánea al realizarse con posterioridad a los 15 días que otorga el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la que este Juzgador declara que las consignaciones arrendaticias son ilegitimas y por lo tanto, no producen efecto liberador del pago y así se decide.
No consta en el legajo de recibos de pago que corren en autos, y que este Juzgador valoró, el pago por parte de la arrendataria de la obligación de los gastos comunes del inmueble arrendado y así se decide.
Por lo antes expuesto se declara procedente la pretensión de desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento y del condominio de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007 y así se decide.
De la Reconvención:
La cláusula octava del contrato que corre al folio 3 y 4 de este expediente, instrumento que no fue impugnado por la parte demandada, establece: “Octava: Todos los gastos ocasionados por los servicios públicos o privados que fueren prestados al inmueble arrendado, tales como Agua, Luz, Aseo domiciliario, condominio y otros serán por la cuenta exclusiva de LA ARRENDATARIA, quien deberá mantenerlos solventes y entregar al final del presente contrato las solvencias correspondientes”. Habiendo pactado las partes que los gastos comunes que correspondan al apartamento arrendado son por cuenta del arrendador mientras este vigente el arrendamiento, esta obligación es valida, al no existir norma jurídica que prohíba este acuerdo, ni siendo esta norma, prevista en el articulo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, de orden publico, razón por la que las partes pueden pactar que el cumplimiento de la obligación de los gastos comunes sea pagada por el arrendatario durante la vigencia del contrato de arrendamiento y así se decide.
Con fundamento en lo antes expuesto, se declara improcedente la pretensión de repetición por el pago de lo indebido propuesta por vía reconvencional…”

Oído el Recurso de Apelación, corresponde su revisión a esta Alzada, y al respecto observa:
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DEL DEMANDANTE:
Que en fecha 01 de septiembre de 2003, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana FABIOLA MILAGROS DELACUA PINTO, el cual venció el 01 de marzo de 2004. Posteriormente el 1° de marzo de 2006, celebró un nuevo contrato con la referida ciudadana por un periodo de seis (6) meses, que venció el 01 de noviembre de 2006, luego de vencido este ultimo contrato y la prorroga legal, continuo recibiendo los canones, por lo que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
El inmueble arrendado está constituido por una casa de su propiedad, distinguida con el Nro. B-4, que forma parte del modulo “B”, de Residencias Villas del sol V, ubicada en el sector 19 de la Urbanización Parque Valencia, primera etapa, que esta situado en jurisdicción del antiguo Municipio Santa Rosa, hoy Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo. Que el canon de arrendamiento convenido fue fijado en la cantidad de Bs. 200.000,00, más la cuota de condominio por la cantidad de Bs. 60.000,00.
Alega que en múltiples oportunidades, le ha manifestado a la arrendataria la necesidad que tiene el hermano del demandante, JOSÉ RAFAEL GONZÁLEZ MIRANDA de ocupar el inmueble, por lo cual le ha solicitado la desocupación del mismo, que sin embargo se ha negado a desocuparlo e igualmente no cumple puntualmente con el pago del canon de arrendamiento, ya que motivado a esta situación de insolvencia por parte de la arrendataria, acudió a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia, para celebrar un acuerdo, el cual se celebró el 29 de mayo de 2007, donde la arrendataria reconoció la insolvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde el mes de enero hasta mayo de 2007, así como las cuotas de condominio de los meses de agosto a diciembre de 2006 y de enero a abril de 2007. Que en ese acuerdo fueron cancelados los cánones de arrendamiento vencidos y se comprometió a desocupar el inmueble el día 30 de septiembre de 2007, lo cual no sucedió y desde ese momento no ha cumplido con los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007, adeudando la suma de Bs. 600.000,00 por concepto de cánones de arrendamiento y Bs. 180.000,00 por concepto de condominio.
Fundamenta legalmente su pretensión en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que demanda a la ciudadana FABIOLA MILAGROS DELACUA PINTO, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, en la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la demandada opuso como cuestión previa, la contenida en el ordinal 6° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado los extremos exigidos por el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse acompañado a la demanda, el instrumento del cual se derive el derecho que tiene el hermano del demandante para ocupar el inmueble, que el actor solo se limitó a nombrarlo; por lo que solicita del Tribunal se sirva declarar con lugar la cuestión previa señalada.
En cuanto al fondo de lo debatido la demandada opone como defensa de fondo la falta de cualidad para intentar el juicio, ya que no es el propietario del inmueble cuyo desalojo pretende, siendo ello condición indispensable de conformidad con lo establecido en el literal b) del articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Contradijo la demanda y rechazó que el ciudadano JOSÉ RAFAEL GONZÁLEZ MIRANDA sea hermano del propietario del inmueble cuyo desalojo se demanda. Negó que el ciudadano JOSÉ RAFAEL GONZÁLEZ MIRANDA tenga necesidad de ocupar el inmueble arrendado.
DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA POR LA DEMANDADA:
Que celebró contrato de arrendamiento en fecha 01 de mayo de 2006, con el ciudadano OSWALDO GONZÁLEZ MIRANDA, quien dice ser el propietario del inmueble arrendado, que dicho contrato se prorrogó sucesivamente, hasta convertirse en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, que desde la fecha de la celebración del contrato inicial, se estableció en la cláusula 8° que debía pagar el condominio del inmueble arrendado, habiendo pagado desde el mes de agosto de 2006 hasta abril de 2008, la sula de Bs. 1.260,00.
Señala que la obligación del pago del condominio es de las denominadas “procter rem”, es decir –alega- que son responsabilidad del propietario y en ningún caso del arrendatario, tal como lo dispone la Ley de Propiedad Horizontal.
Que reconviene al ciudadano OSWALDO GONZÁLEZ MIRANDA, para que convenga o a ello sea condenado, a: 1) Repetir el pago de lo indebido que hizo por concepto de condominio, que asciende a la cantidad de Bs. 1.260,00, del inmueble cuyo desalojo se demanda.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
Señala el demandante reconvenido, que si bien es cierto que el pago del condominio es inherente al propietario, la ley de propiedad horizontal no señala que dichas obligaciones sean intransferibles, pudiéndose delegar en otras personas como en este caso al arrendatario, tal como se convino en la cláusula 8° del contrato, pasando a ser entonces una obligación del arrendatario tanto contractual como legal. Rechazó, negó y contradijo la reconvención planteada, tanto en los hechos como en el derecho invocado.
II
CONSIDERACIONES DE LA ALZADA PARA DECIDIR:
De la revisión efectuada a las actas que conforman el presente Expediente, advierte el Tribunal que la Recurrida no resolvió, como punto previo, la cuestiones previas opuestas por la parte demandada, contenidas en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como tampoco la Falta de Cualidad alegada en el escrito de contestación.
Cuando se plantea un conflicto en cualquier instancia a los fines de dirimir ciertas controversias, es deber de cada Juzgador realizar el estudio exhaustivo de las pruebas y alegatos presentados, a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad consagrado en el artículo 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, ajustado a los principios tanto constitucionales como doctrinales, con el objeto de dictar el fallo correspondiente con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
El objeto de la apelación es provocar un nuevo examen de la relación controvertida mediante el Juez del segundo grado de la jurisdicción. Esta es la razón por la cual la doctrina, al definir el interés en la apelación, expone que está determinado por el vencimiento, que no es otra cosa sino el agravio, perjuicio o gravamen que la decisión judicial apelada causa a uno de los litigantes o a los dos recíprocamente, por haber acogido o rechazado total o parcialmente la pretensión planteada en el primer grado de la jurisdicción. Por tanto, como bien lo afirma la doctrina, si la apelación en esencia es una instancia sobre los hechos, que debe culminar en una nueva resolución, es obvio que su objeto no es otro que la pretensión reconocida o negada por la sentencia apelada. Por consiguiente, el estudio sobre el objeto de la apelación, en el sentido expresado, implica necesariamente el estudio de la extensión y límites que tiene o debe tener el nuevo examen de la controversia en el segundo grado de la jurisdicción.
En este sentido, considera quien aquí juzga, en razón de la apelación efectuada por la ciudadana FABIOLA MILAGROS DELACUA PINTO, parte demandada en la presente causa, corresponde a esta Alzada analizar el fallo dictado en Primera Instancia, que declaró: “…1) PROCEDENTE la pretensión de desalojo por necesidad del propietario o de un pariente consanguíneo de ocupar el inmueble. 2) PROCEDENTE la pretensión de desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento. 3) IMPROCEDENTE la pretensión, propuesta por vía de RECONVENCIÓN, de pago de lo indebido…”; así las cosas, a fin de verificar si efectivamente la sentencia proferida cumple con los requisitos establecidos en el artículo 243 del Código de procedimiento Civil, debe verificarse si la misma acoge o rechaza la pretensión que se hace valer en la demanda y que es objeto del proceso, pues como se ha visto la función jurisdiccional está destinada a la creación por el Juez de la norma jurídica individual y concreta, necesaria para determinar la significación jurídica y de esta manera regular la conducta de los particulares en conflicto.
Este fin se consigue, en la realidad del proceso, mediante el establecimiento de los requisitos de forma que intrínsecamente debe llenar la sentencia, como lo son:
“...Artículo 243 C.P.C: Toda sentencia debe contener:
1°) La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2°) La indicación de las partes y de sus apoderados.
3°) Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos.
4°) Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5°) Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6°) La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.”

En este sentido, una vez analizada la sentencia dictada por el A Quo, debe esta Juzgadora inferir que, toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, requisito que fue absuelto en el fallo de la causa, pues el Juez se encontraba constreñido a decidir sobre las cuestiones previas opuestas y la falta de cualidad invocada por la demandada como defensa de fondo. En efecto, cuando la ley estatuye que la decisión debe dictarse con “arreglo a la acción deducida y a la excepciones y defensas opuestas,” le ordena al juez que debe expresar en el fallo cómo quedó constituida en cada caso la relación jurídico procesal creada por la demanda y por la contestación, caso que no ocurrió en la sentencia dictada por la Juez A Quo, ya que no determinó de manera precisa como quedo planteada la decisión en base a los argumentos esgrimidos por las partes, así como los límites de la controversia judicial, violentando de esta manera el principio de la exhaustividad que impone a los jueces el deber de considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones que constituyen el problema judicial. Es obligación del Sentenciador establecer en su fallo, la pretensión deducida y su resolución, lo cual no puede ser implícito o tácito, ni contener expresiones vagas u oscuras, ni requerir de interpretaciones o raciocinios para saber qué fue lo decidido, pues al no resolver de acuerdo a la pretensión está absolviendo la Instancia.
Según el principio arriba mencionado, hay omisión de pronunciamiento cuando la decisión no otorga la debida tutela jurídica sobre alguna de las alegaciones de las partes, a menos que por alguna causa legal el Juez esté eximido de ese deber.
Ahora bien, como se ha visto antes, uno de los requisitos intrínsecos de forma de la sentencia, es que debe contener decisión expresa, positiva y precisa, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. Así, la absolución de instancia se materializa, cuando no recae decisión precisa sobre la pretensión o sobre la defensa.
Ha señalado la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 08 de junio de 2000 que: “Por acción o pretensión deducida debe entenderse no sólo el petitum de la demanda, sino también los hechos en que el actor fundamenta su causa de pedir, por lo que al silenciar los jueces toda consideración sobre alguno de los planteamientos básicos del libelo incurren en desacato al deber legal de decidir con arreglo a la acción deducida y a las excepciones y defensas opuestas. Cuando la sentencia deja en suspenso el juicio so pretexto de no ser suficiente el mérito de autos para absolver o condenar, o cuando da por terminada la instancia por falta de elementos para decidir, el juez incurre en el vicio de absolver la instancia”, significa entonces, de acuerdo a la propia Sala de Casación Civil, que cuando en la sentencia está presente cualquiera de los dos supuestos señalados anteriormente, el juez incurre en el vicio de absolver la instancia. La absolución de la instancia es contraria a la finalidad social y jurídica de la jurisdicción, porque no compone el conflicto surgido entre las partes; siendo que la normativa procesal ha consagrado principios radicales que aseguran la erradicación definitiva de este vicio. En efecto, la norma obliga al Juez a dictar sentencia expresa, positiva y precisa prohibiendo la absolución y en todo caso, la misma ley señala que los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella y que, en caso de duda deben sentenciar a favor del demandado, tal y como lo dispone el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual garantiza la exclusión de la absolución de la instancia, señalando: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda, sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”.
Por consiguiente, del análisis efectuado se evidencia que la recurrida, al no pronunciarse sobre las defensas opuestas por la demandada, vale decir, sobre las cuestiones previas opuestas y la falta de cualidad, dejó a una de las partes en incertidumbre jurídica en su defensa, conforme a los alegatos y defensas opuestos que se produjeron a lo largo del proceso, que le correspondió resolver en atención a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; así lo ha postulado la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 10 de agosto de 2000, donde señaló: "...el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, constituye una norma de carácter general, la cual tiene por objeto regular la conducta del juez al decidir, pues le impone el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin examinar elementos de convicción fuera de ellos, o suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados..."
En este sentido, señala la disposición del Código Procedimiento Civil, en su artículo 244, lo siguiente: “Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.” La anotada disposición legal, recoge como se mencionó con anterioridad los denominados requisitos intrínsecos de la sentencia, de forma tal que la falta de alguno provoca la nulidad de la sentencia, es decir, esta consecuencia solo deberá materializarse en caso de que la sentencia cuestionada contenga alguna deficiencia que sea determinante para la resolución de la controversia que produzca o implique alguna violación del derecho a la defensa y del debido proceso, o que tal deficiencia se traduzca en una omisión de pronunciamiento o en falta de fundamentos de tal entidad que impida el control de la legalidad de la sentencia.
En consecuencia, por haber verificado, esta Juzgadora la ocurrencia del vicio de absolución de la instancia, pues sobre la materia del juicio se omitió pronunciamiento sobre los alegatos y defensa de la demandada, dejándose incierta la defensa de ésta, es por lo que se debe declarar NULA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, por cuanto la congruencia del fallo está ligada estrechamente a las garantías constitucionales de tutela judicial efectiva, debido proceso y derecho de defensa que son inviolables en todo estado y grado del proceso, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 26 y 49 de nuestra Carta Magna. Así se decide.-
En base a lo expuesto, considera esta Alzada de conformidad con el derecho fundamental de contenido amplio establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, sobre el cual la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido que debido proceso es aquél que reúne las garantías indispensables para que exista una tutela judicial efectiva, a los fines de que las leyes garanticen la existencia de un procedimiento que asegure el derecho de defensa de la parte que lo invoque, concatenado con los artículos 26, 257 y 49 cardinal 1º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, concatenado con los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, se concluye que el Juzgado Segundo de Municipio, en la sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2009, incurrió en el vicio de absolución de la instancia previsto en el artículo 244 ya mencionado, por lo que dicha sentencia es NULA, no pudiendo esta sentenciadora pronunciarse sobre el fondo del mérito de la causa por cuanto incurriría en una flagrante violación del principio de la doble instancia y en consecuencia se ordena remitir las presentes actuaciones al Tribunal A quo, a los fines de que dicte nueva sentencia, en la que se pronuncie sobre las cuestiones previas opuestas y falta de cualidad. Y así se decide.-

III
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: NULA la Sentencia recurrida dictada en fecha 31 de Julio de 2009 por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
SEGUNDO: SE ORDENA dictar nuevo fallo en la cual se pronuncie sobre las cuestiones previas y falta de cualidad opuesta por la demandada
TERCERO: No hay condenatoria en costas en razón del presente pronunciamiento.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los diecinueve (19) días del mes de julio del año dos mil diez (2010).
Años: 200° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Juez Provisorio,

Abog. OMAIRA ESCALONA
La Secretaria,

Abog. CARMEN EGILDA MARTÍNEZ,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las2:30 minutos de la tarde.
La Secretaria,

OE/Aurelia.
Exp. 22.168