TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
199° y 150°

PARTE DEMANDANTE: Joan Brites de Jesus, cédula de identidad No. V-10.253.346.

APODERADA JUDICIAL: Zoraida Stela Sánchez Moreno, cédula de identidad No. V- 5.440.582, Inpreabogado No. 21.055.

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL:
Alejandrina Prieto, cedula de identidad No. 4.836.809.

Carlos Rafael Jhonge Zavala, cédula de identidad No. ------ Inpreabogado No. 22.525.

MOTIVO: Desalojo

SEDE: Civil

EXPEDIENTE: 2008-8049

SENTENCIA: Definitiva No. 2010-008
CAPITULO I
NARRATIVA
En fecha 23 de octubre de 2008, se recibió en éste despacho previa distribución, expediente proveniente del Tribunal Tercero del Municipio Puerto Cabello, para conocer de la regulación de competencia interpuesta por la parte demandada en el juicio por Desalojo intentado por la ciudadana Zoraida Stela Sánchez Moreno, cédula de identidad No. V- 5.440.582, Inpreabogado No. 21.055, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Joan Brites de Jesus, cédula de identidad No. V- 10.253.346, contra la ciudadana Alejandrina Prieto, cedula de identidad No. 4.836.809, como consecuencia de sentencia interlocutoria dictada por el mencionado Tribunal en donde se declaró incompetente por la cuantía para conocer del referido juicio.
Mediante auto de fecha 24 de octubre de 2008, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia se declaro competente por la cuantía para conocer del presente asunto, reponiendo la causa al estado de admisión de tercería propuesta por la parte demandada.
Se verifica de las actas procesales, que en fecha 18 de julio de 2006, el Tribunal Tercero del Municipio Puerto Cabello admitió pretensión por Desalojo interpuesta por la ciudadana Zoraida Stela Sánchez Moreno, cédula de identidad No. V- 5.440.582, Inpreabogado No. 21.055, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Joan Brites de Jesus, cédula de identidad No. V- 10.253.346, contra la ciudadana Alejandrina Prieto, cedula de identidad No. 4.836.809.
Agotada la citación personal, y previa solicitud de parte mediante auto de fecha 17 de octubre de 2006, el Tribunal Tercero de Municipio acordó la citación por carteles de la demandada.
Publicados los carteles de citación, fueron agregados a los autos mediante auto de fecha 30 de octubre de 2006.
Mediante auto de fecha 30 de noviembre de 2006, y previa solicitud de la parte actora fue designado defensor judicial de la demandada, el abogado Carlos Rafael Jhonge Zavala, Inpreabogado No. 22.525.
En fecha 12 de diciembre de 2006, compareció la demandada de autos, asistida por el abogado Carlos Rafael Jhonge Zavala, Inpreabogado No. 22.525, a los fines de citación. Mediante escrito de fecha 14 de diciembre de 2006, la demandada presentó contestación de la demanda, reconvención y llamamientos de terceros, reconvención admitida mediante auto de fecha 15 de diciembre de 2006.
En fecha 19 de diciembre de 2006, compareció la parte actora reconvenida a los fines de contestación.
En fecha 11 de enero de 2007, compareció la parte accionada y otorgó poder especial apud acta al abogado Carlos Rafael Jhonge Zavala, Inpreabogado No. 22.525.
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 17 de enero de 2007, el Tribunal Tercero de Municipio, repone la causa al estado de admisión de la tercería propuesta por la parte accionada, ordenando la correspondiente citación.
Cumplidos los trámites de citación de los terceros, en fecha 02 de mayo de 2008, el Tribunal dicta auto ordenador del proceso, ordenando la apertura del cuaderno separado de tercería, así como la uniformidad del proceso a partir que conste en autos la contestación de la tercería. Se ordeno la notificación de las partes.
Mediante auto de fecha 08 de octubre de 2008, el Tribunal Tercero de Municipio admitió las pruebas promovidas por las partes.
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 14 de octubre de 2008, el Tribunal Tercero de Municipio dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declino la competencia en razón de la cuantía.
En fecha 21 de octubre de 2008, la parte demandada formuló apelación y regulación de competencia.
Declarándose competente éste Tribunal y siendo la oportunidad para dictar el fallo definitivo se hace bajo las consideraciones que a continuación se esgrimen.
CAPITULO II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
DE LA PRETENSIÓN
Señala la apoderada judicial del demandante que su representado, es propietario de un inmueble constituido por una casa de y su correspondiente terreno, ubicado en la Calle Urdaneta No. 85 (antes 52) del Municipio Puerto Cabello, por haberlo adquirido de la ciudadana Felipa Ramona Rojas de Borges, cédula de identidad No. V-369.369, tal como se acredita de documento de compra venta otorgado por ante la Oficina de Registro de Propiedad Inmobiliaria del Municipio Puerto Cabello, en fecha 16 de junio de 2004, No. 28, folios 169 al 173, tomo 17.
Que para el momento en que fue adquirido el inmueble, se encontraba ocupado por la ciudadana Alejandrina Prieto, cédula de identidad No. 4.836.809, quien sigue ocupando el inmueble en su condición de arrendataria, por haber suscrito contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Felipa Ramona Rojas de Borges, en fecha 23 de noviembre de 1989, con vencimiento en fecha 23 de noviembre de 1990.
Que por haber permanecido la arrendataria ocupando el inmueble, luego del vencimiento del contrato, el mismo se convirtió a tiempo indeterminado. Que la arrendataria teniendo conocimiento del nuevo propietario del inmueble, se niega a reconocerlo como tal, siendo que el canon de arrendamiento lo deposita por ante el Tribunal de Municipio de Puerto Cabello, pese a las diligencias realizadas por su representado para llegar a un entendimiento con la arrendataria.
Que por cuanto el inmueble se encuentra bastante deteriorado por su vetustez, su representado acudió ante los organismos competentes pertenecientes a la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, a los fines de que se realizará inspección, siendo imposible esta por cuanto la arrendataria no permitió el acceso al inmueble.
Que por la necesidad de la demolición del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal c, acude a demandar a la ciudadana Alejandrina Prieto, por Resolución del Contrato de Arrendamiento, para que el Tribunal ordene el Desalojo.
DE LA CONTESTACIÓN
Como punto previo, la demandada opone la falta de cualidad del actor argumentando que la persona con la cual pactó el contrato de arrendamiento lo fue con la ciudadana Felipa Ramona Rojas de Borges, y no con el actor quien se subroga en unas atribuciones de las cuales carece.
En la contestación al fondo, la demandada niega, rechaza y contradice que el inmueble que tiene en arrendamiento ubicado en la calle Urdaneta, sea propiedad del demandante de autos, por cuanto en el tiempo que lleva habitando el inmueble, nunca se han entendido con el mencionado ciudadano como propietario arrendador, sino con la ciudadana Felipa Ramona Rojas de Borges.
Que el inmueble le fue cedido en arrendamiento por la ciudadana Felipa Ramona Rojas de Borges, según contrato de arrendamiento por ella otorgado en fecha 23 de abril de 2001, y sobre el que operó la tacita reconducción y sobre el que paga los cánones de arrendamiento.
Niega, rechaza y contradice que haya suscrito contrato de arrendamiento con la ciudadana Felipa Ramona Rojas de Borges, en fecha 23-11-1989 y por tiempo determinado hasta el 23-11-1990.
Niega que haya tenido conocimiento previo de la existencia de un nuevo propietario del inmueble dado en arrendamiento y que el canon de arrendamiento lo éste depositando por ante el Tribunal de Municipio, y que el presunto propietario la hubiere contactado a los fines de concretar un entendimiento con su persona. Lo niega, ya que aún después de la irrita venta efectuada por el demandante, continúo cancelando los cánones por mensualidades vencidas, hasta el mes de diciembre de 2004, cuando inexplicablemente la arrendadora se negó a recibirle el pago de los meses de enero y febrero de 2005, lo que la condujo a acudir por ante el Tribunal competente a efectuar la consignación que ha venido realizando hasta la presente fecha.
Que es el día de hoy que le corresponde contestar cuando se entera de la venta ejecutada sobre el inmueble que como arrendataria ocupa.
Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho que el inmueble se encuentre deteriorado por su antigüedad y que el accionante hubiere acudido ante los organismos correspondientes. Lo niega y rechaza por cuanto, a pesar de su vetustez en el inmueble ha venido realizando reparaciones menores que permiten el cuidado permanente sobre su estructura física, reparaciones que constituyen labores de mantenimiento del inmueble. Señala que la dirección señalada ante las instancias públicas no se corresponde que el número del inmueble que ocupa como arrendadora.
Niega, rechaza y contradice que el accionante tenga cualidad para interponer la acción fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, por cuanto no es el dueño del inmueble en cuestión, por cuanto cubiertos los requisitos del artículo 42 eiusdem, nunca le fue formulado el derecho de preferencia ofertiva del cual es acreedora, por lo que no es el accionante la persona calificada para subrogarse en la cualidad de actor.
DE LA RECONVENCIÓN
Manifiesta la demandada reconviniente que por cuanto al momento de contestar fue que tuvo conocimiento de la venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria al ciudadano Joan Brites de Jesús, y que por haber la arrendadora continuado recibiéndole los cánones de arrendamiento con posterioridad a la venta, es decir luego del 16 de junio de 2004, negándose a recibir los cánones de enero y febrero de 2005, comenzando a consignarlos por ante el Tribunal de Municipio, opone el Retracto Arrendaticio de conformidad con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En tal sentido, reconviene al ciudadano Joan Brites de Jesús, cédula de identidad No. 10.253.346, en Acción de Retracto Legal Arrendaticio, para lo cual se subroga en su lugar como adquirente del inmueble en las mismas condiciones estipuladas en el documento de propiedad, todo lo cual formula de acuerdo a los artículos 42,43,44,46,47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo establecido en el artículo 370 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que sean llamados en su condición de herederos de la causante los ciudadanos Carlos Rafael, Ramón Arturo y Maryuri Yasmin Borges Rojas.
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Señala la demandante reconvenida, que la ciudadana Petra Prieto, al momento de contestar la demanda, alega como punto previo la falta de cualidad en la persona del actor, pero que la cualidad de su representado le viene dada por ser el propietario del inmueble cuyo desalojo solicita, tal como consta en documento de propiedad que acompañó al libelo, inmueble que ocupa la demandada en calidad de arrendataria y a quien la vendedora en su oportunidad le hizo el ofrecimiento, a los fines que ésta ejerciera su derecho preferente para la adquisición del inmueble.
Por tal motivo, niega la falta de cualidad de su representado, pues es el único dueño del inmueble, tal como lo reconoce en su escrito de reconvención al demandar a su representado.
Niega, rechaza y contradice que a la demandada reconviniente no se le hubiere ofrecido en venta el inmueble objeto de la reconvención, pues lo cierto y verdadero es que su representado tiene en su poder diversas notificaciones que le fueron enviadas a la ciudadana Alejandrina Prieto, y respuestas que la misma envió a la ciudadana Felipa Ramona Rojas de Borges, en donde manifestaba como inadmisible e inaceptable el precio ofrecido por el inmueble (pruebas que serán presentadas en su oportunidad), no cumpliendo la reconviniente demandada con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que impone la carga a el arrendatario de satisfacer las aspiraciones del propietario, liberándose en consecuencia la ciudadana Felipa Rojas, de dicha obligación y procedió a dar en venta a su representado el inmueble de marras bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta tal como se desprende del documento de propiedad, todo conforme al parágrafo único del artículo 44 eiusdem, quedando destruido el requisito dispuesto en el artículo 48 idem, para la procedencia del retracto.
Niega la reconvención, por cuanto del documento de propiedad del inmueble se desprende que el precio y las condiciones que reposan en dicho documento son las mismas que le fueron ofrecidas a Petra Alejandrina Prieto, no aceptando las mismas, lo cual hace improcedente el retracto.
Niega y rechaza que se le haya causado daños y perjuicios a la demandada reconviniente, que además de no haber sido causados, tampoco los detalla, ni menciona solo se limita a estimar la reconvención en la suma de Cinco Millones de Bolívares, que incluye el valor de la demanda mas los daños y perjuicios. En tal virtud, rechaza e impugna la cuantía estimada.
DEL LLAMAMIENTO DE TERCEROS
De conformidad con el artículo 370 ordinal 4º, la demandada llama a la causa a los ciudadanos Carlos Rafael, Ramón Arturo y Maryuri Yasmin Borges Rojas, en su condición de herederos de la ciudadana Felipa Ramona Rojas de Borges. Admitido tal llamamiento, se ordenó la citación de los terceros, y se ordenó la apertura del cuaderno de tercería.
Cumplidos los trámites para tal citación, en fecha 16 de diciembre de 2009, comparecieron los ciudadanos Carlos Rafael Borges Rojas, Ramón Arturo Borges Rojas y Maryuri Jasmin Borges Rojas, cédulas de identidad Nos. 3.303.572, 3.601.404 y 8.604.890, respectivamente, asistidos por la abogado Lucilda Ollarves, Inpreabogado 30.825, quienes se dieron por citados personalmente, renunciaron al lapso de comparecencia y expusieron que no tienen interés en la tercería propuesta por cuanto su madre vendió el inmueble en pleno uso de sus facultades, sin que ellos se consideren herederos de tal bien, por lo que renuncian a cualquier derecho.
Al día siguiente a su comparecencia, la causa quedó abierta a pruebas tal como se indicó en auto dictado por éste Tribunal al folio 381 de la pieza II, no compareciendo los terceros en dicha etapa.
CAPITULO III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTOS PREVIOS
Antes de entrar a decidir el fondo del asunto sometido a la consideración de éste Tribunal, es importante precisar que el presente asunto se trata de pretensión por Desalojo fundamentado en el literal “c”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como se desprende del libelo, en donde la parte actora aún cuando habla de Resolución de Contrato de Arrendamiento, de su escrito y fundamentación se evidencia que de lo que se trata es de una pretensión por Desalojo fundamentada en el literal “c” de la mencionada ley, y así fue admitida por el Tribunal de origen.
Asimismo, es preciso determinar antes de entrar a debatir el fondo de la controversia, la cualidad del actor para interponer la pretensión por desalojo, la cual ha sido negada por la parte accionada.
DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA
En este sentido, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el caso bajo estudio, no hay controversia sobre la relación arrendaticia alegada entre la ciudadana Felipa Ramona Rojas de Borges y Alejandrina Prieto, sobre un inmueble ubicado en la Calle Urdaneta, (No. 85, antes 52). Asimismo, consta de las actas procesales que la parte actora identificada como propietaria del inmueble objeto de arrendamiento, acompañó junto a su libelo copia fotostática de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello, de fecha 16 de junio de 2004, No. 28 folios 169 al 173, Tomo 17. Tal documento se aprecia en todo su valor probatorio de acuerdo con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De dicho documento, se desprende que la ciudadana Felipa Ramona Rojas de Borges, cédula de identidad No. V-369.369, dio en venta el inmueble hoy objeto de controversia, al ciudadano Joan Brites de Jesús, quien es el demandante en la presente causa, lo que sin duda lo legitima y le da cualidad para ejercer cualquier acción relacionada con el inmueble del cual es propietario, tal como lo establece el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De esta manera, la falta de cualidad alegada por la parte accionada no tiene ningún asidero legal, pues el nuevo propietario si bien tiene la obligación de respetar la relación arrendaticia en los términos que esta ha sido pactada, también tiene el derecho de ejercer las acciones que a su favor consagra la ley de arrendamientos inmobiliarios, restando por determinar su procedencia. De allí entonces, que habiendo identidad entre la persona habilitada para ejercer la pretensión y la que en concreto se ha presentado a ejercerla, la falta de cualidad alegada por la parte accionada es improcedente. Así, se declara.
No procediendo la falta de cualidad opuesta, entra esta sentenciadora a decidir el fondo de la controversia.
DECISIÓN DE FONDO
Así las cosas, del análisis del escrito libelar y de las defensas opuestas por la parte demandada evidencia éste Tribunal que los límites de la controversia se encuentran dirigidos a determinar la necesidad que tiene el actor en demoler el inmueble al encontrarse deteriorado por su vetustez –según su manifestación-, condición que ha sido negada por la parte demandada. Asimismo, y de conformidad con los artículos 369 y 384 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal emitirá pronunciamiento sobre la reconvención propuesta.
De seguidas procede éste Tribunal al análisis de las pruebas aportadas por las partes al juicio, a los fines de determinar cuales de los hechos controvertidos se encuentran probados.
Pruebas parte actora:
Junto con el libelo la parte actora acompañó:
1.- Instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Puerto Cabello, en fecha 20/05/05, No. 54, tomo 29 (folios 4 al 6). Documento que se aprecia en su valor probatorio de acuerdo con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y acredita la representación legal de la abogada Zoraida Stela Sánchez Moreno.
2.- Copia fotostática de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello, de fecha 16 de junio de 2004, No. 28 folios 169 al 173, Tomo 17, el cual fue apreciado en consideraciones anteriores y acredita la condición de propietario de la parte actora (folios 7 al 11).
3.- Copia fotostática de documento privado (folio 12). Las copias fotostáticas de los instrumentos privados en nuestro ordenamiento procesal carecen de valor probatorio, pues no pertenecen a la categoría de documentos indicados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
4.- Comunicación de fecha 03 de junio de 2005, enviada por el actor a la Jefe de la División de Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, con sello húmedo recibido por dicha Oficina, mediante la cual solicita inspección al inmueble objeto de controversia, a los fines de determinar la habitabilidad del mismo. Tal documento da cuenta de la intención del propietario de iniciar el procedimiento para que el organismo competente determinara la habitabilidad del inmueble (folio 13)
5.- Oficio No. 316-05 de fecha 22 de junio de 2005, emanado de la División de Planeamiento Urbano del Municipio Puerto Cabello, mediante el cual le informan al ciudadano Joan Brites, la imposibilidad de practicar la inspección solicitada. Tal documento por emanar de la administración pública tiene presunción de legalidad (folio 14 y 15).
6.- Comunicación de fecha 13 de mayo de 2005, enviada por el actor al Cuerpo de Bomberos del Municipio Puerto Cabello, con sello húmedo recibido por dicha Oficina, mediante la cual solicita inspección al inmueble objeto de controversia, a los fines de determinar la habitabilidad del mismo. Tal documento da cuenta de la intención del propietario de iniciar el procedimiento para que el organismo competente determinara la habitabilidad del inmueble (folio 16).
7.- Oficio No. 127-2005, de fecha 23 de mayo de 2005, emanado del Cuerpo de Bomberos del Municipio Puerto Cabello, manifestando al solicitante que han remitido informe a Ingeniería Municipal. Tal documento por emanar de la administración pública tiene presunción de legalidad (folio 17).
8.- Copia fotostáticas de permisos municipales Nos. 042-06 y 043-06, correspondientes a Demolición del inmueble y construcción según plano anexo, emanados de la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Puerto Cabello (folios 18 y 19), las cuales se aprecian de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En el lapso probatorio, la parte actora no consigno ningún medio probatorio distinto a los acompañados junto al libelo, limitándose a ratificar estos últimos, los cuales fueron ya valorados.
Con relación, a los instrumentos aportados por la parte actora junto con la demanda, que fueron desconocidos e impugnados por el apoderado judicial de la parte accionada en el lapso probatorio, es preciso recordar: PRIMERO: El desconocimiento de documentos privados tiene un lapso legal perentorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, lapso no cumplido en tal desconocimiento. SEGUNDO: Desconoce el referido apoderado documentos no suscritos por su representada como son las comunicaciones suscritas por la parte actora y enviadas a los organismos públicos, en franca inobservancia de la norma antes señalada que solo autoriza desconocimiento de documentos emanados de la misma parte. Es decir, el desconocimiento de firma es absolutamente personal. Asimismo, desconoce documento administrativo emanado del Cuerpo de Bomberos, cuyo medio de impugnación no es el desconocimiento por las características del documento. TERCERO: Con relación, al desconocimiento de las copias fotostáticas de los permisos municipales que rielan a los folios 18 y 19, que son documentos públicos administrativos, al no encontrarse realizada en el lapso legal indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedignas, tal como lo establece el mencionado artículo. Todas estas razones conllevan a este Tribunal a desestimar el desconocimiento alegado por el referido apoderado judicial. Así, se declara.
Pruebas parte accionada:
Junto a la contestación acompañó:
1.- Documento privado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Felipa de Borges, cédula de identidad No. 369.369 y Alejandrina Prieto cédula de identidad No. 4.836.809 (folios 44), documento éste no desconocido ni desvirtuado de forma alguna, por lo que se aprecia en su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
2.- Documentos privados contentivos de recibos de pago de cánones de arrendamiento (folios 45 al 90), documentos no desconocidos ni desvirtuados de forma alguna, por lo que se aprecia en su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
3.- Copia fotostática certificada de documento público de fecha 16 de junio de 2004, No. 28, Tomo 17; (folios 91 al 98), contentivo de venta del inmueble realizada por la ciudadana Felipa Ramona Rojas de Borges, al ciudadano Joan Brites de Jesús. Tal instrumento se aprecia de acuerdo a lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
4.- Copia certificada de expediente de consignación No. 90, llevado por el Tribunal Tercero del Municipio Puerto Cabello, cuyo consignatario lo es la ciudadana Petra Alejandrina Prieto y la beneficiaria Felipa de Borges (folios 99 al 200), tal instrumento se aprecia de acuerdo a lo establecido en los artículo 112 y 429 del Código de Procedimiento Civil.
5.- Copia certificada de acta de defunción de la ciudadana Felipa Ramona Rojas de Borges, expedida por el Registro Civil de la Parroquia Fraternidad (folios 201 y 202), Tal instrumento se aprecia de acuerdo a lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
En el lapso probatorio, la parte accionada insistió en hacer valer la falta de cualidad opuesta. Alegato que no constituye medio probatorio susceptible de valorar, razón por la cual se desecha.
Asimismo, reprodujo y consignó copias fotostáticas de los instrumentos consignados junto a la contestación, los cuales fueron valorados en consideraciones anteriores.
Pues bien, del análisis de los medios probatorios aportados a juicio por la parte actora no se encuentra demostrada la causal invocada que conduzca al desalojo del inmueble arrendado, toda vez que el actor alego como fundamento de su pretensión la demolición del inmueble por cuanto se encontraba deteriorado por su vetustez, demolición que si bien pareciera fue ordenada por la Dirección de Ingeniería, no así consta el trámite realizado para obtener dicho permiso, procedimiento que a juicio de esta sentenciadora debe ser demostrado en el juicio de desalojo, por cuanto la procedencia de tal supuesto nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario en sus obligaciones, sino con circunstancias ajenas al mismo.
Por lo tanto, no siendo imputable al arrendatario tal supuesto, no es posible autorizar la demolición de un inmueble sin que efectivamente se encuentre comprobada la condición que hace procedente la demolición, que en caso de autos por alegato de la propia parte actora lo es el deterioro del inmueble por su vetustez.
Por otra parte, de la adminiculación de la respuesta que mediante el oficio que riela al folio 14, se le hizo saber al actor, con los permisos municipales de demolición, puede evidenciar esta sentenciadora que el procedimiento de inspección por los órganos competentes no se llevó a cabo para determinar la referida demolición, lo que hace surgir la duda en esta sentenciadora en cuanto a que ¿si no se llevó a cabo la inspección, como pudo el organismo competente determinar el deterioro del inmueble, que autoriza su demolición?.
Todas estas circunstancias, conllevan a éste Tribunal a determinar que no se encuentra probado en autos el supuesto de hecho establecido en el literal c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto, al no haber cumplido la parte actora con la carga probatoria tal como se lo imponen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la pretensión por Desalojo es improcedente. Así, se declara.
DECISION RECONVENCION
Con relación, a la reconvención planteada se tiene que la parte demandada pretende ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio toda vez que alega que la venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, no fue notificada por la arrendadora vendedora, preferencia ofertiva que como arrendataria le correspondía tal como lo impone el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tal sentido, pretende subrogarse en el lugar del adquirente del inmueble.
El retracto legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones establecidas en el documento de compra venta, cuando ocurran los supuestos indicados en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre que el arrendatario cumpla con los requisitos establecidos en el mencionado artículo 42.
En el caso de autos, del análisis de las pruebas aportadas por la demandada reconviniente encuentra éste Tribunal que tales requisitos se encuentran cumplidos en la presente causa, toda vez que la arrendataria tiene mas de dos años de relación arrendaticia, tal como lo demuestran los recibos de pago que consignó en autos (folios 45 al 90), así como se encuentra demostrada su solvencia con la consignación arrendaticia que por ante el Tribunal Tercero del Municipio Puerto Cabello efectúa.
Ahora bien, la controversia que se suscita en la reconvención se encuentra referida a la falta de notificación a la arrendataria de la venta del inmueble, a los fines que esta pudiera ejercer su preferencia ofertiva, alegato que ha contradicho el adquirente del inmueble al señalar que la arrendataria si estuvo notificada de tal venta y que no acepto las condiciones impuestas por la vendedora.
No obstante, no existe en autos ninguna prueba que demuestre que la arrendataria del inmueble objeto de litigio, se le hubiere notificado de la venta del inmueble, pues ninguno de los medios probatorios aportados a juicio demuestra que se hubiere cumplido con tal obligación. En este sentido, se evidencia que ni la parte demandante reconvenida por retracto legal, ni los terceros llamados a juicio en su condición de herederos de la arrendadora vendedora, a los fines de la integración del litisconsorcio en el retracto legal, demostraron que la ciudadana Petra Alejandrina Prieto, se encontraba notificada legalmente de la venta del inmueble. Tal prueba debió ser aportada por alguna de las partes que fueron llamados a juicio, bien por el actor reconvenido o bien por los herederos de la arrendadora vendedora, quienes a pesar de haber comparecido a juicio por el llamamiento hecho, nada aportaron para desvirtuar la pretensión de la parte reconviniente, y aún cuando manifestaron no tener nada que ver con la venta del inmueble, su comparecencia a la causa en su condición de herederos de la arrendadora vendedora era necesaria garantizándoles así su derecho a la defensa, razón que hace procedente la intervención litisconsorcial.
Tampoco existe en autos, ninguna prueba o demostración que indique que la arrendataria se encontraba notificada de la venta del inmueble con posterioridad a la misma, lo que demuestra su alegato de haberse enterado de tal venta a partir del momento en que tuvo conocimiento de la demanda por desalojo interpuesta en su contra, ejerciendo así el retracto legal en tiempo oportuno de acuerdo con criterio imperante que estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sobre la caducidad en el Retracto Legal, luego de la sentencia No. 260 de fecha 20 de mayo de 2005, aclarado tal criterio mediante sentencia No. 694 del 10 de agosto de 2007.
Todas estas circunstancias, hacen procedente el Retracto Legal ejercido por la ciudadana Alejandrina Prieto Pérez, en consecuencia procedente el derecho de subrogación bajo las mismas condiciones estipuladas en el documento de venta protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello, en fecha 16 de junio de 2004, No. 28, folios 169 al 173, Tomo 17. Así, se decide.
CAPITULO IV
DECISIÓN
Por todos los razonamientos expuestos, éste Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le concede la ley, declara: PRIMERO: Sin lugar la pretensión por Desalojo fundamentada en el literal c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuesta por el ciudadano Joan Brites de Jesús, cédula de identidad No. 10.253.346, contra la ciudadana Alejandrina Prieto, cédula de identidad No. 4.836.809. Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo indicado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: Con lugar la Reconvención formulada por la ciudadana Petra Alejandrina Prieto Pérez, cédula de identidad No. 4.836.809, contra el ciudadano Joan Brites de Jesús, en su carácter de adquirente del inmueble y contra los ciudadanos Carlos Rafael, Ramón Arturo y Maryuri Yasmin Borges Rojas, en su condición de herederos de la arrendadora vendedora, en consecuencia procedente el Retracto Legal Arrendaticio, por lo que la ciudadana Petra Alejandrina Prieto Pérez, cédula de identidad No. 4.836.809, subroga al ciudadano Joan Brites de Jesús, cédula de identidad No. 10.253.346, en la venta que le hiciere la ciudadana Felipa Ramona Rojas de Borges, cédula de identidad No. 369.369, mediante documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello, en fecha 16 de junio de 2004, anotado bajo el No. 28, folios 169 al 173, Tomo 17. Dicha subrogación en las mismas condiciones estipuladas en el mencionado documento, por lo que la ciudadana Petra Alejandrina Prieto Pérez, debe consignar por ante éste Tribunal la suma de Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 65.000,00), mas la suma de Doscientos Sesenta y Ocho Bolívares con Noventa y Dos céntimos (Bs. 268,92), por concepto de cancelación de derechos por servicios autónomos, a los fines de su devolución al ciudadano Joan Brites de Jesús. TERCERO: Se declara procedente la intervención litisconsorcial interpuesta.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Puerto Cabello a los veintinueve días del mes de enero de 2010 a las 12:00 del mediodía. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
Publíquese, regístrese y anótese en los libros respectivos, déjese copia para el copiador de sentencias.
La Juez Temporal

Abogada Marisol Hidalgo García

La Secretaria Titular

Abogada Maritza Raffo Paiva

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, previas formalidades de ley.

La Secretaria Titular

Abogada Maritza Raffo Paiva

Exp. No. 2008-8049
Civil.