TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
BLASO C.A., sociedad mercantil inscrita en fecha 07 de abril de 1971, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el Nº 39, Tomo 18-C.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA.-
RAFAEL ROVERSI THOMAS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 3.392, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
JOSE HERNANDEZ DORTA, de nacionalidad española, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-917.921, de este domicilio, y a su Fiador Solidario, sociedad mercantil SUBCERCA C.A., inscrita en fecha 17 de abril de 2000, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Carabobo, bajo el Nº 27, Tomo 27-A, cuyos estatutos fueron modificados por cata de asamblea general de accionistas registrada por ante la misma oficina de registro Mercantil en fecha 24 de octubre de 2003, bajo el Nº 61, tomo 61-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.-
BERNARDA GUTIERREZ LOPEZ, EDUARDO BERNAL BARILLAS y CARLOS ARTEAGA ROJAS, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.997, 67.554 y 26.963, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO.-
RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: 10.309

El abogado RAFAEL ROVERSI THOMAS, en representación de la sociedad mercantil BLASO C.A., en fecha 26 de mayo de 2.008, demandó por Resolución de Contrato de Arrendamiento, al ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA, y a su Fiador Solidario, sociedad mercantil SUBCERCA C.A., por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde se le dio entrada el 16 de junio de 2008, y se admitió el 25 de junio de 2008, ordenando el emplazamiento del demandado, y a su fiador solidario, en la persona de su Presidente, ciudadano FABRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS, para que compareciera el 2º día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 del Decreto de Rango con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
En fecha 29 de septiembre de 2008, la abogada BERNARDA GUTIERREZ LOPEZ, presentó sendos escritos contentivos de contestación de la demanda, el primero de ellos, en representación del ciudadano FABRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS y de la sociedad mercantil SUBCERCA C.A.; y el segundo de ellos, en representación del ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA.
Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue el lapso de evacuación, el Juzgado “a-quo” el 21 de julio de 2009, dictó sentencia definitiva, declarando con lugar la presente demanda; contra dicha decisión apeló el 13 de octubre de 2009, el abogado EDUARDO BERNAL BARILLAS, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto de fecha 15 de octubre de 2009, razón por la cual el presente expediente subió al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió a este Tribunal, dándosele entrada el 24 de noviembre de 2009, bajo el número 10.309, y encontrándose la misma al estado de dictar sentencia, este Sentenciador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes:
a) En el escrito libelar, presentado por el abogado RAFAEL ROVERSI THOMAS, en representación de la sociedad mercantil BLASO C.A., en el cual se lee:
“…Primero. Con fecha 9 de octubre de 2003, mi representada, suscribió con el ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA… Conforme al documento en que consta el contrato de arrendamiento, éste tiene por objeto un inmueble consistente en un galpón de uso industrial, constituido por el galpón No. 3 que forma parte de un conjunto de tres (3) galpones, construidos en la parcela No. p. 9, al final de la calle 107, de la urbanización Terrazas de Castillito, del Municipio San Diego. Dicho inmueble consiste en una nave industrial, provista de un módulo delantero de dos plantas de oficinas baños, una nave o galpón y al fondo una mezanina contentiva de otra oficina, más dos (2) baños. Adicionalmente el inmueble tiene para su uso exclusivo y patio posterior y uno lateral descubierto. En ese documento se constituyo en fiadora solidaria del arrendatario, por todo el tiempo que durara la relación arrendaticia, la sociedad mercantil SUBCERCA C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, el 17 de abril de 2000 bajo el No. 27, tomo 27-A…
Segundo: En la cláusula tercera se convino que el tiempo de vigencia del contrato sería de un (l) año y veintidos (22) días, y en la cláusula cuarta se convino que este lapso sería contado a partir de 9 de junio de 2003. Se señaló igualmente que el contrato expiraba el 30 de junio de 2004.
Tercero. Estando aún vigente el contrato antes señalado, las partes deciden suscribir un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble. Este nuevo contrato, que deja sin efecto el anterior, tiene una vigencia de un (l) año y conforme a su cláusula cuarta, comienza a regir a partir de primero de mayo de 2004, expirando el 30 de abril de 2005. Fue previsto en la cláusula tercera que el contrato podía prorrogarse, por lapsos iguales, a menos que una de las partes manifestase a la otra con no menos de dos (2) meses de anticipación a la expiración, su deseo de concluir la relación arrendaticia. En la cláusula tercera se convino que el canon de arrendamiento seria de un millón setenta y tres mil ciento veinticinco Bolívares (1.073.125,00 Bs.) para cada una de las primeras ocho (8) quincenas y dos millones trescientos setenta y siete mil quinientos Bolivares (2.377.500,00 Bs) por cada una de las restantes dieciséis (16) quincenas. Se acordó igualmente en esa cláusula que el canon de arrendamiento se ajustaría bimensualmente cuando la inflación acumulada y medida desde la fecha de comienzo del contrato, según los índices publicados por el Banco Central de Venezuela superasen el doce por ciento (12%). En este caso, el ajuste que proceda seria un valor igual al porcentaje de inflación, declarado por el Banco Central de Venezuela y acumulado en el período de los dos (2) meses previos. En la cláusula séptima el arrendatario declaró que recibía el bien arrendado en perfectas condiciones y así se obligaba a devolverlo, asumiendo la obligación de pagar las reparaciones necesarias y, de no hacerlo, además de la exigencia de esa obligación, a pagar una indemnización equivalente al 0.5% del monto de dichas reparaciones por cada día de retaso. De todas las obligaciones asumidas por el arrendatario, se constituyó en fiador solidario el ciudadano FABRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS…
Cuarto. Con fecha tres (3) de Mayo de 2005 las partes suscriben un anexo por prorroga de contrato de arrendamiento y así, se acuerda una prorroga de un año contado a partir del primero de mayo del 2005, siendo su vencimiento efectivo el 30 de abril de 2006, todo conforme a la cláusula cuarta. Se acordó igualmente que el canon de arrendamiento durante la vigencia de la prorroga sería de dos millones setecientos diecisiete mil quinientos bolivares (Bs 2.717.500,00 Bs). Desde luego, por tratarse de una prorroga del contrato, quedaban vigentes las demás obligaciones pactadas en el contrato original y así se convino. Acompaño dicho documento marcado C.
Quinto. En día 10 de Mayo de 2006, mi representada participa al arrendatario su decisión de no renovar el contrato, pero el arrendatario manifiesta que por haberse hecho esa notificación con posterioridad al 30 de abril de 2006 el contrato ya se había prorrogado por un (1) año mas conforme a la cláusula tercera. Es decir que la prorroga vencería el 30 de Abril de 2007. Acompaño dicho documento marcado D.
Sexto. Así las cosas, con fecha 5 de Febrero de 2007, mi representada envía una notificación al arrendatario señor José Hemández Dorta, por la cual se le participa la decisión de NO RENOVAR el contrato de arrendamiento, siendo la fecha de vencimiento de la prorroga el 30 de Abril de 2007. Esta comunicación es recibida por su destinatario, señor José Hemández Dorta, el día 7 de Febrero de 2007 y procede a colocar al pié de la misma una nota en la cual manifiesta acogerse a la prorroga legal, y seguidamente firma. Acompaño dicho documento marcado E. Conforme al tiempo que había durado la relación arrendaticia, desde el9 de junio de 2003, al arrendatario le correspondía una prorroga de un año. Por ello, la prorroga legal de la cual disfrutó el arrendatario venció el 30 de Abril de 2008, pero, no obstante ello, aún no ha entregado la cosa arrendada. Tampoco ha pagado el ajuste en el canon de arrendamiento tal como se pactó (señalado en el punto tercero se este escrito) y tampoco ha efectuado las reparaciones para entregar el inmueble en el mismo buen estado que lo recibió.
Septimo. En la cláusula segunda del "anexo por prorroga del contrato de arrendamiento" de fecha tres (3) de Mayo de 2005, se convino en que el canon de arrendamiento seria de dos millones setecientos diecisiete mil quinientos bolívares (Bs. 2.717.500,00) o su equivalente en Bolivares Fuertes. Asimismo se convino en la cláusula tercera del contrato de fecha primero de Mayo de 2004, que fue el prorrogado, que concluido el término del contrato o su prorroga legal, sin que se hubiese devuelto o entregado el inmueble objeto del contrato, el arrendatario quedaba obligado a cancelar al arrendador, a manera de indemnización, una cantidad equivalente al valor de ocho (8) unidades tributarias (8 UT) por cada día de retaso, sin perjuicio del cumplimiento de las demás obligaciones Siendo el monto de la unidad tributaria de cuarenta y seis mil bolívares (Bs 46.000,00), o de cuarenta y seis bolivares fuertes (Bs.F 46,00), el equivalente de ocho (8) unidades tributarías es de Trescientos sesenta y ocho Bolivares Fuertes (Bs.F 360,00) que mi representada tiene derecho a cobrar por cada día de retraso en la devolución o entrega del inmueble cuya prorroga legal expiró…
…Dispone el articulo 1.269 del Código Civil que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. Ahora bien, el arrendatario no cumplió la obligación de entregar, en el buen estado que lo recibió, el inmueble arrendado al vencer la prórroga legal, tampoco ha cumplido con la obligación de pagar la penalidad prevista por cada día de retraso en dicha entrega…
…Establece el artículo 1.269 del Código Civil que el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención. Es decir, que habiendo señalado el contrato un plazo para entregar la cosa, como también la ley, es vidente que el arrendatario esta en mora en el cumplimiento de dicha obligación. Igualmente está en mora en el cumplimiento de las otras obligaciones antes señaladas….
…Dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que durante el lapso de prorroga legal, que fue nuestro caso toda vez que esta ya venció, permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original. Ello permite reclamar legalmente el cumplimiento de todas las obligaciones que asumió el arrendatario y sus fiadores solidarios…
…Establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario que vencida la prorroga legal, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble y el juez, a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y el depósito de la misma en la persona del propietario…
…Dispone el Artículo 1.594 del Código Civil que el arrendatario debe devolver la cosa arrendada tal como la recibió. Esta obligación está igualmente incumplida puesto que vencida la prorroga legal, quien fuera arrendatario, permanece usando la cosa que le fue arrendada, sin título jurídico y en mora…
…Por las razones anteriores acudo ante su autoridad para demandar, por el procedimiento del juicio breve, al ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA… para que convenga ya ello sea condenado, en lo siguiente:
PRIMERO. Devolver o entregar, sin plazo alguno, el inmueble que le fuera arrendado, por haber vencido ya la prorroga legal . Dicho inmueble está constituido por el galpón No. 3, que forma parte de un conjunto de tres (3) galpones, construidos en la parcela P-9, al final de la calle 107 de la urbanización industrial Terrazas de Castillito, Municipio San Diego del Estado Carabobo y el cual consta de una nave industrial, provista de un módulo delantero de dos plantas de oficinas y baños, una nave o galpón y al fondo una mezanina contentiva de otra oficina más dos baños y, además, un patio posterior y uno lateral descubierto.
SEGUNDO. Cancelar el ajuste del canon de arrendamiento que procede de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cuya prorroga legal expiró. Esta suma debe ser igual al porcentaje de inflación declarado por el Banco Central de Venezuela y acumulado en el período de los dos meses previos a cada canon de arrendamiento vencido durante el lapso de la prorroga legal.
TERCERO. Entregar el inmueble arrendado en el mismo buen estado que 10 recibió, a cuyo efecto demando igualmente en pago de todas las reparaciones que fueren necesarias, conforme a las cláusula sétima y décima segunda del contrato de arrendamiento. Estimo dichas reparaciones en la cantidad de treinta mil bolivares fuertes (Bs. 30.000,00), salvo lo que en definitiva resulte a regulación de expertos.
CUARTO. Cancelar la cantidad prevista como penalidad por cada día de mora en la entrega del inmueble cuya prorroga legal expiró y que fue pactada en el equivalente a ocho (8) Unidades Tributarias. Conforme al modo actual esta penalidad asciende a trescientos sesenta y ocho bolivares fuertes (Bs.F. 368,oo) diarios. Esta cantidad debe calcularse desde la fecha de vencimiento de la prorroga legal, es decir, desde el 30 de Abril de 2008 y hasta la fecha definitiva de la entrega del inmueble en el mismo buen estado en que se entregó, es decir, desde el 30 de Abril de 2008 y hasta la fecha definitiva de la entrega del inmueble en el mismo buen estado en que se entregó, es decir, con todas las reparaciones hechas…”
b) Escrito de contestación de la demanda, presentado por la abogada BERNARDA GUTIERREZ LOPEZ, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano FABNRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS, en los términos siguientes:
“…PUNTO PREVIO
Ratifico en todas y cada una de sus partes, el contenido de la diligencia suscrita en nombre de mis representados, en fecha 24 de Septiembre de 2.008, cual corre agregada a los autos, en la cual esta representación manifiesto al juzgador que el Auto de Admisión de la demanda que da inicio al presente procedimiento, dictado en fecha 25 de Junio de 2007, el cual corre agregado al folio veinte (20) del presente expediente, es nulo de nulidad absoluta y así debe ser declarado.
Las razones de tal solicitud son las siguientes: El libelo de la demanda fijo el alcance del derecho de la parte actora, delimito su actividad procesal, en el desarrollo del proceso, fijando de esa manera los limites de la decisión, debiendo por consiguiente el juez, atenerse al concreto pedimento del actor en su libelo…
Ciudadano Juez, el principio dispositivo gobierna el proceso civil, el juez esta obligado sino a establecer la verdad procesal que le surja de las actas del expediente. El artículo 12 del Código de procedimiento civil es norma rectora como principio dispositivo, ella influye en la conducta del juez, controla su poder inquisitivo, limita el poder de disposición de las partes y regula toda la actividad procesal, no hay demanda que sufra el rigor de su inspección, aporta firmeza y seguridad jurídica al proceso.
…En la presente causa, el auto de admisión ordena el emplazamiento de la parte demandada ciudadano: JOSE HERNANDEZ DORTA… y en su carácter de fiador solidario a la sociedad mercantil SUBCERCA, C.A, en la persona de su representante legal FABRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS quien también se constituyo en fiador solidario a titulo personal de la demandada de autos, es decir, ordena el emplazamiento de mis representados A DAR CONTESTACION A LA DEMANDA.
Ciudadano Juez, mis representados NO FUERON DEMANDADOS EN LA PRESENTE CAUSA, tan cierto es lo afirmado por esta representación que el actor, en el petitorio (folio 3) señala:
"Por los razones anteriores acudo ante su autoridad para demandar por el procedimiento de juicio breve al ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA… para que convenga y a ello sea condenado, en lo siguiente... Omissis"
Igualmente reafirma lo anterior cuando, expresamente manifiesta el actor, en la parte in fine del folio cuatro (4) del escrito libelar
"Mi representada se reserva el derecho de reclamar a los fiadores del demandado por la vía que considere procedente".
Es decir NO FUERON DEMANDADOS EN LA PRESENTE CAUSA el ciudadano ABRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS, ni la Sociedad de Comercio SUBCERCA, C.A. ya que el actor expresamente se reservo ese derecho.
Ciudadano Juez, el auto de admisión, cuya nulidad fue solicitada, por esta representación, en la primera oportunidad en la cual se hizo parte, en la causa, y que aquí se ratifica, lesiona el derecho a la defensa de mis representados, siendo que el derecho a la defensa y al debido proceso constituyen garantías inherentes a la persona humana y en consecuencia son aplicables a cualquier clase de procedimiento. Siendo el debido proceso el trámite que permite oír a las partes, de la manera prevista en la ley y siendo el derecho a la defensa entendido como la oportunidad para que oigan y analicen oportunamente los alegatos y pruebas alegadas. En consecuencia, el auto de admisión debe ser declarado NULO, porque el juez esta ordenando comparecer a juicio a quienes no fueron demandados, lo cual es violatorio del derecho a la defensa.
El juez no puede proceder de oficio, ordenar la comparecencia de alguien que no ha sido demandado, pues el juez debe actuar dentro de los límites de su oficio, ya que lo contrario viola la igualdad de las partes porque esta supliendo carencias del demandante.
CAPITULO SEGUNDO:
A todo evento, y sin la presente actuación procesal convalide en forma alguna la nulidad y consecuente reposición del auto de admisión de la demanda, al no haber sido demandados mis representados, y por si permitirlo al articulo 1,832 del Código civil quien faculta a los fiadores para emplear en juicio las mismas e idénticas defensa que le asisten al principal, tanto en nombre propio como en el de mi representada, Sociedad Mercantil Subcerca C.A; partiendo de el supuesto negado de que sea desechada la solicitud de nulidad del auto de admisión de la demanda opuesta en el capitulo precedente, en nombre de mis representados, NIEGO Y RECHAZO TANTO EN LOS HECHOS COMO EN EL RECHO ALEGADO todas y cada una de sus partes la demanda incoada.
No es cierto y por ello lo niego y rechazo lo afirmado por el actor en el punto QUINTO del libelo en cuanto a que el demandado le habría manifestado al actor que "...por haberse hecho esa notificación con posterioridad al 30 de abril del 2006, el contrato ya se había prorrogado por un (1) año mas conforme a la cláusula tercera..." tal afirmación es totalmente falsa ciudadano Juez, el demandado nunca manifestó al demandante ni verbalmente ni mucho menos por escrito, que la notificación de no renovación era extemporáneo o que el contrato ya se había prorrogado por un año mas, todo ello, repito, es ABSOLUTAMENTE FALSO, de hecho, el demandado consideró como VALIDA y EFICAZ la notificación de NO RENOVACIÓN que le fue enviada por el demandante, y se acogió plenamente a lo indicado en el segundo párrafo de la comunicación, en el cual la demandante le concedió la prorroga legal de DOCE (12) meses, pues dicha comunicación textualmente expresa:
"...en consecuencia de ello, muy respetuosamente le ruego tomar nota de esta decisión y aprovechar los subsiguientes doce meses para planificar la desocupación de dicho inmueble, sin que ello se le produzca (sic) trastornos mayores, y podérsenos garantizar así la entrega material del mismo al término de dicho plazo..."
No es cierto y por ello lo niego y rechazo que estemos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues el contrato venció el 30 de abril de 2006 y comenzó a regir la prorroga legal de UN (1) año (aparte segundo del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos mobiliarios) prorroga ésta que venció el día 30 de abril de 2007 y el demandado continuo ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, por lo que, se juzga que dicho arrendamiento continuó bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procede como en los contratos sin tiempo determinado, es decir, el contrato devino en un contrato a tiempo INDETERMINADO, por haber operado la tácita reconducción del contrato, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, en consecuencia niego y rechazo que el demandado deba devolver o entregar, sin plazo alguno, el inmueble arrendado.
Niego y rechazo que el demandado se encuentre en mora, por el vencimiento del plazo establecido en la convención, y mucho menos de otras obligaciones, niego y rechazo que el demandado permanezca usando la cosa arrendada "sin titulo jurídico" y mucho menos que se encuentre en mora alguna, por el vencimiento del plazo establecido en la convención
Niego y rechazo que el demandado adeude cantidad alguna por reparaciones y mucho menos que las mismas asciendan a la cantidad de Treinta Mil bolívares (Bs.30.000,00).
Niego y rechazo que el demandado adeude cantidad alguna al arrendador por concepto de penalidad, y mucho menos que deba pagar la suma de trescientos sesenta y ocho bolívares (Bs.368,00) diarios, calculados desde el día 30 de abril de 2008.
Impugno por exagerada para que sea resuelta en capítulo previo a la sentencia definitiva, la cuantía fijada en el libelo de la demanda, en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) estimación que arbitrariamente estableció el actor y que, supera el monto de las cantidades de dinero demandadas por él, además, la estimación resulta improcedente pues el legislador autoriza a hacer la estimación sólo cuando el valor de la cosa demandada no conste y en el caso de autos, consta el valor, pues como antes se dijo, perfectamente especificadas en el libelo, por ello resulta improcedente y exagerado, dicha estimación y así solicito del tribunal lo declare…
…Dejo de esta manera contestada la demanda incoada, con la expresa solicitud de la declaratoria de nulidad del auto de admisión de la misma, pues al haberse ordenado la citación de quienes no fueron demandados, el mismo se encuentra viciado y debe ser declaro Nulo, por violatorio del derecho a la defensa de mis representados y subvertir el debido proceso, lo cual solicito formalmente así sea declarado…”
c) Escrito de contestación de la demanda, presentado por la abogada BERNARDA GUTIERREZ LOPEZ, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA, en el cual se lee:
“…INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA
Ciudadano Juez, mi representado celebró el primer contrato de arrendamiento con el demandante, en fecha 09 de junio de 2003, estableciéndose que el mismo vencía el 30 de junio de 2004, tal como lo reconoce el demandante en el libelo.
En fecha 01 de mayo de 2004, se celebró el segundo contrato de arrendamiento, con un plazo de duración de un (1) año contado a partir del 01 de mayo de 2004, por lo que el mismo vencía el 30 de abril de 2005, tal como igualmente lo declara la parte actor a en el libelo.
En fecha 03 de mayo de 2005, convinieron mi mandante y el actor, celebrar una PRORROGA al contrato que venció el 30 de abril de 2005, por un (1) año, por lo que dicha prorroga venció el 30 de abril de 2006, como igualmente es reconocido por la actora en el libelo.
Ahora bien ciudadano Juez, la parte actor a le notificó a mi mandante, en fecha 10 de mayo de 2006, su voluntad de no renovar el contrato, todo lo cual también lo afirma el demandante en el libelo. Lo que NO ES CIERTO, es lo afirmado en el punto QUINTO del libelo en cuanto a que mi mandante le habría manifestado al actor que "...por haberse hecho esa notificación con
posterioridad al 30 de abril del 2006, el contrato ya se había prorrogado por un (1) o mas conforme a la cláusula tercera..." tal afirmación es totalmente falsa ciudadano Juez. Mi mandante nunca manifestó al demandante ni verbalmente mucho menos por escrito, que la notificación de no renovación era extemporánea o que el contrato ya se había prorrogado por un año mas, todo repito, es ABSOLUTAMENTE FALSO, de hecho, mi representado tomo como VALIDA Y EFICAZ la notificación de no renovación que le fue enviada por el demandante, y se acogió plenamente a lo indicado en el segundo párrafo de la comunicación, en el cual la demandante le concedió la prorroga legal de DOCE (12) meses, pues dicha comunicación textualmente expresa:
“...en consecuencia de ello, muy respetuosamente le ruego tomar nota de esta decisión y aprovechar los subsiguientes doce meses para planificar la desocupación de dicho inmueble, sin que ello se le produzca (sic) trastornos mayores, y podérsenos garantizar así la entrega material del mismo al término de dicho plazo..."
De modo pues que, al haberse vencido el contrato en fecha 30 de abril de 2006, y dado que el demandante le notificó a mi representado la NO RENOVACION del contrato, y que al vencimiento del plazo de doce (12) meses, esto es, del plazo de PRORROGA LEGAL, debía mi mandante desocupar el inmueble arrendado, mi representado hizo uso del derecho de prorroga legal que le concedió el demandante, por lo tanto, la PRORROGA LEGAL VENCIO EL 30 DE ABRIL DE 2007.
Ahora bien ciudadano Juez, al haberse VENCIDO LA PRORROGA LEGAL el 30 de abril de 2007, mi mandante CONTINUÓ OCUPANDO EL INMUEBLE SIN OPOSICION DEL DEMANDANTE.
En fecha 05 de febrero de 2007, esto es, DURANTE LA PRORROGA LEGAL el demandante dirige una nueva comunicación al demandado donde le RATIFICA el contenido de la comunicación anterior, pero, extemporáneamente le pretende notificar que el 30 de abril, supuestamente, expiraba el contrato, siendo que EL PROPIO DEMANDANTE YA HABIA NOTIFICADO DE LA NO RENOVACION DEL CONTRAT, UN (1) AÑO ANTES, esto es, el 10 de mayo de 2006, por lo tanto dicha comunicación es inoficiosa y ningún efecto jurídico produce…
…De modo púes que el contrato de arrendamiento cuya RESOLUCION SE DEMANDA es un contrato de arrendamiento que en principio era a termino fijo, pero al haberse vencido su plazo de duración y su prorroga legal, y continuar el inquilino ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, el mismo devino en un contrato a tiempo INDETERMINADO, por haber operado la tácita reconducción del contrato, tal como lo dispone el artículo 1.600 del Código Civil…
Al tratarse de un contrato sin determinación de tiempo, esto es, un contrato a tiempo INDETERMINADO, no es procesalmente posible que la actor a demandara la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO por vencimiento del término y en tal sentido se observa que la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34 establece que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la misma, de lo que se concluye que, en este tipo de contratos, el arrendador SOLO TIENE LA POSIBILIDAD de solicitar el DESALOJO y no la RESOLUCION O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, tal como erradamente lo hizo el actor en la presente causa…
…En la presente causa, las partes están vinculadas por un contrato a tiempo INDETERMINADO como se alegó con anterioridad, y a pesar de ello el actor demandó el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, lo cual es improcedente e implica subversión del debido proceso, tal como 10 estableció la Sala Constitucional, por lo tanto, o procedente en la presente causa ciudadano Juez, es declarar la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA como en efecto formalmente se lo solicitamos.
CAPITULO SEGUNDO:
DE LA CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA
Para el supuesto negado de que sea desechada la defensa de INADMISIBILIDAD de la demanda opuesta en el capitulo precedente, NIEGO RECHAZO en todas y cada una de sus partes la demanda incoada.
No es cierto y por ello lo niego y rechazo lo afirmado por el actor en el punto QUINTO del libelo en cuanto a que mi mandante le habría manifestado al actor que: “…por haberse hecho esa notificación con posterioridad al 30 de abril del 2006, el contrato ya se había prorrogado por un (1) año mas conforme a la cláusula tercera..." tal afirmación es totalmente falsa ciudadano Juez, mi mandante nunca manifestó al demandante ni verbalmente ni mucho menos por escrito, que la notificación de no renovación era extemporánea o que el contrato ya se había prorrogado por un año mas, todo ello, repito, es ABSOLUTAMENTE FALSO, de hecho, mi representado tomo como VALIDA Y EFICAZ la notificación de no renovación que le fue enviada por el demandante, se acogió plenamente a lo indicado en el segundo párrafo de la comunicación, en el cual la demandante le concedió la prorroga legal de DOCE (12) meses, pues dicha comunicación textualmente expresa:
“…en consecuencia de ello, muy respetuosamente le ruego tomar nota de esta decisión y aprovechar los subsiguientes doce meses para planificar la desocupación de dicho inmueble, sin que ello se le produzca (sic) trastornos mayores, y podérsenos garantizar así la entrega material del mismo al término de dicho plazo..."
Lo es cierto y por ello 10 niego y rechazo que estemos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues el contrato venció el 30 de abril de 2006 y comenzó a regir la prorroga legal de UN (1) año (aparte segundo del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios) prorroga esta que venció el día 30 de abril de 2007 y mi mandante continuo ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, por lo que, se juzga que dicho arrendamiento continuó bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procede como en los contratos sin tiempo determinado, es decir, el contrato devino en un contrato a tiempo INDETERMINADO, por haber operado la tácita reconducción del contrato, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, en consecuencia niego y rechazo que mi
representado deba devolver o entregar, sin plazo alguno, el inmueble arrendado.
Niego y rechazo que mi representado se encuentre en mora, por el vencimiento del plazo establecido en la convención, y mucho menos de otras obligaciones, niego y rechazo que mi representado permanezca usando la cosa arrendada sin titulo jurídico y mucho menos que se encuentre en mora alguna, por el vencimiento del plazo establecido en la convención
Niego y rechazo que mi representado deba cantidad alguna por reparaciones y mucho menos que las mismas asciendan a la cantidad de Treinta Mil bolívares (Bs.30.000,00).
Niego y rechazo que mi representado adeude cantidad alguna al arrendador por concepto de penalidad, y mucho menos que deba pagar la suma de trescientos sesenta y ocho bolívares (Bs.368,00) diarios, calculados desde el día 30 de abril de 2008…
…Dejo de esta manera contestada la demanda incoada, con la expresa solicitud que la misma sea declarada INADMISIBLE, pues, al estar las partes vinculadas por un contrato a tiempo indeterminado y haber demandado el actor el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, subvirtió el debido proceso, lo cual solicitamos formalmente así sea declarado…”
c) En la sentencia definitiva dictada el 21 de julio de 2009, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:
“…En mérito de las anteriores razones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia… administrando justicia, en nombre de la República Bo1ivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR la demanda intentada por la sociedad mercantil BLASO C.A…. en contra del ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA… por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y en consecuencia, condena al demandado a lo siguiente:
PRIMERO: entregar a la demandante el inmueble arrendado constituido por el galpón N° 3, que forma parte de un conjunto de tres (3) ga1pones, construidos en la parcela P-9, al final de la calle 107, de la urbanización Terrazas de Castillito, del Municipio San Diego, consistiendo dicho inmueble en una nave industrial, provista de un módulo delantero de dos plantas de oficinas, baños, una nave o galpón y al fondo una mezzanina contentiva de otra oficina, más dos (2) baños. Adicionalmente el inmueble tiene para su uso exclusivo un patio posterior y uno lateral descubierto. Dicho inmueble deberá ser entregado en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que 10 recibió el arrendatario y de la forma estipulada en las cláusulas contractuales TERCERA y DECIMO SEGUNDA, lo cual incluye el buen estado de frisos, pinturas, limpieza general, así corno el buen funcionamiento de las instalaciones eléctricas, sanitarias y contra-incendios, baldosas, pisos, vidrios y demás accesorios del inmueble y solvente de todos los servicios que le son inherentes debiendo entregar los soportes, recibos o comprobantes de tales solvencias y en omisión de ello deberá sufragar las reparaciones necesarias y pagar los ser adeudados hasta la efectiva entrega del inmueble arrendado a la demandante. Si el inmueble presentaré daños deberá practicarse una experticia complementaria al fallo para determinar el monto de las correspondientes reparaciones, cantidad que deberá ser igualmente pagada por el arrendatario.
SEGUNDO: a pagar a la demandante, por concepto de penalidad indemnizatoria por la mora diaria en la devolución del inmueble arrendado, desde el día primero de mayo de dos mil ocho (1º-05-2008), fecha en que debió hacer entrega del inmueble arrendado, hasta el día treinta de junio de dos mil nueve (30-06-2009), la suma de CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLILVARES (Bs. 187.440, oo). Esta suma resulta de multiplicar por ocho (08) el monto de la Unidad Tributaria, que asciende hoy a la suma de cincuenta y cinco Bolívares (Bs. 55,oo), que es la suma contractualmente pactada como penalidad por cada día de mora en la devolución del inmueble arrendado y por el tiempo transcurrido dentro de las fechas señaladas.
TERCERO: a pagar a la demandante, igualmente por concepto de penalidad indemnizatoria la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 440,oo), por cada día que transcurra sin entregar el bien arrendado, desde el 1º de julio de 2009, hasta la definitiva entrega de dicho bien, en las condiciones indicadas en el numeral primero de esta dispositiva.
CUARTO: pagar a la demandada por concepto de ajuste bimensual del canon mensual de arrendamiento de los meses comprendidos entre mayo de 2007 y abril de 2008, ambos inclusive, período que se correspondió a la prórroga legal de la cual hizo uso el arrendatario demandado, la cantidad que resulte de aplicar bimensualmente el índice inflacionario de los dos (2) meses anteriores, partiendo de la cantidad de tres mil novecientos cuarenta y seis Bolívares con noventa y un céntimos (Bs. 3.946,91), adicionalmente al IVA que resulte de dicha cantidad, monto éste cuyo cálculo presenta cierta complejidad, por lo que no puede ser calculado por este juzgador, quien ordena una experticia complementaria al fallo para su determinación, la cual se deberá realizar en base a los parámetros indicados en este numeral de la dispositiva del fallo.
Tal como se solicita y tomando en consideración que el criterio convenido para calcular el monto diario de la penalidad indemnizatoria por el retardo en la entrega del inmueble arrendado fue el valor de la Unidad Tributaria, se acuerda que los montos definitivos a pagar según el fallo, deben reajustarse o recalcularse con base al valor que tenga la Unidad Tributaria al momento de la cancelación de dichas sumas, y hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, en las condiciones en que fue pactado en el contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes procesales en fecha 1º de mayo de 2004. Todo a justa regulación de experto.
Visto que consta en el expediente que, no obstante el desahucio, expirada la prórroga legal, el demandado hizo un depósito en la cuenta bancaria del demandante y posteriormente a ello procedió a consignar cantidades equivalentes al canon mensual de arrendamiento que según sus cálculos y aplicados los ajustes inflacionarios es el monto del canon mensuales de arrendamiento que para tales mensualidades hubiesen correspondido, se establece que tales cantidades, esto es, la depositada en la cuenta bancaria de la arrendadora y las consignadas en el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, expediente Nº 7.781, se imputen a los montos que debe pagar el demandado, quedando reducida la respectiva condenatoria en la sumatoria de tales cantidades y quedando tales cantidades a la libre disposición de la demandante.
Se condena en costas al demandado por haber resultado totalmente vencido en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de que el presente fallo fue dictado fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes…”
d) Diligencia de fecha 13 de octubre de 2009, suscrita por el abogado EDUARDO BERNAL BARILLAS, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en la cual apela de la sentencia anterior.
e) Auto dictado por el Juzgado “a-quo”, el 21 de julio de 2009, en el cual oye en ambos efectos, la apelación interpuesta por el abogado EDUARDO BERNAL BARILLAS, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, contra la sentencia definitiva de fecha 21 de julio de 2009.

SEGUNDA.-

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL LIBELO DE DEMANDA:
1.- Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil BLASO C.A., representada por su administrador, ciudadano FREDY ROVERSI T., como “EL ARRENDADOR”, por una parte, y por la otra, el ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA, como “EL ARRENDATARIO”, en fecha 09 de junio de 2003, marcado “A”.
Este Sentenciador observa que, dicho instrumento, es de los llamados “documentos privados”, los cuales pueden ser definidos como aquellos que: “…por su esencia pertenecen al ámbito del orden jurídico privado, que dejan constancia de acaecimientos realizados dentro de la esfera privada y trascienden tan sólo a situaciones jurídicas de esta índole. La intervención de sujetos no oficiales, lo particular de la materia documentada, la ausencia de formas o solemnidades, son elementos característicos indispensables en su constitución…” (citado del “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” por EMILIO CALVO BACA, páginas 805 y 806), el cual al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, el cual establece: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, para dar por probado que efectivamente, el día 09 de junio de 2003, la parte actora, sociedad mercantil BLASO C.A., dió en arrendamiento a la parte demandada, ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA, un inmueble constituido por el Galpón No. 03, que forma parte de un conjunto de tres (03) galpones contiguos entre sí, propiedad de “EL ARRENDADOR”, ubicado en la parcela Nº P-9, situada en la calle 107 de la Urbanización Terrazas de Castillito, Jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo, teniendo una duración de un (1) año y veintidós (22) días, contado a partir del día 09 de junio de 2003, hasta el 30 de junio de 2004, de conformidad con lo establecido en las Cláusulas Tercera y Cuarta del mismo; Y ASI SE DECIDE.
2.- Original de segundo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio, en fecha 1º de mayo de 2004, marcado “B”,
Este Sentenciador observa que dicho instrumento es de los llamados “documentos privados”, el cual al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado que efectivamente, el día 1º de mayo de 2004, la parte actora, sociedad mercantil BLASO C.A., dió en arrendamiento a la parte demandada, ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA, un inmueble constituido por el Galpón No. 03, que forma parte de un conjunto de tres (03) galpones contiguos entre sí, propiedad de “EL ARRENDADOR”, ubicado en la parcela Nº P-9, situada en la calle 107 de la Urbanización Terrazas de Castillito, Jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo, teniendo una duración de un (1) año, contado a partir del día 1º de mayo de 2004, hasta el 30 de abril de 2005, de conformidad con lo establecido en las Cláusulas Tercera y Cuarta del mismo; Y ASI SE DECIDE.
3.- Copia fotostática simple de anexo de prórroga de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 03 de mayo de 2005, marcado “C”,
De la revisión del referido instrumento se observa que, si bien no se encuentra entre los previstos como “instrumentos públicos” ni los “privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos”, los cuales son los que podrían producirse en juicio en copia simple; el mismo, fue reproducido por la parte demandada en el lapso probatorio, por lo que, no siendo un hecho controvertido, tanto la existencia, como el contenido del “ANEXO POR PRORROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, esta Alzada lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido del mismo; Y ASI SE DECIDE.
4.- Original de comunicación de fecha 10 de mayo de 2006, emitida por el Ing. FREDY ROVERSI T., en la cual le notifica al ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento próximo a vencerse, evidenciándose en dicho instrumento una firma ilegible y nota manuscrita que dice: “Autorizado para ser recibido y no para su conformidad. Freddis Vadell, 4.106.999”, marcada “D”.
5.- Original de comunicación de fecha 05 de febrero de 2007, emitida por el Ing. FREDY ROVERSI T., dirigida al ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA, en la cual ratificó el contenido de la anterior comunicación de fecha 10 de mayo de 2006, donde se le informó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento próximo a vencerse, evidenciándose en dicho instrumento una firma legible, en la que dice: “José Hernández”, y nota manuscrita que señala: “En este acto solicito la prórroga legal que acuerda la ley, Valencia, 07-02-2007, hora 8:30 a.m., Señor José Hernández, C.I.: E-917.921”, marcada “I”.
En relación a los instrumentos señalados en los numerales 4 y 5, marcados “D” e “I”, esta Alzada observa que los mismos emanan de la parte actora, evidenciándose asimismo, que fueron recibidos por el accionado, tal como se desprende de las notas manuscritas señaladas con anterioridad, las cuales no fueron impugnadas, razón por la cual esta Alzada los reconoce como instrumentos privados, concediéndoles el valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con las otras pruebas; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Durante el lapso probatorio, el abogado FREDY ROVERSY T., en su carácter de apoderado actor, promovió las siguientes pruebas:
1.- Reprodujo el mérito favorable de los autos.
La jurisprudencia, tal como fue señalado, ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido; Y ASÍ SE DECIDE.
2.- Promovió las pruebas documentales consignadas al escrito de libelar, marcadas “B”, “C”, “D” y “E”.
Este Sentenciador al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración de las documentales marcadas “B”, “C”, “D” y “E”, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Durante el lapso probatorio, el abogado EDUARDO BERNAL BARILLAS, en su carácter de apoderado judicial del accionado, promovió las siguientes pruebas:
1.- Reprodujo e invocó por principio de la comunidad de la prueba, el mérito favorable que emerge de los contratos de arrendamientos celebrados entre las partes en litigio, aportados por el actor con el libelo de demanda.
Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal de Justicia, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido Y ASÍ SE DECIDE.
En relación a los contratos de arrendamientos celebrados entre las partes en litigio, este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración de los mismos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.
2.- Legajo contentivo de veinticinco (25) documentales numeradas del 1 al 25 y en su totalidad de cincuenta y seis (56) folios, conformados por originales de recibos de pagos de los cánones de arrendamiento emitidos por la parte actora, copias al carbón de comprobantes de egresos de los cheques para el pago de los cánones de arrendamiento y vouchers, correspondientes a los depósitos bancarios con sus respectivos fotostatos, consignados en la cuenta corriente de la arrendadora, realizados por el demandado, con cheques librados de las cuentas corrientes de la sociedad mercantil SUBCERCA, C.A., correspondientes a los cánones de arrendamiento recibidos a satisfacción de la arrendadora, sociedad mercantil BLASO, C.A., marcados “A”.
En cuanto al legajo de los recibos este Sentenciador observa, que los mismos constituyen instrumentos de los llamados “documentos privados”, los cuales, al no haber sido desconocidos por la parte accionante, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente como reconocidos, por lo que esta Alzada les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado que efectivamente el accionado canceló los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, enero y febrero de 2007; Y ASI SE DECIDE.
En relación a los documentos escritos, tipo tarjas, esta Alzada considera necesario destacar que, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de éstos instrumentos es la coincidencia, tal como establece el artículo 1.383 del Código Civil. El elemento que las determina, es la coincidencia del monto de los depósitos y de las fechas de los mismos, existente entre el Vouchers como principio de prueba por escrito y el resultado de la exhibición documental, de la declaración del tercero o de los informes de prueba de la persona jurídica, por lo cual dicho medio de prueba es perfectamente legal y debe admitirse.
En efecto, para esta Alzada, el vouchers constituye un principio de prueba por escrito, que si bien, nunca podría llevar a la convicción del Juzgador la plena prueba del pago realizado, con el resultado de la Mecánica Probatoria de la Exhibición de documental de la parte o de un tercero, o a través de la propia prueba de los informes, se constituye en un medio que debe valorar el Juzgador a través de la Sana Crítica; vale decir, que el Vouchers, como tarja, se asimila al documento emanado de terceros, que puede servir como principio de prueba o soporte para pedir no solamente la testimonial del tercero, sino su exhibición y también el informe de prueba, como mecanismos probatorios y adjetivos que complementan a la tarjas. En el caso sub examine, no se evidencia que los vouchers hayan sido ratificados a través de ninguna de las pruebas señaladas, por lo que al no haber sido ratificados, se les otorga simple carácter indiciario, para ser adminiculado con las demás pruebas traídas a los autos; Y ASI SE DECIDE.
3.- Copia certificada del expediente Nº 7.781, nomenclatura del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, correspondiente a consignaciones arrendaticias efectuadas por el arrendatario, hoy demandado, a favor de la sociedad mercantil BLASO, C.A., hoy accionante, de los meses de Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2008, marcada “B”.
Estos documentos al no haber sido tachados de falso, se aprecian de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado la consignación de los cánones de arrendamiento efectuado por el accionado, ante el referido Juzgado de Municipio, a favor de la accionante, correspondiente a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2008; Y ASI SE DECIDE.
4.- Copia fotostática de recibos de pago de los cánones de arrendamiento emitidos por la parte actora, comprobantes de egresos, cheques y vouchers correspondientes a depósitos bancarios, correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento, marcadas “A”.
5.- Copia fotostática del expediente Nº 7.781, nomenclatura del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, correspondiente a consignaciones arrendaticias efectuadas por el arrendatario, hoy demandado, a favor de la sociedad mercantil BLASO, C.A., hoy accionante, de los meses de Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2008, marcada “B”.
En cuanto a los instrumentos señalados en los numerales 4 y 5, marcados “A” y “B”, este Sentenciador advierte que, se ha pronunciado con anterioridad sobre la valoración de los mismos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración.

TERCERA.-
Como punto previo, pasa este Sentenciador a pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía de la demanda, efectuada por la apoderada judicial del ciudadano FABRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS y de la sociedad mercantil SUBCERCA C.A.; y a tal efecto observa que:
En el acto de contestación de la demanda, la abogada BERNARDA GUTIERREZ LOPEZ, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano FABRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS y de la sociedad mercantil SUBCERCA C.A., impugnó la cifra en que fue estimada la presente demanda, señalando que: “la cuantía fijada en el libelo de demanda cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00)… que arbitrariamente estableció el actor… supera el monto de las cantidades de dinero demandadas por él…”.
En este sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...”
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº R.H.-00504 del 26 de julio de 2005, reiterando criterio anterior, señaló:
“…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, (Caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada, Alberto Enrique Fuenmayor Galue y Nereida Del Valle Bravo Machado contra Pablo Segundo Bencomo, Ledy Santander de Bencomo y Juan Pablo Bencomo Santander), estableció:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, que, como se dijo, fue estimada en la cantidad de veintisiete millones seiscientos dos mil seiscientos cuarenta y siete bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 27.602.647,74)….”
Ahora bien, en el presente caso se observa de que a pesar de que la parte demandada rechazó la estimación de la demanda por considerarla exagerada, nada probó al respecto, por lo que en apego al criterio jurisprudencial transcrito supra, debe declararse firme la estimación efectuada por la actora en el libelo, en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000, oo); Y ASÍ SE DECIDE.
En relación a la solicitud de que se declarase la nulidad del auto de admisión de demanda, con fundamento de que en el mismo, se ordena erróneamente, la comparecencia de la sociedad mercantil SUBCERCA, C.A., en la persona del ciudadano FABRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS, y del ciudadano JOSÉ HERNÁNDEZ DORTA, en su carácter de arrendatario; observa este Sentenciador que, efectivamente tanto la sociedad mercantil SUBCERCA, C.A., como el ciudadano FABRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS, fueron incluidos en el auto de admisión de la demanda, emplazándoseles para comparecer, por ante el Tribunal “a-quo”, a dar contestación a la demanda, siendo que no fueron demandados por la parte actora en su escrito libelar, dado que ésta, en relación a los mismos, se limitó a reservarse el derecho de ejercer contra estos las acciones legales correspondientes.
A tales efectos, observa este Sentenciador el contenido del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las fallas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la Ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado”.
Asimismo, se hace necesario señalar que, el legislador procesal, en aras de la celeridad y economía procesal, adoptó un procedimiento especial, breve y sin incidencias, dado el carácter social de la materia inquilinaria, a los fines de abreviar los conflictos entre las partes de una relación arrendaticia, siendo intrínseco a tal concepto, el evitar las repeticiones y/o nulidades y reposiciones inútiles, compartiendo esta Alzada el criterio del Juzgado “a-quo”, al señalar que: “…la incorporación en el auto de admisión de personas no demandadas en la causa no menguó o vulneró los derechos constitucionales o procesales del demandado, ni la falta cometida lesionó derechos de los litigantes, ni determinó quebrantamiento del orden público necesario, según indica el artículo 212 eiusdem…”; en efecto, para que pueda ordenarse la nulidad de un acto del proceso, que conllevaría la reposición de la causa, sería necesario que se hubiese dejado de cumplir con alguna formalidad esencial a su validez, y siendo que, en el caso concreto, al momento de solicitarse la nulidad del auto de admisión, ya se encontraba a derecho el demandado, y contestado oportunamente la demanda, evidenciándose que posteriormente, en el trámite del proceso, promovido prueba y tenido todas las oportunidades de defensa en la causa sin menoscabo alguno de su derecho de defensa y debido proceso; lo que hace forzoso concluir que, si bien se desprende de los autos el que se incluyó de forma indebida en el auto de admisión de la demanda, a la sociedad mercantil SUBCERCA, C.A., en la persona del ciudadano FABRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS, sería una reposición inútil, que se traduciría en demoras y perjuicios a las partes; dado que no constituye una formalidad esencial para su validez, ni este hecho la hace contraria a la ley. En consecuencia, en observancia del principio de celeridad procesal que rige el proceso civil venezolano, dada la inutilidad de la nulidad y la consecuente reposición de la causa, solicitada por la parte demandada, de conformidad con el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, concluye este Sentenciador que, la nulidad solicitada, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
Decidido lo anterior, pasa esta Alzada a señalar los límites de la controversia, y en este sentido se observa que, el abogado RAFAEL ROVERSI THOMAS, en representación de la sociedad mercantil BLASO C.A., en el escrito libelar alega que su representada, en fecha 9 de octubre de 2003, suscribió con el ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA, contrato de arrendamiento sobre un inmueble consistente en un galpón de uso industrial, distinguido con el No. 3, que forma parte de un conjunto de tres (3) galpones, construidos en la parcela No. p. 9, al final de la calle 107, de la Urbanización Terrazas de Castillito, del Municipio San Diego; que en dicho documento, se constituyó en fiadora solidaria del arrendatario, por todo el tiempo que durara la relación arrendaticia, la sociedad mercantil SUBCERCA C.A., que en las Cláusulas Tercera y Cuarta del mismo, se convino que el tiempo de vigencia del contrato sería de un (l) año y veintidós (22) días, contado a partir de 09 de junio de 2003, hasta el 30 de junio de 2004; que estando aún vigente el referido contrato, las partes decidieron suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, sobre el mismo inmueble, teniendo una vigencia de un (l) año, contado a partir del 1º de mayo de 2004, hasta el 30 de abril de 2005; conviviendo que el contrato podía prorrogarse, por lapsos iguales, a menos que una de las partes manifestase a la otra, con no menos de dos (2) meses de anticipación a su expiración, el deseo de concluir la relación arrendaticia; que el canon de arrendamiento sería de UN MILLÓN SETENTA Y TRES MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 1.073.125,00), para cada una de las primeras ocho (8) quincenas y DOS MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.377.500,00), por cada una de las restantes dieciséis (16) quincenas, acordándose igualmente que el canon de arrendamiento se ajustaría bimensualmente, cuando la inflación acumulada y medida desde la fecha de comienzo del contrato, según los índices publicados por el Banco Central de Venezuela superasen el doce por ciento (12%); que según la Cláusula Séptima del contrato, el arrendatario declaró que recibía el bien arrendado en perfectas condiciones y así se obligaba a devolverlo, asumiendo la obligación de pagar las reparaciones necesarias y, de no hacerlo, además de la exigencia de esa obligación, a pagar una indemnización equivalente al 0.5% del monto de dichas reparaciones por cada día de retaso; constituyéndose en fiador solidario de todas las obligaciones asumidas por el arrendatario, el ciudadano FABRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS.
Continúa alegando que, con fecha 03 de Mayo de 2005, las partes suscribieron un anexo por prorroga de contrato de arrendamiento, en el cual se acordó una prorroga de un año, contado a partir del 1º de mayo de 2005, hasta el 30 de abril de 2006, conforme a la Cláusula Cuarta; que el canon de arrendamiento durante la vigencia de la referida prorroga, sería de DOS MILLONES SETECIENTOS DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.717.500,00), quedando vigentes las demás obligaciones pactadas en el contrato original. Que el día 10 de Mayo de 2006, su representada le participó al arrendatario su decisión de no renovar el contrato, pero el arrendatario le manifestó, que por haberse hecho esa notificación con posterioridad al 30 de abril de 2006, el contrato ya se había prorrogado por un (1) año más, conforme al contenido de la Cláusula Tercera, venciendo dicha prórroga el 30 de Abril de 2007. Por lo que con fecha 05 de Febrero de 2007, su representada envió una notificación al arrendatario, en la cual le participó la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, siendo recibida por su destinatario, ciudadano JOSÉ HERNÁNDEZ DORTA, el día 07 de Febrero de 2007, colocándole al pié de la misma, una nota en la que manifestó acogerse a la prorroga legal; que conforme al tiempo que había durado la relación arrendaticia, desde el 09 de junio de 2003, al arrendatario le correspondía una prorroga de un año, venciéndose la misma el día 30 de Abril de 2008, pero, no obstante ello, el arrendatario aún no ha entregado la cosa arrendada, ni pagado el ajuste en el canon de arrendamiento, y tampoco ha efectuado las reparaciones para entregar el inmueble en el mismo buen estado que lo recibió; que asimismo se convino en la Cláusula Tercera del contrato de fecha 1º de Mayo de 2004, el cual fue prorrogado, que concluido el término del contrato o su prorroga legal, sin que se hubiese devuelto o entregado el inmueble objeto del contrato, el arrendatario quedaba obligado a cancelar al arrendador, a manera de indemnización, una cantidad equivalente al valor de ocho (8) unidades tributarias (8 UT) por cada día de retaso, sin perjuicio del cumplimiento de las demás obligaciones y siendo el monto de la unidad tributaria de CUARENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 46,00), el equivalente de ocho (8) unidades tributarías sería de TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES (Bs.F 360,00), que su representada tiene derecho a cobrar, por cada día de retraso en la devolución o entrega del inmueble, cuya prorroga legal expiró; razones por las cuales su representada demanda, por el procedimiento del juicio breve, al ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA, para que convenga ya ello sea condenado, en lo siguiente: 1.-) Devolver o entregar, sin plazo alguno, el inmueble que le fuera arrendado, por haber vencido ya la prorroga legal; 2.-) Cancelar el ajuste del canon de arrendamiento que procede de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento cuya prorroga legal expiró; 3.-) Entregar el inmueble arrendado en el mismo buen estado que lo recibió, a cuyo efecto demanda el pago de todas las reparaciones que fueren necesarias, conforme a las cláusula sétima y décima segunda del contrato de arrendamiento; 4.-) Cancelar la cantidad prevista como penalidad por cada día de mora en la entrega del inmueble cuya prorroga legal expiró y que fue pactada en el equivalente a ocho (8) Unidades Tributarias, desde el 30 de Abril de 2008 y hasta la fecha definitiva de la entrega del inmueble en el mismo buen estado en que se entregó.
A su vez, la abogada BERNARDA GUTIERREZ LOPEZ, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano FABNRIZIO MAMMOLI DEMICHELIS, en su escrito de contestación de la demanda, negó y rechazó tanto en los hechos como en el derecho alegado todas y cada una de sus partes la demanda incoada; señalando que no es cierto lo afirmado por el actor en el libelo, en cuanto a que el demandado le habría manifestado al actor que: "...por haberse hecho esa notificación con posterioridad al 30 de abril del 2006, el contrato ya se había prorrogado por un (1) año mas conforme a la cláusula tercera..."; por cuanto tal afirmación es totalmente falsa, ya el demandado nunca manifestó al demandante, ni verbalmente ni mucho menos por escrito, que la notificación de no renovación era extemporáneo o que el contrato ya se había prorrogado por un año más; que no es cierto y por ello lo negó y rechazó que estén frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ya que el contrato venció el 30 de abril de 2006, comenzando a regir la prorroga legal de un (1) año, la cual venció el día 30 de abril de 2007, por lo que, al haber continuado el demandado, ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, se juzga que dicho arrendamiento continuó bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, el contrato devino en un contrato a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción del contrato, el arrendamiento se presume renovado, en consecuencia negó y rechazó que el demandado deba devolver o entregar, sin plazo alguno, el inmueble arrendado; negó y rechazó que el demandado adeude cantidad alguna por reparaciones y mucho menos que las mismas asciendan a la cantidad de Treinta Mil bolívares (Bs.30.000,00); que el demandado adeude cantidad alguna al arrendador por concepto de penalidad, y mucho menos que deba pagar la suma de trescientos sesenta y ocho bolívares (Bs.368,00) diarios, calculados desde el día 30 de abril de 2008.
Asimismo, la abogada BERNARDA GUTIERREZ LOPEZ, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA, en el escrito de contestación a la demanda, señaló que no es cierto y por ello negó y rechazó lo afirmado por el actor en el libelo de demanda, en cuanto a que su mandante le habría manifestado al actor que: “…por haberse hecho esa notificación con posterioridad al 30 de abril del 2006, el contrato ya se había prorrogado por un (1) año mas conforme a la cláusula tercera..."; por cuanto su mandante nunca manifestó al accionante ni verbalmente ni mucho menos por escrito, que la notificación de no renovación era extemporánea o que el contrato ya se había prorrogado por un año mas, de hecho, su representado tomo como válida y eficaz la notificación de no renovación que le fue enviada por el demandante, se acogió plenamente a lo indicado en el segundo párrafo de la comunicación, en el cual la demandante le concedió la prorroga legal de doce (12) meses. Asimismo negó y rechazó que se esté frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues el contrato venció el 30 de abril de 2006 y comenzó a regir la prorroga legal de un (1) año, prorroga esta que venció el día 30 de abril de 2007, continuando su mandante ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, por lo que, se juzga que dicho arrendamiento continuó bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, el contrato devino en un contrato a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción del contrato, el arrendamiento se presume renovado; en consecuencia negó y rechazó que su representado deba devolver o entregar, sin plazo alguno, el inmueble arrendado; que se encuentre en mora, por el vencimiento del plazo establecido en la convención, y mucho menos de otras obligaciones; que su representado permanezca usando la cosa arrendada sin titulo jurídico y mucho menos que se encuentre en mora alguna, por el vencimiento del plazo establecido en la convención; que su representado deba cantidad alguna por reparaciones y mucho menos que las mismas asciendan a la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00); y que su representado adeude cantidad alguna al arrendador por concepto de penalidad, y mucho menos que deba pagar la suma de TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 368,00) diarios, calculados desde el día 30 de abril de 2008.
Trabada así la litis, se observa que, la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento, consignado con el escrito libelar, suscrito con el ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA, sobre un inmueble consistente en un galpón de uso industrial, constituido por el galpón No. 3 que forma parte de un conjunto de tres (3) galpones, construidos en la parcela No. p. 9, al final de la calle 107, de la urbanización Terrazas de Castillito, del Municipio San Diego, valorado por esta Alzada con anterioridad, cuya existencia constituye un hecho no controvertido entre las partes; este Sentenciador en uso de las facultades que le conforme el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual en su parte in fine señala que:
“En la interpretación de contrato…. Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes… teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe.”
De tal artículo transcrito parcialmente, se deduce que la interpretación de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos; partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
En este sentido, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 13 de octubre de 1994, expresó lo siguiente:
“…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…”
Por lo que, resultando controvertido entre las partes el cumplimiento o no de las obligaciones derivadas de la relación locativa, es necesario analizar el contrato sub litis, a los efectos de precisar su alcance.
En este sentido, se observa las normas que regulan la materia, contenidas en el Código Civil, el cual establece en sus artículos:
1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
1.264.- “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraidas, el deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.”
El Tratadista NERIO PERERA PLANAS, en su obra “CODIGO CIVIL VENEZOLANO”, al analizar los contratos y sus efectos, señala:
“…En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes... Nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe", y el Art. 1.160 CC, a su vez, establece: "los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso y la ley…”
Asimismo, el Autor Patrio EMILIO CALVO BACA, en su obra “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, al comentar el artículo 1.159, se expresa de la siguiente manera:
“…¿Qué significa que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes? Significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes…
…Sabemos que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, anotemos que en el Derecho contemporáneo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la constante intervención judicial en protección de los débiles…
…El contrato tiene fuerza de ley no sólo entre las partes, sino inclusive para el juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, etc.; este es el papel del juez en el derecho liberal…”
En el caso sub examine se evidencia, que la parte demandada en el acto de contestación de demanda, solicitó la declaratoria de inadmisibilidad de la presente demanda, por cuanto la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio lo es a tiempo indeterminado, dada la falsedad de lo afirmado por la accionante en su escrito de demanda, referente a que cuando la misma, le hizo la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento en fecha 10 de mayo de 2006, la accionada le manifestó que por haberse hecho la notificación con posterioridad al 30 de abril de 2006, el contrato ya se había prorrogado por un (1) año más, conforme a la Cláusula Tercera, aduciendo que nunca le manifestó al demandante, ni verbalmente ni por escrito, que la notificación de no renovación era extemporánea o que el contrato ya se había prorrogado por un (1) año más, ya que de lo contrario, había considerado válida y eficaz la notificación de no renovación efectuada por la demandante, y por lo tanto, se acogió, en ese momento, a lo indicado en el segundo párrafo de la referida comunicación, en la cual la demandante le concedió la prórroga legal de doce (12) meses; por lo que como consecuencia de ello, no se está frente a un contrato a tiempo determinado, pues el contrato venció el 30 de abril de 2006 y comenzó a regir la prórroga legal de un (1) año, que venció el día 30 de abril de 2007, reconduciéndose y convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
Observando este Sentenciador que existen dos (2) notificaciones emitidas por el Ing. FREDY ROVERSI T., la primera de ellas suscrita en fecha 10 de mayo de 2006, en la cual le notifica al ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, evidenciándose en dicho instrumento una firma ilegible y nota manuscrita que dice: “Autorizado para ser recibido y no para su conformidad. Freddis Vadell, 4.106.999”; y la segunda de ellas, suscrita en fecha 05 de febrero de 2007, dirigida al ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA, en la cual ratificó el contenido de la anterior comunicación de fecha 10 de mayo de 2006, donde se le informó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, en la cual en forma manuscrita el accionado estampó una nota, solicitando la prórroga legal que le acuerda la ley.
Dada la duplicidad de notificaciones, es de observarse que, en la comunicación de fecha 05 de febrero de 2007, en su primer párrafo, expresa: “…siendo que el venidero 30 de Abril expira el contrato de arrendamiento que tenemos suscrito…”, y que tal notificación, fue firmada por el accionado, sin hacer reserva alguna de su contenido.
Siendo necesario precisar, que las cláusulas Tercera y Cuarta del último de los contratos de arrendamiento suscrito por las partes, estipulan que la duración del contrato de arrendamiento era de un (1) año, contado a partir del 1º de mayo de 2004, prorrogable por lapsos iguales, salvo notificación en contrario hecha de una de las partes a la otra, con no menos de dos (2) meses de anterioridad a la expiración de la duración inicial o sus prorrogas si las hubiere; en virtud de lo cual, dicho contrato expiró en fecha 30 de abril de 2005, habiendo las partes, tal como ambas reconocen, firmado una prórroga de dicho contrato de un (1) año; prórroga que expiró en fecha 30 de abril de 2006.
Siendo que la primera notificación se hizo en fecha 10 de mayo de 2006, cuando ya se había prorrogado el contrato, en razón del transcurso del tiempo, independientemente de la aceptación o no de tal hecho por las partes, compartiendo esta Alzada el criterio del Juzgado “a-quo” al señalar que: “…para revertir tal hecho consumado al momento de la notificación en cuestión, necesariamente debían de renunciar de manera expresa a la prórroga, no bastando que el demando hubiese considerado válida y eficaz la notificación de no renovación, ya que la misma no podía, per se, ser válida ni eficaz, por no ser posible retrotraer el tiempo transcurrido que determinaba lo contrario, en virtud de lo cual, el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en este juicio y que fue el último suscrito entre las partes procesales, expiró en fecha, 30 de abril de 2005, se prorrogó por acuerdo de las partes, por un (1) año adicional que expiró en fecha 30 de abril de 2006, previo a lo cual y dentro del término contractualmente establecido al efecto se produjo el desahucio a través de la notificación de no renovación del contrato, hecha al arrendatario en fecha 05 de febrero de 2007…”, siendo consecuencia de la notificación, el que dicho contrato no se prorrogara, extinguiéndose en la fecha de su terminación, vale señalar, el día 30 de abril de 2007; dándole cabida, de pleno derecho, a la prórroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del 1º de mayo de 2007, expirando el 30 de abril de 2008; lo que hace forzoso concluir que, al demandar la actora, en fecha 26 de mayo de 2008, el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble por vencimiento de la prórroga legal, ejerció la acción idónea a su pretensión, razón por la cual la defensa de inadmisibilidad de la demanda efectuada por el demandado de autos, para ser resuelta previa al fondo, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
Decidido lo anterior, pasa este Sentenciador a pronunciarse, sobre el fondo de lo debatido; y en este sentido observa que, se tiene como un hecho controvertido, el que el contrato de arrendamiento de une a las partes lo es a tiempo determinado, tal como lo alega la parte actora, o a tiempo indeterminado, tal como se excepciona el accionado de autos, y por lo tanto, la fecha en que expiró la prórroga legal; lo que hace necesario traer a colación el contenido del artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.
Observando este Sentenciador que, determinado como ha sido que el último contrato de arrendamiento que une a las partes en el presente juicio, fue prorrogado por acuerdo entre las mismas, por un (1) año adicional, tal como consta del instrumento denominado “ANEXO POR PRORROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, valorado por esta Alzada con anterioridad, por el lapso comprendido desde el 1º de mayo de 2005 al 30 de abril de 2006, y que el arrendador, hoy demandante, en fecha 05 de febrero de 2007, emitió comunicación, en la cual le notifica al arrendatario, hoy demandado, su voluntad de no renovar el referido contrato de arrendamiento, valorada igualmente con anterioridad, y en la que el ciudadano JOSE HERNANDEZ, en forma manuscrita asentó su solicitud a la prórroga legal, la cual expiró el 30 de abril de 2008, de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; en consecuencia, la acción de cumplimiento de contrato de la obligación de entrega a la arrendadora el inmueble arrendado, por expiración de la prorroga legal accionada, presentada en fecha 26 de mayo de 2008, en contra del arrendatario, hoy demandado, debe prosperar, tal como se señalará en el dispositivo del presente fallo; Y ASI SE DECIDE.
En cuanto a lo pretendido por la accionante de autos, referente a la entrega material del inmueble arrendado en las mismas condiciones de mantenimiento y conservación en que lo recibió el arrendatario, hoy demandado, así como el pago de todas las reparaciones que fueren necesarias a tal fin, esta Alzada observa que los artículo 1.594 y 1.597 del Código Civil, establecen:
1.594.- “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.”
1597.- “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios.”
De lo que se desprende la obligación del arrendatario de devolver la cosa arrendada, tal como la recibió, lo cual concatenado con el contenido de las cláusulas SEPTIMA y DECIMA SEGUNDA del contrato de arrendamiento, en las cuales el arrendatario declara que recibe el inmueble en perfecto estado de conservación y en ese mismo buen estado se compromete a entregarlo al término del contrato, lo que hace forzoso concluir que el inmueble objeto de la presente relación locativa, debe ser entregado por el accionado de autos, en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió, y solvente de todos los servicios que le son inherentes, quedando obligado el arrendatario a entregar los recibos o comprobantes de pago que determinen su solvencia, y en omisión de ello deberá sufragar las reparaciones necesarias y pagar los ser adeudados hasta la efectiva entrega del inmueble arrendado a la demandante; Y ASI SE DECIDE.
Con relación a la determinación del canon mensual de arrendamiento al que estaba obligado el arrendatario, es de observarse que se evidencia de los recibos, copias duplicales y fotostáticas de planillas de depósitos y vouchers de cheques, que para el mes de febrero de 2007, fecha del último recibo entregado a la arrendadora al arrendatario, éste lo era por la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 3.946,91), hecho no controvertido; por lo que se tiene esta cantidad, vale señalar, Bs. 3.946,91, como el canon mensual de arrendamiento del inmueble hasta el mes de febrero de 2007; de lo que se deriva que tal monto fue el canon mensual de arrendamiento hasta la expiración natural del contrato que ocurrió el 30 de abril de 2006. Siendo que la prorroga legal arrendaticia comenzó el 1º de mayo de 2007, y que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, permanecieron vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original; y evidenciado la existencia del convenio entre las partes para determinar el ajuste de los cánones arrendaticios basados en el índice inflacionario, es por lo que dicho índice inflacionario debe tomarse en consideración para ajustar el canon mensual de arrendamiento depositado por el arrendatario en la cuenta bancaria de la arrendadora; asimismo, visto que consta en el expediente, que expirada la prórroga legal, el demandado hizo un depósito en la cuenta bancaria del demandante y posteriormente procedió a consignar cantidades equivalentes al canon mensual de arrendamiento, que según sus cálculos, era el monto del canon mensuales de arrendamiento que para tales mensualidades hubiesen correspondido. En consecuencia, las cantidades depositadas en la cuenta bancaria de la arrendadora y las consignadas en el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, expediente Nº 7.781, deben imputarse a los montos que debe pagar el demandado, de los meses comprendidos entre mayo de 2007 y abril de 2008, ambos inclusive, período que se correspondió a la prórroga legal de la cual hizo uso el arrendatario demandado, la cantidad que resulte de aplicar bimensualmente el índice inflacionario de los dos (2) meses anteriores, partiendo de la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 3.946,91), lo cual deberá ser establecido por experticia complementaria al fallo, deduciéndose de la cantidad resultante los referidos pagos; tal como se dispondrá en el dispositivo del presente fallo; Y ASI SE DECIDE.
En relación a las cantidades previstas como penalidad por cada día de mora en la entrega del inmueble arrendado, establecido que la prórroga legal expiró en fecha 30 de abril de 2008, fecha en la cual ha debido el arrendatario demandado hacer entrega del inmueble arrendado, que en el contrato de arrendamiento se estableció una penalidad por mora en la entrega del inmueble en el equivalente de ocho unidades tributarias (8 UT), desde el 30 de abril de 2008, exclusive, a la fecha de la publicación de la sentencia definitiva de Primera Instancia Civil, vale señalar, al 21 de junio de 2009, inclusive, transcurrieron cuatrocientos dieciséis (416) días, de la operación matemática de multiplicar el valor de la unidad tributaria, para esa fecha, en la cantidad de CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 55), por ocho (8), se obtiene la suma de CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 440), que a su vez multiplicado por el referido número de días, arroja un monto indemnizatorio de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 183.040,oo), que siendo una penalidad indemnizatoria pactada en el contrato y contemplada en la ley en los artículos 1.276 del Código Civil, se condena al accionado de autos, como compensación de los daños y perjuicios ocasionados a la demandante por la mora en la entrega del inmueble arrendado, a cancelar la referida cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 183.040,oo); Y ASI SE DECIDE.
Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, y estando conforme a derecho la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 21 de julio de 2009; la apelación interpuesta por la parte demandada contra dicha decisión, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

CUARTA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 13 de octubre de 2009, por el abogado EDUARDO BERNAL BARILLAS, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA, contra la sentencia dictada el 21 de julio de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la sociedad mercantil BLASO C.A., contra el ciudadano JOSE HERNANDEZ DORTA. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada: 1.-) HACER ENTREGA, a la parte demandante, del inmueble objeto de la relación locativa, constituido por el galpón N° 3, que forma parte de un conjunto de tres (3) ga1pones, construidos en la parcela P-9, al final de la calle 107, de la urbanización Terrazas de Castillito, del Municipio San Diego, consistiendo dicho inmueble en una nave industrial, provista de un módulo delantero de dos plantas de oficinas, baños, una nave o galpón y al fondo una mezzanina contentiva de otra oficina, más dos (2) baños. Adicionalmente el inmueble tiene para su uso exclusivo un patio posterior y uno lateral descubierto; en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que lo recibió el arrendatario y de la forma estipulada en las cláusulas contractuales TERCERA y DECIMO SEGUNDA, y solvente de todos los servicios que le son inherentes debiendo entregar los recibos o comprobantes de pago generadores de tales solvencias y en omisión de ello deberá sufragar las reparaciones necesarias y pagar los ser adeudados hasta la efectiva entrega del inmueble arrendado a la demandante; 2.-) A PAGAR a la parte demandante, por concepto de penalidad indemnizatoria, la suma de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 183,040,oo), por la mora diaria en la devolución del inmueble arrendado, cuatrocientos dieciséis (416) días, contados desde el día 1º de mayo de 2008, fecha en que debió hacer entrega del inmueble arrendado, hasta la fecha de la publicación de la sentencia definitiva de Primera Instancia Civil, vale señalar, al 21 de junio de 2009, ambas fechas inclusive; cantidad que deviene de multiplicar el valor de la unidad tributaria para la precitada fecha de la publicación de la sentencia definitiva de primera instancia, en la cantidad de CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 55), por ocho (8), obteniéndose la suma de CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 440), que a su vez multiplicado por el referido número de días, vale señalar, por cuatrocientos dieciséis (416) días, arroja dicho monto indemnizatorio, que es la suma contractualmente pactada como penalidad por cada día de mora en la devolución del inmueble arrendado y por el tiempo transcurrido dentro de las fechas señaladas; 3.-) A PAGAR a la parte demandante, por concepto de ajuste bimensual del canon mensual de arrendamiento de los meses comprendidos entre mayo de 2007 y abril de 2008, ambos inclusive, período que se correspondió a la prórroga legal de la cual hizo uso el arrendatario demandado, la cantidad que resulte de aplicar bimensualmente el índice inflacionario de los dos (2) meses anteriores, partiendo de la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 3.946,91), por lo que se ordena una experticia complementaria al fallo para su determinación, la cual se deberá realizar en base a los parámetros establecidos en la parte motiva del presente fallo.
Queda así REFORMADA la sentencia objeto de la presente apelación
Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los dieciocho (18) días del mes de enero de año dos mil diez (2.010). Años 199° y 150°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 12:40 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO