TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NONBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GUACARA Y SAN JOAQUIN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTES: BLANCA INES FERNANDEZ GALINDO y DULCE MARIA URIBE BENAVIDES, venezolanas, mayores de edad, identificadas con cédula de identidad Nros 13.810.751 y 2.540.502, domiciliadas en Valencia Estado Carabobo y aquí de tránsito.

APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: ELYANA GUTIERREZ CORREA, debidamente inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 106.005
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DEMANDADO: GLADGIL COROMOTO REYES SOSA, venezolana, mayor de edad, identificada con cédula de identidad 7.240.027 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDADO: MARIA ELENA ANTONICO y XAVIER CARTEYA ALMENAR, debidamente inscrito en I.P.S.A. bajo los números 55.551 y 26.973 y de este domicilio.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINTIVA

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE: 2353/10

En fecha 20 de Abril de 2010 se inicio el presente procedimiento por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, incoado por Blanca Inés Fernández Galindo y Dulce María Uribe Benavides, asistida de abogado, contra Gladgil Coromoto Reyes Sosa, correspondiéndole por sorteo su conocimiento a este Tribunal.
En fecha 23 de Abril de 2010, se admite la demanda y se ordena el emplazamiento de la demandada para que comparezca el segundo (2do) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación a contestar la demanda, ordenándose librar la compulsa de ley a los fines de la citación de la demanda, que fue entregada al Alguacil del despacho para su práctica, ordenándose abrir Cuaderno de Medidas para el pronunciamiento del Tribunal de las medidas innominadas solicitadas, las cuales se decretaron en fecha 04 de Mayo de 2010.
En fecha 03 de Mayo de 2010, las demandantes de autos asistidas de abogado entregan al Alguacil del despacho los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la demandada y en la misma fecha otorgan poder Apud-Acta a los abogados Elyana Gutiérrez Correa, Reinaldo Rondón Haaz, Irene Hilewski Kusmenco y Luzceleste Rondón Mendoza, debidamente inscritos en el I.P.S.A bajo el N° 106.005, 48.744, 27.302 y 128.285, respectivamente
En fecha 04 de Mayo de 2010, el alguacil del tribunal consigna recibo de citación sin firmar librado a la ciudadana GLADGIL COROMOTO REYES SOSA, dando cuenta al tribunal de la imposibilidad de practicar la citación personal de la demandada por la causa en ello expuesta.
En fecha 07 de Mayo la apoderado judicial de las demandantes, de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, la citación por cartel, lo cual le fue acordado en fecha 18 de Mayo de 2010.
En fecha 06 de Julio de 2010, la abogado María Elena Antonico, actuando como apoderado judicial de la demandada presenta escrito en el cual opone Cuestiones Previas y contesta demanda.
Abierta a pruebas la presente causa solo la parte demandante presentó escrito de pruebas en fecha 19 de Julio de 2010, las cuales se agregaron y admitieron en la misma fecha.

En fecha 19 de Julio de 2010, la representación de la parte demanda presenta escrito de informes.

Tramitado el procedimiento conforme a la ley, esta juzgadora entra a decidir la presente causa con fundamento a las consideraciones siguientes:

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA ACTORA.:

1.- Que en fecha 29 de septiembre de 2006, celebraron contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Ciudad Parque La Pradera, Sector Los Robles (conocido como Fundo El Cercadito) Manzana M, N° 365, San Joaquín Estado Carabobo, autenticado por ante la Notaria Pública de Guacara, inserto bajo el N° 4 del Tomo 237, propiedad de la demandada ciudadana Gladgil Coromoto Reyes Sosa, así como los bienes muebles detallados en la cláusula primera del contrato, destinado para casa de reposo, es decir albergue de persona de tercera edad y ancianos.
2.- El plazo del contrato se estableció por año fijo sin prorroga desde el 01 de Octubre de 2006 al 01 de Octubre de 2007, debiendo hacer entrega del inmueble en esta fecha libre de personas y cosas, sin necesidad notificación alguna. El canon de arrendamiento establecido fue de Mil Cincuenta Bolívares (Bs. 1.050,00), pagaderos mediante letras de cambio de igual monto y fecha de vencimiento, por mensualidades adelantadas
3.- Vencido el primer contrato de arrendamiento se celebro un segundo contrato, donde igualmente se pacto su duración por un año, vigente desde el 01 de Octubre de 2007 al 01 de Octubre de 2008, debiendo entregar el inmueble para esta fecha libre de personas y cosas sin necesidad de notificación alguna, establecido el canon de arrendamiento en la suma de Mil Quinientos (Bs. 1.500,00), igualmente notariado por ante la Notaría de Guacara.
Vencido este segundo contrato, continuaron ocupando el inmueble, sin oposición alguna de la arrendadora, quien recibió el pago de los cánones de arrendamiento, que se estipularon para este periodo en la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2000,00) y como forma de pago, depósitos bancarios en la cuenta corriente de su hija Arlyn Steffanny Reyes, en la entidad bancaria Banesco Banco Universal, C.A., N° 0134-0245-11-2452088573, produciéndose la tacita reconducción.
4.- Que la propietaria-arrendadora les hizo entrega de una notificación (sin fecha) no autentica, ofertándoles el inmueble por la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), sin modalidad de pago, alegando la existencia de un contrato verbal y privado que comenzó el 01 de Octubre de 2008 y culminó el 01 de Octubre de 2009, notificándoles que estaban dentro de la prorroga legal establecida en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que comenzó el 02 de Octubre de 2009 y terminó el 02 de Abril de 2010; contrato verbal y privado a tiempo determinado que es falso, pretendiendo la propietaria del inmueble con artimañas y artificios evadir el contenido del artículo 7 de la citada Ley, relacionado con la irrenunciabilidad de los derechos del inquilino; notificación de preferencia ofertiva que no llena los requisitos señalados en el artículo 44 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no es autentico y no indica condiciones y modalidades de la negociación.
5.- Señala que solo en el caso de que el Tribunal considere que el contrato de arrendamiento que fundamenta la acción, es un contrato a tiempo determinado, el plazo acordado por la arrendadora en la mal llamada preferencia ofertiva y prorroga legal, no es el estipulado en el literal “a” del artículo 38 de la citada ley, de seis meses, debiendo aplicarse el literal “b” del mismo artículo, de un año.
6.- Fundamentan su pretensión en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1614 del Código Civil y 7, 38, literal “b”; 42, 44 y 45 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
7.- De manera subsidiaria y solo para el caso de que sea considerado por esta juzgadora que el contrato de arrendamiento en que se fundamenta la demanda es a tiempo
determinado, demandan el cumplimiento de los mismos, probado que tiene ocupando el inmueble tres años y seis meses, la prorroga legal máxima concedida debe ser de un año.-
Solicitaron Medidas Preventivas Innominadas conforme a los artículos 585 y parágrafo primero del 588 del Código de Procedimiento Civil.
Estimaron la demanda en la suma de Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 24.000,00) equivalente a 369,23 U.T y señalaron el domicilio de la demandada así como de los demandantes.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA

Como PUNTO PREVIO hace un análisis con la finalidad e ilustrar al tribunal en el sentido de que el juez como rector de proceso (artículo 12 del Código de Procedimiento Civil) tiene como tarea hacer emerger la verdad, tanto la procesal y verdadera, debe atenerse a lo alegado y probado en autos, adherirse a las interpretaciones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.

Opone las CUESTIONES PREVIAS contenidas en los artículos 340 y 346 del Código de Procedimiento Civil, enunciando como defecto de forma y de fondo en contenido en los numerales 6 y 11 del Artículo 346 del Citado Código, en el sentido de que el libelo de demanda no señala el domicilio del demandante, constituyendo defecto de forma de la demanda. Igualmente cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al exponer que las querellantes acumulan dos pretensiones contrarias entre sí con fundamentaciones legales distintas y procesos distintos,

En cuanto a la contestación de la demanda, Primero niega rechaza y contradice que las acciones tengan fundamento de derecho para su admisión pues contravienen normas constitucionales interpretadas por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional.
Segundo: De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, conviene en lo enunciado por las demandantes respecto a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dicha prorroga legal es de un año, por lo que solicita al tribunal emitir un pronunciamiento donde señale el inicio y la terminación de la misma, consignados a todo evento contrato de arrendamiento privado a que refieren las demandantes, por medio del cual se le notificó la prorroga legal.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Dado el modo como fue contestada la demanda quedan como hechos admitidos:
La celebración de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes involucradas en el presente juicio correspondientes a los periodos comprendidos entre 01 de Octubre de 2006 a 01 de octubre de 2007 y 01 de Octubre de 2007 a 1 de Octubre de 2008, sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Ciudad Parque La Pradera, Sector Los Robles (conocido como Fundo El Cercadito) Manzana M, N° 365, San Joaquín Estado Carabobo.
Como hechos controvertidos los siguientes:
El contrato verbal y privado que rige la relación arrendaticia desde el 01 Octubre de 2008 a 01 de Octubre de 2009.

Como quiera que en la contestación de la demanda, la representación judicial de la demanda opuso la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6 del CPC, referida al defecto de forma por no llenar los requisitos del artículo 340 ejusdem, referido a la falta de indicación del domicilio del demandante, procede en primer término al tribunal analizar la procedencia o no de dicha defensa y las pruebas que tiendan a demostrarla para declararlas con o sin lugar.
De la lectura del libelo de demanda en el folio once (11) Capitulo Séptimo DEL DOMICILIO PROCESAL, las accionantes señalan. “De conformidad con el artículo 174 del CPC, señalo como domicilio procesal la siguiente dirección: Avenida Bolívar cruce con Calle Navas Spínola, Edificio Arenas de Valencia, piso 2, oficina 23, Valencia estado Carabobo.

Es un deber de las partes y sus apoderados señalar una sede o dirección exacta donde se practicaran todas notificaciones, citaciones e intimaciones necesarias, si no es señalado como domicilio procesal la sede del Tribunal.
La indicación del domicilio tanto del demandante como del demandado en el libelo de la demanda tiene la finalidad de que será en el señalado por las partes donde se practicaran todas las notificaciones, intimaciones y citaciones a que se refiere el artículo 175 del CPC, señalando la norma que la falta de indicación de dirección se tendrá como tal la sede del Tribunal. En virtud de lo expuesto no procede la cuestión previa de defecto de forma propuesta y se declara Sin Lugar. Y así se decide.
En cuanto a la Cuestión Previa señalada por la demandada de con fundamento en el ordina1 6 del artículo 346 referida a la acumulación de dos pretensiones contrarias entre sí, esta se limita a trascribir parte de sentencia de lo expresado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia sin señalar específicamente cuáles son las pretensiones contrapuestas que configuran el defecto de forma que invoca , en virtud de lo cual esta juzgadora declara sin lugar la cuestión previa propuesta. Y así se decide.

ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1.- Invoco el merito favorable a favor de su mandantes que se desprende de la copia fotostática simple del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29 de Septiembre de 2006, por ante la Notaria Pública de Guacara inserto bajo el N°4 Tomo 237, la cual no fue impugnada por la parte a quien se le opuso y de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, quedando demostrado que el contrato de arrendamiento recae sobre el inmueble ubicado Urbanización Ciudad Parque La Pradera, Sector Los Robles (conocido como Fundo El Cercadito) Manzana M, N° 365, San Joaquín Estado Carabobo, formando parte del contrato los bienes muebles que en él se detallan, que la relación arrendaticia fue pautada por un año desde el 1° de Octubre de 2006, hasta el 01 de Octubre de 2007 y el canon de arrendamiento pagado mediante la emisión de letras de cambio se pauto en un millón cincuenta mil bolívares (Bs 1.000.050,00). Y así se declara.
2.- Invoco el merito favorable a favor de su mandantes que se desprende de la copia fotostática simple del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 07 de Diciembre de 2007, por ante la Notaria Pública de Guacara inserto bajo el N° 54, Tomo 300, la cual no fue impugnada por la parte a quien se le opuso y de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, quedando demostrado que el contrato de arrendamiento recae sobre el mismo inmueble arrendado en el primer contrato inmueble ubicado Urbanización Ciudad Parque La Pradera, Sector Los Robles (conocido como Fundo El Cercadito) Manzana M, N° 365, San Joaquín Estado Carabobo, formando parte del contrato los bienes muebles que en él se detallan, que la relación arrendaticia fue pautada por un año desde el 1° de Octubre de 2007, hasta el 01 de Octubre de 2008 y el canon de arrendamiento pagado mediante la emisión de letras de cambio se pauto en un millón quinientos mil bolívares (Bs 1.500.000,00). Y así se declara.-.
3.- Invoco el merito favorable de las letras de cambio promovidos y opuestas a la demandada, que no fueron impugnadas en su debida oportunidad distinguidas con números de 4 al 21, quedando demostrado que los cánones de arrendamiento fueron pagados mediante la emisión de doce letras de cambio y el monto de estas coincide con el fijado en los contratos. Y así se declara.
4.- Invoca el merito favorable que se desprende de las copias al carbón de vauchers de depósito, anexos al libelo marcados con números del 22 al 36, que no fueron impugnados ni desconocidos en su oportunidad legal, quedando legalmente reconocidos, de ello se evidencia, que las arrendatarias siguieron ocupando el inmueble sin oposición alguna, pagando el canon de arrendamiento fijado en Dos Mil Bolívares para un nuevo periodo, depositados en la cuenta corriente N° 0l34-0245-11-2452088573, a nombre de Arlyn Molina Reyes. Y así se declara.
5.- Invoco el merito favorable de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento marcados del 37 al 55, que no fueron impugnados ni desconocidos en su oportunidad procesal, quedando legalmente reconocidos, demostrando que las arrendatarias cumplieron con la obligación de pagar el canon de arrendamiento y quedo evidenciado que
se produjo la tacita reconducción, continuando el arrendamiento en las mismas condiciones, pero respecto al tiempo se procederá como contratos a tiempo indeterminado. Y así se declara.
6.- Invoco con fundamento al principio de comunidad de la prueba el merito favorable del documento que acompaño la demandada con su escrito de contestación de demanda, como contrato de arrendamiento. De la lectura del mismo se evidencia que dicho documento es una notificación que hace la arrendadora a las arrendatarias para ofrecerle en venta el inmueble y ponerlas al conocimiento de que de que se estaba cumpliendo la prorroga legal, cuando en dicho documento expresa “…En caso de no aceptar la Presente Oferta se le notifica a las arrendatarias que se esta cumpliendo con la prorroga establecida en la Ley, la cual se especifica al principio del presente documento y que esta corriendo el lapso desde el 02 de Octubre de 2009 hasta el día 02 de Abril de 2010, manteniendo el monto del canon de Arrendamiento en dos Mil Bolívares…
Ahora bien es importante destacar lo siguiente, Los contratos de arrendamientos verbales son y serán siempre contratos sin determinación de tiempo, motivo por el cual resulta impropio señalar que se celebra un contrato de manera verbal y privada y por un año y que de este se derive una prorroga legal de un año como solicita la arrendadora sea le sea declarado.
Ahora bien considera quien decide que el contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia, es un contrato sin determinación de tiempo y en consecuencia no se encuentra amparado por la prorroga legal. Y así se declara
Igualmente es de hacer notar que la notificación no cumple con las formalidades señaladas en el artículo 44 que rige la materia, por lo que a juicio de quien decide se tiene como no hecha Y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
No promovió pruebas por lo cual no hay materia sobre la cual pronunciarse que sea objeto de valoración. Y así se declara.

Con relación al escrito de informes presentado por la parte demandada, quien decide señala que en el juicio breve no esta considerado los informes como etapa del proceso, aunado al hecho que los mismos se presentan concluido el lapso probatorio, cuando la causa se encuentra en estado de decisión, por lo cual esta juzgadora los desestima. Y así se declara.

En otro orden de ideas las demandantes al interponer su pretensión por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, señaló subsidiariamente y en el caso de que esta juzgadora considerara que el contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia era un contrato a tiempo determinado, el cumplimiento de la prorroga legal. Al respecto quien decide se ha pronunciado al respecto señalando que el contrato que rige la relación arrendaticia es un contrato de los llamados sin determinación del tiempo, al producirse la tacita reconducción cuando las inquilinas continuaron ocupando el inmueble sin oposición de la propietaria. Sin embargo es necesario acotar que cuando la demandante de autos señala que subsidiariamente y se da cierto supuesto solicita el cumplimiento de la prorroga legal, no puede considerarse que interponen pretensiones contrapuestas, existiendo pronunciamiento al respecto de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, de fecha 21 de Febrero de 2007, demandándose Cumplimiento de Contrato como acción principal y subsidiariamente desalojo.

Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que solo podrá demandarse el Desalojo del inmueble conforme a las causales taxativamente en ella señaladas, motivo por el cual supone esta juzgadora que la representación de la parte demandada alega que la pretensión es inadmisible por estar prohibida por la ley y en consecuencia así debe ser declarada por el tribunal. Al respecto quien decide considera que dicha prohibición opera para el arrendador, cuyo objetivo es que el inmueble objeto del contrato le sea entregado, no así para el arrendatario cuyo objetivo es que se le mantenga en goce y disfrute del inmueble objeto del contrato, por lo que la pretensión por Cumplimiento
de Contrato de Arrendamiento incoado por las ciudadanas Blanca Inés Fernández Galindo y Dulce Maria Uribe Benavides contra Gladgil Coromoto Reyes Sosa, a través de abogado es procedente y así debe ser declarada.