REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO Valencia, 3 de agosto de 2010 200º y 151º EXPEDIENTE: 12.796 SENTENCIA: DEFINITIVA MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEMANDANTE: MARIA MARGARITA BALAUSTREN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.388.801. APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: GUDEL EDUARDO GONZALEZ PULIDO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 111.741. DEMANDADO: JAIME NAIR MORENO MONROY, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.840.820. APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: No acreditado en autos. Correspondió conocer a este Tribunal Superior, previa distribución, acerca del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano Jaime Moreno Monroy, en contra de la sentencia definitiva dictada el 17 de mayo de 2010 por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que intentara en su contra la ciudadana Maria Margarita Balaustren. I ANTECEDENTES Se inició la presente causa por escrito contentivo de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta en fecha 28 de enero de 2010 por la ciudadana Maria Margarita Balaustren, asistida por el abogado Gudel Eduardo González Pulido, en contra del ciudadano Jaime Nair Moreno Monroy, la cual fue admitida en fecha 03 de febrero de 2010, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ordenando la citación del demandad para que diera contestación a la demanda intentada en su contra. Por auto de fecha 01 de marzo de 2010, el Tribunal de Municipio ordena la notificación de la Procuraduría de la República, por cuanto se encuentran involucrados bienes privados de utilidad pública. En fecha 20 de abril de 2010, la parte demandada da contestación a la demanda. El 29 de abril de 2010, la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas ante el Tribunal de Municipio. En fecha 04 de mayo de 2010, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas. El 17 de mayo de 2010, el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dictó sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda intentada. Contra esta decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación que fue oído por el Tribunal de Primera Instancia mediante auto del 25 de mayo de 2010, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor. Realizada la distribución correspondiente, recayó en este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada mediante auto del 02 de junio de 2010. En fecha 15 de junio de 2010 el recurrente presenta escrito de alegatos en este Tribunal Superior. De seguidas pasa esta instancia a dictar sentencia en los siguientes términos: II ALEGATOS DE LAS PARTES ALEGATOS DE LA DEMANDANTE: La parte actora alega en su libelo de demanda que el 09 de enero de 2006, se inició la relación arrendaticia con el ciudadano Jaime Nair Moreno Monroy, por medio de un contrato a tiempo determinado, mediante el cual cedió en arrendamiento un inmueble constituido por un (1) estacionamiento ubicado en la Vivienda Popular de los Guayos, Av. Principal, parcela sin número de la jurisdicción del Municipio Los Guayos del estado Carabobo, con una superficie de terreno cercada de alfajol de treinta y dos metros (32 mts) de ancho y sesenta y seis metros (66 mts) de largo, pactándose un canon de arrendamiento de mil quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00). Explica que en los primeros días del mes de diciembre de 2008, por la negativa del ciudadano Jaime Nair Moreno Monroy, en firmar la notificación de no prorrogar el contrato de arrendamiento existente desde el día 09 de enero de 2006, se vio en la necesidad de solicitar al Notario Público Tercero de Valencia del Estado Carabobo, a fin de hacer efectiva la notificación, y fue el día 09 de diciembre de 2008, que se trasladó y constituyó la notaría en el inmueble arrendado para dejar por cierto y conocimiento del arrendatario la no prórroga del contrato de arrendamiento. Señala que debido al deterioro evidente del inmueble arrendado y el atraso consecutivo de las cánones de arrendamiento, accionó su derecho a través de demanda incoada en fecha 12 de diciembre de 2008, admitida el 17 de diciembre de 2008, que fue hasta el 12 de febrero de 2009, cuando se dio por notificada de la consignación de los cánones de arrendamiento, caso que por las reiteradas máximas del Tribunal Supremo de Justicia, al hacer el cobro del mismo opera el perdón tácito a lo cual no fue impedimento alguno del disfrute interrumpido del tiempo de la prórroga legal. Que dicha acción no tuvo impulso y su última actuación fue realizada el día 11 de agosto de 2009, habiendo transcurrido más de noventa días, quedando así prescrita esa acción judicial, por lo que no tiene impedimento alguno para incoar la presente demanda. Explica que luego de haberse practicado la notificación a través de la notaría, el ciudadano Jaime Nair Moreno Monroy, en una actitud de desconfianza y deteriorando la relación arrendaticia, comenzó a consignar los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial, consignación Nº 535, para los efectos de accionar la prórroga legal, que de igual forma lo asiste como derecho inexcusable del arrendatario. Que el día 07 de enero de 2010, se apersonó en el inmueble arrendado con el fin de dialogar las condiciones de la entrega del precitado bien, a lo que el ciudadano Jaime Nair Moreno Monroy, en acción sucedánea lo hace a través de su abogado, el cual no fue explícito en responder de la entrega del inmueble sino de hacer afirmaciones infundadas de un derecho que a su entender favorecen a su representado en poder seguir disfrutando del inmueble arrendado. Sostiene que se trata de un contrato a tiempo determinado, que sirve de telón a una relación arrendaticia de tres (3) años de duración, en virtud de lo cual, cuando se materializó la notificación se le indicó al arrendatario su voluntad de finalizar el contrato de arrendamiento, y que a partir de esa fecha tenía el derecho a la prórroga legal. Fundamenta su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271, 1.599 del Código Civil y 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Que en atención a los hechos narrados y las normas jurídicas invocadas, demanda al ciudadano Jaime Nair Moreno Monroy, por cumplimiento de vencimiento del término del contrato de arrendamiento, para que convenga o sea condenado a ello por el Tribunal, en los siguientes puntos: 1. La entrega inmediata del bien inmueble constituido por un (1) estacionamiento, ubicado en la Vivienda Popular de Los Guayos, Av. Principal, parcela sin número de la jurisdicción del Municipio Los Guayos del Estado Carabobo, con una superficie de terreno cercada de alfajor de treinta y dos metros (32 mts) de ancho y sesenta y seis metros (66 mts) de largo, en buen estado y libre de personas, animales o cosas. 2. Al pago de todo lo que se adeude por causa de los servicios de agua, luz y aseo, al igual que al pago de la patente de comercio y se comprometa a presentar las solvencias al momento de la entrega. 3. Al pago de la alícuota parte que corresponda al último mes o a los días de disfrute del bien, que hasta la fecha es de 19 días desde la finalización de la prórroga legal lo que equivale a novecientos cincuenta Bolívares (Bs. 950,00). Estima la demanda en la cantidad de cinco mil Bolívares (Bs. 5.000,00). Finalmente solicita que la demanda sea admitida, sustanciada, según las reglas del procedimiento breve y se declare con lugar en la definitiva. ALEGATOS DE LA DEMANDADA: En su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada sostiene que es cierto que suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana Maria Margarita Balaustren, y que en el referido contrato se estableció en la cláusula tercera que el plazo de duración del mismo, sería de tres (3) años, a partir del 09 de enero de 2006. Que habían convenido que ambas partes debían notificarse la decisión de no prorrogar el contrato, por lo que resulta fuera de todo contexto contractual que una sola de las partes pretenda poner fin a la voluntad preestablecida en el contrato de arrendamiento. Que existe una oferta de opción de compra, la cual tampoco ha sido cumplida por la arrendadora en presentarle la mencionada opción, tal y como fue convenido en el contrato de arrendamiento. Que es cierto que el contrato venció y que hizo uso de la prórroga legal, conforme a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, la cual permite hacer uso de la misma por un lapso máximo de un (1) año. Que vencida la prórroga legal, continuó y aún continúa en posesión de la cosa arrendada, por lo que se presume la renovación del contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo. Señala que hasta la presente fecha ha cancelado puntualmente los cánones de arrendamiento y que a partir del mes de diciembre de 2008, debido a que la arrendadora no quiso aceptar y recibir como hasta ese momento lo había hecho en dinero en efectivo, correspondientes a los cánones de arrendamiento se vio en la imperiosa necesidad de continuar realizando dichos pagos mediante la consignación realizada en el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial, desde noviembre de 2008 hasta la presente fecha. Haciendo notar que en fecha 30 de septiembre de 2009, el referido tribunal emite orden de retiro de las consignaciones efectuadas hasta esa fecha. Asimismo rechaza, niega y contradice en toda forma de derecho en todas y cada una de sus partes la temeraria demanda incoada por la demandante por ser falso tanto los hechos alegados como el derecho invocado y en consecuencia improcedentes sus pretensiones. Que es falso que se haya negado a pagar los cánones de arrendamiento establecido, para lo cual ha consignado ante ese despacho expediente de consignaciones a título de pago la cantidad de Bs. 1.500,oo, mensuales desde el mes de noviembre de 2008. Explica que la demandante solicita que se cumpla la obligación como ha sido contraída, sin embargo, no cumple con lo establecido y convenido en dicha cláusula por lo que no es su voluntad unilateral de la arrendadora sino lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato en referencia y de presentar su oferta de opción a compra, condición aún no cumplida por la arrendadora. Rechaza y contradice las responsabilidades que le atribuye la parte accionante, ya que no ha incurrido en hecho ilícito alguno, ya que ha realizado todas las gestiones tendentes a salvaguardar el inmueble arrendado, sin embargo, menciona que dentro del inmueble alquilado se encuentra un local que sirve para la reparación de cauchos (cauchera), el cual está alquilado sin el consentimiento del arrendador del área total, lo cual implica un grave perjuicio en contra del contrato de arrendamiento establecido. Que la arrendadora en ciertos casos no le permitió el uso y goce de la cosa arrendada, ya que miembros de su grupo familiar fueron a visitarlo y lo trataron de forma grosera. Asimismo, alega que la demandante hizo uso inadecuado de los servicios judiciales que permite el Estado para la regularización del derecho, ya que intentó una demanda el día 12 de diciembre de 2008, la cual se admitió en fecha 15 de diciembre de 2008, pero es el caso, que en vez de activar la acción, la hoy demandante decide reformar la demanda en fecha 05 de mayo de 2009, y dada la situación de inactividad el Alguacil del Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, deja constancia en el expediente de que no le habían entregado los medios para hacer entrega de la compulsa de citación. Que en virtud de lo antes expuesto solicita: 1. Se declare que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato sin determinación de tiempo, ya que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, continuó y continua en posesión de la cosa arrendada por el Código Civil en su artículo 1.600. 2. Declare sin lugar la demanda intentada por la ciudadana Maria Margarita Balaustren, de acuerdo a los argumentos anteriormente enunciados. 3. Solicita que la parte demandante sea condenada en costas, costos y honorarios profesionales que se causen en el presente juicio. Por las razones expresadas solicita sea desechada la demanda intentada en su contra y sea declarada sin lugar en la definitiva. III ANALISIS DE PRUEBAS PRUEBAS DE LA DEMANDANTE: Marcado con la letra “A” y cursante a los folios 8 al 10 de la primera pieza del expediente, promueve instrumento otorgado ante la Notaría Pública Séptima de Valencia en fecha 06 de enero de 2006, bajo el Nº 16, tomo 03 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, siendo apreciado por este sentenciador en todo su valor y mérito probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, observándose que del mismo se evidencia el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y cuyo cumplimiento se demanda. A los folios 11 al 14 del expediente, marcado con la letra “B”, produjo junto al libelo de demanda, instrumento contentivo de la notificación efectuada por la Notaría Pública Tercera de Valencia, la cual se aprecia conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de cuyo contenido se evidencia que en fecha 09 de diciembre de 2008, la referida notaría se trasladó y constituyó en la Avenida Principal Vivienda Popular de Los Guayos, parcela sin número, Municipio Autónomo Los Guayos del Estado Carabobo, a las 4:00 p.m., siendo recibido por el ciudadano Jaime Nair Moreno Monroy, dejando expresa constancia de que el mismo se negó a firmar la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Cursante a los folios del 15 al 44 cursan copias fotostáticas simples del expediente signado bajo el Nº 7336, nomenclatura del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, las cuales son apreciadas por este juzgador al no haber sido impugnadas, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de su contenido se evidencia que la parte demandante, ciudadana Maria Margarita Balaustren, interpuso demanda por resolución de contrato de arrendamiento en contra del ciudadano Jaime Nair Moreno Monroy. Marcado con la letra “D”, cursante a los folios del 45 al 104 del expediente, produjo la parte actora copias fotostáticas certificadas expedidas por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, contentivo del expediente de consignación signado con el Nº 535, las cuales son apreciadas por este sentenciador en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de su contenido se evidencia las consignaciones efectuadas por el ciudadano Jaime Nair Moreno Monroy, a favor de la ciudadana Maria Margarita Balaustren, con motivo del pago de los cánones de arrendamiento del inmueble constituido por un (1) estacionamiento ubicado en la Vivienda Popular de los Guayos, avenida Principal, parcela sin número de la jurisdicción del Municipio Los Guayos del estado Carabobo, objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda. A los folios 105 al 108 del expediente, produjo la demandante instrumentos referidos a la sociedad mercantil Multiservicios Venezuela, los cuales no son apreciados en forma alguna por este sentenciador, toda vez que los mismos nada aportan a los hechos controvertidos en la presente causa, además que se trata de una empresa que no es parte en la presente causa, ni causante de las mismas. Cursante a los folios del 109 al 119 del presente expediente, produjo la actora copias fotostáticas simples y documentos originales del título supletorio evacuado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales se aprecian en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, su mérito es irrelevante toda vez que la propiedad del inmueble arrendado no es un hecho controvertido en esta causa. En el capítulo primero de su escrito de promoción de pruebas, promovió la parte demandante inspección judicial a fin que el Tribunal de Municipio se trasladara al inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda y se dejara constancia del estado y las condiciones en que se encuentra el inmueble. No obstante, no consta en las actas procesales la evacuación de la prueba, por lo que nada tiene que pronunciar este sentenciador al respecto. PRUEBAS DE LA DEMANDADA: Junto al escrito de contestación a la demanda, promovió la parte demandada marcado con la letra “A”, cursante a los folios 132 al 135 del expediente, copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 06 de enero de 2006, el cual ya fue apreciado por este sentenciador, razón por la cual se reitera su mérito. En el capítulo primero de su escrito de promoción de pruebas, promovió el demandado el mérito favorable que se desprende de los autos, lo cual no constituye ningún medio de prueba de los establecidos en nuestra Ley procesal, y en tal virtud no se le concede valor probatorio. En el capitulo segundo del escrito de promoción de pruebas, manifiesta promover los documentos que se encuentran en el expediente signado con el Nº 16.746, llevado por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales no cursan en autos, razón por la cual es imposible para este sentenciador analizar dichos instrumentos. Asimismo, promovió el mérito y valor probatorio del expediente de consignaciones arrendaticias que se encuentra en el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, las cuales ya fueron apreciadas por este juzgador en este mismo capítulo del fallo, razón por la cual se reitera su mérito. IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR La pretensión del actor se circunscribe al cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 06 de enero de 2006, sobre un inmueble constituido por un (1) estacionamiento ubicado en la Vivienda Popular de Los Guayos, avenida Principal, parcela sin número de la jurisdicción del Municipio Los Guayos del estado Carabobo, con una superficie de terreno cercada de alfajol de treinta y dos metros (32 mts) de ancho y sesenta y seis metros (66 mts) de largo, por vencimiento del término y de la prórroga legal, por lo que solicita la entrega del bien que estuvo sujeto arrendamiento y el pago de la alícuota parte que corresponde al último mes o a los días de disfrute del bien. El demandado argumenta en su contestación a la demanda, así como en el escrito de alegatos presentado en este Tribunal, que en el presente caso operó la tácita reconducción, toda vez que la prórroga legal venció el 09 de enero de 2010, y desde esa fecha ha seguido en posesión del inmueble, sin que medie nuevo contrato de arrendamiento, por lo que la relación arrendaticia ahora es a tiempo indeterminado. Igualmente sostiene la parte demandada que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, se estableció que ambas partes debían notificarse la decisión de no prorrogar el contrato, por lo que resulta fuera del contexto contractual que una sola de las partes pretenda poner fin a la relación arrendaticia, además que en dicha cláusula se estableció una oferta de opción de compra venta, la cual alega no ha sido cumplida por la demandante, ya que la misma no le ha presentado la mencionada opción. Siendo la pretensión del actor el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal y habiendo sido alegado por la demandada que en el presente caso operó la tácita reconducción, es deber ineludible de este juzgador determinar en primer término la naturaleza del contrato de arrendamiento, toda vez que es condición sine qua non que el contrato sea a tiempo determinado para que puede pretenderse su cumplimiento por vencimiento del término, toda vez que si por el contrario el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, la pretensión resultaría manifiestamente inadmisible. La cláusula tercera del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, establece: “TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de TRES (3) años a partir del 09 de enero del 2006 prorrogables por periodos iguales siempre y cuando ambas partes notifiquen con treinta (30) días de anterioridad al vencimiento de cada lapso su decisión de no prorrogarlo, pero en todo caso no excederá de un (1) año, ya que el inmueble es objeto de ARRENDAMIENTO con OPCIÓN A COMPRA”. La parte demandada señala que según lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en que se fundamenta la demanda, resulta fuera del contexto contractual que una sola de las partes pretenda poner fin a la relación arrendaticia. La redacción de la cláusula in comento carece de sintaxis, lo que imposibilita su interpretación literal, debido a que en primer término sujeta la prórroga del contrato a la notificación que se deben dar ambas partes, al utilizar la expresión “siempre y cuando” para finalmente concluir que la notificación está referida es a “su decisión de no prorrogarlo”. Otro signo denotativo de la incongruencia de la referida cláusula, lo que impide su interpretación literal, es que inicialmente establece, en plural, que las prórrogas son por “periodos iguales”, huelga decir por tres años, para finalmente establecer que la prórroga “no excederá de un (1) año, ya que el inmueble es objeto de ARRENDAMIENTO con OPCIÓN A COMPRA” El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine dispone: “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” Esta norma acoge la interpretación clásica o subjetiva de los contratos, que impone al Juez otorgar preponderancia a la voluntad real de los contratantes. (Obra citada: José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, quinta edición, página 400) Por consiguiente, este juzgador al interpretar la referida cláusula debe atender la voluntad o intención real de las partes, habida cuenta que no es posible darle una interpretación literal. Así es de observa que, en caso de considerarse que ambas partes deben notificarse al vencimiento de cada lapso, para que el contrato no fuera objeto de prórrogas automáticas por períodos iguales, estaríamos en la práctica frente a un contrato a tiempo indeterminado, siendo el criterio de esta alzada, que si esa hubiera sido la intención de las partes así lo hubiesen estipulado expresamente. Aunado a ello, considerar que ambas partes deben notificarse al vencimiento de cada lapso, para que el contrato no fuera objeto de prórrogas automáticas por períodos iguales, deviene en el absurdo jurídico que el arrendatario estaría obligado a seguir siendo arrendatario indefinidamente hasta tanto el arrendador conviniera en notificarlo de su voluntad de no renovar el contrato. Por consiguiente, este sentenciador interpreta que la intención de las partes al establecer en la cláusula tercera del contrato que su duración es de tres (3) años “prorrogables por periodos iguales siempre y cuando ambas partes notifiquen con treinta (30) días de anterioridad al vencimiento de cada lapso su decisión de no prorrogarlo”, fue la de supeditar la no prórroga del contrato a la voluntad de una cualesquiera de las partes, sea la arrendadora o la arrendataria. Entiende este juzgador que al utilizarse la expresión “ambas partes” se hizo en el sentido que ambas partes podrían notificar la no prórroga del contrato, vale decir, en sentido copulativo y no conjuntivo como lo interpreta el demandado. En este sentido, se constata que en fecha 09 de diciembre de 2009, el Notario Público Tercero de Valencia, hizo del conocimiento del arrendatario, ciudadano Jaime Nair Moreno Monroy, la decisión de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que resulta concluyente que a partir del 09 de enero de 2009, comenzó a correr la prórroga prevista en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año” Como quiera que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda tuvo una duración de tres (3) años, le correspondía al arrendatario una prórroga legal de un (1) año; y como quiera que el contrato vencía el 09 de enero de 2009, la prórroga legal venció el 09 de enero de 2010. Ahora bien, el demandado alegó en la contestación de la demanda que en el caso de autos operó la tácita reconducción, conforme a lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, toda vez que vencida como fue la prórroga legal, en fecha 09 de enero de 2010, ha continuado en posesión del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda. El artículo 1.600 del Código Civil, dispone: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” Esta norma contiene y regula lo que la doctrina ha denominado la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias: 1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado. 2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente. 3.- Que a esta circunstancia no se oponga el propietario. En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el asunto sub examine operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en litigio, este sentenciador verifica que conforme a la cláusula tercera del contrato, trascrita ut supra, las partes celebraron el contrato de arrendamiento por el término de tres (3) años, por lo que resulta concluyente que se trata de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito. El término de los tres (3) años, venció el 09 de enero de 2009, por lo de conformidad con lo previsto artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al arrendatario le correspondía una prórroga legal de un (1) año, venciéndose la misma el 09 de enero de 2010, ocupando el inmueble la demandada después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prórroga legal, lo que se traduce en la satisfacción del segundo requisito respecto a este contrato. El tercer y último requisito, para que opere la tácita reconducción consiste en que a la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, no se oponga el propietario. En este sentido, es oportuno resaltar que de las actas procesales no se desprende que el arrendador haya recibido el pago del canon de arrendamiento después de la fecha de vencimiento de la prórroga legal, lo que convertiría el contrato a tiempo indeterminado, así de las copias fotostáticas certificadas expedidas por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, contentivo del expediente de consignación signado con el Nº 535, las cuales fueron apreciadas por este sentenciador, se evidencia que de las consignaciones efectuadas por el ciudadano Jaime Nair Moreno Monroy, a favor de la ciudadana Maria Margarita Balaustren, esta última mediante diligencia de fecha 30 de septiembre de 2009 solicitó la entrega de las consignaciones hechas a su favor, siendo que para esa fecha aún no se encontraba vencida la prórroga legal, que se insiste venció el 9 de enero de 2010. Igualmente, constata este sentenciador que la presente demanda fue presentada el 28 de enero de 2010, diecinueve (19) días después de vencida la prórroga legal, lo que demuestra la voluntad ineludible de la arrendadora de no continuar la relación arrendaticia con el ciudadano Jaime Nair Moreno Monroy, quien ha seguido ocupando el inmueble arrendado, pero sin el consentimiento de la ciudadana Maria Margarita Balaustren, razón por la cual en el caso sub iudice no concurrieron las tres circunstancias antes descritas, razón por la cual no operó la figura de la tacita reconducción, siendo improcedente el alegato de la parte demandada en ese sentido. Igualmente la demandada alega que dentro del inmueble alquilado se encuentra un local que sirve para la reparación de cauchos, el cual está alquilado sin el consentimiento del arrendador del área total y que la arrendadora en ciertos casos no le permitió el uso y goce de la cosa arrendada, ya que miembros de su grupo familiar fueron a visitarlo y lo trataron de forma grosera. Sobre este particular es oportuno resaltar que las partes tienen la carga de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil, siendo que en el caso de marras la parte demandada no aportó ningún medio de prueba destinado a demostrar que dentro del inmueble alquilado se encuentra un local que sirve para la reparación de cauchos ni que la arrendadora le haya impedido el uso y goce de la cosa arrendada, siendo en consecuencia forzoso desestimar tales alegaciones. Asimismo, alega la demandada que el demandante hizo uso inadecuado de los servicios judiciales que permite el Estado para la regularización del derecho, ya que intentó una demanda el día 12 de diciembre de 2008, la cual se admitió en fecha 15 de diciembre de 2008, pero es el caso, que en vez de activar la acción, la hoy demandante decide reformar la demanda en fecha 05 de mayo de 2009, y dada la situación de inactividad el Alguacil del Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, deja constancia en el expediente de que no le habían entregado los medios para hacer entrega de la compulsa de citación . Ciertamente quedó demostrado con las copias fotostáticas simples del expediente signado bajo el Nº 7336 del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, cursante a los folios del 15 al 44 del presente expediente, las cuales fueron debidamente apreciadas por este sentenciador, que la ciudadana María Margarita Balaustren, interpuso demanda por resolución de contrato de arrendamiento en contra del ciudadano Jaime Nair Moreno Monroy, no obstante, se desprende del libelo de aquella demanda y su reforma que se demandó la resolución del contrato de arrendamiento por presunto incumplimiento en el pago y por el presunto deterioro del inmueble arrendado, mientras que en el caso sub iudice se demanda es el cumplimiento del término, no existiendo por consiguiente pendente litis. Ahora bien, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” Encontrándose vencido el término natural del contrato de arrendamiento que lo fue el 9 de enero de 2009 y vencida también la prórroga legal a que tiene derecho el arrendatario desde el 09 de enero de 2010, habida cuenta que la demanda se introdujo el 28 de enero de 2010, sin que se desprenda de las actas procesales que el arrendador haya recibido el pago del canon de arrendamiento después de la fecha de vencimiento de la prórroga legal, resulta forzoso para este juzgador declarar procedente la pretensión del actor respecto a la entrega del inmueble arrendado. Y ASI SE DECIDE. La demandada alega que existe una oferta de opción de compra, la cual tampoco ha sido cumplida, pero la demandada no reconvino el cumplimiento de la obligación que dice tener la arrendadora respecto a la supuesta opción de compraventa, por lo que mal puede este juzgador de oficio suplir su omisión, toda vez que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, conforme al principio dispositivo de la verdad procesal contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la pretensión de la parte actora consistente en el pago de la alícuota parte que corresponda al último mes o a los días de disfrute del bien por parte del demandado, que hasta la fecha de la presentación de la demanda era de 19 días desde la finalización de la prórroga legal que equivalía a la cantidad de novecientos cincuenta Bolívares, este juzgador comparte el criterio del a quo cuando considera improcedente la misma, por cuanto esta indemnización no está contemplada en el contrato, Y ASI SE DECIDE. Finalmente la demandante pretende el pago de todo lo que se adeude por causa de los servicios de agua, luz y aseo, al igual que al pago de la patente de comercio y se comprometa a presentar las solvencias al momento de la entrega. Para decidir esta alzada observa: La cláusula décima primera del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, establece: “El ARRENDATARIO declara que recibe completamente solvente los servicios de agua, luz aseo y se compromete a mantenerlos solventes y devolverlos en el mismo estado al término de este contrato.” De acuerdo a la citada cláusula, el arrendatario recibió completamente solvente los servicios de agua, luz aseo y asumió la obligación de devolverlos en el mismo estado al término del contrato, razón suficiente para declarar procedente la pretensión de la parte actora, respecto al pago de todo lo que se adeude por causa de los servicios de agua, luz y aseo y que se presenten las solvencias al momento de la entrega del inmueble, Y ASI SE DECIDE. V DECISIÓN Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano JAIME NAIR MORENO MONROY; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada el 17 de mayo de 2010 por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que intentara la ciudadana MARIA MARGARITA BALAUSTREN, en contra del ciudadano JAIME NAIR MORENO MONROY; CUARTO: SE ORDENA al ciudadano JAIME NAIR MORENO MONROY entregar el bien inmueble arrendado, constituido por un (1) estacionamiento ubicado en la Vivienda Popular de los Guayos, Av. Principal, parcela sin número de la jurisdicción del Municipio Los Guayos del Estado Carabobo, con una superficie de terreno cercada de alfajol de treinta y dos metros (32 mts) de ancho y sesenta y seis metros (66 mts) de largo, en buen estado y libre de personas, animales y cosas; QUINTO: SE CONDENA al ciudadano JAIME NAIR MORENO MONROY a pagar todo lo que adeude por concepto de servicios de agua, energía eléctrica y aseo y a presentar las solvencias al momento de la entrega del inmueble. Se condena en costas a la parte demandada conforme lo dispone el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes. Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente. Publíquese, regístrese y déjese copia Dado, firmado y sellado en la Sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los tres (3) días del mes de agosto de dos mil diez (2010). Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación. JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P. EL JUEZ TEMPORAL DENYSSE ESCOBAR LA SECRETARIA En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:00 pm, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley. DENYSSE ESCOBAR LA SECRETARIA Exp. Nº 12.796. JM/DE/ mrp.