TSJ Regiones - Decisión

“VISTOS” Sin conclusiones de las partes.- La presente causa se inicia por interposición de demanda incoada por la ciudadana ADRIANA FERRARA. Venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad Nro. 10.732.307 y de este domicilio, asistida por el abogado ANGEL VARGAS CONTRERAS, Inscritos en el I.P.S.A. bajo el N° 118.368, todos de este domicilio, en contra de la ciudadana: DORALIA COROMOTO GUILLEN CASTRO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 7.101.581 y de este domicilio, por DESALOJO ARRENDATICIO.- aduce que en fecha 01 de junio de 2007, celebro contrato de arrendamiento verbal con la demandada de autos, sobre un anexo ubicado en la urbanización Tocuyito, Avenida la Honda, casa N° 36, sector la Palma, Banco Obrero, Municipio Libertador Estado Carabobo, comprometiéndose la inquilina a cancelar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 250.00) que pagaría por mensualidades vencidas los primero (1) de junio de 2007; ahora bien alega que tiene una imperiosa necesidad de habitar el inmueble, ya que tiene dos hijos una hembra y un varón de 8 y 11 años de edad; es por lo que fundamenta su acción en el articulo 34, letra “b”.
El 19 de Octubre de 2009, se admite la demanda.
El 29 de Octubre de 2009, la parte actora consigna dirección a los fines de que se cite a la demandada de autos.
El 29 de Octubre de 2009, la demandante ADRIANA FERRARA, otorga poder apud acta a los abogados, PEDRO PEÑALOZA DUARTE, FREDDYS DORTA ORTEGA Y ANGEL VARGAS.
El 05 de Noviembre 2009, por auto el Tribunal ordena Librar compulsa.
El 17 de Noviembre de 2009, el alguacil deja constancia de haber citado a la demandada de autos.
El 20 de Noviembre de 2009, la demandada, consigna escrito de contestación a la demanda.
Abierto el juicio a pruebas solo parte demandante promovió las pruebas en los términos allí expuestos.
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma.
POR SU PARTE DEMANDANTE: Plantea su acción por Desalojo y aduce que en fecha 01 de junio de 2007, celebro contrato de arrendamiento verbal con la demandada de autos, sobre un anexo ubicado en la urbanización Tocuyito, Avenida la Honda, casa N° 36, sector la Palma, Banco Obrero, Municipio Libertador Estado Carabobo, comprometiéndose la inquilina a cancelar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 250.00) que pagaría por mensualidades vencidas los primero (1) de junio de 2007; ahora bien alega que tiene una imperiosa necesidad de habitar el inmueble, ya que tiene dos hijos una hembra y un varón de 8 y 11 años de edad; es por lo que fundamenta su acción en el articulo 34, letra “b”.
POR SU PARTE LA DEMANDADA:
En el acto de la Litis contestación, la parte demandada, mediante escrito al Capitulo I; expone: Rechaza, niega y contradice, que es cierto fecha 01 de junio de 2007, celebro contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana ADRIANA FERRARA, sobre dos (2) inmuebles y no Uno (1) como lo hace ver la demandante, Uno sobre un anexo ubicado en la urbanización Tocuyito, Avenida la Honda, casa N° 36, sector la Palma, Banco Obrero, Municipio Libertador Estado Carabobo, destinado a vivienda y el otro constituido por un local comercial, por el lapso de un año, el Canon de arrendamiento fue Fijado en TRECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.350,00), la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 250.00) por el anexo destinado a vivienda y la cantidad CIEN BOLÍVARES(Bs. 100.00) por el local comercial que se encuentra dentro del anexo. SEGUNDO que en ningún momento se le ha realizado Notificación legal alguna de Terminación del contrato de Arrendamiento, por lo tanto se ha renovado por periodos iguales desde el 2007, 2008, 2009 y hasta junio de 2010. TERCERO: Que nada adeuda por concepto de canon de arrendamiento, por cuanto consigna por ante el Juzgado Primero de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Así mismo alega que el contrato se renovó automáticamente el 1 de junio del 2009 y la prorroga legal establecida en el articulo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario

II
DE LAS PRUEBAS
Abierto el juicio a prueba solo la parte demandante consigno escrito de pruebas, en los siguientes términos:
DELA PARTE DEMANDANTE:
Al capítulo I, invoca la comunidad de las pruebas y la confesión de parte, por cuanto la demandada señala al Tribunal que se le notifico de la prorroga legal el 1 de septiembre de 2008 de acuerdo a la consignación arrendaticia.
Solicita la prueba de informe.
Al capítulo II, solicita Inspección Judicial.
DE LA PARTE DEMANDADA:
Al Capítulo I; Invoca el merito favorable que corren a los autos específicamente el escrito de contestación de la demanda; para demostrar: PRIMERO: que vive en un anexo propiedad de la demandante ADRIANA FERRARA. SEGUNDO: que son dos (2) cánones de arrendamiento que consigna. TERCERO: que jamás fue notificada de manera judicial de la prorroga legal. CUARTO: que consigno el canon de arrendamiento por que la arrendadora le quería aumentar y por eso acudió a la junta comunal del sector y recogió algunas firmas., para demostrar las agresiones por parte de la arrendataria.
En cuanto al alegato de la falta de notificación judicial para la prorroga legal, esta juzgadora debe advertir a la parte demandada que la prorroga legal opera de pleno derecho, y la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para la inquilina; aun mas esta solo opera en los contratos a tiempo determinados y no en los contratos a tiempo indeterminado como el caso de autos; cuyas causales son taxativas, según la disposición contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y con respecto a la defensa esgrimida por la accionada, quien aquí decide, insta a la demandada a observar la normas contenida en los artículos 38, 39 y 40 ejusdem.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO:
Trabada así como quedo la Litis, considera este Tribunal, traer a colación lo siguiente:
En relación al expediente signado bajo el N° 7801, que riela al folio 15 hasta el folio 69, contentivo de la consignación arrendaticia, consignada por ante el Juzgado Primero de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, este Instrumento aun cuando tiene valor probatorio de documento Publico, a tenor de lo establecido en el articulo 1.357 del Código Civil, el mismo no es objeto de los hechos controvertidos, ya la pretensión del actor es la entrega del inmueble dado en arrendamiento por la necesidad que tiene el propietario para ocuparlo.

Ahora bien, en relación a la copia fotostática simple, marcado con la letra “LL”, inserta al folio (folio 70), así mismo, las copias que constan a los folios 121,122,123, 124, y 125, 126,
Considera, este Tribunal, que las copia fosfática simple, carecen desde luego de todo merito probatorio y las mismas no pueden considerarse como documento privado capaz de acreditar un derecho entre las partes, por ello no tienen ningún valor probatorio, todo ello amparado en la doctrina casaciones y así se declara.
En cuanto al valor probatorio de las fotografías, insertas al folio 125 de este expediente; este tribunal estima que este medio de pruebas libre, quedará a la sana crítica del operador de justicia, siendo una prueba documental directa, es decir el hecho acontecido es directamente reproducidos en la fotografía sin pasar por los sentidos humanos que lo comprenden, justifiquen y representen en el documento, es una prueba libre de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, la promovente no cumplió cabalmente con los requisitos exigidos para su validez, tales como la identificó al sujeto o persona que realizó las fotografías, y obviamente era imposible de determinar los hechos del lugar, modo, tiempo donde fueron tomadas las fotografías, en tal sentido, advierte este Tribunal que este tipo de prueba no tiene ninguna vinculación con los hechos litigiosos. En consecuencia se desestima su valor probatorio. Y así se establece.

SEGUNDO:
En cuanto, a los hechos admitidos por la parte accionada. Estos quedan fuera del contradictorio y en relación a la existencia del arrendamiento verbal sobre dos (2) inmuebles; Uno (1) que es un anexo ubicado en la urbanización Tocuyito, Avenida la Honda, casa N° 36, sector la Palma, Banco Obrero, Municipio Libertador Estado Carabobo, destinado a vivienda y el otro constituido por un local comercial, este ultimo alega constituye un hecho nuevo que la parte demandada quien tenía la carga de probarlo en su oportunidad procesal, no logro probar, por lo tanto se desestima su apreciación.

TERCERO:
Resuelto el punto anterior, pasa esta Juzgadora a decidir el fondo del asunto aquí planteado; en consecuencia tenemos que en el caso bajo estudio el debate se circunscribe en el Desalojo Arrendaticio, inherente a la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble; en este orden de ideas, es necesario establecer que el articulo establecido en el artículo 34, literal (b) de la Ley de arrendamiento Inmobiliario:
Articulo 34.- “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:…

..” b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Ahora bien, considera esta Juzgadora que la necesidad de ocupar el inmueble no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.
En el caso bajo estudio, para la procedencia del desalojo, deben probarse tres requisitos; La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito); La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo.
Evidentemente en el caso de marra la parte accionante demostró a través de las pruebas consignadas a los autos, la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, pues bien, se desprende que efectivamente la parte accionada reconoce la existe de un contrato de arrendamiento verbal, así mismo se observa de la Inspección Judicial, practicada en fecha 3 de diciembre del año 2009, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, lo siguiente:
Quien aquí decide, debe señalar que la prueba Inspección Judicial en nuestro ordenamiento Jurídico se rige por lo dispuesto en el artículo 1.428 del Código Civil y el artículos 472 y 476 del Código de Procedimiento Civil. Dicha prueba tiene por objeto dejar constancia del estado de personas o cosas o del contenido de algo, pero para que el Juez pueda trasladarse y dejar constancia de algo, hay que decir qué es ese algo. No puede promoverse la prueba sin indicar sobre lo que se dejara constancia, de manera que la evacuación de la misma responda al interés de su promoverte.
En el presente caso, la Inspección Judicial, estuvo enfocada a los aspectos siguiente; el tribunal deja constancia que además de la demandante, también habitan en el inmueble objeto del presente juicio los niños ANA FRANCHESCA de 8 años y NICOLA ENRIQUE, de 10 años de edad; así mismo se dejo constancia que el inmueble objeto del presente juicio, esta distribuido en cocina-comedor, 2 habitaciones, dos salas de baño y patio. Al adminicular dicha prueba con las actas de nacimiento (folios 4 y 5), quedo demostrado que los niños, habitan el inmueble en condiciones de hacinamiento, comparte junto al grupo familiar en un área o espacio del inmueble muy reducida; indudablemente surge la necesidad para la propietaria que sus hijos ocupen el anexo que fue dado en arrendamiento y el cual forma parte del inmueble. Es por lo que merecen tales pruebas valor probatorio. Y así se establece.
Sin lugar a dudas, se observa del cúmulo de probanzas que la arrendadora tienen la imperiosa necesidad de ocupar el inmueble arrendado; En consecuencia por disposición legal, la pretensión deducida por la actora debe declararse procedente y así se establece.
Lo anterior permite traer a colación, un extracto de la Sentencia del 28 de junio de 2005 (T.S.J. – Sala Constitucional) Sent. N° 1376
… “Al respecto, es patente la necesidad de vivienda que existe en el país, circunstancia que al adminicularse con la poca capacidad económica de la mayor parte de la población para adquirirla crea una presión en el mercado habitacional a la cual la ley impugnada pretende darle solución. En este sentido, múltiples han sido las enmiendes buscadas, que pasan desde la posibilidad de adquirir las viviendas por política habitacional o a través de financiamientos para proyectos de auto gestión o de auto construcción, hasta dispensar una mejor regulación al área arrendaticia.
Para satisfacer el último de los objetivos trazados, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios trató de simplificar los procedimientos administrativos y judiciales inmiscuidos en el tema, a fin de incentivar el alquiler y la construcción de viviendas para arrendar, ello como un reconocimiento al hecho de que los problemas habitacionales aludidos hacían que el arrendamiento de inmuebles tuviera una excesiva demanda, la cual además se acrecentaba por el temor de los propietarios a arrendar los inmuebles por lo engorroso y complicado de los procedimientos administrativos y judiciales que regían la materia.
Dentro de este contexto, el punto que pretende resaltar la Sala es muy sencillo: en la actualidad no resulta nada fácil para el ciudadano conseguir una vivienda para arrendar. Es esa la razón que justifica el plazo de seis meses que le otorga la norma impugnada al arrendador para desalojar el inmueble, argumento que se refuerza con el hecho de que dicho plazo sólo procede cuando el motivo de desalojo obedece a necesidades propias del propietario, y no por alguna conducta indeseable del inquilino.
Ciertamente, frente al derecho del arrendatario está el del arrendador, pero el desarrollo del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, que es en este caso el que el recurrente alega como transgredido, no puede realizarse de espaldas a la realidad. En definitiva, bajo tal justificación, la potestad que tiene el legislador de configurar el derecho a la tutela judicial efectiva en materia arrendaticia ha sido desplegada sin haber afectado el núcleo esencial del derecho, centro indisponible para el legislador en su actividad, pues la Ley busca garantizar los derechos de los arrendadores y arrendatarios para influir positivamente en la solución del grave problema de vivienda…”