TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

EXPEDIENTE N° 3132

DEMANDANTE: MARIA TERESA GOMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.144.449 y de este domicilio.
ABOGADA ASISTENTE: GLORIA ALVARADO MUÑOZ e inscrita en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 35.279 y de este domicilio.
DEMANDADA: ESTELA MARGARITA GONZALEZ DE GAITAN, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° 3.604.277 y de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SEDE: CIVIL.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA N° 104/2009

CAPITULO I
DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL

La Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en Gaceta Oficial Nº 5.262 de fecha 11 de Septiembre de 1.998, y la cual entró en vigencia a partir del 1º de Julio de 1.999, establece en su TITULO IV, Capitulo I, articulo 60 que:

“El Poder Judicial se ejerce por la Corte Suprema de Justicia, los Tribunales de Jurisdicción ordinaria y los Tribunales de Jurisdicción Especial…”

Así mismo, en el Capitulo IV, establece la competencia de los Tribunales de Municipio, en el que en su artículo 70 indica:

“… Los Juzgados de municipio serán ordinarios y especializados en ejecución de medidas.
Los Juzgados ordinarios tienen competencia para:

1. Conocer en primera instancia de las causas civiles y mercantiles cuyo interés, calculado según las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, no exceda de cinco millones de bolívares…”

La norma antes trascrita ha sido modificada parcialmente en lo que se refiere a la cuantía de las causas según Resolución de Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.152, de fecha 02 de abril del año 2009 y que señala:

Artículo 1: Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, de la siguiente manera:

a) Los Juzgados de Municipio. Categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.)…”.

Considera este Tribunal conveniente, mencionar las disposiciones relativas a la competencia en razones a la materia y el territorio, establecidas en el Código de Procedimiento Civil, en la cual los artículos 28 y 29 establecen:

Artículo 28. “La competencia por la materia se determina por la naturaleza de la cuestión que se discute, y por las disposiciones legales que la regulan.”

Artículo 29. “La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código, y por la Ley Orgánica del Poder Judicial”

En concordancia con el artículo 42 ejusdem:

“Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato…”

Del análisis de las anteriores disposiciones, se observa, que la Ley faculta a este Tribunal para conocer de la presente causa por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por cuanto versa sobre un contrato de arrendamiento relativo a un inmueble ubicado en esta ciudad de Puerto Cabello, celebrado en esta Jurisdicción y domiciliado en esta misma ciudad, por lo tanto, se considera a este JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO COMPETENTE para conocer, sustanciar y decidir la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

CAPITULO II
ANTECEDENTES

Por recibida la anterior demanda junto con sus recaudos anexos, proveniente del Juzgado Distribuidor Segundo del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 13-10-2009, intentada por la ciudadana MARIA TERESA GOMEZ, asistida por la abogada GLORIA ALVARADO MUÑOZ, inscrita en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 35.279; contra la ciudadana ESTELA MARGARITA GONZALEZ DE GAITAN, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentada la pretensión en los artículos 33, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1167,1592, y 1594 del Código Civil y 881 del Código de Procedimiento Civil. Désele entrada, fórmese expediente. Ahora bien este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda observa:

CAPITULO III
DEL ESCRITO LIBELAR

La parte actora señala en su escrito libelar los siguientes aspectos:

 Que celebro contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la demandada, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la primera calle de la Urbanización Ruiz Pineda, Nº 20-15, jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, por el lapso de un (1) año, con un año de prorroga contractual, comenzando a regir el 15 de Julio del año 2007.
 Que fijaron la cantidad de Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 150,00) como canon de arrendamiento por mensualidades vencidas.
 Que el primer año de vigencia del contrato no hubo problemas, que luego al comenzar el segundo año de de prorroga contractual se insolvento en los pagos de los cánones de arrendamiento, y dejo de pagar desde el mes de Diciembre del año 2008.
 Que desde el 15 de Julio del 2009 se encuentra vencido el lapso de prorroga contractual y desde el mes de Diciembre del 2008 esta insolvente y no opera el beneficio del Derecho a Prorroga Legal y no opera la tacita reconducción ya que desde que venció el termino contractual le he solicitado a la arrendataria la entrega del inmueble por falta de pago, por incumplimiento de una de sus obligaciones contractuales y legales, razón por la cual he decidido resolver el contrato de arrendamiento que nos vincula.

CAPITULO IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR SOBRE
LA ADMISIBILIDAD

Al analizar las actas del proceso, este Tribunal considera necesario determinar en el presente caso cual es la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración, para pronunciarse sobre la admisibilidad o no de la presente causa. En efecto, ha señalado nuestro autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:

“Cuando al abogado se le presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.

En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

En efecto, a juicio de la más autorizada doctrina, hasta ahora no ha sido fácil superar la tradicional división del contrato de arrendamiento en cuanto al tiempo de su duración, y de allí que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a pesar de su novedad, no haya podido superarla, por lo que su importancia en la relación arrendaticia trasciende a la esfera sustantiva y determina o califica el tipo de acción procedente.

Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda por resolución de contrato de arrendamiento con fundamento en los artículos 33, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1167,1592, y 1594 del Código Civil y 881 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia debe verificar esta sentenciadora si están dadas las condiciones o supuestos establecidos por la norma para accionar por resolución de contrato de arrendamiento, desprendiéndose de los autos que la parte demandante ha consignado un contrato de arrendamiento a través de un documento privado, cuya Cláusula Tercera es del siguiente tenor: “La duración del presente contrato es de un (1) año, prorrogable por un periodo igual siempre que las partes de este contrato antes de su vencimiento convengan en la mencionada prorroga. El presente contrato comenzara a regir a partir del día quince (15) del mes de julio del año 2007”. (Resaltado y subrayado del Tribunal).

En el caso de marras tenemos una relación arrendaticia derivada de un contrato por escrito donde las partes de mutuo acuerdo fijan por un año la duración del contrato con una prorroga por igual periodo, iniciando el día 15 de Julio de 2007 y culminando el 17 de Julio del 2009; en consecuencia considera quien aquí juzga que la parte actora erro al calificar la pretensión interpuesta, debido a que si el contrato venció, es decir, culmino la relación arrendaticia y al estar supuestamente insolvente en el pago del canon de arrendamiento no tiene derecho la arrendataria al beneficio de la prorroga legal de ser cierto sus argumentos, por lo tanto la parte demandante lo que debió intentar es una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ya que el mismo finalizo y no la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ya que la resolución procedería en el caso de contratos que están vigentes.

Considera quien aquí juzga que las normas que rigen la materia arrendaticia son de orden público de conformidad con el artículo 7 de la Ley especial y al estar errada la pretensión interpuesta hace imposible la tramitación de este proceso, por lo tanto se niega su admisión. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Ha sido criterio de nuestro máximo Tribunal analizar la naturaleza de los contratos de arrendamientos como factor indispensable para la procedencia de la acción escogida por los justiciables, a este respecto citamos para aclarar en el caso de marras los fundamentos de la presente decisión:

Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente N° 02-0570, de fecha 24 de abril del año 2002. Magistrado Ponente: Dr. PEDRO RONDON HAAZ:

“Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó.

En efecto, la sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo ajustada a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho.

Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.

Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.

Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.

Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos:

“Esta Sala ha señalado que la acción de amparo contra actuaciones judiciales, contenida en el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales es un mecanismo especial de protección constitucional que surge cuando el juez, actuando fuera de su competencia, lesiona un derecho o garantía constitucional y no como un mecanismo para que el juez de alzada del que dictó la decisión conozca, nuevamente, de los vicios que mediante el recurso ordinario de apelación fueron alegados. Es decir, sólo procede el amparo, conforme el citado artículo 4, contra las sentencias que dicten los tribunales en segundo grado de jurisdicción, cuando se denuncien violaciones a derechos o garantías constitucionales no juzgadas en cualquiera de las dos instancias”. (Sentencia Nº 127 del 6-2-01, Exp Nº 00-1301, caso Licorería el Buchón C.A).
En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente,
encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia, por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. Por tanto, esta Alzada debe declarar con lugar la apelación que se ejerció y ordenar al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictar nueva sentencia tomando en consideración los señalamientos expuestos en este fallo. Así se decide”. (Fin de la Cita).-

Es en base a los anteriores razonamientos la pretensión interpuesta, convierte la petición contraria al derecho, motivo por el cual este Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda intentada por la ciudadana MARIA TERESA GOMEZ, asistida por la abogada GLORIA ALVARADO MUÑOZ, inscrita en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 35.279; contra la ciudadana ESTELA MARGARITA GONZALEZ DE GAITAN, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, todo de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Diarícese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los quince (15) días del mes de Octubre (10) del año Dos Mil Nueve. Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
La Jueza Temporal,

Abg. ODALIS MARIA PARADA MARQUEZ.

La Secretaria Titular,

Abg. ALICIA M CALVETTI.
En la misma fecha se le dio entrada bajo el N° 3132 y se dictó la anterior Sentencia, quedando anotada bajo el N° 104. Se dejó copia para el archivo.-

Secretaria,

OMPM/ ac
Exp. Nº
Sentencia Interlocutoria N° 104