TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
POR AUTORIDAD DE LA LEY
EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: MARTIN GUSTAVO MIRANDA NIETO
DEMANDADO: OFINEG S.A.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE N°: 20.273
SENTENCIA: DEFINITIVA

I
Sustanciada como fue la presente causa, procede este Tribunal a dictar su fallo lo cual hace en los términos que a continuación se exponen:
Por escrito presentado en fecha 08 de agosto de 2007, la abogado LIGIA BENITEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.403, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano MARTÍN GUSTAVO MIRANDA NIETO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 11.351.046 y de este domicilio, interpuso formal demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra la sociedad de comercio OFINEG S.A., y contra el ciudadano LUIS DANIEL GONZÁLEZ MOTTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 11.351.046 y de este domicilio.
La demanda es admitida en fecha 25 de septiembre de 2007, se libraron compulsas y se abrió cuaderno de medidas.
En fecha 09 de octubre de 2007 la parte actora presenta escrito contentivo de reforma de demanda, la cual es admitida por el Tribunal en fecha 18 de Octubre de 2007.
Del folio 230 al 233 rielan las diligencias del alguacil del Tribunal, así como los correspondientes recibos, debidamente firmados, por los demandados en la presente causa OFINEG S.A., y LUIS DANIEL GONZÁLEZ MOTTA.
Del folio 234 al 247 riela escrito contentivo de contestación a la demanda presentada por el co demandado LUIS DANIEL GONZÁLEZ MOTTA.
Del folio 278 al 285 riela escrito de contestación a la demanda presentada por la co demandada OFINEG S.A.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus escritos de pruebas, los cuales fueron agregados por el Tribunal, admitidos y evacuados en su oportunidad.
En este estado procede el Tribunal a dictar su fallo en los siguientes términos:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la actora que según instrumento autenticado en fecha 11 de julio de 2005, bajo el Nro. 51, tomo 111, ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, celebró contrato de arrendamiento con la empresa inmobiliaria OFINEG S.A., que dicho contrato versaba sobre un local comercial de 61 Mts2, un baño, dicho local forma parte de la casa Nro. 74, Avenida 04, ubicada en el sector 11 de la Urbanización La Isabelica, en la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, que dicho inmueble fue arrendado con paredes frisadas, puerta santa maria y piso de cemento, quedando por cuenta del arrendatario las obras de acondicionamiento del local de acuerdo al uso para el cual seria destinado según el contrato, que dicho contrato se inició el 01 de julio de 2005, con una vigencia de 3 años fijos, el valor del canon quedó fijado en Bs. 1.000.000,00, mensuales durante el primer año de vigencia del contrato, de Bs. 1.200.000,00 el segundo año y Bs. 1.400.000,00 el tercer año de vigencia del contrato, que en garantía el arrendatario entregó la cantidad de Bs. 3.000.000,00, que en dicho inmueble seria instalado un negocio relacionado con ramo de las telecomunicaciones y a tales efectos el arrendatario constituyó una sociedad mercantil denominada CONEXIONES Y SERVICIOS DIESTELCA C.A. y a través de la referida sociedad mercantil adquirió una franquicia para establecer un centro de conexiones para explotar la actividad comercializadora de servicios de telecomunicaciones y una agencia de ventas de equipos de telefonía celular y sus accesorios, suscribiendo con TELCEL un contrato para operar en un local ubicado en la Avenida 04, ubicada en el sector 11 de la Urbanización La Isabelica, en la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, que en el referido contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se estableció que el arrendatario asumía la obligación de obtener los permisos de bomberos, patente de industria y comercio y cualquier otro tipo de permiso necesario para el funcionamiento del local arrendado (cláusula 6º), sin embargo a los fines de obtener la patente de industria y comercio, es necesario obtener la licencia de actividades económicas la cual es proveída por la Alcaldía.
Que en fecha 31 de octubre de 2005 inició el tramite para obtener la patente de industria y comercio, ya habiendo obtenido con anterioridad el certificado de conformidad expedido por el Cuerpo de Bomberos, que igualmente fue requerido a los fines de tramitar la patente, la constancia de adecuación a variables urbanas fundamentales, así como la cedula catastral del inmueble, que la arrendadora después de múltiples intentos nunca le entregó los documentos requeridos. Que los primeros días del mes de diciembre de 2005 al arrendatario le fue informado verbalmente que en la Dirección de Hacienda de la Alcaldía de Valencia tenia un expediente abierto, en la Dirección de Control Urbano, signado con el Nro. 813, por no haber tramitado el permiso de construcción, y que por tal motivo no tenia un uso conforme y en consecuencia no podía emitirle una patente o licencia de Industria y comercio, sin embargo como alternativa tramitó una patente provisional, pero que no ha podido tramitar la patente definitiva por falta de los recaudos exigidos; alega, que transcurrió todo el año 2006 y en marzo de 2007 un funcionario de la Dirección de Control Urbano practicó una inspección ocular sobre el inmueble arrendado, manifestando que el local estaba fuera de los linderos de la casa Nro. 74 y que era inminente la demolición del local; que a finales de abril de 2007 le fue entregada una copia fotostática de la cedula catastral del inmueble por la supuesta propietaria del mismo.
Que en el mes de junio de 2007 se presentó un funcionario de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Valencia con la intención de notificar al propietario del inmueble de la demolición inmediata del local, efectivamente mediante resolución Nro. R-306-2007, suscrita por la Directora de control Urbano de la Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo, fechada 10/04/2007, se le ordena al ciudadano LUIS GONZÁLEZ que proceda a la demolición inmediata y voluntaria del local anexo a la vivienda Nro. 74 de la Avenida Este-Oeste 4, sector 11 de la Urbanización La Isabelica.
Alega que celebró un contrato de arrendamiento prestando su consentimiento bajo engaño, pues no fue informado oportunamente por la arrendadora acerca de la problemática que tenia el local, y alega que para la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento, la arrendadora ya tenia conocimiento de que el local no contaba con los permisos otorgados para su construcción; alega que la carencia de permisos para la construcción del local arrendado implica que el objeto del contrato es ilícito, ya que se edificó un inmueble sin haberse llenados los procedimientos legales establecidos para tal fin, y lo mas grave –alega- que el local está edificado fuera de los linderos de la parcela, contraviniendo el ordenamiento urbanístico vigente, alega que los propietarios del inmueble están obteniendo un beneficio económico derivado de un contrato celebrado bajo engaño, y están obteniendo puntualmente una contraprestación por el uso de un objeto de existencia ilícita.
En cuanto a la tradición del inmueble alega, que para el momento de la celebración del contrato la propietaria del inmueble era la ciudadana Maria DEL CARMEN GARCÍA, pero que a partir del 13/12/2005 es su propietario el ciudadano LUIS DANIEL GONZÁLEZ MOTTA.
En cuanto a los daños, alega que la inversión efectuada en el año 2005, para el acondicionamiento de la planta física del local alcanza la suma de Bs. 210.326.170,88, que dicha inversión está perdida, ya que son mejoras o bienhechurías que no pueden ser desprendidas sin deteriorarlas, alega que, ha quedado privado de la posibilidad de operar el centro de conexiones en el local arrendado, y que al no operar en dicho local la concesión le será revocada y los contratos suscritos con TELCEL tendrán una terminación anticipada, todo lo cual se traduce en una perdida económica para el demandante, que a la fecha el arrendatario ha pagado por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de Bs. 27.800.000,00; En cuanto al daño moral, éste se traduce en una lesión a su imagen corporativa como ante los ojos de la colectividad a la cual presta servicio, el hecho de tener que desalojar un local que va a ser demolido por la autoridad municipal, e igualmente –alega- que su imagen comercial va a quedar gravemente lesionada ante TELCEL C.A., por tal hecho, lo que lo priva de que le concedan el derecho a ejercer la misma actividad en otro sitio, pues así está expresamente establecido en los contratos de operaciones de centros de conexiones y agencias.
Invoca los artículos 1585, 1587, 1582, 1160, 1167, 1185, 1195, 1196 del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que demanda la resolución del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 11 de julio de 2005, bajo el Nro. 51, tomo 111, ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, suscrito con la sociedad mercantil OFINEG S.A., basado dicho pedimento en el incumplimiento del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico del local arrendado, sobre el cual pesa una orden de demolición emanada de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Valencia. Demanda igualmente al ciudadano LUIS DANIEL GONZÁLEZ MOTTA en su carácter de propietario del inmueble arrendado.
Igualmente demanda el reintegro de la cantidad dada en garantía, que asciende a la cantidad de Bs. 3.000.000,00, así como los intereses que haya generado dicha cantidad, desde el 01/07/2005, a la tasa estipulada en el articulo 24 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento culposo de sus respectivas obligaciones contractuales legales, lo que alcanza la suma de Bs. 210.326.170,88, cantidad ésta que solicita sea indexada. Demanda el cobro de los daños morales, los cuales estima en la cantidad de Bs. 20.000.000,00, la indexación de las sumas de dinero demandadas y las costas y costos del proceso.
Mediante escrito de reforma de demanda presentado en fecha 09 de octubre de 2007, el actor alega:
Que existe un hecho sobrevenido nuevo y que consiste en que se cerró el expediente administrativo Nro. 813 que cursaba ante la dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Valencia, a través de su departamento legal, en fecha 30/08/2007, en virtud de que INAVI indica en documento que el área del inmueble es de 185.96 Mts2, por lo que no se encontraron meritos para seguir impulsando el procedimiento administrativo, y en consecuencia se declaró terminado el procedimiento, al quedar sin efecto la demolición y la resolución signada con el Nro. R-206-2007 de fecha 10/04/2007, persiste aun la imposibilidad de obtener la licencia o patente de industria y comercio que le permita el ejercicio legal de su actividad mercantil en el ramo de las telecomunicaciones, ya que el inmueble tiene un uso no conforme y no se adecua a las variables urbanas fundamentales, alega que el local arrendado, sigue siendo de existencia ilegitima e ilegal.

ALEGATOS DEL CO DEMANDADO LUIS GONZÁLEZ MOTTA:
En primer término el co demandado rechazó la estimación de la demanda realizada por el actor por la evidente exageración de su monto. En cuanto al fondo de lo debatido, Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos narrados, así como el derecho alegado por la parte actora, sin fundamentación jurídica alguna, pues la misma esta desbordada de contradicciones.
Admitió que existe un contrato de arrendamiento de fecha 11 de Julio de 2005, instrumento que fuera otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, anotado bajo el No. 51, Tomo 111 en los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, entre MARTIN GUSTAVO MIRANDA NIETO y OFINEG S.A., sobre un inmueble de su propiedad, que las cláusulas del Contrato de Arrendamiento fueron estipuladas en su totalidad por ambas partes, sin ninguna mala intención, todo lo contrario a lo que la parte actora pretende hacer ver.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que el demandado es responsable del daño conforme al Art. 1185 del código civil, alega que adquirió el inmueble de buena fe en fecha 12 de agosto de 2005, en ningún momento ha actuado con mala intención, negligencia o imprudencia, no suscribió contrato alguno con el demandante, y para el momento de la adquisición del inmueble ignoraba cualquier inconveniente que se pudiese presentar, alega que solo se ha limitado a respetar las condiciones de un contrato de arrendamiento preexistente, tal y como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que para el momento de la adquisición del inmueble, el local se encontraba alquilado.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que mi representado adquirió el inmueble en fecha 13 de diciembre de 2005 por documento nº 42, Pto. 1º, tomo 60 y que en razón de ello tenía conocimiento de que se presentaba alguna problemática con el inmueble, ya que la adquisición del mismo fue en Agosto de 2005 por parte del demandado, según instrumento autenticado en la Notaría Pública Quinta de Valencia en Fecha 12 de Agosto de 2005, bajo el Nº 28, tomo Nº 149, que para ese momento el local parte integrante del inmueble, se encontraba arrendado por contrato suscrito entre OFINEG S. A en la persona de su Administradora Ana Marleni Bolaño y Martín Gustavo Miranda Nieto según consta de Documento inserto en los autos.
Conviene con el demandante en cuanto a que el contrato de arrendamiento fue suscrito por OFINEG S. A representada por su Administradora Ana Marleni Bolaño, quien tenía de manera expresa Autorización de Arrendamiento, la cual le fue otorgada por la anterior propietaria, ciudadana María del Carmen García G.
Destaca que el objeto de la adquisición del inmueble por parte del demandado fue utilizarlo a futuro como consultorio odontológico, ya que para la fecha, iba a cumplir 10 años realizando su práctica profesional, en compañía de su esposa, en un local tomado en alquiler destinado a ejercer su profesión, el cual también forma parte integrante de una casa que se encuentra ubicada en la Urbanización La Isabelica, sector 11, Avenida Henry Ford Nº 86, Local 02, según consta en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia bajo el Nº 63, Tomo 349 de fecha 29 de noviembre de 1995, que para el momento de la compra, el local se encontraba arrendado por el ciudadano Martín Gustavo Miranda Nieto, por lo que no puede haber mala fe, ni dolo en el obrar, visto que realiza una inversión al adquirir el inmueble sobre el cual pesa una limitación a su derecho de propiedad, con la intención de ejercer su actividad profesional en el mismo en un futuro. Que resulta inverosímil creer que pueda tener dolo o mala intención para obrar en contra de su propio patrimonio, lo que desvirtúa los alegatos de la parte actora, de que el demandado tenía conocimiento de que el local tenía alguna problemática.
Resalta el hecho de que para el momento de la compra del inmueble por parte del demandado el contrato de arrendamiento ya había sido suscrito. Reitera que es imposible que exista mala intención de parte del demandado.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que es responsabilidad del demandado el hecho de que el demandante no ha obtenido su patente de industria y comercio, invoca la cláusula 6º del contrato, alega que el arrendatario ha actuado negligentemente y con mala fe, lo cual se evidencia de la comunicación dirigida por Martín Miranda al Director de Hacienda, ciudadano Pedro Llobet, en fecha 9 de diciembre de 2005, Folio Nº 0008 del expediente administrativo Nº 813, expediente que en su totalidad fuese acompañado por la parte actora con el escrito de Reforma de demanda completo conteniendo noventa y nueve (99) folios incluyendo la nota de certificación emitida el 07 de septiembre de 2007, Oficio No. CU-0669/2007, donde expresa que ha sido informado de que el local tenía abierto un expediente administrativo bajo el Nº 813, hecho que el demandante desconocía en su totalidad para ese momento. Invoca el artículo 1596 del Código Civil.
Alega que el arrendatario ha actuado negligentemente y con mala fe al conocer la existencia del expediente administrativo numerado 813, que fue abierto en relación con el inmueble, tal como consta de confesión realizada por la parte demandante en comunicación dirigida por Martín Miranda al Director de Hacienda, ciudadano Pedro Llobet, en fecha 9 de diciembre de 2005, Folio Nº 0008 del expediente administrativo Nº 813, donde expresa que ha sido informado de que el local tenía abierto un expediente administrativo bajo el Nº 813, y en la páginas No. 1 y 2 de la denominada por el demandante “solicitud de Uso Conforme”, derecho de petición ejercido por la parte actora en fecha 13 de Septiembre de 2007, que con esto está más que demostrada la mala fe del demandante,
Alega que si al arrendatario se le ha presentado algún inconveniente en más de dos años de ininterrumpida actividad económica, lo único cierto es que nunca lo notificó, por el contrario, deja transcurrir mas de dos años de ininterrumpida actividad económica para finalmente, en lugar de solicitar su patente o solucionar sus inconvenientes, demanda por resolución de contrato
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que la dirección y ubicación del local en cuestión fueron elementos determinantes para la celebración de los contratos con TELCEL C.A., y para el otorgamiento de la concesión. La parte actora alega en el libelo de la demanda que la dirección y ubicación donde el demandante siempre ha desarrollado su actividad comercial fueron elementos “fundamentales” para la celebración de los contratos con TELCEL C.A sin embargo, lo alegado es falso, ya que el contrato de operaciones de centro de conexiones en su cláusula segunda señala la exigencia de características relativas a tamaño y ubicación para un centro de conexiones pero en ninguna parte se expresa que las características particulares del local cuya dirección es avenida 04, Nº 74, Sector 11, de la Urbanización la Isabelica, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Carabobo, fueron motivo del contrato o elementos fundamentales para la celebración del mismo.
El demandante alega también que hay estipulaciones expresas en los contratos suscritos por TELCEL C.A, los cuales acompaña la parte actora con la demanda marcados Contrato de Operación de Centro de Conexiones y Contrato de Agencia, acerca de que el local es el establecimiento autorizado para operar la franquicia y no otro. Es de hacer notar, alega, que en fecha 9 de diciembre de 2005 el ciudadano Martín Miranda dirige comunicación al Licenciado Pedro Llobet, Director de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Valencia solicitando una patente provisoria para la vigencia del contrato, considerando tres años el tiempo necesario para buscar otro local y mudar su centro de conexiones, documento que reposa en el expediente administrativo Nº 813 de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Valencia, Folio Nº 0008, de esta comunicación se desprende que el propio arrendatario reconoce que el local no es elemento fundamental para la celebración de los contratos con TELCEL C.A y con ella, además ratifica su responsabilidad en la tramitación de su patente.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que la arrendadora tenía conocimiento de que el local arrendado carecía de permisología para su existencia legal fundamentándose en que en fecha 4 de julio de 2005 el director de catastro de la Alcaldía De Valencia había solicitado al propietario del inmueble que aclarara la información pertinente a la cabida del mismo, mediante oficio No. DC-01769-2005, del expediente administrativo Nº 813.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que mi representado obró de forma fraudulenta porque tenía conocimiento de que se instruía un expediente administrativo en relación con inmueble. Alega el demandado que no tenía conocimiento de que se instruía un expediente administrativo relacionado con el inmueble para el momento de la adquisición del mismo (12 de agosto de 2005) debido a que para esa fecha no existía expediente administrativo alguno.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que el demandado está incurso en el hecho ilícito urbanístico de haber “edificado” el inmueble sin acatar los procedimientos legales establecidos en la ordenanza municipal respectiva, lo cierto es que para el momento de la adquisición del inmueble por parte de Luis González (12 de agosto de 2005) el local ya existía, inclusive para la fecha ya había sido suscrito el contrato de arrendamiento entre OFINEG S. A y el ciudadano Martín Gustavo Miranda Nieto, lo cual desvirtúa totalmente la afirmación de la parte actora cuando señala que el demandado está incurso en el hecho ilícito urbanístico de haber “edificado” el inmueble sin acatar los procedimientos legales establecidos en la ordenanza municipal respectiva.
El inmueble propiedad del co demandado cumple con las exigencias legales pertinentes, tales como plena propiedad del terreno (185,96 mts2) lo cual se desprende de los documentos de aclaratoria por metraje y linderos protocolizados por ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, registrado bajo el Nº 10, Folios 1 al 3, Pto. 1º, Tomo 27 de fecha 10 de febrero de 2006, y Nº 22, Folios 1 al 3, Pto. 1º Tomo 81, de fecha 28 de septiembre de 2006, respectivamente; propiedad de la casa, según documento de compraventa de fecha 12 de agosto de 2005, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia bajo el Nº 28, Tomo Nº 149, y posteriormente protocolizado por ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 13 de diciembre de 2005 bajo el Nº 42, Folios 1 al 3, Pto. 1º, tomo 60, título supletorio de propiedad sobre las bienhechurías, local y habitación anexa, según documento protocolizado por ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo bajo el Nº 11, Folios 1 al 6, Pto. 1º, Tomo 241 de fecha 1º de Octubre del 2007; inscripción catastral correspondiente del inmueble la cual contempla casa y local con base a inspección de fecha 03 de octubre de 2007, documento expedido por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Valencia en fecha 08 de octubre de 2007, además de que por medio de Auto emitido por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Valencia en fecha 30 de agosto de 2007, se cierra el expediente administrativo Nº 813 al no encontrar méritos o bases legales por las cuales seguir impulsando el procedimiento y se declara terminado, documento que reposa en el expediente Nº 813 bajo el Folio Nº 0098 de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Valencia.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que el local arrendado se encuentra ubicado fuera de los linderos y los límites de la parcela contraviniendo el ordenamiento urbanístico. La aclaratoria del metraje (185,96 mts2) fue otorgada por el INAVI y protocolizada por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 10 de febrero de 2006 bajo el Nº 10, folios 1 al 3, Pto. 1º tomo 27 y entregada la Cédula Catastral del inmueble, en donde se reconocen 185,96 mts2 de terreno y 185,96 mts2 de construcción. Negó, rechazó y contradijo, los alegatos de la parte actora cuando afirma que el local arrendado invade o se encuentra sobre el perfil vial Nº 02 de la avenida este-oeste 04 establecido en el plan de desarrollo urbano local Nº12 (PEDUL) de la parroquia Rafael Urdaneta del municipio Valencia del Estado Carabobo. Destaca que el perfil vial Nº 02 invade el terreno propiedad y para la fecha de promulgación de la Ordenanza Sobre el Plan de Desarrollo Urbano Local del Sector 12 (Flor Amarillo), Nº 481 extraordinario del 12 de enero de 2005, ya el inmueble se encontraba en idénticas condiciones de construcción a las actuales, Destaca igualmente que el motivo de la apertura del expediente administrativo Nº 813 por parte de la Dirección de Control Urbano, fue la existencia de local sobre perfil vial de la avenida Este-Oeste, además, de la revisión del expediente Nº 813 que la parte actora acompaña con el libelo de la demanda, observó el demandado, la administración sustanció el expediente con argumentos de variada índole donde se contempló entre otras cosas diferencia de metraje, variables urbanas, linderos, resolución que ordenaba la demolición del local y otras medidas, existencia de local sobre perfil vial (motivo de apertura), y finalmente este expediente fue cerrado en fecha 30 de agosto de 2007 mediante Auto emanado del Departamento Legal de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Valencia, folio Nº 0098 del expediente Nº 813, una vez ejercido el recurso de reconsideración correspondiente, folios Nº 0042 al 0097, quedando terminado el procedimiento administrativo y cerrado el expediente.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que sobre el local pesa una orden de demolición, alega que sobre el local no pesa orden de demolición alguna, más sin embargo, alega, el demandante en la reforma de la demanda, a pesar de iniciar reconociendo el cierre del expediente administrativo y el haber quedado sin efecto la resolución, más adelante continúa insistiendo en el hecho falso de que pesa una orden de demolición sobre el local o que existe peligro de que el mismo sea demolido.
En Relación con el daño mencionado por el demandante: El demandante señala en la reforma de la demanda (último aparte pág. 14) que a causa de la demolición del local se le va a producir daño al perder la inversión hecha en el 2005 por motivo del acondicionamiento de la planta física del local arrendado, la cual señala que alcanza la suma de Bs. 210.326.170,88. Señala también que son gastos hechos en instalaciones, mejoras o bienhechurías ejecutadas en el interior del local que no pueden ser desprendidas sin deteriorarlas. Lo cierto es que NO EXISTE EL PELIGRO DE DEMOLICIÓN QUE FUNDAMENTA LA EXIGENCIA DE TALES DAÑOS, además de que la inversión hecha en el 2005 por motivo del acondicionamiento de la planta física del local arrendado incluye diversos tipos de instalaciones, entre ellos la adquisición de bienes de naturaleza mueble tales como: cabinas telefónicas, equipos, fax, caja registradora, vidrieras, antena, central telefónica y otros cuya naturaleza los hace transportable. Las bienhechurias y mejoras realizadas con motivo del acondicionamiento del local que no puedan ser desprendidas sin deteriorarlas, tales como el piso y las instalaciones eléctricas hechas por el arrendatario para adecuar el inmueble a las especificaciones necesarias para el ejercicio de su actividad, quedarían por disposición contractual y legal a beneficio del inmueble.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que el demandado está obligado al pago de daños y perjuicios, alega que, el arrendatario ha actuado negligentemente y con mala fe al tener conocimiento de hechos de interés relacionados con el inmueble y no notificarlo oportunamente. Igualmente alega que el arrendatario se obligó a respetar las resoluciones que sobre dicho inmueble tomaran las autoridades públicas competentes, las cuales son cláusulas de corriente inserción en este tipo de contratos, al contrario de lo que pretende hacer ver la parte actora cuando señala que hubo intención dolosa. Destaca que el demandado en ningún caso estaría obligado a indemnizar por daños y perjuicios al demandante, ya que ignoraba cualquier inconveniente que se pudiese presentar, todo ello conforme al ordenamiento jurídico.
Alega el demandado, que el demandante señala en el libelo de la demanda, que en fecha 31 de octubre de 2005 hizo la solicitud de la patente de Industria y Comercio, solicitud que fuese recibida bajo el Nº 2005-0041388, para operar en la actividad comercial de su empresa denominada Conexiones y Servicios Diestelca, C.A. Además indica que la solicitud de uso conforme fue rechazada en fecha 10 de noviembre de 2005, exigiéndosele la presentación de la constancia de adecuación a las variables urbanas, información que guardó para si mismo ya que jamás lo comunicó. Expresa igualmente el demandado que el demandante suscribe los contratos con TELCEL C.A en fecha 1 de diciembre de 2005 y lo hace, a sabiendas y con conocimiento de causa de que la Patente de Industria y Comercio le había sido negada.
Alega que el demandante desde antes de suscribir contratos con TELCEL C.A tenía total y absoluto conocimiento de la situación, es mas, se reservaba la información y aceptaba su obligación contractual consagrada en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento suscrito con OFINEG S.A., Que es después de mas de dos años de suscrito el contrato de arrendamiento, tiempo durante el cual el arrendatario ha tenido el uso y goce pacífico de la cosa, explotando su actividad comercial y estando plenamente consciente de la situación, cuando en fecha 17 y 20 de septiembre de 2007, vía fax y correo electrónico, sin haber notificado a nadie de la apertura del procedimiento administrativo, sin requerirles documento alguno, sin realizar solicitudes de patente, ni notificarles de la situación existente; solicita algún tipo de documento.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que no le han sido suministrados los recaudos solicitados.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que el demandado le ha impedido tener el uso y goce pacífico de la cosa. Alega que el demandante siempre se ha mantenido en el goce pacífico de la cosa y en ningún momento se ha interrumpido su actividad comercial como lo demuestran tanto sus propios alegatos, sin embargo, alega que la actitud del arrendatario hace pensar que anhela ser privado del goce pacífico de la cosa para encontrar motivos por los cuales accionar en contra del demandado,
Que el demandante señala en reiteradas oportunidades en el libelo, no poder seguir ejerciendo su actividad comercial, cuando lo cierto es, que desde la interposición de la demanda en fecha 8 de agosto de 2007, no ha tenido ninguna limitación en el uso y goce de la cosa arrendada;
Negó, rechazó y contradijo el alegato de la parte actora cuando afirma que el local arrendado no tiene existencia legal y constituye un objeto ilícito, que el local parte integrante del inmueble tiene existencia legal y por ende constituye un objeto lícito, tanto así que sería perfectamente posible enajenarlo en su totalidad –alega- Destaca que en fecha 25 de septiembre de 2007 este mismo Juzgado, declaró el derecho de propiedad sobre las bienhechurías y hace entrega del Título Supletorio en fecha 27 de septiembre de 2007.
Destaca que acepta, reconoce y respeta a MARTIN GUSTAVO MIRANDA NIETO, como arrendatario del Local anexo al inmueble, y DESCONOCE completamente a Conexiones y Servicios Diestelca CA.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la circunscripción judicial del estado Carabobo, en fecha 22 de Julio de 2005, Tomo 59-A, Nº 29; por lo que se alega Falta de cualidad en el presente juicio de esa persona jurídica.
Solicita que sa declarada sin lugar el punto 3. del petitorio de la reforma de la demanda, y sea declarado sin lugar el particular 4. del petitorio de la reforma de la demanda.
Impugnó las facturas acompañadas con el libelo de demanda marcadas desde la “A” hasta la “V”, unas por ser instrumentos que emanan de terceros y no de mi representado y otras por ser copias simples.
ALEGATOS DE OFINEG S.A.
Igualmente rechazó la estimación de la demanda realizada por el actor por la evidente exageración de su monto. En cuanto al fondo convino con la parte demandante en que se firmó un Contrato de Arrendamiento entre MARTIN MIRANDA NIETO y OFINEG SA.
Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos narrados así como el derecho alegado por la parte actora. Negó, rechazó y contradijo ser responsable del daño conforme al art. 1185 del código civil, que en ningún caso es responsable de daño alguno, ya que jamás ha actuado con esa intención, negligencia o imprudencia, de hecho –alega- OFINEG S. A arrendó el inmueble de buena fe, bajo autorización expresa de la que para la fecha era su propietaria, ciudadana María del Carmen García G., además de que para el momento de suscribir el contrato no se presentaba ningún inconveniente. Que nunca tuvo conocimiento de los inconvenientes que el demandante señala que se le han presentado y de hecho ha actuado con la mayor diligencia al dar respuesta oportuna a los requerimientos realizado por el demandante, donde solicita pago de impuestos inmobiliarios año 2007 y autorización del propietario a OFINEG S. A para alquiler del local.
Conviene con el demandante en cuanto a que el contrato de arrendamiento fue suscrito por OFINEG S. A representada por su Administradora Ana Marleni Bolaño de Rodríguez, quien tenía de manera expresa Autorización de Arrendamiento, la cual le fue otorgada por la anterior propietaria (María del Carmen García G).
Negó, rechazó y contradijo el alegato de la actora cuando afirma que al arrendar el inmueble se contravino el artículo 1582 del código civil. Destaca que Ana Marleni Bolaño, conforme al acta constitutiva de su empresa es Administradora de OFINEG S. A, quien al arrendar el inmueble no contraviene el artículo 1582 del Código Civil ya que lo hace bajo autorización EXPRESA por parte de la anterior propietaria del inmueble y a solicitud del arrendatario, quien le requirió verbalmente un contrato por tres años para el desarrollo de su actividad comercial. De hecho, en el Contrato de Operación de Centro de Conexiones que el demandante consigna junto con el libelo de la demanda, marcado “Contrato de Operación de Centro de Conexiones”, en el Capítulo III (Cláusulas Finales Vigésima Segunda: Duración) se establece: “Este contrato tendrá una duración de TRES (03) años, contados a partir de la firma del mismo…”. Adicionalmente, al arrendar el inmueble por un lapso mayor al consagrado, autorizada EXPRESAMENTE por la anterior propietaria del inmueble no se está violando ninguna disposición legal.
Negó, rechazó y contradijo, los alegatos de la parte actora cuando afirma que es responsabilidad de la demandada el hecho de que el demandante no ha obtenido su patente de industria y comercio, invoca la cláusula 6º del contrato, que se desprende de autos que el arrendatario ha actuado negligentemente y con mala fe, al tener conocimiento de hechos de interés relacionados con el inmueble y no notificarlo oportunamente, lo cual se evidencia de la comunicación dirigida por Martín Miranda en representación de Conexiones y Servicios Diestelca, C.A., al Director de Hacienda de la Alcaldía de Valencia Lic. Pedro Llobet, en fecha 9 de diciembre de 2005, donde expresa que ha sido informado de que el local tenía abierto un expediente administrativo bajo el Nº 813, hecho que mi representada OFINEG S. A desconocía en su totalidad hasta el momento en que es informada por el propietario del inmueble en julio de 2007, de una resolución que ordena la demolición del local formulada en base a un expediente administrativo, afirma que el arrendatario ha actuado negligentemente y con mala fe al conocer la existencia de un expediente administrativo que fue abierto en relación con el inmueble y no poner en conocimiento de este hecho.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que la dirección y ubicación del local en cuestión fueron elementos determinantes para la celebración de los contratos con TELCEL C.A y para el otorgamiento de la concesión, ya que el contrato de operaciones de centro de conexiones en su Cláusula Segunda señala la exigencia de características relativas a tamaño y ubicación para un centro de conexiones pero en ninguna parte expresa que las características particulares y determinantes del local es que debe estar ubicado en la avenida 04, Nº 74, Sector 11, de la Urbanización la Isabelica, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Carabobo, y que fuera motivo del contrato o elementos fundamentales para la celebración del mismo. El demandante alega también que hay estipulaciones expresas en los contratos suscritos por TELCEL C.A acerca de que el local es el establecimiento autorizado para operar la franquicia y no otro. Destaca que en fecha 9 de diciembre de 2005 el ciudadano Martín Miranda dirige comunicación a la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Valencia con atención al Licenciado Pedro Llobett, solicitando una patente provisoria para la vigencia del contrato, considerando tres años el tiempo necesario para buscar otro local y mudar su centro de conexiones, que de dicha comunicación se desprende que el propio arrendatario reconoce que el local no es elemento fundamental para la celebración de los contratos con TELCEL C.A y con ella además, asume su responsabilidad en la tramitación de su patente, y dicho sea de paso, ya conocía los problemas que tenía con la tramitación de la patente.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que el demandado tenía conocimiento de que el local arrendado carecía de permisología para su existencia legal, Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que el demandado obró de forma fraudulenta porque tenía conocimiento de que se instruía un expediente administrativo en relación con el inmueble, insiste en que no tenía conocimiento de que se instruía un expediente administrativo en relación con el inmueble. Que para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, el 11 de julio de 2005, no existía expediente administrativo alguno, de hecho OFINEG S.A desconocía en su totalidad su existencia hasta el momento en que es informada por el propietario del inmueble en Julio de 2007, de una resolución que ordena la demolición de inmueble formulada en base a un expediente administrativo.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que sobre el local pesa una orden de demolición, ya que en fecha 30 de agosto de 2007, el Departamento Legal de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Valencia emitió un Auto por el cual procede a cerrar el expediente administrativo Nº 813 que cursaba por el Departamento Legal de ese Despacho, en contra del ciudadano Luis González referente al inmueble ubicado en la Urbanización La Isabelica, Av. Este-Oeste 04, Sector 11, casa Nº 74. Alega que la Dirección de Control Urbano cierra el expediente por no encontrar méritos o bases legales con los que se deba seguir impulsando el procedimiento administrativo y lo declara terminado de conformidad con lo establecido en el artículo 10 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que no pesa sobre el local orden de demolición alguna.-
En relación con el daño mencionado por el demandante: El demandante señala en la reforma de la demanda que con motivo de la demolición del local se le va a producir daño al perder la inversión hecha en el 2005 por motivo del acondicionamiento de la planta física del local arrendado, la cual señala que alcanza la suma de Bs. 210.326.170,88. Señala también que son gastos hechos en instalaciones, mejoras o bienhechurías ejecutadas en el interior del local que no pueden ser desprendidas sin deteriorarlas. Lo cierto es –alega- que no existe el peligro de demolición que fundamenta la exigencia de tales daños, además de que la inversión hecha en el 2005 por motivo del acondicionamiento de la planta física del local arrendado incluye diversos tipos de instalaciones entre ellos la adquisición de bienes de naturaleza mueble tales como: cabinas telefónicas, equipos, fax, caja registradora, vidrieras, antena, central telefónica y otros cuya naturaleza los hace transportable.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que no le han sido suministrados los recaudos solicitados. Expone que el demandante si obtuvo una patente provisional y lo hizo empleando algún tipo de documento, los que su representada le suministró en el momento mismo de la celebración del contrato de arrendamiento: copia de autorización de arrendamiento, y original de la misma, copia de pago de impuestos municipales año 2005, que sin embargo lo que el demandante no señala es que recibió una respuesta oportuna a su solicitud por parte de OFINEG S.A, ya que en fecha 26 de septiembre de 2007 Martín Miranda recibió personalmente y en su oficina los recaudos solicitados, concluye que el demandante jamás le ha solicitado a OFINEG S.A., los verdaderos documentos, que en la demanda señala como necesarios para tramitar la patente de industria y comercio.
Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte actora cuando afirma que mis representados le han impedido tener el uso y goce pacífico de la cosa. En reiteradas oportunidades el demandante esgrime el Art. 1.585 del Código Civil el cual establece que el arrendador está obligado por la naturaleza del contrato a mantener al arrendatario en el uso y goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato. Destaca que el demandante siempre se ha mantenido en el goce pacífico de la cosa y en ningún momento se ha interrumpido su actividad comercial como lo demuestran las pruebas que oportunamente se presentarán. El demandante señala en reiteradas oportunidades en el libelo, no poder seguir ejerciendo su actividad comercial, cuando lo cierto es, que desde la interposición de la demanda en fecha 8 de agosto de 2007, no ha tenido ninguna limitación en el uso y goce de la cosa arrendada; que durante el tiempo que ha durado su actividad comercial, y se ha respaldado en la patente provisional que afirma tener, bien podría el demandante continuar con su patente provisional hasta la finalización del contrato de arrendamiento.
Impugnó las facturas acompañadas con el libelo de demanda marcadas desde la “A” hasta la “V”, unas por ser instrumentos que emanan de terceros y otras por ser copias simples.
Solicita: se declare Sin Lugar el particular 1. del petitorio de la Reforma de la Demanda, y se declare Sin Lugar el punto 2. del petitorio de la reforma de demanda, sea declarado sin lugar el punto 3. del petitorio de la reforma de la demanda, sea Declarado sin lugar el particular 4. del petitorio de la reforma de la demanda.
III
PRUEBAS DE LAS PARTES:
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Con el libelo la demandante acompañó: Original de contrato de arrendamiento suscrito entre OFINEG S.A. y el ciudadano MARTÍN GUSTAVO MIRANDA, dicho instrumento aportado a los autos en original, es apreciado de conformidad con lo establecido en el articulo 1360 del Código Civil, y con dicho instrumento queda demostrado que las partes están unidas por un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble constituido por un local comercial de 61 Mts2, que dicho local forma parte de la casa Nro. 74, Avenida 04, ubicada en el sector 11, de la Urbanización La Isabelica, que el canon de arrendamiento fue estipulado por tres años fijos e improrrogables, dicho lapso se computará a partir del 01 de julio de 2005, que el canon de arrendamiento será por la cantidad de Bs. 1.000.000,00 el primer año, Bs. 1.200.000,00 el segundo año y Bs. 1.400.000,00 el tercer año, que el arrendatario recibe el inmueble con paredes frisadas, puertas Santamaría, y piso de cemento, que serán por cuenta del arrendatario todas y cada una de las obras de remodelación y/o adecuación que requiera el inmueble para su funcionamiento, así como las reparaciones menores que el inmueble amerite; que el inmueble será destinado al licito comercio y que serán por cuenta del arrendatario la obtención de los permisos de bomberos, patente de industria y comercio y cualquier otro tipo de permiso necesario para el funcionamiento del negocio; que el arrendatario se obliga a respetar las resoluciones que sobre dicho inmueble tomen las autoridades publicas competentes; que el arrendador no respondía por vicios y defectos de la cosa arrendada, ni tampoco daños, perdidas y perjuicios morales o materiales causados al arrendatario, sea cual fuere el alcance de los mismos o la identidad.
Acompañó del folio 19 al 24 copia fotostática simple del acta constitutiva de la empresa CONEXIONES Y SERVICIOS DIESTELCA C.A., dicha copia fotostática simple de instrumento publico es apreciada de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con dicho instrumento queda evidenciado que la referida sociedad de comercio fijó su domicilio en el local que se encuentra en la casa Nro. 74, sector11, Avenida Henry Ford, Urbanización La Isabelica y se evidencia igualmente que la compañía se dedicaría a la compra, venta, distribución al mayor y al detal de todo lo relacionado con equipos celulares y sus accesorios.
Del folio 25 al 44 copia fotostática simple de CONTRATO DE OPERACIÓN DE CENTRO DE CONEXIONES, dicho contrato es apreciado como medio probatorio y del mismo se evidencia que entre TELCEL C.A. y CONEXIONES Y SERVICIOS DIESTELCA C. A., representada ésta última por el ciudadano MARTÍN GUSTAVO MIRANDA, suscribieron un contrato de operación de centro de conexiones, el cual funcionaria en la Avenida 4, Sector 11 de la Urbanización La Isabelica, casa Nro. 74, en jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, entre las cláusulas del contrato figuran que el empresario se obliga a mantener vigente durante el término del presente contrato, todas las licencias, patentes y permisos necesarios para la operación legal del CDC en el local, el local donde opere el centro de conexiones en caso de ser arrendado, debe estar solvente en lo que se refiere al pago de los cánones de arrendamiento y al pago de las tarifas por concepto de servicios públicos, así como cada una de las obligaciones en este caso del arrendatario.
Del folio 45 al 63 riela copia fotostática simple de CONTRATO DE AGENCIA, suscrito entre TELCEL C.A. y CONEXIONES Y SERVICIOS DIESTELCA C.A., representada ésta ultima por el ciudadano MARTÍN GUSTAVO MIRANDA, de dicho contrato se evidencia que la agencia fijó como su domicilio la Avenida 4, Sector 11 de la Urbanización La Isabelica, casa Nro. 74, en jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo.
Al folio 64 riela copia fotostática simple de Autorización de Arrendamiento, suscrito por la ciudadana Maria del Carmen García, en su carácter de propietaria del inmueble arrendado a la sociedad de comercio OFINEG S.A., a los fines de promover, gestionar y ofrecer un inmueble ubicado en la Avenida 4, Sector 11 de la Urbanización La Isabelica, casa Nro. 74, en jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo.
A los folios 65 y 66 riela copia fotostática simple de la cedula catastral, perteneciente al inmueble constituido por una casa signada con el Nro. 74, sector 11, Avenida 04, de la Urbanización La Isabelica, de fecha 16 de marzo de 2001, signada con el Nro. 57237, en la cual figura como propietario el ciudadano Luis Daniel González Motta.
Del folio 67 al 69 riela copia fotostática simple de la resolución Nro. R-306-2007, de fecha 10 de abril de 2007, emanada de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Valencia, dicha dirección resolvió ordenar al ciudadano Luis González, propietario de un inmueble ubicado en la Urbanización La Isabelica, Avenida Este-Oeste 04, sector 11, casa Nro. 4, Parroquia Rafael Urdaneta, Valencia, Estado Carabobo, que deberá demoler de manera voluntaria e inmediata la construcción ejecutada en la vía de servicio del Perfil vial Nro. 02, del Plan de Desarrollo Urbano Local del sector doce (12) Parroquia Rafael Urdaneta, ya que de lo contrario la administración municipal actuará de manera forzosa, todo ello en virtud a lo establecido en el articulo 4, literal a), numeral 2 de la Ordenanza sobre procedimientos de construcción; se impuso al ciudadano Luis González una sanción pecuniaria por un monto de Bs. 600.000,00, la cual deberá cancelar al fisco municipal de Valencia, por la violación de las variables urbanas fundamentales referidas a la presente resolución. Se evidencia igualmente de dicha resolución que la misma fue recibida por el ciudadano LUIS GONZÁLEZ, titular de la cedula de identidad Nro. 7.256.046, en fecha 12 de julio de 2007.
Del folio 70 al 91 rielan copias fotostáticas simples de instrumentos privados, las cuales fueron impugnadas por la demandada en la fase probatoria del presente juicio, en consecuencia, de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se le concede valor probatorio a los referidos instrumentos, no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Del folio 92 al 94 riela copia fotostática simple de instrumento publico, el cual es apreciado de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con el mismo queda demostrado que la ciudadana MARIA DEL CARMEN GARCÍA GÓMEZ dio en venta pura y simple al ciudadano LUIS DANIEL GONZÁLEZ MOTTA, una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en la Avenida 4, Sector 11 de la Urbanización La Isabelica, casa Nro. 74, en jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, esto es el inmueble arrendado.
Acompañó del folio 95 al 100, copia fotostática simple de documento publico, dicho instrumento es apreciado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con el mismo queda evidenciado que el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI) aclaró los linderos correspondientes al inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en la Avenida 4, Sector 11 de la Urbanización La Isabelica, casa Nro. 74, en jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, esto es el inmueble arrendado.
Del folio 119 al 217 riela copia certificada del expediente administrativo Nro. 813, numeración propia de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Valencia, dichas copias certificadas, son apreciadas de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser expedidas por un funcionario publico con competencia para ello, y con dicho instrumento queda evidenciado, que en fecha 03 de noviembre de 2005 se ordenó la notificación del ciudadano Luis González (folio 126), de la apertura de un procedimiento administrativo en su contra, en virtud de las construcciones ilegales efectuadas sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la Urbanización La Isabelica, Avenida Este-Oeste 04, sector 11, casa Nro. 74, donde se constató la existencia de un local sobre perfil vial Nro. 02 de la avenida Este-Oeste; se observa al folio 127 la comunicación enviada por DIESTELCA C.A., en fecha 09/12/2005, en la cual la referida sociedad de comercio solicita información sobre el expediente administrativo aperturado, al folio 128 el rechazo de certificado de uso para expedición de patente, debido a que debe presentar la constancia de adecuación de las variables urbanas; se aprecia igualmente (folio 217) auto dictado por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Valencia, Departamento Legal, en fecha 30 de agosto de 2007, mediante el cual la referida Dirección procede a cerrar el expediente administrativo Nro. 813, en contra del ciudadano Luis González, en inmueble ubicado en la Urbanización La Isabelina, Avenida Este-Oeste 04, sector 11, casa Nro. 74, en virtud de que INAVI indica en documentos, que su área es de (185,96 Mts2), es por lo que, al no encontrar méritos o bases legales con los que se debe seguir impulsando el procedimiento administrativo, se declara terminado de conformidad con lo establecido en el articulo 10 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Del folio 222 al 225 rielan copias fotostáticas simples de instrumentos emanados de la propia demandante, a los cuales no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Durante el lapso probatorio la demandante promovió del folio 12 al 50 de la 2º pieza, originales del contrato de agencia y contrato de operación de centro de conexiones, los cuales ya fueron valorados supra.
Acompañó al folio 51 de la 2º pieza original de constancia de Tramitación de la patente de industria y comercio, emitida por el Departamento de Industria y Comercio adscrito a la Dirección de Hacienda de la Alcaldía de Valencia del Estado Carabobo, de dicha constancia se evidencia que el demandante se encuentra tramitando su patente de industria y comercio desde el 31/10/2005, según solicitud Nº 2005-0041388.
Al folio 53 riela instrumento que fue valorado con anterioridad.
Del folio 58 al 93 rielan originales de instrumentos emanados de terceros, dichos instrumentos no fueron promovidos durante el lapso probatorio con sujeción a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Respecto a esta clase de instrumentos se ha pronunciado la casación venezolana en los siguientes términos:
“...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987, tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él, no se rigen por los principio de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles mas valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presente como un simple auxilio de precisión, para que entienda mejor lo que se le pregunta. Esta misma circunstancia nos dice que no tiene ninguna relevancia que lo reconocido por el testigo sea el origen del supuesto documento privado o una simple copia, pues la propia naturaleza de esta llamada por algunos escritores de Derecho ‘prueba ilustrativa’, que no pretende tener por sí misma, hace irrelevante la manera como el hecho documentado reconocido por el testigo le haya sido presentado...” (Subrayado de la Sala) (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 26 de septiembre de 2003- RC Nº 01-696).

Más recientemente, en sentencia número 281, de fecha 18 de abril del año 2006 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expresó:
“…el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil….”
Promovió la prueba de Inspección judicial, al folio 166 y 167 de la 2º pieza riela el acta levantada por el Tribunal, al momento de la practicar la inspección judicial solicitada por la actora, de dicha acta se evidencia que los primeros cánones de arrendamiento fueron cancelados a la ciudadana Maria García y los posteriores al ciudadano Luis González, que dichos cánones son cancelados por el ciudadano Martín Miranda.
Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos LIBIA ESPERANZA PÉREZ DE VALBUENA, ELIZABETH MUJICA, MARIBEL ROA QUINTERO, GIOVANNI ALBERTO SOSA ORIA, de los testigos promovidos solo comparecieron a rendir su declaración los ciudadanos LIBIA ESPERANZA PÉREZ DE VALBUENA, ELIZABETH MUJICA Y MARIA MARIBEL ROA QUINTERO, dichas testigos fueron contestes entre en su testimonios, en sus declaraciones, quienes afirmaron que conocían a los ciudadanos: Luis Daniel González Motta y Martín Gustavo Miranda Nieto, que el primero es el propietario del inmueble objeto el juicio, distinguido con el Nº 74, de la avenida 4, sector 11 de la Isabelica, que funciona un centro de conexiones, éstos se aprecian a tenor de lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pero no son idóneos para demostrar la propiedad alegada, mas sin embargo concatenados con el resto de las pruebas se le concede el valor de indicios conforme a lo establecido en el artículo 510 eiusdem.-

PRUEBAS DE LAS DEMANDADAS:
Con el escrito de contestación de la demanda, el co demandado LUIS DANIEL GONZÁLEZ MOTTA, acompañó marcado “B” copia fotostática certificada de documento autenticado ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, en fecha 12/08/2005, anotado bajo el Nro. 28, tomo 149, dicho instrumento es apreciado de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo se evidencia que la ciudadana MARIA DEL CARMEN GARCÍA GÓMEZ dio en venta pura y simple al ciudadano LUIS DANIEL GONZÁLEZ MOTTA un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en la Avenida 4, Sector 11 de la Urbanización La Isabelica, casa Nro. 74, en jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, esto es el inmueble arrendado.
Acompañó marcado “C” copia certificada de documento autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Valencia, en fecha 29/11/1995, anotado bajo el Nro. 63, tomo 349, dicho instrumento es apreciado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo el mismo nada aporta a los hechos controvertidos y así se declara.
Acompañó marcado “D” de copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 01/10/2007, bajo el Nro. 11, folios 1 al 6, protocolo 1º, tomo 241, dicho instrumento es apreciado de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo queda evidenciado que el ciudadano LUIS DANIEL GONZÁLEZ MOTTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 7.256.046 y de este domicilio, solicitó y le fue evacuado titulo supletorio sobre unas bienhechurías ubicadas en la Urbanización La Isabelina, Sector 11, Avenida 04, casa Nro. 74, en jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, dicho titulo supletorio fue evacuado ante este Tribunal en fecha 25 de septiembre de 2007.
Acompañó marcado “E” original de cédula catastral, emanada de la Dirección de Catastro de la Alcaldía de Valencia del Estado Carabobo, identificada con el Nro. 74651, en dicho instrumento figura como propietario del inmueble el ciudadano LUIS DANIEL GONZÁLEZ MOTTA.
Acompañó Marcado “F” (folios 269 al 273) copia certificada de expediente administrativo Nro. 813, numeración de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Valencia del Estado Carabobo, cuyo contenido ya fue valorado supra.
A los folios 276 y 277 rielan instrumento que emanan del propio promovente, por lo que dado el principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede constituir prueba a favor de si mismo, no se le concede ningún valor probatorio al instrumento privado que emana de su promovente.
Durante el lapso probatorio el co demandado promovió folios 103 y 104 de la 2º pieza, originales de certificado de solvencia municipal, expedidos por la Alcaldía del Municipio Valencia, Dirección de Hacienda, dichos instrumentos aportados a los autos en original son apreciados en su pleno valor probatorio, y de los mismos se evidencia que el propietario LUIS DANIEL GONZÁLEZ MOTTA, está solvente hasta el 31/12/2007, respecto al inmueble ubicado en la Urbanización La Isabelina, Avenida 04, casa Nro. 74, sector 11, parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo.
Del folio 105 al 112 rielan originales de instrumentos privados emanados de terceros, los cuales fueron promovidos sin sujeción a lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, es decir no fue promovido la prueba de cotejo o la prueba de testigos, por lo que no se aprecian dichos instrumentos.
Por su parte la co demandada OFINEG, conjuntamente con su escrito de contestación de demanda promovió; Anexo marcado “A” (folios 286 al 298) acta constitutiva de la co demandada OFINEG C.A., dicho instrumento nada aporta a los hechos controvertidos, ya que no discute el contenido de los estatutos de la co demandada.-
Acompañó marcado “C” (folios 302 y 303) comunicación enviada en original por el co demandado LUIS GONZÁLEZ a la promovente, en la cual le notifica que fue cerrado el expediente administrativo que cursaba ante la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Valencia del Estado Carabobo.
Del folio 303 al 309 rielan copias fotostáticas simples de instrumentos privados, a los cuales no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Durante el lapso probatorio la co demandada OFINEG S.A., promovió prueba de Informes a TELCEL C.A. y a la Dirección de Hacienda de la Alcaldía de Valencia del Estado Carabobo. Al folio 149 de la segunda pieza riela oficio Nro. DH/1273-2007, de fecha 26/11/2007 emanado de la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía de Valencia, de dicho informe se evidencia que el ciudadano MARTÍN MIRANDA NIETO o la Sociedad de Comercio CONEXIONES Y SERVICIOS DIESTELCA C.A., no ha realizado la solicitud, ni la obtención de la Licencia de Actividades económicas, de conformidad con lo establecido en el articulo 30 de la Ordenanza de Impuesto sobre actividades económicas, por ante la Dirección de Hacienda Municipal para el ejercicio de actividades económicas en o desde la jurisdicción del Municipio Valencia. Prueba esta que se aprecia y se reconoce todo el valor probatorio que la ley le confiere.-
En cuanto a la prueba de informes solicitada a TELCEL C.A., al folio 224 de la 2º pieza riela comunicación enviada por Telcel C.A., se evidencia que la sociedad de comercio CONEXIONES Y SERVICIOS DIESTELCA C.A., se encuentra actualmente en actividad y su producción promedio al mes de noviembre de 2007 es de Bs. 18,00 diarios por concepto de llamadas realizadas por cabina y de Bs. 5.700,00 por concepto de ingresos totales. Prueba esta que se aprecia reconociéndosele el valor probatorio que la Ley le confiere. (folio 224 de la 2º pieza)

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
PUNTO PREVIO.
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le corresponde al accionante establecer el valor de la acción, a fin determinar la cuantía del asunto que ha de conocer el Juez y de allí competencia como límite de la jurisdicción, habiendo afirmado el demandado que la estimación de la acción era evidentemente exagerada, le corresponde a éste demostrarlo, cosa que no ocurrió durante el debate procesal probatorio, por lo que se confirma la estimación inicial, en aplicación del artículo 36 eiusdem, y así se decide.-
Pretende la parte actora la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito con la sociedad de comercio OFINEG S.A., y por ello incoa la pretensión y contra el ciudadano LUIS DANIEL GONZÁLEZ MOTTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 11.351.046 y de este domicilio.
De las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, es un hecho admitido que las partes celebraron contrato de arrendamiento, según instrumento autenticado en fecha 11 de julio de 2005, bajo el Nro. 51, tomo 111, ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, que dicho contrato versa sobre un local comercial de 61 Mts2, un baño, dicho local forma parte de la casa Nro. 74, Avenida 04, ubicada en el sector 11 de la Urbanización La Isabelica, en la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, que dicho inmueble fue arrendado con paredes frisadas, puerta santa maría y piso de cemento, quedando por cuenta del arrendatario las obras de acondicionamiento del local de acuerdo al uso para el cual seria destinado según el contrato, que dicho contrato se inició el 01 de julio de 2005, con una vigencia de 3 años fijos, el valor del canon quedó fijado en Bs. 1.000.000,00, mensuales durante el primer año de vigencia del contrato, de Bs. 1.200.000,00 el segundo año y Bs. 1.400.000,00 el tercer año de vigencia del contrato, que en garantía el arrendatario entregó la cantidad de Bs. 3.000.000,00, que en dicho inmueble seria instalado un negocio relacionado con ramo de las telecomunicaciones y a tales efectos el arrendatario constituyó una sociedad mercantil denominada CONEXIONES Y SERVICIOS DIESTELCA C. A. y a través de la referida sociedad mercantil adquirió una franquicia para establecer un centro de conexiones para explotar la actividad comercializadora de servicios de telecomunicaciones y una agencia de ventas de equipos de telefonía celular y sus accesorios, suscribiendo con TELCEL un contrato para operar en un local ubicado en la Avenida 04, ubicada en el sector 11 de la Urbanización La Isabelica, en la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, que en el referido contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se estableció que el arrendatario asumía la obligación de obtener los permisos de bomberos, patente de industria y comercio y cualquier otro tipo de permiso necesario para el funcionamiento del local arrendado (cláusula 6º), sin embargo a los fines de obtener la patente de industria y comercio, es necesario obtener la licencia de actividades económicas la cual es proveída por la Alcaldía.
Manifiesta el accionante¸ Que en fecha 31 de octubre de 2005 inició el tramite para obtener la patente de industria y comercio, ya habiendo obtenido con anterioridad el certificado de conformidad expedido por el Cuerpo de Bomberos, que igualmente fue requerido a los fines de tramitar la patente, la constancia de adecuación a variables urbanas fundamentales, así como la cedula catastral del inmueble, que la arrendadora después de múltiples intentos nunca le entregó los documentos requeridos. Que los primeros días del mes de diciembre de 2005 al arrendatario le fue informado verbalmente que en la Dirección de Hacienda de la Alcaldía de Valencia tenia un expediente abierto, en la Dirección de Control Urbano, signado con el Nro. 813, por no haber tramitado el permiso de construcción, y que por tal motivo no tenia un uso conforme y en consecuencia no podía emitirle una patente o licencia de Industria y comercio, sin embargo como alternativa tramitó una patente provisional, pero que no ha podido tramitar la patente definitiva por falta de los recaudos exigidos; alega, que transcurrió todo el año 2006 y en marzo de 2007 un funcionario de la Dirección de Control Urbano practicó una inspección ocular sobre el inmueble arrendado, manifestando que el local estaba fuera de los linderos de la casa Nro. 74 y que era inminente la demolición del local; que a finales de abril de 2007 le fue entregada una copia fotostática de la cedula catastral del inmueble por la supuesta propietaria del mismo.
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.585 del Código Civil, el arrendador está obligado por la naturaleza del contrato sin necesidad de convención especial: 1º) A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2º) A conservarla en estado de servir al fin para que se le ha arrendado, 3º) A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.-
De las pruebas promovidas por la parte actora, no se demostró que el arrendador no le haya entregado el inmueble, pues de su propia manifestación se establece que se encuentra en posesión del mismo, que el inmueble está en buen estado de conservación, y que se le ha permitido el uso, goce pacífico del inmueble arrendado, durante el tiempo del contrato, que el mismo no ha sido demolido, parcial ni totalmente, y está demostrado que es utilizado por el arrendatario para el fin que fue arrendado, en consecuencia la presente acción no ha de prosperar y así se decide.-
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO de arrendamiento intentado por el ciudadano: MARTIN GUSTAVO MIRANDA NIETO contra OFINEG S.A. y al ciudadano LUIS DANIEL GONZÁLEZ MOTTA, todos identificados en autos.-
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales.-
De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, NOTIFIQUESE A LAS PARTES.-
Publíquese, regístrese y déjese copia del presente fallo.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los once (11) días del mes de mayo del año dos mil nueve (2009).
Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abog. SANTIAGO RESTREPO PÉREZ,
La Secretaria,

Abog. NANCY MOLINA,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:45 de la tarde.
La Secretaria,

Abog. NANCY MOLINA,

Exp. 20273
SARP/AR.