TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, NAGUANAGUA, LOS GUAYOS y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
Valencia, 26 de marzo de 2009
198º y 150º
EXPEDIENTE Nº 7339
DEMANDANTE: DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.R.L., mediante su Apoderado Judicial abogado en ejercicio RAFAEL YGNACIO RIVERO SARQUIS, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 61.293.
DEMANDADO: RAFAEL NAPOLEÓN VILLEGAS OLIVARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.112.387, debidamente asistido por la abogado en ejercicio NIDIA VELASQUEZ, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 102.174.
MOTIVO: DESALOJO
DECISIÓN: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA (DEFINITIVA)

CAPITULO I
DE LA PARTE NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada ante este Juzgado en fecha 27 de enero de 2009, por el Abogado RAFAEL YGNACIO RIVERO SARQUIS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.293, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 18 de mayo de 1976 bajo el N° 11, Tomo 22-B, en contra del ciudadano RAFAEL NAPOLEÓN VILLEGAS OLIVARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.112.387 y de este domicilio, por Desalojo. (Folios 01 al 11).
En fecha 29 de enero de 2009, este juzgado mediante auto admitió la demanda y ordeno el emplazamiento del ciudadano RAFAEL NAPOLEÓN VILLEGAS OLIVARES, antes identificado, para el segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación. (Folio 14).
En fecha 17 de febrero de 2009, el alguacil del Juzgado dejo constancia de haber entregado la compulsa y consignó el recibo debidamente firmado por el demandado de autos. (Folio Vto 17).
En fecha 19 de Febrero de 2009, el ciudadano RAFAEL NAPOLEÓN VILLEGAS OLIVARES, debidamente asistido por la Abogado NIDIA VELASQUEZ, inscrita en el Inpreabogado Bajo el N° 102.174, presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 26 de febrero de 2009, la parte demandante presenta escrito de promoción de pruebas. (Folios 47 al 48)
En fecha 27 de febrero de 2009, la parte demandada, asistida de abogado consigna escrito de promoción de pruebas con sus anexos (folios 49 al 73)
En fecha 04 de marzo de 2009, este Tribunal admitió las pruebas antes mencionadas. (Folios 74)
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:
CAPITULO II
DE LAS PRETENSIONES, ATAQUES Y DEFENSAS DE LAS PARTES

1.- PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA:
De acuerdo a las articulaciones de hecho y de derechos de la parte actora en su demanda, pueden resumirse sus argumentos y pretensiones, así:
A.- Que su mandante DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.R.L., cedió en calidad de arrendamiento al ciudadano: RAFAEL NAPOLEÓN VILLEGAS un inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 1-D Residencias Danila, ubicado en la Urbanización Prebo, Calle 133 c/c Calle Principal, Municipio Valencia, Estado Carabobo.
B.- Que el canon de arrendamiento se fijó inicialmente en la cantidad actual de Doscientos Bolívares (Bs.200,00) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas a su mandante, aumentando a través del tiempo hasta llegar a la cantidad de Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs.240,00) que es el canon que rige actualmente (cláusula segunda).
C.- Que en la cláusula Tercera del contrato las partes acordaron que el mismo tendría termino de duración de un (1) año comenzando su vigencia el 01 de julio de 2003, por lo cual se vencía el 30 de Junio de 2004, pudiendo ser prorrogable por período de un año, por una sola vez; el contrato se prorrogo hasta el 30 de junio de 2005; vencida la mencionada prorroga, a partir del 30 de Junio de 2005 hasta el 30 de Junio de 2006, el inquilino gozo de la prorroga legal; por lo tanto el 01 de Julio de 2006 el ciudadano RAFAEL VILLEGAS debió entregar el inmueble, lo cual no ocurrió; al contrario continuo ocupando el inmueble y consentida tal ocupación arrendaticia por mi representada, operó la tacita reconducción, con la consecuencia de encontrarnos en presencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado.
D.- Que así mismo el ciudadano NAPOLEÓN VILLEGAS OLIVARES, se obligó al pago de los servicios públicos. Que adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril a Diciembre de 2008, y Enero 2009; que adeuda las cuotas ordinarias de condominio desde Abril del 2008 hasta Diciembre del 2008.
E.- Que por tal razón demanda para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal, a lo siguiente: A) En el desalojo del inmueble, por el incumplimiento en la obligaciones allí asumidas, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamientos, y como consecuencia de ello, en la entrega del mismo, totalmente desocupado, libre de bienes (excepto los bienes descritos en el inventario anexo al contrato) y personas y solvente de todos los servicios; B) En pagar la cantidad de Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs.2.400,00) que corresponde al monto global que adeuda el demandado por concepto de las mensualidades insolutas correspondiente al mes de Abril de 2008 hasta Diciembre del 2008 y el mes de enero del 2009, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, ello como indemnización por los daños y perjuicios causados. Subsidiariamente y en caso de que no sea acogida la pretensión principal de desalojo; C) En la resolución del contrato de arrendamiento suscrito el 01 de Julio de 2003 por la falta del pago de las cuotas ordinarias del condominio desde Abril hasta Diciembre de 2008, y en consecuencia, en entregar el inmueble totalmente desocupados de bienes y personas, solvente de todos los servicios y con los bienes descritos en el inventario anexo al contrato; D) En pagar la cantidad de Ochocientos Noventa Bolívares (Bs.890,00) que corresponde al monto que adeuda el demandado por cuotas ordinarias del condominio insolutas y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, ello como indemnización por los daños y perjuicios causados, E) En ambos casos, en pagar las costas y costos del presente proceso.

3.- PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDADA:

A.- Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto de hecho como en derecho la demanda intentada por el demandante, niega que el demandante pueda solicitar la desocupación del inmueble que le fuere dado en arrendamiento.
B.- Que es falso que haya hecho uso de la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerando que desde el mes de Julio del año 2005 hasta la presente fecha, el contrato se considera a tiempo indeterminado ya que el arrendador nunca concluyó la renovación de los contratos de arrendamiento y tal es el caso que en fecha 10-08-2007 canceló a la inmobiliaria la cantidad de 720 Bs correspondiente a tres meses de depósito como garantía real para la renovación del contrato.
C.- Que como arrendatario no ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril a Diciembre de 2008, y Enero de 2009, a los cuales hace referencia el demandante. A partir de Abril de 2008 a raíz de la negativa del arrendador de recibir el pago del canon de arrendamiento de los meses de Abril de 2008 hasta la presente fecha, tuvo que iniciar el procedimiento de consignación arrendaticia establecida en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, cuyas copias de los recibos sellados por el tribunal consigna junto con el presente escrito.
D.- Que el demandante alega que dejó de pagar las cuotas ordinarias de condominio, sin embargo es perfectamente conocido que la falta de pago de las cuotas de condominio no es causal para demandar el desalojo, ya que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios es taxativo al mencionar y especificar las causales de desalojo.
CAPITULO III
A.- DE LA VALORACION DEL MATERIAL PROBATORIO

PRIMERO: Con relación a las documentales cursantes en original y copia simple a los folios 08 al 11 y 22 al 24, este tribunal por cuanto las mismas no fueron tachadas ni impugnadas en su oportunidad legal, las valora como demostrativas de que las partes celebraron contrato de arrendamiento en fecha 01 de julio de 2003, siendo éste el único contrato firmado con el ciudadano RAFAEL NAPOLEON VILLEGAS OLIVARES, sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 1-D, ubicado en el edificio Residencias DANILA, situado en la calle 133 de la Urb. Prebo, Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo, que la duración del contrato se estableció por UN (01) año siendo el canon de arrendamiento mensual la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 200.000,oo), pagaderos por mensualidades vencidas a su mandante, aumentando a través del tiempo hasta llegar a la cantidad de Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs.240,00) que es el canon que rige actualmente (cláusula segunda); todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.
SEGUNDO: Con relación a las documentales cursantes en copia simple a los folios 25 al 27, 29, 41 al 46, 55 y 68 al 73, las cuales fueron impugnadas en su oportunidad legal, no las valora; por cuanto emanan de un tercero y no fueron incorporadas como prueba de informes para su valoración, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.
TERCERO: Con relación a las documentales cursantes en copias simples a los folios 30 al 38 y folios 51 al 73, este tribunal por cuanto las mismas no fueron tachadas ni impugnadas en su oportunidad legal, las valora como demostrativas de que en efecto cursa procedimiento de consignaciones arrendaticias signado con el Nº 488, nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, que fuera iniciado en fecha 17 de junio de 2008, donde es beneficiaria la Sociedad Mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.R.L. cuyo representante legal es la ciudadana PAOLINA GRANDI DE BALA, de cuyos recibos se evidencia el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril y mayo de 2008 en fecha 26 de junio de 2008, julio y agosto en fecha 02 de septiembre de 2008, octubre y noviembre en fecha 17 de noviembre 2008, diciembre de 2008 y enero 2009 en fecha 18 de febrero de 2009, todos por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (480,oo), y el mes de junio de 2008 en fecha 15 de julio de 2008, por la cantidad de DOCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (240,oo); todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429, 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.

B.- DE LA PROCEDENCIA DE LA PRETENSIÓN:

Vista la pretensión de la parte actora y las defensas de fondo del demandado, y valorado como ha sido el material probatorio, este tribunal pasa a pronunciarse sobre la procedencia o no de la pretensión, así:

PRIMERO: En todo proceso ambas partes, pueden probar, correspondiendo al actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y al demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa, que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Se puede decir, de un modo general conforme a la jurisprudencia, que pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales, que perfectamente aplican a este caso: “Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor, sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho”, “Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que se fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el juez por infundada”, “Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción”.
Por otro lado, de acuerdo al principio de comunidad de la prueba, o de adquisición procesal, el juez está en la obligación de valorarlas todas y sacar de ellas las consecuencias jurídicas pertinentes en beneficio de la parte a quien favorezca el hecho demostrado, aunque esta parte no haya sido la promovente de la prueba o no tuviera la carga de producirla y una vez producida la prueba y cerrada la etapa de instrucción, la actividad del juez, en la etapa de decisión, queda desvinculada de la actividad de las partes, y en ningún caso ésta determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, considerándose adquirido para el proceso el resultado de la instrucción probatoria, que se hace común para las partes.
SEGUNDO: Ahora bien, considerando que la parte actora en su escrito de demanda pretende el desalojo del inmueble por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de Abril a Diciembre de 2008, y Enero 2009 por la cantidad de doscientos cuarenta bolívares cada uno, así como la obligación de pagar las cuotas ordinarias del condominio las cuales adeuda desde el mes de Abril hasta Diciembre del 2008, este Tribunal observa que la parte demandada alega en primer lugar que es falso que haya hecho uso de la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerando que desde el mes de Julio del año 2005 hasta la presente fecha, el contrato se considera a tiempo indeterminado por cuanto el arrendador nunca concluyó la renovación de los contratos de arrendamiento, concepto éste por el que en fecha 10-08-2007 canceló a la inmobiliaria la cantidad de setecientos veinte bolívares (Bs. 720); y que a partir de Abril de 2008 a raíz de la negativa del arrendador de recibir el pago del canon de arrendamiento de los meses de Abril de 2008 hasta la presente fecha, tuvo que iniciar el procedimiento de consignación arrendaticia establecida en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y que la falta de pago de las cuotas ordinarias de condominio no es causal para demandar el desalojo, ya que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios es taxativo al mencionar y especificar las causales de desalojo. En este sentido, tal como se señaló, la pretensión de la parte actora surge con motivo del incumplimiento en el pago de la obligación principal del arrendatario pero debe entenderse que indistintamente de la naturaleza del contrato que rige la relación locativa, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece las causales para proceder al desalojo, y contrario a lo que se pudiera pensar no se creó a través de la norma citada ut supra una nueva acción o forma de proceder independiente de la resolución o el cumplimiento, sino una etapa de la especial consecuencia de la ejecución de lo resuelto, cual es desocupar, desalojar o hacer la entrega material del bien inmueble arrendado; diferenciándose de la normal acción resolutoria en que en los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, puede invocarse para la resolución y el eventual desalojo sólo esas causales, es decir las del citado artículo 34; más sin embargo lo importante en todo caso, es que surja un evidente incumplimiento en las obligaciones contractuales y legales entre los contratantes para que proceda la resolución, lo cual este tribunal pasará a analizar de inmediato.
En este orden de ideas, corresponde en consecuencia verificar no sólo si se efectuó el pago de los cánones de arrendamiento, sino también la tempestividad de los mismos, a lo que tal y como fue analizado en el particular tercero del capítulo referente a la valoración del material probatorio, se observa que la parte demandada con el ánimo de mantener un estado de solvencia efectuó unas consignaciones arrendaticias a favor de la arrendadora, igualmente se observa que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, se estableció que los pagos se harían por mensualidades vencidas y al pago de las cuotas ordinarias del condominio, por lo que en caso de que no se efectuaran los pagos una vez vencido el mes generador de la obligación, el arrendatario sólo disponía de quince días continuos para efectuar el pago a través de un procedimiento de consignación de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no hizo ya que las consignaciones correspondientes a los meses de abril y mayo de 2008 se efectuaron en fecha 26 de junio de 2008, la de julio en fecha 02 de septiembre de 2008, las de octubre y noviembre en fecha 17 de noviembre 2008, las de diciembre de 2008 y enero 2009 en fecha 18 de febrero de 2009, por lo que sólo las consignaciones correspondientes a los meses de junio de 2008 y agosto de 2008 pueden considerarse como tempestivas. Con relación a la pretensión de cobro de las cuotas ordinarias del condominio, si bien este tribunal entiende que al ser un hecho negativo en principio recaería la carga de la prueba del pago en la parte demandada, no puede este Tribunal determinar el monto de las cuotas ordinarias del condominio supuestamente adeudadas durante el lapso generador de la obligación que se pretende cobrar, por lo que era una carga probatoria de la parte actora, traer a las actas un medio de prueba idóneo tendente a demostrar a cuánto asciende la supuesta deuda, por lo que estima quien aquí decide que existe un incumplimiento total de la obligación principal pactada, como lo es el pago del canon, que constituye causal de resolución del contrato y que por la especialidad de la materia se reputa como “causal del desalojo”, pero no pudiendo establecerse la procedencia del cobro de las cuotas del condominio; y en consecuencia este tribunal indefectiblemente debe declarar parcialmente con lugar la pretensión de la parte actora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 34 eiusdem, en concordancia con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil y en consecuencia condenar al pago de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.400,oo) correspondientes a los meses de abril a diciembre de 2008 ambos inclusive y enero de 2009, más la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 240,oo) correspondientes al mes de febrero 2009, así como a la entrega material del inmueble arrendado libre de personas y cosas en el mismo buen estado en que lo recibió. Y así se declara y decide.

CAPITULO IV
DE LA DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO fuera incoada por el Abogado RAFAEL YGNACIO RIVERO SARQUIS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.293, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 18 de mayo de 1976 bajo el N° 11, Tomo 22-B, en contra del ciudadano RAFAEL NAPOLEÓN VILLEGAS OLIVARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.112.387 y de este domicilio.
Consecuencialmente, se DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes, suficientemente mencionado en autos, y SE CONDENA a la parte demandada a hacer entrega material inmediata del inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 1-D, Residencias Danila, ubicado en la Urbanización Prebo, Calle 133 c/c Calle Principal, Municipio Valencia, Estado Carabobo, libre de personas y cosas. Igualmente SE CONDENA al pago de la cantidad de pago de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.400,oo) correspondientes a los meses de abril a diciembre de 2008 ambos inclusive y enero de 2009, más la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 240,oo) correspondientes al mes de febrero 2009, cuya sumatoria es en total la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 2.640,oo), por concepto de indemnización.
Por no haber resultado totalmente vencida no se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada.
REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Valencia, 26 de marzo de 2009.
LA JUEZA PROVISORIA

ABG. MARINEL MENESES GONZALEZ
LA SECRETARIA,

ABG. MARIEL ROMERO

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, previo el anuncio de ley, siendo las 02:30 p.m.-
La Secretaria,

ABG. MARIEL ROMERO
MMG/mr.-