TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EL JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
dicta la presente:
SENTENCIA DEFINITVA
EXPEDIENTE N° 6394/2009
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.-
Valencia, 03 de Junio de 2009
199° y 150°
DEMANDANTE: Sociedad de Comercio “INVERCREDITO, S.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, de fecha 03 de Diciembre de 1991, bajo el Nº 20, Tomo 20-A.

REPRESENTANTE Y APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE:
Abog. ANTONIO BRUNO CARRIERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 61.143
DEMANDADO: LUAE CHOWAYANI SOUBH, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-18.232.764.
ABOGADO ASISTENTE: Abg. HECTOR GARCIA SILVEIRA, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 40.136.
I
NARRATIVA
Se inicia la presente causa con motivo de la demanda presentada por distribución en fecha 29 de ENERO de 2009, incoada por el Abogado ANTONIO BRUNO CARRIERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.126.209, inscrito en el .IP.S.A., bajo el Nº 61.143, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad de Comercio INVERCREDITO, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, de fecha 03 de Diciembre de 1991, bajo el Nº 20, Tomo 20-A, en contra del ciudadano LUAE CHOWAYANI SOUBH, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-18.232.764, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
En fecha 05 de FEBRERO de 2009, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada LUAE CHOWAYANI SOUBH, para el Segundo (2º) día de Despacho siguiente a aquel en que conste en autos la citación a dar contestación a la demanda. En esta misma forma, se hizo saber a las partes que la suscrita Juez los exhortará a la conciliación, el mismo día del acto de contestación, a las 10:00 a.m., de conformidad con lo dispuesto en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 12 de MARZO de 2009, y en razón de que la parte actora suministró los emolumentos correspondientes para la elaboración de los fotostatos, para la compulsa y citación de la demandada, el Tribunal ordena la práctica de la citación acordada y se hizo entrega al Alguacil de las actuaciones correspondientes.
En fecha 04 de MAYO de 2009, el Alguacil del Tribunal estampó diligencia, dejando constancia de haber practicado la citación de la parte demandada.
En fecha 06 de MAYO de 2009, siendo la oportunidad fijada para la celebración del ACTO CONCILIATORIO, se dejó constancia que ninguna de las partes comparecieron, en consecuencia, se declaró DESIERTO dicho acto.
Siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, compareció la parte accionada y asistido de abogado, dio contestación a la misma.
Abierta la causa a prueba sólo la parte actora promovió las que creyó convenientes a su defensa.
Llegada la oportunidad legal para decidir la presente causa, pasa esta Juzgadora a hacerlo, observando las siguientes consideraciones:
PRIMERO: El presente juicio se tramitó por el Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, por cuanto de conformidad con el artículo 33 de la Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro en garantía, sobre inmuebles urbanos o suburbanos se sustanciarán conforme a las disposiciones contenidas en el antes mencionado Decreto-Ley y al procedimiento Breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, independientemente de su Cuantía, y de conformidad con lo establecido en el artículo 10 de la precitada Ley especial, le corresponden a los Juzgados de Municipios conocer este tipo de causas ventiladas por la vía judicial; por lo que este tribunal se declara competente para decidir a fondo la presente causa, y ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.
SEGUNDO: La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.
Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente está sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.
Este notado aspecto del proceso judicial, en el cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por esta Juzgadora y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, lo que jurisprudencialmente se conoce como el principio dispositivo de la Ley, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Razón por la cual el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda.
CUARTO: Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la íntima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de pruebas, ya que atentarían contra el derecho al debido proceso en el cual está implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.

QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.

SEXTO: El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.

SÉPTIMO: La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.

OCTAVO: El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Por lo que siendo las costas un efecto del proceso y dentro de ellas están incluidos los honorarios de abogado, la técnica procesal a seguir es no demandar la cancelación de honorarios. Y así se aclara.-

Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir la controversia de la siguiente manera:

ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte demandante que es propietaria del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 04, ubicado en el Piso 3 del Edificio CAROLINA, situado en la Avenida Bolivar Norte, calle 143, Sector La Ceiba, Nº Civico 101-20, de esta ciudad de Valencia, Municipio Valencia del Estado Carabobo. Señala que la Administradora LA CEIBA, S.R.L., actuando por mandato de simple administración, celebró privadamente en fecha 28 de Mayo de 2004, Contrato de Arrendamiento determinado y prorrogable automáticamente por períodos iguales, con el ciudadano MOHAMAD KAMAR, sobre el citado inmueble, por un lapso de duración inicial de SEIS (06) MESES, contados a partir del 28 de MAYO de 2004, donde se fijó originariamente y de común acuerdo, una pensión arrendaticia mensual de hoy DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 280,00), pagaderos por mensualidades ANTICIPADAS, vale decir, todos los 28 de cada mes, en la oficina de la citada Administradora.
Señala que el ARRENDATARIO antes mencionado MOHAMAD KAMAR, mediante escrito y previamente participado a la Administra LA CEIBA, S.R.L., traspasó o cesionó de manera total el referido contrato de arrendamiento, que tiene por objeto el contrato de arrendamiento en cuestión, al ciudadano LUAE (LUIS) CHOWAYANI SOUBH, quien declaró que recibió conforme el referido apartamento, comprometiéndose a devolverlo pintado de blanco y limpio, con sus respectivos servicios al día (cito) “…De allí en adelante, el referido inmueble ha sido ocupado junto a su grupo familiar por el citado Sr. LUAE (LUIS) CHOWAYANI SOUBH, en calidad de Arrendatario, sujeto a las mismas condiciones contractuales que las de su Cedente,…” (Fin de la Cita). Sostiene la parte demandante que fue comunicado al referido ARRENDATARIO-CESIONARIO que por voluntad de la ARRENDADORA, no va a ser prorrogado el ARRENDAMIENTO del inmueble, cuyo vencimiento – a su decir – ocurriría el día 28 de NOVIEMBRE de 2006, en un todo conforme con lo dispuesto en la cláusula Tercera del aludido contrato de arrendamiento, lo cual (cito) “…nada obsta, para que el mencionado Arrendatario hiciera uso del beneficio de Prórroga Legal, siempre y cuando lo participara por escrito a La Administradora…” (Fin de la cita) cuestión, que a decir de la actora, no ocurrió (cito) “…sin embargo, por razones naturales de continuar ocupando el inmueble arrendado pudimos suponer que hizo ejercicio de tal beneficio…” (Fin de la cita).

Alega la actora que ante tal situación, procedió a dar cumplimiento a los extremos legales, esto es, publicar por el Diario de Amplia Circulación Regional NOTI TARDE, esto es, dentro de los treinta (30) días antes al comunicado vencimiento contractual, (cito) “…donde se ratificó a los arrendatarios allí mencionados, entre ellos el Sr. LUAE CHOWAYANI SOUBH, que una vez llegado el vencimiento de su contrato de arrendamiento (28-11-2006) el mismo no le sería renovado. Y entonces, es a partir de allí cuando se supone, comenzó a correr el lapso de PRÓRROGA LEGAL, correspondiente de conformidad con los Artículos 34 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, un lapso de DOS (2) AÑOS a contar de la anunciada terminación del contrato de arrendamiento, siempre y cuando el mentado Arrendatario se mantenga solvente en el pago y fiel cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales…”De esta manera, sostiene la actora que dicho lapso de Prórroga Legal de dos (2) años, contados a partir del 28-11-2006 venció con creces el reciente 28-11-2008, (cito) “…oportunidad en la cual el Arrendatario debía cumplir con la entrega y desocupación del inmueble arrendado a su propietario y/o Arrendadora, exhibiendo en su oportunidad los correspondientes recibos que demuestren su estado de solvencia respecto del canon de arrendamiento mensual, cuotas ordinarias de condominio y servicios públicos y privados prestados al inmueble de marras. Incurriendo en mora por retardo en la entrega y desocupación del inmueble arrendado, así como en la exhibición de los recibos de pagos ya enunciados…” (Fin de la cita)
Señala igualmente la parte actora, que su representada le participó a sus ARRENDATARIOS su voluntad de NO PRORROGAR los referidos contratos de arrendamientos, entre ellos el que aquí se reclama, en razón de los trabajos de DEMOLICIÓN PARCIAL del Edificio Carolina, del cual forma parte el Apartamento ocupado por el demandado de autos, y que no se ha podido iniciar por falta de cumplimiento del Sr. LUAE CHOWAYANI SOUBH (cito) “…al no entregar y desocupar oportunamente al vencimiento de la Prorroga Legal (28-11-2008) el inmueble que ocupa en calidad de Arrendatario…”, conforme a la Resolución Nº R-67312008 de fecha 15 de Octubre de 2008 donde se autoriza a su representada a realizar los solicitados trabajos de demolición según Proyecto Aprobado por la Dirección de Desarrollo Urbano de la competente Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo.
Fundamenta la presente acción en los artículos 1.592, 1.594, 1.597, 1.599, 1.160, 1.166, 1.167, 1.211, 1.215, 1.264, 1.265, 1.266, 1.269, 1.270, 1.271, 1.276, 1.579 y 1.593, todos del Código Civil, en concordancia con los artículos 33, 34, literal “a”, 38, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y conforme lo previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Por todo lo anterior, es que la actora demanda al ciudadano LUAE CHOWAYANI SOUBH, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, DESOCUPACIÓN Y ENTREGA POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA, a exhibir sin plazo alguno, los recibos de pago por concepto de pago de los cánones de arrendamiento vencidos y por consumo de agua, aseo, teléfono, mantenimientos, condominios, servicios eléctrico, correspondiente al inmueble arrendado y cualquiera otro por éste contratado, durante el lapso en que ocupa el inmueble, hasta su definitiva desocupación y entrega; que sea condenado a indemnizar por concepto de Clausula Penal, el monto equivalente al 20% del último canon de arrendamiento pagado, por cada día de retraso en la entrega y desocupación del inmueble arrendado, así como las costas y Honorarios Profesionales que se causen en el presente juicio.

ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA:
La parte demandada en su contestación niega, rechaza y contradice la misma, sobre todo, en lo referente a su voluntad de entregar voluntariamente el referido inmueble (cito) “…por cuanto he tratado, junto con varios de los inquilinos del referido inmueble reunirnos con los propietarios en base a que dicho inmueble no goza de los distintos Servicios Públicos, tales como, Agua, Luz, Teléfonos entre otros, solo por diligencias de los inquilinos que hemos puesto a funcionar y cancelar los referidos servicios mínimos requeridos para poder habitar el inmueble…” (Fin de la Cita). Señala que en varias oportunidades notificó a la Administradora LA CEIBA, S.R.L., quien maneja la administración y – a su decir- ha hecho caso omiso a su reclamo. Reconoce la parte demandada el hecho de que debe entregar el inmueble, sin embargo, (cito) “…la posibilidad de fijarnos un plazo de 3 meses para ubicar donde poder mudarme, con mi familia y poder ocupar ese plazo, tanto mi intención de llegar a un acuerdo, que solicito a una nueva audiencia de acto conciliatorio…”
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
PRUEBAS DE LA ACTORA:

A. Invoca, reproduce y opone al demandado todos y cada uno de los documentos y recaudos anexos al libelo de demanda, con el fin de demostrar la cualidad de parte en el presente juicio, así como el vínculo contractual que los une.
B. Solicita se analice y valore la supuesta solvencia de arrendamiento y opone y reproduce el valor probatorio de la confesión de la parte demandada, quien reconoció estar consciente de que debe entregar el inmueble.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
No Promovió prueba alguna.

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LA PRUEBAS
APORTADAS AL PROCESO
Cursa al folio diez (Folio 10) comunicación suscrita por los ciudadanos MAMAD KAMAR y LUIS CHOWAYANI dirigida a la administradora LA CEIBA, S.R.L., el primero señalando el traslado del depósito del apartamento arrendado a su persona y el segundo, declarando que recibe el apartamento antes mencionado en sus condiciones actuales y comprometiéndose que al momento de entregarlo, pintarlo de blanco y limpio, con sus respectivos servicios al día.
Respecto a dicha actuación, el Tribunal la aprecia y valora por no haber sido impugnada, ni desconocida por la parte demandada, teniéndose la misma por reconocida, a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-
Cursa del folio once (Folio 11) al folio trece (Folio 13) copia de contrato de arrendamiento, celebrado entre la ADMINISTRADORA LA CEIBA, S.R.L. y MOHAMAD KAMAR, sobre el inmueble a que se contrae la demanda y constituido por un apartamento distinguido con el Nº 04, ubicado en el Piso 3 del Edificio CAROLINA, situado en la Avenida Bolívar Norte, calle 143, Sector La Ceiba, Nº Cívico 101-20, de esta ciudad de Valencia, Municipio Valencia del Estado Carabobo.
Respecto a dicho instrumento acompañado en copia, el Tribunal observa que como el mismo no fue impugnado, ni desconocido, el Tribunal lo aprecia y valora en el presente juicio, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-
Cursa al folio treinta y seis (Folio 36) comunicación suscrita por el ciudadano Abogado CLAUDIO IANNINO, en su carácter de Administrador de la ADMINISTRADORA LA CEIBA, S.R.L., dirigida al ciudadano LUAE CHOWAYANI SOUBH, notificando la voluntad de NO PRORROGAR el contrato de arrendamiento del citado inmueble.
Respecto a dicha actuación observa el Tribunal que la misma fue opuesta a la parte demandada y ésta no la impugnó o desconoció, por lo que, a tenor de lo

establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio. Y así se declara.-
Cursa al folio treinta y siete (Folio 37) publicación de prensa de fecha 06 de Octubre de 2006, relacionada con la Notificación efectuada por la ADMINISTRADORA LA CEIBA, S.R.L., donde se hace saber a los arrendatarios allí mencionados, entre los que se encuentra el ciudadano LUAE CHOWAYANI SOUBH, que a la fecha de vencimiento de su contrato de alquiler no le será renovado.
Respecto a la referida actuación observa el Tribunal que la parte demandada no se alzó en contra de ella, impugnándola o desconociéndola, razón por la cual se le atribuye valor probatorio en la presente causa y debe tenerse la misma como fidedigna, a tenor de lo dispuesto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-
Cursa al folio dieciséis (Folio 16), folio diecisiete (Folio 17) y folio dieciocho (Folio 18) Resolución Nº R-673/2008, de fecha 15 de Octubre de 2008, de la Dirección de Control Urbano, con cuya resolución se autoriza la demolición parcial, del Edificio donde se encuentra el inmueble arrendado.
Observa el Tribunal que la parte demandada no se alzó en contra de tales actuaciones, desconociéndolas o impugnándolas, razón por la cual el Tribunal le atribuye valor probatorio en la presente causa, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-
II
MOTIVA
Tramitada convenientemente la litis, no observando este Tribunal causa alguna que invalide lo actuado, pasa esta Sentenciadora a decidir conforme a las siguientes consideraciones:
La parte actora intenta la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, con fundamento en lo establecido en los artículos 1.592, 1.594, 1.597, 1.599, 1.160, 1.166, 1.167, 1.211, 1.215, 1.264, 1.265, 1.266, 1.269, 1.270, 1.271, 1.276, 1.579, 1.592 y 1.593, todos del Código Civil, en concordancia con los artículos 33, 34, literal “a”, 38, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón del vencimiento de la prórroga legal que de pleno derecho operó en la relación arrendaticia, con cuyo ejercicio la actora pretende la desocupación y entrega del inmueble arrendado y constituido por un apartamento distinguido con el Nº 04, ubicado en el Piso 3, del Edificio CAROLINA, situado en la Avenida Bolívar Norte,
calle 143, Sector La Ceiba, Nº Cívico 101-20, de esta ciudad de Valencia, Municipio Valencia del Estado Carabobo.
Por su parte, la accionada formula contestación a la referida pretensión, negando y rechazando los términos de la misma, alegando que dicho inmueble no goza de los distintos Servicios Públicos, tales como, Agua, Luz, Teléfonos entre otros, tal como lo señala la actora, y los que existen, se encuentran sólo por diligencias de los arrendatarios que han puesto a funcionar y cancelar los referidos servicios mínimos requeridos para poder habitar el inmueble; señala por otra parte, que bien tiene conocimiento que debe desocupar el inmueble, no obstante, solicita que le sea concedido un plazo de tres meses para ubicar donde poder mudarme, con su familia.
Planteada la lítis en tales términos, observa esta Juzgadora que no existe controversia entre las partes, respecto a la relación arrendaticia que los une, ya que en autos, ambas partes la admiten expresamente, incluso, la circunstancia cierta de encontrarse el ARRENDATARIO gozando de la prórroga legal, ya que ciertamente así lo confiesa, no obstante, solicita le sea concedido un plazo de tres (03) meses para la desocupación del inmueble.
Estima necesario el Tribunal, hacer un breve recorrido respecto a lo que Estudios Doctrinarios han establecido con relación al cumplimiento de las obligaciones y sus efectos, con motivo de la celebración de un Contrato Bilateral Sinalagmático; en este sentido, cabe señalar que el cumplimiento de las obligaciones no solamente se circunscriben al pago o a la cancelación de una deuda contraída, va más allá, el deudor tiene que cumplir o está obligado a ejecutar la prestación prometida al acreedor/demandante y de allí surgen dos posiciones, la primera es que el acreedor siempre tendrá la facultad de exigir el cumplimiento una vez vencida la oportunidad en la que el deudor/demandado deba ejecutar la prestación, en el caso de que dicha obligación haya sido establecida en forma recíproca y si el deudor, al vencerse la obligación, no cumple produce como efecto que quedará expuesto el demandado a la agresión jurídica (Cumplimiento y Ejecución), a la cual tiene derecho el acreedor (demandante) de exigir ante los Órganos Judiciales competentes. Sabido es que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, conforme lo establece el artículo 1.159 del Código Civil, claro está, nos referimos a los contratos bilaterales y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, lo que significa al señalar que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, es que las partes están obligadas al cumplimiento que surgen de las obligaciones del
contrato, de esa relación contractual, en otras palabras que el deudor (demandado) de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla así como está sujeto a cumplir la ley.
Por otra parte, en el contrato bilateral, si una de las partes no cumple su obligación, la otra parte puede reclamar la ejecución del contrato, incluso, con los daños y perjuicios que se hayan ocasionado, de ser el caso, o la resolución del mismo, según el caso, tal como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil; de esta manera, se debe entender que la obligación que ha sido contraída, debe ser cumplida en los mismos términos, por tanto, el efecto natural de los contratos es que el deudor (demandado) cumpla con la obligación contractual y que ambos cumplan de manera voluntaria, tal cual ha sido contraída; el derecho moderno tiene una base consensualista, cada parte en el contrato está obligado a ser cumplidora de su obligación. Si realizamos un paseo por el Derecho Romano, encontramos que no existía la acción resolutoria, cada obligación era independiente de la obligación de la otra parte contratante, a cada obligación se le aplicaban los principios del derecho común, cada parte quedaba obligada a cumplir su obligación; sin embargo, encontraron que esa aplicación absoluta podía traer como resultado, efectos y consecuencias injustas, porque la otra parte quedaba obligada a cumplir así no le cumplieran, y esto podía traer un desequilibrio patrimonial, entonces los Romanos se vieron obligados también a establecer alguna disposición para atenuar la aplicación dolosa de este principio que supone una doble estipulación unilateral. Es en la edad media con el Derecho Canónico cuando surge realmente la acción resolutoria y la excepción de incumplimiento, posteriormente la acción resolutoria fue como sobreentendiéndose en los contratos bilaterales, sin embargo, los civilistas todavía se habían aferrado al pacto comisorio de los romanos, cuando el derecho moderno produce la acción resolutoria en todos los contratos bilaterales o sinalagmáticos. Pero existe una diferencia entre el pacto comisorio de los romanos y la actualidad; el pacto comisorio operaba de pleno derecho, producido el incumplimiento ni siquiera había que acudir ante la autoridad judicial, en cambio que la actual acción resolutoria, debe pronunciarla o si alguna de las partes la pide, lógicamente es el Juez quien la pronuncia, no opera de pleno derecho, siempre hay que acudir a la autoridad judicial, para ejercerla.
Ciertamente el artículo 1.167 del Código Civil, regula la Resolución de los Contratos, concediéndole al acreedor (demandante) o a la parte que haya incumplido en el contrato bilateral, de primero exigir cumplimiento, pero si él no está interesado en el cumplimiento, tiene la otra posibilidad de pedir la resolución del contrato, la terminación del contrato con la indemnización que le corresponda, de ser el caso. En este punto cabe resaltar que para la doctrina Italiana, el fundamento de la acción resolutoria se encuentra en el equilibrio patrimonial, una de las partes puede exigir que la otra le cumpla o pedirá resolución, la extinción del contrato por incumplimiento y esa es la posición que nuestro Legislador acoge en nuestro Código Civil Venezolano. Sin embargo, cabe señalar que ese Principio General encuentra una excepción en Materia de Arrendamiento, específicamente en lo que respecta a la Prórroga Legal; ciertamente, el Legislador establece que vencida la prórroga legal “podrá exigir el arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado”, es allí, cuando excepcionalmente procede la acción de cumplimiento para que el arrendatario entregue el inmueble arrendado, y no sólo eso, sino que, cumpla con los demás términos convenidos en el mismo.
Establecido lo anterior, pasa esta Sentenciadora a analizar los hechos alegados e invocados, tanto por la parte actora como por la parte demandada, acogiéndose este Tribunal al principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, esto es, atenerse a lo alegado y probado en autos, y teniendo en cuenta lo preceptuado en el artículo 506 ejusdem, con respecto a la inversión de la carga probatoria, como principio general, que establece lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”; advirtiendo quien aquí Juzga, que lo probado debe surgir de los alegatos formulados y no de otros que no hayan sido previamente invocado, ya que admitir lo contrario, sería tanto como subvertir el principio de la verdad procesal y la legalidad, que no es otra cosa que la certeza jurídica de lo planteado, adminiculado a lo probado, es decir, no se puede alegar e invocar determinados hechos en la contestación y luego durante el lapso probatorio, pretendemos probar otros hechos no invocados. En este orden de ideas, observa el Tribunal que la posición procesal pasiva asumida por la demandada, durante el lapso probatorio, al no alzarse con ninguna de las pruebas aportadas, llevan a la convicción de esta Juzgadora que resulta procedente el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
En efecto, resulta plenamente comprobado en autos, que en fecha 28 de NOVIEMBRE de 2006, venció el contrato, y previamente a ello, mediante publicación efectuada por la prensa en fecha 06 de OCTUBRE de 2006, se le notificó de la NO RENOVACIÓN DEL CONTRATO, y comenzó a transcurrir la prórroga legal que otorga la ley y establecida en el mismo contrato, cuyo tiempo
máximo es de dos (2) años, la cual en este caso, feneció el día 28 de NOVIEMBRE de 2008, interponiendo la actora la presente acción el día Veintinueve (29) de Enero de Dos Mil Nueve (2009), impidiendo de esta manera que se produjera la tácita reconducción del contrato, a que se refiere el artículo 1.600 de nuestra Ley Sustantiva Civil. Es necesario dejar claramente establecido que, al ser notificado con antelación la parte demandada de la NO RENOVACIÓN DEL CONTRATO, a su vencimiento, comenzó a operar de PLENO DERECHO la PRÓRROGA LEGAL, sin necesidad de notificación alguna; es por tales razones que resulta procedente la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, interpuso la accionante. Y así se declara.-
III
DECISION
En consecuencia, este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia, En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela de los ciudadanos y ciudadanas que la integran y Por Autoridad de la Ley: Declara: CON LUGAR la Acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, interpuesta por el Abogado ANTONIO BRUNO CARRIERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.126.209, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 61.143, en su carácter de Representante y Apoderado Judicial de la Sociedad de Comercio INVERCREDITO, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo, de fecha 03 de Diciembre de 1991, bajo el Nº 20, Tomo 20-A, en contra del ciudadano LUAE CHOWAYANI SOUBH, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-18.232.764.
En consecuencia, se ordena a la parte demandada a entregar debidamente desocupado de personas y cosas el inmueble arrendado, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 04, ubicado en el Piso 3 del Edificio CAROLINA, situado en la Avenida Bolívar Norte, calle 143, Sector La Ceiba, Nº Cívico 101-20, de esta ciudad de Valencia, Municipio Valencia del Estado Carabobo, acreditando el pago de los servicios públicos, tales como, agua, aseo, teléfono, mantenimientos, condominios, servicios eléctrico y cualquiera otro por este contratado, durante el lapso en que ocupa el inmueble, hasta su definitiva desocupación y entrega; con la obligación de pagar, por vía de indemnización, por concepto de Clausula Penal, el monto equivalente al 20% del último canon de arrendamiento pagado, por cada día de retraso en la entrega y hasta su definitiva entrega.
Se condena en costas a la parte demandada de autos, por haber sido totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del código de procedimiento civil. ASÍ SE DECIDE.
Publíquese, regístrese y déjese copia debidamente certificada por Secretaría.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Valencia, a los Tres (03) días del mes de Junio del año dos mil nueve (2.009) Años Ciento Noventa y Nueve (199°) de la Independencia y Ciento Cincuenta (150°) de la Federación.-
La Jueza Provisoria,

_______________________________
Abg. ANNABELLA GARCIA QUINTANA

La Secretaria Titular,

_________________________
Abg. MIRIAM PEREZ ABACHE

En esta misma fecha y siendo las 2.30 p.m. Se publicó la anterior Sentencia Definitiva, y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.-
La Secretaria Titular,

_________________________
Abg. MIRIAM PEREZ ABACHE

Exp. N° 6394
ACGQ