TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DE TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
RAFAEL GUILLERMO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.131.949.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA.-
BULMARO PEÑA ROSALES, abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 24.318, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
CARMEN MEDINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.450.537, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA.-
NELSON ARTURO LEDEZMA OLIVEROS, abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 122.132, de este domicilio.
MOTIVO.-
DESALOJO
EXPEDIENTE: 10.172

El ciudadano RAFAEL GUILLERMO RODRIGUEZ, asistido por el abogado BULMARO PEÑA ROSALES, el 10 de mayo de 2007, demandó por desalojo a la ciudadana CARMEN MEDINA, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde se le dió entrada el 21 de mayo de 2007, y se admitió el 11 de junio de 2007, ordenando el emplazamiento de la accionada, para que compareciera el segundo (2º) día de despacho siguiente a partir de la fecha en que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 16 de julio de 2007, la ciudadana CARMEN MEDINA, asistida por el abogado NELSON ARTURO LEDEZMA OLIVEROS, presentó un escrito contentivo de contestación a la demanda y reconvención, la cual fue admitida por el Juzgado “a-quo” mediante auto dictado el 1º de octubre de 2007.
El abogado BULMARO PEÑA ROSALES, en su carácter de apoderado actor, el 16 de noviembre de 2007, presentó un escrito contentivo de contestación a la reconvención propuesta.
Durante el lapso probatorio, sólo la pare actora promovió las pruebas que a bien tuvo, y vencido como fue el lapso de evacuación, y de informes, el Juzgado “a-quo” el 17 de noviembre de 2008, dictó sentencia definitiva, declarando inadmisible la presente demanda; contra dicha decisión, apeló el 16 de marzo de 2009, el abogado BULMARO PEÑA ROSALES, en su carácter de apoderado actor, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 12 de mayo de 2009, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 26 de mayo de 2009, bajo el No. 10.172, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:
a) Escrito libelar, presentado por el ciudadano RAFAEL GUILLERMO RODRIGUEZ, asistido por el abogado BULMARO PEÑA ROSALES, en el cual se lee:
“…sobre el inmueble que lo conforma una casa de habitación de mi exclusiva propiedad… ubicado en la “Unidad de Viviendas La Fundación Valencia”, mejor conocida como “Urbanización Mendoza”, Séptima Etapa, Calle Canoabo, No. 309, Parroquia Miguel Peña, Municipio Valencia del Estado Carabobo, he mantenido una relación contractual arrendaticia con la ciudadana CARMEN MEDINA… la cual se ha extendido por un tiempo aproximado de nueve (09) años, constituyendo el Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 25 de Julio de 2.006… por lo que al haber expirado el tiempo fijado en el Contrato de Arrendamiento este se renovó sin determinación del tiempo en los términos a que se contrae el Articulo 1614 del Código Civil y el canon arriendo es la suma de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) mensuales, los cuales me pagaba por mensualidades vencidas los días Treinta (30) de cada mes.
Es el caso… que la prenombrada inquilina desde el mes de Febrero del año 2007 asumió una conducta reacia a realizar los pagos de arriendo como lo venía haciendo regularmente, esta conducta conlleva a que se encuentre en mora en los pagos de arriendo de los meses de Marzo y Abril de 2007…
…Sumado a ese comportamiento, esta el hecho de que la Ciudadana CARMEN MEDINA, como inquilina ha incumplido su obligación de mantener en bunas condiciones el inmueble con las reparaciones locativas hechas, lo cual pude constatar en visita que hice al inmueble arrendado, que presenta daños en: techo del comedor y la cocina dañados… tope de la cocina, aducción de aguas servidas del lavaplatos, parte interna y laterales del lavaplatos dañadas… instalaciones eléctricas y aducción del agua que va del fregadero, frisos de pared de columnas dañados… frisos del techo de la sala, star y sala comedor dañado por filtraciones… tejado del garaje, portón y rejas del frente de la casa dañadas… Daños estos que al no haber sido reparados oportunamente como era la obligación de LA ARRENDATARIA, genera un incumplimiento a lo previsto en lo establecido en la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamíento y en el Artículo 1596 del Código Civil, haciéndola responsable de los daños y perjuicios que me ha causado su negligencia.
Por lo antes expuesto y procediendo de conformidad con lo establecido en: Artículos 33, 34 literal “a”; 1133, 1159, 1160, 1264, 1579, 1592 y 1596 del Código Civil; Es por lo que procedo a demandar como en efecto demando a la Ciudadana CARMEN MEDINA… por desalojo o que en su defecto sea declarado por este Tribunal, condenándolo a pagar las siguientes sumas de: a) UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) por concepto de pago pendiente de las mensualidades correspondientes a los meses de: Marzo y Abril del corriente año. Así como también demando el pago de los cánones de arrendamiento que se causen desde la introducción de la presente demanda hasta que se produzca la total desocupación del inmueble. b ) También demando la exhibición de los recibos por pago de servicios de luz, agua, aseo domiciliario y teléfono debidamente cancelados. e) Demando el pago de la suma de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios causados al inmueble con motivo de las reparaciones no hechas y el mal uso que LA ARRENDATARIA ha dado al inmueble arrendado en el techo (filtraciones); en la cocina empotrada; instalaciones eléctricas, tuberías de agua blancas, frisos de paredes y techos, tejado, portón y rejas del rente. Lo que evidencia que no se ha servido de la cosa como un buen padre de familia. d) Así mismo demando el pago de las costas y gastos del presente juicio incluido los honorarios de abogados, los cuales se estiman n la suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00). Conceptos estos que suman la cantidad total de VEINTIUN MILLONES E BOLIVARES (Bs. 21.000.000,00)…
…Finalmente pido: Que la presente demanda de desalojo sea admitida, tramitada conforme al procedimiento breve y declarada con lugar en la definitiva…”
b) Escrito de contestación a la demanda y reconvención, presentado por la ciudadana CARMEN MEDINA, asistida por el abogado NELSON ARTURO LEDEZMA OLIVEROS, en los términos siguientes:
“…Niego y rechazo, tanto los hechos como los fundamentos de derecho invocados por la parte actora en el escrito libelar, por cuanto los primeros son falsos de toda falsedad, y la fundamentación jurídica es inconsistente y violatoria de las condiciones y estipulaciones del contrato arrendaticio…
…Niego y rechazo que la relación contractual arrendaticia se haya extendido por un “tiempo aproximado de nueve (09) años” (sic)… cuando la realidad es que el primer contrato que suscribimos sobre el inmueble arrendado, constituido por una casa de habitación ubicada en la “Unidad de Viviendas la Fundación Valencia”… fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, en fecha 09 de septiembre de 1991…
…Niego y Rechazo el alegato libelar que el contrato de arrendamiento lo constituya el suscrito en fecha 25 de Julio de 2006… por cuanto además del aludido primer contrato de fecha 09 de septiembre de 1991, suscribimos en documento privado, otro contrato de arrendamiento, por el mismo inmueble, en fecha 15 de septiembre de 1995, por un año fijo… continuando la relación arrendaticia bajo dicho contrato y con incrementos del canon de arrendamiento hasta llegar a la cantidad de Bs. 200.000,00 mensual… hasta el 1º de junio de 2005, cuando suscribimos otro contrato, con una duración de seis (6) meses y por un canon de arrendamiento de Bs. 300.000,00 mensual… después, el 1º de enero de 2006, suscribimos un nuevo contrato por tres (3) meses fijos hasta el 30 de marzo de 2006… y el último contrato suscrito es de fecha 25 de junio de 2006, por tres (3) meses fijos, por un canon de arrendamiento de Bs. 500.000,00…
…Niego y Rechazo que desde el mes de febrero de 2007, haya “asumido una conducta reacia a realizar los pagos de arriendo”, con este alegato el accionante le mintió a este Tribunal y obviamente sin aportar una sola prueba en que sustentarlo para desconocer la calidad de ley que surte como efecto entre las partes de la relación arrendaticia existente durante casi dieciséis (16) años….
…Niego y Rechazo que como inquilina haya incumplido su obligación de mantener en buenas condiciones el inmueble, con las reparaciones locativas hechas, y por ello alega el demandante unos presuntos “daños y perjuicios causados al inmueble arrendando con motivo de las reparaciones no hechas y el mal uso” dados por el al inmueble presuntamente por haber incumplido las estipulaciones convenidas en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento…. El actor… se ha atrevido a pretender hacer valer unas pruebas obtenidas mediante procedimientos irregulares, y consisten en unas fotografías anexas al escrito libelar… cuya pretendida prueba, a todo evento IMPUGNO por ser contraria a derecho…
…EL ARRENDADOR accionante ha ocultado a la luz de este Tribunal, el hecho de haber aumentado el canon de arrendamiento en dos ocasiones a sabiendas de su prohibición con la entrada en vigencia de la Resolución Ministerial conjunta Nº 058 de fecha 04 de abril de 2003, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.667, en fecha 08 de abril de 2003, en la cual se establece: “Artículo 1º- Se mantienen en todo el Territorio Nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda… en virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por l Ejecutivo Nacional, el alquiler de vivienda”, cuya resolución aún tiene plena vigencia por virtud de sus sucesivas prórrogas; es así que el canon de arrendamiento, que para el 30 de noviembre de 2002, era de DOSCIENOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), como consta en los comprobantes de pago de los meses de Octubre de 2002, marzo y mayo de 2003… febrero, marzo, abril y mayo del año 2005… en el entendido que los faltantes fueron pagados de acuerdo a la confesión libelar de la parte actora, siendo el primer aumento a TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) según consta en la cláusula cuarta de uno de los contratos que suscribimos las partes vigente desde primero (1) de Junio hasta el treinta (30) de diciembre del año 2005, y acepté pagar a mi arrendador montos superiores a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00)…
…En consecuencia, rechazo que deba convenir o ser condenado por este Tribunal, en desalojo del inmueble por un supuesto incumplimiento y falta de pago de los canones de arrendamiento alegados por la parte actora. Rechazo que deba cancelar a la parte actora la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), por mensualidades que, a entender del actor, se encuentran en este estado de atraso; Rechazo que deba cancelar a la parte actora cantidades que, a su entender, por el mismo monto se sigan causando hasta la total y definitiva entrega del inmueble; Rechazo que deba cancelar a la parte actora la suma de “…(omisis)… QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios causados al inmueble con motivo de las reparaciones no hechas…(omisis)… al inmueble arrendado en el techo (filtraciones; en la cocina empotrada; instalaciones eléctricas, tuberías de aguas blancas, frisos de paredes y techos, tejado, portón y rejas del frente”…. Rechazo, que deba pagar alguna cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) por costas del presente juicio…
…Por no haberse obtenido de conformidad con las previsiones del código civil, respecto de las pruebas, IMPUGNO las fotografías identificadas con los numerales Uno (1) y Dieciocho, ambos inclusive, habida cuenta de no corresponderse con la verdad y no haber sido avaladas como documentos públicos por un tribunal competente…
…el ARRENDADOR, con el único ánimo de aumentar el canon de arrendamiento, y pretender con ello una novación provocó un error de derecho con la de impedirme el ejercicio del derecho de prorroga legal por no menos de tres años…
…RECONVENCION
Conforme a lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 aparte in fine, ejusdem, en mi carácter de parte de demandada en el presente juicio, RECONVENGO a la parte actora, ciudadano RAFAEL GUILLERMO RODRIGUEZ RODRIGUEZ, en los términos siguientes:
Consta en contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de agosto de 1988, y autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, en fecha 09 de septiembre de 1991… que el ciudadano RAFAEL GUILLERMO RODRIGUEZ RODRIGUEZ me dio en arrendamiento un inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la “Unidad de Viviendas la Fundación Valencia”…
Luego en fecha 15 de septiembre de 1995, suscribimos en documento privado, otro contrato de arrendamiento, por el mismo inmueble por un año fijo… el 1º de junio de 2005… suscribimos otro contrato, con una duración de seis (6) meses y por un canon de arrendamiento de Bs. 300.000,00 mensual… después el 1º de enero de 2006, suscribimos un nuevo contrato por tres (3) meses fijos hasta el 30 de marzo de 2006… y el último contrato suscrito es de fecha 25 de junio de 2006, por tres (3) meses fijos, por un canon de arrendamiento de Bs. 500.000,00…
…el arrendador accionante me aumentó en dos oportunidades en canon de arrendamiento del inmueble que ocupo, a sabiendas de su prohibición con la entrada en vigencia de la Resolución Ministerial conjunta Nº 058 de fecha 04 de abril de 2003, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.667, en fecha 08 de abril de 2003… cuya resolución aún tiene plena vigencia por virtud de sus sucesivas prórrogas; es así que el canon de arrendamiento, que para el 30 de noviembre de 2002, era de DOSCIENOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), como consta en los comprobantes de pago de los meses de Octubre de 2002, marzo y mayo de 2003… febrero, marzo, abril y mayo del año 2005… en el entendido que los faltantes fueron pagados oportunamente, siendo el primer aumento a TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) según consta en la cláusula cuarta de uno de los contratos que suscribimos las partes vigente desde primero (1) de Junio hasta el treinta (30) de diciembre del año 2005, y acepté pagar a mi arrendador montos superiores a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00)…
…En consecuencia durante los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, pagué ilegítimamente a mi arrendador por concepto de sobre alquileres la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) por cada mes, por un total de siete (07) meses, resulta la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00); durante los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2006 por un total de seis (06) meses, resulta la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00); durante los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, pagué ilegítimamente a mi arrendador por concepto de sobrealquileres la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) por cada mes, por un total de seis (06) meses, resulta la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000,00) y durante los meses de Enero y Febrero de 2007, pagué ilegítimamente a mi arrendador por concepto de sobrealquileres la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) por cada mes, por un total de dos (2) meses, resulta la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00).
Ahora bien, Ciudadana Juez, la arbitrariedad del demandante RAFAEL GUILLERMO RODRIGUEZ RODRIGUEZ… ocasionó graves daños y perjuicios, a mi representada, por cuanto al ser desalojada ilegalmente del inmueble arrendado, también se le privó de su vivienda y de su hogar familiar, viéndose obligada a alojarse en hoteles con su hija, comer en restaurantes y tener sus bienes depositados en otro lugar, cuyos daños y perjuicios se estiman hasta la presente fecha en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00)…
…En mérito de lo expuesto, Ciudadana Juez, en mi carácter antes expresado, acudo ante su Competente Autoridad, para RECONVENIR, como en efecto formalmente RECONVENGO al demandante en el presente juicio, en su carácter de arrendador, POR COMPENSACIÓN Y REINTEGRO DE DIFENCIAS DE CANONES DE ARRENDAMIENTO PAGADAS EN EXCESO Y POR DAÑOS Y PERJUICIOS que se me han causado, suficientemente especificados en este libelo, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en:
A) COMPENSAR Y REINTEGRAR por cánones de arrendamiento hasta la concurrencia de la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS L BOLIV ARES (Bs. 3.700.000,00).
B) PAGAR a título de indemnización por lo daños y perjuicios que se ocasionaron, determinados y cuantificados en este libelo, la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 4.000.000,00)
C) PAGAR las costas y costos pertinentes del presente juicio.-
A los efectos de la cuantía estimo la presente acción en la cantidad de SIETE MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 7.700.000,00)…
…Finalmente solicito que el presente escrito sea agregado a los autos, sustanciado y declaradas con lugar las defensas opuestas. Asimismo pido que reconvención propuesta sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley…”
c) Escrito de contestación a la reconvención, presentado por el abogado BULMARO PEÑA ROSALES, en su carácter de apoderado actor, el 16 de noviembre de 2007, en el cual se lee:
“…la parte demandada-reconviniente da por asentado la existencia de una relación contractual con mi representado y con el mismo fue objeto de aumentos en su canon de arriendo hasta que se fijó el último de ellos en la suma de QUINIENOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) mensuales, lo cual fue convenido y aceptado por ella al haber suscrito el Contrato de Arrendamiento en fecha 25 de Julio de 2006…
…Por lo que Ciudadana Jueza se niega y se rechaza en este acto que dicho incremento se haya hecho contrariando su voluntad y Resolución Ministerial alguna y que ello genere un reintegro por pago en exceso de canon de arrendamiento alguno y mucho menos que sea por la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.700.000,00).
Se niega y se rechaza que haya sido producto de una arbitrariedad de parte de mi representado el haber privado mediante un desalojo a la Demandada- Reconviniente del inmueble que ocupaba en calidad de inquilina, por cuanto lo materializado en fecha 26 de Junio de 2007 fue una medida secuestro, lo cual se verifico sin violación alguna de sus derechos al estar debidamente asistida para este acto por abogado, y por haberlo declarado y quedar asentado en acta levantada con motivo de la práctica de la medida en cuestión. Acto en el cual la parte Demandada' Reconviniente CARMEN MEDINA no presentó el recibo de pago de los cánones de arrendamientos demandados ni consignación alguna efectivamente realizada que la liberará, mas por el contrario declaro y cito:
"..., por cuanto me encuentro atrasada en tres (3) cánones de arrendamientos...”
Mal puede entonces aprovecharse de que por haber sido objeto de una medida de secuestro, ello sea causa suficiente para sustentar una acción de reclamo de daños y perjuicios que no son productos de conducta alguna bien sea positiva o negativa de mi representado, sino por el contrario el hecho de ser privada de la vivienda arrendada (con la practica de la medida de secuestro), y verse "supuestamente" obligada a alojarse en hoteles con su hija y tener los bienes º enseres personales depositados en otro lugar, son las consecuencias º efectos legales que genero el incumplimiento a sus obligaciones legales y contractuales.
Por consecuencia niego, rechazo y contradigo bajo toda forma de derecho que se le hayan causado daños y perjuicio alguno a la demandada CARMEN MEDINA, Y que estos sumen la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00).
Finalmente: Sse niega y se rechaza bajo toda forma de derecho que mi representado deba compensar y/o reintegrar diferencia de cánones de arrendamientos cobrados por exceso y que los mismos sumen la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.700.000,00). A todo evento en el supuesto negado de que mi representado fuese condenado a pagar reintegro de suma alguna, por pago de arriendo opongo la Prescripción de la acción para reclamar el mismo.
También se niega y se rechaza bajo toda forma de derecho que deba pagar indemnización alguna a la demandada, mucho menos a título de indemnización de daños y perjuicios, y que hayan sido causados por mi representado a la Demandada- Reconviniente, y que los mismos sumen la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00). Se niega y se rechaza que mi defendido deba pagar suma alguna por concepto de Costas y Costos a la Demandada-Reconviniente.
Rechazo y contradigo bajo todo concepto la estimación que hace la Demandada- Reconviniente en su infundada reconvención por ser la misma exagerada; inexistente e infundada.
Finalmente pido que el presente Escrito de Contestación a la Reconvención formulada en contra de mi representado RAFAEL G. RODRÍGUEZ R., sea admitido agregado a autos, tomado en consideración lo expresado en el, declarándose por consecuencia sin lugar la Reconvención y con lugar la demanda incoada en contra de la Ciudadana CARMEN MEDINA, Y así pido sea lo decidido…”
d) Sentencia definitiva dictada el 17 de noviembre de 2008, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:
“…Por todas las razones expuestas, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE, la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano RAFAEL GUILLERMO RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ… en contra de la ciudadana CARMEN MEDINA…”
d) Diligencia de fecha 16 de marzo de 2009, suscrita por el abogado BULMARO PEÑA ROSALES, en su carácter de apoderado actor, en la cual apela de la sentencia anterior.
e) Auto dictado el 12 de mayo de 2009, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado BULMARO PEÑA ROSALES, en su carácter de apoderado actor, contra la sentencia definitiva dictada el 17 de noviembre de 2009.

SEGUNDA.-
Observa este Sentenciador que, fue sometido al conocimiento de esta Alzada por apelación, la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 17 de noviembre de 2008, en la cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, incoada por el ciudadano RAFAEL GUILLERMO RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, contra la ciudadana CARMEN MEDINA.
En este sentido, se evidencia que el ciudadano RAFAEL GUILLERMO RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ, asistido por el abogado BULMARO PEÑA ROSAS, interpuso la acción de desalojo prevista en los artículos 33 y 34, causal a, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dada la supuesta falta de pago de pensiones de arrendamiento, alegando que el contrato de arrendamiento, suscrito entre el referido ciudadano y la ciudadana CARMEN MEDINA, sobre el bien inmueble objeto de la presente causa, venció en fecha 25 de Julio de 2006, culminando una relación arrendaticia contractual, según lo alegado por el accionante, de aproximadamente nueve (9) años; que al haber expirado dicho contrato de arrendamiento, operó la tácita reconducción del plazo, por lo que se convirtió en a tiempo indeterminado.
A su vez, la parte accionada, en su escrito de contestación de la demanda, se excepcionó, señalando que la relación locativa existente entre las partes, comenzó a partir del contrato de arrendamiento suscrito por las mismas, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, en fecha 09 de Septiembre de 1.991, bajo el N° 02, Tomo 75; que a partir de este contrato, en forma sucesiva, se mantuvo la relación contractual al suscribir los contratos de fecha 15 de Septiembre de 1.995, con una duración de un año; 01 de noviembre de 2005, con una duración de seis meses; 01 de junio de 2005, con una duración de seis meses; 1° de enero de 2006, con una duración de tres meses fijos y el último, suscrito el 25 de julio de 2006, con una duración de tres meses fijos; argumentando que con el ánimo de aumentar el cánon de arrendamiento y pretender con ello una novación, el arrendador provocó un error de derecho impidiendo el ejercicio del derecho de prórroga de por lo menos tres (3) años.
Planteada así la litis, considera este Sentenciador que es fundamental para la resolución de la presente controversia definir cual es el instrumento que se debe aplicar, ya que ello conduce a determinar con precisión cual argumento prospera, y, para ello advierte lo siguiente:
Establece el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios textualmente lo siguiente:
“Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable”.-
Aplicada dicha disposición al caso de autos se observa que las normas en cuestión, son aplicables, en su parte inicial, desde el día 1º de Enero del año 2.000, fecha de entrada en vigencia de dicha Ley; y siendo el caso de que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental para el ejercicio de las acciones legales pertinentes, entró en vigencia en fecha 25 de julio de 2006, así como que la presente demanda fue admitida por el Juzgado “a-quo” en fecha 11 de junio de 2007, según se evidencia del propio dicho de las partes, y del referido auto, es por lo que, en observancia a lo señalado en el precitado artículo 88, que ordena que se apliquen las disposiciones de la nueva Ley, a las nuevas demandas que se propongan bajo su vigencia, el caso sub-judice debe ser decidido conforme al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Y ASI SE DECIDE.
Siendo necesario en el caso sub examine, hacer referencia a la prórroga legal arrendaticia, y en este sentido se trae a colación el criterio del Doctor. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “El Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, el cual señala en cuando a los requisitos de la prorroga legal, que:
“…Para la procedencia de la prorroga legal es necesaria la presencia de varios requisitos, según sea el objeto a que se refiere, el tiempo prefijado y al cumplimiento de las obligaciones contractuales o legales. Esos requisitos los clasificamos en originarios o consustánciales (en atención al objeto y al tiempo prefijado), derivados o consecuenciales (que el arrendatario al vencimiento del contrato sea cumplimente)…
…Los originarios son los de dos tipos: en orden al inmueble a que se refieren y en relación al tiempo prefijado…
…Para que proceda la prorroga legal es indispensable que la relación arrendaticia comprenda inmuebles urbanos destinados a vivienda (las unidades de vivienda que se encuentren físicamente dentro del área de las ciudades) o suburbanos destinados a vivienda (los edificios en zonas de influencia que se caractericen desde el punto de vista urbanístico como áreas de expansión, según las ordenanzas municipales)... Como se observa, no solo incluimos a los inmuebles indicados en el Art. 1° de LAI, por la remisión que realiza el Art. 38 Ejusdem, sino también incorporarnos algunos de los Art. 3° en su sentido contrario, así como de los Art. 4° y 5° en cuanto resulten aplicables.
En cuanto al tiempo prefijado por escrito. Del Art. 38 de LAI se deduce la existencia del contrato por escrito para que tenga lugar la prorroga legal, pues el derecho a la misma corresponde al inquilino “que tenga suscrito contrato de arrendamiento a plazo fijo”, significándose así que lo tiene ni puede ejercerlo el arrendamiento que no tenga el contrato por escrito y no solo escriturado, sino que además conste allí su duración por tiempo determinado, pues de no contar tal determinación de nada sirve la escrituración...
…Si el contrato este escrito y el mismo consta el plazo prefijado de su duración, para el caso que el arrendador objete la prorroga por incumplimiento del arrendatario, este si desea ejercer el derecho de la prorroga, deberá llenar otras exigencias o requisitos como son: que se encuentra en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones legales al vencimiento del plazo prefijado. No se trata del cumplimiento únicamente de las obligaciones contempladas en la relación escrituradas, sino también las establecidas a cargo del arrendamiento en la ley. Por lo general en el contrato no se establecen todas las obligaciones del arrendatario, lo que es innecesario de estar previstas en la ley…”
En este sentido, esta Alzada observa que, la relación arrendaticia además de estar regulada por del contrato escrito, se encuentra reglamentada por el Código Civil, en los artículos 1579, 1.583, 1.589, 1.592, 1.596, 1.597, 1612, entre otros; observándose asimismo el contenido del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que: “si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus funciones o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal”.
En el caso sub examine, se desprende del escrito libelar, que la parte accionante en su pretensión, demanda el desalojo, por el supuesto incumplimiento del arrendatario de su obligación de pagar los cánones arrendaticios y de mantener el inmueble en las condiciones en que fue entregado; siendo que la relación locativa, se constituyó a través de la suscripción de sendos contratos arrendaticios, el último de ellos de fecha 25 de julio de 2006, hecho éste reconocido por ambas partes; por ende la relación arrendaticia lo es a tiempo determinado, por la naturaleza del contrato. Dada esta situación, se configuran los requisitos originarios o consustánciales (en atención al objeto y al tiempo prefijado), para que sea procedente la prórroga legal; ya que el nacimiento de la relación locativa consta en escritura, así como por la duración determinada del mismo; aunado a que, los cánones supuestamente insolutos corresponde a los meses de van desde el mes de febrero al mes de abril del año 2007, no evidencian que el incumplimiento se hubiese producido durante el contrato a tiempo determinado; lo que hace presumir que el inquilino se encuentra en estado de solvencia, en el cumplimiento de sus obligaciones legales al vencimiento del plazo prefijado, teniéndose por cumplido con los requisitos derivados o consecuenciales, vale señalar, que el arrendatario al vencimiento del contrato esté en estado de solvencia con sus obligaciones contractuales; todo lo cual adminiculado al instrumento acompañado al escrito de contestación de la demanda, consistente en la copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, en fecha 09 de septiembre de 1991, el cual al no haber sido impugnado, se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en 429 del Código de Procedimiento Civil, en aplicación del contenido del artículo 38, numeral d, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al tener la relación arrendaticia “una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años”; hace forzoso concluir que efectivamente el arrendatario gozaba del derecho de la prórroga legal arrendaticia, a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado el día 25 de julio de 2006, vale señalar, a partir del día 25 de octubre de 2006, con vencimiento en fecha 25 de octubre de 2009; Y ASI SE DECIDE.
En consecuencia de lo ya decidido, vale señalar, de que el arrendatario goza del derecho de prórroga legal, esta Alzada concluye, que la relación locativa existente entre las partes, lo es a tiempo determinado, lo que, por aplicación a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, la acción que asiste a la parte demandante no lo es la de desalojo, ejercida en el presente caso, sino la acción de resolución de contrato; lo que hace inadmisible la presente demanda, por contravenir la disposición expresa de Ley, contenida en el referido artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe ser declarada inadmisible, tal como se señalará en la parte dispositiva del presente fallo; Y ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, al haber determinado la inadmisibilidad de la acción principal, este Sentenciador considera inoficioso pronunciarse sobre los demás alegatos, defensas y pruebas, opuestas y presentadas por las partes en el presente procedimiento. En consecuencia, en observancia de los criterios doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, y estando conforme a derecho la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 17 de noviembre de 2008; la apelación interpuesta por la parte actora contra dicha decisión, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

TERCERA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 16 de marzo de 2009, por el abogado BULMARO PEÑA ROSALES, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano RAFAEL GUILLERMO RODRIGUEZ, contra la sentencia dictada el 17 de noviembre de 2008, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO.- INADMISIBLE la demanda por desalojo, intentada por el ciudadano RAFAEL GUILLERMO RODRIGUEZ, contra la ciudadana CARMEN MEDINA.
Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación.
Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los once (11) días del mes de junio del año dos mil nueve (2009). Años 199° y 150°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 3:20 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO