TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: NORIS SUNIAGA FIGUERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.034.287, Inpreabogado Nro. 16.246 y de este domicilio.
DEMANDADO: HILSE MARIA GODOY BERMUDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 11.807.065, y de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE: ALEJANDRO ARENAS MONTES, Inpreabogado Nro. 12.589.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: No. 51.635
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
Mediante escrito de fecha 09 de octubre de 2007, la Abogada NORYS SUNIAGA FIGUERA, actuando en su propio nombre y representación, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la ciudadana HILSE MARIA GODOY BERMUDEZ.
Previa distribución la causa quedó asignada a este Tribunal dándose entrada en fecha 18 de octubre de 2007.
En fecha 24 de octubre de 2.007, fue admitida dicha demanda emplazándose la demandada.
En fecha 10 de diciembre de 2.007 el Alguacil de este Tribunal consigna a los autos la compulsa respectiva de la citación e informa al Tribunal que no pudo localizar a la demandada de autos.
Por auto de fecha 17 de diciembre de 2.007, el Tribunal acuerda mediante carteles la citación de la demandada de autos, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 19 de febrero de 2.008, la Abogada Noris Suniaga, actuando en su carácter de autos, consigna para que sean agregados a los autos las publicaciones de los Carteles de Citación. Los cuales fueron agregados a los autos mediante auto de fecha 20 de febrero de 2.008.
En fecha 07 de abril de 2.008 la secretaria accidental Elizabeth Díaz Fernández, deja constancia que se traslado a la dirección de la demandada de autos, donde fijó el cartel de citación librado.
Por auto de fecha 07 de mayo de 2.008, el Tribunal nombra defensor judicial de la demandada de autos, a la Abogada MIRTA NAVAS.
En fecha 22 de mayo de 2.008, la defensora judicial designada presta el juramento de Ley.
En fecha 27 de mayo de 2008, la defensora judicial de la demandada de autos Abogada Mirta Navas, presenta escrito de contestación de la demanda junto con anexos.
En fecha 04 de junio de 2.008, la ciudadana HILSE MARIA GODOY BERMUDEZ, identificada en autos, parte demandada, presenta escrito de amparo constitucional.
En fecha 10 de junio de 2.008, la parte actora presenta escrito de pruebas. El cual fue agregado y admitido por el Tribunal en la misma fecha.
En fecha 11 de junio de 2.008, el Tribunal dicta sentencia interlocutoria, en la cual declara INADMISIBLE la acción de amparo intentada por la demandada de autos.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES
Alega la parte demandante en el libelo de la demanda lo siguiente:
1. Que suscribió contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 30 de noviembre de 2.006, bajo el Ntro.20, Tomo 45 con la ciudadana HILSE MARIA GODOY BERMUDEZ.
2. Que el contrato suscrito entró en vigencia a partir del 01 de diciembre de 2.006 al 01 de marzo de 2.007, sobre un inmueble constituido por una casa para vivienda familiar, ubicada en la Urbanización LOMA LINDA, calle II, Nro. A-244, Jurisdicción del Municipio Guacara del Estado Carabobo, alinderada así: NORTE: En doce metros (12m) con parcela A-243, SUR: En doce metros (12m) con calle II-6. ESTE: En veinte metros (20m) con parcela A-246 y OESTE: En veinte metros (20m) con parcela A-242.
3. Que se fijó un canon de arrendamiento de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs.550.000, oo) los cuales debían ser pagados por el arrendatario por mensualidades anticipadas, tal como se evidencia en la Cláusula Tercera del contrato en referencia.
4. Igualmente el contrato fue fijado a tiempo determinado según se estableció en la cláusula segunda que textualmente reza: “…La duración del presente contrato será de tres (03) meses contados a partir del 01/12/06 al 01/03/2007…”
5. Igualmente se estableció Cláusula penal en caso de incumplimiento en desocupar el referido inmueble y el pago de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000) por cada día que tarde en entregarlo, tal como fue pactado en la cláusula octava y cláusula décima; Asimismo fue establecido que la arrendataria tenia la primera opción para la compra del mencionado inmueble y dicha oferta tendría una duración de tres (3) meses contados a partir de la firma del contrato, tal como fue acordado en la cláusula décima segunda del aludido contrato.
6. En fecha 07 de abril de 2.007, en atención a la cláusula décima segunda del contrato, celebraron las partes un contrato privado de opción de compra venta del identificado inmueble, en la cual establecieron el precio de la venta en la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.80.000.000, oo) de los cuales recibí en arras la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000, oo) y la diferencia la entregaría la optante arrendataria al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. En la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta se establecieron las partes una justa Indemnización por los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse, si alguna de las partes desistiera de la negociación.
7. Alega la accionante que la optante arrendataria no solo se ha atrasado en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, agosto, Septiembre de 2.007, sino que no ha materializado su deseo de querer comprar el inmueble.
8. Alega que la demandada ha incumplido reiteradamente en su obligación de entregar el inmueble en el plazo acordado y pagar los meses de arrendamiento los cuales ha continuado en posesión del inmueble, sin pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.007 lo cual asciende a la cantidad de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.4.400.000, oo), mas la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.400.000, oo) como indemnización penal, tal como fue establecido en el cláusula octava del contrato de arrendamiento.
9. Fundamento su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.269, 1.265, 1.271 y 1.594 del Código Civil.
10. Solicita en su petitorio que la demandada sea condenada a lo siguiente:
1.- Al cumplimiento del contrato de arrendamiento existente por vencimiento del término del mismo.
2.- Convenga en hacer la entrega inmediata sin plazo alguno del inmueble arrendado, en perfecto estado de conservación, desocupado y limpio de basura, solvente de todo pago tales como agua, luz, aseo y cualquier otro servicio público o privado prestado al inmueble.
3.- AL pago de la cantidad de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.6.800.000, oo) que comprende la cantidad de Cuatro Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.4.400.000, oo) por los cánones de los meses de marzo a octubre de 2.007, mas la cantidad de Dos Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.2.400.000, oo) como indemnización penal, mas las cantidades que se sigan causando por concepto de cánones de arrendamiento y cláusula penal estipulada en el referido contrato.
4.- Igualmente convenga en el pago de las costas judiciales y honorarios profesionales que se ocasionen en este juicio, y de no convenir en dichos pagos el demandado, sea condenado por este Tribunal. Consigno con la demanda el contrato de arrendamiento suscrito por las partes debidamente autenticado por ante la notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 30 de noviembre de 2.006, bajo el Ntro.20, Tomo 45.

11. Estima la demanda en la cantidad de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.6.800.000, oo). Solicitó Medida preventiva de secuestro sobre el inmueble y de medida preventiva de embargo sobre bienes muebles propiedad de la demandada. Solicita la corrección monetaria.

Mediante escrito presentado en fecha 27 de mayo de 2.008, por la Abogada MIRTA NAVAS, defensora judicial designa a la parte demandada, quien dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

1. Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la pretendida demanda incoada por la ciudadana NORYS SUNIAGA FIGUERA, por no ser cierto los hechos narrados, ni el derecho invocado.
2. Niega que la demandada no haya cumplido con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, alegando que la parte actora se ha negado a recibirlo, y como es deber ser se ha venido depositando mes a mes a la arrendadora en sus cuentas corrientes, por lo tanto no hay falta de pago y por consiguiente no se ha incumplido la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
3. Niega que la demandada ya identificada haya incumplido con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, pues una vez culminado el termino del contrato, la ciudadana Norys Suniaga le ofreció en venta el inmueble y se procedió a formalizar una opción de compra venta del inmueble por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.80.000, oo) y de los cuales se hizo entrega de una primera parte por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.20.000, oo) a la parte actora y el restante debía cancelarlo al momento de la firma definitiva, además alega la defensora textualmente lo siguiente:
“… y además le hice entrega de cinco mil Bolívares Fuertes (5000, 00), por concepto de comisión por lo venta del referido inmueble lo cual es por demás considere exagerado y desproporcionado, esta consignación las realizo la demandada en los primeros días de marzo del 2007 y en ese momento la parte actora le emite un recibo con fecha 17 de abril del 2007 y a duras penas y porque intervino la verdadera dueña del inmueble le hizo entrega ha la demandada del documento de opción a compra venta del inmueble en términos leoninos y que por tal circunstancia comencé a tener problemas con la demandante de auto y con la entidad bancaria a la cual había solicitado el crédito para la cancelación del inmueble. Debido a los errores en la redacción del documento y el cual ella se ha negado ha enmendar, y por lo cual interpuse una denuncia ante la Fiscalia Segunda del ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, por lo cual dicha venta no se ha materializado por causas imputables a la persona de la demandada sino por causas de la demandante, quien no ha querido subsanar los errores del documento de opción de compra venta, ocasionándome graves daños al hacer imposible obtener el crédito hipotecario para la adquisición de la vivienda y por consiguiente la materialización de la venta definitiva, sin que esto quiera decir que la demandada haya dejado de pagar los cánones de Arrendamiento…”

En fecha 04 de junio de 2.008, la ciudadana HILSE MARIA GODOY BERMUDEZ, identificada en autos, asistida de Abogado y en su carácter de parte demandada, presenta escrito de amparo constitucional, el cual este Tribunal mediante sentencia interlocutoria de fecha 11 de junio de 2.008, lo declaró INADMISIBLE y contra dicha decisión no se ejerció recurso alguno.

III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Quedan como hechos admitidos:
- La existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 30 de noviembre de 2.006, bajo el Nro.20, Tomo 45 de los libros de autenticaciones llevados en esa notaria.
- La existencia de un contrato de opción a compra venta entre las partes una vez finalizado el contrato de arrendamiento.
Quedan como hechos controvertidos:
- El incumplimiento de la parte demandada al no entregar el inmueble.
- La falta de pago de los meses marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.007.
- La indemnización de acuerdo con la cláusula octava del contrato y los daños y perjuicios.

IV
ANÁLISIS PROBATORIO
Pruebas de la parte demandante:

Con la demanda:
- Contrato de arrendamiento suscrito por las partes debidamente autenticado por ante la notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 30 de noviembre de 2.006, bajo el Ntro.20, Tomo 45. Este documento público al no ser impugnado por la demandada en autos adquiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo quedó demostrado la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio; el tiempo de duración del contrato; el inmueble sobre el cual recae el mismo y; el canon de arrendamiento mensual establecido, hechos admitidos por la demandada.

Con el escrito de pruebas:
- Documentales:
a) Marcado con la letra “A” Original del contrato de arrendamiento suscrito por las partes debidamente autenticado por ante la notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 30 de noviembre de 2.006, bajo el Nro.20, Tomo 45. Este instrumento ya fue valorado previamente por el Tribunal por eso no se valora nuevamente.
b) Marcado con la letra “B” Original de documento de autorización debidamente otorgado por la sucesión MORILLO ROIG, por ante la Notaria Pública 33 del Municipio Libertador de fecha 12 de diciembre de 2.006, Nro.13, Tomo 175. Este documento público al no ser impugnado por la parte accionada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se demuestra que la accionante tenía cualidad para otorgar el referido contrato de arrendamiento.
c) Marcado con la letra “C”, contrato privado suscrito entre las partes de fecha 17 de abril de 2.007.Esta documental se desecha por ser copia fotostática.
d) Marcado con la letra “D” original de deposito realizado en fecha 01 de marzo de 2007 por ante la entidad bancaria BANESCO a favor de la ciudadana MARIA ROSA ROIG DE MORILLO por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES. Esta documentales resulta irrelevante al asunto controvertido y por lo tanto se desecha.
e) Marcado con la letra “E” cheque Nro.74000168 de la cuenta corriente perteneciente a la demandada, y dos depósitos de BANESCO a favor de la Abogada NORIS SUNIAGA. Por ser irrelevante al asunto controvertido en la presente causa.
F) Marcado con la letra “F” deposito de fecha 18 de diciembre de 2.006 realizado por la demandada. Resulta impertinente a la presente causa.
G) Marcado con la letra “G” copia de siete (7) depósitos bancarios. Con estos instrumentos la accionante confiesa haber recibido el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de diciembre 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio del año 2007. Por lo tanto adquiere pleno valor probatorio.
H) Marcado con la letra “H” original de certificación de gravamen del inmueble identificado en autos. Este documental resulta impertinente.
- Confesión espontánea: realizada por la demandada en el escrito de contestación de la demanda, en efecto de autos se realizó la confesión espontánea de la accionada sobre el hecho de haber recibido la opción de compra venta, sin embargo, esta situación como se estableció anteriormente debe ser resuelta por el procedimiento ordinario.
Posiciones Juradas de conformidad con los artículos 403 y 405 del Código de Procedimiento Civil. No fueron evacuadas en su oportunidad por lo tanto no se hace pronunciamiento alguno.
- Exhibición del documento de opción de compra venta de fecha 07 de marzo de 2.007 cuyo original esta en poder de la demandada. Esta exhibición es sobre el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes y por lo tanto, resulta impertinente.

Pruebas de la parte demandada

Con la contestación.
- Consiga marcados “A-1”, “A-2”, “A-3” y “A-4”, copias fotostáticas de planillas de depósitos bancarios.
- Copia fotostática de documento privado marcado “B”.
- Copia fotostática de denuncia presentada ante el Fiscal segundo del Ministerio Público.
Estas documentales fueron impugnadas por la parte actor mediante diligencia del dos (2) de junio de 2008 (folio 48), dentro de la oportunidad prevista en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y la accionada no insistió en su validez, por lo tanto, carecen de valor probatorio y deben ser desechadas. Así se decide.

En diligencia de fecha 27 de mayo de 2008, la defensora judicial de la demandada consignó telegrama con acuse de recibo y declaró que del mismo obtuvo oportuna respuesta por la accionada quien le manifestó que tenía abogado para que la asistiera y defendiera sus derechos en la presente causa, que incluso se traslado al domicilio de la demandada. Con esta actuación este Tribunal encuentra que la defensora designada cumplió cabalmente con sus obligaciones y así se declara.
Se deja expresa constancia que la parte accionada no promovió pruebas.

V
MOTIVA
PRIMERO: En la presente causa la parte actora solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la demandada ciudadana HILSE MARIA GODOY BERMUDEZ, el cumplimiento de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y en razón de ello solicita la entrega del inmueble, así como el pago de los cánones de arrendamientos vencidos así como el pago de la clausula penal establecida en el contrato cuyo cumplimiento solicita; fundamenta su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1,167, 1.264, 1.265, 1.269 y 1.271 del Código Civil.
En la presente causa es carga de la parte actora demostrar la obligación cuyo cumplimiento solicita de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido en autos fue demostrado que entre las partes existió un contrato de arrendamiento autenticado por ante la notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 30 de noviembre de 2.006, bajo el Nro.20, Tomo 45 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria. En la cláusula segunda del contrato antes referido, ambas partes establecen que el contrato de arrendamiento tenía una duración de tres meses a partir del 01-12-2006 al 01-03-2007. Ahora bien de conformidad con la duración del contrato de arrendamiento le correspondía una prorroga legal de seis (6) meses de conformidad con el literal 1 del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que venció el 1 del septiembre de 2007 y la demanda fue interpuesta por la actora el día 9 de octubre de 2007, es decir, una vez exigible la obligación a la demandada la entrega del inmueble, por lo tanto, se tiene como demostrada la obligación de entrega del inmueble por el vencimiento del término y así se establece.
En este orden de ideas, la parte accionada no promovió pruebas, en consecuencia, no demostró ningún hecho extintivo o modificativo de la obligación de entrega cuyo cumplimiento le exige la actora. Así se establece.
SEGUNDO: Exige la accionante el pago por un monto de cuatro millones cuatrocientos mil bolívares, ahora cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. F.4.400, oo) por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo a octubre de 2007.
El último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, …”. Por otro lado, el artículo 39 eiusdem señala que la prorroga legal opera de pleno de derecho y su computo, se apertura una vez concluida la duración del contrato, por lo tanto, solo pueden por vía de cumplimiento ser exigidos las pensiones arrendaticias correspondientes a los seis (6) meses que de acuerdo a la ley corresponden por prorroga legal al arrendatario conjuntamente con la entrega del inmueble objeto del contrato.
En el caso de marras se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la accionante exige el pago de la pensiones arrendaticias causadas durante la vigencia de la prorroga legal, valga decir, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio agosto, septiembre y octubre de 2007.
La parte actora al promover pruebas confiesa haber recibido el pago por parte de la arrendataria demandada, al consignar marcados con la letra “G” copia de los depósitos que a su propio decir se corresponden con el pago de los meses de diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, en consecuencia, este Tribunal entiende que la demandada no pagó los meses agosto y septiembre de 2007, en otras palabras, de los cuatro mil cuatrocientos (Bs. F 4. 400, 00) solo adeuda por este concepto la cantidad de un mil cien bolívares (Bs. F. 1.100,00). Así se decide.
TERCERO: La accionante pretende la indemnización por daños y perjuicios; en este sentido, solicita la indemnización penal prevista en la cláusula octava del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento exige, así como los cánones de arrendamiento que se sigan causando.
Ahora bien, por la mora en la entrega del inmueble ambas partes pactaron de acuerdo con la cláusula octava del contrato de arrendamiento una indemnización de diez mil bolívares, hoy diez bolívares fuertes, por cada día que transcurra sin hacer efectiva la desocupación, en virtud de ello únicamente son procedentes los daños contractualmente establecidos, por lo tanto, solo debe prosperar la indemnización prevista en la cláusula octava, razón por la cual será declarada parcialmente con lugar la demanda. Así se decide.
En fecha primero (1º) de septiembre de 2007, vence la prorroga legal prevista en el contrato y es a partir de allí que nace la obligación de la accionada de entregar el inmueble, por lo tanto desde esa fecha le es aplicable la penalidad dispuesta en la cláusula octava del contrato. Así se declara.
Esta penalidad será calculada a razón de diez bolívares fuertes diarios calculados desde el primero (1º) de septiembre de 2007 hasta la oportunidad en que quede definitivamente firme la presente sentencia, para lo cual habrá de ser ordenada la experticia complementaria del fallo realizada por un solo experto, tal y como será ordenado de manera expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se establece.

VI
DECISIÓN
Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por la Abogada NORYS SUNIAGA FIGUERA contra la ciudadana HILSE MARIA GODOY BERMUDEZ, en consecuencia, PRIMERO: ordena a la demandada HILSE MARIA GODOY BERMUDEZ entregar a la accionante el inmueble arrendado en perfecto estado de conservación, desocupado, limpio de basura y solvente en los servicios públicos de agua, electricidad y aseo. SEGUNDO: se condena a la parte demandada al pago de UN MIL CIEN BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.100, oo) por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de 2.007. TERCERO: se condena al pago de la penalidad dispuesta en cláusula octava del contrato de arrendamiento a razón de diez bolívares (Bs. F. 10, oo) diarios desde el 01 de septiembre de 2.007 hasta la oportunidad en que quede definitivamente firme la presente sentencia, suma ésta que deberá determinarse por experticia complementaria del fallo por un solo experto.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.
En virtud que la sentencia fue dictada fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes.
Publíquese y déjese copia.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, a los dos (2) días del mes de junio de 2.009. Años: 199º y 150º.
El Juez Provisorio,

Abog. PASTOR POLO
La Secretaria Temporal,

Abog. NANCY REA ROMERO

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las tres de la tarde (3:00 p.m.).
La Secretaria Temporal,

Exp. N° 51.635/aa.-