TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTES: ALEJANDRO CUBERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 2.783.646, de este domicilio
ABOGADO ASISTENTE: JOSÉ ELÍAS FEO, IPSA No. 19.199.

DEMANDADO: ORLANDO ZAMBRANO MONTENEGRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.914.251 y de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE: JAMIL ALIRIO FERÁNDEZ VELÁSQUEZ, IPSA No 101.224.
MOTIVO: Resolución De Contrato De Arrendamiento.
EXPEDIENTE: 2009-1265
SENTENCIA Definitiva No. 2009/09
SEDE: Civil

CAPITULO I
PARTE EXPOSITIVA

En fecha 07 de Abril del 2009, el ciudadano ALEJANDRO CUBERO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad No. 2.783.646 y de este domicilio, asistido por el abogado en ejercicio JOSE ELIAS FEO, inscrito en el inpreabogado bajo el No.19.199, interpone ante el Tribunal Distribuidor, Pretensión por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra el ciudadano ORLANDO ZAMBRANO MONTENEGRO, venezolano, casado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.914.251 y de este domicilio.
Una vez recibida previa distribución, en fecha13 de Abril del 2009, es admitida la presente demanda, acordándose el emplazamiento del demandado para el Segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, librándose la compulsa respectiva, compareciendo el Alguacil del Tribunal en fecha 24 de Abril del 2009 y consigna recibo de la compulsa debidamente firmada por el demandado.
En fecha 28 de Abril del 2009, compareció el demandado y presentó escrito contentivo de contestación de la demanda, conjuntamente con oposición de cuestiones previas establecidas en los numerales 6, Articulo 346 del Código de procedimiento Civil, 2, 4 y 5 del artículo 340 ejusdem, siendo agregado a los autos en la misma fecha.
En fecha 30 de Abril del 2009, la parte demandante presenta escrito de subsanación y contradicción de las cuestiones previas opuestas, junto con recaudos anexos, las cuales fueron agregadas a los autos en la misma fecha.
En fecha 7 de Mayo de 2009, comparece la parte demandante y presentó escrito de promoción de pruebas, al igual que la parte demandada, junto con recaudos anexos, los cuales fueron agregados a los autos en la misma fecha.
En fecha 11 de Mayo de 2009, la Jueza Temporal de este Juzgado se avocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 12 de Mayo de 2009, comparece el demandante ya identificado en autos y confiere poder apud acta a los abogados JOSE ELIAS FEO DANIA y FARIDE DAO, venezolanos, mayores de edad titulares de las cédulas de identidad Nos. .897.922 y 2.782.656 e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 19.199 y 3.338, respectivamente.
En fecha 15 de Mayo de 2009, este Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte actora a excepción de la Inspección Judicial promovida en el capítulo III de dicho escrito, la cual no se admite, por cuanto corre inserto a los folios del 58 al 176 del expediente, copia certificada de expediente de consignación distinguido con el No. 108, llevado por el Juzgado Tercero de Municipio del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en donde se puede constatar claramente el contenido de los folios 108 y 109 del mencionado expediente, que es precisamente lo que la parte solicita se deje constancia en la referida inspección.
Por auto de fecha 15 de Mayo del 2009, se admiten las pruebas promovidas por la parte demandada, en los capítulos I, II, III y VI, no así la prueba de exhibición promovida en el capítulo IV de dicho escrito de pruebas, la cual no se admite por no haber claridad en los datos de los recibos de pago a exhibir, por cuanto la parte que deba servirse de un documento que según su manifestación, se halle en poder de su adversario, para pedir exhibición debe acompañar una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo, y un medio de prueba que constituya por lo menos la presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente con relación a la prueba de informe promovida en el capitulo V de dicho escrito, en donde se solicita que se requiera de la empresa C.A. Luz y Fuerza Eléctrica y de la Compañía Anónima Hidrología del centro, informe sobre si se han cancelado todas las facturas pertinentes por los Servicios, desde el día 01 de Diciembre de 1997, no se admite por cuanto el pago de los mencionados servicios públicos, no son hechos controvertidos en el presente juicio. Con relación a la prueba de testigos promovida en el Capítulo VI, se fijó el segundo (2º) día de despacho siguiente a la fecha de la admisión de la pruebas, a las 9:00 de la mañana, para que tuviera lugar la comparecencia del testigo promovido, ciudadano AMILCAR GREGORIO ZAMBRANO MONTENEGRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.553,384, con domicilio en la calle Mariño, diagonal a la plaza de las Banderas, local sin asignación numérica, Parroquia Fraternidad, de esta ciudad de Puerto Cabello, Estado Carabobo, con el objeto de tomarle su declaración sobre hechos que guarden relación con el presente caso, llegado el día fijado o sea el día 19 de Mayo del presente año, siendo las 9:00 de la mañana, para que tuviere lugar el acto de comparecencia del referido ciudadano el mismo no compareció y el Tribunal así lo hizo constar, declarando desierto el acto.
En fecha 27 de Mayo de 2009, se dictó auto difiriendo el acto para dictar sentencia en la presente causa, por veinte (20) días calendarios consecutivos, contados a partir del día siguiente a la fecha de dicho auto, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16 de Junio de 2009, estando la causa en fase de decisión el Tribunal antes de dictar pasó a resolver como punto previo la cuestión previa contenida en el articulo 346 Ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, dictando una interlocutoria declarando sin lugar las cuestiones opuestas por el demandado de autos de los artículos 346 Ordinal 6 y 340 Ordinales 2 y 5 ejusdem y declaró con lugar las cuestiones previas a que hace referencia el articulo 340 Ordinal 4 del mismo código suspendiendo la causa hasta que el demandante, ciudadano ALEJANDRO CUBERO, antes identificado, subsane los defectos u omisiones opuestos como cuestiones previas interpuesta por el ciudadano ORLANDO RAFAEL ZAMBRANO, ya identificado en un termino de cinco (5) días a contar a partir de la decisión, advirtiéndoseles a las partes que vencido dicho lapso se procedería a sentenciar la causa conforme lo dispone el articulo 890 ejusdem.
En fecha 25 de junio de 2009, comparece el abogado JOSE ELIAS FEO, en su carácter de apoderado Judicial del demandante de autos y presenta escrito subsanando la cuestión previa ordenada por el tribunal.
En fecha 29 de Junio de 2009, el Tribunal dicta auto y de acuerdo a lo establecido en los artículos 12, 14 y 514 del Código de Procedimiento Civil, acuerda Inspección Judicial sobre el inmueble objeto de la pretensión, a los fines de tener una mayor claridad a la hora de sentenciar, la cual se fijo para el primer día de despacho a la fecha del auto, a las 10:00 a.m., a los fines de dejar constancia del número que aparece en la puerta del inmueble identificado en autos.
En fecha 01 de Julio de 2009, siendo las 10:00 a.m., se trasladó el Tribunal y practicó la inspección judicial acordada y fijada
En fecha 03 de Julio de 2009, el Tribunal dicta interlocutoria y procede a decidir la cuestión previa ordenada y subsanada declarando sin lugar la misma.
Antes de continuar con el desarrollo de la Sentencia el Tribunal cumple con el deber de hacer al apoderado de la parte actora, la siguiente observación: Que es muy delicado hacer aseveraciones a la ligera que puedan perjudicar al personal del Tribunal, por cuanto en el escrito de subsanación de cuestiones previas ordenadas por el Tribunal, éste manifestó textualmente ”ni como aparentemente numero 2 remarcado con lápiz de tinta en la convención arrendaticia que se acompaño al escrito del libelo de la demanda (hecho posterior a la admisión de la demanda y ajena a nuestra responsabilidad)”, es mi obligación manifestar públicamente que este tribunal cuenta con un personal de una conducta direccionada e inquebrantable cuyo propósito es siempre prestar el servicio al usuario dentro de sus funciones, no así incurriendo en actuaciones que pudieran perjudicar a alguna de las partes.

DE LA PRETENSION
Fundamenta la parte actora su pretensión en los siguientes hechos:
Que en fecha 01 de Agosto del 2008, celebró contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado, por un año fijo contado a partir del primero de agosto del año 2008 con el ciudadano ORLANDO ZAMBRANO MONTENEGRO, sobre un inmueble, constituido por un (01) apartamento distinguido con el No. 1, piso 3, ubicado en el Edificio Fermoselle, calle Urdaneta, jurisdicción de la Parroquia Fraternidad, del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo.
Que el referido inmueble arrendado sería destinado por el Arrendatario para uso de Vivienda.
Que el contrato es por un canon de arrendamiento de CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs.464.60), todo ello según instrumento que consignó en forma original con la letra “A”.
Que desde el mes de Febrero del 2009, hasta la presente fecha, El Arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, todo se demuestra por los recibos de los referidos cánones de arrendamiento de los meses de Febrero y Marzo de 2009, vencidos y no pagados signados con las letras “B” y “C”, los cuales opone para que surtan los efectos legales consiguientes.
Que por tales razones es por lo que ocurre ante este Despacho a fin de demandar al ciudadano ORLANDO ZAMBRANO MONTENEGRO, en su carácter de arrendatario, ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado:
Primero: A la Resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de la cláusula segunda del mismo, esto es la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Febrero y Marzo del año 2009. Segundo: En cancelar la suma de NOVECIENTOS VEINTINUEVE NUEVE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 929,20) correspondientes a los cánones de arrendamiento insolutos de los meses Febrero y Marzo del 2009, respectivamente. Tercero: En la entrega del inmueble objeto de la presente acción libre de personas y de bienes muebles.
Fundamenta el Apoderado Judicial de la parte demandante, la presente acción en el artículo 33 literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como en el artículo 1592 del Código Civil en su segundo numeral y en los Artículos 1160 y 1167 del mismo código.
De conformidad con lo establecido en los artículos 588 ordinal 1 y 599 ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil solicita medidas preventivas de embargo y secuestro.
Estima la demanda en la cantidad de NOVECIENTOS VEINTINUEVE BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 929,20) equivalente a DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA CON NOVENTA Y UNA (16.890,91) UNIDADES TRIBUTARIAS.
DE LA CONTESTACIÓN
Por su parte el demandado fundamenta su contestación en los siguientes hechos:
Alega que la relación arrendaticia existente entre el ciudadano ALEJANDRO CUBERO y su persona, no data del día Primero (01) de Agosto del año 2008, como quiere hacer valer en la demanda cuando establece….”celebré contrato de Arrendamiento por un año fijo contado a partir del 01 de Agosto del año 2008, al respecto señala que la relación arrendaticia existente entre el demandante y su persona comienza el Primero (01) de Diciembre del año 1997, es decir, que para el primero (01) de Agosto del año 2008, su núcleo familiar y él tenían Diez (10) años y ocho (8) meses ocupando el apartamento en calidad de arrendatarios, igualmente señala que el Primero de Agosto del año 2008, celebró un contrato de arrendamiento con el demandante de autos, donde se estableció un lapso de duración de un (01) año fijo, pero quiere aclarar que allí no comienza la relación arrendaticia, sino en fecha Primero (01) de Diciembre del año 1997, en virtud de lo dicho, acepta y reconoce que haya celebrado un contrato de arrendamiento entre su persona y el demandante de autos, en fecha primero (01) de Agosto del año 2008, pero rechaza la posibilidad de que se crea que en esa fecha comenzó la relación arrendaticia.
Acepta y reconoce que el ciudadano ALEJANDRO CUBERO, sea el propietario exclusivo del apartamento que viene ocupando desde hace Once (11) años y Cuatro (04) meses, el cual se encuentra ubicado en la calle Urdaneta, Casco Central, Edificio Cubero, Piso 03, apartamento signado con el número 06, en jurisdicción de la parroquia Urbana “Fraternidad” del Municipio Autónomo Puerto Cabello, Estado Carabobo.
Acepta y reconoce que el canon de arrendamiento mensual sea la cantidad de Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs. 464,60).
Niega, Rechaza y contradice que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero y Marzo del año 2009, y por ende que se haya verificado un incumplimiento de la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento en cuestión, más bien su relación arrendaticia ha estado signada por el compromiso y las más absoluta responsabilidad en lo tocante a la cancelación del canon de arrendamiento mensual, donde, a su vez , se encuentran incluidos el pago total de los servicios básicos que son necesarios en el inmueble.
Que en fecha veintiséis (26) de febrero del año 2007, el ciudadano ALEJANDRO CUBERO, le envió un oficio donde le notifica de “su firme voluntad de dar por concluido el contrato de arrendamiento que vence el día veintitrés (23) de mayo del año 2007, con el objeto inmediato de que fuera desocupado el inmueble en referencia, sin existir ningún motivo aparente, sin tomar en cuenta la difícil situación inmobiliaria existente en el país, sin importarle, en aquel tiempo, que había cumplido responsablemente con la cancelación del canon de arrendamiento mensual y el pago de los servicios básicos por espacio de nueve (09) años, sin sopesar el hecho de que vive allí con su núcleo familiar, el cual está conformado por su mujer y sus tres hijas menores de edad, negándose firmemente a recibir el pago del canon de arrendamiento mensual correspondiente al mes de Febrero del presente año, con el objeto de crear una situación de insolvencia que lo perjudicara, debido a ello se vio en la obligación de efectuar consignación voluntaria de pago del canon de arrendamiento mensual en el expediente signado con el No. 108 por ante un Tribunal Civil competente donde se encuentran debidamente consignados los pagos mensuales consecutivos y consecuentes, dichos pagos fueron perfectamente aceptados y retirados de la cuenta aperturada por el Tribunal, mediante diligencias suscritas por el ciudadano ALEJANDRO CUBERO, lo que acarrea como consecuencia lógica la convalidación legal de las circunstancias establecidas en el escrito de consignación referentes a la relación arrendaticia.
Que actualmente se encuentra en presencia de una de las peores crisis inmobiliarias en el país.
Que se tome en consideración todos sus argumentos y alegatos, a los fines de que se forme un criterio de certeza que esté totalmente desprovisto de fuentes de errores que puedan desviar el conocimiento de la verdad de los hechos, que dicte todo lo conducente a la verificación de la prorroga legal que le corresponde.
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
Promueve la Cuestión Previa establecida en el Numeral 6, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a ”El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
Invoca el demandado que el libelo de la demanda interpuesto por el ciudadano ALEJANDRO CUBERO, ya identificado, ante este Tribunal, adolece ciertamente de un gran defecto de forma, en virtud de que el mismo no reúne los requisitos de procedibilidad exigidos por el artículo 340 del Código de procedimiento Civil, conforme a lo establecido en el Numeral 2º del mencionado artículo deberá contener… cita textual… “El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen”.
Expresa que conforme a lo establecido en el numeral 4º del artículo 340 del Código de procedimiento Civil, el libelo de la demanda deberá expresar…”El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble”.
Invoca el demandado, en cuanto a lo establecido en el numeral 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el libelo de la demanda deberá expresar… “la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”.

CAPITULO II
PARTE MOTIVA
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
De acuerdo con la pretensión deducida y las defensas opuestas, evidencia este Tribunal que los límites en los cuales ha quedado planteada la controversia se encuentran dirigidos a determinar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por el incumplimiento en el pago de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de Febrero y Marzo del año 2009, por parte del demandado, como punto controvertido. Así como los hechos invocados por el demandado en la contestación de la demanda, alegando que la relación arrendaticia existente entre el ciudadano ALEJANDRO CUBERO y su persona, no data del día Primero (01) de Agosto del año 2008, al respecto señala que la relación arrendaticia existente entre el demandante y su persona comienza el Primero (01) de Diciembre del año 1997, es decir, que para el primero (01) de Agosto del año 2008, su núcleo familiar y él tenían Diez (10) años y ocho (8) meses ocupando el apartamento en calidad de arrendatarios.
Igualmente señala que el Primero de Agosto del año 2008, celebró un contrato de arrendamiento con el demandante de autos, donde se estableció un lapso de duración de un (01) año fijo, pero quiere aclarar que allí no comienza la relación arrendaticia, sino en fecha Primero (01) de Diciembre del año 1997.
Niega, Rechaza y contradice que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero y Marzo del año 2009, y por ende que se haya verificado un incumplimiento de la Clausula Segunda del Contrato de Arrendamiento en cuestión, más bien su relación arrendaticia ha estado signada por el compromiso y las más absoluta responsabilidad en lo tocante a la cancelación del canon de arrendamiento mensual, donde, a su vez , se encuentran incluidos el pago total de los servicios básicos que son necesarios en el inmueble.
CAPITULO III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada la controversia en los términos expuestos corresponde a la parte demandada probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
PRIMERO: El presente asunto se plantea pretensión por Resolución de Contrato de Arrendamiento fundamentada en el artículo 1167 del Código Civil que establece: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
Conforme a los términos en que quedó planteada la controversia de acuerdo con la pretensión deducida y las defensas opuestas, se tiene como cierto por así haberlo admitido el demandado la existencia de una relación arrendaticia por tiempo determinado, entre los ciudadanos ALEJANDRO CUBERO, antes identificado, en su condición de arrendador, y el ciudadano ORLANDO ZAMBRANO MONTENEGRO, arriba identificado en su condición de arrendatario.
Con respecto a las afirmaciones realizadas por cada una de las partes, y teniendo en cuenta que la pretensión del demandante es la Resolución del Contrato que tiene por causa petendi la falta de pago, y negado tal hecho por el demandado en el escrito de la contestación de la demanda, constituye una carga para el mismo probar su afirmación, todo de conformidad con lo establecido en los artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: A los fines de probar cuales de los hechos controvertidos han quedado demostrados, este Tribunal de seguidas analiza y valora las pruebas aportadas por las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil:
PRUEBAS PARTE ACTORA:
La parte actora promovió junto con su pretensión, contrato privado de arrendamiento, celebrado entre el ciudadano ALEJANDRO CUBERO y ORLANDO ZAMBRANO MONTENEGRO, por un año fijo contado a partir del 01 de Agosto de 2008 marcado con la letra “A” (folios 04 al 05). Esta sentenciadora después de revisar el mismo, no fue impugnado ni tachado le otorga todo el valor probatorio correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido, por ser demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia entre las partes sobre el bien inmueble objeto de la controversia, así como se constata el término de duración de dicha relación convencional, precisándose la vigencia de un (1) año fijo contado a partir del 01 de Agosto de 2008,que solo podrá ser prorrogado con la autorización dada por escrito de EL ARRENDADOR y con la firma de nuevo contrato de arrendamiento por el mismo lapso señalado y en las mismas condiciones con excepción de la cláusula segunda del presente contrato, la cual de acuerdo a las alteraciones significativas dentro del mercado inmobiliario será sujeta a revisión y ajuste, tal como lo establece la cláusula Décima Tercera, y así se declara.
Igualmente promovió original de recibos de pagos sin cancelar correspondientes a los meses Febrero y Marzo 2009, marcadas con las letras “B” y “C” (folios 06 al 07). En cuanto a estos instrumentos se observa, que de conformidad con lo previsto en la doctrina y la jurisprudencia, estos recibos no aportan al proceso ningún tipo de prueba, por lo que ésta juzgadora los desestima, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
En su escrito de promoción de pruebas, en el capítulo I, reproduce el escrito de libelo de la demanda que corre inserta en los folios 1 y su vuelto y 2 respectivamente; el Tribunal aclara que los escritos no constituyen “per se” documentos probatorios. Ellos son los mecanismos establecidos por el legislador para que las partes expresen sus argumentos de defensa y de ataque; razón por la cual no los valora como documentos probatorios. Así se decide. Del mismo modo en el capitulo II, Reproduce recibos en los cánones de arrendamiento que el demandado de autos ha dejado de pagar, esto es los meses de febrero y marzo del año 2009, incumpliendo la cláusula segunda de la convención arrendaticia. Estos instrumentos fueron analizados en consideraciones anteriormente. Así mismo el demandante en el capitulo III del escrito de promoción de pruebas, promueve Primero: constancia emitida por el Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello numero 3811 de fecha 04-05-2009, donde se hace constar que el ciudadano ORLANDO ZAMBRANO MONTENEGRO, no ha efectuado ninguna consignación arrendaticia a su favor, sobre un apartamento distinguido con el No. 1, piso 3, ubicado en el Edificio Fermoselle, calle Urdaneta, jurisdicción de la Parroquia Fraternidad Municipio Puerto Cabello. Segundo: Constancia emitida por este el Juzgado Segundo de Municipio Puerto Cabello donde se hace constar que no existe consignación arrendaticia realizada por el ciudadano ORLANDO ZAMBRANO MONTENEGRO, a favor del demandante. Tercero: Solicitud Nro. 461, contentivo de Constancia emitida por el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello donde se hace constar que el ciudadano ORLANDO ZAMBRANO MONTENEGRO, ha venido consignando depósitos por concepto de cánones de arrendamiento, a favor del ciudadano ALEJANDRO CUBERO, titular de la cedula de identidad No. 2.783.646, por un inmueble de su propiedad, siendo los dos últimos depósitos el día 28-04-2009, por un monto de Bs. 464,60, cada uno, correspondiente a los meses de Febrero y Marzo de 2009, lo que da un total de NOVECIENTOS VEINTINUEVE BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs.929,20). Se observa que el documento bajo análisis al ser presenciado por un funcionario autorizado, se le otorga valor probatorio, por cuanto el mismo hace fe, así entre las partes como respecto a terceros, tanto de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, como respecto de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la relación del hecho a que el instrumento se contrae, de conformidad con los artículos 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
En el capitulo IV reproduce escrito de contestación de la demanda del demandado de autos. Estos escritos no constituyen “per se” documentos probatorios. Ellos son los mecanismos establecidos por el legislador para que las partes expresen sus argumentos de defensa y de ataque; razón por la cual no los valora como documentos probatorios. Así se decide. Igualmente el apoderado de la parte actora, al momento de subsanación de la cuestión previa opuesta por la parte demandada, presentó documento del régimen de Propiedad Horizontal del inmueble objeto de la pretensión, debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo (hoy Registro Publico) de fecha 24 de Febrero del 2007, quedando registrado bajo el numero 35, folios 219 al 229, tomo 8, para su vista y devolución, previa certificación por Secretaría, documento público que demuestra fehacientemente la propiedad que acredita el ciudadano ALEJANDRO CUBERO sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Y así se establece.
ALEGATOS Y PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, el demandado en el lapso probatorio promovió en el capítulo I Invoco y reprodujo los meritos favorables que se desprenden de los autos y que le benefician, los cuales se encuentran reducidos a lo siguiente: 1. El hecho de que la relación arrendaticia existente entre el ciudadano ALEJANDRO CUBERO y su persona, no data del día Primero (01) de agosto del año 2.008. 2. Acepta y reconoce que el ciudadano ALEJANDRO CUBERO, sea el propietario exclusivo del apartamento que viene ocupando desde hace Once (11) años y Cuatro (04) meses, el cual se encuentra ubicado en la calle Urdaneta, Casco Central, Edificio Cubero, Piso 03, apartamento signado con el número 06, en jurisdicción de la parroquia Urbana “Fraternidad” del Municipio Autónomo Puerto Cabello, Estado Carabobo. 3. El hecho de que acepta y reconoce que el canon de arrendamiento mensual sea la cantidad de Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs. 464,60). 4. El hecho de que niega, rechaza y contradice que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero y Marzo del año 2009, y por ende que se haya verificado un incumplimiento de la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento en cuestión
Igualmente en el capítulo III, consigna pruebas documentales, las cuales constituyen medios probatorios sobre los que se sustentan los argumentos y alegatos esgrimidos por su persona, y al mismo tiempo se traducen en instrumentos fundamentales y trascendentales: 1. Copia certificada del expediente signado con el numero 108, contentivo de proceso judicial de consignación voluntaria de canon de arrendamiento mensual el cual fue iniciado por su persona, mediante formal escrito de consignación interpuesto ante un tribunal Civil competente, donde se encuentran debidamente consignados los pagos mensuales consecutivos y consecuentes, y fueron debidamente aceptados por el ciudadano ALEJANDRO CUBERO, lo cual convalida legalmente todas las circunstancias que se encuentran allí establecidas, marcado con la letra “A”, se observa que el documento bajo análisis al ser presenciado por un funcionario autorizado, se le otorga valor probatorio, por cuanto el mismo hace fe, así entre las partes como respecto a terceros, tanto de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, como respecto de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la relación del hecho a que el instrumento se contrae, de conformidad con los artículos 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
2. Contrato de arrendamiento, en original celebrado en fecha Primero (01) de Agosto del año 2008, contentivo de veinte (20) cláusulas, debidamente firmado por el arrendador y arrendatario esta sentenciadora le otorga valor probatorio por lo que se tiene como exacto el texto del documento, tal como aparece de la copia presentada por el solicitante, de conformidad con lo establecido en los artículos 436 y 507 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
3. Comprobante de pago emitido por el ciudadano ALEJANDRO CUBERO, en fecha treinta de Enero del año 2009, que se corresponde con el pago del enero de 2009, por un monto de CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 487,05), en original signado con el numero 0455, debidamente firmado por el ciudadano ALEJANDRO CUBERO, el cual es plenamente demostrativo de la cancelación del canon correspondiente a ese mes del presente año, marcado con la letra “C”, para que surta sus efectos probatorios pertinentes y respectivos. Esta Juzgadora le otorga valor probatorio al instrumento bajo estudio y análisis, en virtud de que el mismo no fue atacado por la parte contraria, por lo que el mismo es demostrativo de la relación arrendaticia. 4. Copia certificada del expediente signado con el número 2.008-1234, contentivo de proceso judicial de desalojo, interpuesto por el ciudadano ALEJANDRO CUBERO, ante el Juzgado Segundo de Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, marcado con la letra D. Al referido documento al ser presenciado por un funcionario autorizado, se le otorga valor probatorio, por cuanto el mismo hace fe, así entre las partes como respecto a terceros, tanto de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, como respecto de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la relación del hecho a que el instrumento se contrae, de conformidad con los artículos 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.

TERCERO: Ahora bien, efectuado el análisis y valoración del material probatorio aportado por las partes al proceso, se observa que convenida como fue la existencia del contrato de arrendamiento por las partes involucradas en este juicio, y alegada por el demandante la resolución del contrato de arrendamiento afirmando que el arrendatario adeuda los meses de febrero y marzo de 2009, pasa quien juzga a precisar el tipo de relación existente entre las partes litigantes, es decir, si nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o por el contrario, se trata de un contrato a tiempo indeterminado, para fijar las reglas que le son propias al caso de autos, así tenemos que la cláusula décima tercera del documento privado de arrendamiento en examen, ofrecido por la parte actora y por la parte demandada, se reglan entre otras obligaciones arrendaticias, el término de duración de dicha relación convencional, precisándose la vigencia de un (1) año fijo contado a partir del 01 de agosto de 2008 y que solo podrá ser prorrogado con la autorización dada por escrito de EL ARRENDADOR y con la firma de nuevo contrato de arrendamiento por el mismo lapso señalado y en las mismas condiciones con excepción de la cláusula segunda del presente contrato, la cual de acuerdo a las alteraciones significativas dentro del mercado inmobiliario será sujeta a revisión y ajuste, tal como lo establece la cláusula Décima Tercera, encontrándonos ante un contrato de arrendamiento privado escrito a tiempo determinado, evidenciándose que en el caso de autos, el accionante hizo uso adecuado de la acción de resolución de contrato, cuya aplicación está destinada únicamente a los contratos bilaterales por escrito a tiempo determinado y se subsume dentro de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil: y así se decide.
Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia este Juzgado observa:
Demanda el actor la resolución de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de agosto de 2008, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por un (01) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 1, piso 3, ubicado en el Edificio Fermoselle, calle Urdaneta , jurisdicción de la parroquia Fraternidad, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, contrato de arrendamiento que no fue atacado por la parte contraria procesalmente a través de los medios que le otorga la Ley, por lo que se le atribuye al mismo pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el articulo 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando reconocida la relación locativa que une a las partes intervinientes en el presente juicio, y así se establece.
Igualmente alega la parte actora que la causa de la resolución del contrato es la falta de pago por parte del arrendatario de los cánones de arrendamiento de los meses Febrero y Marzo de 2009, y en efecto sostiene que el canon de arrendamiento fue convenido en la suma de Bs. 464,60, por lo que el inquilino estaba obligado a pagar tal monto.
En el caso de subiudice estamos en presencia de una acción de resolución de contrato de arrendamiento, la cual procede ante el incumplimiento de una de las partes, y con la misma se busca extinguir y dejar sin efecto un contrato existente y vigente, en este caso el contrato de arrendamiento, con el consecuente pago de los cánones de arrendamiento insoluto de los meses Febrero y Marzo del 2009.
Al respecto el artículo 1167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
De esta norma se desprende los elementos indispensables para la procedencia de la acción, señalando la doctrina las siguientes: a) el contrato debe ser bilateral. b) incumplimiento del contrato, de la obligación. c) que el incumplimiento se origine en la culpa del deudor, puesto que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar intentar la acción. d) que el demandante, por su parte haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. e) Intervención judicial indispensable. Teniendo como efecto que la situación entre las partes se restablece al momento anterior a la contratación.
Así mismo, debemos destacar que el pago de las pensiones de arrendamiento a cargo del arrendatario constituyen unas de las obligaciones primarias que le impone la Ley como compensación por el uso de la cosa arrendada, orientada a que se le mantenga en estado de solvencia y pueda continuar en el disfrute de la cosa, pero el mismo debe producirse oportunamente dentro del plazo fijado por ambas partes contratantes, lo cual de conformidad con la cláusula segunda del referido contrato, se pactó que el pago debía realizarse por mensualidades vencidas, y en base a lo anteriormente convenido, este Juzgado le toca verificar si efectivamente el arrendatario, logró demostrar o no el efecto liberatorio propio de todo pago o por el contrario no alcanzó su efectividad jurídica, de las obligaciones arrendaticias que se invocan como insolutas para solicitar la Resolución del contrato, al respecto tenemos:
En este orden de ideas el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé el mecanismo para la realización de la consignación arrendaticia y en tal sentido establece: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresamente o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
Por su parte el artículo 56 eiusdem, fija el alcance de las consignaciones para la validez de las mismas y al efecto establece: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al juez, ante quien el interesado presentare la demanda”.
Por último existen dos posiciones doctrinarias y jurisprudenciales. La primera señala que las consignaciones hechas extemporáneamente no pueden considerarse legítimamente efectuadas y por lo tanto no producen liberación alguna, y la segunda de signo opuesto, le concede al inquilino el beneficio de poder pagar las pensiones más allá del plazo vencido, siempre y cuando el arrendador no haya incoado la demanda.
Con el aporte de la doctrina y de las normas antes transcritas, y después de un análisis detallado de las actas que conforman el expediente, debe tenerse que la resolución del contrato, es uno de los medios que pone fin a los efectos de las obligaciones contraídas derivadas de un incumplimiento de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia sinalagmática, en la que cada uno de ellas sabe con exactitud los limites de su obligación. Observa esta sentenciadora, que de la prueba instrumental por parte del demandado, de la demostración del efecto liberatorio propio de todo pago, por haber cumplido con las obligaciones arrendaticias que se invocan como insolutas para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, evidenciándose de autos que el arrendatario se encuentra fuera de los parámetros contractuales y legales, existiendo una violación por parte del inquilino de las normas citadas, que rigurosamente contemplan la obligatoriedad para el arrendatario de cumplir con su obligación de pagar los cánones arrendaticios, y hacer sus consignaciones bajo las condiciones temporales establecidas ex lege, para así poder gozar del estatus de solvencia, siendo que el procedimiento consignatario fija obligaciones únicamente a cargo del consignante, llegando a sancionarlo con entender su consignación como ilegítimamente efectuada cuando incumpliese cualesquiera de sus requisitos esenciales, entre los cuales se encuentra la oportunidad de su presentación, por lo que este Tribunal pasa a examinar la pertinencia de las mencionadas consignaciones de la siguiente manera:
En fecha 27 de Abril de 2009, depositó los cánones correspondientes a los meses de Febrero y Marzo de 2009, teniendo como fechas límite para la consignación según el artículo 51 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el día 16 de Marzo de 2009 y 16 de Abril de 2009, respectivamente.
En tal virtud; visto que las consignaciones arrendaticias fueron hechas ante el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que se encuentran suscritos por la Secretaria y la jueza con sello húmedo del Tribunal; éste Tribunal, valora los recibos presentados conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil, por ser expedidos por un funcionario público; en consecuencia los tiene como fidedignos. Así se establece.
Asimismo, se observa que las consignaciones inquilinarias fueron hechas en forma extemporánea por tardía, incumpliendo el arrendatario la forma de pago prevista en la cláusula Segunda del contrato, e igualmente en contravención a lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia es forzoso para este Tribunal declarar como extemporáneos los pagos realizados por el arrendatario en la presente causa. Y así se decide.
Visto que los Contratos tienen fuerza de ley entre las partes conforme al Artículo 1.160 el cual establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir lo expresado en ellos, 1.264 el cual establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas tomando en consideración la cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de Agosto de 2008, suscrito entre las partes y habiéndose verificado los extremos establecidos en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de conformidad con lo establecido en los artículos 7 y 51, este Tribunal declarar con lugar la resolución del Contrato de arrendamiento. Así se decide.
En relación a la pretensión de la parte demandante de la cancelación de los cánones de arrendamiento insolutos, quedo suficientemente probado en autos la cancelación extemporánea de los mismos, situación que constituye en sí misma un incumplimiento reiterado en relación a la obligación de pago oportuno de las pensiones arrendaticias; y aun cuando los pagos se realizaron en forma extemporánea, ciertamente se efectuaron y en consecuencia deben imputarse como cancelados. Así se establece.
De todo lo anteriormente expuesto resulta forzoso para este Tribunal declarar
Por las razones de hecho y de derecho antes detalladas, este Juzgado de causa, ve viable que la demanda que dio inicio a estas actas judiciales debe prosperar de conformidad con lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
En fundamento a las razones anteriores, considera este Tribunal que ante la insolvencia del arrendatario tanto en los cánones de arrendamiento, así como en las demás obligaciones derivadas del contrato: aseo, luz eléctrica y agua, el contrato de arrendamiento se encuentra determinado en el tiempo, toda vez que las mismas se encontraban condicionadas a la solvencia de aquella, por lo que estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, hace procedente resolución de contrato contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil, y así se decide.
IV
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este Tribunal Segundo de Municipio del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
Primero: Parcialmente CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano ALEJANDRO CUBERO, asistido por el abogado JOSE ELIAS FEO, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 19.199, antes identificados, contra el ciudadano ORLANDO ZAMBRANO MONTENEGRO, antes identificados, en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 01 de AGOSTO de 2008, y se condena a la parte demandada a entregar el inmueble arrendado, constituido por un (01) apartamento distinguido con el Nº 1, piso 3, ubicado en el Edificio Fermoselle, calle Urdaneta, jurisdicción de la Parroquia Fraternidad, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, en perfecto estado de conservación y libre de personas y bienes.
Segundo: SIN LUGAR la pretensión relativa al pago de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de Febrero y Marzo del 2009, respectivamente.
Tercero: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Publíquese, Regístrese y Anótese en los libros respectivos. Déjese copia en el copiador de sentencias.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Puerto Cabello, a los Diez (10) días del mes de Julio de 2009. Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Juez Temporal

Abg. BARBARA RUMBOS FALCON

La Secretaria Titular,

ANA BELMAR HERNANDEZ ZERPA

En la misma fecha se cumplió lo ordenado, se publicó siendo las 2:30 minutos de la tarde.

La Secretaria Titular,

ANA BELMAR HERNANDEZ ZERPA