TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, NAGUANAGUA, LOS GUAYOS y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
Valencia, 14 de julio de 2009
199º y 150º
EXPEDIENTE Nº 7285
DEMANDANTE: TOMAS CASTRILLO ROMERO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.222, actuando en nombre y representación del ciudadano: LUIS RAFAEL YEPEZ, venezolano, mayor de edad, viudo, titular de la cedula de identidad N° 409.283.
DEMANDADO: JESUSA PASTORA MURILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 9.138.232
MOTIVO: DESALOJO
DECISIÓN: SIN LUGAR LA DEMANDA (SENTENCIA DEFINITIVA)

CAPITULO I
DE LA PARTE NARRATIVA

La presente demanda, se inicia en fecha 14 de julio de 2008, intentada por el ciudadano: LUIS RAFAEL YEPEZ, por intermedio de su apoderado judicial abogado TOMAS CASTRILLO ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.222, en contra de la ciudadana JESUSA PASTORA MURILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.138.232, por DESALOJO de un inmueble ubicado en la Avenida 105-A, Nº 102-A-40, Sector Unión, Municipio Naguanagua, Estado Carabobo. Se acompaña al libelo, Poder conferido al Abogado Actor, marcado con la letra “A”, Contrato de arrendamiento del inmueble, marcado con la letra “B”, Segundo Contrato de Arrendamiento marcado con letra “C”, y la Declaración Sucesoral.
El día 21 de julio del 2008, el Tribunal, admite la demanda, acordándose en consecuencia el emplazamiento del demandado, para que comparezca por ante este Tribunal el segundo día de Despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda u oponer las cuestiones previas que considere conveniente.
En horas de despacho del día 17 de Octubre de 2008, el ciudadano Alguacil del Tribunal da cuenta de haber citado a la parte demandada, quien firmo el recibo de citación.
En fecha 21 de Octubre de 2008, comparece ante este Tribunal la parte demandada asistida del abogado RAFAEL PEREZ HERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado Nº 27.833, y consigna su escrito contentivo de la contestación a la demanda y el Poder Apud Acta. Queda con la contestación a la demanda entrabada la litis, correspondiendo a cada una de las partes demostrar sus respectivas afirmaciones.
En fecha 23 de Octubre de 2008 la parte actora consigna su escrito de pruebas, el cual es admitido en fecha 27 de Octubre de 2008. En esta misma fecha la parte demandada consigna su escrito de pruebas documentales, invocando la declaración de testigos e inspección judicial, Se admite el 28 de Octubre de 2008.
En fecha 03 de Noviembre de 2008 el Tribunal deja constancia de que la testigo LISBETH COROMOTO HIDALGO no se presentó y en la misma fecha la testigo ROSMARY SANCHEZ se presentó e hizo su declaración.
En fecha 03 de Noviembre de 2008, el Tribunal por actuaciones urgentes, difiere la realización de la inspección en el presente juicio, para el día de despacho siguiente a esta fecha, a las dos (02:00) de la tarde. En fecha 04 de Noviembre, oportunidad fijada por el Tribunal para la práctica de la inspección judicial acordada, el Tribunal deja constancia de que las partes no se hicieron presentes, por lo que se declara desierto dicho acto.
En fecha 18 de Noviembre de 2008, se difiere el acto de dictar sentencia para dentro de los diez (10) días de despacho siguientes al del día de hoy.
En fecha 21 de Enero de 2009, se dictó auto de abocamiento de la Jueza Provisorio de este tribunal Abg. MARINEL MENESES GONZALEZ, y se ordena la notificación de las partes mediante boletas de conformidad con lo dispuesto en los artículos 90 y 233 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de su continuidad.
En fecha 04 de Febrero de 2009, el alguacil da cuenta que notificó del abocamiento a la parte actora. Asimismo en fecha 04 de Marzo de 2009, el alguacil da cuenta que se traslado a notificar del abocamiento a la ciudadana: JESUSA PASTORA MURILLO, siendo informado por la ciudadana ROSMARY SANCHEZ, que la ciudadana no se encontraba, por lo que procedió a dejar copia de la boleta.
En fecha 12 de Marzo de 2009, el tribunal dictó auto mediante el cual considera que no se practicó la notificación personal de la parte demandada, por lo que ordenó librar nuevamente la boleta de notificación correspondiente a los efectos de que el alguacil agote la misma. En fecha 27 de abril de 2009, comparece el alguacil y da cuenta a la secretaria que notificó personalmente a la parte demandada. En fecha 11 de mayo de 2009, el tribunal difiere la realización del acto de dictar sentencia para dentro de los treinta (30) días de despacho siguientes al de hoy.
CAPITULO II
DE LAS PRETENSIONES, ATAQUES Y DEFENSAS DE LAS PARTES

1.- PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA:

De acuerdo a las articulaciones de hecho y de derechos de la parte actora en su demanda, pueden resumirse sus argumentos y pretensiones, así:
A.- Que en su condición de propietario y de la sucesión YEPEZ GIL, el ciudadano: LUIS RAFAEL YEPEZ, celebró contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado con la ciudadana: JESUSA PASTORA MURILLO, sobre un (01) inmueble ubicado en la avenida 105-A, N° 192-A-40, Sector Unión, Municipio Naguanagua del Estado Carabobo.
B.- Que previo acuerdo entre las partes se renovó el contrato por un lapso igual de un (01) año y habiéndose solicitado verbalmente la desocupación del inmueble, se firmó un nuevo contrato de arrendamiento por un lapso de seis meses comenzando la vigencia a partir del 15 de febrero de 2007 hasta el 15 de agosto 2007.
C.- Que en fecha 13 de abril de 2007 el arrendador envía comunicación a la arrendataria informándole que terminada la prórroga legal debía desocupar el inmueble, pero no obstante la notificación la arrendataria se atrasa en los pagos del canon de arrendamiento y lo que es más grave paga cuando quiere y al haberse notificado con suficiente anticipación sobre la no renovación contractual por lo que debía hacer uso de la prórroga legal para luego desocupar el inmueble y entregarlo a su propietario aunado al hecho de no cumplir con sus obligaciones, es por tal razón que demanda el desalojo y la entrega material de dicho inmueble totalmente desocupado de personas y cosas.

2.- PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDADA:

A.- Que en la contestación de la demanda opone cuestiones previas de conformidad con lo establecido en el artículo 346 ordinales 3° y 6° del Código de Procedimiento Civil, por la insuficiencia del poder presentado por el abogado de la parte actora y por no haberse llenado en el libelo los requisitos indicados en el artículo 340 eiusdem.
B.- Que rechaza y contradice la temeraria e infundada acción intentada en su contra por el ciudadano: LUIS RAFAEL YEPEZ, por ser inciertos los hechos que narra en el escrito de pretensión, que es totalmente falso que la relación arrendaticia entre el ciudadano: LUIS RAFAEL YEPEZ y su persona, haya comenzado como expresa el actor en el libelo en fecha 15 de Agosto de 2005, ya que se evidencia de contrato de arrendamiento notariado que su representado celebró contrato de arrendamiento con su persona por el término de un (01) año, prorrogable automáticamente por períodos sucesivos, si una de las partes no manifiesta por escrito, con tres (03) meses de anticipación a dicho vencimiento, su voluntad de no prorrogarlo. Señalando que el actor solicita el desalojo por vencimiento del término y de la prórroga legal, haciendo énfasis en que durante el lapso de la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y que en definitiva al analizar la relación de los hechos referida al vencimiento de la prórroga legal y la pretensión del actor en cuanto al desalojo, se concluye que la acción escogida por el actor no es la idónea y por transgredirse con ello normas de orden público debe declararse sin lugar la demanda en la definitiva.
C.- Asimismo niega absolutamente el hecho de que le haya sido notificada la intención de no renovación del contrato de arrendamiento, y que como consecuencia de las sucesivas renovaciones del contrato cuya vigencia inició en fecha 15 de febrero de 2007 con vencimiento el 15 de agosto de 2007, por tener una duración de seis meses prorrogables por igual lapso, eliminándose la condición de que dicho acuerdo debía ser por escrito y como quiera que no fue notificada con antelación la voluntad de no renovar este último contrato ni se pidió su desocupación, se renovó por seis meses más es decir, hasta el 15 de febrero de 2008; niega además que la comunicación consignada con el libelo de la demanda, marcada con la letra “D” la cual no tiene su firma como recibida, le haya sido presentada, la cual por no tener su firma carece de validez jurídica. Así mismo indica que la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado en virtud de las renovaciones automáticas surgidas con motivo de la falta de notificación de la voluntad de no renovar el contrato y que por tales motivos la condición para que comenzara a transcurrir la prórroga legal no se cumplió.
D.- Igualmente niega que haya realizado reformas al inmueble arrendado, y los trabajos efectuados fueron autorizados verbalmente por uno de los hijos, copropietario del inmueble, (el mismo que cobra el alquiler), aunado al hecho de que no afecta la estructura del inmueble porque son totalmente desmontables.
E.- Que además de cumplir una función social está totalmente solvente en el pago de los servicios y los cánones de arrendamiento.

CAPITULO III

DE LAS CUESTIONES PREVIAS ALEGADAS

Se observa que la parte demandada alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse cumplido con los requisitos del artículo 340 eiusdem, basándose en que hay inexactitud en la narración de los hechos ya que no estableció claramente los fundamentos de su pretensión la cual a su vez no está bien formulada. En este sentido, el Tribunal observa que a los folios 02 y 03 del escrito libelar efectivamente la parte actora señala todos y cada uno de los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, cuando cita el contenido de los artículos 38 ordinal “b” (sic), 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y con base en el principio IURAT NOVI CURIA sólo basta que la parte plantee la relación de los hechos ya que el Juez conoce del derecho y debe aplicarlo.
En cuanto a que la pretensión no está bien formulada, se observa que la parte actora señala en su escrito de demanda que pretende le sea entregado el inmueble, por incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato habiendo perdido en virtud de ello el derecho a la prórroga legal, por lo que estima quien decide que si está claramente definido en qué consiste la pretensión y que corresponderá al análisis de mérito determinar si es procedente o no. Por lo expuesto este Tribunal considera que la cuestión previa alegada debe ser declarada SIN LUGAR en la dispositiva de la presente decisión. Así se declara y decide.
Igualmente se observa que la parte demandada alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dada la insuficiencia del poder presentado por el abogado de la parte actora, basándose en que el inmueble objeto del litigio cuya propiedad se atribuye el demandante, en realidad pertenece a una sucesión conformada por ocho personas sin que conste en la nota de autenticación que la sucesión haya facultado al demandante para otorgar poder en nombre de ella. En este sentido, el Tribunal observa que establecido lo anterior, es necesario determinar cuáles son las partes en la presente causa y en qué consiste el vínculo que supuestamente genera obligaciones entre ellos. Recordemos que la demanda fue presentada por el ciudadano TOMAS CASTRILLO ROMERO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.222, actuando en nombre y representación del ciudadano: LUIS RAFAEL YEPEZ, contra la ciudadana JESUSA PASTORA MURILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.138.232, por DESALOJO, de conformidad con disposiciones contenidas en el Código Civil y especialmente en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por estar ésta última incursa en atraso en el pago de los cánones de arrendamiento y el incumplimiento de otras obligaciones legales y contractuales establecidas mediante contrato celebrado entre ambas partes.
No obstante lo anterior, se observa que al ser presentada la demanda el apoderado de la parte actora atribuye la condición de propietarios del inmueble sobre el cual versa la relación locativa a su representado y a la sucesión Yépez Gil, hecho que no es desconocido ni negado por la parte demandada; el problema se suscita es en qué términos y entre quienes fue celebrado contrato de arrendamiento.
Ahora bien, es evidente que el ciudadano LUIS RAFAEL YEPEZ (parte actora en esta causa), en el contrato de arrendamiento funge como propietario arrendador, cursante en documental privada original, al folio 07 anexo al libelo de la demanda, en el cual no se observa que lo haya hecho en nombre y en representación de la sucesión YEPEZ GIL, es decir, si bien este tribunal no desconoce el hecho de que el inmueble objeto del contrato es propiedad del ciudadano LUIS RAFAEL YEPEZ y la mencionada sucesión; lo cierto es que este ciudadano no suscribe el contrato en representación de la sucesión Yépez Gil, y por lo tanto arrendó en nombre propio un bien ajeno. Por lo que en virtud de lo anterior, el Tribunal estima importante citar textualmente el comentario efectuado por el Dr. José Luís Aguilar Gorrondona, en su libro “CONTRATOS Y GARANTÍAS Derecho Civil IV”, en el cual expresa:

“…I.- La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender y arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato (…) III.- Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de LAURENT, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes. (…) 1º.)Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes: A.- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes. B.- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación. C.- Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de la cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento. 2º.- El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada la impide desposeer al arrendatario”.

De allí que observa esta sentenciadora, que el actor fundamenta su acción en el contenido de los artículos 38 ordinal “b” (sic), 39 y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; como consecuencia de ello demanda el desalojo, pero para incoar dicha acción no es necesario que el actor impretermitiblemente sea el propietario del bien inmueble objeto del litigio; ya que la doctrina nacional admite válidamente el arrendamiento de la cosa ajena, como se concluyó, ya que el contrato de esta especie no produce efectos reales sino personales. Por lo tanto puede arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, pues, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena, porque mientras que la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes contratantes. De manera que la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero e incluso por autorización verbal lo que implica que para ejercer la presente demanda el actor no debía ser el propietario ni tampoco necesitaba autorización expresa del propietario del inmueble en virtud de que no se discute la propiedad, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador. Por lo tanto quien sentencia, considerando que en el caso sub judice el contrato de arrendamiento que une a las partes no es nulo ni anulable, porque como se expresó se estaría, eventualmente, ante un caso de arrendamiento de cosa ajena que es válido y surte sus efectos entre las partes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil y la titularidad del inmueble no es materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza, y tomando en cuenta que la cualidad de propietario no es indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento, porque no lo exige así la ley y el principio general de que lo que no está prohibido está permitido, dando cabida incluso al arrendamiento de la cosa ajena, y es por todo lo anterior que el tribunal considera que es válido y suficiente el poder otorgado por el ciudadano LUIS RAFAEL YEPEZ, al abogado en ejercicio TOMAS CASTRILLO ROMERO, por cuanto tiene el primero la cualidad para ejercer la pretensión de desalojo. Por lo expuesto este Tribunal considera que la cuestión previa alegada debe ser declarada SIN LUGAR en la dispositiva de la presente decisión. Así se declara y decide.
En virtud de lo anterior pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los términos siguientes:

A.- DE LA VALORACION DEL MATERIAL PROBATORIO

PRIMERO: Con relación a la documental cursante a los folios 05 y 06, este Tribunal por cuanto la misma no fue tachada, impugnada ni desconocida en su oportunidad legal, la valora como demostrativa de que al abogado en ejercicio TOMAS CASTRILLO ROMERO le fue conferida la condición de apoderado judicial del ciudadano LUIS RAFAEL YEPEZ mediante documento notariado, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.
SEGUNDO: Con relación a las documentales cursantes en original a los folios 07 y su vuelto y 43 al 46, este tribunal por cuanto las mismas no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas en su oportunidad legal, las valora como demostrativas de que los ciudadanos LUIS RAFAEL YEPEZ y JESUSA PASTORA MURILLO, suscribieron contratos de arrendamiento ambos con una duración de un (01) año el primero con vigencia a partir del 01 de agosto de 2003 y el segundo a partir del 15 de agosto de 2005, siendo el canon de arrendamiento la cantidad de trescientos mil bolívares mensuales y cuatrocientos setenta mil bolívares mensuales respectivamente, pagaderos por mensualidades vencidas al arrendador, todo de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357 y 1363 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 429, 444 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.
TERCERO: Con relación a la documental privada cursante al folio 08, este tribunal observa que la misma se trata de una copia fotostática simple de un documento privado que en principio no debería ser valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, habida consideración de que en dicha disposición legal se reproduce, en parte, el mismo criterio seguido por el artículo 1.368 del Código Civil, en el cual se estableció que el documento privado que puede oponerse en juicio es el original y suscrito con su firma autógrafa por el obligado, de manera que la posibilidad legal de desconocer o tachar el instrumento sólo tiene sentido cuando concurren estas circunstancias. Es decir, el legislador decidió otorgar valor probatorio a determinadas copias fotostáticas o reproducciones fotográficas de algunos instrumentos.
Según dicho texto legal, es menester que se cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos, para que estas fotocopias, o reproducciones fotográficas tengan efecto en el proceso mediante la debida valoración que, sobre ello, le otorgue el sentenciador. Estas condiciones son las siguientes: En primer lugar, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; en segundo lugar, que dichas copias no fueren impugnadas por el adversario; y en tercer lugar, que dichos instrumentos hayan sido producidos con la demanda, la contestación o en lapso de promoción de pruebas, y si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte.
Pero de igual manera se observa que la referida documental fue acompañada al libelo de demanda y además la parte demandada en su escrito de contestación la refiere como el último de los contratos de arrendamiento suscritos, por lo que se hace evidente que ambas partes reconocen su existencia, la primera por anexarlo a la demanda y la segunda al hacer uso de su contenido para tratar de enervar la pretensión de la parte actora, motivo por el cual este tribunal la valora como demostrativa de que los ciudadanos JESUSA PASTORA MURILLO y LUIS RAFAEL YEPEZ celebraron un nuevo contrato privado de arrendamiento con una duración de seis (06) meses con vigencia a partir del 15 de febrero de 2007 hasta el 15 de agosto de 2007, prorrogable por un lapso igual previo acuerdo de las partes, manifestado con sesenta días de anticipación al vencimiento, siendo el canon de arrendamiento la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas al arrendador en los primeros cinco días después de vencido el mes; todo lo anterior de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
CUARTO: Con relación a las documentales privadas cursantes a los folios 09 y 48, este tribunal no las valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, puesto que en dicha disposición legal se reproduce, en parte, el mismo criterio seguido por el artículo 1.368 del Código Civil, desarrollado ampliamente en el particular tercero en el cual quedó establecido que el documento privado que puede oponerse en juicio es el original y suscrito con su firma autógrafa por el obligado, de manera que la posibilidad legal de desconocer o tachar el instrumento sólo tiene sentido cuando concurren estas circunstancias, por lo que al no encuadrar el presente caso en ninguno de los supuestos anteriores, carecen de valor probatorio. Así se decide.
QUINTO: Con relación a las documentales cursantes en copias simples a los folios 11 al 16, este tribunal por cuanto la misma no fue tachada, impugnada ni desconocida en su oportunidad legal, la valora como demostrativa de que la parte actora es la propietaria del inmueble objeto de la relación locativa conjuntamente con la sucesión Yépez Gil, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.
SEXTO: Con relación a las documentales cursantes en original a los folios 10 y 52, este Tribunal aún cuando las mismas no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas en su oportunidad legal, no las valora por cuanto emanan de terceros y no fueron incorporadas como prueba de informes para su valoración, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.
SEPTIMO: Con relación a las documentales privadas, cursantes en original a los folios 49 al 51, este Tribunal por cuanto las mismas no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas en su oportunidad legal, las valora como demostrativas de que la parte demandante recibió pagos por concepto de alquiler de una casa de su propiedad ubicada en la avenida 105-A-192 A-40, en Tarapío, sector Unión, Naguanagua, correspondientes a los meses de 15 de junio al 15 de julio de 2007, 15 de julio al 15 de agosto de 2007 y 15 de agosto al 15 de septiembre de 2007, todos por la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares; quedando establecido por no ser éste un hecho controvertido y así haberlo aceptado y reconocido ambas partes que el canon de arrendamiento es de BOLIVARES SEISCIENTOS CINCUENTA (Bs. 650,oo); todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 444 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.
OCTAVO: Con relación a la documental privada, cursante en original al folio 47, este Tribunal por cuanto la misma no fue tachada, impugnada ni desconocida en su oportunidad legal, la valora como demostrativa de que se notificó a la parte demandada acerca de que tenía la primera opción para adquirir el inmueble y de las consideraciones efectuadas para determinar su valor; todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 444 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.

B.- DE LA PROCEDENCIA DE LA PRETENSIÓN:

Vista la pretensión de la parte actora y las defensas de fondo de la demandada, y valorado como ha sido el material probatorio, este tribunal pasa a pronunciarse sobre la procedencia o no de la pretensión, así:
PRIMERO: En todo proceso ambas partes, pueden probar, correspondiendo al actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y al demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa, que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Se puede decir, de un modo general conforme a la jurisprudencia, que pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales, que perfectamente aplican a este caso: “Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor, sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho”, “Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que se fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el juez por infundada”, “Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción”.
Por otro lado, de acuerdo al principio de comunidad de la prueba, o de adquisición procesal, el juez está en la obligación de valorarlas todas y sacar de ellas las consecuencias jurídicas pertinentes en beneficio de la parte a quien favorezca el hecho demostrado, aunque esta parte no haya sido la promovente de la prueba o no tuviera la carga de producirla y una vez producida la prueba y cerrada la etapa de instrucción, la actividad del juez, en la etapa de decisión, queda desvinculada de la actividad de las partes, y en ningún caso ésta determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, considerándose adquirido para el proceso el resultado de la instrucción probatoria, que se hace común para las partes.
SEGUNDO: Ahora bien, considerando que la parte actora en su escrito de demanda pretende el desalojo y entrega material del inmueble objeto de la relación locativa, por el incumplimiento de las obligaciones contractuales en cuanto al pago de los servicios públicos, modificaciones no autorizadas y atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, este Tribunal observa que la parte demandada alega en primer lugar que la relación arrendaticia que se inició en fecha 25 de julio de 2003, ha continuado de manera ininterrumpida y con el consentimiento tácito del arrendador, puesto que es falso el hecho de que le haya sido notificada la intención de no renovación del contrato de arrendamiento, y que como consecuencia de las sucesivas renovaciones el contrato cuya vigencia inició en fecha 15 de febrero de 2007 con vencimiento el 15 de agosto de 2007, por tener una duración de seis meses prorrogables por igual lapso, eliminándose la condición de que dicho acuerdo debía ser por escrito y como quiera que no le fue notificada con antelación la voluntad de no renovar este último contrato ni se pidió su desocupación, éste se renovó por seis meses más es decir, hasta el 15 de febrero de 2008; razón por la cual indica que la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado en virtud de las renovaciones automáticas surgidas con motivo de la falta de notificación de la voluntad de no renovar el contrato y la aceptación del pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendador, y que por tales motivos la condición para que comenzara a transcurrir la prórroga legal no se cumplió; siendo falso también que se atrase en el pago o adeude cánones de arrendamiento al demandante. En este sentido, tal como se señaló, la pretensión de la parte actora surge con motivo del incumplimiento de obligaciones contractuales por parte de la arrendataria que en el caso de resultar procedente, no operaría el beneficio contenido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que poco importaría la vigencia del vínculo contractual.
En este orden de ideas, corresponde en consecuencia verificar no sólo si hubo o no incumplimiento de las obligaciones contractuales señaladas por el actor, sino que también partiendo de la determinación de cuál es la naturaleza del contrato de arrendamiento, el cual para el demandante es a tiempo determinado y para la accionada es a tiempo indeterminado; establecer si el incumplimiento alegado se constituye en causal de desalojo. En ese sentido, este Tribunal observa que valorada como fue la documental continente de las cláusulas del contrato de arrendamiento privado vigente a partir del 15 de febrero de 2007 hasta el 15 de agosto de 2007, por los motivos expresados en el particular cuarto de la valoración del material probatorio, cuya existencia y contenido reconocen ambas partes, concatenado con la documental privada original marcada “F” y cursante al folio 51 donde se aprecia que la parte actora en fecha 21 de septiembre de 2007 suscribe recibo aceptando del pago por concepto de alquiler de una casa de su propiedad correspondiente al periodo del 15 de agosto al 15 de septiembre de 2007, aunado a las manifestaciones de las partes en sus escritos, hacen evidente para este Tribunal que efectivamente las partes celebraron contrato privado de arrendamiento a tiempo determinado con una duración de seis meses, cuya vigencia inició a partir del 15 de febrero de 2007 hasta el 15 de agosto de 2007, siendo éste el último contrato celebrado con la ciudadana JESUSA PASTORA MURILLO, sobre el inmueble constituido por una casa ubicada en la avenida 105-A, identificada con el N°192-A-40, Sector Unión, Municipio Naguanagua, Estado Carabobo, con un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 650.000,oo), pagaderos por mensualidades vencidas, siendo alegado por la parte demandante en su escrito de demanda y aceptado así por la parte demandada que el contrato podría ser renovado por períodos iguales si alguna de las partes no le notificare con anticipación a la otra su voluntad de no renovar el contrato, es decir, en uso de la autonomía y libertad contractual pactaron una clausula de renovación automática con la cual ante la ausencia de nuevos contratos y habiendo expirado la vigencia lo que se produjo fue una renovación por períodos iguales y consecutivos, generándose la primera de las renovaciones el 15 de agosto de 2007 hasta el 15 de febrero de 2008 y la segunda de las renovaciones del 15 de febrero de 2008 hasta el 15 de agosto de 2008, por lo que no habiéndose materializado la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento por parte de la arrendadora por los motivos expuestos y analizados en el particular cuarto de la valoración del material probatorio aunado al hecho cierto de la aceptación tácita de la renovación automática al aceptar el pago de los cánones de arrendamiento posteriores a la fecha de vigencia del contrato, este Tribunal considera que para la fecha de la interposición de la demanda estaba vigente la segunda renovación automática del contrato de arrendamiento, y en consecuencia ni siquiera había operado la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que al estar constituida la pretensión principal del actor en el desalojo y entrega material del inmueble objeto de la relación locativa, por el incumplimiento de las obligaciones contractuales en cuanto al pago de los servicios públicos, modificaciones no autorizadas y atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, hechos estos que eran carga probatoria de la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y sobre los cuales no aportó medios de prueba que sustentaran su pretensión, es por lo que estima quien aquí decide que no existe un incumplimiento de las obligaciones pactadas que llegase a constituir una causal de desalojo; por lo que indefectiblemente este tribunal debe declarar sin lugar la pretensión de la parte actora. Y así se declara y decide.

CAPITULO IV
DE LA DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LAS CUESTIONES PREVIAS alegadas de conformidad con lo establecido en los ordinales 3 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO fuera incoada por el ciudadano: LUIS RAFAEL YEPEZ, por intermedio de su apoderado judicial abogado TOMAS CASTRILLO ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.222, en contra de la ciudadana JESUSA PASTORA MURILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.138.232, en su condición de arrendataria.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales con respecto a la incidencia de las cuestiones previas y se condena a la parte actora al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en la pretensión principal, conforme al Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Valencia, 14 de julio de 2009.
LA JUEZA PROVISORIO,

ABG. MARINEL MENESES GONZALEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. MARIEL ROMERO

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, previo el anuncio de ley, siendo las 02:30 p.m., y se libraron las boletas de notificación.-
LA SECRETARIA,

ABG. MARIEL ROMERO
MMG/MR/rem.-