TSJ Regiones - Decisión

“VISTOS” Sin conclusiones de las partes.- La presente causa se inicia mediante interposición de demanda incoada por las Abogadas, ANA CECILIA ALAMBRARRIO y ANITA MIKAELA FERNANDEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-7.103. y V-12.068.402, inscritas en el IPSA bajo los Nros. 106.520 y 1106.110, y de este domicilio, Apoderadas Judiciales del ciudadano CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ ARISTIMUÑO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Nro. V-3.796.270, y de este domicilio en contra del ciudadano MOISES RAMON ZABALA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V-8.596.684, y de este domicilio, por DESALOJO.- Alega la parte actora que dio en arrendamiento, al ciudadano, MOISES RAMON ZABALA antes identificado, celebro contrato de arrendamiento privado, por un inmueble de su propiedad, ubicado en la Urbanización LOMAS DE LA ESMERALDA III, Sector M-03, Casa N° 72, Municipios San Diego, Distrito Valencia del Estado Carabobo; como se evidencia en el contrato de arrendamiento anexo marcado “B”, por un termino de 6 meses contados a partir de fecha (30) de Julio del 2007 hasta el 30 de diciembre del 2007, donde se estableció un canon de arrendamiento en la cantidad de Trescientos Veinte bolívares Fuertes (Bs. 320, 00) bolívares mensuales, visto que el contrato no fue renovado entre las partes y por encontrarse en la necedad de utilizar el inmueble y agotada la prorroga legal establecida, el inquilino no ha querido desocupado el inmueble dicho inmueble, alegando que no tiene donde vivir.
El 06/08/2008, se admite la demanda.
Riela al folio (34) diligencia de la parte actora solicitando la citación del demandado de autos
Consta al folio (35) diligencia de la parte actora, asistida de abogado, otorgándole poder Apud Acta a las Abogadas ANA CECILIA ALAMBRARRIO y ANITA MIKAELA FERNANDEZ.
En fecha, 06-11-2008, la alguacil consigna diligencia sin firma.
Corre inserto al folio (47) diligencia de la parte actora consignando los carteles publicados.
En fecha 09-02-2009, el secretario diligencia manifestando haber fijado cartel de citación en la morada.
En fecha 10.03-09, la parte actora solicita se designe defensor de oficio al demandado de auto.
Riela al folio (56) diligencia del alguacil manifestando haber notificado a la defensora de oficio abogada MARIANELLA GODOY
Consta al folio (53), diligencia de la defensora de oficio, manifestando la aceptación del cargo
En fecha 31-03-09, el alguacil consigna diligencia manifestado haber citado a la defensora de oficio.
Riela al folio (65) escrito de contestación de la Defensora de Oficio.
Consta al folio 69 escrito de la parte demandada MOISES RAMON BRECEÑO ZABALA, consignando Poder otorgado al abogado YILMER JESUS TORRES ZAMBRANO
Riela a los folios (75) y (77), escritos de Pruebas presentado por la Defensor de Oficio y la parte demandante. y fija día y hora para que tenga lugar la prueba Testimoniales.
Consta al folio (84) escrito de contestación del demandado de auto.
En fecha 21-04-09, la parte demandada consigna escrito de pruebas en los términos allí expuestos.
Riela al folio (111) acto de declaración de testigo..
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente:

I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Desalojo arrendaticio y aduce que suscribió contrato de arrendamiento privado en fecha 30 de julio del 2007, sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la Urbanización LOMAS DE LA ESMERALDA III, Sector M-03, Casa N° 72, Municipios San Diego, Valencia del Estado Carabobo, con el ciudadano MOISES RAMON ZABALA, por un termino de seis (6) meses contados a partir de esa fecha; así mismo arguye que el contrato no fue renovado entre las partes y se encuentra en la necesidad de utilizar el inmueble y agotándose la prorroga legal establecida en la Ley de Inquilinato, solicita la desocupación del inmueble en virtud de que de conformidad con el articulo 38 de la mencionada Ley….omissis”… y por cuanto el inquilino no le ha desocupado el inmueble y necesita mudarse a su vivienda porque antes vivía en casa de su hermana en Maracay, en la urbanización Mata Redonda del Municipio Girardot, según consta de constancia de Residencia emitida por la Presidenta de la Junta Parroquial de la Parroquia José Ovalles, dicha zona es de riesgo, pues esta afectada por el crecimiento del lago de Valencia; por tal razón le urge reubicarse en su hogar principal, por que no tiene donde habitar en los actuales momentos, eses inmueble es el único que posee y esta declarado como vivienda principal según consta de documento emitido por el SENIAT.
POR SU PARTE LA DEFENSOR JUDICIAL DEL DEMANDADO:
Mediante escrito de fecha 3/04/2009, procede a contestar la demanda, en los siguientes términos: Niega, rechaza y Contradice en toda y cada una de las partes la demanda por desalojo. Que el 30 de julio de 2007 haya celebrado contrato de arrendamiento. Que la duración del contrato sea por seis (6) meses.
Niega y rechaza por ser falso que el mencionado contrato no fuera renovado.
Niega y rechaza por ser incierto que a su representado se le haya agotado la prorroga, ya que no fue notificado de que no le Iván a renovar y por lo tanto no ha gozado de ninguna prorroga mal puede entonces desocupar el inmueble.
Niega y rechaza por ser absolutamente falso, que la parte actora necesite con urgencia el mencionado inmueble, así mismo niega que viva en Maracay con su hermanan, que no tenga donde vivir y que la vivienda objeto de La presente demanda sea la vivienda principal.

II
DE LAS PRUEBAS.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
Promueve, invoca y reproduce el merito favorable que se desprende de los autos y ratifica muy especialmente todos y cada uno de los anexos que fueron consignados junto con el escrito de la demanda.
Promueve, invoca y reproduce un (1) folio Útil y marcado con la letra “A” y el original del Contrato privado.
Promueve, invoca y reproduce dos (2) folio Útil y marcado con la letra “B” fotografías del inmueble donde habita donde se puede evidencia el deterioro del inmueble de su hermana
Promueve, invoca y reproduce dos (2) folio Útil y marcado con la letra “C”, pagina obtenida de Internet http://amparomataredonda.blogia.com/ donde el periódico EL NACIONAL de fecha 30 d enero de 2009, la situación en que están viviendo los residentes de “Mata Redonda” y la Punta”, localidad afectada por la crecida del Lago de Valencia.
Ratifica en toda y cada una de sus partes el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato, contentiva de diecisiete (17) folios útiles..
Ratifica la Sentencia emitida por el T.S.J. Sala Constitucional en fecha 11 de agosto del año 2006.
Ratifica en toda y cada una de sus partes constancia de Residencia, para probar que el inmueble es propiedad de la hermanan de la parte actora
Al particular III solicita la prueba de los testigos de los ciudadanos: ANDRES SEIJA, LUIS A. POZO, MAKARINA ISAVA.

DE LAS PRUEBAS DEL DEMANDADO:
En la oportunidad procesal, la defensora judicial de la parte demandada, mediante escrito de prueba; Invoca el principio de comunidad de las pruebas y ratifica en cada una de las partes el escrito de contestación.
Al particular II, alega que no presenta otro medio de prueba por cuanto fue imposible localizar personalmente a su representado.
Consta a los folios 84 y 85, escrito de contestación del abogado EILMEN TORRES ZAMBRANO, apoderado Judicial de la parte demandada, la cual fue extemporánea, siendo inoficioso su análisis.
Seguidamente el apoderado del accionado, mediante escrito de prueba, Promueve, ratifica y opone de toda forma de derecho, copia simple del primer contrato de arrendamiento del año 1998, anotado bajo el N° 70, tomo 126 de los libros autenticados llevados por la Notaria Publica Tercera de Valencia, que acompaña con la letra “B”.
Promueve, ratifica y opone de toda forma de derecho, copia simple de los contratos de arrendamiento de los años 2001, 2005, 2007 que acompaña con la letra “C”, “D” y “E”, en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Promueve, ratifica y opone de toda forma de derecho, los recibos de los cánones de arrendamiento correspondiente a las mensualidades de dicho contrato que se acompaño con la letra F, G y H, que cursa a los folios 93, 94,95, 96, 97,98,99,10,101,102,103 del expediente..

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO
En el presente caso el debate se circunscribe en el Desalojo Arrendaticio, inherente a la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble; en este orden de ideas, es necesario establecer que el artículo establecido en el artículo 34, literal (b) de la Ley de arrendamiento Inmobiliario:
Articulo 34.- “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:…

..” b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Tal como se indica en la norma anteriormente transcrita, considerar esta Juzgadora, que la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.
A tal efecto, resulta necesario destacar que para la procedencia del desalojo, deben probarse tres requisitos; La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito); La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo.
Evidentemente en el caso de marra la parte accionante CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ ARISTIMUÑO, demostró la existencia de una relación arrendaticia, circunstancia que admitió el arrendatario MOISES RAMON ZABALA, por otra parte, consta a los autos marcado con la letra “A” (folio 3 al 19), documento de propiedad del inmueble, en copia fotostática simple, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, en fecha 16 de agosto de 1996, inserto bajo el N° 25, Folios 1 al 10°, Pto. 1°, Tomo 31°, con esta prueba queda probada la cualidad de propietario de la parte accionante. En merito a su apreciación, este Tribunal, le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Así mismo consta al expediente Contrato de arrendamiento, el cual quedo reconocido a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto al valor probatorio de las fotografías, insertas al folio 80 al 81 de este expediente; este tribunal estima que este medio de pruebas libre, quedará a la sana crítica del operador de justicia, siendo una prueba documental directa, es decir el hecho acontecido es directamente reproducidos en la fotografía sin pasar por los sentidos humanos que lo comprenden, justifiquen y representen en el documento, es una prueba libre de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, la promovente no cumplió cabalmente con los requisitos exigidos para su validez, tales como la identificó al sujeto o persona que realizó las fotografías, y obviamente era imposible de determinar los hechos del lugar, modo, tiempo donde fueron tomadas las fotografías, en tal sentido, advierte este Tribunal que este tipo de prueba se asimila a la prueba de instrumentos privados emanados de terceros de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento en todo caso su promoción debe efectuarse a través de lo establecido en el articulo referido. En consecuencia se desestima su valor probatorio por cuanto la misma no fue promovida validamente. Y así se establece.
De modo tal que la promoción de la página de Internet, marcada con la letra “C”, la cual, publica una información del periódico el Nacional; este constituye un hecho público comunicaciónal; que solo denota la situación de riego de las viviendas y residentes de Mata Redonda y la Punta. Se desestima su valor Probatorio.
En cuanto a la prueba testimonial, solamente fue declarado en su oportunidad procesal la ciudadana MACARINA JOSEFINA ISAVA, quien manifestó a la Primera pregunta: Que conoce al ciudadano Carlos Rodríguez. A la Tercera pregunta: Declaro que esta viviendo en una zona de alto riesgo, las casas están agrietadas…ya estas casas están evaluadas y los van a sacar hay una sentencia y les van a dar un dinero…”. A la Quinta pregunta: contesto: que el ciudadano Carlos Rodríguez habita en un inmueble de la hermana de el…En relación a las repregunta contesto a la Segunda:..¡Cuantos años tiene conociendo al ciudadano CARLOS RODRIGUEZ, manifestó que tiene muchos años. A la cuarta repregunta ¡Diga el Testigo si el ciudadano CARLOS RODRIGUEZ vive actualmente en la misma residencia con su hermana? Contesto: “No el vive en mata Redonda, esa es la casa de la hermana”
Sobre las deposiciones de este Testigo este Tribunal observa que no se contradice, narra los mismos hechos, tanto en las preguntas como en las repreguntas; y es por lo que merece valor probatorio
No obstante, este cúmulo de probanzas, son SUFICIENTES, pues bien, cumplen con los requisitos de procedencia de la acción propuesta, ya que el accionante CARLOS ALBERTO RODRIGUEZ ARISTIMUÑO, justifico la necesidad que tiene el y su grupo familiar de ocupar el inmueble objeto del presente juicio.

SEGUNDO
Ahora bien, en relación al escrito de fecha 14 de abril de 2009, contentivo de la contestación de la demanda; tal como se señalo el mismo es extemporánea; no obstante en cuanto a los recibos inserto a los folios 93 al 103, no tienen relación con los hechos litigiosos. Y así se establece.

TERCERO
Lo anterior permite traer a colación, un extracto de la Sentencia del 28 de junio de 2005 (T.S.J. – Sala Constitucional) Sent. N° 1376
… “Al respecto, es patente la necesidad de vivienda que existe en el país, circunstancia que al adminicularse con la poca capacidad económica de la mayor parte de la población para adquirirla crea una presión en el mercado habitacional a la cual la ley impugnada pretende darle solución. En este sentido, múltiples han sido las enmiendes buscadas, que pasan desde la posibilidad de adquirir las viviendas por política habitacional o a través de financiamientos para proyectos de auto gestión o de auto construcción, hasta dispensar una mejor regulación al área arrendaticia.
Para satisfacer el último de los objetivos trazados, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios trató de simplificar los procedimientos administrativos y judiciales inmiscuidos en el tema, a fin de incentivar el alquiler y la construcción de viviendas para arrendar, ello como un reconocimiento al hecho de que los problemas habitacionales aludidos hacían que el arrendamiento de inmuebles tuviera una excesiva demanda, la cual además se acrecentaba por el temor de los propietarios a arrendar los inmuebles por lo engorroso y complicado de los procedimientos administrativos y judiciales que regían la materia.
Dentro de este contexto, el punto que pretende resaltar la Sala es muy sencillo: en la actualidad no resulta nada fácil para el ciudadano conseguir una vivienda para arrendar. Es esa la razón que justifica el plazo de seis meses que le otorga la norma impugnada al arrendador para desalojar el inmueble, argumento que se refuerza con el hecho de que dicho plazo sólo procede cuando el motivo de desalojo obedece a necesidades propias del propietario, y no por alguna conducta indeseable del inquilino.
Ciertamente, frente al derecho del arrendatario está el del arrendador, pero el desarrollo del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, que es en este caso el que el recurrente alega como transgredido, no puede realizarse de espaldas a la realidad. En definitiva, bajo tal justificación, la potestad que tiene el legislador de configurar el derecho a la tutela judicial efectiva en materia arrendaticia ha sido desplegada sin haber afectado el núcleo esencial del derecho, centro indisponible para el legislador en su actividad, pues la Ley busca garantizar los derechos de los arrendadores y arrendatarios para influir positivamente en la solución del grave problema de vivienda…”