TSJ Regiones - Decisión

EL JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, NGUANAGUA, LOS GUAYOS Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: RICARDO RAMÓN MALLA ALCALÁ, titular de la cédula de identidad No. V- 6.277.631
APODERADO JUDICIAL: MAX ENRIQUE VALDIVIESO ARANDA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 88.571, de este domicilio.
DEMANDADA: MARINA AMAYA DE SALAMANCA, titular de la cédula de identidad No. E- 81.196.435, de este domicilio.
DEFENSORA JUDICIAL: MAYRA MENEDEZ ROMAN, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº. 48.617, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE Nº: 1298

I
NARRATIVA

En fecha 09 de octubre de 2006, se recibió por ante el Tribunal Distribuidor demanda por desalojo y documentos fundamentales de la misma, incoada por el abogado Max Enrique Valdivieso Aranda, co-apoderado de la parte demandante, ciudadano Ricardo Ramón Malla Alcalá, titular de la cédula de identidad No. V- 6.277.631, en contra de la ciudadana Marina Amaya de Salamanca, titular de la cédula de identidad No. E- 81.196.435, de este domicilio.
En fecha 16 de octubre de 2006, este Juzgado recibe del Tribunal Distribuidor la demanda y le da entrada bajo el Nro. 1298.
En el escrito libelar el apoderado de la parte demandante alegó que su representado es propietario de un apartamento destinado a vivienda, identificado con el No. 11-A, ubicado en la planta décima primera de la Torre “B” del Conjunto Residencial Los Morochos, que a su vez está situado en la Calle 129, Urbanización Prebo, Jurisdicción del Municipio San José del Municipio Valencia del estado Carabobo.
Señala, que el 15 de septiembre de 1989, celebró un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de su propiedad con la ciudadana Marina Amaya de Salamanca, ya identificada.
Alega además, que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado por haberse operado la tácita reconducción sobre el mismo, dado que han transcurrido los requisitos indicados en el artículo 1600 del Código Civil, que para la fecha del 28 de agosto de 2001, regía un canon de arrendamiento por un monto de Tres mil bolívares (Bs.3.000, 00), según el contrato de arrendamiento, el cual fue modificado por la Alcaldía del Municipio de Valencia- Dirección de Inquilinato mediante Resolución No. DT. 64-2001, de fecha 29 de agosto de 2001, fijando un canon de arrendamiento máximo de alquiler mensual por la cantidad de Cinto setenta y siete mil cuatrocientos ochenta y ocho bolívares con cero céntimos ( Bs. 177.488,00).
Según indica la parte accionante, la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de DICIEMBRE 2005, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO de 2006, tal como fue convenido en el contrato de arrendamiento y posteriormente a la regulación fijada por la Alcaldía de Valencia Dirección de Inquilinato, los cuales debían ser depositados en la Cta.No. 01080016000200187617 del Banco Provincial: para un total de seis (6) meses por la cantidad total de seiscientos veinticuatro mil novecientos veintiocho mil bolívares (Bs.624.928, 00), hoy SEISCIENTOS VENTICINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 625,00).
La presente demanda está fundada en los artículos 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En su petitorio la parte actora solicitó que la ciudadana Marina Amaya De Salamanca convenga a ello o sea condenada por el Tribunal de la causa en lo siguiente: el desalojo del inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el No. 11-A, ubicado en la Torre “B”, Planta décimo primera del Conjunto Residencia “Los Morochos “, situado en la Urbanización Prebo Calle 129, Municipio San José Valencia Estado Carabobo y hacer entrega al propietario del inmueble, los recibos de solvencia que acrediten el cumplimiento de los más elementales deberes del inquilino; tales como del agua, luz, teléfono, televisión por cable.
En fecha 20 de octubre de 2006, el Tribunal admitió en cuanto a lugar en derecho la demanda y ordenó la citación de la parte demandada, ciudadana Marina Amaya de Salamanca.
En fecha 06 de noviembre de 2006, el Alguacil del Tribunal deja constancia de no poder efectuar la citación de la demandada por cuanto el inmueble se encontraba cerrado.
En fecha 14 de noviembre de 2006, el Tribunal previa solicitud de la parte actora acuerda la citación por carteles de la parte accionada.
Cumplidas todas las formalidades contenidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal, previa solicitud de la parte demandante, mediante auto de fecha 26 de enero de 2007, designa a la abogada Mayra Menéndez, como defensor Ad-litem de la parte demandada, quien en fecha 27 de febrero de 2006, acepta el cargo y procede a juramentarse.
En fecha 28 de febrero de 2007, la Defensora Ad-liten consigna acuse de recibo emanado de la Oficina de correo IPOSTEL.
En fecha 01 de marzo de 2007, la defensora designada da contestación a la Demanda.
Estando dentro del lapso de promoción de pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho. Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas por autos de fechas: 13 de marzo de 2007 las de la parte demandada y 15 del mismo mes y año las de la parte accionante.

II
ANALISIS PROBATORIO

PRUEBAS DE LA ACTORA:
Con el libelo acompañó:
1.- Instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Número 78, Tomo 29, de fecha 28 de abril de 2006. Este documento acredita la representación de la parte actora, pero es impertinente como prueba del objeto de la pretensión.
2.- Documento de propiedad, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, en fecha 15 de octubre de 1980, bajo el número 48, Tomo 4ª, Protocolo 1ª. Aun cuando tal documento no fue impugnado por la contra parte, a los fines de este juicio es irrelevante, ya que no está en discusión la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
3.- Original del Contrato de Arrendamiento, documento privado de fecha 15 de septiembre de 1989, sucrito por Ricardo Maya, en su carácter de arrendador y Marina Amaya de Salamanca, en su carácter de inquilina. El documento al no haber sido impugnado por la parte demandada, se le valora según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual demuestra la relación arrendaticia que existe entre la partes ya identificadas, por el apartamento destinado a vivienda, identificado con el No. 11-A, ubicado en la planta décima primera de la Torre “B” del Conjunto Residencial Los Morochos, que a su vez está situado en la Calle 129, Urbanización Prebo, Jurisdicción del Municipio San José del Municipio Valencia del estado Carabobo, el cual tendría una duración de un (1) año contado a partir del día 01 de septiembre de 1989, sin prorroga por periodos iguales y el canon sería la cantidad tres mil Bolívares (Bs.3.000,00) reconvertidos en tres Bolívares Fuertes (Bs.F. 3,00) desde el mes de septiembre de 1989 hasta el mes de diciembre de 1989, y a partir del mes de enero de 1990 hasta septiembre del mismo año sería la cantidad de cinco mil Bolívares (Bs.5.000,00) reconvertidos en cinco Bolívares Fuertes (Bs.F. 5,00).
4.- Copia simple de la Resolución Nro. D.I- 64-2001, de fecha 29 de agosto de 2001, emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia, estado Carabobo, este documento al no haber sido impugnado por la parte demandada, se le valora según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se desprende que la Dirección de Inquilinato resolvió fijar como canon máximo de alquiler mensual del inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda, identificado con el No. 11-A, ubicado en la planta décima primera de la Torre “B” del Conjunto Residencial Los Morochos, que a su vez está situado en la Calle 129, Urbanización Prebo, Jurisdicción del Municipio San José del Municipio Valencia del estado Carabobo, la cantidad de ciento setenta y siete mil cuatrocientos ochenta y ocho Bolívares (Bs. 177.488,00) reconvertidos en ciento setenta y siete Bolívares Fuertes con cuarenta y ocho céntimos (Bs.F. 177,48).
5.- Libreta del Banco Provincial, Cuenta de Ahorros Nro. 0108-0016-00-0200187617, cuyo titular es el ciudadano Ricardo Ramón Malla Albert, y consultas de movimientos de la referida cuenta de ahorros, esta prueba es desechada por el Tribunal por que de ellas no se desprende que los depósitos bancarios hayan sido realizados por la arrendataria (parte demandada) con cargo al canon de arrendamiento por el apartamento objeto del contrato, y así decide.
En periodo de pruebas, el actor promovió:
a) El merito favorable que arrojan los autos: Al respecto el Tribunal considera que los méritos de autos no constituyen un medio de prueba, en virtud de lo cual se desecha, al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Político Administrativa, sentencia Nº 01218, de fecha 02-09-2004 estableció lo siguiente:
“…. Precisado lo anterior advierte La Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación de mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino mas bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano….”.
b) Resolución Nro. D.I- 64-2001, de fecha 29 de agosto de 2001, emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia, estado Carabobo, la cual ya fue valorada.
c) Originales de solicitudes de movimientos de la Cuenta de ahorro Nro. 0108-0016-00-0200187617, cuyo titular es el ciudadano Ricardo Ramón Malla Albert, prueba esta que fue desechada por las razones arriba expuestas.
Pruebas de la parte demandada promovidas durante el lapso probatorio:
a) El merito favorable que arrojan los autos: Al respecto el Tribunal considera que los méritos de autos no constituyen un medio de prueba, en virtud de lo cual se desecha, al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Político Administrativa, sentencia Nº 01218, de fecha 02-09-2004 estableció lo siguiente:
“…. Precisado lo anterior advierte La Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación de mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino mas bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano….”.
b) Contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte actora, el cual ya fue valorado por este Juzgador.
c) Libreta del Banco Provincial, Cuenta de Ahorros Nro. 0108-0016-00-0200187617, cuyo titular es el ciudadano Ricardo Ramón Malla Albert, esta prueba fue desechada por el Tribunal.

III
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De conformidad con lo establecido en el numeral cuarto del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a establecer los limites de la controversia:
Señala la parte demandante que la arrendataria dejó de pagar en forma completa los cánones de arrendamientos mensuales, tal y como lo establece el contrato de arrendamiento y la cantidad establecida por la Alcaldía del Municipio de Valencia – Dirección de Inquilinato el cual fijo un canon de arrendamiento máximo de alquiler mensual de ciento setenta y siete mil cuatrocientos ochenta y ocho bolívares (Bs. 177.488,00) a lo que es igual ciento setenta y siete con cincuenta céntimos bolívares fuertes (Bs.F 177,50), por lo que fundamento la demanda de desalojo en la falta de pago de cánones de arrendamiento.
Establecido así los términos en que quedó planteada la controversia, este Tribunal observa:
El artículo 1592 del Código Civil, señala lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1ª Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2ª Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”
De la norma antes transcrita, se puede constatar que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil que prevé:
“Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento y la regulación fijada por la Alcaldía de Valencia- Dirección de Inquilinato en su Resolución No. DT.64-2001, de fecha 29 de agosto de 2001, ya valorado, la cual al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es la deudora a quién compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió.
Observa el Tribunal que la parte actora probó la existencia de la obligación demandada, pues trajo a los autos la prueba de la relación contractual que regula las obligaciones de las partes, en especial la carga de la arrendataria de pagar los cánones de arrendamientos (Cláusula segunda).
Por cuanto de autos se evidencia que la demandada tampoco probó el haber satisfecho las obligaciones que se reclaman, ni la ocurrencia de uno de los hechos que la ley califica como extintivos de las obligaciones
No habiendo probado la arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2005, a mayo de 2006, por lo que no resulta forzoso concluir que ha incurrido la demandada en el incumplimiento del pago de dos mensualidades consecutivas, lo cual es subsumible en la causal de desalojo consagrada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.

IV
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, NAGUANAGUA, LOS GUAYOS Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda interpuesta por el abogado Max Enrique Valdivieso Aranda, co-apoderado de la parte demandante, ciudadano Ricardo Ramón Malla Alcalá, en contra de la ciudadana Marina Amaya de Salamanca, todos ya identificados.
Se condena a la demandada, ciudadana Marina Amaya de Salamanca a desalojar el apartamento identificado con el No. 11-A, ubicado en la Torre “B”, Planta décimo primera del Conjunto Residencia “Los Morochos “, situado en la Urbanización Prebo Calle 129, Municipio San José Valencia Estado Carabobo y hacer entrega del mismo a su propietario ciudadano Ricardo Ramón Malla Alcalá, así como hacer entrega de los recibos de solvencia que acrediten el cumplimiento de los más elementales deberes del inquilino; tales como del agua, luz, teléfono, televisión por cable.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 se condena en costas a la parte accionada por haber sido perdidosa totalmente en esta causa. Por cuanto el presente fallo fue publicado fuera del lapso establecido en la Ley, notifíquese a las partes. Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia al cuarto (4to) día del mes de febrero del año dos mil nueve. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez Suplente Especial,

Abog. JOSE GREGORIO RODRIGUEZ GONZALEZ
La Secretaria,

Abog. Darlen Nazar Aranguren
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la 2:30 de la tarde, se dejo copia en el archivo del Tribunal.
La secretaria,