TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EL JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
dicta la presente:
SENTENCIA DEFINITVA
EXPEDIENTE N° 6347/2009
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.-
Valencia, 05 de febrero de 2009
198° y 149°

DEMANDANTE: Abg. JOSEPH KARAM ABOU, abogado, inscrito en el .IP.S.A., bajo el Nº 54.583. Apoderado Judicial del ciudadano: YORGHAKI YAGOUB ASKIYIAN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.448.623.

DEMANDADA: JOSEFINA BEDOYA GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.161.454.
APODERADOS JUDICIALES: Abgs. CARMEN SALVATIERRA, LUZANGELA AVILAN, CHRISTIAN SEVECEK, MARÍA PERALES y OMAR CARRILLO, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nºs. 67.383, 122.039, 128.342, 97.498 y 48.923.

I
NARRATIVA
Se inicia la presente causa con motivo de la demanda presentada por distribución en fecha 21 de JULIO de 2.008, incoada por el Abogado JOSEPH KARAM ABOU, inscrito en el .IP.S.A., bajo el Nº 54.583, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano: YORGHAKI YAGOUB ASKIYIAN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.448.623, en contra de la ciudadana JOSEFINA BEDOYA GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.161.454, representada judicialmente por los abogados CARMEN SALVATIERRA, LUZANGELA AVILAN, CHRISTIAN SEVECEK, MARÍA PERALES y OMAR CARRILLO, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nºs. 67.383, 122.039, 128.342, 97.498 y 48.923, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
En fecha 28 de Julio de 2.008, se admitió la demanda, emplazando a la demandada de autos, ciudadana JOSEFINA BEDOYA GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.161.454, para que comparezca por ante este Juzgado al Segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación para dar contestación a la demanda. Se libró la compulsa con la orden de comparecencia al pie, una vez cumplidos los recaudos.
En fecha 30 de Septiembre de 2.008, compareció el Alguacil del Tribunal y mediante diligencia, consignó recibo de la demandada de autos, sin firmar, en virtud de que la misma se negó a hacerlo.
Cumplidos los trámites de la citación, como lo fue la consignación por parte de la secretaria del tribunal, de haberse trasladado el día 14 de Noviembre de 2008, a la morada de la demandada, por quien fue personalmente atendida y haberle hecho entrega de la boleta de notificación respectiva, previo abocamiento de quien decide, la parte accionante dio contestación a la demanda en fecha oportuna, a decir, 18 de noviembre de 2008; escrito contentivo de cinco (05) folios útiles de catorce (14) anexos que rielan desde el folio treinta y seis (36) hasta el cincuenta y cuatro (54).-
En fecha 18 de octubre de 2.008, la parte demandada, confirió poder Apud- Acta a los abogados CARMEN SALVATIERRA, LUZANGELA AVILAN, CHRISTIAN SEVECEK, MARÍA PERALES y OMAR CARRILLO, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nºs. 67.383, 122.039, 128.342, 97.498 y 48.923, a los fines de que ejerzan, en su nombre, la defensa correspondiente a este juicio.
Sigue al folio cincuenta y seis (56), auto de fecha 18 de noviembre de 2008, donde el tribunal agrega el escrito de contestación a la demanda.-
Cursa al folio cincuenta y siete (57), auto de fecha 20 de noviembre de 2008, donde el tribunal tiene como parte demandada a los referidos abogados.
Cursa a los folios cincuenta y ocho (58) y cincuenta y nueve (59), escrito contentivo de pruebas presentado por la representación judicial de la parte actora, en fecha 25 de noviembre de 2008. Oportunidad legal. Fueron admitidas por este juzgado según auto de fecha 25 de noviembre de 2008 (folio 60).
En fecha 04 de diciembre de 2008, la representación legal de la accionada, consignó escrito de pruebas constante de ocho (08) folios y ocho (08) anexos. Oportunidad legal. El tribunal las admite en igual fecha, sin acordar la prueba de exhibición de documentos solicitada en virtud del vencimiento del lapso probatorio.
Se evidencia del folio ochenta (80), auto del tribunal de fecha 08 de diciembre de 2008, donde dijo “VISTOS”, y pasa a dictar sentencia.
Sigue al folio ochenta y uno (81), auto del tribunal difiriendo la sentencia por un lapso de diez (10) días de despacho siguientes al 17 de diciembre de 2008.-
Llegada la oportunidad legal para decidir la presente causa, pasa esta Juzgadora a hacerlo, observando las siguientes consideraciones:
PRIMERO: El presente juicio se tramitó por el Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, por cuanto de conformidad con el artículo 33 de la Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro en garantía, sobre inmuebles urbanos o suburbanos se sustanciarán conforme a las disposiciones contenidas en el antes mencionado Decreto-Ley y al procedimiento Breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, independientemente de su Cuantía, y de conformidad con lo establecido en el artículo 10 de la precitada Ley especial, le corresponden a los Juzgados de Municipios conocer este tipo de causas ventiladas por la vía judicial; por lo que este tribunal se declara competente para decidir a fondo la presente causa, y ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.
SEGUNDO: La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.
Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente está sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.
Este notado aspecto del proceso judicial, en el cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por esta Juzgadora y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, lo que jurisprudencialmente se conoce como el principio dispositivo de la Ley, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Razón por la cual el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda.
CUARTO: Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la íntima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de pruebas, ya que atentarían contra el derecho al debido proceso en el cual está implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.

QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.

SEXTO: El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.

SÉPTIMO: La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.

OCTAVO: El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Por lo que siendo las costas un efecto del proceso y dentro de ellas están incluidos los honorarios de abogado, la técnica procesal a seguir es no demandar la cancelación de honorarios. Y así se aclara.-

Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir la controversia de la siguiente manera:

ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega el demandante que suscribió contratos de arrendamiento con la ciudadana JOSEFINA BEDOYA, mediante documentos privados, consignando en original el último de ellos, celebrado de fecha 01 de julio de 2004, sobre inmueble constituido por un apartamento distinguido 3-C, que forma parte del edificio denominado RESIDENCIAS DON JACOBO, ubicado en la urbanización Camoruco, Calle Nº 136, Valencia, estado Carabobo, cuyos linderos son los siguientes Norte: Con fachada norte del edificio. Sur: Con espacio libre entre las dos (02) alas del edificio. Este: Con el apartamento 3-D; y Oeste: Con fachada oeste del edificio.
Señala la actora, que en el referido contrato de arrendamiento, las partes dejaron establecido que el canon de arrendamiento sería por doscientos veinte bolívares mensuales (Bs. F. 220,00), según la Cláusula Segunda del contrato; que el término o plazo de duración del contrato cito: “sería por un (01) año fijo e improrrogable contado a partir del día 01 de julio de 2004 y con vencimiento el día 30 de junio de 2005, vencido el mismo, y vencida la prórroga legal, si operare, deberá entregar el inmueble completamente desocupado sin necesidad de desahucio o notificación alguna, estableciendo como cláusula penal el pago por parte del arrendatario de la cantidad de Diez Bolívares (Bs. F. 10,00) por cada día de retardo que transcurra en la entrega del inmueble” (fin de la cita).
Alega entonces, que el contrato venció el día 30 de junio de 2005, y que por estar para ese momento solvente la arrendataria, operó a su favor y de pleno derecho la prórroga legal la cual sería por un plazo máximo de tres (03) años, tal como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios; venciendo entonces la referida prórroga legal, el día 30 de junio de 2008.
Señala la parte accionante, haber realizado gestiones tendientes a resolver la relación arrendaticia, pues resulta que vencida la misma, por haber finalizado la prórroga legal, la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble tal como la obliga la cláusula tercera del contrato y lo establecido en el artículo 39 de la mencionada Ley Especial que rige la materia, cito: “sin lograr convencerla de cumplir con su obligación contractual y legal…” (Fin de la cita).
Fundamenta la presente acción en el documento privado de contrato de arrendamiento consignado, y en los artículos 1.159, 1.264, 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 28, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de lo cual solicita la entrega del inmueble objeto de la pretensión y en consecuencia cumplir con el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de julio de 2004; así como en pagar la suma de DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10,00) por cada día de atraso en la entrega del inmueble por concepto de cláusula penal; además del pago de las costas procesales incluyendo los honorarios de abogados calculados por el Tribunal.

ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA:
Seguidamente la parte demandada procede a dar contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo la pretensión de la actora, alegando que se encuentra solvente con los cánones de arrendamiento, de acuerdo a documentales que acompaña a su contestación marcadas A1-1 hasta la A1-34 y de acuerdo a los recibos de pagos emitidos por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; en esta misma forma, niega, rechaza y contradice, que el contrato de arrendamiento suscrito el 1º de julio de 2004, venciera el 30 de junio de 2005, (cito) “…ya que el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, porque al no notificar por medio escrito la no prorroga del contrato e igualmente al no notificar que iba (sic) empezar a disfrutar de la prorroga legal se entiende que el mismo se convirtió en indeterminado, en consecuencia dicho contrato está plenamente vigente y así pido que se decida al momento de dictar la sentencia definitiva…”; de esta manera, solicita que el Tribunal tenga en cuenta la falta de dichas notificaciones y que, por tanto, -a su decir- debe entenderse que a partir de la fecha de la notificación de la presente demanda es que se tiene que dar por notificada de que el propietario no quiere continuar con el contrato de arrendamiento y por ende –según su decir- el Tribunal debe establecer en la decisión, que es ahora que está operando la Prorroga Legal.
Niega que deba pagar la cantidad de DIEZ BOLÍVARES (Bs. F. 10,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, por cuanto, insiste, nunca fue notificada del inicio del disfrute de la prórroga legal.
Invoca la disposición contenida en el artículo 1.600 del Código Civil, referido a la tácita reconducción del contrato y el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Concluye la demandada que viene ocupando el inmueble durante 23 años, con carácter de arrendataria; que siempre ha cumplido con sus obligaciones contractuales; que ha cuidado el inmueble como un buen padre de familia; que es una persona sola, sin familia y de avanzada edad; que no se niega a entregar el inmueble, pero solo dentro de los márgenes legales que establece la ley, en cuanto a la prórroga legal y así solicita que se declare SIN LUGAR la demanda con expresa condenatoria en costas procesales a la actora.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
PRUEBAS DE LA ACTORA:
Después de hacer unas consideraciones previas, referidas a la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, pasa a promover pruebas en los términos siguientes:
A. Reproduce y opone a la demandada, los contratos de arrendamiento que rielan en autos, a fin de demostrar que la parte demandada mantenía una relación arrendaticia desde hace más de 20 años; que el último contrato celebrado es del día 01 de julio de 2004; que el contrato de arrendamiento lo constituye el inmueble identificado en el libelo; que el canon de arrendamiento establecido seria la cantidad de Doscientos Veinte Bolívares (Bs. F. 220,00) mensuales; que la duración del contrato sería por un (01) año fijo a partir del 01 de julio de 2004, a cuyo vencimiento se considera terminado sin notificación alguna.
B. Reproduce y opone a la demandada, los hechos narrados en el libelo y controvertidos en el escrito de contestación.
C. Reproduce y opone a la demandada la procedencia de la Prórroga Legal a su favor y su subsiguiente vencimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal “C” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
A. Reproduce el mérito favorable de los autos, contenidos en todas las actas que conforman el presente expediente, que –a su decir- ampliamente le favorecen.
B. Promueve como Instrumentales los contratos de arrendamientos, marcados A1 y A2.
C. Ratifica y promueve, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los originales que consignados al libelo de demanda marcado con la letra A1-1 hasta A1-30, que corren insertos en los folios 41 al 50, inclusive RECIBOS DE PAGOS, y los opone a la parte actora.
D. Promueve originales marcados B-1 hasta B-4 de RECIBOS DE PAGO de alquiler del inmueble arrendado, que igualmente opone a la parte actora.
En su escrito de pruebas, la demandada hace una serie de señalamientos que latus sensum se refiere a la modalidad usada por el demandante en la elaboración de los contratos, años tras años, invocando que la intención del arrendador nunca fue otorgarle la prórroga legal, a la obligación del actor de notificarla de su voluntad de no renovar el contrato.
Concluye promoviendo, con fundamento en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la exhibición de documento de propiedad del inmueble, ya que –según señala- la actora consignó simplemente copia de un documento de condominio y solicita la exhibición de todos los contratos de arrendamiento suscritos.
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LA PRUEBAS
APORTADAS AL PROCESO
Cursa del folio ocho (08) al folio diez (10), por la parte actora, y folios setenta (70) al folio setenta y tres (73), parte demandada, contratos privados celebrados entre las partes, cada uno por el lapso de un (01) año; cuyos contratos no fueron impugnados ni tachados de falso, por lo que, esta Juzgadora los aprecia y valora, a tenor de lo establecido en los artículos 429, 506, 509 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Y así se declara.-
Cursa del folio cuarenta y uno (41) al folio cincuenta y cuatro (54), recibos de pagos, por concepto de CANON DE CANON DE ARRENDAMIENTO, marcados de la letra A1-1 hasta la A1-34, adjuntos a la contestación de la demanda, cuyos instrumentos no fueron impugnados, ni tachados de falsos, por lo que esta Juzgadora los aprecia y valora, a tenor de lo establecido en los artículos 429, 506, 509 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Y así se declara.-
Cursa del folio setenta y cuatro (74) al folio setenta y siete (77), recibos de pagos, por concepto de CANON DE CANON DE ARRENDAMIENTO, marcados de la letra B1 hasta la B-4, adjuntos al escrito de promoción de pruebas de la demanda, cuyos instrumentos no fueron impugnados, ni tachados de falsos, por lo que esta Juzgadora los aprecia y valora, a tenor de lo establecido en los artículos 429, 506, 509 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Y así se declara.-
En relación al MERITO FAVORABLE de los autos, invocados por la demandada, se ve constreñido el Tribunal aclarar al respecto que conforme lo ha establecido en forma reiterada la Jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República, nacida primeramente de la decisión N° 460 de la Sala de Casación Social, de fecha 10 de julio de 2003, acogida luego por la Sala Político Administrativa en su decisión N° 481 del 16 de septiembre de 2003, en el expediente N° 2002-702, y posteriormente adoptado el criterio en forma unánime por todas las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio Venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte. Así, el mérito favorable de los autos no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar y no sirve entonces tal expresión para probar nada, y que por ende no es más que eso, una expresión usada corrientemente por los abogados en sus escritos de promoción de pruebas; en razón de lo cual el Tribunal no tiene nada sobre lo cual deba pronunciarse en relación a tal promoción. Y así se declara.-

II
MOTIVA
Tramitada convenientemente la litis, no observando este Tribunal causa alguna que invalide lo actuado, pasa esta Sentenciadora a decidir conforme a las siguientes consideraciones:
La parte actora intenta la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con fundamento en lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en razón, como ya se dijo, del vencimiento de la prórroga legal que de pleno derecho operó –según su dicho- en la relación arrendaticia, con cuyo ejercicio la actora pretende la desocupación del inmueble arrendado y constituido por un apartamento distinguido 3-C, que forma parte del edificio denominado RESIDENCIAS DON JACOBO, ubicado en la urbanización Camoruco, Calle Nº 136, Valencia, estado Carabobo, cuyos linderos son los siguientes NORTE: Con fachada norte del edificio. SUR: Con espacio libre entre las dos (02) alas del edificio con ascensores y con área de circulación del pasillo. ESTE: Con el apartamento 3-D; y OESTE: Con fachada oeste del edificio.
Por su parte, la accionada formula contestación a la referida pretensión, negando y rechazando la demanda, encontrarse solvente en los cánones de arrendamiento, alegando haber cumplido cabalmente con los pagos, acompañando una serie de documentales o recibos y comprobante de consignación efectuada ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, negando que el contrato suscrito en fecha 01 de julio de 2004 venciera el 30 de junio de 2005, alegando que el mismo se convirtió en un contrato sin determinación de tiempo o a tiempo indeterminado, por lo que-según su decir- al no ser notificada por medio de escrito la no prórroga Legal, se entiende –según su dicho- que el mismo (contrato) se convirtió a tiempo indeterminado.
Planteada la lítis en tales términos, observa esta Juzgadora que surge primordialmente como hecho controvertido, establecer si la relación arrendaticia es a tiempo determinado o sin determinación de tiempo, situación que resulta necesario determinar por cuanto ello establecerá la procedencia o no de la presente acción, que lo es, el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.
Estima necesario el Tribunal, hacer un breve recorrido respecto a lo que Estudios Doctrinarios han establecido con relación al cumplimiento de las obligaciones y sus efectos, con motivo de la celebración de un Contrato Bilateral Sinalagmático; en este sentido, cabe señalar que el cumplimiento de las obligaciones no solamente se circunscriben al pago o a la cancelación de una deuda contraída, va más allá, el deudor tiene que cumplir o está obligado a ejecutar la prestación prometida al acreedor y de allí surgen dos posiciones, la primera es que el acreedor siempre tendrá la facultad de exigir el cumplimiento una vez vencida la oportunidad en la que el deudor deba ejecutar la prestación, en el caso de que dicha obligación haya sido establecida en forma recíproca y si el deudor, al vencerse la obligación, no cumple produce como efecto que quedará expuesto el demandado a la agresión jurídica (Cumplimiento y Ejecución), a la cual tiene derecho el acreedor (demandante) de exigir ante los Órganos Judiciales competentes.
Sabido es que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, conforme lo establece el artículo 1.159 del Código Civil, claro está, nos referimos a los contratos bilaterales y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, lo que significa al señalar que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, es que las partes están obligadas al cumplimiento que surgen de las obligaciones del contrato, de esa relación contractual, en otras palabras que el deudor (demandado) de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla así como está sujeto a cumplir la ley.
Por otra parte, en el contrato bilateral, si una de las partes no cumple su obligación, la otra parte puede reclamar la ejecución del contrato, incluso, con los daños y perjuicios que se hayan ocasionado, de ser el caso, o la resolución del mismo, tal como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil; de esta manera, se debe entender que la obligación que ha sido contraída, debe ser cumplida en los mismos términos, por lo tanto, el efecto natural de los contratos es que el deudor (demandado) cumpla con la obligación contractual y que ambos cumplan de manera voluntaria, tal cual ha sido contraída; el derecho moderno tiene una base consensualista, cada parte en el contrato está obligado a ser cumplidora de su obligación. Si realizamos un paseo por el Derecho Romano, encontramos que no existía la acción resolutoria, cada obligación era independiente de la obligación de la otra parte contratante, a cada obligación se le aplicaban los principios del derecho común, cada parte quedaba obligada a cumplir su obligación; sin embargo, encontraron que esa aplicación absoluta podía traer como resultado, efectos y consecuencias injustas, porque la otra parte quedaba obligada a cumplir así no le cumplieran, y esto podía traer un desequilibrio patrimonial; entonces los Romanos se vieron obligados también a establecer alguna disposición para atenuar la aplicación dolosa de este principio que supone una doble estipulación unilateral. Es en la edad media con el Derecho Canónico cuando surge realmente la acción resolutoria y la excepción de incumplimiento, posteriormente la acción resolutoria fue como sobreentendiéndose en los contratos bilaterales, sin embargo, los civilistas todavía se habían aferrado al pacto comisorio de los romanos, cuando el derecho moderno produce la acción resolutoria en todos los contratos bilaterales o sinalagmáticos. Pero existe una diferencia entre el pacto comisorio de los romanos y la actualidad; el pacto comisorio operaba de pleno derecho, producido el incumplimiento ni siquiera había que acudir ante la autoridad judicial, en cambio que la actual acción resolutoria, debe pronunciarla o si alguna de las partes la pide, lógicamente es el Juez quien la pronuncia, no opera de pleno derecho, siempre hay que acudir a la autoridad judicial, para ejercerla.
Ciertamente el artículo 1.167 del Código Civil, regula la Resolución de los Contratos, concediéndole al acreedor (demandante) o a la parte que haya incumplido en el contrato bilateral, de primero exigir cumplimiento, pero si él no está interesado en el cumplimiento, tiene la otra posibilidad de pedir la resolución del contrato, la terminación del contrato con la indemnización que le corresponda, de ser el caso. En este punto cabe resaltar que para la doctrina Italiana, el fundamento de la acción resolutoria se encuentra en el equilibrio patrimonial, una de las partes puede exigir que la otra le cumpla o pedirá resolución, la extinción del contrato por incumplimiento y esa es la posición que nuestro Legislador acoge en nuestro Código Civil Venezolano. Sin embargo, cabe señalar que ese Principio General encuentra una excepción en Materia de Arrendamiento, específicamente en lo que respecta a la Prórroga Legal, ciertamente, allí el Legislador establece que vencida la prórroga legal “el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado”, es allí, cuando excepcionalmente procede la acción de cumplimiento para que el arrendatario entregue el inmueble arrendado.
Establecido lo anterior, pasa esta Sentenciadora a analizar los hechos alegados e invocados, tanto por la parte actora como por la parte demandada, acogiéndose este Tribunal al principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, esto es, atenerse a lo alegado y probado en autos, y teniendo en cuenta lo preceptuado en el artículo 506 ejusdem, con respecto a la inversión de la carga probatoria, como principio general, que establece lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…(subrayado y negrillas de quien decide)”; advirtiendo quien aquí Juzga, que lo probado debe surgir de los alegatos formulados y no de otros que no hayan sido previamente invocado, ya que admitir lo contrario, sería tanto como subvertir el principio de la verdad procesal y la legalidad, que no es otra cosa que la certeza jurídica de lo planteado, adminiculado a lo probado, es decir, no se puede alegar e invocar determinados hechos en la contestación y luego durante el lapso probatorio, pretendemos probar otros hechos no invocados. Bajo tal premisa, observa esta Juzgadora que la actora alega la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado y opone a tal fin un contrato de arrendamiento, donde se establece que el mismo es de UN (01) AÑO FIJO E IMPRORROGABLE contado a partir del 1º de Julio de 2004 y claramente se establece que (cito) “…vencido el término de duración del mismo, es decir el 30 de JUNIO del año 2005, y vencida la prórroga legal si esta operare…” cuya relación quedó admitida por la demandada, al señalar en su respectivo escrito que (cito) “…el contrato de arrendamiento suscrito el 01 de julio del año 2004, venciera el 30 de junio del año 2005 ya que el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado,…”, reconociendo la existencia del contrato, pero señalando que el mismo es a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado; al detenernos sobre éste punto, pasa esta Sentenciadora a hurgar en la actas procesales a objeto de determinar si en efecto se llegó a producir la tácita reconducción de la relación arrendaticia y no encuentra de manera alguna que ello se haya producido, dado que la actora reconoce que por el tiempo que tiene ocupando el inmueble la demandada, le corresponde una prórroga legal máxima de tres (03) años, lo que tiene lugar cuando se ha ocupado el inmueble por más de diez (10) años, tal como lo señala el artículo 38 de la Ley especial que rige la materia, hecho que queda perfectamente admitido por la demandada al sostener que tiene VEINTITRES (23) AÑOS ocupando el inmueble; no obstante, de todos y cada uno de los contratos acompañados resulta demostrado que la celebración de cada uno de ellos siempre quedó establecida a TIEMPO FIJO o DETERMINADO, que en diferentes oportunidades se vino renovando por igual término (fijo) y no es, sino hasta el último contrato, vale decir, el celebrado del 1º de Julio de 2004 hasta el 30 de Junio de 2005, cuando el mismo dejó de ser RENOVADO y comenzó a transcurrir la prórroga legal que otorga la Ley y establecida en el mismo contrato, cuyo tiempo máximo es de tres (3) años, la cual en este caso, feneció el día 30 de Junio de 2008 y es cuando el actor interpone la presente acción el día Veintiuno (21) de Julio de Dos Mil Ocho (2008), evitando que la demandada continuara ocupando el inmueble sin contrato alguno, impidiendo de esta manera que se produjera la tácita reconducción del contrato a que se refiere el artículo 1.600 de nuestra Ley Sustantiva Civil.
No pasa por alto esta Juzgadora, lo que afirma la parte demandada, respecto a que debió –a su decir- realizar la actora, esto es, notificarla que no renovaría el contrato y que comenzaría a partir de allí a correr la prórroga legal; al respecto, este Tribunal observa: Es evidente y reconocido por las partes durante el procedimiento que, desde iniciada la relación contractual entre los mismos, anualmente se celebraba la renovación del contrato y no es sino, hasta la celebración del contrato que comenzó a regir del 1º de Julio de 2004 hasta el 30 de Junio de 2005, cuando el contrato dejó de ser RENOVADO, por lo que, a partir del vencimiento del mismo, al no celebrarse nuevo contrato, comenzó a operar de PLENO DERECHO la PRÓRROGA LEGAL, sin necesidad de notificación alguna, tal como lo señala, no sólo el último contrato de arrendamiento suscrito de libre consenso entre las partes actuantes, específicamente en su cláusula TERCERA, sino como también está consagrado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su artículo 39, que no resultaba desconocido por la parte demandada, quien con los mismo recibos de pagos promovidos se podía percatar de que estaba gozando de la prórroga legal cuando tales recibos contenía una leyenda donde medianamente se lee “PRÓRROGA LEGAL”, lo que significa el pleno conocimiento que tenía la demandada de estar disfrutando del derecho que le correspondía por encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, hecho que en ningún momento tampoco resultó discutido, por no haber sido alegado por la parte actora; es por tales razones que resulta procedente la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, que interpuso el accionante. Y así se declara.-

III
DECISION
En consecuencia, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de los ciudadanos y ciudadanas que lo integran y Por Autoridad de la Ley: Declara: CON LUGAR la Acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, interpuesta por el abogado JOSEPH KARAM ABOU, inscrito en el .IP.S.A., bajo el Nº 54.583, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano: YORGHAKI YAGOUB ASKIYIAN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.448.623 en contra de la ciudadana: JOSEFINA BEDOYA GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.161.454.
En consecuencia, se ordena a la parte demandada a:
1) Entregar debidamente desocupado de personas y cosas el inmueble arrendado solvente de todo gasto o servicio y en el mismo buen estado en que lo recibió, constituido por un apartamento distinguido 3-C, que forma parte del edificio denominado RESIDENCIAS DON JACOBO, ubicado en la urbanización Camoruco, Calle Nº 136, Valencia, estado Carabobo, cuyos linderos son los siguientes NORTE: Con fachada norte del edificio. SUR: Con espacio libre entre las dos (02) alas del edificio con ascensores y con área de circulación del pasillo. ESTE: Con el apartamento 3-D; y OESTE: Con fachada oeste del edificio.
2) A pagar la suma de DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs. 10,00) por cada día de atraso en la entrega del inmueble por concepto de Cláusula Penal, es decir, contado a partir del día siguiente de la fecha de vencimiento de la prórroga legal, siendo ésta 01 de julio de 2008, hasta su definitiva ejecución.-
3) En pagar las costas procesales incluyendo los honorarios calculados prudencialmente por este Tribunal.
Publíquese, regístrese y déjese copia debidamente certificada por Secretaría.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS VALECNIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia, a los cinco (05) días del mes de febrero del año dos mil nueve (2.009) Años Ciento Noventa y Ocho (198°) de la Independencia y Ciento Cuarenta y Nueve (149°) de la Federación.-
LA JUEZ PROVISORIO,

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Abg. ANNABELLA GARCIA QUINTANA
LA SECRETARIA,

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Abg. MIRIAM PEREZ ABACHE

En esta misma fecha y siendo las 3.20 p.m. Se publicó la anterior Sentencia Definitiva, y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.-

Scta.

Exp. N° 6347
ACGQ/mgpa.-