TSJ Regiones - Decisión

“VISTOS”, Sin conclusiones de las partes.- La presente causa se inicia mediante interposición de demanda incoada por JORDAO PASCUAL DE SOUSA VIEIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 22.402.545, JOAO FERNANDO DE SOUSA VIEIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 22.402.626, JOAO CARLOS DE SOUSA VIEIRA, portugues, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. E- 81.107.116, MARIA DE FATIMA DE SOUSA DE FREITAS portuguesa, soltera, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. E- 81.185.262, y MARIA DA CONCEICAO DE SOUSA VIEIRA, portuguesa, soltera, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. E- 80.624.363, asistidos por el abogado ANTONIO TRAVIESO AROCHA, Inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 41.578, todos de este domicilio, en contra de la ciudadana: OLEIDA YAJAIRA PACHECO AULAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V- 7.113.838 y de este domicilio, por DESALOJO ARRENDATICIO.- aduce que en fecha 30 de agosto de 2006, fue dado en arrendamiento a la demandada de autos un inmueble propiedad de sus representados, constituido por un local Comercial identificado con el N° 4, ubicado en la Calle Yaracuy, cruce con la calle Capremco, N° 107-10, Urbanización Tarapio, Municipio Naguanagua Estado Carabobo; en la cláusula tercera del mencionado contrato se estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) hoy CIENTO TREINTA BOLÍVARES (Bs. 130,00) pagaderos por mensualidades anticipadas, y dicho contrato fue celebrado por un lapso de seis (6) meses, contados a partir del 1 de septiembre del año 2007; ahora bien es el caso, que en la fecha en que faltaba un mes para el vencimiento del contrato es decir, a principios del mes de febrero de 2007 se le participo a la ARRENDATARIA, el vencimiento y que una vez producido el fenecimiento del arrendamiento debía proceder a desocupar y entregar el Local arrendado, debido a que no se iba a renovar el contrato, pero la arrendataria siguió ocupando el inmueble a pesar de la oposición de continuar el arrendamiento, optando la inquilina en consignar el pago del canon de arrendamiento a partir del 1 de marzo de 2007 por ante el Juzgado Tercero de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, hasta el mes de julio de 2008, según se evidencia en el respectivo expediente N° 0318; la arrendataria se mantuvo en posesión del inmueble hasta el mes de mayo del año 2009, fecha en la cual lo dejo en estado de abandono pero con las puertas cerradas con candados y presumimos que tiene bienes muebles en su interior. Alega así mismo, que la inquilina pago el canon de arrendamiento hasta el mes de julio de 2008, siendo que los meses subsiguientes y hasta la presente fecha no ha pagado las pensiones de arrendamientos, habiéndose acumulado hasta el 1 de agosto de 2009 un total de 13 meses insolutos. Por otra parte se estableció en la cláusula octava, la obligación del pago por parte de la inquilina, la cantidad de VEINTE BOLIVARES (Bs.20,00) mensuales por concepto de servicio de agua suministrados al inmueble arrendado, los cuales debían ser pagados conjuntamente con el canon de arrendamiento, siendo que la arrendataria se encuentra igualmente insolvente en el pago de este servicio.
El 18 de septiembre de 2009, se admite la demanda.
El 14 de octubre 2009, los demandantes otorgan poder apud-acta a los abogados ANTONIO TRAVIESO AROCHA y JOSE ANTONIO CAMACHO BENCOMO
El 14 de octubre 2009, consigna fotostatos del libelo, y los emolumentos al alguacil para la citación personal.
El 20 de octubre de 2009, el tribunal libra compulsa.
El 26 de octubre de 2009, el alguacil deja constancia de haber recibido los emolumentos.
El 2 de noviembre 2009, el alguacil deja constancia de haber citado a la demandada de autos.
El 03 de noviembre de 2009, la demandada, asistida de abogado, presenta escrito de contestación de la demanda.
Abierto el juicio a pruebas solo parte demandante promovió las pruebas en los términos allí expuestos:
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma.
POR SU PARTE DEMANDANTE: Plantea su acción por Desalojo y aduce que en fecha 30 de agosto de 2006, fue dado en arrendamiento a la demandada de autos un inmueble propiedad de sus representados, constituido por un local Comercial identificado con el N° 4, ubicado en la Calle Yaracuy, cruce con la calle Capremco, N° 107-10, Urbanización Tarapio, Municipio Naguanagua Estado Carabobo; en la cláusula tercera del mencionado contrato se estableció un canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) hoy CIENTO TREINTA BOLÍVARES (Bs. 130,00) pagaderos por mensualidades anticipadas, y dicho contrato fue celebrado por un lapso de seis (6) meses, contados a partir del 1 de septiembre del año 2007; ahora bien es el caso, que en la fecha en que faltaba un mes para el vencimiento del contrato es decir, a principios del mes de febrero de 2007 se le participo a la ARRENDATARIA, el vencimiento y que una vez producido el fenecimiento del arrendamiento debía proceder a desocupar y entregar el Local arrendado, debido a que no se iba a renovar el contrato, pero la arrendataria siguió ocupando el inmueble a pesar de la oposición de continuar el arrendamiento, optando la inquilina en consignar el pago del canon de arrendamiento a partir del 1 de marzo de 2007 por ante el Juzgado Tercero de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, hasta el mes de julio de 2008, según se evidencia en el respectivo expediente N° 0318; la arrendataria se mantuvo en posesión del inmueble hasta el mes de mayo del año 2009, fecha en la cual lo dejo en estado de abandono pero con las puertas cerradas con candados y presumimos que tiene bienes muebles en su interior. Alega así mismo, que la inquilina pago el canon de arrendamiento hasta el mes de julio de 2008, siendo que los meses subsiguientes y hasta la presente fecha no ha pagado las pensiones de arrendamientos, habiéndose acumulado hasta el 1 de agosto de 2009 un total de 13 meses insolutos. Por otra parte se estableció en la cláusula octava, la obligación del pago por parte de la inquilina, la cantidad de VEINTE BOLIVARES (Bs.20,00) mensuales por concepto de servicio de agua suministrados al inmueble arrendado, los cuales debían ser pagados conjuntamente con el canon de arrendamiento, siendo que la arrendataria se encuentra igualmente insolvente en el pago de este servicio.
POR SU PARTE EL DEMANDADO:
En el acto de la litis contestación; admite que celebro un nuevo contrato de arrendamiento por un lapso de seis meses contado a partir del 1 de septiembre de 2006 hasta el 1 de marzo de 2007 con el ciudadano JORDAO PASCUAL DE SOUSA VIEIRA, en su carácter de administrador. Arguye que la prorroga legal es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, y es obligación del arrendador darle una prorroga legal de dos (2) años, por que la relación arrendaticia desde el año 1998 hasta el 2007, le corresponde dos (2)años, la prorroga legal termino el año 2009, al comenzar la prorroga el arrendador no quiso recibir el canon de arrendamiento, vista la negativa de recibir el pago del canon de arrendamiento, comenzó a depositar en el Juzgado Tercero de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, hasta el mes de julio del año 2008.
Después de haber depositado el mes de julio el arrendador resolvió quitarle al local los servicios de agua y electricidad; y una peluquería no puede trabajar sin agua y sin electricidad y no le quedo otro remedio de mudarse y como fue desalojada a la fuerza por las circunstancias de la suspensión de los servicios básicos de la actividad, lo desocupo totalmente.
Finalmente alega que se trasladara al Local a retirar el candado que sirve de protección al local.
II
DE LAS PRUEBAS
Abierto el juicio a prueba solo la parte demandante consignaron las respectivas a sus derechos.
La parte actora invoca la confesión en que incurre la parte demandante en cuanto a la insolvencia de los cánones de arrendamientos reclamados.
Así mismo alega que el contrato de arrendamiento que corre a los autos a los folios 5 y 6 ha quedado reconocido, y ratifica su valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Ratifica el valor probatorio del documento protocolizado de adquisición del inmueble del cual forma parte el Local comercial arrendado que es objeto de la presente acción.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO:
Arguye La parte accionada que tiene derecho a la prorroga legal, la cual, es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, y es obligación del arrendador darle una prorroga legal de dos (2) años, por que la relación arrendaticia desde el año 1998 hasta el 2007, le corresponde dos (2)años, la prorroga legal termino el año 2009. (omissis)…”
Expuesto lo anterior, corresponde a este Tribunal realizar algunas precisiones para decidir el presente asunto; y a los fines de determinar, cual era la acción idónea para interponer la presente demanda; quien aquí decide, considera que es ineludible estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual, es la Resolución del Contrato de Arrendamiento. En este sentido, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
En cuanto al contrato objeto del presente juicio que corre inserto al folio 5 y 6, el cual quedo reconocido, a tenor de lo establecido en el articulo 444 de la Ley adjetiva Civil, por lo que merece valor probatorio; pues bien, la arrendatario admite la existencia de la relación inquilinaria. En este sentido se desprende de la cláusula Segunda:
“El termino de duración de este contrato lo es por un lapso de SEIS (06) MESES, fijo contados a partir del primero (01) de septiembre del año dos mil seis (2006), a cuyo vencimiento LA ARRENDATARIA reconoce que no habrá necesidad de aviso ni de desahucio alguno para solicitar ni obtener la desocupación en la fecha de su vencimiento y como consecuencia en dicho vencimiento deberá desocupar y entregar el inmueble….”.

De allí que a los fines de dilucidar la situación planteada, este Tribunal entra a decidir lo alegado por las partes y en este sentido considera importante realizar un breve estudio del contrato de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento.
Pues bien el contrato objeto de la acción según su contenido fue fijado a tiempo determinado, es decir de seis (6) meses contados a partir del 01-09-2006, y su duración fue fijada en la Cláusula Segunda. Y siendo estas cláusulas el punto bajo examen, corresponde a quien decide determinar cual fue la intención de las partes al suscribir el contrato objeto de la controversia. El cual fue fijado en principio a tiempo determinado y es obvio, que si el contrato señala una fecha fija para su terminación, (01-03-2007) sólo podrá entenderse como renovado a tiempo indeterminado, si una vez llegada tal fecha, se deja al arrendatario en posesión del inmueble y se producen ciertas circunstancias de las cuales se puede deducir que se ha efectuado dicha renovación, como seria el caso de que se sigan cobrando los alquileres en sus respectivas fecha y no sea notificado el desahucio. Circunstancia que sucedieron en el caso de auto, pues si bien el inquilino se dejo en posesión del inmueble arrendado y este cumplió con su obligación principal, la cual es pagar los cánones de arrendamiento, es decir, de los meses sucesivos; Marzo, abril, mayo, junio, julio y siguiente del 2007, tal como se desprende de la confesión de la accionada y el alegato del demandante, concatenado con la consignación inquilinaria efectuada por ante el Tribunal Tercero de Municipio; es evidente que el contrato se renovó; estas dos causales deben ser concurrente para que opere la tacita reconducción; que convierte a un contrato a tiempo determinado en indeterminado. Y así se declara.
Es por lo que este tribunal, acogiéndose el criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia, que la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces, en virtud de lo dispuesto en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil; Declara que la naturaleza del contrato de arrendamiento que hoy nos ocupa es a tiempo Indeterminado y así se establece.
Por otra parte debe advertir este Tribunal a la inquilina-demandada, que ciertamente prorroga legal opera de pleno derecho (articulo 39 de la ley de arrendamientos inmobiliarios en lo adelante LAI), expresión que significa “efecto jurídico que se produce por ministro de ley, sin necesidad de declaración judicial o acto jurídico particular o privado” (En enciclopedia jurídica opus, tomo VI, Pág. 304, Caracas), por lo que la prorroga legal, una vez finalizado el lapso natural del contrato, comienza a correr o computarse. Pero esta solo es procedente en el contrato a tiempo determinado y no en los contratos a tiempo indeterminado, tal como se desprende del caso de autos. Y así se declara.
SEGUNDO:
Ahora bien, aprecia este Tribunal que el punto controvertido se circunscribe, en el DESALOJO del contrato de arrendamiento privado, suscrito por las partes y por ende por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, contados a partir del mes de julio de 2008, siendo que los meses subsiguientes y hasta la presente fecha no ha pagado las pensiones de arrendamientos, habiéndose acumulado hasta el 1 de agosto de 2009 un total de 13 meses insolutos, a razón de CIENTO TREINTA BOLÍVARES (Bs. 130,00) cada uno; por su parte la demandada, vista la negativa de recibir el pago del canon de arrendamiento, comenzó a depositar en el Juzgado Tercero de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, hasta el mes de julio del año 2008.
En este orden de Ideas, se observa, que aun cuando no conste a los auto la copia del expediente de consignaciones N° 0318, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, prueba que no fue aportada por ninguna de las partes intervinientes en el presente juicio; este Tribunal aprecia la confesión en que incurre la inquilina demandada OLEIDA YAJAIRA PACHECO AULAR.
En relación a la confesión tenemos; la declarante, es decir, la demandada al reconocer el hecho justamente ante su contraparte, específicamente cuando… “ vista la negativa de recibir el pago del canon de arrendamiento, comenzó a depositar en el Juzgado Tercero de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, hasta el mes de julio del año 2008. Después de haber depositado el mes de julio…”…. “ no le quedo otro remedio de mudarse y como fue desalojada a la fuerza por las circunstancias de la suspensión de los servicios básicos de la actividad, lo desocupo totalmente”---, le releva de la prueba al demandante. En virtud al llamado principio de adquisición procesal, según el cual todo lo manifestado en estrados o en un instrumento por uno de los litigantes puede ser redargüido contra él por su antagonista. Los resultados de las actividades procesales son comunes entre las partes, y por lo tanto, una puede aprovechar el acto o declaración de la otra. Y así se declara.
En consecuencia, quedo demostrado que la inquilina ciudadana OLEIDA YAJAIRA PACHECO AULAR, incumplió una de sus obligaciones principales, como lo es el deber de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenido, a tenor de lo establecido en el artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil, al declara que solo pago hasta el mes de julio del año 2008, es decir, consigno hasta ese mes en el Juzgado Tercero de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, y ello acarrea el desalojo del contrato de arrendamiento, ya que prospero la pretensión incoada. Y así se declara.
En cuanto a los instrumentos públicos que constan a los autos contentivos del documento de propiedad solo denotan el carácter de propietario de los demandantes, aun cuando no es objeto de la controversia, merecen valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.