TSJ Regiones - Decisión

“VISTO” sin conclusiones de las partes.- Se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana, YELITZA JOSEFINA SANDREA SANGRONIS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.156.727, asistida por la Abogada en ejercicio RUTH CRISTINA ZANELLI, venezolana, mayor de edad, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 75.842, ambas de este domicilio, contra el ciudadano JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR venezolano, soltero, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad Nro. V-11.810.936 y de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA, aduce que inicialmente a través de documento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta, bajo el N° 15, Tomo 81, suscribió Contrato de arrendamiento, sobre Un inmueble constituido por un (01) apartamento, distinguido con la letra y número F-22, situado en el nivel 2, del Edificio F, del Conjunto Tulipán 24, ubicado en Jurisdicción del Municipio Autónomo San Diego, Estado Carabobo, y sucesivamente a través de documento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta, en fecha 9/05/ 2008, anotado bajo el N° 79, Tomo 103, suscribió Contrato de Opción a Compra-Venta, con el ciudadano JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR, sobre el mismo inmueble, constituido por un (01) apartamento, distinguido con la letra y número F-22, situado en el nivel 2, del Edificio F, del Conjunto Tulipán 24, ubicado en el Municipio San Diego, Estado Carabobo; cuyo documento de parcelamiento se encuentra protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 14 de abril de 2005, bajo el N° 35, Tomo 5, Protocolo Primero, el cual se desarrolla sobre el lote integrado por dos (2) lotes de terrenos, contiguos distinguidos como Tres (3) y tres-A, según documento de integración protocolizado por ante la citada Oficina de Registro, el 2 de febrero de 2005,bajo el N° 18, Tomo 8, Protocolo Primero, resultando de esta integración una parcela de terreno identificada como lote 3-3-A, dicha parcela 24 tiene uso residencial y posee una superficie total aproximada de SIETE MIL SETECIENTOS NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA DECIMETROS CUADRADOS (7.792,40 mts 2). El apartamento objeto de la presente opción de compra-venta tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (56 mts 2) y sus dependencias son: Estar-comedor, cocina, lavadero, dos (2) dormitorios y Un baño y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Apartamento F-21; SUR: Apartamento E-21 del Edificio E; ESTE: Fachada Este del edificio; y OESTE: Fachada Oeste del Edificio y aéreas de circulación. Al deslindado apartamento le corresponde el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento descubierto distinguido con el N° 34 y le corresponde un porcentaje de condominio de cero unidades siete Mil Ochocientos Setenta y Cuatro diez milésimas por ciento (0,7874 %), sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio de la parcela 24. Sobre la parcela 24 pesa servidumbre de paso de corredor de servicio y conductores eléctricos de manera permanente según consta de documento protocolizado en la citada oficina de Registro el 7 de mayo de 2007, bajo el N° 34, folios 1 al 6, Tomo 53, Protocolo Primero y le corresponde una alícuota de tres enteros ochocientos setenta y un milésimas por ciento (3.871 %) del Desarrollo URBANIZACION EL TULIPAN tal y como consta en el documento de parcelamiento de fecha 14 de abril de 2005; y que le pertenece al vendedor, JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR, según consta de protocolización en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 13 de marzo de 2008, bajo el N° 15, Folios 1 al 9, Protocolo 1°, Tomo 10. el cual anexo con la letra “C”.
Así mismo arguye que se convino en la obligación por parte de JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR, de vender y por su parte obligación de comprar, el inmueble antes mencionado, por la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 175.000,00) de los cuales, al momento de la firma de la opción le entrego al EL VENDEDOR la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) y la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) para el día quince (15) de Mayo de 2008; y el resto, es decir la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00), seria pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, mediante un crédito por Ley de Política Habitacional que será a través de la Entidad Bancaria BANFOANDES. Establecieron que el vendedor, se comprometía a entregar toda la documentación requerida por la Institución Bancaria para la tramitación del mismo como son: Cédula Catastral, Solvencia Municipal, Certificación de Gravamen, R.I.F., y cualquier otro documento requerido por dicha Institución; en la Cláusula SEGUNDA, se convino en un lapso de duración de noventa (90) días continuos más una prorroga de treinta (30) días. En la Cláusula TERCERA, del contrato establecieron como cláusula penal la cantidad QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000), para el caso de no protocolizarse la venta, y por incumplimiento de las obligaciones asumidas por cada una de las partes en la opción de compra-venta. Por otra parte, alega que tramito el crédito de política habitacional, ante el Banco BANFOANDE, el cual, dejo constancia que el 21 de julio de 2008, Acta N° GTES-320, aprobó a su favor a través del comité de Crédito Hipotecario la solicitud, por la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F- 175.000,00). Así mismo, aduce que durante el lapso de vigencia de la opción de compra venta, cumplido con sus obligaciones, es decir, de gestionar el crédito por Ley de Política Habitacional ante la Entidad Bancaria BANFOANDES. El 5 de noviembre de 2008, entrego comunicación a BANFOANDES, Sucursal Puerto Cabello, comunicándole que la firma que se iba a efectuarse el 23 de Octubre del 2008 a las 1:30 pm no se realizaría, por cuanto el apoderado de BANAHIV y la liberación a la entidad Bancaria BANESCO no se había realizado y el Primer Registro Subalterno del Circuito Naguanagua aplazo la firma hasta que el Vendedor realizara los tramites correspondiente de los documentos que faltaban para fijar la firma. En este sentido, alega que la venta definitiva del inmueble descrito en la cláusula PRIMERA; no se perfecciono, por causas imputables al vendedor JOSE ALEJANDRO SANCHEZ, por cuanto no entrego los recaudos necesarios, como son la liberación de la hipoteca y la autorización por antes BANAVIH, para la enajenación del inmueble. Argumenta que, el 26 de noviembre 2.008, debido al incumplimiento por parte del vendedor, suscribieron un convenio denominado PRORROGA de la opción a compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública cuarta de Valencia del Estado Carabobo, anotado bajo el Nro. 77, tomo 183, establecieron en la Cláusula Segunda que solo se respetaría el precio del inmueble, el cual se fijo en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 175.000,00) y solo modificaron la forma de pago la cual rezara de la siguiente forma: A) tal como consta de documento autenticado se entrego la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), B) en este acto recibió la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) y al momento de la firma del presente documento, el ciudadano JOSÉ ALEJANDRO SÁNCHEZ TOVAR, vendedor, autorizo a la ciudadana YELITZA JOSEFINA SANDRA SANGRONIS, a emitir cheque a favor YURGEN RAUMALDA BERRIOS MONTILLA, cheque del Banco Banesco Nro. 42643295, en lo que respecta a la cantidad de CIENTO DIECISIETE MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 117.100,00) serán pagados a través de crédito hipotecario, el cual está aprobado por la entidad financiera BANFOANDES, el cual será entregado al momento de la firma de la venta definitiva por ante el Registro correspondiente por parte de la entidad financiera y el saldo restante, es decir la cantidad de DOCE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (BS.12.900,00)serán pagados por la compradora, al momento de la firma del documento definitivo por ante el registro respectivo. Igualmente establecieron en la Cláusula Tercera que en caso de incumplimiento por parte de LA COMPRADORA esta se obliga a pagar la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) como compensación por los daños y perjuicios a EL VENDEDOR, o si este desiste de la negociación, se obliga igualmente a indemnizar a LA COMPRADORA por los daños y perjuicios causados a devolver la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,00) dada en calidad de arras mas QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) por daños y perjuicios, así mismo el vendedor reconoce las mejoras realizadas al inmueble por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) los cuales se compromete a entregarlos, en caso de no llegarse a efectuar la negociación definitiva”. Así mismo establecieron un plazo de prórroga de 90 días más treinta (30) días de prorroga contados a partir de la firma del documento, tiempo en que el Vendedor, se compromete a realizar todas las gestiones necesarias para la obtención de la liberación de la hipoteca de dicho inmueble y la autorización por ante Banavih, tal como lo estipularon en la Cláusula Cuarta del contrato.
Arguye que ha cumplido como Compradora con todas las obligaciones contractuales y gestiones necesarias para el perfeccionamiento de la venta para su respectiva protocolización, tales como el pago de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00); el 09 de mayo del 2.008, pago que fue ratificado el 26/11/2008, fecha en la cual se suscribieron la prorroga del contrato de opción de compra venta, además el pago de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), pagado según el contrato de la Prorroga, en su cláusula segunda, el pago de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,) por concepto de reserva de la opción de compra venta, tal como consta en el recibo de pago, que anexo con la letra “G”; por su parte el vendedor se niega a protocolizar el documento de venta por ante la Oficina de Registro, incumpliendo con su obligación principal, además de no haber liberado la hipoteca, que era carga exclusiva del vendedor de entregar el inmueble solvente; y por cuanto el precio de la venta es por la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 175.000,00), y entrego al vendedor, la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES(Bs. 75.000),solicita que dichas cantidades debe ser descontada del precio de la venta del inmueble.
El 21/09/ de 2009, se admite la demanda.
El 22/ 09 de 2009, la demandante consigna fotostatos del libelo, y los emolumentos al alguacil para la citación personal. Y en la misma fecha otorga poder apud-acta a la abogada RUTH CRISTINA ZANELLI, venezolana, mayor de edad, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 75.842.
El 22/ 09 de 2009, el alguacil deja constancia de haber recibido los emolumentos, para la citación.
El 22/ 09 de 2009, por auto el Tribunal lo acuerda.
El 05 / 10 de 2009, el alguacil deja constancia que fue imposible practicar la citación del ciudadano JOSE ALEJANDRO SANCHEZ.
El 06 / 10 de 2009, la parte actora, solicita la citación por carteles.
El 09 / 10 de 2009, por auto el tribunal lo acuerda.
El 19 / 10 de 2009, La secretaria de este Tribunal, consigna diligencia, dejando constancia de haber entregado el cartel a una ciudadana que habita en el domicilio del demandado.
El 20 / 10 de 2009, la parte actora consigna los ejemplares de los periódicos donde constan los carteles de citación.
El 27 / 10 de 2009, por auto el tribunal los agregas.
El 29 / 10 de 2009, el demandado JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR, se da por citado y en la misma fecha otorga poder apud-acta a los abogados CARLOS ANDRES SANCHEZ GANBOA, JOSE VICENTE LAYA OLIVEROS y CARLOS LUIS RAMOS, inscritos en el IPSA bajo los N° 74.954, 48.795 y 55.151.
El 20/11/2009, día para que tuviera lugar la contestación de la demanda, según computo emanado por secretaria, el demandado no compareció, ni por si, ni a través de apoderado judicial.
Abierto el juicio a pruebas solo la parte actora promueve la respectiva a sus derechos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA, y aduce que a través de documento publico, suscribió contrato de opción de compra venta por ante la Notaria Publica Cuarta, en fecha 9/05/ 2008, anotado bajo el N° 79, Tomo 103, y en fecha 26 de noviembre 2.008, suscribieron ambas partes contrato denominado Prorroga de la opción a compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública cuarta de Valencia del Estado Carabobo, anotado bajo el Nro. 77, tomo 183, sobre el inmueble construido por un apartamento, distinguido con la letra y número F-22, situado en el nivel 2, del Edificio F, del Conjunto Tulipán 24, ubicado en el Municipio San Diego, Estado Carabobo- fijaron la venta en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 175.000,00) de los cuales entrego la compradora la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) y la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) que el vendedor reconoce por las mejoras realizadas al inmueble, acuerdo que se plasmo en el contrato de la prorroga de la opción de compra venta. Además se plasmo que la cantidad de CIENTO DIECISIETE MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 117.100,00) serán pagados a través de crédito hipotecario, que estaba aprobado por la entidad financiera BANFOANDES, el 21 de julio de 2008, Acta N° GTES-320, a través del comité de Crédito Hipotecario, los cuales serán entregado al momento de la venta definitiva por ante el Registro respectivo. Dicha venta no se perfecciono, por causas imputables al vendedor JOSE ALEJANDRO SANCHEZ, incumpliendo con su obligación principal, además de no haber liberado la hipoteca, que era carga exclusiva del vendedor de entregar el inmueble solvente; y la autorización por antes BANAVIH, para la enajenación del inmueble. Así mismo establecieron un plazo de prórroga de 90 días más treinta (30) días de prorroga contados a partir de la firma del documento, tiempo en que el Vendedor, se compromete a realizar todas las gestiones necesarias para la obtención de la liberación de la hipoteca de dicho inmueble y la autorización por ante Banavih, tal como lo estipularon en la Cláusula Cuarta del contrato.
POR SU PARTE EL DEMANDADO:
No compareció a la contestación de la demanda ni por si, ni a través de apoderado.
II
DE LAS PRUEBAS.

DE LA PARTE DEMANDANTE:
Invoca y reproduce el merito favorable que se desprende de los siguientes Documentos:
Invoca y reproduzco el valor probatorio del contrato de Arrendamiento, de fecha 14 de abril del 2.008, autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta, bajo el N° 15, Tomo 81, marcado con la letra “A”.
Invoca y reproduce el valor probatorio del Contrato de Opción a Compra-Venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta, en fecha 9 de mayo de 2008, anotado bajo el N° 79, Tomo 103, el cual, anexa con la letra “B”.
Invoca y reproduce el valor probatorio del documento, protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo , en fecha 13 de marzo de 2008, bajo el N° 15, Folios 1 al 9, Protocolo 1°, Tomo 10, que anexo marcado con la letra “C”.
Invoca y reproduce el valor probatorio del documento definitivo de venta, que le entrego la Entidad Bancaria, para que lo presentara por ante el Registro correspondiente, que acompaño marcado con la letra “D” y a tal efecto, solicita la prueba de informe de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
Invoca y reproduce el valor probatorio del Instrumento privado de fecha 20 de Octubre de 2008, contentiva de la comunicación que envié a BANFOANDE, sucursal Puerto Cabello, y el documento privado del 5/11/2008, contentivo de la comunicación dirigida a BANFOANDES, Sucursal Puerto Cabello, que anexo marcado con la letra “E”.
Invoca y reproduce el valor probatorio del documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Diego del Estado Carabobo, quedando inserto bajo el Nro. 77, tomo 183 en fecha 26-11-2008.
Invoca y reproduce el valor probatorio del documento suscrito por ante la Notaría Pública cuarta de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 9/05/ 2008, anotado bajo el N° 79, Tomo 103.
Invoca y reproduce el valor probatorio del Instrumento privado de fecha 26- 2- 2009, que consigno marcado con la letra “G”, contentiva de la comunicación emitida por BANESCO, denominado “Borrador de Liberación de Hipoteca”, y solicita la Prueba de informe, con el fin de que El BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH), informe la fecha en que el Vendedor JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR, titular de la cedula de identidad 11.810.936” gestiono ante esa Institución los tramites, sobre la autorización para enajenar el inmueble dado en opción de compra-venta.
Invoca y reproduce el valor probatorio del Instrumento privado contentivo del recibo de pago entregado al Vendedor-demandado por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES Fuertes (Bs. F-10.000,00) por concepto de reserva de la opción de compra venta.
Promueve y reproduce constancia en original, emitida por la Entidad Bancaria BANFOANDE, agencia Puerto Cabello, contentiva de la aprobación del crédito Hipotecario del FAOV por la cantidad de Bs.117.100,00, que se encuentra temporalmente suspendido, por cuanto el demandado-vendedor incumplio con la obligación de la autorización y liberación a través de BANAVIH.
Promueve y reproduce copia certificada, del expediente N° 1.548, expedida por el Juzgado Segundo de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, contentivo de la demanda por Resolución de contrato de Opción de Compra-venta, interpuesta por el ciudadano JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR, la cual fue declara IMPROCEDENTE IN LIMINE por ese Juzgado.
DE LA PARTE DEMANDADA:
No presento pruebas en su oportunidad procesal.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO:
Trabada así como quedo la Litis, considera este Tribunal, traer a colación lo siguiente:
Al respecto, estima conveniente este Tribunal, señalar que nuestro proceso civil se encuentra regulado por el principio de legalidad de las formas procesales, el cual exige que se observen los trámites esenciales del procedimiento, dentro del cual figura el carácter preclusivo de los actos efectuados, salvo las situaciones de excepción que prevé la ley, por lo que, no le está dado ni a las partes relajar las formas, ni a los jueces subvertir el orden procesal en su estructura, secuencia y desarrollo establecido por ley.
Por lo que, se puede observar como el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, señala que “ los términos o lapsos procesales no podrán prorrogarse ni abrirse de nuevo después de cumplidos, sino en los casos expresamente determinados por la ley, o cuando una causa no imputable a la parte que lo solicite lo haga necesario”.
En razón de lo cual, la parte demandada, al darse por citada en la oportunidad procesal, es decir, el 29 de octubre de 2009, (folio 66), debió ser diligente en la verificación del lapso para la contestación de la demanda y de prueba o en la evacuación de una prueba admitidas, a los fines de que promoviera las respectiva a sus derechos, cuestión que sucedió en el caso de autos dada la contumacia del vendedor- demandado JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR.
Es así, que debe evitarse el relajamiento de los lapsos procesales, en respeto del principio de preclusividad de los mismos, así como de la seguridad jurídica; debiendo señalarse en tal sentido, que es el Juez, quien aplicando la sana crítica y ajustando su decisión a la situación bajo estudio, debe analizar, del computo emanado por secretaria, la procedencia o no de la confesión fista invocada por la parte actora y así se decide.
SEGUNDO:
Ahora bien, del cúmulo de probanzas tenemos; que el documento marcado con la letra “B” 1 contentivo de la opción de compra venta de fecha 9 de mayo de 2009, objeto de presente juicio; así como el documento, protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo , en fecha 13 de marzo de 2008, bajo el N° 15, Folios 1 al 9, Protocolo 1°, Tomo 10, que anexo marcado con la letra “C”, del cual se desprende que el demandado es el único propietario de inmueble objeto del presente juicio y el documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Diego del Estado Carabobo, bajo el Nro. 77, tomo 183 en fecha 26-11-2008, contentivo de la prorroga del contrato de opción de compra-venta, Estos Instrumento públicos no fueron impugnados, ni tachados en su oportunidad procesal, por lo que merecen valor probatorio de conformidad a lo establecido en el articulo 429 de la Ley adjetiva Civil.
Conforme, a los Instrumentos privados, que rielan a los folios (8) contentivos del recibo de pago entregado al Vendedor-demandado por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES Fuertes (Bs. F-10.000,00) por concepto de reserva de la opción de compra venta, y la constancia en original, emitida por la Entidad Bancaria BANFOANDE, agencia Puerto Cabello, contentiva de la aprobación del crédito Hipotecario del FAOV por la cantidad de Bs.117.100,00, (FOLIO 74), no fueron negadas por la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, trayendo como consecuencia que el silencio del demandado da por reconocido el documento privado, toda vez que el instrumento privado reconocido debe tenerse como fidedigno en virtud de que el mismo no fue impugnado por el demandada.
Respecto a las pruebas marcadas “D”, “E”, E 1”, “F” y “G” que constan en originales en el presente expediente, constituyen Instrumentos Privados, que se relacionan con los hechos litigioso, por lo que al adminicularse con las demás probanzas, ciertamente emanan, para esta juzgadora, elementos de convicción suficientes de que la parte actora fue diligente en el cumplimiento de su obligación contractual.
TERCERO:
Efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente, pasa este Tribunal a decidir, previas las siguientes consideraciones: Observa esta Juzgadora que la acción se circunscribe en el Cumplimiento de contrato de opción de compra venta, de un inmueble constituido por un (01) apartamento, distinguido con la letra y número F-22, situado en el nivel 2, del Edificio F, del Conjunto Tulipán 24, ubicado en Jurisdicción del Municipio San Diego, Estado Carabobo; Así mismo arguye que se convino en la obligación por parte de JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR, de vender y por su parte obligación de comprar, el inmueble antes mencionado, por la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 175.000,00) de los cuales, al momento de la firma de la opción le entrego al EL VENDEDOR la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) y la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) para el día quince (15) de Mayo de 2008; y el resto, es decir la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00), seria pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, mediante un crédito por Ley de Política Habitacional que será a través de la Entidad Bancaria BANFOANDES. Establecieron que el vendedor, se comprometía a entregar toda la documentación requerida por la Institución Bancaria para la tramitación del mismo, y en fecha 26 de noviembre 2.008, suscribieron ambas partes contrato denominado Prorroga de la opción a compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública cuarta de Valencia del Estado Carabobo, anotado bajo el Nro. 77, tomo 183, donde se estableció además que el vendedor reconoce, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), por las mejoras realizadas al inmueble. Ahora bien en lo que respecta a la cantidad de CIENTO DIECISIETE MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 117.100,00) serán pagados a través de crédito hipotecario, el cual, ya estaba aprobado por la entidad financiera BANFOANDES, el 21 de julio de 2008, Acta N° GTES-320, a través del comité de Crédito Hipotecario, los cuales serán entregado al momento de la venta definitiva por ante el Registro respectivo.
En este sentido, el artículo 1.167 de la Ley sustantiva Civil, establece: “ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación , la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello”. En consecuencia, ello se traduce en la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Por otra parte el artículo 1.474 del Código Civil, establece: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
De lo anterior se desprende, que el contrato de opción de compra venta, es el contrato por el cual una parte (vendedor) se obliga a transferir la propiedad de una o varias cosas muebles o inmueble o otra (comprador), la que a su vez se obliga a pagar a la primera su precio en dinero. Por este contrato se Transfiere el dominio de un bien, del vendedor al comprador.
En el presente caso, el juicio se admitió por el procedimiento breve, el cual, se inicio por demanda incoada por la ciudadana YELITZA JOSEFINA SANDREA SANGRONIS, contra el ciudadano JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR (…) por cumplimiento de opción de compra-venta, por un (01) inmueble construido por un apartamento, distinguido con la letra y número F-22, situado en el nivel 2, del Edificio F, del Conjunto Tulipán 24, ubicado en el Municipio San Diego, Estado Carabobo; dicho contrato fue suscrito por ante la Notaria Publica Cuarta, en fecha 9/05/ 2008, anotado bajo el N° 79, Tomo 103, y el contrato de fecha 26 de noviembre 2.008, denominado Prorroga de la opción a compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública cuarta de Valencia del Estado Carabobo, anotado bajo el Nro. 77, tomo 183, fijaron la venta en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 175.000,00) de los cuales entrego la compradora la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) y en la prorroga del contrato de opción de compra-venta, se plasmo que el vendedor reconoce la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), por las mejoras realizadas al inmueble, en el caso de que el vendedor incumpla con su obligación, en lo que respecta a la cantidad de CIENTO DIECISIETE MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 117.100,00) serán pagados a través de crédito hipotecario, el cual, esta aprobado por la entidad financiera BANFOANDES, en fecha 21 de julio de 2008, Acta N° GTES-320, a través del comité de Crédito Hipotecario y será entregado al momento de la firma de la venta definitiva por ante el Registro respectivo, y el saldo restante, es decir la cantidad de DOCE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.12.900,00). (Cláusula Segunda). Dicha venta no se perfecciono, por causas imputables al vendedor JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR, quien incumplió con su obligación principal, además de no haber liberado la hipoteca, que era carga exclusiva del vendedor de entregar el inmueble solvente; y la autorización por antes BANAVIH, para la enajenación del inmueble.
El 29 de octubre se dio por citada la Parte demanda, ciudadano JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR y en la oportunidad del acto litis contestación no compareció, en consecuencia no DIO CONTESTACIÓN a la presente causa, y por tanto HUBO ADMISIÓN de los HECHOS ALEGADOS y tampoco PROBO nada en el lapso de Promoción de Pruebas,
En este sentido, observa este Tribunal de manera legal, doctrinal y jurisprudencialmente al respecto, lo siguiente: El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece que:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá como confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado.
A este respecto, el artículo 887 ejusdem, dispone que la comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, antes mencionado, el cual es de aplicación en este litigio, por cuanto corresponde al Cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta de conformidad con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y la Rresolución Nro. 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela con el Nro. 39.152 en fecha 03 de Abril de 2009, es decir, el procedimiento aplicable al caso concreto es el procedimiento breve.
Ahora bien, explica el autor patrio Lozano Márquez sobre la contestación oportuna del demandado, que “cuando se da esta situación procesal, estamos en presencia de lo que se conoce con el nombre de confesión ficta. Para que se produzca esta figura procesal tiene que darse tres (3) condiciones: a) Que el demandado no concurra al Tribunal, en el término del emplazamiento; b) Que en el lapso de promoción de pruebas, promoviere ninguna que le favorezca y c) que la pretensión del actor no sea contraria a derecho…” Continúa el referido autor que “La confesión ficta trae como consecuencia, el establecer a favor del actor una presunción de que todos los hechos alegados por él en su libelo de demanda son ciertos… El efecto que conlleva la confesión ficta es que al estar el actor cobijado en una presunción de certeza, queda revelado o eximido de la carga de la prueba, ésta se ha invertido y por lo tanto la ha asumido el demandado.” A este respecto, nuestro máximo Tribunal de la República en Sentencia N° RC-00835 de la Sala de Casación Civil del 11 de agosto de 2004, con ponencia del magistrado Antonio Ramírez Jiménez dejó sentado que: “…la falta de contestación a la demanda acarrea para el demandado una presunción iuris tantum de confesión ficta, y siempre que la demanda no sea contraria a derecho, a las buenas costumbres o atente contra el orden público, únicamente desvirtuable mediante la aportación de pruebas que contradigan las pretensiones del demandante, pero sin que le sea permitido consignar otros medios probatorios que él estime conducentes o la alegación de hechos nuevos. Conforme con lo preceptuado en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se requieren dos condiciones para que la confesión ficta sea declarada: que la petición del demandante no sea contraria a derecho y que en el término probatorio no pruebe el demandado algo que le favorezca… Ahora bien, de acuerdo con el criterio jurisprudencial vigente, que de nuevo se reitera, cuando el demandado no asiste a dar contestación a la demanda o comparece tardíamente, vale decir de manera extemporánea, la consecuencia es que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción iuris tantum, que implica una aceptación de los hechos expuestos en el libelo de la demanda, siempre que ésta no sea contraria a derecho y que el demandado nada probare que le favorezca, tal como sucedió en el presente juicio.
Asimismo, reiterando lo que expone nuestra jurisprudencia patria, el autor Rengel Romberg, explica que: “…la disposición del Art. 362 C.P.C, requiere dos condiciones para que la confesión ficta sea declarada y tenga eficacia legal: que la petición del demandante no sea contraria a derecho y que en el termino probatorio no pruebe el demandado algo que le favorezca; y consecuencialmente, los problemas que plantea la institución practica, son dos: establecer lo que debe entenderse como por “petición contraria a derecho”, y el alcance de la locución: “si nada probare que le favorezca”. 1. Determinar cuando la petición del demandante es contraria a derecho, tiene trascendencia en nuestro caso, solo en cuanto a la declaración de la confesión ficta, pues en cuanto al mérito de la causa, aunque se tengan por admitidos los hechos en virtud de la confesión ficta, el Tribunal no podrá declarar con lugar la demanda, ni acordar lo pedido por la parte actora, si esa petición resulta contraria a derecho, en el sentido de que lo hechos admitidos, no producen la consecuencia jurídica pedida…”
Ahora bien, en el caso en estudio, pueden establecerse las condiciones de procedencia de la confesión ficta que recae en el demandado, en el sentido de que el mismo aun cuando se dio por citado, tal como consta en las actas, es decir, el veintinueve (29) de octubre del 2009, se dejo transcurrir íntegramente los quince (15) días calendarios, tal como se estableció por auto de fecha 9/10/2009 y según Sentencia N° 80. Exp N° 00-1435, de fecha 1 de febrero de 2001, Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional. Culminado dicho lapso, obligatoriamente el día segundo siguiente el demandado debió dar contestación a la demanda, tal como le expresa el artículo 833 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a los supuestos establecidos en el artículo 362 antes mencionado, en este sentido, esta Sentenciadora, estima que la demanda de cumplimiento de opción de compra-venta, incoada por la parte actora YELITZA JOSEFINA SANDREA SANGRONIS, contra el ciudadano JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR, identificados en actas, no es contraria a derecho, ya que la misma está fundamentada en el contratos de opción de compra venta, suscrito por ante la Notaria Publica Cuarta, en fecha 9/05/ 2008, anotado bajo el N° 79, Tomo 103, y el contrato de prórroga de la opción de compra-venta de fecha 26 de noviembre 2.008, autenticado por ante la Notaría Pública cuarta de Valencia del Estado Carabobo, anotado bajo el Nro. 77, tomo 183, el cual es un contrato por el cual una de las partes (vendedor) se compromete a vender un bien inmueble de su propiedad a otra persona (comprador), la cual se compromete a pagar el precio convenido y establecido en el contrato.
Dicho contrato de arrendamiento llena las exigencias legales establecidas en el Código Civil, (artículo 1.474) que no es más que la determinación de: que La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. De lo anterior se desprende, que el contrato de opción de compra venta, es el contrato por el cual una parte (vendedor) se obliga a transferir la propiedad de una o varias cosas muebles o inmueble o otra (comprador), la que a su vez se obliga a pagar a la primera su precio en dinero. Por este contrato se Transfiere el dominio de un bien, del vendedor al comprador. Es decir el vendedor se comprometió a vender Un (01) inmueble de su propiedad construido por un apartamento, distinguido con la letra y número F-22, situado en el nivel 2, del Edificio F, del Conjunto Tulipán 24, ubicado en el Municipio San Diego, Estado Carabobo- Con tal carácter el Demandado-vendedor, vende a la compradora por un precio de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 175.000,00) de los cuales, entrego la compradora la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) y la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES Fuertes (Bs. F-10.000,00) por concepto de reserva de la opción de compra venta, mas la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) que el vendedor reconoce por las mejoras realizadas al inmueble, acuerdo al contenido en el contrato de la prorroga de la opción de compra venta.
Asimismo, en la cláusula segunda EL VENDEDOR se comprometió a entregar toda la documentación requerida por la Institución Bancaria para la tramitación del mismo, incumpliendo con su obligación principal, de liberar la hipoteca, que era carga exclusiva del vendedor de entregar el inmueble solvente; y la autorización por antes BANAVIH, para la enajenación del inmueble. Encontrándose satisfecho este requisito al ser firmado por las partes el documento por ante la Notaria Publica Cuarta, en fecha 9/05/ 2008, anotado bajo el N° 79, Tomo 103, y el contrato de prórroga de la opción de compra-venta de fecha 26 de noviembre 2.008, autenticado por ante la Notaría Pública cuarta de Valencia del Estado Carabobo, anotado bajo el Nro. 77, tomo 183, el cual merece pleno valor probatorio, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Tomando en consideración lo antes expuesto, la ciudadana YELITZA JOSEFINA SANDREA SANGRONIS, demanda al ciudadano JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR, por cumplimiento de opción de compra-venta, por haber incumplido en una de sus obligaciones, es decir, según lo expuesto en el libelo por la actora, el demandado incumplió con su obligación principal, como lo es: la liberado de la hipoteca, y la autorización por antes BANAVIH, para la enajenación del inmueble; y además, si adminiculamos el cúmulo de probanzas, tenemos que se desprende de la copia certificada, del expediente N° 1.548, expedida por el Juzgado Segundo de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, contentivo de la demanda por Resolución de contrato de Opción de Compra-venta, interpuesta por el ciudadano JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR, se evidencia que el vendedor-demandado, incurrió en una confesión judicial, al admitir los hechos, relevantes de la presente litis, la cual, constituye plena prueba, lo que presupone una causal de Cumplimiento de Contrato de opción de compra venta. Conllevando con todo lo antes expuesto a este Tribunal a determinar que la causa pretendí, no es contraria a derecho, ya que el contrato llena todos los requisitos exigidos por la ley.
En lo concerniente al supuesto de que el demandado debe probar algo que le favorezca, establece nuestra jurisprudencia patria, en Sentencia No. 00786, con ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández de mayo del 2005: “… para que opere la confesión ficta del demandado no basta su inasistencia al acto de contestación de la demanda o la extemporaneidad en la presentación de la misma, sino que deben conjugarse los otros elementos requeridos para ello. A saber, que el mismo nada hubiere probado en su favor y que la pretensión no sea contraria a derecho… En lo que respecta a la falta de aplicación del artículo 22 del código adjetivo, la Sala pasa a transcribir parte del texto de la sentencia N° 92, expediente N° 04-258 dictada por esta Sala en fecha 12 de abril del presente año y citada por el formalizante, la cual expresa:… omissis…, Considera la Sala, que en virtud del régimen probatorio especial que la ley establece para el demandado insistentemente a la contestación a la demanda, no puede prevalecerse del análisis que el Juez haga de las pruebas de su contraparte, a menos que sea para sostener que la pretensión actora es contraria a derecho, lo cual no es el caso de autos.
Ahora bien, en el caso concreto, el demandado le correspondía probar que la demanda era contraria a derecho, y que él había entregado los documentos requeridos para la Institución Bancaria para la Tramitación del crédito, tal como se desprende de la cláusula Segunda, del contrato de opción de compra venta, suscrito por ante la Notaria Publica Cuarta, en fecha 9/05/ 2008, anotado bajo el N° 79, Tomo 103, al igual que lo concerniente a que cumplió con la cláusula Cuarta del contrato de prórroga de la opción de compra-venta de fecha 26 de noviembre 2.008, autenticado por ante la Notaría Pública cuarta de Valencia del Estado Carabobo, anotado bajo el Nro. 77, Tomo 183. (Folios 34 y 35), en la cual, se estableció que el VENDEDOR, se comprometía a realizar todas las gestiones necesarias para la obtención de la Liberación de la Hipoteca de dicho inmueble y la autorización al cual se ve obligado a solicitar en BANAVIH, tal como se estableció en el documento de Hipoteca protocolizado ante el Registro Subalterno de la Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 13 de marzo de 2008, bajo el N° 15, Folios 1 al 9, Pto. 1°, Tomo 10, así como cualquier otro trámite necesario para la protocolización del documento definitivo de la presente prorroga de opción compra-venta, lo cual no fue desvirtuado por demandado. JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR.
Además de lo antes expuesto, este Tribunal, considera que la parte demandada no promovió en el lapso probatorio nada que le favoreciera, ya que solo se limito a oponer cuestión previa por defecto de forma, en el lapso para dictar sentencia. Por todo lo antes analizado, y por cuanto el demandado JOSE ALEJANDRO SANCHEZ TOVAR. no contestó la demanda, según lo dispuesto por el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil; y no probó nada que le beneficiara en razón de lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, siendo además, menester para este Tribunal, con razones suficientemente fundadas considerar que la demanda incoada tampoco es contraria a derecho por no ser ilegal y por no ir en contra del orden público y las buenas costumbres, y que la presunción iuris tantum, que consecuencialmente traen los efectos del artículo 362 ejusdem referentes a la confesión ficta, pasan a ser una presunción iure et de iure. Así se decide.
En orden a lo anterior, cabe destacar que en el presente caso, se ha verificado las condiciones para la procedencia de la acción, a saber: como lo es la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento del vendedor de transferir la propiedad de la cosa vendida. Por lo que la pretensión deducida por el actor es procedente; y así se establece