TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su Nombre:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: SUCESIÓN DE JUAN BAUTISTA RODRÍGUEZ. O

ABOGADO: JOSÉ RAFAEL PRIMERA FONSECA

DEMANDADO: ANATOLIO D, MITRUK JOMIAK

ABOGADO: ALFREDO MAGNO CARPIO CARVAJAL

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO
(APELACIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 55.165

Suben a esta Alzada para su revisión y decisión, las presentes actuaciones con ocasión a la Apelación interpuesta en fecha 01 de Octubre de 2008, por el Abogado ALFREDO MAGNO CARPIO, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano ANATOLIO D, MITRUK JOMIAK, parte demandada en la presente causa, contra la decisión proferida por el JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 29 de Septiembre del año 2008.
Recibidas las actuaciones, este Juzgado procedió en fecha 08 de Octubre de 2008, a darle entrada, asignándole Nro. 55.165, de la nomenclatura interna de este Tribunal, y en fecha 14 de Octubre de 2008, se fijó el Décimo (10°) día de despacho para dictar el fallo.

Encontrándose la causa en estado de sentencia, esta Alzada pasa a hacerlo de la manera siguiente:
I
De la revisión del expediente se deja plasmado el cumplimiento de las siguientes actuaciones:
Se inicia el presente Procedimiento mediante escrito de demanda, incoada por el Abogado JOSÉ RAFAEL PRIMERA FONSECA, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sucesión de JUAN BAUTISTA RODRÍGUEZ OJEDA, conformada por VICENTA RAFAELA RIVERO DE RODRÍGUEZ, JUAN BAUTISTA RODRÍGUEZ RIVERO, JUAN CARLOS RODRÍGUEZ RIVERO, MARÍA CECILIA RODRÍGUEZ RIVERO, CARLA DANIELA RODRÍGUEZ RIVERO Y RODRIGO RUBEN RODRIGUEZ RIVERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-395.052, V-3.922.172, V-4.858.057, V-7.023.520, V-9.827.279, V-12.774,964, y 13.382.383, respectivamente, y de éste domicilio contra el ciudadano ANATOLIO D, MITRUK JOMIAK, Uruguayo, mayor de e dad, titular de la cédula de identidad número E-81.956.446 y de éste domicilio, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Por auto de fecha 25 de Junio de 2008, se procedió a darle entrada a la presente demanda bajo el número 1235, de la nomenclatura interna llevada por ese Juzgado. Y en esta misma fecha se admitió la demanda, por el JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO y se sustanció por el procedimiento Breve, ordenándose la citación del demandado de autos.
Las diligencias conducentes a la citación de la parte Accionada, se cumplieron, y de las mismas se desprende que se dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Abierta la causa a prueba ambas partes promovieron las que e estimaron convenientes en demostración de sus alegatos.
Llegada la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal A-quo falló declarando CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el Abogado JOSÉ RAFAEL PRIEMRA FONSECA, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sucesión de JUAN BAUTISTA RODRÍGUEZ OJEDA, conformada por VICENTA RAFAELA RIVERO DE RODRÍGUEZ, JUAN BAUTISTA RODRÍGUEZ RIVERO, JUAN CARLOS RODRÍGUEZ RIVERO, MARÍA CECILIA RODRÍGUEZ RIVERO, CARLA DANIELA RODRÍGUEZ RIVERO Y RODRIGO RUBEN RODRÍGUEZ RIVERO, en contra el ciudadano ANATOLIO D, MITRUK JOMIAK, todos identificados en autos.
II
DE LA CONTROVERSIA
A.) LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA.
Alega que en fecha 01 de Septiembre de 2001, celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano ANATOLIO D, MITRUK JOMIAK, antes identificado, sobre un inmueble constituido por un Local Comercial, ubicado en la calle Branger, número 91-73, San Blas, Municipio Valencia del Estado Carabobo. Esgrime que el inquilino ha incumplido con las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento suscrito por él realizando entre otros actos los siguientes: Utilizar el inmueble como vivienda, mantiene el inmueble en un estado deplorable, igualmente el demandado, no ha permitido el acceso a quienes fueron las personas encomendadas, para supervisar el estado del inmueble, por lo que fue necesario realizar una solicitud de Inspección Ocular, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 09 de Octubre de 1997. Alega que de igual manera el demandado mantiene una instalación de gas en el inmueble, tal como se evidenció en la mencionada Inspección Ocular. Finalmente señaló que por la gravedad de los hechos, y por cuanto en los mismos se encuentran sustentadas las disposiciones contenidas en el contrato de arrendamiento, es por lo que acude a demandar como en efecto lo hace al ciudadano ANATOLIO D, MITRUK JOMIAK, antes identificado. Fundamenta la presente acción en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2.) PRESENTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA.
Rechaza, niega y contradice tanto los hechos como el derecho. Rechaza, niega y contradice que haya incumplido sus obligaciones contractuales y legales. Impugna la Inspección de Jurisdicción Voluntaria practicada el 09 de Octubre de 2007. Rechaza, niega y contradice que haya destinado el inmueble para uso distinto establecido en el contrato, lo que si es cierto es que en el referido local funciona un taller de herrería. Rechaza, niega y contradice que haya dejado de realizar el mantenimiento que impida el deterioro del inmueble. Rechaza, niega y contradice que haya impedido el acceso al inmueble, a los fines de la supervisión del mismo. Rechaza, niega y contradice lo siguiente: Que haya incumplido con las clausulas del contrato, con lo establecido en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil e igualmente rechaza la estimación de la demanda por infundada, exagerada e improcedente.
III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El Tribunal procede a la revisión de la Sentencia Recurrida, a los fines de dictar su pronunciamiento, lo cual nos conduce a examinar, los limites de la Controversia, su análisis probatorio, parte motiva y su dispositivo, el cual es del tenor siguiente:
“…Omissis. Como consecuencia de lo antes expuesto, pasa éste Tribunal a decidir sobre el fondo del asunto aquí controvertido; y tenemos que la parte accionante plantea su pretensión ajustada a derecho, la cual es, la Resolución del Contrato de Arrendamiento, por incumplimiento de las obligaciones principales del Arrendatario; pues bien, el Inquilino demandado ANATOLIO D, MITRUK JOMIAK, mantiene el inmueble en un deplorable estado general de mantenimiento, permitiendo su deterioro y sin realizar ningún acto para solventarlo, asimismo ha destinado un uso distinto al establecido en el contrato de arrendamiento, al utilizarlo como vivienda. En este orden de ideas, tenemos que una de las obligaciones principales del Arrendatario es el hecho de que debe servirse de la cosa como un buen padre de familia, lo cual constituye una derecho y a la vez una obligación en la medida en que sea necesario servirse de la cosa para evitarle perjuicios al arrendador. De lo anterior se observa que de la Inspección Judicial practicada dentro del Juicio, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la cual riela a los folios 139 al 150, promovida al capítulo Tercero por el Actor. Quien aquí decide, debe señalar que la prueba de Inspección Judicial en nuestro ordenamiento Jurídico, se rige por lo dispuesto en el artículo 1428 del Código Civil y los artículos 472 y 476 del Código de Procedimiento Civil. Dicha prueba tiene por objeto dejar constancia del estado de personas ó cosas ó del contenido de algo, pero para que el Juez pueda trasladarse y dejar constancia de algo, hay que decir que es ese algo, no puede promover la prueba, sin indicar sobre lo que se dejará constancia, de manera que la evacuación de la misma responde al interés de su promovente. En el presente caso, la Inspección Judicial estuvo enfocada a dos aspectos el primero para dejar constancia del estado General del Inmueble; internamente de todas sus dependencia e instalaciones, ventanas puertas, etc. Externamente, del estado de la fachada; al Segundo Particular: Si en el inmueble se encuentra mobiliario idóneo para uso de habitación ó residencia, tales como cama, cocina, enseres domésticos ó cualquier tipo de bienes aptos para el uso residencial. En el presente caso el promovente de la prueba, se circunscribe en dos particulares, en este sentido se observa, que ciertamente de las resultas de esta prueba, el Tribunal pudo evidenciar con el auxilio del practico designado ciudadana MARÍA VIRGINIA OSSIO, arquitecto que el estado general del inmueble es de absoluto deterioro, la estructura metálica requiere mantenimiento para evitar la oxidación, por lo que la estructura puede correr riesgo, la cubierta que son laminas de zinc presenta en su mayoría goteras generando filtraciones, se observa muchas áreas de paredes donde los bloques, se han ido deteriorando, las cerraduras ( ventanas y puertas) se encuentran en total estado de deterioro. Al Segundo Particular, el Tribunal dejó constancia que tuvo a su vista una habitación, que posee el siguiente mobiliario, cama, cocina, enseres domésticos, televisor, nevera, utensilios de cocina, 2 bombonas de gas, y ropa varias. Este aspecto permite apreciar, que ciertamente al adminicular dicha prueba, con las disposiciones visuales, se evidencia que el inmueble objeto del presente juicio, se encuentra deteriorado, es decir, el inquilino demandado incumplió su obligación de cuidar la cosa como un buen padre de familia; ello significa que debe usarla sin dañarla, sin perturbar a los vecinos, sin establecer instalaciones peligrosas etc. Por otra parte tal obligación significa que debe servirse de la cosa como si fuera propia, de su propiedad, en forma por demás cuidadosa y ordenada y evitando que se deteriore. En cuanto al otro aspecto, efectivamente los bienes muebles que se encuentran dentro del local comercial, permiten apreciar, que los mismos son aptos para el desenvolvimiento humano de una persona, dentro de un inmueble para vivienda. En mérito a lo expuesto, la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento debe prosperar y Así se establece. DISPOSITIVA. En fuerza de las anteriores consideraciones éste Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR, la demanda intentada por el Abogado JOSÉ RAFAEL PRIEMRA FONSECA, Apoderado Judicial de la Sucesión de Juan Bautista Rodríguez Ojeda, conformada por VICENTA RAFAELA RIVERO DE RODRÍGUEZ, JUAN BAUTISTA RODRÍGUEZ RIVERO, JUAN CARLOS RODRÍGUEZ RIVERO, MARÍA CECILIA RODRÍGUEZ RIVERO, CARLA DANIELA RODRÍGUEZ RIVERO Y RODRIGO RUBEN RODRÍGUEZ RIVERO, en contra del ciudadano ANATOLIO D’ MITRUK JOMIAK, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en consecuencia se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes, sobre el inmueble constituido por un Local Comercial, ubicado en la calle Branger, número 91-73, San Blas, Municipio Valencia del Estado Carabobo y se Condena a la parte demandada a Entregar el Inmueble, objeto del presente juicio. Se condena al pago de las costas procesales…”
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Analizadas las actuaciones cumplidas por el A-quo, conforme a los hechos narrados y al análisis probatorio realizado, este Tribunal revisor, observa:
PRIMERO: Se observa que emerge del contenido del Contrato de Arrendamiento, lo siguiente: 1.) La existencia de un contrato de Arrendamiento celebrado entre la parte Demandante, a través de la Administradora VENUS C.A, representada por BAYAN ZELAA, titular de la cédula de identidad número V-12.313.203, parte Actora, en el presente Juicio y ANATOLIO MITRUK JOMIAK, titular de la cédula de identidad número E- 81.956.446 2.) Que se trata de un contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, tal como se desprende de la CLAUSULA TERCERA DEL CONTRATO, el cual se valora plenamente, la referida Cláusula es del tenor siguiente:
“TERCERA: La Arrendadora, se reserva el derecho de ejecutar los trabajos necesarios, sea cual fuere su duración, cuando excediere a lo previsto por el artículo 1590 del Código Civil y El INQUILINO, no podrá oponerse a ello ni exigir indemnización ni rebajas en las pensiones de arrendamiento. El plazo de duración del presente contrato será de Un (1) año, contados a partir de ésta fecha; mas si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo, ó de las posibles prorrogas que pueda sufrir este contrato, se considerará que se desean prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo el INQUILINO, por lo menos con un mes de anticipación, al vencimiento del plazo estipulado, ó de cualquiera de las prorrogas que pudiera haber sufrido el contrato. Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir éste contrato, se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial ó término del mismo.”
Ahora bien, consta en los autos, y así establecido por la Juez de la recurrida, que la intención de las partes al suscribir el contrato objeto de la controversia, fue con determinación en el tiempo, y es obvio que si en el contrato se estableció su duración de Un (01) año, prorrogable automáticamente y de pleno derecho, por igual tiempo, y ninguna de las partes, manifestó su voluntad de no prorrogar, es de inferir que éste se prorrogó automáticamente por igual período, es decir por un año, razón por la cual, que estamos en presencia de un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado y por lo tanto la Acción de Resolución de Contrato resulta la aplicable en derecho y ASÍ SE DECLARA.
SEGUNDO: Respecto al mérito de la Causa, la parte Accionante alega que el demandado de autos, ciudadano ANATOLIO D’ MITRUK JOMIAK, ha incumplido con las obligaciones contenidas en el Contrato de Arrendamiento, ya que utiliza el inmueble, como vivienda, mantiene el inmueble en un estado deplorable; que de igual manera el demandado mantiene una instalación de gas en el inmueble. En este orden de ideas, estima conveniente ésta Juzgadora de Alzada citar el contenido de la CLAUSULA PRIMERA, del Contrato de Arrendamiento, el cual riela, en el legajo de Copias Certificadas emanadas de Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Nagunagua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, cuyo tenor es el siguiente cito:
“CLÁUSULA PRIMERA: LA ARRENDADORA en su carácter de mandataria y por cuenta de VICENTA RIVERO, y EL INQUILINO, quien lo toma en tal concepto, un inmueble constituido por Un (1) LOCAL COMERCIAL, ubicado en la calle 24 de Junio, 91-73, San Blas, Valencia Estado Carabobo, y que a los efectos del presente contrato se denominará EL INMUEBLE, para ser destinado exclusivamente por el INQUILINO, a los solos fines de HERRERÍA.” (SUB. TRIBUNAL)
De lo transcrito emerge claramente que dicho objeto se circunscribe, a realizar actividades de índole netamente comercial.
Así las cosas, procede ésta Alzada a verificar con las pruebas de autos, muy particularmente la Inspección Judicial, practicada dentro del Juicio, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego n de ésta Circunscripción Judicial, sobre el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, si la referida Cláusula fue objeto incumplimiento por el Inquilino y encuentra que en los particulares SEGUNDO Y TERCERO, la Jueza dejó constancia, que el estado general del inmueble, se observó en mal estado, las paredes tanto externas como internas se observaron deterioradas y sucias, pisos y puertas dañadas, la fachada deteriorada. AL PARTICULAR TERCERO: El Tribunal dejó constancia que efectivamente en el inmueble se observó mobiliario idóneo, para uso de habitación tales como: cama, cocina, nevera, televisor, ollas, comida y ropa de caballero, dicha probanza, valorada acertadamente por el Tribunal de la recurrida, permite establecer que el inmueble objeto del contrato de Arrendamiento, se encuentra en estado de descuido y deterioro; y por la otra parte es usado como vivienda; esto es para fines distintos para lo cual se arrendó; por lo tanto resulta obvio el incumplimiento del Arrendatario, respecto a las obligaciones contraídas y documentadas contractualmente, por lo que, su situación de hecho lo coloca bajo las previsiones contenidas en el ordinal 1° del artículo 1592 del Código Civil, el cual establece:
“Artículo 1592. El Arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1.) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, ó a falta de convención, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias. 2.) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Sub.Tribunl)
Todo lo cual permite concluir que en el caso de marras, el Demandado, incumplió con el deber de cuidar la cosa como un buen padre de familia y darle el uso exclusivo al inmueble, establecido contractualmente; en virtud de lo cual se Ratifica que la Acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento debe Prosperar y ASÍ SE DECIDE.
Por todas las consideraciones antes expuestas, se CONFIRMA, en todas y cada una de sus partes, la decisión proferida por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguangua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de Septiembre de 2008, se declara SIN LUGAR, la Apelación interpuesta por el Abogado ALFREDO MAGNO CARPIO, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano ANATOLIO D´ MITRUK JOAMIK, contra la decisión proferida por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 29 de Septiembre de 2008, y ASÍ SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito a las consideraciones anteriores, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando como Sentenciadora de Alzada, CONFIRMA la Sentencia proferida por el JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 29 de Septiembre de 2008; en consecuencia declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado ALFREDO MAGNO CARPIO, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano ANATOLIO D´ MITRUK JOAMIK parte demandada en la presente causa, contra la decisión proferida por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 29 de Septiembre de 2008. Se declara CON LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada el Abogado JOSÉ RAFAEL PRIEMRA FONSECA, Apoderado Judicial de LA SUCESIÓN DE JUAN BAUTISTA RODRÍGUEZ OJEDA, conformada por VICENTA RAFAELA RIVERO DE RODRÍGUEZ, JUAN BAUTISTA RODRÍGUEZ RIVERO, JUAN CARLOS RODRÍGUEZ RIVERO, MARÍA CECILIA RODRÍGUEZ RIVERO, CARLA DANIELA RODRÍGUEZ RIVERO Y RODRIGO RUBEN RODRÍGUEZ RIVERO, contra del ciudadano ANATOLIO D’ MITRUK JOMIAK, en consecuencia, se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes, sobre el inmueble constituido por un Local Comercial, ubicado en la calle Branger, número 91-73, San Blas, Municipio Valencia del Estado Carabobo y se Condena a la parte demandada a Entregar el Inmueble, objeto del presente juicio. Y ASÍ SE DECIDE.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, déjese copia y bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia, a los (13) días del mes de Agosto de 2009. Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ABOG. ROSA MARGARITA VALOR
LA SECRETARIA,

Abog. ROSA ANGULO AGUILAR

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 11:00 am
LA SECRETARIA,

Abog. ROSA ANGULO AGUILAR

Expediente: 55.165
RMV/mlb