REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA LIBERTADOR LOS GUAYOS NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO DEMANDANTE: ANDRES ELOY SERENO Y OTROS. APODERADAS: LUISA ELENA LORETO. DEMANADADO: MARTHA MARISELA RONDON SILVA. ABOGADO: GUILLERMINA MORALES SOTO y ANTONIO JOSE RONDON SILVA. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EXPEDIENTE Nº: 1299 Por escrito presentado en fecha O1 de diciembre del 2.008, la abogada LUISA ELENA LORETO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 55.036, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos ANDRES ELOY, ANTONIO COROMOTO, PEDRO JOSE, AVELINO ALFONSO, JOSE GREGORIO, LUZ MARINA SERENO BELLO, ROSALINDA SERENO DE SILVA y ANA ISABEL SERENO DE VILLAMEDIANA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.208.981, 1.340.451, 2.835.331, 3.210.478, 3.208.982, 4.451.389, 7.004.033, 3.918.126, respectivamente, interpuso formal demanda contra la ciudadana MARTHA MARISELA RONDON SILVA venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.191.972. En fecha 03 de diciembre de 2.008, es admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, y se emplazó a la demandada para la contestación de la demanda, la cual tendría lugar al segundo día de despacho siguiente a su citación. El 06 de febrero del 2.009, comparece el Alguacil del Tribunal y manifiesta que le fue imposible practicar la citación del demandado por no encontrarse el mismo en la dirección indicada. El 09 de febrero del 2.009, comparece la demandada de autos ciudadana Martha Marisela Rondón Silva, asistida por los abogados Antonio José Rondón Silva y Guillermina Morales Soto, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 78.488 y 27.116 en su orden, se da por citada y otorga poder apud-acta a los abogados que la asisten. El 11 de febrero del 2.009, los abogados Antonio José Rondón Silva y Guillermina Morales Soto en su carácter de autos presentan escrito de contestación a la demanda. Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron los correspondientes escritos contentivos de sus probanzas, los cuales fueron agregados y admitidos por el Tribunal en su oportunidad. En fecha 11 de marzo de 2009, el Tribunal difiere la publicación de la sentencia. ALEGATOS DE LAS PARTES DE LA PARTE ACTORA En la relación de la demanda la apoderada actora alega lo siguiente: Que sus representados son arrendadores en un contrato de arrendamiento celebrado el 01 de junio de 2.004 con la ciudadana Martha Marisela Rondón Silva, sobre un apartamento distinguido con el No. B-1, ubicado en el Edificio Centro Residencial Carabobo, ubicado en el Callejón La Ceiba, de esta ciudad de Valencia del Estado Carabobo. Que la duración del contrato era de un año a partir del 01 de junio de 2.004, prorrogable si alguna de las partes no diere aviso a la otra su deseo de no prorrogarlo, con un cano de arrendamiento de Bs. 122.440 equivalentes actualmente a Bs. 122,44. Que el contrato se renovó hasta el 01 de junio del 2.007, y que en esa fecha se venció la última prorroga. Que el 28 de noviembre del 2.006, el arrendador le notificó al arrendatario su voluntad de no renovarlo. Agrega la exponente, que encontrándose la arrendataria insolvente en el pago del canon de arrendamiento al vencimiento del contrato 01 de junio del 2.007, no comienza a correr la prorroga legal. Alega de igual forma, que la arrendataria no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento de diciembre del 2.006, y que se encuentra disfrutando del inmueble después del vencimiento del contrato el 01 de junio del 2.007. Por último demanda a la ciudadana Martha Marisela Rondón Silva para que cumpla el contrato de arrendamiento y haga entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió, así como solvente de todos sus servicios. Demanda el pago de Bs. 122,44 mensuales contado desde el 01 de junio de 2.007 hasta la definitiva devolución del inmueble por concepto de indemnización por la imposibilidad del arrendador para disponer del inmueble. Se estimó la demanda en la cantidad de Un Mil Quinientos Noventa y Un Bolívares con Setenta y Dos céntimos. Fundamentó la demanda en los artículos 1.592, 1.594, 1.167, 1.264, 1.269 del Código Civil y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. DE LA PARTE DEMANDADA Corre inserto del folio 65 al 68 escrito de contestación de la demanda, en el cual los abogados Antonio José Rondón Silva y Guillermina Morales Soto, en su carácter de apoderados judiciales de la accionada exponen lo siguiente: Reconocen que su representada suscribió el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda. Reconocen el monto del canon de arrendamiento convenido en la cantidad de Bs. 122,44. Reconocen que en fecha 01 de junio de 2.005 el contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente por un año más. Alegan que para el 01 de junio del 2.006 el contrato se prorrogó tácitamente convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, y en consecuencia no operó la prorroga legal. Arguyendo además, que en el caso de que así fuera, el arrendatario estaba en la obligación de comunicarla por escrito que se le estaba concediendo la prorroga legal, y que ello nunca sucedió. Alegan asimismo los apoderados de la accionada, que el 28 de noviembre del 2.006 encontrándose vigente el contrato de arrendamiento, su mandante recibe comunicación en la cual se le notifica de la presencia ofertiva por un monto de Bs. 78.000.000, hoy Bs.78.000,oo, la cual según decir de los exponentes viola lo contenido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esgrimen, que de la misma comunicación se desprende que maliciosamente castigan a la arrendataria, no renovando el contrato, el cual, - y así lo señalan- se encuentra vigente. Continúan los exponentes, y expresan que en fecha 01 de diciembre del 2.006 la Arrendadora se niega a recibir el canon de arrendamiento correspondiente, por lo que su mandante procede a realizar los pagos a través del Juzgado Quinto de Municipios de esta misma circunscripción Judicial, expediente No. 318, desde el 8 de febrero del 2.007 hasta la fecha, y que ello le fue notificado al Arrendador. Que su representada nada adeuda por concepto de canon de arrendamiento, ni por ningún otro concepto, y, que ha depositado por concepto de cánones de arrendamiento y consumo de agua la cantidad de Bs. 3.692,94, aduciendo que su mandante nunca dejó de cumplir con sus obligaciones como arrendataria. Se oponen a que sean decretadas las medidas solicitadas por la actora en su libelo. Niegan que su representada adeude canon de arrendamiento alguno. Solicita que la demanda sea declarada sin lugar. LIMITES DE LA CONTROVERSIA Dado el modo de contestación de la demanda, quedan como hechos admitidos: 1) la celebración del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda. 2) Que el contrato se renovó contractualmente el 01 de junio del 2.005. 3) El canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 122,44. Quedan como hechos controvertidos: 1.) Si el contrato de arrendamiento venció el 01 de junio el 2.007, o si por el contrario de indeterminó a partir del 01 de junio del 2.006. 2.) El incumplimiento del arrendatario en el pago del canon de arrendamiento. ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO POR LA PARTE DEMANDANTE: Reproduce en el lapso probatorio la parte actora el merito favorable de los autos, lo cual no es un medio de prueba. DE LAS DOCUMENTALES ACOMPAÑADAS AL LIBELO Y RATIFICADAS EN EL LAPSO PROBATORIO. Con el libelo la parte actora, acompañó inserto a los folios 9 al 10 de este expediente, copia fotostática del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, el cual fue autenticado por ante la Notaria Cuarta de Valencia del Estado Carabobo bajo el No. 0027, siendo apreciado por quien decide, en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De la Cláusula TERCERA del contrato se evidencia que las partes pactaron, el plazo de duración del contrato de un año fijo, sin prorrogas, conviniendo igualmente que si al vencimiento alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra su deseo de dar por resuelto el contrato a su vencimiento o de las posibles prorrogas que pudiere sufrir, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente y de plano derecho, por un termino de un año. Igualmente se convino en dicha cláusula, que el aviso debe darlo el arrendatario con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las PRORROGAS que pudiera sufrir el contrato, acordándose de igual forma que en caso de PRORROGAS éstas se regirían por las modalidades que regulan el plazo inicial, por lo que, al efectuar el análisis de la voluntad de las partes plasmada en la cláusula contractual anteriormente plasmada, lo cual puede hacer esta juzgadora por así permitírselo el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se concluye y así queda establecido, que la naturaleza del contrato es a tiempo determinado, caracterizada por esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuándo se inicia la relación y cuando termina. Por ello el artículo 1.599 del Código Civil, señala, que si el contrato se efectuó por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Pero como quiera que las partes convinieron igualmente, que a la finalización del lapso inicial el contrato podría prorrogarse automáticamente si una de las partes no notifica a la otra su deseo de no prorrogarlo, el mismo se prorrogó automáticamente a partir del 01 de junio del 2.005, como así lo reconocen los apoderados de la demandada cuando en su contestación alegan (folio 66 renglón 20) textualmente lo siguiente “…..En fecha 28 de Noviembre de 2.006, encontrándose vigente en contrato de arrendamiento entre nuestra mandante MARTHA MARISELA RONDON SILVA LA ARRENDATARIA y el ciudadano ANDRES ELOY SERENO……”. Ahora bien, a los efectos de determinar si el contrato que aquí se analiza venció el 01 de junio del 2.007 como lo alega la parte actora, quien decide observa que la accionante acompañó al libelo marcada “C” (folio 11), original de comunicación privada emanada del arrendador Andres Sereno, la cual aparece recibida por la demandada, documental no desconocida en su oportunidad legal, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. De la documental examinada se desprende que en fecha 28 de noviembre del 2.006 el ciudadano Andrés Sereno le notificó a la arrendataria Martha Rondón su deseo de ofertarle en venta preferentemente el inmueble arrendado, lo cual no es punto controvertido en esta causa, haciéndole saber de igual forma en la misma comunicación, que el contrato no le sería renovado, en consecuencia el contrato de arrendamiento que nos ocupa, por la fecha del plazo inicial venció, el 07 de junio del 2.007. Y así se decide. POR LA PARTE DEMANDADA Mediante escrito de fecha 03 de marzo del 2.009, el abogado Antonio José Rondón promovió a favor de su representada el merito de los autos, lo cual no es un medio de prueba. Promovió entiéndase ratificó, el contrato de arrendamiento y la notificación que en fotocopia acompañó a la contestación, cuyos originales fueron aportados por el actor con el libelo, los cuales ya fueron valorados por quien decide. Promovió copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias llevado por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, inserto a los folios 74 al 219. Del mismo se observa ( folio 82 al 87) que corre inserto depósito bancario y recibo por concepto pago de canon de arrendamiento de los meses de diciembre del 2.006 y enero del 2.007, del recibo examinado se evidencia que en fecha 13 de febrero del 2.007 fue consignado el canon correspondiente al mes de diciembre del 2.006. Con relación al procedimiento consignatario el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios señala, que cuando el arrendador se rehusare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, en razón de ello se hace necesario analizar lo contractualmente pactado por las partes con ocasión al pago de la pensión arrendaticia, y es así como en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento supra valorado, se observa que las partes convienen expresamente lo siguiente: “La pensión o el canon de arrendamiento, queda estipulado……….……EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente a LA ARRENDADORA, el día primero de cada mes durante el tiempo que dure esta relación, menos la última que deberá pagar el último día de vigencia de éste contrato…”. De lo anteriormente reseñado se desprende claramente que las partes contratantes pactaron, que el pago de la mensualidad arrendaticia se haría el día primero de cada mes, es decir por mensualidad adelantada y no por mes vencido, como así lo entiende quien decide, por lo que la consignación debió efectuarse a más tardar el 16 de diciembre del 2.006 y no el 13 de febrero del 2.007, por lo que la consignación arrendaticia correspondiente al mes de enero del 2.006 se considera extemporánea por tardía en razón de haber sido efectuada vencido los quince días siguientes a la fecha que fue pactado contractualmente el pago, todo de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Con relación al resto de consignaciones arrendaticias traídas a los autos y promovidas por la parte accionada conjuntamente con la antes examinada, este Tribunal no las aprecia por no aguardar relación con lo aquí debatido, así se decide. MOTIVACIÓN PARA DECIDIR El Código Civil Venezolano en su artículo 1.159 le da “fuerza de ley” a los contratos, en consecuencia su contenido es de obligatorio cumplimiento para las partes intervinientes en el mismo; asimismo en su artículo 1.160 ejusdem, establece el deber de ejecutarlos de buena fe y la obligación de cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que de ellos se deriven, según la equidad, el uso o la ley. Por otro lado, el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contempla que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar de la prorroga legal. Expuesto lo anterior se observa en el presente caso, que ciertamente la arrendataria al vencimiento del contrato de arrendamiento el 07 de julio del 2.007, se encontraba incurso en el incumplimiento de su obligación de pagar el canon de arrendamiento, como lo asentó esta Juzgadora en el análisis del material probatorio, específicamente al examinar las consignación arrendaticia del mes de diciembre del 2.006, por lo que en estricto acatamiento del artículo 40 de la Ley especial arrendaticia, no tenía derecho a gozar de la prorroga legal que consagra el artículo 39 de la misma Ley. Así pues como consecuencia directa e inmediata del vencimiento del contrato de arrendamiento en fecha 07 de julio del 2.007, y encontrándose el arrendatario incurso en el incumplimiento de su obligación de pagar el canon de arrendamiento para el momento del vencimiento de la convención, se hace necesario concluir que la exigencia de la parte actora en el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, es procedente en derecho y así debe ser declarado en el Dispositivo del fallo. En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY declara: 1.) CON LUGAR la acción de Cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la abogada LUISA ELENA LORETO, en su carácter de apoderada de los ciudadanos ANDRES ELOY, ANTONIO COROMOTO, PEDRO JOSE, AVELINO ALFONSO, JOSE GREGORIO, LUZ MARINA SERENO BELLO, ROSALINDA SERENO DE SILVA y ANA ISABEL SERENO DE VILLAMEDIANA, contra la ciudadana MARTHA MARISELA RONDON SILVA, representada por los abogados GUILLERMINA MORALES SOTO y JOSE RONDÓN SILVA todos ya identificados en la presente decisión. 2.) Se condena a la demandada en lo siguiente: a) A cumplir con el contrato de arrendamiento y en virtud de ello a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. B-1, ubicado en el edificio Centro Residencial Carabobo, ubicado en el Callejón La Ceiba, Valencia Estado Carabobo, en las mismas condiciones en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios. 3.) A pagar a la parte actora la cantidad de Ciento veintidós Bolívares fuertes con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 122,44), por concepto del canon de arrendamiento del mes de enero del 2.006. 4.) A pagar a la parte actora por concepto de indemnización, la cantidad de Ciento veintidós Bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs. 122,44) mensuales contados desde el vencimiento del contrato 01 de junio del 2.007 hasta la definitiva entrega del inmueble. 5.) De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la demandada al pago de las costas procesales de esta instancia por haber resultado totalmente vencida Se ordena la notificación de las partes de esta decisión. Publíquese y déjese copia certificada para el archivo. Dado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia a los Seis (06) días del mes de abril del 2.009. Año 198 de la Independencia y 150º de la Federación. LA JUEZ PROVISORIA LIGIA E. RODRÍGUEZ SALAZAR LA SECRETARIA MARIA DEL ROSARIO MONTILLA En la misma fecha se publicó, siendo las 9:00 de la mañana y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. LA SECRETARIA MARIA DEL ROSARIO MONTILLA P.