TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS, VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-
DEMANDANTE: GREIDYS MARIBEL SALVATIERRA
ABOGADO: SATURNINA MERCEDES ALCANTARA
DEMANDADO: MARLENE JOSEFINA QUERO DE ESTRADA
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N°: 1311

La presente demanda fue incoada por la ciudadana GREIDYS MARIBEL COLINA SALVATIERRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 12.107.062, asistida de la Abogada SATURNINA MERCEDES ALCÁNTARA R., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 34.815 contra la ciudadana MARLENE JOSEFINA QUERO DE ESTRADA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.870.850, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
El 06 de Febrero del 2.009, se admite la demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada para el SEGUNDO DIA DE DESPACHO siguiente, a que conste en autos su citación, a fin dar contestación a la demanda. Igualmente se ordenó aperturar el cuaderno de medidas.
El 11 de Febrero del 2.009, comparece la parte actora ciudadana GREIDYS MARIBEL COLINA SALVATIERRA, asistida de la abogada en ejercicio SATURNINA MERCEDES ALCANTARA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 34.815 y le otorga poder a la abogado que la asiste ( Folio 24).
El 12 de febrero del 2009, tal y como fue solicitado por la actora y cumplidos los requisitos de Ley, el Tribunal decreta MEDIDA DE SECUESTRO previa afectación del inmueble arrendado a los efectos de garantizar las resultas del juicio de conformidad con el articulo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, (folio 2 del cuaderno de medidas).
El 11 de marzo del 2.009, comparece, la ciudadana MARLENE JOSEFINA QUERO de ESTRADA, en su carácter de autos y otorga poder Apud-Acta al abogado ALIRIO JOSE RUIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No.86.293.
El 13 de marzo del 2.009, la representación judicial de la accionada contesta la demanda y reconviene a la parte actora. En esa misma fecha el Tribunal Niega la admisión a la Reconvención.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron convenientes para sus defensas.
El 14 de abril del 2.009, el Tribunal difiere la publicación de la Sentencia.
ALEGATOS DE LAS PARTES:
DE LA ACTORA:
Alega la accionante, que es propietaria de un inmueble constituido una CASA distinguida con el Nro 24, Manzana Nº 8 situado en la Calle Cañaveral, de la Urbanización Bucaral Sur, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado Carabobo, el cual dio en arrendamiento a la ciudadana MARLENE JOSEFINA QUERO de ESTRADA.
Agrega la actora que en la Cláusula TERCERA del contrato se estableció una duración de seis meses a partir del 02 de diciembre del 2.005 al 02 de junio del 2006, prorrogable por lapsos iguales, siempre que no se expresara por cualquiera de las partes el deseo de no prorrogarlo.
Que el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (ahora) DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES ( BF. 250,00).
Que en fecha 29 de junio del 2007, mediante comunicación escrita recibida y firmada, le solicitó a la ARRENDATARIA, la entrega del inmueble arrendado. Que ello fue ratificado en la Dirección de Inquilinato de la alcaldía de Valencia del Estado Carabobo, según se evidencia del acto de comparecencia de fecha 01 de julio del 2.008, que anexa marcado “C”.
Agrega la exponente, que por el tiempo de duración de la relación arrendaticia le correspondía a la arrendatario un (1) año de prorroga legal.
Que en fecha 23 de octubre del 2.009 y en compañía del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial le notificó a la arrendataria que su prorroga legal vencía el 02 de diciembre del 2.008.
Expone además, que no obstante todas las gestiones realizadas para que la arrendataria le desocupe el inmueble, ésta sigue ocupándolo, que ello le ha ocasionado graves daños, en razón de que ocupa con su familia un inmueble en condición de arrendataria y que debe entregar el mismo a su propietario.
Que por las razones expuestas demanda a la ciudadana MARLENE JOSEFINA QUERON de ESTRADA, para que convenga o sea condenada en lo siguiente: a) Cumplir con su obligación de entregar el inmueble arrendado, totalmente desocupado y solvente de todos los servicios públicos y privados prestados al mismo. b) Al pago de las costas y costos del proceso.
LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad de la contestación de la demanda la parte accionada representada por su apoderado judicial abogado ALIRIO JOSE RUIZ, mediante escrito inserto del folio 31 al 36, señala como lo más resaltante, lo siguiente:
Reconoció el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el tiempo de duración, que era prorrogable y el canon de arrendamiento.
Alega que por las prórrogas sucesivas operó la tacita reconducción.
Que el contrato venció el 02 de junio del 2.006 y que después de vencido el mismo, por voluntad de la arrendadora la arrendataria siguió ocupando el inmueble, por lo que, en decir del exponente, el contrato se transformó a tiempo indeterminado. Solicita en virtud de los expuesto se declare la inadmisible la demanda.
Impugnó las copias simples acompañadas al libelo.
Niega que su mandante haya ratificado una comunicación de fecha 29 de julio del 2.007 en la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia el 01 de julio de 2.008, alega que esa oportunidad no se llegó a ninguna cuerdo,
Niega que su representada haya disfrutado de la prorroga legal, por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado.
Niega que su representada deba cumplir con la entrega del inmueble, en razón de que el contrato no ha vencido.
Niega que su representada haya causado daño a la parte actora.
Niega que la accionante tenga que entregar un inmueble que tiene arrendado.
Niega que se haya vencido la prórroga legal el 02 de diciembre del 2.008, e insiste en la relación a tiempo indeterminado.
Expone la representación judicial de la accionada, que en el supuesto de que el contrato sea a tiempo determinado, el arrendador debía notificarle a la arrendataria que no se renovaría el contrato, con un mes de anticipación, y que debió hacerlo el 2 de mayo y no el 29 de junio del 2.007.
Que lo único que se le notifica a su representada es que entregue el inmueble .Agrega igualmente que la notificación efectuada el 29 de octubre del 2.008 por medio del Tribunal Cuarto de los Municipios, es errada.
Negó que se le haya notificado a su mandante que no se le renovaría el contrato y que estuviera disfrutando de la prorroga.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Dado el modo de contestación de la demanda quedan como hechos NO CONTROVERTIDOS: 1) La relación arrendaticia y por ende el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. 2) La duración del contrato y que el mismo era prorrogable. 3) El canon de arrendamiento.
Quedan como CONTROVERTIDOS:. 1) La validez de la notificación a los efectos de no renovar el contrato. 2) Si el contrato se indeterminó.
ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO
DEL DEMANDANTE:
DE LAS DOCUMENTALES ACOMPAÑADAS AL LIBELO Y RATIFICADAS EN EL LAPSO PROBATORIO.
Corre inserto del folio 38 al 42 escrito de pruebas de la parte demandante, en el cual la representación judicial de la parte actora reproduce e invoca a su favor entre otros instrumentos, el contrato de arrendamiento suscrito en forma privada entre las partes, hecho este reconocido por el apoderado de la demandada por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se le otorga pleno valor probatorio al contrato de arrendamiento acompañado al libelo como instrumento fundamental de la acción, inserto del folio 6 al 9 del expediente. Es así y a los efectos de resolver sobre la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se demanda, quien aquí decide entra a analizar el contenido de la cláusula TERCERA del contrato la cual reza lo siguiente: “TERCERA: El término de duración del presente contrato de Seis (06) meses, contados a partir del Dos (2) de Diciembre de 2.005 hasta el dos (2) de junio de 2.006. Pudiéndose prorrogar por lapsos iguales al señalado siempre y cuando, alguna de las Dos (2) partes no exprese por escrito, con un (1) mes de anticipación a la finalización establecida, la decisión de no renovar el mismo……”
Es así, que al efectuar el análisis de la voluntad de las partes plasmada en la cláusula contractual anteriormente transcrita, lo cual puede hacer esta juzgadora por así permitírselo el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se concluye y así queda establecido, que la naturaleza del contrato es a tiempo determinado, caracterizada por esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuándo se inicia la relación y cuando termina. Por ello el artículo 1.599 del Código Civil, señala, que si el contrato se efectuó por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Pero como quiera que las partes convinieron igualmente, que el contrato podría prorrogarse automáticamente si una de las partes no notifica a la otra su deseo de no prorrogarlo, como así también lo reconoce el apoderado de la demandada cuando en su contestación expresa lo siguiente “.Efectivamente mi poderdante suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana GREIDYS MARIBEL COLINA SAVATIERRA…..prorrogable automáticamente por lapsos iguales….” ( folio 31 renglón 26), en consecuencia el contrato que nos ocupa se prorrogó contractualmente a partir del 02 de junio del 2.006.
Ahora bien, quien decide observa que la accionante acompañó al libelo marcada “C” (folio 10), original de comunicación privada emanada de la arrendadora Greidys Colina, la cual aparece recibida por la demandada, documental no desconocida en su oportunidad legal, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. De la documental examinada se desprende que en fecha 29 de junio del 2.007 la arrendadora ciudadana Greidys Colina le solicitó la entrega del inmueble arrendado a la demandada MARLENE JOSEFINA QUERO, por lo que entiende quien aquí Sentencia, que con dicha comunicación se le pone en cuanta a la arrendataria del deseo de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento a su próximo vencimiento, ya que dicha comunicación se efectuó después de prorrogado contractualmente el contrato el 01 de junio del 2.007. En consecuencia, el contrato de arrendamiento que nos ocupa, por la fecha del plazo inicial venció el 01 de diciembre del 2.007. Y así se decide.
Ahora bien, el Código Civil Venezolano en su artículo 1.159 le da “fuerza de ley” a los contratos, en consecuencia su contenido es de obligatorio cumplimiento para las partes intervinientes en el mismo; asimismo en su artículo 1.160 ejusdem, establece el deber de ejecutarlos de buena fe y la obligación de cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que de ellos se deriven, según la equidad, el uso o la ley. De igual forma, el artículo 38 de la Ley especial arrendaticia, regula la prorroga legal, que necesariamente ha de conceder el arrendador al inquilino en las relaciones locativas derivadas de los contratos celebrados a tiempo determinado, lo que amerita como consecuencia lógica que estos estén plasmados en forma escrita. Determina en este sentido el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmueble indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo a las siguientes reglas: a)…. b)….. c)….. d)….”
Expuesto lo anterior, se observa en el presente caso, que las partes mediante contrato de arrendamiento escrito de fecha 02 de diciembre del 2.006, antes valorado, convinieron en la cláusula TERCERA, celebrar el contrato a tiempo determinado, es decir con una duración de seis meses prorrogable por lapsos iguales, venciéndose contractualmente, como ya se asentó el 01 de diciembre del 2.007. Pues bien,, como consecuencia directa e inmediata, por mandato del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, antes citado, se iniciaba para los arrendatarios la prórroga legal arrendaticia sin necesidad de notificación alguna, cuyo disfrute es potestativo para el arrendatario pero con carácter de obligatoriedad para el arrendador a tenor de lo previsto en el mismo artículo 38 citado. Por lo tanto considera quien decide, en virtud del análisis previo que se hace procedente y pertinente en el presente caso, tal y como se desprende de la fecha de inicio de la relación arrendaticia (02-12-2.005) que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos años, correspondiéndole a la arrendataria a tenor del literal “b” del artículo 38 de la Ley especial arrendaticia un (1) año de prórroga legal, la cual se inició a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda el 02 de diciembre del 2.007 hasta el 02 de diciembre del 2.008. Y así se declara.
-) Acompañó igualmente la parte actora a su libelo copia fotostática del documento de propiedad del inmueble arrendado, documental que queda desechada del proceso por haber sido fue impugnada por la parte demandada en su oportunidad legal, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
-) Acompañó y reprodujo el original de la comunicación privada de fecha 29 de julio del 2.007, antes valorada.
-) Acompañó y reprodujo original del acta levantada en la Alcaldía del Municipio Valencia, Dirección de Inquilinato (folio 11), la cual es apreciada por quien decide en todo su valor probatorio por tratarse de un documento público administrativo, del mismo se desprende que en dicho acto la arrendataria quedó plenamente notificada del deseo de la arrendadora de no prorrogar el contrato a partir del 02-12-2.007 aunque no haya habido acuerdo entre las partes, como así se desprende del análisis de la documental referida.
-) Acompañó original de la Notificación Judicial efectuada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en fecha 23 de octubre del 2.007, en la cual el citado Tribunal se trasladó a la Urbanización Bucaral Sur, Calle Cañaveral, Manzana No. 8, casa No. 24 de la Parroquia Miguel Peña de esta ciudad de Valencia, y le impone a la arrendadora a través del ciudadano Juan Muñoz quien se encontraba en el inmueble, del contenido de la solicitud referido a notificarle a la arrendataria que se encontraba en el disfrute de la prorroga legal, cuyo vencimiento le era el 02 de diciembre del 2.008. La Notificación aquí analizada es apreciada en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 ejusdem.
-) Por último la parte accionante acompañó y reprodujo copia fotostática de un contrato de arrendamiento privado (folio 19), cuya copia carece de valor probatorio, por lo cual queda desechada del proceso y en consecuencia no valorada por esta Juzgadora. Misma suerte corre la documental inserta al folio 21 del expediente por no aportar prueba alguna a lo que aquí se discute.
POR LA PARTE DEMANDADA
Mediante escrito de fecha 27 de marzo del 2.009, el abogado ALIRIO JOSÉ RUIZ promovió a favor de su representada el merito de los autos, lo cual no es un medio de prueba.
Promovió entiéndase hizo valer, el contrato de arrendamiento inserto al expediente, específicamente la cláusula TERCERA, todo lo cual ya fue valorado por esta Juzgadora.
MOTIVACIÒN PARA DECIDIR
La Arrendataria admite como cierto y por lo tanto excluído de la litis; la relación arrendaticia existente con la parte demandante, en virtud del Contrato de Arrendamiento acompañado a los autos. Por su parte la actora demostró que la naturaleza del contrato de arrendamiento lo era a tiempo determinado, cuyo vencimiento lo fue el 01 de diciembre del 2.007, en virtud de la notificación efectuada por la arrendadora. En consecuencia vencido el contrato de arrendamiento, en fecha 01 de diciembre del 2.007 la inquilina siguió ocupando el inmueble arrendado a partir de esa fecha sólo a los efectos del disfrute de la prorroga legal, y no bajo los supuestos contenidos en el artículo 1600, norma que regula los contratos a tiempo determinado, para lo cual no requería notificación previa ya que la prorroga legal arrendaticia opera de pleno derecho como así lo pauta el artículo 39 de la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza:
“La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble….”
Por considerar quien decide, vencida la prorroga legal así como cumplidos los extremos de Ley, y no habiendo desvirtuado la parte accionada las afirmaciones de hechos sostenidas por la parte actora en su libelo, se hace necesario concluir que la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada con fundamento al vencimiento de la prorroga legal arrendaticia, es procedente en derecho. ASÍ SE DECLARA.
En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY declara CON LUGAR la acción de Cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana GREIDYS MARIBEL SALVATIERRA representada por la abogada SATURNINA MERCEDES ALCANTARA contra la ciudadana MARLEN JOSEFINA QUERO de ESTRADA, representada por el abogado ALIRIO JOSE RUIZ, todos ya identificados en la presente decisión; en consecuencia se condena a la demandada en lo siguiente: a) A entregar a la parte actora el inmueble constituido por una casa distinguida con el Nro 24, Manzana Nº 8 situado en la Calle Cañaveral, Urbanización Bucaral Sur , Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del Estado, totalmente desocupado y solvente de todos los servicios públicos y privados prestados al mismo.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese y déjese copia certificada para el archivo. Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia a los Treinta (30) días del mes de abril del 2.009. Año 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA
(FDO.)
Abg. LIGIA E. RODRÍGUEZ SALAZAR
LA SECRETARIA
(FDO.)
MARIA MONTILLA

En la misma fecha se dictó y publicó, siendo la 10:00 de la mañana y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA
(FDO.)
MARIA MONTILLA