REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE Y POR AUTORIDAD DE LA LEY EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. DEMANDANTE: PEDRO LUIS RODRIGUEZ LARA DEMANDADO: ADOLFO MUSKUS MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN) SENTENCIA: DEFINITIVA. EXPEDIENTE N°: 21.882 Suben a esta Alzada por Distribución para su conocimiento y decisión, las presentes actuaciones, contentivas de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano PEDRO LUIS RODRÍGUEZ LARA, debidamente asistido por los abogados MARIA DEL PILAR CAROD RODRÍGUEZ y CARLOS GRANADILLO MALAVE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 61.246 y 43.688 respectivamente, contra el ciudadano ADOLFO MUSKUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 3.384.711 y de este domicilio; en virtud de la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 29 de septiembre de 2008 y contra la cual la representación judicial de la parte demandada ejerció el recurso procesal de apelación en fecha 21 de enero de 2009. El presente expediente es recibido en este Tribunal en fecha 16 de marzo de 2009. En fecha 23 de marzo de 2009, se le dio entrada a la causa. Por auto de fecha 24 de marzo de 2009, es fijado el décimo día de despacho siguiente para el dictamen de la sentencia, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Solo la representación de la parte demandada, presentó escrito de conclusiones en esta alzada. Por auto de fecha 14 de abril de 2009 y por ocupaciones preferentes del Tribunal, se acordó diferir el pronunciamiento de la sentencia para el quinto día de despacho siguiente. Estando dentro del lapso para dictar el pronunciamiento correspondiente, procede el Tribunal a dictar su fallo en los términos siguientes: II ALEGATOS DE LAS PARTES: ALEGATOS DE LA DEMANDANTE: Que es propietario de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Valle Real, distinguido con el Nro. B-8-2, piso 8 de la torre “B”, urbanización Palma Real, en jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Naguanagua del Estado Carabobo. Que en fecha 01 de febrero de 2004 cedió en calidad de arrendamiento a tiempo determinado, por un año, al ciudadano ADOLFO MUSKUS, prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifieste a la otra por escrito, con 30 días de antelación su voluntad de no seguir ocupando el inmueble, en el entendido de que en ningún caso operará la tácita reconducción. Que el contrato vencía el 01 de febrero de 2005, prorrogable por doce meses mas, venciendo el 01 de febrero de 2006, que en el mes de septiembre de 2005 se le notificó al arrendatario que el contrato de arrendamiento no seria renovado, operando de pleno derecho la prórroga legal de un año, establecida en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en fecha 30 de diciembre de 2005 se le envía una nueva notificación al arrendatario manifestándole que el lapso de prorroga legal “comienza a consumirse” a partir del 01 de febrero de 2006, venciendo el 01 de febrero de 2007 y que habría un aumento de canon de arrendamiento. Que vencida la prórroga legal y después de varias comunicaciones enviadas, el arrendatario ha hecho caso omiso y continua ocupando el inmueble, dejando de cancelar los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007, lo que suma Bs. 1.950.000,00, adicionales a los Bs. 29.000,00 por cada día de mora en la entrega del inmueble. Invoca los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, así como el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que demanda al ciudadano ADOLFO MUSKUS, por cumplimiento de contrato y en virtud del vencimiento de su prórroga legal para que convenga en: 1) Devolver el inmueble arrendado en perfectas condiciones y solvente de toda obligación contractual. 2) Pagar sin plazo alguno la cantidad de Bs. 1.950.000,00 correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007 y los que transcurran hasta la entrega del inmueble. 3) Demanda el pago de daños y perjuicios, calculados a Bs. 29.000,00 diarios, previstos en la cláusula 15º del contrato. Solicita experticia complementaria del fallo. 4) Que sea condenado el demandado al pago de las costas y costos del proceso. ALEGATOS DE LA DEMANDADA: En la oportunidad de la contestación de la demanda, el demandado admitió la existencia del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 01 de febrero de 2004, con un canon de arrendamiento de Bs. 650.000,00. Que en fecha 12 de diciembre de 2006, su concubina MARIA ÁNGULO FERNÁNDEZ suscribió contrato de opción de compra venta con el arrendador, por el mismo inmueble, por un precio de Bs. 130.000.000,00, que entregó una inicial de Bs. 40.000.000,00 y el saldo seria cancelado a la firma del documento definitivo. Que en fecha 08 de agosto de 2007 le envían una comunicación, donde le piden la entrega del inmueble para el mes de septiembre de 2007. Que en fecha 10 de octubre de 2007 se vio en la necesidad de aperturar procedimiento consignatorio correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2007. En cuanto al fondo de la demanda, rechazó, negó y contradijo en forma absoluta y categórica en todos y cada uno de los hechos y fundamentos alegados por el actor. Alega que la relación contractual entre el arrendador y el arrendatario y su concubina, no tiene asidero jurídico alguno en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, menos aun, en la existencia de una supuesta prórroga legal de un contrato de arrendamiento que perdió su vigencia con la opción de compra suscrita el 12 de diciembre de 2006. Alega que el arrendatario siempre ha pagado los cánones de arrendamiento, pero al propietario rehusarse a recibir los cánones, a partir del mes de septiembre de 2007, ello obligó al demandado a aperturar procedimiento consignatorio que conoce el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Respecto a la prórroga legal aducida por el actor, alega que, esta perdió entidad jurídica, en razón de que en el mes de septiembre de 2005 el arrendador anunció la no renovación del contrato y en consecuencia, su prórroga legal. Alega que el arrendador recibió los cánones hasta el mes de febrero de 2007 y que en todo caso el contrato se convirtió en uno a tiempo indeterminado. III PRUEBAS DE LAS PARTES: PRUEBAS DE LA DEMANDANTE: Con el libelo el actor acompañó original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de febrero de 2004, hecho éste admitido por las partes y en consecuencia exento de pruebas. Acompañó al folio 7 original de instrumento privado, dirigido al arrendatario, en el cual se le participa la voluntad del arrendador-propietario, de no renovar el contrato de arrendamiento de fecha 01/02/2004, y que consideran su derecho de consumir el periodo correspondiente a la prórroga legal, dicho instrumento acompañado a los autos en original, no fue desconocido ni tachado por el demandado, por lo que dicho instrumento que la actora opuso a la demandada como emanado de ella para que formalmente lo reconociera o lo negara, adquirió el carácter de instrumento privado reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, el mismo tiene el pleno valor probatorio que le atribuye el artículo 1363 del Código Civil y con el mismo queda establecido que, en el mes de septiembre de 2005 el arrendatario tuvo conocimiento de que el contrato suscrito el 01/02/2004, no seria renovado. Al folio 8 riela original de instrumento privado, dirigido al arrendatario y suscrito por éste, en el cual se le participa que para el periodo de prórroga legal, a partir del 01 de febrero de 2006, el canon de arrendamiento seria la cantidad de Bs. 650.000,00 incluyendo condominio, a dicha comunicación se le aplican mutatis mutandi las mismas consideraciones realizadas al instrumento que riela al folio 7; y con el mismo queda demostrado que el arrendatario estaba en conocimiento de que la prorroga legal comenzaría a partir del 01 de febrero de 2006, y que el canon mensual seria de Bs. 650.000,00. PRUEBAS DE LA DEMANDADA: Durante el lapso probatorio, el demandado promovió del folio 53 al 56 copia fotostática simple de instrumento público, autenticado en fecha 12 de diciembre de 2006, ante la Notaria Pública Sexta de Valencia, bajo el Nro. 68, tomo 209, contentivo de contrato de opción de compra venta, suscrito entre el ciudadano Pedro Luis Rodríguez y Maria Alejandra Ángulo Fernández, se observa de dicho contrato que el inmueble objeto de la negociación, es el inmueble arrendado. Del folio 57 al 59 riela copia fotostática simple de instrumento privado, a los cuales no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostatica simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Al folio 60 riela original de instrumento privado dirigido al arrendatario, en el cual se le participa que el inmueble arrendado va a ser ocupado por su propietario, y que en virtud de que no se materializó la opción de compra venta, el dinero entregado en calidad de depósito, así como el dinero entregado en calidad de arras, será devuelto al momento de la desocupación del inmueble. Del folio 61 al 71, rielan copias fotostáticas de instrumentos privados, a los cuales no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del folio 72 al 119 riela legajo de copias fotostáticas certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias signado Nro. 2398, numeración propia del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a dichas copias certificadas, expedidas por funcionario público con competencia para ello, son apreciadas conforme lo dispone el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con las mismas queda demostrado que, el arrendatario en fecha 10 de octubre de 2007, consignó la cantidad de Bs. 1.300.000,00 y que en esa misma fecha fue aperturado expediente consignatorio a favor del arrendador PEDRO LUIS RODRÍGUEZ LARA, por concepto de los meses de septiembre y octubre de 2007, sucesivamente se observan las consignaciones arrendaticias de los meses noviembre, diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, de conformidad con lo establecido en la legislación especial las consignaciones hechas el 10 de octubre de 2.007, fueron hechas dentro del lapso legal establecido y así se declara.- Del folio 120 al 138 rielan originales de recibos, debidamente cancelados por el arrendatario, correspondientes a los meses de febrero de 2006 hasta diciembre de 2006 y desde enero de 2007 hasta julio de 2007, sin embargo la cancelación o no de dichas mensualidades, no son objeto de la presente controversia y en consecuencia, dichos instrumentos son desechados. Al folio 189 riela copia fotostática simple de recibo, correspondiente a la mensualidad del mes de AGOSTO DE 2007, debidamente cancelado por el arrendatario. Del folio 140 al 144 rielan copias fotostáticas simples de instrumentos que nada aportan a los hechos controvertido y en consecuencia, se desechan del proceso. Pretende el accionante el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal establecida en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, y que con ello que el arrendatario le haga entregue el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito por las partes allí intervinientes. De las pruebas, promovidas y evacuadas por las partes, se observa el contenido del folio 7 original de instrumento privado, dirigido al arrendatario, en el cual se le participa la voluntad del arrendador-propietario, de no renovar el contrato de arrendamiento de fecha 01/02/2004, y que consideran su derecho de consumir el periodo correspondiente a la prórroga legal, dicho instrumento acompañado a los autos en original, no fue desconocido ni tachado por el demandado, por lo que dicho instrumento que la actora opuso a la demandada como emanado de ella para que formalmente lo reconociera o lo negara, adquirió el carácter de instrumento privado reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 Código de Procedimiento Civil, ( tal como se dijo supra), el mismo tiene el pleno valor probatorio que le atribuye el artículo 1363 del Código Civil y queda establecido que, en el mes de septiembre de 2005 el arrendatario tuvo conocimiento de que el contrato suscrito el 01/02/2004, no seria renovado.- Se observa que al folio 8 riela original de instrumento privado, dirigido al arrendatario y suscrito por éste, en el cual se le participa que para el periodo de prórroga legal, a partir del 01 de febrero de 2006, el canon de arrendamiento seria la cantidad de Bs. 650.000,00 incluyendo condominio, a dicha comunicación se le aplican mutatis mutandi las mismas consideraciones realizadas al instrumento que riela al folio 7; y con el mismo queda demostrado que el arrendatario estaba en conocimiento de que la prórroga legal comenzaría a partir del 01 de febrero de 2006, y que el canon mensual seria de Bs. 650.000,00, tal como se dijo supra.- En este orden de ideas, quedó demostrado que el accionado no dio cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito y admitido como cierto por las partes, haciendo entrega del inmueble, la vencimiento de la prórroga legal.- Considera quien decide, que el hecho de que el arrendador haga efectivo el cobro de los cánones de arrendamiento que transcurran durante la prórroga legal, no por ello deja de existir la obligación del arrendatario de entregar el inmueble al vencimiento de esta, y esto no puede considerarse como una transformación del contrato a tiempo indeterminado, así lo establecieron las partes en la cláusula tercera del contrato que es del tenor siguiente: “ El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de UN AÑO (01), contado a partir del día PRIMERO DE FEBRERO DEL AÑO 2.004, prorrogable por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifieste lo contrario a la otra por escrito, con un lapso mínimo de antelación de (30) días calendarios a la fecha de expiración del término antes dicho. Es entendido entre las partes que aun cuando “EL ARRENDATARIO”, continúe ocupando el inmueble al final del lapso fijado, no se operará en ningún caso, la tácita reconducción.- En consecuencia la defensa alegada por el arrendador demandado es improcedente y no debe prosperar.- Con respecto al contrato de opción de compra venta alegado por el demandado, se observa que el mismo no fue suscrito por él, sino por una persona natural diferente y es ella la que tiene la legitimación activa para hacer valer los derechos y obligaciones contractuales, careciendo éste de la legitimación ad causam.- IV PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA: En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: Declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el demandado ciudadano ADOLFO MUSKUS, identificado en autos contra la sentencia dictada en fecha 29 de septiembre del 2.008, por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego del estado Carabobo.-SEGUNDO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentado por el ciudadano: PEDRO LUIS RODRIGUEZ LARA contra ADOLFO MUSKUS, ambos identificados en autos.- TERCERO: Se condena al demandado, a hacer entrega del inmueble completamente desocupado de personas y cosas al demandante. Siendo que las consignaciones fueron consideradas como efectuadas en tiempo útil, referidas a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2.007, se deja sin efecto la condenatoria ordenada por la recurrida en el particular tercero de la sentencia apelada.- CUARTO: Queda así CONFIRMADA PARCIALMENTE la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 29 de septiembre de 2008.- QUINTO: No hay condena en costas.- De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, NOTIFIQUESE a las partes.- Publíquese, regístrese, déjese copia y bájese en su oportunidad. Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia, a los veintitres (23) días del mes de abril del año dos mil nueve (2.009). El Juez Provisorio, Abog. Santiago Restrepo, La Secretaria, Abog. Nancy Molina, En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 10:45 de la mañana. La Secretaria, Exp. 21.882 SARP/A.