TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-

DEMANDANTES: GUSTAVO ADOLFO NASRA PEREZ y NANCY VIRGINIA TOVAR DE NASRA venezolanos, mayores de edad, civilmente hábiles, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 10.828.214 y V- 5.424.948 y de este domicilio.
APODERADOS DEMANDANTE: LUIS ENRIQUE JIMENEZ, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.113.193 e inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 61.584 y de este domicilio.
DEMANDADO: OMAR ENRIQUE GUTIERREZ URQUÍA, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V- 13.889.473 y de este domicilio.
ABOGADO DEMANDADA: FRANKLIN LASTRA, DIGNA AROCHA y MARIANELLA GARCIA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 61.752, 48.891 y 48.840 de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.
EXPEDIENTE: No. 50629
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
DE LA NARRATIVA
(Vistos con informes)
Mediante escrito presentado en fecha 16 de octubre de 2.006, por el abogado en ejercicio LUIS ENRIQUE JIMÉNEZ, en su carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos GUSTAVO ADOLFO NASRA PEREZ y NANCY VIRGINIA TOVAR DE NASRA demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA al ciudadano OMAR ENRIQUE GUTIERREZ URQUÍA, todos anteriormente identificados.

En fecha 19 de octubre de 2006, se le dio entrada, consta al folio 18 que fue admitida en fecha 30 de octubre de 2006. Riela al folio 19 recibo de citación firmado por el demandado, consignado por el alguacil.
Riela al folio 20 diligencia de la parte actora en la cual solicita decreto de la medida preventiva solicitada. La cual fue negada por el Tribunal mediante auto de fecha 30 de noviembre de 2006.
En fecha 21 de febrero de 2007, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda.

ALEGATOS DE LAS PARTES LITIGANTES EN EL PROCESO.

Alega la representación de la parte demandante:
 Que en fecha 16 de mayo de 2006, mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia del Estado Carabobo sus representados celebraron un contrato bilateral de opción a compra venta con el demandado.
 Que sus poderdantes le ofrecieron en opción de compra-venta un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguida con el N° 05 de la manzana 10, de la Urbanización Los cerritos, ubicada en el sector Los Cerritos jurisdicción de los Guayos Estado Carabobo.
 Que en la cláusula cuarta del contrato se estableció que “los promitentes vendedores reciben en este acto del promitente comprador la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000 ,00).
 Que en la cláusula quinta se estableció que “la duración de este contrato de opción a compra-venta será de ciento veinte días consecutivos no prorrogable entre las partes…”.
 Hace referencia a la cláusula octava del contrato.
 Que en fecha 06 de junio de 2006, suscribió un nuevo contrato bilateral de opción de compra venta mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia del Estado Carabobo, inserto bajo el N° 50, Tomo 49 entre las mismas partes y bajo las mismas condiciones que el contrato anterior.
 Que las partes suscribieron un convenio en donde quedó establecido que los dos contratos bilaterales de opción a compra del inmueble por la cantidad de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000,oo) hoy equivalentes a ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,oo), el que tendrá validez legal será el de fecha 16/05/2006 por un lapso de 90 días continuos.
 Que en fecha 03/10/2006 los demandantes le enviaron una notificación al demandado en la que le notifican que para el día 06/10/2006 se vencía el plazo de la segunda opción a compra venta, que se informa que tome las previsiones del caso y agilice la firma que de lo contrario tomarán las medidas a que hubiera lugar.
 Fundamentó su pretensión en los artículos: 1.160, 1.264, 1.273, 1.275, 1.257, 1.258, 1.263 del Código Civil.
 Como petitorio de la demanda solicitó: que el ciudadano Omar Enrique Gutiérrez Urquía, antes identificado pague o sea condenado por el Tribunal a pagar: la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,oo) equivalentes en la actualidad a la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo) por concepto de retención de arras dadas en garantía, la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo) por concepto de indemnización por daños y perjuicios que el promitente comprador asumió en las dos (2) opciones de compra venta.
 Solicitó la indexación monetaria, medida preventiva de conformidad con el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, de autorización judicial para que puedan hacer una oferta de compra venta del inmueble a cualquier interesado.

Alegatos del demandado:
 Que en fecha 06 de junio de 2006, celebró un contrato de opción a compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia del estado Carabobo, inserto bajo el Número 50 tomo 49 con los demandantes, que el objeto principal fue la oferta de compra venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguido con el N° 05 de la manzana 10 de la Urbanización Lo Cerritos Jurisdicción del Municipio Los Guayos, Edo Carabobo.
 Que cumplió de manera fehaciente con el precio de la venta, la forma de pago, el plazo para cumplirlo.
 Que dio una inicial por la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,oo) según cheque de gerencia N° 2196332033 recibido por los promitentes vendedores, que el restante es decir la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs.50.000.000,oo) estaría sujeto a pagarse en el momento que se aprobará por el banco el crédito de política habitacional.
 Que el crédito fue aprobado en fecha 17 de julio de 2006, que fue concedido dentro del plazo de 120 días que acordaron las partes en el contrato.
 Que los días transcurridos a partir del día 17 de julio de 2006 fue para los trámites internos del banco no imputables al demandado, que conjuntamente con el documento de venta se firmaría con el apoderado del banco Banesco la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble por parte de los promitentes vendedores.
 Negó, rechazó y contradijo la existencia de un convenio privado en el cual quedó establecido que de los dos contratos bilaterales de opción a compra venta el que tendrá validez legal es el celebrado en fecha 16 de mayo de 2006.
 Negó, rechazó y contradijo que en fecha 03 de octubre de 2006 le enviaron notificación, que el crédito hipotecario que cancelaría la totalidad de lo adeudado ya para esa fecha estaba aprobado y notificado a las partes para la firma del documento definitivo tal y como se acordó en ambos documentos de opción a compraventa.
 Que a partir del 18 de agosto de 2006 se estuvo elaborando los documentos ya que el documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble no estaba registrado.
 Negó, rechazó y contradijo que el demandado adeude a los demandantes la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,oo) equivalentes en la actualidad a la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo) por el incumplimiento de su parte, que el incumplimiento viene de parte de los promitentes compradores, que el contrato establece un monto distinto y que no puede retener la totalidad del monto dado en arras.
 Rechazó, negó y contradijo que adeude la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo)

II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Hechos Admitidos y por tanto exceptos de pruebas:
 La celebración de un contrato de opción a compra venta en fecha 16 de mayo de 2006 autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia del Estado Carabobo inserto bajo el N° 29, Tomo 42.
 La celebración de un contrato de opción a compra venta en fecha 06 de junio de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia del Estado Carabobo, bajo el Número 50 tomo 49. Sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguida con el N° 05 de la manzana 10, de la Urbanización Los cerritos, ubicada en el sector Los Cerritos jurisdicción de los Guayos Estado Carabobo.

Hechos Controvertidos sobre los cuales deberá recaer la actividad probatoria realizada por las partes:
 La validez de un convenio privado en el cuales se acordó que el contrato que tendría validez legal es el suscrito en fecha 16 de mayo de 2006, por un lapso de 90 días continuos.
 La existencia de notificación de fecha 03 de octubre de 2006 enviada por los demandantes al demandado notificando el vencimiento del contrato de opción a compra venta
 Lapso de duración del contrato si es noventa (90) días o ciento veinte (120) días.
 El derecho de la parte actora de cobrar el monto de TREINTA MIL BOLIVARES por concepto de retención de arras y la procedencia de la indemnización de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES por concepto de daños y perjuicios.
 Los daños y perjuicios demandados por el demandante.

III
ANÁLISIS PROBATORIO:
Dando cumplimiento al principio de exhaustividad que rige nuestro proceso civil de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se procede a valorar todos los elementos probatorios aportados por las partes en la demanda por resolución de contrato

1.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE.
1.1 Con la demanda:
 Instrumento poder general otorgado por los ciudadanos GUSTAVO ADOLFO NASRA PEREZ y NANCY VIRGINIA TOVAR DE NASRA a los abogados en ejercicios Luis Enrique Jiménez y María Alejandra Jiménez, inscritos en el I.P.S.A. bajo los nros 61.584 y 94.906. En fecha 13/10/2006, por ante la Notaría Pública Tercera del estado Carabobo bajo el N° 49, Tomo 162. Por cuanto el original de instrumento público contentivo de poder que fue otorgado por los demandantes de autos no ha sido cuestionado dicho documento no es valorado ya que no aporta nada a los hechos controvertidos en la presente causa.
 Copias fotostáticas simples de contratos, suscritos entre los ciudadanos GUSTAVO ADOLFO NASRA PEREZ y NANCY VIRGINIA TOVAR DE NASRA y OMAR ENRIQUE GUTIERREZ URQUÍA, autenticado en fecha 16/05/2006, por ante la Notaría Pública Primera de Valencia Estado Carabobo inserta bajo el N° 29, Tomo 42 y contrato autenticado por ante la misma Notaría en fecha 06/06/2006 inserto bajo el N° 50, Tomo 49. A los cuales se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnados ni tachados en la oportunidad procesal correspondiente. Con los cuales se demostró la relación contractual que une a las partes, sobre los efectos que produce en la presente causa, será determinados al establecer las consideraciones para decidir.
 Documento privado en copia fotostática simple que cursa en autos al folio 13. El cual no goza de valor probatorio por cuanto se trata de una copia simple de un documento privado.
 Documento privado suscrito por los demandantes dirigido al demandado. Al cual no se le concede valor probatorio alguno por no estar suscrito por la parte a quien se le pretende oponer, de conformidad con el artículo.1368 del Código Civil.

1.2 En el lapso probatorio
 Copias certificadas del documento de opción de compra venta de fecha 16/05/2006 y de fecha 06/06/2006. Se le otorga valor probatorio, por cuanto no fueron impugnados, ni tachados en la oportunidad legal correspondiente, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y los cuales coincide con las copias fotostáticas simples acompañadas por el actor al libelo de la demanda y como se dejó asentado anteriormente se establecerán sus efectos al momento de determinar las consideraciones para decidir.
 Original de documento privado suscrito entre las partes, cursante al folio 43 del expediente. El cual se tiene como reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil ya que el mismo no fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente.
 Copias fotostáticas de documento de notificación enviado por la parte demandante en fecha 06/10/2006. Se desecha por ser copia simple de un documento privado por lo tanto carece de valor probatorio.
 Copias simples de documentos públicos administrativos contentivos de calificaciones de la ciudadana Johana Nasra Tovar, se desechan por impertinentes, ya que no demuestran ninguno de los hechos controvertidos en la presente causa.
 Copia simple de notificación de fecha 21/09/2006, emitida por la UEN Creación Charavella, el cual también se desecha por impertinente, por cuanto solo demuestra que dicha institución educacional llamó a inscripción a los alumnos pero no es lo suficiente para determinar la relación de causalidad y la existencia de los daños y perjuicios.
 Copias fotostática simple de una solicitud de rayos x expedida por l Hospital General de Los Valles del Tuy y un récipe médico suscrito por la doctora Eliana Tacay. (Folio 48). El mismo se desecha por ser copia fotostática de un documento emanado de tercero por lo que carece de valor probatorio al no haber sido producido en original.
 Copia fotostática simple emanada de la entidad financiera Banesco Banco Universal y copia simple de planilla de afiliación de ahorro habitacional. Se desechan por ser copias fotostáticas de documentos emanados de terceros carecen de valor probatorio al no haber sido promovidos en original.
 Copias fotostáticas simples de requisitos para tramitar crédito de largo plazo para la adquisición de vivienda unifamiliar emitidos por MIRANDA Instituto de Vivienda y equipamiento de comunidades (folios 51 y 52). Se desecha por ser copias fotostáticas simples de un documento emanado de un tercero que no fue presentado en original y por lo tanto carece de valor probatorio.
 Copias fotostática simple de documento que riela al folio 54, el cual se desecha por cuanto no se puede determinar de quien emana.
 Documento privado suscrito por la partes litigantes de constancia de entrega de documentos para el trámite de crédito hipotecario. (Folio 55) Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad 444 del Código de Procedimiento Civil y la parte contraria no lo impugnó dentro del lapso legal correspondiente y por lo tanto se tiene por reconocido. Con el mismo se evidencia que la parte accionante le entregó los recaudos necesarios al demandado para el trámite del crédito habitacional en fecha 26/05/2006.
 Documento de solicitud de créditos hipotecarios F.A.O.V. (folios 56 al 57) el cual se desecha por tratarse de un documento que no se encuentra suscrito por ninguna de las partes que intervienen en el presente juicio, todo ello de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil.

2.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
2.1 Con la Contestación:
- Marcada “A” Instrumento poder otorgado por el ciudadano Omar Enrique Gutiérrez Urquía a los abogados en ejercicios Franklin Lastra, Digna Arocha y Marianella García, inscritos en el I.P.S.A., bajo los nro. 61.752, 48.891 y 48.840, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia estado Carabobo, bajo el N° 31 Tomo 100, de fecha 20/10/2006. Por cuanto la representación judicial no es un hecho controvertido este Juzgador no hace pronunciamiento al respecto.
- Marcada “B” contrato de opción a compra venta de fecha 06/06/2006, inserto bajo el N° 50, Tomo 49 de la Notaría Pública de Valencia, Estado Carabobo. Se le otorga pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el mismo demuestra la relación contractual que rige a las partes y sobre su aplicación será determinada en el capítulo relativo a las consideraciones para decidir la presente causa ya que el mismo debe ser relacionado con el resto de instrumentos presentados por las partes.

2.2 En el lapso probatorio:
Invoca el mérito favorable de los autos. Quien juzga en esta oportunidad considera en apego al criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
 Marcado “B”, Copias fotostáticas certificadas de documento de opción de compra venta de fecha 06/06/2006 inserto bajo el N° 50, Tomo 49. Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no ser impugnado ni tachado por la parte contraria. (Folios 63 al 65 del expediente). Con el mismo se demuestra la relación contractual que rige a las partes y lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa y sobre sus efectos ya se dejo establecido anteriormente que será determinado posteriormente.
 Copia fotostática de cheque girado contra el banco Mercantil. El Tribunal la desecha ya que el pago de la cantidad establecida en el mencionado cheque no es uno de los puntos controvertidos en la presente causa.
 Carta emanada del Banco Mercantil de fecha 14/02/2007 dirigido al ciudadano Omar Enrique Gutiérrez Urquía. (folio 67). Se desecha por ser un documento emanado de un tercero que no es parte en la causa y debió ser ratificada por dicho tercero conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
 Planilla de presentación de documento, signado con el serial N° 0000167176 emanado del Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Valencia. Se desecha por cuanto no se encuentra suscrita por una persona que permita determinar de quien emana.
 Marcado 2 b, planilla de liquidación del Seniat y 2C Recibo N° 00121801 emanado del Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, junto con copias fotostáticas simples. Carta dirigida al Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del estado Carabobo. Se desechan por ser documentos que no aparecen suscritos por una persona que permita determinar quien es su autor. Quien juzga considera que si el demandado quería demostrar que por ante el Registro Subalterno Inmobiliario se encontraba en trámite para el otorgamiento de un documento definitivo sobre el inmueble objeto del presente juicio debió utilizar la prueba de informes consagrada en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
 Documento de constitución de hipoteca que riela a los folios 75 al 83 el cual se desecha ya que no se encuentra firmado por ninguna de las partes y por ello no es oponible al actor de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil.
 Prueba de informes dirigido a: a) Banco Mercantil S.A., mediante oficio N° 546, de fecha 14/05/2007, el cual fue respondido en fecha 01/06/2007. b) Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Valencia, Estado Carabobo, mediante oficio 547 de fecha 14/05/2007. Las resultas y los efectos de dichos medios probatorios serán desarrollados en el capítulo referente a las motivaciones para decidir la presente decisión.
 La parte demandada promovió las posiciones juradas, este Tribunal no hace pronunciamiento ya que no se citó a los accionantes y en consecuencia, no fueron absueltas.
 Las testimoniales de los ciudadanos GREGORIA JOSEFINA RIVAS, CARLOS ALBERTO DURAN GARCIA y SERGIO RODRIGUEZ. Solamente comparecieron a rendir declaración en el presente juicio la ciudadana GREGORIA JOSEFINA RIVAS y CARLOS ALBERTO DURAN GARCIA; el testimonio de la primera se desechó por haber declarado que tiene parentesco por afinidad con una de las partes y el testimonio del segundo se desecha ya que de acuerdo con la respuesta segunda de la repreguntas se evidencia que tiene un interés y además no da razón suficiente para fundar sus dichos.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este Tribunal para decidir hace las siguientes consideraciones:
PRIMERO: En la presente causa se encuentra controvertido cual de los dos contratos suscritos por las partes rige la relación contractual entre ellas, producto de una promesa futura de venta sobre un inmueble propiedad de los accionantes.
Por una parte, los demandantes invocan la validez de un contrato privado suscrito con el accionado que acompañan en original a las actas procesales al promover pruebas y el cual cursa en autos al folio 43 del expediente.
Observa este operador de justicia que el accionado una vez producido el original del instrumento que opone la parte accionante, no procedió a impugnarlo, por lo tanto, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo quedó reconocido y surte plenos efectos en el presente juicio y así se decide.
En tal sentido, en el documento privado suscrito entre los accionantes NANCY VIRGINIA TOVAR de NASRA y GUSTAVO ADOLFO NASRA PEREZ con el accionado OMAR ENRIQUE GUTIERREZ URQUIA y que cursa en autos al folio 43, se lee lo siguiente:
“ … hemos convenido en dejar establecido claramente que de los dos contratos bilaterales de opción de Compra Venta por 80.000.000,00 (OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES) por un inmueble de mi exclusiva propiedad, ubicado en La Urbanización Los Cerritos, calle F, Manzana 10, Casa 5, en la Jurisdicción del Municipio Los Guayos, del Estado Carabobo, el primero fechado el 16/05/2006, en la Notaria Primera de Valencia y el segundo el 06/06/2006 en la Notaria Primera de Valencia, ambas en el Estado Carabobo, “LA QUE TENDRA VALIDEZ LEGAL SERÁ LA DE 90 DIAS, FECHADA EL 16/05/2006”
La segunda opción será firmada a petición de una de las cláusulas que la Entidad crediticia (pedirán subsidio) le exige al COMPRADOR para otorgarle dicho crédito, que sería de 120 días continuos.
El precio real de venta es de 75.000.000,00 (setenta y cinco millones de bolívares), si el COMPRADOR incumpliera con el tiempo que estipula el primer Contrato de Opción de Compra Venta que es de un lapso no mayor de 90 días continuos, dicho precio real no será el estipulado anteriormente arriba sino el que aparece en la opción de compra venta, que es de 80.000.000,00 (ochenta millones de bolívares).”.

Al respecto de este documento privado este Tribunal encuentra que el mismo se corresponde con el supuesto de hecho previsto en el artículo 1.362 del Código Civil, por tal razón solo surte efectos entre las partes contratantes. Así se decide.

Establecida la validez del contrato privado ahora este Tribunal pasa a examinar los efectos que produce entre las partes, y del mismo se colige con claridad que el lapso de duración del “Contrato de Opción de Compra Venta” es de de noventa (90) días continuos y que el precio real de la venta sería de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,00), por lo tanto, son estas condiciones las que las partes decidieron que surtan efectos entre ellas y así se decide.

SEGUNDO: Se discute en la presente causa la validez de una supuesta notificación de fecha 3 octubre de 2006, dirigida por los accionantes al demandado de autos y la validez que surte entre ellas, al respecto el demandado en la oportunidad de la contestación negó que le hubiera sido enviada y este Juzgador en la oportunidad de analizar las pruebas promovidas desechó dicho instrumento, ya que el mismo no ha sido suscrito por el accionado en señal de recibo y por tal razón no le es oponible de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil. Así se decide.
TERCERO: Alega la parte actora que el demandado incumplió con su obligación pagar el precio convenido dentro del término estipulado en el primer contrato de “Opción de Compra Venta”, suscrito por la partes el 16 de mayo de 2006, por ante la Notaria Pública de Valencia del Estado Carabobo. Por su parte el demandado señala que el término no era el indicado por el accionante sino era el estipulado en el segundo contrato.
Al respecto este Tribunal ya se pronunció anteriormente y dejó establecido que el lapso era de noventa (90) días contados a partir de la fecha del primer contrato, valga mencionar nuevamente, a partir del 16 de mayo de 2006.
En atención al anterior orden de ideas, las partes se encontraban en la obligación de cumplir con el contrato de fecha 16 de mayo de 2006, es decir, dentro de los noventa (90) días continuos siguientes todo ello de acuerdo con el artículo 1.160 del Código Civil.
La parte accionante ha demostrado suficientemente la existencia de la obligación, en consecuencia corresponde al demandado de autos demostrar que ha cumplido o que existe un hecho extintivo de la misma de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil.
En primer lugar el demandado promueve la prueba de informes dirigida al Banco Mercantil, la cual consta su respuesta al folio noventa y nueve (99) y de la misma se desprende que existe un crédito hipotecario tramitado por el demandado, que fue aprobado el día 17 de julio de 2006 y que los cheques de gerencia fueron librados por la referida institución financiera todos el 26 de septiembre de 2006. Ahora bien, en relación con lo anterior este Tribunal aprecia que el accionado solo demuestra la fecha de aprobación del crédito pero no demuestra su cumplimiento dentro del lapso previsto en el contrato, aunado al hecho que todos los cheques de gerencia fueron librados el 26 de septiembre de 2006, valga decir, una vez vencidos los noventa (90) días continuos previstos para el cumplimiento de la obligación, con la referida prueba no demuestra que hubiere cumplido con su obligación dentro de los noventa días continuos siguientes al 16 de mayo de 2006 tal como fue pactado de forma expresa. Así se decide.

En segundo lugar, trae el demandado de autos, mediante prueba de informes dirigida a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, la cual consta en su respuesta al folio ciento cinco (105) del expediente, con la que demuestra la existencia de una hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto del contrato a favor de La Industrial Entidad de Ahorro y Préstamo. Ahora bien, con dicha prueba este operador de justicia no encuentra como una hipoteca que ya conocía el demandado su existencia, al momento de suscribir el contrato, ya que los propios vendedores (hoy accionantes), entregaron una certificación de gravamen, haya impedido el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, sobre todo cuando como se indicó anteriormente los cheques fueron expedidos fuera del lapso previsto para la negociación.

En conclusión, el demandado en autos no fue capaz de demostrar el cumplimiento de su obligación en los términos previstos en el contrato, además consta en autos que el Banco Mercantil, libró todos los cheques de gerencia el 26 de septiembre de 2006, es decir, con posterioridad al 14 de agosto de 2006, que es el último de los noventa (90) días consecutivos previstos en el contrato para que el demandado diera cumplimiento a sus obligaciones, todas estas circunstancias llevan a la convicción que el demandado en autos incumplió con su obligación y así se decide.

CUARTO: Los accionantes solicitan en el petitorio del libelo de la demanda el pago de la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (equivalentes en la actualidad a treinta mil bolívares fuertes), por concepto de retención de arras dadas en garantías, alegando el incumplimiento del accionado de los dos contratos de compraventa, y que se le causó perjuicios irreparables al no poder ejercer negociación con el inmueble de su propiedad. En primer lugar, a
l haber establecido las partes una cláusula penal en el contenido del contrato en caso de incumplimiento, es esta la que procederá en aplicación en sanción para aquél que incumpla su obligación.
En el caso de autos es preciso destacar que en el contrato que rige la relación entre las partes se observa en su cláusula octava lo siguiente:
“…Si alguna de las partes incumpliera en cualquiera de las cláusulas anteriores y por motivo de ese incumplimiento no fuese posible la protocolización definitiva de la compra- venta del inmueble objeto de este contrato, a título de cláusula penal y como indemnización por daños y perjuicio, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas y como prueba de la voluntad DEL PROMITENTE COMPRADOR de adquirir el identificado inmueble, se compromete a cancelar por indemnización a los PROMITENTES VENDEDORES la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (10.000.000,00 Bs.), de la cantidad que haya recibido los PROMITENTES VENDEDORES, y que se encuentran indicadas en este contrato, y la diferencia le será devuelta al PROMITENTE COMPRADOR en un lapso no mayor de noventa días (90) continuos, a partir de la fecha de vencimiento del plazo establecido en la cláusula quinta de este contrato o en el momento en que desistiere el PROMITENTE COMPRADOR es decir por causa no imputable al PROMITENTE VENDEDOR. Si las causas son imputables a los PROMITENTES VENDEDORES se obliga a devolver al PROMITENTE COMPRADOR la cantidad recibida indicada en este contrato, más la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (10.000.000,00 Bs.) como indemnización en el momento en que desistiere de efectuar la negociación de compra venta o en el momento de otorgar el documento de compra venta no lo hicieren o sino protocolizar el documento definitivo de compra venta dentro del término de este contrato por causas no imputables al PROMITENTES COMPRADOR o en el momento en que no cumplieren con cualquiera de las obligaciones asumidas por los PROMITENTES VENDEDORES en este contrato”. (negritas y subrayado del Tribunal)

En razón de lo anterior, al quedar establecido que hubo incumplimiento por parte del accionado (promitente comprador), resulta aplicable la cláusula octava anteriormente especificada, es decir le otorga el derecho al acreedor (hoy demandante) de retener en su favor DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), de los TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,), es decir solo puede retener en la actualidad DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 10.000.00), ya que no puede establecer una condición distinta a la prevista en el contrato, tal y como en efecto fue alegado por el accionado, en consecuencia, solo tiene el derecho de retener los DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES QUE LE PERMITE LA CLAUSULA OCTAVA y le otorga la obligación de reintegrar el saldo, valga decir, VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 20.000,00). ASÍ SE DECIDE.
QUINTO: En el libelo de la demanda los accionantes reclaman el pago de los daños y perjuicios que estiman alcanzan la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 20.000,00) de las pruebas promovidas, evacuadas y analizadas en la presente causa este operador de justicia no encontró que se hubiere demostrado la existencia de los daños invocados, así como el correspondiente nexo de causalidad, por lo tanto, los daños reclamados no son procedentes y así se decide.
En la cláusula penal antes analizada se incluye la indemnización por daños y perjuicios, además que garantiza el cumplimiento de las obligaciones y es a su vez prueba de la voluntad de una de las partes de adquirir el inmueble.
Así es necesario resaltar que la cláusula penal constituye una valuación realizada por los contratantes sobre el monto de los daños y perjuicios que deben ser pagados en caso de incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil tiene fuerza de ley entre las partes por ser una convención sobre la existencia del daño y su monto.
En consecuencia, por no estar especificados ni demostrado en autos los daños y perjuicios, distintos a los convenidos expresamente mediante la clausula penal a la cual se hizo referencia anteriormente; en donde se incluye la indemnización de daños y perjuicios en un monto exacto y perfectamente determinado, a criterio de este operador de justicia resulta excesivo la demanda adicional de los mismos, por lo tanto, ante esta razón así como la falta de prueba de los daños demandados este operador llega a la convicción que no puede declararse con lugar la indemnización de daños y perjuicios. Así se decide.

DISPOSITIVO
En merito de las anteriores consideraciones este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en Nombre de la República y por autoridad de ley declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios incoada por los ciudadanos GUSTAVO ADOLFO NASRA PEREZ y NANCY VIRGINIA TOVAR DE NASRA, identificados en autos, mediante su apoderado judicial LUIS ENRIQUE JIMENEZ, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.113.193 e inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 61.584, contra el ciudadano OMAR ENRIQUE GUTIERREZ URQUÍA, representado por sus apoderados FRANKLIN LASTRA, DIGNA AROCHA y MARIANELLA GARCIA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 61.752, 48.891 y 48.840; en consecuencia, se ordena retener a los actores la suma de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 10.000,00) y devolver al demandado el saldo, es decir, la suma de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,00).
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión.
Publíquese y déjese copia.
Notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los veinte (20) días del mes de abril de dos mil nueve. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abog. PASTOR POLO
La Secretaria,

Abog. MAYELA OSTOS FUENMAYOR

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo la una y treinta de la tarde (1:30 p.m.)
La Secretaria,

Exp. N° 50.629.-
PP.-